万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告
深圳市怀新企业投资顾问有限公司
重要提示：
本报告根据万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）公开披露的资料信息以及公司提供的有关资料，在实地尽职调查的基础上，本着严谨、负责、客观、公正的原则撰写而成，旨在帮助投资者了解公司本次发行的可转换公司债券（以下简称“万科转债”或“可转债”）的投资价值。本报告并不构成任何投资建议，仅供参考。
投资要点：
1、万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威
财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。
2、未来3~5年内，住宅产业可望保持年均15%的高增长率，行业发展空间巨大。随着土地
供给和行业竞争的规范化，具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。
3、近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%
和24%，业务处于高速扩张阶段。
4、据公司战略规划，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全
国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。
5、万科转债期限五年，每年付息，年利率1.5％，优于市场上其它万科转债品种。万科转
债由中国银行提供全额担保，转债发行6个月后可随时转股，债券和股票全部上市流通，既具有保底增值的功能,，又具有转股后潜在的股票盈利空间。
6、万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，可保证转
债投资者有充足的获利空间。
7、由于近期股市走向不确定性大，投资股票风险加大，在此背景下，投资转债不仅可以规
避股市下跌风险，还可获取固定利息收益和转股后的或有收益，无疑成为一种较佳的投资选择。
一、万科简介
万科成立于1984年5月，1988年开始涉足房地产经营，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并选择住宅作为主导开发产品。经过14年的努力，公司成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发，并以超前的规划设计理念及优质的物业管理树立了品牌形象，成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一，历年累计竣工面积349万平方米。公司2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最
优秀300家和200家小型企业。截止2001年12月31日，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，主营业务收入44.55亿元，净利润3.737亿元，土地储备980万平方米。
二、万科转债条款分析
万科转债发行条款的设计,充分考虑到未来债券持有人的利益,使其具有投资价值：
1、万科转债发行额度设计合理
本次万科转债的发行规模为15亿元，充分考虑了公司现有偿债能力、可转债发行后对公司财务指标的影响、全部转股后股本扩张对公司业绩摊薄的压力等综合因素，兼顾了各方利益。
以公司2001年底的资产负债为计算基准，本次万科转债发行后对公司的资产负债的影响如下：
可以看出发行可转债后，一方面公司保持了足够的偿债能力, 另一方面将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。
2、期限、利率充分考虑了投资者利益
万科转债期限为五年。从可转债的投资角度考虑，其期限与投资价值为正相关关系，期限越长，股票变动和升值的机会越大，可转债的投资价值就越大。
万科转债利率为1.5%，每年付息一次，该利率既高于目前银行的活期存款利率，在所有已发行的上市公司可转债中，利率也是最高的，体现了债券自身的投资价值以及对投资者利益的最大保障。
3、较低的初始转股价格给投资者提供盈利空间
万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，而且目前万科股票市盈率不足20倍，远远低于江苏阳光发行时41倍的市盈率，相对于企业的内在价
值而言，万科转债的初始转股价格较同类品种远为优越，使万科转债的投资者在未来有充足的获利空间。
4、回售条款给投资者提供本息收益保障。
万科转债条款规定：在万科转债发行六个月后的转债期内，如果公司股票（A股）收盘价连续30 个交易日低于当期转股价格的70%时, 持有人有权将持有的全部或部分万科转债以面值102%（含当期利息）的价格回售予公司。回售条款的设置为债券持有人提供最低的本息收益保障,规避其在公司股票大幅下跌情况时转股的收益风险。为进一步保护投资者的权益,万科转债增设附加回售条款,即规定如果发行人变更本次募集资金投向,转债持有人有权向发行人回售万科转债，使转债持有人的利益得到保障。
5、四年半法定最长的转股期为万科转债的获利提供了充裕时间
从可转债的投资角度考虑，其期限与投资价值为正相关关系，期限越长，股票变动和升值的机会越大，可转债的投资价值就越大。而经过2001年下半年的价值回归，中国证券市场的不理性因素已经大为减低，在宏观经济向好和上市公司质量不断改善的基础上，股市长期向上的趋势不会改变，为万科转债的获利提供了有利条件。
6、有保底收益,没有本金损失风险。
万科转债年利率1.5%，投资者每年都有固定的收益，对到期未转股的可转债, 由公司偿还本息，而中国银行提供的全额担保，进一步确保了没有本金损失的风险,非常适合投资者保值增值的投资要求。
三、行业前景分析
1、我国城市住宅产业发展空间巨大
城市化是当今世界全球性的趋势，尤其是发展中国家，将在21世纪面临城市化全面加速发展的时代。2000年底，我国城市人均住房使用面积为14.87平方米（建设部公布），正处于中等收入国家的人均住房水平。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持相当旺盛的住房需求。2001年，我国的城市化水平约为37.6%，预计到2005年将超过40%。以2001年末全国人口12.76亿、城镇人口4.8亿为基数，按第五次全国人口普查公报的年均增长率1.07%估算，2005年全国城镇人口总量将在2001年的基础上，再增加约5200万人。
若依据“十五计划”2005年全国人均居住面积达到22平米的指标计算，2002-2005年我国城市共需新增住宅面积约11.4亿平米，平均每年的增量近2.85亿平米，加上自然淘汰的危旧房存量，相信平均每年城市住宅的合理需求将超过3亿平米，由此可见，未来住宅产业的发展空间相当广阔。
2、本轮房地产景气周期具有坚实基础
房地产为周期性行业，与政策导向及宏观经济的周期密切相关。1998年政府提出将住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台一系列相关的扶持政策，启动了住宅消费的有效需求，使房地产业进入以住宅建设为主体的新一轮景气周期，各项反映房地产业景气度的主要指标连续数年稳步攀升。
国家统计局数据显示，2001年全国房地产开发投资总额达到6245亿元，较97年时增长近一倍。全国商品住宅销售金额3825亿元，面积1.85亿平米，分别比上年增长29%和22%，较97年时净增2417亿元及7672万平米。
本轮景气周期中，在98年底全国停止住房的实物分配后，商品房市场逐渐成熟。商品房占市场供应量比例由1997年时的约43%上升至2001的67%，取代福利房成为市场主流。
政府在金融政策上的倾斜，如建立个人延长个人购房贷款年限，降低贷款利率等等，有效地刺激了城市居民的住宅消费需求，个人逐步成为市场的购买主体。全国个人购房比例由1997年的67%上升至2001年的92%。
与此同时，住房抵押贷款业务的蓬勃发展，更极大地提高了居民购房的支付能力，为房地产业的健康发展提供了极其有力的支持。据人民银行总行的数据显示，截止2001年底，全国个人住房贷款余额已经达到5068亿元人民币，购房按揭比例维持在70%以上水平。
基于“十五”期间政府将继续实施的扩大内需政策，以及中国加入WTO、申奥成功等实质性利好因素对中国经济的强力支撑，本轮房地产景气周期在未来数年将得以延续，根据建设部的预测，未来3～5年内，住宅产业可望保持年均15%的高增长率。
3、市场日趋规范，行业集中度加强
随着各地土地交易的集中化和市场化，由于土地供给不规范导致的无序竞争格局得以改善，地价缴纳及房屋预售条件的限制提高了地产行业的准入门槛，增大了经营风险，使房地产业整体盈利水平趋向合理。未来几年内，国内房地产企业将面临优胜劣汰和规模化、集聚化转变的考验。开发商的土地资源、资金实力、品牌效应和管理水平决定其综合竞争实力，通过行业内的兼并收购和战略联盟形成大型企业集团的时机已经成熟。而中国加入WTO后，国外实力财团的大举进入更将在客观上加速这一进程，同时，也使万科等行业领先企业迎来了前所未有的发展机遇。
四、公司行业地位分析
1、市场占有率领先
2001年，万科实现房地产销售额33。5亿元，在全国的市场份额为0.88％；在深圳、上海、北京、沈阳、成都和天津六个城市的市场份额合计为1.95％；其中，在深圳、沈阳的市场份额均在当地处于领先地位，分别为4.05％、8.48％；在上海、北京、天津的市场份额分别为1.5％、1.04％、0.75％，不仅在地产上市公司中遥遥领先，在行业内也处于龙头地位。
2、发展速度超越行业平均水平
万科过去三年的年均住宅结算面积为39万、54万和69万平方米，同比增长率分别为40%、40%和28%，而同期全国商品住宅销售面积增幅为20%、16。5%和22。2%，发展速度高于行业平均，公司在深圳、上海、北京等主要城市的销售增幅也超过当地市场的增长速度，显示出领先行业的成长性。
3、引领专业新理念
万科在规划设计善于引入国外先进理念，并通过不断地积累和创新，逐步转化为万科地产项目独特的市场竞争优势。从早期的上海城市花园“亲近自然”的新加坡式规划设计到景田城市花园的围合式设计、多层次绿化、绝对人车分流以及四季花城的“欧洲小镇风情”等，万科的地产项目以清新亮丽的风格，以及对社区环境和文化的精心营造，得到了市场的广泛认同，并成为同业学习和效仿的典范。
另一方面，适应于普通消费者的经济承受能力，“居住郊区化”模式逐渐在全国各地兴起。伴随大中城市的新区建设，大规模的城郊住宅小区陆续面世，并逐渐成为市场的主流。顺应规模化发展的趋势，万科的注意力开始集中于消费者对细节的需求以及住宅产品本身。目前，万科正在进行设计标准化研究，《万科住宅标准》即将出台。标准化地设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的创新与个性具有更坚实的基础。与此同时，公司还将进一步推广环保、生态技术的运用，以继续巩固万科产品的技术创新优势。
4、已形成全国性的品牌影响力
万科在各地开发的城市花园和万科新城系列住宅产品历年获得多项荣誉，近期在建和完工项目中，深圳四季花城荣获台湾中华建筑规划类"金石奖"、2001年最适宜深圳人居住的十大示范小区以及广东省物业管理示范住宅区称号；上海华尔兹项目在第二届上海市优秀住宅评选中获得"优秀房型奖"、"住宅小区优秀规划设计奖"及"住宅科技奖"；北京星园、青青家园分别获得建设部颁发的新世纪人居经典住宅小区"建筑形态"金质奖和"人居经典"综合大奖；成都城市花园荣获中国（成都）楼市2001年度总评榜"十大群众喜爱楼盘"奖。
五、公司竞争优势分析
1、土地储备优势
截止2002年4月30日，万科储备项目占地面积856万平方米，可建筑面积706万平米，在房地产上市公司中排名第一，主要分布于上海、天津、成都、武汉、深圳、北京等
中心城市，足以支持公司未来3~5年的业务发展。
2、品牌优势
2001年5月，万科委托国际知名广告公司对万科现有品牌资源进行整合，制定出全新的品牌战略及全国性品牌管理体系，于2002年5月开始在全国展开新的品牌形象推广。新
的品牌战略以“建筑你的生活，从懂得你的生活开始”为核心，更贴近消费者的深层次需求，在国内同行中尚属首例，有助于进一步提升万科的产品竞争力和市场形象。
3、管理优势
万科在业内以管理规范而著称，在跨地域管理上，公司推行全国性思维和本土化运作的有机结合，即各子公司在遵从总部制订的标准化规范的基础上，充分尊重当地文脉和客户喜好，使各地项目既能体现公司产品的统一标准，又完全适应当地市场需求，降低了跨地域风险；在资金管理上，公司设立统一的资金管理中心，统筹集团银行融资和资金管理；在人事管理上，公司长期以来实行职业经理+计划授权+绩效评估的人力资源体系，培养和储备了一支成熟的职业经理队伍；在信息管理上，通过扁平化实现信息的共享和快速传递，提高管理效率，全方位地保证了业务顺利拓展。
4、资金优势
万科在证券市场具有良好形象和业绩表现，获得投资者的广泛认同，各项指标均符合上市公司再融资相关条件的规定，直接融资渠道畅通。公司还建立了良好的银企合作关系，历年均被国内各大银行评为资信等级“AAA”，2001年从中国银行、农业银行和招商银行获得 26亿元授信额度，充分满足了业务快速发展的需要。
5、稳定的建材供应商优势
万科的规模经营优势使其能获得与大的建材供应商实行战略合作的资格，通过公司的电子商务平台在网上集中采购建材，获得优惠价格、品质保证及完善服务，从而有效降低采购成本。首批签约的战略供应商为包括广州日立电梯有限公司、卜内门太古漆油（中国）有限公司、美标（中国）有限公司、宾士发电机（深圳）有限公司等各行业中的佼佼者。
6、技术创新优势
2002年1月，万科成立建筑研究中心，致力于对建筑新材料、新技术进行实用性研究，诸如太阳能路灯、纳米涂料、渗水地砖等，上述研究成果在万科住宅产品中的运用突出了与同类产品的差异性，更体现出万科的专业水准及对客户需求的深层次关注，增加了产品的附加值。
总体而言，随着土地供给的市场化，以及行业准入门槛的提高，房地产企业的经营风险加大，以往仅依靠土地环节的成本优势或营销环节创意优势等单一竞争优势已经不足以支持产品的市场竞争力，而在新的竞争背景下，万科的综合优势和风险控制能力无疑将成为公司产品竞争力的有力保障。
六、公司业务分析
1、业务规模和盈利水平稳定增长
万科自1991年在深交所上市以来，历年的营业收入及净利润如下：（单位：亿元）
从上表可以看出，万科上市11年以来，除了在1995年因减少股权投资业务使净利润微降以及1996年传统的贸易业务缩减使主营业务收入下降外，其余年份均保持增长，在沪深一千多家上市公司极为少见。
近三年公司主营业务收入的增长率为
29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%和24%，增幅明显加快，主要原因是在新一轮地产上升周期中，公司竞争优势突出，业务规模快速扩张，表中公司地产业务的各项指标可以直观地反映出这种趋势。
2从2001年地产收入和利润的区域构成看，主要来源于深圳、上海、北京、沈阳和成都，其中深圳贡献39%的营业收入和43%的净利润，上海贡献25。79%的营业收入和23。89%的净利润，沈阳贡献10.2%的营业收入和 27.9%的净利润。2002年公司在成都、武汉、南京、长春、南昌的新开住宅项目将贡献利润，未来公司地产业务覆盖的区域将达到10个以上城市。
公司地产业务的分布城市分为两大类，一是较早进入的深圳、上海、北京等经济发达城市。此类城市居民购买力水平高，市场空间大，万科在当地的品牌认知度和市场占有率均有较好积累，预计将继续是地产收益的重要来源地区；二是各省会或区域经济中心城市。除沈阳和成都之外，其它城市进入时间较晚，考虑此类城市货币化分房政策实施时间不长，市场需求量处于上升，随着公司在上述城市市场占有率提高，利润贡献将有快速增长。
3、产品定位以中档高品质住宅为主导
万科的产品策略是以城市新区大规模住宅开发为主，辅以城市旧区改造或中心区域中高档精品住宅开发，前者将占据80%的业务比重，后者占20%。这种产品定位主要针对商品住宅的主流购买群体，即白领人士，其主要消费特征为注重生活品质，购买能力稳定，购买需
求受房地产景气周期的影响较小，使公司面对的市场风险远低于高档住宅的开发商。此外，公司的分期滚动开发模式降低了前期资金投入数量，有利于随时跟进市场变化调整产品，有效降低经营风险。此次募集资金投向项目之一的万科四季花城即是万科主导品种中较为成功的例证，该项目总建筑面积为55万平米，每期开发面积约5~8万平米，自1999年正式推出后，至今已开发至5、6期，累积竣工面积30万平米，销售率高达95%，已结算面积的毛利率达26%，收益理想。
4、过去三年财务指标分析
（1）偿债能力
公司1999~2001年的资产负债率为52%、47%和51.7%，流动比率为1.67、1.99、1.99，速动比率为0.59、0.61、0.45，保持稳健水平，虽然存货中土地储备部分上升较快导致速动比率有所下降，但以公司的良好资信和发展能力，基本不存在偿债风险。
（2）经营效率
公司过去三年存货周转率为0.88、0.94、0.84，应收帐款周转率为9.1、9.7、11.7，在地产上市公司中优势明显。
（3）盈利能力
公司1999~2001年净资产收益率为10.37%、10.32%和11.96%，始终保持在绩优水平，而且呈现上升趋势。按照杜邦财务分析法，将净资产收益率分解为销售净利率、总资产周转率和财务杠杆三项指标，则公司2001年销售净利率为8.4%，总资产周转率为0.68，财务杠杆为2.1，各项指标构成均衡。
七、未来三年公司成长性分析
1、行业发展前景造就公司快速成长空间
如本报告第三部分所述，十五期间全国住宅产业有望保持年均15%的高增长率，而且将初步完成优胜劣汰的行业结构调整，万科作为行业龙头，在区域选择、产品定位、新项目储备、管理资源等方面进行了充分准备，未来三至五年将是公司高速发展阶段。
根据公司战略规划，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国地产行业的领导者。
2、未来三年业务发展进入快速增长期
由于房地产项目开发周期较长，地产上市公司要保持业绩的稳定必须提前作出开发计划的安排，一般从获取土地到贡献利润要经过18~24个月，我们可以根据万科现有储备项目的开发计划预测公司未来三年的住宅开发规模。
另根据1997年以来全国商品房销售价格持续上升的趋势分析，未来房价向下大幅波动的可能性并不大，预计保持平稳或微幅上升。
由此，我们可以根据公司历年及目前的平均销售价格，推测出公司未来三年地产业务的各项关键指标如下：
项目开始贡献利润，上述区域住宅价格偏低；2003年将有高档住宅项目金域蓝湾进入结算，拉高整体均价；2004年新进入城市结算面积逐年增加，价格略有回落。
上述各年度销售结算面积主要根据当年度可售面积及常规销售率设定，尚需跟踪项目实际进展。
八、公司估值分析
考虑房地产企业各年度现金流量波动大，用常规的自由现金流折现方法估值准确率较低，在此，我们主要应用可比市盈率、市净率估值法来对万科的公司价值进行比较分析。
目前在A股市场上市的房地产企业超过40家，此处选取总股本在2亿股以上，净资产收益率超过6%的公司作为可比公司。
以截止2002年5月29日的最新收盘价、股本数、2001年度每股收益数据（如2002年有股本扩张，则此数据摊薄）计算，可看出市场对下述公司的估值介于19~45倍市盈率、2~4.5倍市净率之间，平均市盈率32倍，平均市净率3.17倍。
为合理。
从中国证券市场发展的趋势分析，随着市场的规范化和国际化，未来公司股价将更多取决于基本面优劣而非题材炒作，在这一价值回归的大背景下，以深万科为代表的蓝筹股的投资价值将日益得到市场认可。根据公司未来三年的业绩进入高成长的预期，目前公司的市盈率水平明显处于低估状态，低于行业平均市盈率水平约40%，未来股价的上升空间较大。
九、万科转债估值分析
万科发行可转债15亿元，面额为100元，转股价格为12.10元，其可转债价值估值可用国际上通行的Black-Scholes 模型来进行，即可转债的投资价值V 等于其纯债券价值VD 加上可转债的期权价值VO ，即有：V=VD+VO
纯债券价值可将可转债作为纯债券的未来收益用一定的收益率R 折现来计算。万科转债年利率为1.5%，即每张年利息收入为1.5元，期末还本100元，当前五年期的国债的到期 收益率2.15%（以9905国债5.29日价格计算），万科转债作为企业债相对国债取0.5%的信用溢价，即R 取2.65%，则万科转债的纯收益价值为：
公司可转债的期权价值VO 可用以下公式确定：
VO=SN （d1）-Ke-rtN(d2)
其中S 为万科发债日的股价，K 为执行转换价格，〥为万科历年来股价的波动率。r 为国债利率，t 为可转债转股期限，分别取11.57（2002.6.6收盘价）、12.1、21.89%（从Bloomberg 系统查询）、2.65%、5，则由此计算每股的期权价值为2.66元，乘以每张债券的转股数量
8.264（100/12.1）即为每张债券的期权价值21.98元。由此可确定每张可转换债券的总体价值为：
V = 94.68 + 21.98 = 116.66元
值得关注的是，以上估值模型中万科历年股价波动率是基于历史数据测算，由于万科未来3~5年会是一个高速成长阶段，预计股价变动率可能高于历史波动。此外，以上估值未考虑未来现金股利派发金额的时间价值因素，因此，以上转债价值实际可能被低估。
十、万科转债市场价值分析
从上述估值分析可知，万科转债的价值等于“纯债券+转股期权价值”。但在实际投资中，不同的价格区间及不同的时期，万科转债的价值具有较大差异。在最简单的情形下，即∑=-=++
+?=51568.94)
1(100)1(5.1j j r r VD 元t
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回售权、赎回权及转股价特别修正权都不考虑的情形下，单纯的“债券+转股权”的价值变动大致分三种情况：一是当股价大大低于转股价时，万科转债价值因期望转股收益的存在，略高于纯债券价值；二是当股价明显高于转股价时，万科转债价主要由转股价值决定；三是股价在转股价附近时，万科转债价值由债券价值和转股价值共同决定。
由于短期股市不确定因素较多，投资股票风险加大，在此背景下，投资转债不仅可以规避股市下跌风险，还可获取固定利息收益和转股后的或有收益，无疑成为一种较佳的投资选择。
对应上述可债券价值变动的三种情况，万科转债可能会有以下几种表现：
1、如果股市持续低迷，万科的股价随大盘持续下跌，假设股票价格下跌20%，则持有股票的投资者损失20%，假设此时转债的期权价值为0（实际上参照新上市的阳光转债走势，期权的价值始终高于0，在此我们仅取极端情况进行说明），转债将表现出纯债券的特性，价值应为94.68元，投资者的最大损失不超过6%，远远小于股票持有者的损失。若股票价格达到转股价修正条款的要求，即：当公司A股股票收盘价格连续20个交易日不高于当时转股价格的80%时，公司董事会有权在不超过20%的幅度降低转股价，并且降低后的转股价格不低于降低前一个月公司A股股票价格（收盘价）的算术平均值，如果万科向下修正转股价格，则此时转债的期权价格将上升，转债的投资者将由此获得回报。
2、如果股市持续走好，万科股票高于转股价格，根据对以往发行的机场转债等同类转债品种的研究发现，此时转债与股票的价格有高度的相关性。假设转股比例为8，万科的股价为15元（这一价位是万科股票过去三年的价格上限，从万科股价长期呈现的上升趋势，结合公司未来三年成长性保守推测，未来几年重新达到并超过这一价格的概率较高），则转债的中枢价值应为120元以上，此时股票持有人和转债持有人的收益均为20%左右。
附：万科历年股价走势图（以复权价格计）
综上所述，鉴于房地产行业的广阔发展前景，万科公司自身优良的品质和成长性以及本次万科转债自身的价值，投资者参与万科转债的认购，将获得稳定而良好的回报。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
万科企业股份有限公司投资价值分析 小组成员： 09工商管理学院创业教育实验班 龚雪儿谢小琴胡安妮周婧丹 1.引言 万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。 本文将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。 2 万科基本情况 2.1万科基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近80％，单一公司产量已交付117万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，冯仑提出：“学习万科好榜样”。 NO1完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。 企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一个公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 ——“有关万科品牌的故事很多，随便一说就不下三五件： 一是万科的领军人物不仅是公众人物，而且还成为摩托罗拉的广告代言人； 二是原来既定的华润购华远、华远控万科的计划中，险些变成华润控万科、万科控华远的格局，显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱； 三是凡万科开发的物业，无论在哪个城市哪个区域做何种产品，就是要比其他发展商的产品贵，少则一二成，多则翻倍，市场依然买账； 四是任何一个万科企业出身的职业经理人，无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等，尽管这并非好事，但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账。” NO2万科的成功是美国模式的成功 国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。 改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资，不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地。但实际上，大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这１０年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果却是败多胜少，这表明，香港模式在内地并非所向披靡。 其实，香港是一个城市，土地极其有限，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部税收，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面，几大房地产公司垄断了７０％的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。 我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，
万科地产战略分析
目录 目录 (1) 一、万科地产简介 (4) （一）企业愿景 (5) （三）企业核心价值观 (5) （四）宗旨 (5) （五）核心理念 (5) （六）万科之道 (6) （七）万科理念 (6) （八）万科使命 (6) （九）万科方法论 (6) （十）万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) （一）资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) （二）核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)
5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) （一）行业环境分析（波特五力模型） (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) （二）宏观环境分析（PEST） (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) （一）继续推进住宅建设专业化 (24) （二）以住宅为主，商业地产为辅。 (25) （三）继续扩 (25) （一）成本领先战略 (25) （二）差异化战略 (27)
（三）集聚战略（聚焦战略） (30) （四）多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) （一）专注住宅产品开发 (33) （二）注重优质的物业管理 (34) （三）看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) （一）企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) （二）企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) （三）企业经营战略（竞争战略）与外部环境的适应性分析 (36) 附1：万科地产利润表 (37) 附2：万科地产资产负债表 (37) 附3：万科地产现金流量表 (38)
万科企业宗旨、愿景与核心价值观 万科企业宗旨： 建筑无限生活 这个宗旨有几方面的含义： ·对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。 ·对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。 ·对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。 ·对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。 万科企业愿景： 成为中国房地产行业持续领跑者 要实现这个愿景，我们需要做到： ·不断钻研技术，提高国人的居住水平。 ·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务。 ·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表。 ·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应。 ·提高效率，实现业内一流的盈利水准。 ·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业。 ·拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇。 ·以诚信理性的经营行为为树立优秀新兴企业的形象。 ·为投资者提供理想的回报。 万科核心价值观： 创造健康丰富的人生 创造健康丰富的人生， 意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲； 意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意； 意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。 1. 客户是我们永远的伙伴 ·客户是最希缺的资源，是万科存在的全部理由。 ·尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。 ·在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。 ·我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。 ·衡量我们成功与否的最重要标准，是我们让客户满意的程度。
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
恒大万科集团财务报表 分析精选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导 致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。? 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大 陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81?亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万 元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂 牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更 上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一 步增强。? 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股 份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三 大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公 司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角
万科内部环境分析 所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。 3.1万科发展战略演化历程 （一）1984-1988 创始阶段 成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。 （二）1989-1992 多元化经营阶段 初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。 （三）1993-1999 专业化经营阶段 确定以房地产为公司的核心业务。为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。 （四）2000-2005 持续发展和扩张阶段 从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。 3.2万科微观研究
3.2.1 万科集团经营业务分析 （1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构： 图2.0 万科主营业务构成一览表 ——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析 从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算） 图3.0 万科年度利润构成一览表 ——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析 （3）万科的价值评估
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 ◆公司大事记： 1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800 万元，开始涉及房地产业。 1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。 1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定
万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析 一、政治要素 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤 （1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 （2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠 政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 二、经济要素 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长
万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为： 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 二、专业化战略 在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解
33号吴颖10财务管理（1）班 万科集团公司投资价值分析 一、公司简介 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。 二、公司所在基本面分析 1、行业经济地位 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。 从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 2、产业政策 A、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈
万科集团财务分析 （一）短期偿债能力分析 1．营运资金 由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。 2.流动比率 2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。 3.速动比率 表2 万科股份2010-2012速动比率 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障 由表2可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。 （二）长期偿债能力 1. 资产负债率 表3 万科股份2010-29012资产负债率
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。 2.所有者权益比率 表4 2010-2012年所有者权益比率 资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。 （三）资本结构变动分析 1.资产与权益项目结构分析 表8 资产与权益项目结构百分比 分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息： （1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。