万科集团(000002)财务报表分析报告
安徽财经大学10会计三班
陈恩燃 2010931191
2013.06.20
盈余公积17 017 051 38217 017 051 38213 648 727 45513 648 727 455减：库存股0000
公益金0000集体福利基金0000未确认的投资损失0000未分配利润28 302 002 79526 688 098 56722 585 127 16421 230 325 181外币报表折算差额436 280 735440 990 190417 855 730472 403 985影响所有者权益其他科目0000归属于母公司所有者权益合计65 578 003 06063 825 553 92556 321 762 85755 099 815 265股东权益合计84 626 427 23882 138 194 98871 640 862 33069 833 973 675负债和股东权益总计417 894 248 035378 801 615 075347 774 599 925330 401 184 009
流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例
也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。
资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。
万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而2011年存货的大量积存主要受国家地产调控政
策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。
存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。
持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。
应付账款增加是由于工程量的增加。
一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。
一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。
速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。
一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。
公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。
万科A(000002)利润表
单位：元
截止日期2013-03-312012-12-312012-09-302012-09-30开始日期2013-01-012012-01-012012-07-012012-01-01报表来源季报年报季报季报
一、营业收入13 999 905 876103 116 245 13615 405 230 38546 128 221 601
折扣与折让0000主营业务收入净额0000影响营业收入的其他科目0000减：营业成本8 801 586 37565 421 614 3489 611 095 02128 885 540 216影响营业成本的其他科目0000营业税金及附加 1 327 261 36110 916 297 537 1 948 857 855 5 249 540 137
二、主营业务利润0000
其他业务利润0000存货跌价损失0000销售费用623 399 229 3 056 377 657866 553 963 2 104 935 828营业费用0000管理费用572 734 922 2 780 308 041752 705 359 1 596 506 827财务费用299 501 235764 757 192246 701 917670 414 380
向前<<截止日期>>向后2013-03-312012-12-312012-09-302012-06-30开始日期2013-01-012012-01-012012-01-012012-01-01报表来源季报年报季报中报
由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。
尽管业绩增长势头强劲，2011年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，2011年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。
同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点；销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。
净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力
升高，获得的利润较高。
万科A(000002)现金流量表
单位：元
截止日期2013-03-312012-12-312012-09-302012-06-30开始日期2013-01-012012-01-012012-01-012012-01-01
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
开题报告万科财务报表分析
山东科技大学 本科毕业设计（论文）开题报告题目持续领跑的地产航母—万科财务分析 学院名称 专业班级 学生姓名 学号 指导教师 填表时间：年月日
填表说明 1.开题报告作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。 2.此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期完成，经指导教师签署意见、相关系主任审查后生效。 3.学生应按照学校统一设计的电子文档标准格式，用A4纸打印。 4.参考文献不少于8篇，其中应有适当的外文资料（一般不少于2篇）。 5.开题报告作为毕业设计（论文）资料，与毕业设计（论文）一同存档。
设计（论文） 题目 持续领跑的地产航母—万科财务分析 设计（论文）类型（划“√”）工程 实际 科研 项目 实验 室建 设 理论 研究 其它 一、本课题的研究目的和意义 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”? 本文针对万科2007年至2010年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财
务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 二、本课题的主要研究内容（提纲） 1.绪论 1.1研究背景 1.2研究目的和意义 2.我国房地产及万科企业股份有限公司概况 2.1 我国房地产业概况 2.11宏观环境 2.12房地产行业评述 2.13行业绩效评价 2.14万科表现 2.2 万科概况 2.21 公司概况 2.22 发展历程
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
一、偿债能力分析 长期偿债能力 三、利率保障倍数 利率保障倍数 =净利润所得税利息费用 = 利息费用 万科A 3.现金比率 可立即动用的资金 流动负债 4. 现金流量比率= 经营活动现金净流量 流动负债 1. 流动比率 流动资产 流动负债 2. 速动资产=流动资产 存货 流动负债 流动负债 股东权益总额 资产总额 股东权益比率 3.偿债保障比率 _ 负债总额 经营活动中的现金净流 量 2. 负债总额 资产总额 1.资产负债率
偿债能力分析：万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。 万科A营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力： 1. 短期资产营运能力 (1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速度，因此存货的周转率逐年下降若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大，但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。因此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 (2) 应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致，说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。 总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀，堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。 万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能
恒大万科集团财务报表 分析精选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导 致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。? 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大 陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81?亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万 元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂 牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更 上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一 步增强。? 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股 份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三 大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公 司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
万科财务报表分析 1. 背景分析 万科企业股份有限公司成立于1９84年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。200８年公司完成新开工面积52３.3万平方米，竣工面积5２9。4万平方米，实现销售金额478．7亿元,结算收入4０4.９亿元,净利润4０.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1９9３年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2。07%提升到2．34％,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可.过去二十年,万科营业收入复合增长率为31。４.％,净利润复合增长率为３６。２%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球2００家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业20０强”、“亚洲最优５０大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项. 2.资产负债表分析 根据万科２009半年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表,如图：
1)资产负债表总体状况的初步分析 从总体来看,公司的资产总额从年初的119２.20亿元增加到上半年末的1２45．20亿元,同比增长了４。43% ；从负债和股东权益来看,主要是资本公积增加了8。33%和未分配利润增加了3１.９3%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着,投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。 从资产结构看，公司上年末的资产总额中,流动资产占了９5。4％，而固定资产仅占0.9％，在建工程占0。2%。说明流动资产所占比重较大,资产增值主要依赖于流动资产的增加。 从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了3．０% ，所占比重由上年的５4。1％降低到了５０.3 ％;所有者权益所占的比重由上年的32。6％上升为3３。６% ,其中未分配利润所占比重较上年有所增加。 2)资产主要项目分析 (1）货币资金及其质量分析
万科A财务报表综合分析 一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6 亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配 股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25亿元，公司 实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心 业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、 大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的 创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二.杜邦分析原理介绍 杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指 标间的相互影响作用关系。 杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为： 净资产收益率=资产净利率*权益乘数
万科股份有限公司财务分析报告 2009年-2013年 第一部分 （一）公司所处行业 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。成长性和盈利性都很好且稳定，拥有稳步的发展策略和稳健的销售政策，依赖于庞大的土地储备、资产、负债及所有者权益，依靠薄利多销，盈利很稳定。因为万科的主营业务是房地产开发, 其次是物业管理，所以我们主要分析房地产业的竞争情况。 （二）行业竞争状况 由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，如今我国房地产开发企业6万多家，行业内企业竞争激烈。就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司?主要有：恒大地产集团，保利房地产（集团）股份有限公司，大连万达集团股份有限公司，中国海外发展有限公司，绿地控股集团有限公司，龙湖地产有限公司。但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。截至2013年，万科年销售额累计达到1709亿元，遥遥领先其他竞争对手，总资产，?净资产，营业收入，销售额和可用现金及现金等价物等多项指标均在行业领先。但万科近几年的行业领先地位也不断受到挑战。土地储备，利润率均被只要竞争对手所超越。 （三）2013年万科市场排名 第二部分 （一）偿债能力分析
1、短期偿债能力： 图一 图二 从2009年到2013年,流动比率、速动比率整体呈现下降的趋势，虽然万科的流动比率比较稳定，但是都保持在2.0以下，说明其流动资产仍然是不充足的。五年内速动比率都低于1.0,说明了万科的短期偿债能力比较弱。流动资金的多少直接关系到企业的日常运转与短期债务的偿还，房地产企业是资金密集型的企业，所以他的流动比率往往高于1，但是万科整体比率的稳步下滑说明他的财务风险在不断增大，这一现象的出现与经济危机和国家宏观调控密不可分。 2、长期偿债能力： 图三 图四 资产负债率反映的是在公司全部资金中有多大的比例是通过借债而筹集的。因此，这一比率能反映资产对负债的保障程度。对债权人来说，最关心的就是借出款项的安全程度。如果这一比率较高，说明投资者投入的资本在全部资金中所占比重很小，而借入资金所占比重很大，公司的风险主要由债权人来承担。因此，万科公司这个比率较高说明长期偿债能力越差；不利于企业的长期连续的发展。 房地产行业属于资金密集型行业，往往企业自身的资金难以满足需求，所以会向银行申请大量的贷款。单从指标上说万科保有大量的负债，且每年不断增长，其长期债务的偿还能力有待商榷。可是房地产企业有国家作为担保，并且国家占了第一股东的大位，如此可见在债务问题上一般不会出现大的纰漏，除非国家政策有重大调整。 （二）运营能力分析 图六 图七 图八 一定时期内，应收账款的周转次数越多，说明应收账款周转越快，应收账款的利用效果越好。应收账款周转天数又称应收账款占用天数，应收账款平均收现期，是反映应收账款周转情况的另一个重要指标，周转天数越少，说明应收账款周转越快，利用效果越好。在上图中，可以看出应收账款周转率先降后升，说明应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。在正常情况下，一定时期内存货周转次数越多，说明存货周转快，存货利用效果好。而存货周转天数越少，说明存货周转快，存货利用效果好。万科的存货周转率总体呈下降趋势，说明存货利用情况较好，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。 （三）获利能力分析 图九 图十 图十一 图十二 销售毛利的先上升后下降与销售净利的先升后降同时出现的情况说明万科优化了产品结构与内部管理程序成功地降低了销售费用。这样在销量下降的情况下保证了利润的增加。每股收益的上升说明万科为投资者赢得更多的利润。充分体现了万科财务的稳定
万科A营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1. 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 ( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。 总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。
万科A2019年三季度财务分析综合报告万科A2019年三季度财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年三季度实现利润为1,409,880.91万元，与2018年三季度的1,199,426.18万元相比有较大增长，增长17.55%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2019年三季度营业成本为5,450,404.93万元，与2018年三季度的4,535,241.87万元相比有较大增长，增长20.18%。2019年三季度销售费用为212,708.83万元，与2018年三季度的167,717.48万元相比有较大增长，增长26.83%。2019年三季度销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。2019年三季度管理费用为270,035万元，与2018年三季度的227,115.49万元相比有较大增长，增长18.9%。2019年三季度管理费用占营业收入的比例为3.19%，与2018年三季度的3.24%相比变化不大。管理费用与营业收入同步增长，销售利润有较大幅度上升，管理费用支出合理。2019年三季度财务费用为159,764.53万元，与2018年三季度的229,738.78万元相比有较大幅度下降，下降30.46%。 三、资产结构分析 与2018年三季度相比，2019年三季度存货占营业收入的比例出现不合理增长。预付货款占收入的比例下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。因此与2018年三季度相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，万科A2019年三季度是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 内部资料，妥善保管第1 页共3 页
万科A 偿债能力分析 一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B 股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二、万科A 偿债能力分析 企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。 （一）短期偿债能力分析 1.流动比率 2008年年末流动性比率= 流动负债流动资产 =,902.6064,553,7213,203.92113,456,37 =1.76
万科集团财务分析 （一）短期偿债能力分析 1．营运资金 由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。 2.流动比率 2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。 3.速动比率 表2 万科股份2010-2012速动比率 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障 由表2可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。 （二）长期偿债能力 1. 资产负债率 表3 万科股份2010-29012资产负债率
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。 2.所有者权益比率 表4 2010-2012年所有者权益比率 资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。 （三）资本结构变动分析 1.资产与权益项目结构分析 表8 资产与权益项目结构百分比 分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息： （1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。