房地产行业典型案例分析
目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识.
税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致,不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中,否则会造成纳税筹划的失败。如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果.近日一位朋友给我一个房地产行业的案例,让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。
某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地,但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房(普通住房).经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元(500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。
公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：
增值额：5500－3000＝2500万元；
增值率：2500÷3000×100％＝83%；
应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5％＝850万元；
应缴纳企业所得税:（5500－3350－850）×33％＝429万元。
公司应纳税合计为850＋429＝1279万元
筹划方案一：
在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业）,然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。
投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下:
1。投资环节
1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号)规定:以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税.
2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以,公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000－500）×33％＝495万元。
3）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，公司以土地对外投资免征土地增值税。
4）甲公司接受土地投资应缴纳契税为:2000×3％＝60万元。根据《企业会计制度》的规定，甲公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为:2000＋60＝2060万元。2。合并环节
1）公司吸收合并甲公司时，因为甲公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。公司吸收合并甲公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。
2)《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）规定:自2003年10月1日起～2005年12月31日止，两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税.另外,《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号)补充规定：财税〔2003〕184号文件执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革,加快建立现代企业制度,企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税〔2003〕184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日~2008年12月31日。因此，公司吸收合并甲公司可免征契税。
3.商品房销售环节
1）土地增值税方面：
①计税成本确定。
按照《土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条：“计算增值额的扣除项目一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；（五)财政部规定的其他扣除项目。”
根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)第四条第一款：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行.除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供
合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除.
故扣除项目金额只能按照土地增值税暂行条例的具体规定确定,不能按照会计的入账价值2060万元确定,也不能按照企业所得税的计税成本2060万元确定。
土地增值税的计税成本（即扣除项目金额)等于会计的入账价值，也不等于企业所得税的计税成本。无论是兼并或投资还是整体资产转让的方式,公司为取得土地使用权所实际发生的支出均只有500万元，支付的地价款的合法有效凭证只有当时支出这500万元时取得的相关原始凭证。故扣除项目中取得土地使用权所支付的金额为500万元。
②应纳土地增值税的计算
扣除项目金额：3000＋60×（1＋20％）＝3072（万元）；
增值额:5500－3072＝2428（万元）；
增值率：2428÷3072×100％＝79％;
应缴纳土地增值税：2428×40%－3072×5％＝818(万元）;
2）企业所得税方面:
应缴纳企业所得税：[5500－（3350-500)－2000－818－60］×33%＝0万元.
筹划方案税负合计:495＋60＋818＝1373万元
因筹划方案税收负担增加1373－1279＝94万元，结论：该方案不可行。
筹划方案二：分段实现土地增值税法
根据文中条件：我们可作三步走方案
1、将公司进行开发，假设公司的土地增值税扣除项目为2000万元（不含土地价款500万元）,期间费用为150万元是时进行转让给同一控制的甲房地产开发公司。售价3000万元.
1）土地增值税:扣除项目金额：2500（万元);
增值额：3000－2500＝500(万元）；
增值率：500÷2500×100%＝20％；
应缴纳土地增值税：500×30%＝150（万元)
2）企业所得税：(3000－2500－150）×33%＝116（万元）
3）契税:3000×3％＝90万元。
税款合计：150＋116＋90＝356万元
2、甲房地产公司再增加500万元的土地增值税扣除项目,期间费用为150万元。后再转让给乙销售公司.售价为5000万元.
1）土地增值税：扣除项目金额（3000＋90＋500）×（1＋20％）＝4308（万元）；
增值额:5000－4308＝692（万元）；
增值率：692÷4308×100％＝16％;
应缴纳土地增值税:0（万元)
2）企业所得税（5000－3000－500－150－90）×33％＝416（万元）
3、乙销售公司发生期间费用为50万元，售价为5500万元。为减少契税负担,由甲房地产公司直接过户到客户处。
企业所得税为（5500－5000－50）×33%＝149（万元）
总税负为356＋416＋149＝921万元
方案二节税金额为：1279－921＝358（万元）；
筹划方案三：变出售为代建，节税效果佳，手续简便
如果公司将土地投资于拟购地的某保险公司,修建办公楼.投资时应纳税为495万元，后按2000万元转让股权免税.再收取代建手续费金额为650万元.650万元为建房利润.缴纳企业所得税为215万元。共缴纳企业所得税为710万元.
方案三节税1279－710＝569（万元)
通过上面的分析，我们不难看出，第三个方案是最佳的
房地产投资的十个成功案例分析近年来，房地产投资成为了许多人关注的焦点。在这个行业中，成 功案例具有很高的参考价值，可以为其他投资者提供经验和启示。本 文将分析十个房地产投资的成功案例，探讨它们的成功之处，以期为 读者提供有益的指导。 案例一：《中央公园项目》 中央公园项目位于城市核心区域，周边交通便利，配套设施完善。 投资者通过准确的市场调研和分析，预测到该地区的房价将持续上涨，因而在开发商推出前就抢购了大量的房产。随着城市的发展，该项目 的价值大幅提升，投资者成功实现了资产增值。 案例二：《商业综合体投资》 投资者发现某城市商业综合体的场地位置优越，人流量庞大，且周 边商业环境繁荣。基于对市场需求的深入研究，投资者选择在该区域 开设了一家大型购物中心，吸引了众多商家入驻。这个投资案例成功 的关键在于准确的市场定位和对潜在客户需求的准确预测。 案例三：《城市改善项目》 某废弃工业区的土地被投资者购买，后来经过投资者的精心规划和 开发，成功将该区域改造成了一个现代化的商业区。投资者在前期的 市场调研中发现，该城市发展迅速、人口流动性强，并且对于现代化 购物场所的需求较大。因此，投资者决定将这片废弃区域打造成一个
多功能的城市综合开发项目，引入大型商场、餐厅、影院等设施，成 功地吸引了大量顾客和商家。 案例四：《旅游地产项目》 投资者发现某个风景优美的旅游城市有较高的旅游流量，且游客对 于高端的住宿设施有较大的需求。投资者购买了一块靠近旅游景点的 土地，并在其上建设了豪华度假酒店。由于位置优越和高品质的服务，该酒店迅速成为游客的首选，投资者实现了可观的投资回报。 案例五：《住宅项目投资》 投资者在一个城市新开发区购买了一片土地，计划建设住宅小区。 在购买前，投资者详细研究了该区域的人口密度、就业机会、配套设 施等因素，并预测到该地区将成为人们迁居的热门区域。在项目开发 过程中，投资者注重品质和舒适度，并通过创新的销售策略吸引了购 房者。由于良好的市场预测和高品质的开发，该项目成功获得了投资 回报。 案例六：《产业园区投资》 投资者投资了一片位于发展中的产业园区的土地，并积极参与了园 区建设和规划。他们了解到，该园区将成为当地产业发展的重点，并 吸引了许多高科技企业入驻。通过积极推动园区发展和配套设施的完善，投资者实现了土地价值的提升，并从企业租赁收入中获得了长期 稳定的投资回报。 案例七：《城市复兴项目》
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房地产案例（汇总22篇） 房地产案例第1篇 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变 C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 B.该两幢房屋及其土地的`抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值 标准答案：A,D,B,C 解析： 1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。考试用书 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款
二手房交易典型个案详细分析 案例1：未办理到银行房屋贷款 客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。 分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。
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东山国际新城项目分析 ——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城 一．总体规划宏观背景分析 1．中国城市发展新阶段 中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。 ——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现，而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀，人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞，生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降。 2．成都市城市发展规划： 据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里，比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围，城区范围大大扩大，不仅包括五城区和高新区，还新括入新都、郫县等近郊区（市）县，达到了3168平方公里。预计到2020年，成都市人口规模将达到1500万，目前是1000万人左右。届时，居住在城镇里的人口将达到1035万，其中外环路内的城区部分将有500万人。 ▲城市发展战略： 迎合西部大开发的总体策略，成都市也将加快城市发展的速度，整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。 根据规划成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团（新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解；同时，中心城工业向外迁移，在六个片区形成工业集中发展区，重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ▲ 近郊组团规划
房地产经典营销案例 “没有卖不出的房子，只有卖不出房子的人。”在严峻的去库存市场形势下，营销人迎来了前所未有的显示才华的机遇。让我们振作精神，在新的一年楼市竞争中挥剑起舞，笑傲江湖。那么接下来小编跟读者一起来了解一下房地产经典营销案例。 房地产经典营销案例一 阳光上东：富人区的缔造者 如果说缔造是一种物质行为，这话大错特错。温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线的别墅群，朝阳公园一带的高档公寓，都是货真价实的富人区。但是富人区的概念在房地产界却是阳光上东第一次坦坦荡荡的提出来。今年年初以来，首创集团宣布将在东四环北路绿化带以东、酒仙桥路电子城以西、坝河与亮马河之间的地块上建一个北京的"富人区"。 这个名为"北京上东区"的项目，占地面积100公顷，总建筑面积将超过220万平方米，预计总投资超过100亿元。项目由首创集团旗下的首创置业和阳光股份具体负责。其全部项目将于2008年完工，售价在每平方米1万元以上,10月17日第一期盛大开盘。 在中国，财富曾经被当作罪恶的代名词，但是托改革的福，现在追求财富已经成为一种光荣的行为，正如原来参军是一种光荣的行为一样。但是由于在意识形态上还没有得到明确，所有的媒体舆论的表达都还羞人答答的，典型的例子就是将几乎所有关于财富的美德都赋予在国外体现为中庸保守的中产阶级。首创置业却正式将这块面纱剥去，从而吸引了社会的关注。阳光上东一开盘就销售1亿元，富人区宣传达到了传播效果功不可没。 首创置业的做法表明：在宣传上不必要真正意义的创造，能够将一种在事实上成型的东西完美的体现出来同样是一种创造。在传播学意义上，谁说得最早谁就是创造者。 对于首创置业打造上东区这样的宏伟计划，一两个小聪明、小花招不足以支撑如此大的体量的销售。在富人区的旗帜下，各种关于高
51.王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。 问题： （1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少?为什么? （2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么? （3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何? （4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么? 答：（1）张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。（2）有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。（3）曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。 49.李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。2005年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。2006年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。 请回答下列问题： （1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？ （2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？ （3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？ （4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？
房地产客户细分及项目定位经典案 例解析 房地产客户细分及项目定位经典案例解析 在房地产行业中，客户细分是非常重要的一项工作，它不仅有利于开发商更好地了解市场需求情况，还能有针对性地进行开发，提高项目的竞争力和市场占有率。本文将通过经典案例，对房地产客户细分及项目定位进行解析。 案例一：碧桂园和万科的市场策略 碧桂园和万科是中国房地产行业的两大巨头，它们的客户细分和市场策略也有很大差异。 碧桂园将客户细分为“三个母婴家庭”，即年轻夫妻、大龄单身人士和新晋富豪。针对这三类客户，碧桂园推出了多个不同定位的产品，比如定位于年轻夫妻的“家”系列、针对有购房需求但经济条件有限的大龄单身人士的“月亮湾”系列、以及针对新晋富豪的“逸境”系列。 而万科则将客户细分为“五大家庭群体”，包括普通居民、小三口、四口之家、老年人以及年轻人。通过对不同家庭群体的需求分析，万科推出了分别适合不同群体的产品，比如针对小三口家庭的LOFT产品、针对四口之家的洋房产品等。 经过多年的发展和市场运营，碧桂园和万科都取得了不错的成绩。其中，碧桂园着重于产品差异化，在细分的同时注重
产品创新和品质，拥有较高的品牌知名度。而万科则着重于打造品牌形象和营销策略，注重产品的营销和宣传，拥有强大的营销团队和品牌形象。 案例二：建行房地产金融-市场占有率逐年攀升的重要支撑 建行房地产金融是中国建设银行旗下的专业化机构，它提供全方位的房地产金融服务，包括以客户为中心的住房贷款、商业房地产贷款、个人房产租赁贷款、房地产企业贷款等。 通过对客户进行细分，建行房地产金融推出了不同的产品和服务，比如为首次购房者提供的“嗨购贷”、为商业物业购买和经营提供的“商住通”等。而且，在客户服务方面，建行房地产金融也提供了完善的服务体系，包括在线服务、理财服务、保险服务等，方便客户的购房过程，并为客户提供全面的金融服务。 随着建行房地产金融的不断发展壮大，其市场占有率逐年攀升。在这个过程中，建行房地产金融不仅注重客户细分和产品定位，而且更加注重产品创新和服务提升，打造了一个集金融、服务于一体的优质品牌形象。 结语 通过以上几个经典案例的分析与解析，我们可以得出一个结论：客户细分和产品定位是房地产行业中非常重要的一项工作，它不仅有助于开发商更好地了解市场需求情况，还能为开发商提供有针对性的产品和服务，提高市场占有率和竞争力。
【案情介绍】 赵某拥有私房三间，使用面积共计二十七点五平方米，多年来一直租与马某居住。现在该房内居住的有马某及其女儿、女婿、外孙女。赵某除该处房产外，在他处无其他住房，多年来一直随子女居住。 一九九九年一月，赵某以自已所有的私房三间现由马某一人租住，且自己住房困难为由，起诉至原审法院，要求将该房收回自住。 【审判结果】 原审法院经审理确认，马某承租赵某私房未违反租赁合同，且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据，遂于一九九九年三月判决：驳回原告赵某收房之诉讼请求。判决后，赵某不服，以原判认定事实不清，处理不公为由，上诉至二审法院，要求撤销原判，由马某腾出诉争之房。 二审法院经审理，查明赵某与马某曾于80年代初签订房屋租赁契约，租赁期限未定。后马某一直于该房内居住，现在该房内居住人系马某一家四口人，赵某在他处无其他住房，一直随子女居住。上述事实，有双方当事人陈述、房产所有证、私房租赁契约、证人证言等证据材料在案佐证。但赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据。 二审法院在判决书中指出：\"公民合法财产受法律保护。双方诉争之房系赵某之私产房，其对该房享有占有、使用之权利，且赵某现他处无正式住房，其居住困难大于承租人马某。马某一家四口人占住西房三间，具备腾退部分房屋的条件，故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以改判，根据马某家庭人口情况，赵某要求将房屋全部收回，依据不足，本院不予支持。\"二审法院于1999年7月，作出终审判决如下： 一．撤销一审民事判决； 二．二审判决生效后十五日内，马某及其共居人将三间争讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某。由赵某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵，并该房另行开门。 三．驳回赵某其他诉讼请求。 【本案评析】 房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件。由于我国及北京市房地产政策的历史遗留问题，造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权，但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情况。在这种承租关系中，房屋租金往往是一直在依照历史上形成的极低廉的租金标准执行，名为承租但实际上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。近几年来，房屋产权人因不满原有租金或自身住房困难，要求收回房屋而引起的诉讼十分普遍。 那么，这种未定期限的房屋租赁合同关系，是否可以退租腾房，应依据何种法律呢？对于此种情况，我国法律中相应的规定不够完备，仅在\"最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见\"第119条中规定：\"未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋\"。 根据该条规定，此种案件是否判决退租腾房，主要考察两个情节：一是产权人收回房屋是否自住，主要是看产权人住房条件是否困难；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬迁。在实践中，根据双方居住条件的具体情况，主要有三种解决方法：一．承租人确有其他房屋居住的，则无论产权人住房是否困难，均应退租腾房。在产权人住房困难的情况下，理应准许其行使对自有房屋的使用权；即使产权人住房条件比较宽裕，出于民法的基本原则，未定期限的合同，双方均有权随时提出解除，只需给对方留出必要的准备期限即可，一旦产权人提出解除租赁关系，亦应准许，但应给承租人搬迁腾房必要的时间。二．承租人无其他房屋，且产权人住房相对宽裕的，一般不准许产权人全部收回房屋。这是为了维持社会的稳定，保护全社会的整体利益，避免出现承租人无家可归的情形，法律要求产权人让渡一部分所有权，具体讲就是暂时放弃对自有房屋使用
房地产销售的十个成功案例解析近年来，随着房地产市场的不断发展，房地产销售也成为了一项热 门的行业。然而，在激烈的市场竞争中，一些房地产销售企业能够取 得突出的业绩，实现事业的快速发展。本文将通过分析十个成功案例，探讨房地产销售的关键成功因素。 案例一：低密度社区规划 成功案例一是由一家房地产开发商打造的低密度社区。他们在项目 规划阶段，注重打造开放式的社区环境，并且充分考虑业主的居住体验。通过合理的楼间距、绿化设计和便捷的交通布局，吸引了大量购 房者的关注。这一成功案例表明，低密度社区规划在提升销售额方面 具有重要作用。 案例二：多元化户型设计 在市场上，需求多样化是一个普遍存在的现象。成功案例二由一家 房地产销售企业通过灵活的户型设计满足了不同购房者的需求。不仅 提供了多种面积的户型选择，还注重户型的功能性和实用性。这一多 元化户型设计的策略使得该企业在市场上取得了广泛的认可。 案例三：推出优惠政策 成功案例三是一家房地产销售企业通过推出优惠政策实现了销售的 突破。该企业在销售期间提供了优惠价、首付分期付款和购房补贴等 政策，吸引了许多购房者的眼球。通过优惠政策，这家企业带给了购 房者实实在在的优惠，提高了购房者的购买意愿。
案例四：品牌形象塑造 在竞争激烈的房地产销售市场中，树立良好的品牌形象是成功的关 键之一。成功案例四是一家房地产企业通过有效的品牌形象塑造和市 场推广，赢得了购房者的信任和认可。他们注重房地产项目的品质和 售后服务，并积极参与社会公益活动，为社区建设做出贡献。 案例五：巧妙运用营销手段 成功案例五是一家房地产销售企业通过巧妙运用营销手段实现了销 售的增长。他们善于利用社交媒体、线上线下结合等营销渠道和方式，扩大了项目的知名度。同时，他们通过举办各类促销活动和购房者培 训等，增加了与购房者的互动，进一步提升了销售额。 案例六：与金融机构合作 成功案例六是一家房地产销售企业通过与金融机构的合作，为购房 者提供贷款方案和优惠利率。这种方式有效地降低了购房者的购房成本，并提供了便利的金融支持。通过与金融机构的合作，该企业吸引 了更多购房者，并获得了丰厚的销售利润。 案例七：优质的售后服务 在购房者心中，优质的售后服务是一个重要的考量因素。成功案例 七是一家房地产销售企业通过提供优质的售后服务，赢得了购房者的 好评和口碑。他们建立了健全的售后服务体系，及时解决购房者的问 题和需求，确保了购房者的满意度和忠诚度。 案例八：地段选择的精准
1案例分析： 甲、乙系某村村民，二人房屋相邻。甲在未办理任何手续的情况下私自扩建自家的院落，并且在原有二层楼房的基础上加盖了第三层楼房。直接影响了乙家的采光。乙在甲加盖房屋的同时曾以自家的采光权受到侵害为由与其进行协商，但均未果。于是，乙欲采取法律途径维权。 问题：乙的维权途径有哪些？ 相邻权问题 2008年王某向由甲公司购买了一套住房，5月验房入住。当时在他的窗外临近商务会所顶楼有一些空调机组和排风管道，但对生活不构成影响。后来甲公司在空调组和排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，房屋两个散热窗户正对着王先生的窗户，致使王先生不能开窗透风，影响了王先生的采光。问：王先生是否有权起诉甲公司要求拆除加盖房屋或者要求赔偿？依据是什么 物权法里边八十四and八十九条。？ 9月7日，河南省汤阴县人民法院审结一起通风采光权纠纷案，判决侵权人停止侵害，排除妨碍。 家住汤阴县城关镇刘全和王三是前后南北邻居，居住的房屋都是单位统一盖的独院两层楼房，刘全的小楼居南，王三的楼房位北。今年夏天，刘全为扩大居住面积，准备在楼顶加盖第三层，遭到后院王三的反对。2009年6月30日，刘全找来建筑工人强行加盖，王三遂以刘全的行为影响其通风采光为由，将刘全告上法庭，要求停止侵权。 法院审理后认为：刘全在与王三房屋相邻的楼房加盖楼层，侵犯了王三的通风采光权，且刘全加盖楼房未经相关部门审批，系非法建筑，应停止侵害，排除妨碍。据此，遂依法作出上述判决。高某称郭某违章加盖房屋影响自家采光，起诉至昌平法院，要求判令郭某拆除自盖建筑物，并赔偿1元钱损失。法院判决予以支持。 原告高某起诉称：原告与被告郭某所住楼房南北相邻，且两栋楼相距很近。2009年10月，被告未经相关部门批准，在自家北露台加盖砖混实体房屋一间，将北面楼层由二层变为三层，两楼间距更小，并严重影响到原告房屋的日照。经多次协商，及经相关部门调解，被告均以各种理由回绝。因被告的行为严重侵犯了原告的采光权，故原告诉至法院，请求判令被告拆除其所建建筑，以消除对原告房屋日照的影响，并要求被告赔偿原告误工费、交通费、能源损失费1元，精神损失费1元。 昌平区法院经审理认为：原告与被告系邻里，双方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻通风、采光等方面的相邻关系。原告购买房屋后所能享受到的日光照射，是原告合理合法享有的一项权益，被告即使在自己的房屋上搭建建筑物，也应当顾及原告的权益是否受到侵害，且被告搭建建筑物的行为并不属于因方便生活、合理使用的需要而必须侵害原告权益的行为，原告对于被告的行为也不负有容忍的义务。故对于原告要求被告拆除搭建建筑物的诉讼请求法院予以支持。对于原告要求被告赔偿误工费、交通费、能源损失费的诉讼请求，虽原告未提供证据，但考虑到原告确实存在损失，故法院判决被告给付原告误工费、交通费、能源损失费共计人民币一元。对于原告要求被告赔偿精神损失费的诉讼请求，因无法律依据，法院未予支持。
一)优势 1)郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富豪的制造厂,在这里百万富豪俯拾皆是,每 年都有新一代需求产生,络绎不绝的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分以下: a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大多数是第二次或第三次置业, 是终极花销,10年内不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过分花销和终极花销的 联合。 c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度区分,属中低档楼盘。凤凰城二期 小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推行过程中,不可以拘泥于单调的推 广主线。 当地区年青人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。假如凤凰城二期销售采用青年居 易一味的向年青时兴族诉求,我方楼盘销售可能面比较较严重的场面。 2)郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块相同,成为身份、财富的象征。凤凰城 二期应借此看法,实现品牌形象的转变。 3)正在形成的"大卖场"商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值,甚至有可能使凤凰城二期成为" 大卖场"的隶属配套。该场面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢场面。 4)凤凰城项目二期有巨大的增值空间与既得便利 A、107国道的东迁,郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有"东之中"或"东区发动 机"的实质地位。郑汴路商圈早已成为百万富豪的制造厂。但是这样的天然地产需求优势,却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽,而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色,不但 没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌阻拦。这一问题必定在二期项目获取扭转。 B、郑东新区的辐射效应。 郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带,配 套齐备,生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次空前未有的商机。而凤凰城项目恰好位于这一 板块的中心。
房地产投资分析案例(doc 11)
房地产投资分析案例目录 1. 项目情况简介 (2) 2. 项目规划 (4) 3、合作条件 (5) 4、项目定位 (6) 5、项目经济分析 (8) 6、结论 (14) 7. 附件 (14) 一.项目情况简介 1.1北京某有限公司简介：
北京某有限公司（BSCC）是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。公司于1999 年11月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4家，参股子公司5家，对外投资8.51亿元人民币，总资产62.4亿元人民币。 北京某有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。 1.2中关村广场项目简介： 中关村广场(原中关村西区)是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。总占地面积５１.４４公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。 它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办
房地产业消费者权益保护案例解析引言 本文旨在分析多个房地产业消费者权益保护案例，以便增进对 此领域的理解和认识。通过对这些案例的解析，我们将深入了解消 费者在房地产交易和投资中的权益保护问题，并提供一些相关建议。 案例解析 案例一：虚假广告导致误导 该案例中，一家开发商发布了虚假广告，夸大了房产项目的优 点和便利性。消费者受到误导，并在购房后发现实际情况与广告宣 传大相径庭。消费者因为这种虚假广告而遭受了经济损失和精神困扰。 分析：根据《消费者权益保护法》，开发商对房地产广告应当 实事求是，不得使用虚假宣传手法。在这种情况下，消费者可以要 求退还资金或者获得相应的赔偿。
建议：除了严格监管开发商的广告宣传行为外，消费者在购房 前应仔细核实开发商提供的信息，不依赖于广告宣传。 案例二：房屋质量问题 在这个案例中，消费者购买了一套新房，不久后发现存在严重 的房屋质量问题，如漏水、裂缝等。消费者向开发商维修请求未果，并感到被忽视。 分析：《商品房销售管理办法》规定了商品房质量的标准和责任。开发商有义务保证售出的房屋符合合同约定的质量标准。在这 个案例中，消费者可以要求开发商进行维修或退还购房款项。 建议：购房前应仔细了解开发商的信誉和房屋质量问题，购房 合同中应明确约定售后服务及房屋质量的保证条款。 案例三：违约导致损失
该案例中，一位消费者与开发商签订了购房合同，并提前支付了定金。然而开发商在合同规定的交付期限内未能交付房屋，导致消费者产生了经济损失。 分析：根据《合同法》和相关法律法规，合同一旦签订，任何一方都有义务按合同约定的条款履行。在这种情况下，消费者可以要求开发商返还定金，并有权要求赔偿。 建议：在签署购房合同前，消费者应明确约定交付期限，并约定违约责任和赔偿方式。 结论 通过上述案例的解析，我们可以得出以下结论： 1. 开发商应提供真实准确的房地产广告，不得使用虚假宣传手法。 2. 开发商有义务保证房屋质量符合合同约定的标准。 3. 合同双方应按照约定的条款履行合同，违约方应承担相应责任。
房产营销案例分析 一、深圳万科案例 1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略? 答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。 2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行? 答：目标市场选择的程序是： 1、市场调研及市场细分。 2、细分市场分析与平估。 3、目标市场的选择。 3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。 二、人口老龄化案例。 问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。 答：
1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。 2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中 城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。 3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。 三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的 两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。 问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？ （2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？ （3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法答： 1、红石公司采用的是选择性专业化策略。指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。
『中介纠葛案例剖析一』一房二卖的代价 案情介绍： 2006 年 3 月 3 日买受人钟先生与出卖人刘先生签署《房子买卖合同》，合同中商定，刘先生将位于北京经济技术开发区的一套私有住宅以 120 万元卖与钟先生。合同签署当天，钟先生交托了 10 万元购房定金。合同签署后，因为办理商业贷款手续烦杂，双方磋商一次性付款。但双方对一次的付款方式以实时间并未达成一致。后刘先生 发给钟先生一份电子邮件，以双方应付款方式没法达成一致为由通知排除《房子买卖 合同》，并将上述房子以 125 万元的价钱另行销售与别人，也办理完了产权过户手 续。钟先生所以向法院提起诉讼，要求排除双方签署的《房子买卖合同》，并要求刘 先生双倍返还购房定金 20 万元。 法院受理了此案，并最后做出了裁决，判令排除双方签署的《房子买卖合同》，刘 先生双倍返还钟先生定金 20 万元。 律师剖析： 此案争议的焦点是：刘先生能否有单方排除合同的权益，其行为能否构成根本违约。合同当事人一方如排除合同只好依当事人商定或依法律规定。法定排除的情况，依照《合同法》 94 条规定，有以下五种： （一）因不行抗力以致不可以实现合同目的； （二）在执行限时届满从前，当事人一方明确表示或许以自己的行为表示不执行主 要债务； （三）当事人一方延误执行主要债务，经催告后在合理限时内仍未执行； （四）当事人一方延误执行债务或许有其余违约行为以致不可以实现合同目的； （五）法律规定的其余情况。 在本案中，双方签署的《房子买卖合同》中并未商定合同排除的条件。因为办理 商业贷款手续烦杂，双方磋商改为一次性付款，但如双方对更改付款方式未能达成
一致的，应当依照原合同商定执行。所以双方对更改付款方式未能达成一致，其实 不可以成为出卖人排除合同的原由，出卖人单方排除合同构成违约。 相反，在钟先生与刘先生磋商付款过户的过程中，刘把房子另行销售与别人， 并办理了产权过户手续，以致刘与钟签署的《房子买卖合同》的目的没法实现，刘 先生的行为构成了根本违约，钟先生有权排除合同，并要求刘先生肩负违约责任。 依照我国《合同法》第 115 条的规定，当事人能够依照《中华人民共和国担保 法》商定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人执行债务后，定金应当抵作价 款或许回收。给付定金的一方不执行商定的债务的，无官僚求返还定金；收受定金的 一方不执行商定的债务的，应当双倍返还定金。因此，构成根本违约的刘先生应肩负 双倍返还定金的法律责任。 “商定就应当恪守”，当事人应当诚实信誉的依照商定全面执行自己的义务， 本案也给现在房子买卖中的出卖人一个警告：不要因房价在涨就任意违约，不然， 不不过要付出的道德上的代价，还要付出金钱上的代价。 『中介纠葛案例剖析二』商定就应当恪守 案情介绍： 2005 年 3 月 10 日董某与张某签署《房子买卖合同》，由董某以85 万元的价钱购买张某的房子，董某应于2005 年 3 月 25 日支付首付款 20 万，余款以商业贷款支付， 合同签署同时董某支付张某定金 6 万元。合同签署后，董某嫌价钱偏高，便以自己 2005 年4 月10 日以邮政快递的不可以办理贷款为借口，也未如约支付首付款，并 于 方式向张某提出因上述原由致不可以执行，要求排除该合同并退还定金 6 万元。 2005 年 10 月，因为房价连续上升，该争议房子市场价已涨至90 万元左右，董某再次函 告张某，要求连续执行合同未获张某赞同，便于2005 年11 月诉至法院，要求张某 连续执行合同或双倍返还定金 12 万元。法院经审理认定，董某违约在先，该合同已 排除，其诉讼恳求没法律依照，遂驳回原告的诉请。