房地产客户群体分析
目录
主要视点
第一部分：已购住宅客户研究
第二部分意向购房客户研究
一、生活背景
二、现有住房
三、区域关注及价值点
四、产品及价格
五、支付方式及信息渠道
六、主要客户类型
（一）经济投资型客户需求偏好
（二）中产休闲型客户需求偏好
（三）中产投资型客户需求偏好
（四）富裕投资型客户需求偏好
（五）富裕休闲型客户需求偏好
（六）养老型客户需求偏好
客户分析总结
调研说明：
2010年1月，国务院批准了国际旅游岛的规划，这对省打造旅游休闲度假产业奠定了坚实的基础，吸引了众多投资者的目光，随之房地产市场的大热更是验证了房地产市场所存在的契机，基于此，我们通过对房地产消费者的研究，构建房地产典型消费者的需求特征，包括居住现状、未来置业目的、生活方式等容。
本次调研主要在新浪乐居网上发布针对消费者进行的网络定量调查研究，对全国消费者进行了在置业意向的调查，有效群：本总数15，000份；除此之外，还对省几大典型城市（、、博鳌等）中典型楼盘的案场经理进行深度访谈，以掌握房地产市场已购客群的特征，所涉及的楼盘涵盖各种物业类型，高中低档均有覆盖，有效样本20份。通过以上两种调查方法，我们得出省典型城市消费者的现状及未来需求的基本数据，并对这些数据进行整合和分析，来描绘出省典型城市客户需求主要特征，为未来各开发企业在城市进入、项目定位、产品定位、客户定位、营销设计等方面提供一定参考依据。
主要视点
一、客户来源地广泛，华东华北为主
从客户的来源地情况来看，目前对楼市存在意向的客户来源较为广泛，遍及全国各地，其中尤以华北和华东地区较为明显。与之前预计的不同的是，对楼市存在购房意向的客户有较多是来自一线城市的，其中所占比例最大，其次为。等地的投资客户群体并未表现出明显的购房意向，相对比例较低。
除一线城市之外，不少二三线城市客户亦对楼市表现出浓厚兴趣。而华中区域、东北区域以及其他区域虽然经济水平相对落后，但是随着部分经济投资型客户的进入，意向购房客户所占比例亦较大。
二、已购客户年龄层次偏大，意向客户中青年居多
剖析已购客户与意向客户年龄构成，我们发现已购群体中客户年龄多集中于40-50岁之间，即中年时期；而意向购房客户年龄则以青壮年为主，小于40岁的客户比例达到了75%。从年龄结构的变化来看，意向客户年轻化的趋势较为明显，虽然碍于经济实力的因素，他们的购房决策可能偏于保守，但是年轻的意向客户亦有在投资房产的想法。
三、未来购房目的向投资倾斜，中高收入投资者比例高
从已购房客户的购房目的和意向客户的购房目的对比发现，未来意向客户购房是投资及投资兼自住的比例大大上升，楼市自09年底新政推行，契机显现，投资客亦对楼市表现出较为浓厚的兴趣。同时，除了传统的中产和富裕投资客外，部分经济型投资客也对
楼市表现出较为浓厚的兴趣。虽然他们的购房能力有限，购房需求受到财产有限而被压抑，但是他们对于进入市场的想法是比较坚定的。
四、青睐地产的客户来源城市
国际旅游岛获批后，调研数据显示岛外客户更偏好中高档楼盘，、、、、东北为客户主要来源地，以和为例：
五、意向购房客户以投资型居多，中产比例较高
根据网络调研数据，我们将意向客户归类为七个类型，分别为经济投资型，中产休闲型，中产投资型，富裕投资型，富裕休闲型，养老型和其他类型。其中经济投资型，中产投资型和中产休闲型所占比例较大。在年龄上，由于目前在各类企业中收入较高的人群集中在30 - 50岁之间，因此中产型客户以及富裕型客户均以该年龄段的人群较多；而对于经济投资型来说，则以30岁之前事业刚刚起步的青年人和50岁以上步入安逸期的中老年人居多，年龄分布较为明显；养老型则随着年龄的增大而逐渐增多。
第一部分：已购住宅客户研究
概况：已购客户的研究帮助我们了解现有购房者的构成情况以及他们对现有产品的偏好程度如何。研究表明，已购房客户较为偏好51—150平方米的住宅，随着楼盘档次的上升，偏好面积亦有增加。同时从房型来看，目前已购客户现有住宅多为两房和三房。已购房客户
当初购房主要原因集中于短期度假、养老、投资和改善居住条件这四点。
已购房客户多为前期已经置业的客户，其中有超过四成为二次置业，因此，在当时购买住宅时大多为房地产尚未起色的时候，已购客户更看重的是住房的休闲价值，有接近三成的客户因短期度假需要而购房，亦有两成客户购置现有住宅作为养老、投资或者改善居住环境的作用。
从已购房客户年龄来看，目前在已经购房客户年龄大多超过40岁，年龄在45岁以上的比例达到了50%以上，而年轻客户比例相对较少，35岁以下的已购房人群仅占已购房客群总数的10%左右。客户以45-49岁的比例最高，多为事业有成的中年人士。
已购客户在购买现有居住产品是，多考虑实用性和性价比，所购买的产品大多偏重中小面积段的二房和三房，所选择的面积段也是中小面积的，对150平方米以上的面积段偏好度非常低，实际购买也较少。从面积段偏好来看，已购客户多购买的为71-100平方米，占已购客户所买户型的五成左右，70平方米以下和100平方米以上的房型分别占26%和27%。
总价方面，75%的客户已经购买的住房总价低于100万，其中51-80万占30%。已购客户在选择住房时，偏好的面积房型均偏小，因此总价也表现较低。同时由于总价不高，因此有接近四成的客户在购买住房时采取的是一次性付款方式，而纯商业贷款的客户占总体客
群的23%。
已购房客户大多出于度假和养老为目的，因此他们对于小区及小区周边的配套，更关注的是休闲、娱乐、景观设施。从区位环境来看，他们首要关注的是地段和开发商品牌，知名的开发商和繁华的地段是能够吸引他们目光的要素，同时，他们也对交通状况较为关注。相比较而言，他们对于综合状况和小区总体规划的关注度则相对较低，对于小区建筑外观和周边人口素质则基本不予关注。就小区部配套而言，已购房客户对高级会所和室外游泳池较为关注，同时部分已购客户也关注中央公园和运动健身设施。已购客户群体对干洗店以及家政服务普遍关注较少。
对于小区产品要素来说，已购房客户的关注程度较为分散，相对较关注社区安全和物业管理，对于户型、房屋采光的关注亦较高。虽然已购房客户中以度假和养老为目的的客户居多，但是他们对于小区部的绿化景观等设施关注度并不高。
就周边环境来说，已购房客户关注的是区域的发展潜力以及是否靠近学区。同时，一些客户也较关注风水和自然水系等要素。客户对于是否靠近写字楼较不关注，主要因为客户购房目的是度假和养老，与工作的结合紧密度不高。
由于已购房客户来源较为广泛，因此在信息渠道方面，客户不约而同的表示网络为首要了解地产的方式，其后分别为电视、广播、报纸、杂志。一些较为传统的渠道，如户外广告牌，房产中介，街头宣传单和房展会等相对能够获得的信息要少于网络之类的新兴媒体，以及电视、广播、报纸等传统媒体。
第二部分：意向购房客户研究
自2010年初《国务院关于推进国际旅游岛建设发展的若干意见》(下文简称《意见》颁布后，省的房地产市场出现了急速的上涨，而对于未来市场面，受访者认为国家仍会对国际旅游岛进一步放宽政策，为的房地产市场带来机会，主要机会点在于自各地而来的旅游、度假、养老人群。由于自《意见》颁布之后，房地产价格一路飞涨，因此受访者多认为国家会采取干预房价的动作，开发商面临挑战。不过也有个别受访者认为房价和土地价格是政府GDP的重要支撑，政府会继续扶持房价，更是开发商的一种机遇。
一、生活背景——主要来源于经济发达城市，中高收入水平，学历较高，绝大部分有置业经历
意向客户来源较为广泛，各级城市均有大量客户存在购房意向，从网络调查中发现，华北、华东由于经济实力较强，同时两大一线城市（、）分别在两个区域，因此对存在意向的客户以该两个区域居多。
进一步细分可以发现，华东华北区域对存在购房意向的客户大多来自一线城市和接近一线城市水平的城市（如、等）。华东区域城市经济相对较为发达，来自各个城市的客户比例较为平均，除略高外，其余均在15%左右，而华北区域则集中于。
由于客户来源较为广泛，因此他们的购房目的也颇受关注。从网络调研数据我们发现，目前对存在购房意向的客户多出于投资目的而进行购房的，而除投资外，由于地理条件优越，景观环境优美，以度假为购房目的的客户亦较多，占34%左右。从所在的地理条件来看，气温适宜，又临近海滩，生活相对较为闲适，节奏较慢，适合中老年人居住因此也有接近两
成的意向客户因养老及赠送父母的需要而在购房。
从置业次数角度来看，目前对有购房意向的客户中有80%客户已有过1次至2次的置业，有接近20%的客户置业3次以上。
职业角度来看，对住宅存在购房意向的客户以管理人员和技术人员居多，其他行业的
怎么做好海南房地产销售 21:37:33 问题 商业背景： 一颗奔腾的心 你好！我今年28岁，在海南，是做房地产的，公司主要是代理海南的新楼盘，基本上海南各个区域的新楼盘我们公司都有代理了。 公司的运营模式是依靠百度关键词推广，公司有自己的房产网站（类似搜房网），因为海南的房子基本上都是卖给内地人，很多初期了解海南房产的都是在网上查信息，通过关键词搜索，客户点击进入网站之后，我们会有一个对话框跟浏览者聊天，通过网站对话框介绍楼盘，并拿到客户的联系方式，之后就是电话跟进客户了，然后过来海南看房，我们就做接待，并带客户去各个楼盘看房。 我们带客户去看房跟客户自己去看房拿的折扣是一样的（除非客户能认识某个楼盘的领导），但很多时候客户不信任我们，第一次我们带路之后，客户之后就自己绕开我们去谈价了，这样会造成很多资源流失。 面临问题： 1.我在初期接触到客户时，客户还没过来海南，要怎么通过电话跟进好客户，让客户过来海南的时候找我看房？ 2.客户过来海南之后，带客户看完房了怎么获得客户信任，以免客户绕开我们自己去谈价。 3.如果客户通过我们成交的，我们要怎么维护好客户，以便客户给我们介绍朋友过来看房。 补充一句，我们带客户去看房都是一对一的专车陪同的，不收取客户费用的，如果有成交，开发商会给我们公司返佣。 21:40:07 好好琢磨一下哦，这事自己来做，怎么办？ 21:41:35
问题回复： 根据描述，这位同学处于中介的角色，中介带着客户去谈判，从客户角度来说，看见中介站在边上，客户心里肯定1000%的不爽，为什么？ 客户很清楚你会赚他的钱，他会怎么做？他看中一两个楼盘后，就会想办法摆脱掉中介，夫妻俩回酒店商议后自己去售楼处谈，客户跟你不熟，没有任何信任度，他怕吃亏，这是人性，没办法改变，人性是无法是征服，也是无法改变的，只能满足人性，具体做法如下： 一、挖掘客户需求： 确定客户买房的需求的关键词，档次、地段、价格、户型、面积？有无特殊要求？临海，山区还是城区？确定后找几个合适的楼盘重点推荐。 二、前期拿到客户资料，开始定期给客户海南房地产简报，销售情况，海南地产市场的价格趋势预期等行业资料，利用专业知识尽量搞熟客情关系。 非常重要的一点是，先跟客户讲明白，咱们中介的收费——跟客户没关系，只跟开发商有关系。为什么要反复强调这点，后面有分析。 蓝小雨() 21:46:10 二、卖产品就是卖故事： 这个观点今后我会跟大家念叨1000遍，呵呵，以后会做专题分享的。当然，咱们卖房子也是先要卖故事！ 客户看房之前，咱们肯定清楚各楼盘中介费的高低，中介费高的，想办法给客户讲好听的故事，风水好，地段好，升值空间大，一一做分析；中介费低的，只能对不起了，讲一些楼盘背后的故事，比如，当地市面曾盛传该楼盘闹鬼啊，据说那个楼盘施工时出人命啊，这个楼盘风水不好等，被某个大师批死去…… 听完这些故事，哪个SB敢挑战这种有血光之灾的楼盘？那是不可能的！即时他去问售楼处，谁会承认？客户听完之后内心会不会有阴影，谁还会买这房子？（没人会） 这是在树立我们的本地地产信息权威！咱们做事可以滴水不漏，比如，开车去某楼盘，路过某楼盘的时候，你指着该楼盘的时候，嘴巴里就开始给他们讲“该楼盘的鬼故事了……” 说几个故事后，客户会怎么看待咱们？他们心里会不会已经被我们的专业而种下一个锚？ 21:49:10
海南保亭房地产市场基础资料 第一部分海南保亭县区域市场研判 一、保亭县规划及发展概况 （一）保亭县区域概况———————————————————2 （二）保亭县区位及内外路网规划—————————————— （三）保亭县社会经济发展————————————————— （四）保亭县旅游资源现状——————————————————二、保亭县房地产市场发展现状及研判 （一）保亭县房地产市场特点及调研结论————————————（二）部分具代表性楼盘信息—————————————————（三）重点竞争楼盘信息——————————————————— 一、保亭县规划及发展情况 （一）保亭县区域概况
保亭黎族苗族自治县位 于海南省南部内陆五指山南 麓，县城东出环岛高速公路45 公里，南接三亚市（76公里）， 北连五指山市（39公里）总面 积平方公里。 黎族苗族为保亭县世居 民族，全县近17万人（含农 垦万人），其中黎族占总人 口%，苗族占总人口%，汉族占 总人口38%，其中少数民族占 总人口2%。 保亭处于北纬18°以南， 属热带季风气候区，热量丰富，全境长夏无冬，年平均气温℃——℃，气候温和，雨量充沛，年降雨量达1800—2300毫升，负氧离子每立方厘米在8200个以上，可谓“温而不热，凉而不寒、爽而不燥、润而不潮”。 保亭拥有丰富的自然资源和旅游资源，全县森林覆盖率%，境内森林多为热带雨林，保亭也是我国主要的南药种植基地，拥有沉香、降香、砂仁等148种南药品种。保亭县拥有中国最南，长达23公里的溶洞—仙龙溶洞，世界最大面积的600亩热带喀什特地貌—仙安石林，有中国最早熟的荔枝—三月红，是我国唯一能出产红毛丹水果的宝地。 中文名称保亭黎族苗族自治县地理位置海南岛中南部 外文名称Baoting面积平方公里 别名宝停人口万（2012 年） 行政区类别自治县方言海南话、黎语、苗语 所属地区海南省气候条件热带季风气候 下辖地区6镇3乡著名景点和坊茶楼、七仙岭温泉国家森林公园、呀诺达雨林文化旅游区等 政府驻地保城镇机场三亚凤凰国际机场 电话区号898火车站三亚站、陵水站 邮政区码572300车牌代码琼D （二）保亭县区位及内外路网规划 保亭县对外交通形势单一，交通运输能力有限，只有公路交通，纵贯全境的海榆中线（224国道）是本县的交通命脉与保陵公路（305省道）两大交通主干道纵横穿越保亭进内，“一纵一横”形成保亭目前对外的主要道路。
皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库 咨询人士学习成长与交流平台 本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： https://www.doczj.com/doc/7e14184983.html,/ 文昌市房地产市场调研报告 本次调研周期为年 日— 日，重点考察了文昌房地产项目，局部调研了海口市场。 由于本次调研工作前，中央政府刚刚出台了今年的二次调控政策，对房地产市场形成影响的主要有两点：一、个人初套住房贷款首付上升为；二、外地购房者贷款需提交本地一年以上的纳税证明和社保证明。 因此，本次调研的针对性很强，主要调研任务如下： 一、 二次新政对海南市场的影响程度到底有多大？ 二、 海南未来房地产市场走势研判及价格预期。 三、 各项目的综合情况及开发优势分析。 四、 通过调研，对我公司拟开发及后续项目的出建议。 本次调研，就是希望通过实地深入了解，获得上述问题的答案，更重要的是，能够把握海南房地产市场未来发展的方向，为景通公司海南战略的落实，提供真实、客观、科学的建议，供公司决策层讨论。 具体报告如下： 一、 关于海南房地产市场大势 通过实地调研及查阅相关资料，可以得出两个基本结论： 第一，二次新政对于海南房地产市场的影响有限，并不会对市场产生伤筋动骨的负面影响。截止二次新政出台之前，海南置业
皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库 咨询人士学习成长与交流平台 本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： https://www.doczj.com/doc/7e14184983.html,/ 者的按揭贷款比重仅为左右，因此，限制外地人贷款的政策，对于海南房地产市场并无太大冲击，相反，由于文昌等二线度假地区和二线海景项目，由于其总价较低的原因，反而可能会引来部分无力一次性购买一线项目投资者的青睐，在这种意义上而言，新政甚至可能带来益处。从客户群分析，国家对于二套或多套房贷款限制已久，而海南置业一般最少属于三套房，新政影响极为有限。此外，海南置业者基本属于内地高端客户，属于购买力金字塔的顶端人群，对于贷款限制的承受力是极强的。更重要的影响，是造成购房者对于进一步宏观调控政策出台和价格下落的预期而导致的观望，但这种观望周期一般是有限的，从目前海南房地产前景分析，重新恢复活力的时间窗口将在一年内生成，暂时的观望，只会造成购买力的滞后释放，对于我公司这样的新项目，应该不是一个坏消息！ 第二，海南房地产市场长期上升的势头不会改变，但面临产品结构性调整和升级换代。 （）、二次新政出台预示着什么？ 黄金周是国内房地产市场兵家必争之地，对于海南房地产市场，更是旺季启动的重要时间节点。从 份的媒体宣传可以看出，众多海南楼盘加大宣传力度，各种营销机构组织的国庆看房团热闹非凡。政府选择在黄金周前夜出台二轮调控政策，可谓用心良苦，很能说明政府微妙的用意，一方面打压了众多购房者的出手意愿，相信很多海南看房团成员都会受到新政影响而空手而归；另一方面，也令开发商有些措手不及。但根据实地调研情况，在与各项目销售人员的交流中，各项目并没有因新政而紧急调整销售策略，销售人员心态平稳，纷纷表示新政影响不大。但是，我们要认真分析，得出一个结论，这个结论，也是政府选择在此时出台政策的一个主要用意：政府的目的，就是要让市场看到对房地产调控的决心和持久的恒心！暗示还有很大的调控空间！ 这也是我们看到政策走向以及房产形势走向的一个依据——只要房地产市场存在投机泡沫，国家的宏观调控政策就不会中
【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。 一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资亿元，比上年增长%，占固定资产投资额的%；全年房屋施工面积万平方米，增长%；销售面积万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。 海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。 海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地
海南房地产市场形势分 析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、 限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。 而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响购房时机何时出现围绕这些问题我进行简要剖析。 一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完 成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资亿元，比上年增长%，占固定资产投资额的%；全年房屋施工面积万平方米，增长%；销售面积
万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。 海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。 海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。 海南省统计局局长符国瑄表示，在方面，去年海南开工建设万套保障房，竣工万套，占计划的%；全年开工建设面积万平方米，占计划总面积的%，其中竣工面积万平方米，占计划的%。 2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。 三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长%。今后的5年，三亚将着力保持业平稳健康发展，
2007-2008年海南房地产市场调查报告 内容简介： 海南省，位于中国的最南面，面积约3.4万平方公里，常住人口有723.79万人。是 中国唯一的热带海岛省份，海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，年平均 温度为25.3度，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到50%，人口预期寿命名列全 国前茅，有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短 的省份。海南为中国第二大岛，海岸线长达1584.8公里。海南目前有各类旅游饭店200多家，是适合休闲旅游的度假圣地。 2005年海南房地产市场总体表现良好，开发投资增长速度放缓。随着处置积压房工 作力度的加大，大量积压房复工建设，使得本年新开工面积和房屋竣工面积出现大 幅度上涨，但市场交易保持顺畅，产销两旺，市场消化能力增强，房价较2004年同 期有小幅回落。另外，国家严格土地审批、紧缩银根等宏观调控政策初显成效，2 005年海南房地产市场保持平稳发展态势。 2006年，海南省房地产业完成增加值34.29亿元，比上年增长0.3%。房地产开发投 资89.27亿元，增长26.0%。其中，商品房投资68.49亿元，增长12.7%。房屋施工面积1004.88万平方米，增长9.1%；房屋竣工面积106.61万平方米，房屋销售面积19 5.19万平方米，房屋销售面积明显大于竣工面积。 2007年6月份，全国房屋销售价格同比指数为107.1，海口市房屋销售价格同比指数为105.2，在全国70个大中城市中排位第38位。2007年1-6月份，海南省房地产开发投资49.02亿元，增长26.6％，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的26.7％ ，增幅低于全国平均水平。其中，商品房投资额39.54亿元，同比增长36.7％；20 07年1-6月份房屋施工面积812.43万平方米，同比增长6.2％；从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。2007年1-6月份，海南省房屋销售面积105.37 万平方米，同比增长13.8％，其中住宅销售面积99.31万平方米，同比增长15.6％ 。从需求层面上看，增长也比较缓慢。 自“国六条”和九部委意见出台后，房产新政对房地产企业和消费者都产生了一定 的影响，海南房地产主要为外销型市场，受到的影响远不及北京、上海等高热地区 ，但市场交易量有所下降，房屋销售价格仍继续上涨。海南房地产市场经过十年沉浮，处于理性发展状态，消费者心态平稳，房地产新政将给海南带来新的机遇。 本报告首先介绍了房地产的定义、类型、特点及影响因素等，接着分析了中国房地 产业的整体概况、海南省社会经济的总体运行环境、海南省房地产业及海口与三亚 这两个重点城市房地产业的发展情况，然后分别介绍了海南旅游房地产市场、住宅 市场、商业地产市场、二手房市场的发展。随后，报告对海南房地产市场做了重点 企业运营状况分析、投融资分析和前景趋势分析，最后详细列明并解析了与海南房 地产市场密切相关的政策和法规。您若想对海南房地产市场有个系统的了解或者想
海南大型房地产项目市场调研报告 一、调研说明 本次调研围绕整个海南度假别墅市场展开，针对跟我们项目条件较为接近（都是非海景资源的项目）并市场销售口碑、销售去化较好的项目进行调研，希望能获取他们在项目运营过程中如何整合配套资源的数据及经验，希望能为XXX项目开发运营提供思路； 本次调研楼盘 序号项目规模区位 1 富力红树湾8000亩澄迈 2 双汇孔雀山800亩海口 3 官塘水院1300亩琼海 4 海口观澜湖21.25平方公里海口 5 中信台达国际1600亩海口 6 南国威尼斯城1347亩海口 7 裕泰龙湖湾1010亩海口 8 鸿洲江山1362亩海口 项目分布标注
二、主要调研项目解析 1、官塘水院 项目占地：1300亩； 项目总建面：43万㎡。 项目销售产品：合院别墅、叠墅、高层
产品特点：观澜湖观墅系列+万科叠墅系列 项目配套： 配套大型农庄商业酒店学校体量（㎡）197亩/13万 1.8万 2.5万10万总体量占比30% 4% 6% 23% 配套在总建面占比配套占比拆分
2、海口孔雀山 项目占地：800亩； 项目总建面：15万㎡。 项目销售产品：叠墅 产品特点：万科森林度假公园叠墅系列（升级版）
项目配套： 配套配套商业\温泉会所康体娱乐中心五星疗养酒店体量（㎡） 2.5万 2.5万 2.5万 总体量占比16% 16% 16% 配套在总建面占比配套占比拆分 3、富力红树湾
项目占地：8000亩； 项目总建面：230万㎡。 项目销售产品：高层、联排、双拼、独栋项目配套： 配套地主庄 园热带水 果园 购物公 园 西班牙 商业街 /医院 温泉谷会所高尔夫 会所 酒店高球 及其 它 体量（㎡）13000 40000 20000 7600 6000 1600 7900 25000 35000 总体量 占比 6% 2% 9% 1% 1% 1% 1% 1% 15%
房地产客户群体分析 目录 主要视点 第一部分：已购住宅客户研究 第二部分意向购房客户研究 一、生活背景 二、现有住房 三、区域关注及价值点 四、产品及价格 五、支付方式及信息渠道 六、主要客户类型 （一）经济投资型客户需求偏好 （二）中产休闲型客户需求偏好 （三）中产投资型客户需求偏好 （四）富裕投资型客户需求偏好 （五）富裕休闲型客户需求偏好 （六）养老型客户需求偏好 客户分析总结 调研说明： 2010年1月，国务院批准了国际旅游岛的规划，这对省打造旅游休闲度假产业奠定了坚实的基础，吸引了众多投资者的目光，随之房地产市场的大热更是验证了房地产市场所存在的契机，基于此，我们通过对房地产消费者的研究，构建房地产典型消费者的需求特征，包括居住现状、未来置业目的、生活方式等容。 本次调研主要在新浪乐居网上发布针对消费者进行的网络定量调查研究，对全国消费者进行了在置业意向的调查，有效群：本总数15，000份；除此之外，还对省几大典型城市（、、博鳌等）中典型楼盘的案场经理进行深度访谈，以掌握房地产市场已购客群的特征，所涉及的楼盘涵盖各种物业类型，高中低档均有覆盖，有效样本20份。通过以上两种调查方法，我们得出省典型城市消费者的现状及未来需求的基本数据，并对这些数据进行整合和分析，来描绘出省典型城市客户需求主要特征，为未来各开发企业在城市进入、项目定位、产品定位、客户定位、营销设计等方面提供一定参考依据。 主要视点 一、客户来源地广泛，华东华北为主 从客户的来源地情况来看，目前对楼市存在意向的客户来源较为广泛，遍及全国各地，其中尤以华北和华东地区较为明显。与之前预计的不同的是，对楼市存在购房意向的客户有较多是来自一线城市的，其中所占比例最大，其次为。等地的投资客户群体并未表现出明显的购房意向，相对比例较低。 除一线城市之外，不少二三线城市客户亦对楼市表现出浓厚兴趣。而华中区域、东北区域以及其他区域虽然经济水平相对落后，但是随着部分经济投资型客户的进入，意向购房客户所占比例亦较大。
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自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。 一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交13.7万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。
2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长27.1%回落到5.0%。 海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。 海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。 海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设11.22万套保障房，竣工4.85万套，占计划的119.1%；全年开工建设面积900.01万平方米，占计划总面积的140.5%，其中竣工面积384.66万平方米，占计划的155.9%。2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。 三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长17.9%。今后的5年，三亚将着力保持房地产业平稳健
海南房地产客户群体分析 目录 主要视点 第一部分：海南已购住宅客户研究 第二部分海南意向购房客户研究 一、生活背景 二、现有住房 三、区域关注及价值点 四、产品及价格 五、支付方式及信息渠道 六、主要客户类型 （一）经济投资型客户需求偏好 （二）中产休闲型客户需求偏好 （三）中产投资型客户需求偏好 （四）富裕投资型客户需求偏好 （五）富裕休闲型客户需求偏好 （六）养老型客户需求偏好 客户分析总结 调研说明： 2010年1月，国务院批准了海南国际旅游岛的规划，这对海南省打造旅游休闲度假产业奠定了坚实的基础，吸引了众多投资者的目光，随之海南房地产市场的大热更是验证了海南房地产市场所存在的契机，基于此，我们通过对海南房地产消费者的研究，构建海南房地产典型消费者的需求特征，包括居住现状、未来置业目的、生活方式等内容。 本次调研主要在新浪乐居网上发布针对消费者进行的网络定量调查研究，对全国消费者进行了在海南置业意向的调查，有效群：本总数15，000份；除此之外，还对海南省几大典型城市（海口、三亚、博鳌等）中典型楼盘的案场经理进行深度访谈，以掌握海南房地产市场已购客群的特征，所涉及的楼盘涵盖各种物业类型，高中低档均有覆盖，有效样本20份。通过以上两种调查方法，我们得出海南省典型城市消费者的现状及未来需求的基本数据，并对这些数据进行整合和分析，来描绘出海南省典型城市客户需求主要特征，为未来各开发企业在城市进入、项目定位、产品定位、客户定位、营销设计等方面提供一定参考依据。 主要视点 一、客户来源地广泛，华东华北为主 从客户的来源地情况来看，目前对海南楼市存在意向的客户来源较为广泛，遍及全国各地，其中尤以华北和华东地区较为明显。与之前预计的不同的是，对海南楼市存在购房意向的客户有较多是来自一线城市的，其中北京所占比例最大，其次为上海。温州等地的投资客户群体并未表现出明显的购房意向，相对比例较低。 除一线城市之外，不少二三线城市客户亦对海南楼市表现出浓厚兴趣。而华中区域、东北区域以及其他区域虽然经济水平相对落后，但是随着部分经济投资型客户的进入，意向购房客户所占比例亦较大。
2016-2018年海南省房地产政策梳理 一、“两个暂停”政策 时间：2016.2.23 出处：《海南省政府关于加强房地产市场调控的通知》 内容： 2016年起——2018年止 1)暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批（包括农用 地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）； 2)暂停新建商品住宅项目规划报建审批。 解读：控制房地产开发节奏，逐步降低房地产业所占比重，鼓励其他产业的发 展，并充分发挥房地产业对其他产业的重要载体作用，形成房地产业与其他产业良性互动局面，促进全省社会经济持续健康发展。 市场分析：政府土地供应量锐减，稀缺效应导致客户投资热潮，直至2017年上半年，整个市场商品房供应量不足，房价大幅上涨。国家统计局2017年1月70个大中城市新建住宅价格指数中的数据显示，今年1月三亚新建住宅价格环比上涨1.7%，在70个统计城市中涨幅位居首位。在政府“房子不是‘炒’的”宏观调控背景下，针对海南省火爆的房地产销售市场，2017年，海南省陆续出台了数部房地产调控政策，为市场降温。 二、 4.14限购政策 时间：2017.4.14 出处：《关于限制购买多套商品住宅的通知》 内容：
1)在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档 公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。 ?本省居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%； ?本省居民家庭在其他市县(包括海口市)购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付 款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款 最低首付款比例不低于50%； ?在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。 2)禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。 ?居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让; ?企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。 3)对商品住宅库存去化期在全省平均水平以上的市县，继续暂停商品住宅用地 供应。 4)已达到预售条件的新建商品住宅项目，房地产开发企业须到市县物价部门进 行预售价格备案，并在完成价格备案后15天内到市县房管部门申请预售许可。 ?预售价格未经市县物价部门备案的，市县房管部门不予核发预售许可证。 ?预售价格已经市县物价部门备案但未在规定时间内到市县房管部门申请预售许可的，一年内不再受理其预售申请。 ?对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。 ?取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格，如需调整预售价格，必须到市县物价部门重新备案，并报市县房管部门备案后方可执行。5)各市县房管部门负责新建商品住宅购买和转让资格的审核工作。 ?全省各市县房地产信息管理系统(网签系统)要实现商品住宅网签数据实时共享。 ?各市县二手房交易合同必须全部纳入网签备案管理。 解读：政策指出支持合理住房需求，遏制投机性购房，以促进本省房地产市场平稳健康发展。 三、 4.17限贷政策 时间：2017.4.17 出处：《住房公积金贷款业务办理承诺书》
海南房地产市场特征与影响因素分析 马国强,张丰伟 (海南大学经济学院,海南海口570228) [摘要]在全国房地产市场形成之前,由于特殊的历史原因,海南经历了房地产泡沫的剧烈冲击。 近年海南区域位置的独特性被房地产市场重新发现,但与此同时,高档海景房过度开发、需求外地化进而 潜在的投资性购房比例过大等问题突出。海南房地产市场特征及其优势不可能长期脱离宏观环境,其需 求必然受到当前国家宏观调控及货币紧缩政策的影响,同时受到本地实体经济发展、居民收入及其消费 偏好、金融环境支持等诸多因素的制约,因此,海南应慎防房地产泡沫再现。 [关键词]房地产市场;海南;发展特征;影响因素 [中图分类号]F 293.3[文献标识码]A[文章编号]1004-1710(2008)06-0607-09[收稿日期]2008-09-01 [基金项目]海南省社科基金资助项目(HNSK06-9) [作者简介]马国强(1963- ),男,河南济源人,海南大学经济学院教授,博士,主要从事投资经济以及民营经 济研究。 经过30年的改革开放,我国的生产力水平迈上了新的台阶,随着国民收入的不断提高,居民改善居 住条件的需求也相应增加,人们在选择工作、生活地点时,对特殊区域环境的偏好凸显,从而改变特定区 域的房地产需求、供给结构及其市场价格。从最近的媒体报道看,“中国房地产市场陷入各种非理性行为 与升值预期、房价上涨相互强化、相互推动的恶性循环,住房有效供给和有效需求双重不足,市场调节和 政府管理双重失灵。”[1]海南是我国惟一的热带海洋气候省份,是我国改革开放的重要实验田之一,在全 国房地产市场形成之前,海南房地产业经历了20世纪90年代初期的恶性投资冲击,房地产泡沫对海南经 济的影响极其深远。近几年,海南房地产业借助全国房地产开发热潮成功摆脱困局,走上了理性发展的 轨道。研究海南房地产市场的供求状况以及自身发展的特殊性,对海南经济持续平稳发展具有重要 意义。 一、海南房地产市场的特殊性 海南房地产市场发展的特殊性主要表现在:独特的热带无冬岛屿,逐渐成为人居环境优秀的稀缺资 源;经历了房地产泡沫的洗礼,积累了房地产开发管理的经验教训;房地产需求与供给的国际化趋势;已 经出售的住宅存在“入住率”特别低、潜在投资性购房比例过大等。 (一)地理位置的特殊性:海南岛是人居环境优秀的稀缺资源 房地产的不可移动性使得地理位置对这一产业的发展至关重要。海南是我国惟一的热带海岛
海南房地产泡沫的分析 什么叫房地产泡沫？ 房地产泡沫是泡沫中的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；是房地产价格波动的一种形态；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 【案例分析】总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。最后留下是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。 一．海南房地产泡沫产生的原因 1.房地产商品的特别性。在肯定时期内房地产商品供求不易平衡，而且条约期摊销交易资本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。中国改革开放的进一步加强，促使海南一夜之间成为人们投资的乐园，海南房地产的需求爆炸式的增长。 2.地皮的稀缺性。都市面积在都市化历程中可以不停扩大但是地皮资源是稀缺有限的，我国的地皮资源相对匮乏，随着经济的生长，人们对稀缺的地皮需求
有无穷扩大的趋向。而海南是属于独特的热带无冬岛屿，景色美丽，空气清新，气候宜人，既是休闲、旅游、度假的胜地，更逐渐成为人居环境优秀的稀缺资源。而且3.4万平方公里的海南岛却不足800万人口，人口密度不大，更是给更多人来选择。 3.地价具有捏造性。由于人们预期的分歧理地皮使用收益贴现值之和与现实的市园地价之间总存在真相上的毛病。这种毛病越大，说明现实的市园地价中捏造部门越多大概说泡沫因素越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至幻灭无不与发达致富的欲望与从众举动有关。“要挣钱，到海南；要发达，炒楼花”，成为其时海南房地产热时一些买卖人的经典。许多盲目的投资决策与非理性行为相互作用使海南经济陷入恶性循环的泥淖。 4.房地产市场是不充实市场。由于买者信息缺乏和信息的分歧错误称，许多房地孕育发交易和定价是寂静举行的，这种成交价通常不能反应成交物业的真实价钱。1993年我国针对投资膨胀采取紧缩银根的金融政策，金融机构的资金忍痛退出海南地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂。 5.银行及金融体系发放房地产贷款的偏向性。由于房地产的不行移动性及其保值增值性，银行体系很乐意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也勉励投资，银行利率就比力低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会牢固投资的三分之一。大量资金涌向房地财产，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的孕育发生埋下了隐患。海南空置房、烂尾楼和闲置土地套住我国四大国有银行430多亿，严重影响海南资源利用和经济发展。 6.政府部门的不正之风。1993年沿海地域的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金源头大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政
房地产市场发展情况分析 -----------------------作者：-----------------------日期：
2010年房地产发展报告 2010年12月17日
前言：伴随着宏观经济的向好和全国房地产市场的复，房地产市场 09 年一路向好，房地产开发投资增长加快，销售市场火爆，量价齐升。2010 年 1 月，国际旅游岛战略正式出台，楼市风云再起，地投资者和炒房团大量涌入抢购，大批开发商抢滩入驻，市场再度成为全国的热点。但是这场疯狂未能持续多久，直至2月底，市场已经出现了高价无量的“空转”，而此后“新国十条”颁布的一盆冷水还未浇完，各种新政调控组合拳又接踵而至。与全国其他调控的重点目标城市一样，楼市成交量萎缩，市场观望氛围浓厚，整体进入了下行通道。到今年10月，和两市先后出台了楼市限购政策，省对不符合条件的非本地居民也暂停发放购买住房贷款，这是对靠外来购买力支撑的楼市的迎头痛击，加之多年罕见的水灾来袭，楼市随之跌入冰封低谷。 多数人认为在2011年随着国家对房地产的调控，的房价会有所下降。那么究竟是九十年代的泡沫再现？还是迎来了真正的发展机遇？本报告主要针对主要城市2010年前三季度房地产市场的深入研究和总结，全面剖析楼市的现状和未来发展。
目录 第一篇：整体市场发展概况 (1) 一、省整体发展概况 (2) 二、省整体房地产发展分析 (3) 第二篇：市场分析 (4) 一、整体投资环境分析 (5) 二、房地产市场整体分析 (6) 三、各片区住宅市场分析 (7) 四、市整体住宅市场分析 (8) 第四篇：总结 (14)
第一篇：整体市场发展概况