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物业服务前期介入方案
为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园” 制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。
、规划设计阶段
在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员
仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此
在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨
论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理, 力求使小区的设计方便日
后的物业服务工作。
1. 监控和消控中心的设置:
2. 小区人车分流的设计:
3. 公共照明开关设置位置:
4. 公共照明开关开闭形式:
5. 物业服务用房的位置设计
6. 小区垃圾房（桶）的设置:
7. 公共洗手间的设置必要;
8. 信报箱的设立;
9. 公共告示栏的配置;
10.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。
、建设施工阶段
“锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问
题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。
1 .提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设;
2?分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管理的压力;
3?审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见;
4?提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见:
5?提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
6?帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤;
7?提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
8?了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）：
9?检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
10.配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量;
11.提出工程遗漏项目的建议;
12..对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
三、协助销售阶段
在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。
1?制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备
2.售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象;
3 .委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问
4.对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作:
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5?提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。
四、竣工验收阶段
为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保障施工质量的专业意见和建议，
协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线等逐一检查。
1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并违立验收档案;
2?发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程项目;
3.参与重大设备的调试和验收;
4 ?制订物业验收流程;
5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性提出建议。
五、制订规章制度
为了使今后“锦翠嘉园”的物业服务工作更能有序进行，在物业正式交付验
收前，物业服务早期介入人员将按照公司统一模式，制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置，人员聘用，人员培训等前期工作。
1、业主临时公约
2、住户手册
3、装饰装修管理协议
4、装饰装修管理办法
5、装修人员临时出入证
6、资料发放记录
7、提供特约服务委托书
根据以上管理服务设想，本公司将根据物业建造进度，派出有经验的工程人员，定期勘察及检查施工现场，及时发现存在的隐患及对维修保养的影响、熟悉隐蔽工程及收集工程资料等，发现问题及时提出书面报告。特别在施工后期，将协助开发商及监理单位，认真检查施工质量，发现问题和缺陷及时请施工单位予
3 优质参考资料
以解决和完善，使开发商与物业服务单位实现优势互补、资源共享，达到共赢目标。
物业服务中心筹建方案
本公司将督促物业服务中心按计划认真地完成各项物业服务筹备工作：调整年度物业服务收支预算案、调配和招聘合格的物业管理服务人员、有计划地对员工进行入职培训、建立与政府有关职能部门的联系、制定各种管理方案、定制员工制服、合理布置物业服务中心办公用房、购置办公设备和物品、熟悉物业内设施设备、参与设备的调试和验收、查验等工作。
、筹备阶段工作计划
购置各种物业服务所需的物资装备，以保证物业服务中心的正常运作。筹建物业
服务中心，需要准备的物资装备主要包括: 购置各种办公家具和设备、购置各种
通讯器材、定制员工制服、购置安保用品、购置各种工具、清洁和维修用品等。
三、制定物业服务各种方案
本公司根据“锦翠嘉园”的周边环境、居住刑象、商业配套和物业配置设施
等情况，制定一系列适合本小区的物业服务方案，使员工知道其所承担的角色。
物业服务方案包括：《物业验收方案》、《小区秩序维护方案》、《小区清洁和消杀方案》、《房屋及设备维修保养方案》、《财务运行方案》、《商户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。
四、招聘和培训管理人员
本公司将根据实际需要，制定详细的人员招聘和培训计划。有关筹备期的人事工作可包括：制定人员架构、岗位配置及岗位职责要求、制定人员薪金及福利计划、制定管理人员到岗计划、调配和招聘物业管理人员、制定员工培训方案及实施对员工进行入职培训。
五、制定物业服务的各项规章制度
本公司在物业竣工前，将根据物业的实际情况，结合国家和无锡市有关法规, 对本公司总部提供的物业服务规章、制度及规范的基础上，制定“锦翠嘉园”物
业服务中心完整的规章制度和服务规范，引入公司的ISO9000质量体系。其中部分需要印刷后发放给业主，部分需要装帧上墙，部分留存物业服务中心遵照执行。
六、完成物业收费的准备工作
根据“锦翠嘉园”的招标文件的测算方案，向物价主管部门申报物业服务费的报批核准工作，准备好各种表单、发票、收据及收费所需设备，为业主入住收费做好各项准备工作。
物业验收方案
物业验收是指物业在施工完毕后，开发、施工单位自查、工程监理和政府职能部门综合验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，在验收和移交过程中，使物业服务中心员工对小区的设施设备有一个基本的了解，物业验收和交接以接收所有钥匙和物业公司秩序维护上岗为标志。
、政府有关职能部门综合验收
政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、公安消防、规划、环保、环卫、房管局等部门到物业进行验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公
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用设备竣工图纸、报告；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验物业，返回整改项目清单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门在此验楼，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。
、物业验收首要条件
在物业竣工后，本公司将参照国家和地方有关法规，认真记录和督促整改物
业施工中的各种缺陷和不足，以确保开发商和所有业主的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门综合验收、水电、燃气正常供应、电话开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。
三、成立物业验收小组
工程技术人员进驻现场，了解小区设施设备，熟悉设施设备的构造、性能和
水、电、气管道线路的铺设位置、走向，填写有关质量记录。
1. 移交接管验收遗留问题统计表。
2. 公共配套设施接管验收表。
3. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表。
4. 机电设备接管验收遗留问题统计表。
四、物业验收的资料
要通过物业验收，必须事先递交以下资料：《政府职能部门综合验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》（若尚未完成竣工图, 应提供最终的施工图）、《设备或系统的操作说明》、提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料其它有关技术资料：提供必要的专业技术介绍和培训：提供所有测试、检验和调试报告等。
五、公共区域的验收和交接
公共区域的验收虚由物业服务中心、开发商、监理及施工方等单位代表共同
参，交接以物业服务中心秩序维护正式上岗和接收物业钥匙为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。
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物业服务中心于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通
过。
六、各种机房和设备的验收及交接
各种机房验收应由物业服务中心、开发商、监理及施工方等单位的代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量的读数作验收，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业服务中心于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表
格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接： 验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 1) 已接收项目的管理： 管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 2）入伙时业主及物业使用人收楼验收： 管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
前期介入物业方案 【设施设备部分】 市物业管理前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。 为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入工作。 一、物业管理职能机构的设置 （一）服务机构的设置： 设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。 （二）人员的配备： 物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。 （三）工作要点： 1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室配置、门窗工程、装饰工程、楼面、
物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管
理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益
***商业街前期物业管理方案 第一章项目背景及管理特点分析 、项目概况 项目地处********，距****区仅10分钟车程。项目对面为******工业园区，东北方向步行5 分钟为占地32平方公里的*******化工园区。项目未来的消费潜力巨大。 项目共分两期完成，由商业街和住宅两部分构成。目前为一期 ----------占地 3.1 万平方米，总建筑面积3.3万平方米，集商务、接待、餐饮、娱乐于一体的综合性商业风情街。由商铺、会所、商务酒店以及钻石公寓四大主要部分组成。项目容积率低（1.05），绿化率高（32%），同时有足够的配套车位，是长寿区的高尚商业风情街。 二、物业管理定位分析 1、本项目物业管理的档次 本项目物业管理的主要客户群为商铺、酒店的经营者。客户对物业管理，无论是服务水平、服务质量各方面均有较高要求，故本项目物业管理应以促进经济繁荣为主导，在原有的基础上更上一层楼；同时引进“管家式服务模式”，更好的服务社区，以达到建立物业服务品牌化的目的。 2、本项目物业管理形式 根据项目对物业管理的需求，本项目物业管理的主要形式是：“开放性■管家 式”管理服务；以服务创品牌，以品牌服务创效益。缔造一个“和谐、先进、繁荣的的人文商业社区”。 3、本项目物业管理的定位 本项目物业管理定位应该为：“开放性+管家式”物业管理服务三、管理重点分析 1、商业街的整体形象服务管理 就本项目而言，形象管理主要包括环境卫生管理及绿化养护管理。
环境卫生是管理的重点，以外部环境管理为主。包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等的清洁保养；保证商业街的整体规划和谐统一。 绿化是指外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。以优美的环境吸引更多的消费群。 形象服务管理着重以下几点： （1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户的，由商户提出 设计要求，由物业管理公司统一安装在指定位置；保证整体格调的规范与协调。 （2 ）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指定位置，保证铺面的整洁美观。 （3 ）楼宇外的主要维修工作应安排在非营业时间，以不干扰客户的正常营业为前提。 2、安全保卫管理 安全保卫管理是商业物业管理的要点，必须予以重视。它由三部分组成一一消防、交通与治安管理。 （1）商业街具有外来人员数量大、层次差异大、流动性强等特点，人员密集度相对较高，消防安全显得更加重要。因此，进行必要的消防安全警示、消防设备的日常维保与检查，从预防与管理的角度予以落实。 （2 ）为维持正常的公共秩序，保证良好的社区形象，将设置流动保安岗。 流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题，并按《应急预案》处理各类事件。 3、设施，设备的养护及维修管理 商业运作对设施设备的要求更高?水弱电等设施设备的正常运行关系到客户 的正常经营，直接影响到消费者的消费情绪。尤其是酒店、会所的相应配套齐全，因此，设施设备的日常管理要求相比住宅需求更高，作好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求。 4、社区文化活动的组织 商业物业的经营管理依托一定的规模效应以及优势互补才能达到繁荣。
物业管理前期介入方案
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求
四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 六、设备设施试运行
一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；
第一章售楼处的基本情况 万和?新城广场位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交界处，是由江苏双楼集团合肥万和房地产公司开发，总建筑面积13万㎡，计划于09年7月开盘销售，现售楼部已竣工并已装修完毕。经开发公司和福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司协商，决定有福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负责售楼部的前期物业管理工作。本着“对客户负责、对自己负责”的宗旨，诚信物业对万和?新城广场售楼部进行了现场勘察、详细了解，根据开发公司的要求，结合实际情况，遵照科学、务实、安全、高效的原则，从而达到双赢的目的，拟定如下物业管理工作方案： 万和?新城广场售楼处位于合肥市和平路与铜陵路交界处，总建筑面积约250㎡，主体结构由钢架搭建而成，分2层。一楼为销售大厅，二楼为销售办公区域，面朝和平路与铜陵路交界处，背靠万和?新城广场小区，左侧有一小型绿化带、有3个停车位，售楼处门前面积比较紧张、可勉强停车。一楼售楼大厅设有项目沙盘、左侧有一间贵宾室、右侧有一小型景观池。 房地产E网范文吧
第二章诚信物业合肥分公司基本情况 福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司成立于2005年4月，总公司注册资金500万，持国家物业管理企业二级资质证书。是专业从事高档住宅、办公楼和商业写字楼的物业管理和服务的专业化物业服务企业。分公司设有总经理室、综合部、物业部、市场拓展部、工程部共5个职能部门，下设【柏林春天】物业服务中心及【御景湾】物业服务中心，员工共80余人，其中具有中、高级职称技术人员和管理骨干20多人。目前在管楼盘有高档住宅与写字楼、公寓等，累计物业托管面积达50万平方米。 公司成立以来运用科学的管理理念，按照现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度，组建了一支有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门主管和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理知识和管理经验。为提高服务水平，公司加强内部管理，加速现代企业制度建设：一方面建立健全各项管理制度，加强职业道德和服务意识教育，从而在企业内部真正树立业主至上、服务第一的理念；另一方面，加强对从业人员和关键岗位工作人员专业素质和业务水平的培训，建立健全岗位工作
物业前期介入工作计划 篇一：物业早期介入工作计划表 东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划 物业类型：城市综合体 建筑总面积：98147㎡其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。预计入伙时间：XX年3月前期介入时间：XX年9月 篇二：物业前期介入工作方案(实施版) 成都银都物业服务有限公司 尚郡物业项目前期介入工作方案 目录 尚郡物业服务中心前期介入工作计划支持提供相应施工图纸、文件尚郡项目工程承接查验进度计划表项目员工到岗时间表前期介入人员费用预算表二次精细开荒保洁费用预算表尚郡前期介入预算总表移交资料清单二次精细开荒保洁比选要求 尚郡物业服务中心前期介入工作计划 为了对尚郡项目进行全面的了解，并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。尚郡物业服务中心预计于XX年8月起进行前期介入。具体工作安排如下：第一阶段（XX年9月1日至XX年9月30日）完成工作：
1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。 2、物业基本情况现场勘查。 3、服务中心管理人员现场学习。 培训内容：物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工地安全防范应知应会等有关规定。 4、和贵方及施工单位对接，建立通讯录，以便联系沟通。 5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。 6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。 第二阶段：（XX年10月1日-10月15日）完成工作： 1、各专业工程人员到位及培训。 2、了解小区施工进度，做好记录和汇总。 3、联系甲方和施工单位提供相应的图纸（电子版最好），熟悉图纸。 4、各部门拟定前期介入倒排工作计划。 5、拟定开办物资清单上报申购。 6、秩序维护员临时宿舍方案确定。 7、编制《承接查验方案》及相关验收表格。 8、成立接管验收小组，并与置业公司确定接管验收时间。第三阶段：（XX年10月16日-10月31日）完成工作： 1、开始对物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对户内的施工情况现场跟踪。 2、工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作，
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
物业早期介入的重要性和必要性的具体展开 答：物业前期介入的必要性 (一)减少使用中的后遗症 物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。 (二)物业前期介入是对所管物业的全面了解 物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。 (三)物业前期介入是为后期管理做好准备 物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。
新城售楼处前期物业管 理方案 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
第一章售楼处的基本情况 万和?新城广场位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交界处，是由江苏双楼集团合肥万和房地产公司开发，总建筑面积13万㎡，计划于09年7月开盘销售，现售楼部已竣工并已装修完毕。经开发公司和福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司协商，决定有福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负责售楼部的前期物业管理工作。本着“对客户负责、对自己负责”的宗旨，诚信物业对万和?新城广场售楼部进行了现场勘察、详细了解，根据开发公司的要求，结合实际情况，遵照科学、务实、安全、高效的原则，从而达到双赢的目的，拟定如下物业管理工作方案： 万和?新城广场售楼处位于合肥市和平路与铜陵路交界处，总建筑面积约250㎡，主体结构由钢架搭建而成，分2层。一楼为销售大厅，二楼为销售办公区域，面朝和平路与铜陵路交界处，背靠万和?新城广场小区，左侧有一小型绿化带、有3个停车位，售楼处门前面积比较紧张、可勉强停车。一楼售楼大厅设有项目沙盘、左侧有一间贵宾室、右侧有一小型景观池。
第二章诚信物业合肥分公司基本情况 福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司成立于2005年4月，总公司注册资金500万，持国家物业管理企业二级资质证书。是专业从事高档住宅、办公楼和商业写字楼的物业管理和服务的专业化物业服务企业。分公司设有总经理室、综合部、物业部、市场拓展部、工程部共5个职能部门，下设【柏林春天】物业服务中心及【御景湾】物业服务中心，员工共80余人，其中具有中、高级职称技术人员和管理骨干20多人。目前在管楼盘有高档住宅与写字楼、公寓等，累计物业托管面积达50万平方米。 公司成立以来运用科学的管理理念，按照现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度，组建了一支有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门主管和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理知识和管理经验。为提高服务水平，公司加强内部管理，加速现代企业制度建设：一方面建立健全各项管理制度，加强职业道德和服务意识教育，从而在企业内部真正树立业主至上、服务第一的理念；另一方面，加强对从业人员和关键岗位工作人员专业素质和业务水平的培训，建立健全岗位工作标准和各项服务操
目录 一、物业项目概况 二、物业管理计划 （一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划 三、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划 （二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求 四、常规期物业管理方案 （一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构 （四、人员配备 （五）、管理标准和主要工作措施
物业管理方案 一、物业项目概况（一）项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积 3、外墙总面积 4、外围停车位0个，地下室停车位0个。 5、区域内道路0米。 （二）宿舍楼项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。 3、外围停车位0个。 二、物业管理计划（一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划
三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划
（二）、项目管理工作前期培训内容要求： 1、仪容仪表与言行规范 2、客服维修岗位礼仪 3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。 4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。 5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意 事项； 6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。 7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应 急突发事 件处理和流程。 备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》 （三）、关于进驻当天的有关要求： 1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。 2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。 3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。 4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。 四、常规期物业管理方案
商业物业管理方案 目录 一、方案编制前言 (3) 二、百盛街物业基本情况 (3) 三、百盛街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章百盛街商业管理处 (5) 七、第三章百盛街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章百盛街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章百盛街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34) 方案编制前言 百盛街商业项目，是中联地产潜心打造的又一商业旗舰项目，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领张家口核心商业圈奔向辉煌。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高品质的物业管理在此起着至关重要的作用。 百盛街商业的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。 编制《百盛街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及张家口市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运
营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事 和各位领导加以修正和指导。 百盛街物业基本情况 发展商：中联地产有限公司； 物业管理：万鸿物业管理有限公司； 地理位置：； 占地面积：17000㎡； 建筑面积：63000㎡； 停车场面积：3083.8㎡； 车位：70个（地上10个，地下70个）；车库层高：3.3米； 商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等； 设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统等； 百盛街商业物业服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 急业主商户之所急，想业主商户之所想，全心全意为业主商户服务。 物业管理追求目标 以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。 短期目标： 在最初进入百盛商业街半年之内做到： （1）商业街环卫彻底改观，无死角，无灰尘，无污染； （2）公共设施正常运行； （3）治安管理有序，车辆停放整齐； （4）绿化、整齐无污染、建筑小品无损缺花木养护得当，植物景观自然生长； （5）完善的客户服务体系，规范管理，至诚服务。 长期目标： 一年内达到市优物业管理标准，并根据百盛街商业物业管理的实际情况，逐步完善商业 物业管理各操作流程； 二年内争取达到省优物业管理标准、创“安全文明标兵市场” 三年内逐步达到国优物业管理标准，提高服务质量，提升商业市场价值，树立万鸿企业 形象，打造品牌。 第一章物业管理要点
前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案 公司所属前期驻点项目客服部： 为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。 一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。 二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责 1、明确前期驻点项目物业管理架构 公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。 2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。具体见附件1、2。 三、建立和完善规范的工作流程和服务标准 （一）明确客服部工作计划 标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。 1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告 报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。 2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表 报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。 3、下周工作计划和重点。 4、合理化建议、意见 5、其他 （二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划 1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点 2、研究分析各部门工作报告 3、研究分析物业管理新动态 4、实施培训和沟通 5、研究分析服务质量报告 6、其他 （三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系 1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员 2、明确工作程序 a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。 检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行 督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见 b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究 具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表
商业广场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。 北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
合肥万达广场金街 物业管理服务方案 目录 第一章：万达广场金街概况 第二章：管理分析、服务理念及目标 第一节：管理难度及重点分析 第二节：管理服务理念与目标 第三章：物业管理服务整体设想及措施 第四章：物业管理机构运作方式 第一节：组织架构及岗位职责 第二节：员工培训方案及计划 第五章：前期服务、二次装修管理 第一节：前期物业管理服务介入方案 第二节：物业管理处筹备方案 第三节：接管验收方案 第四节：业主入住管理方案 第五节：二次装修管理方案及违章处理措施 第六章：日常物业管理 第一节：物业房屋和公共配套设施管理及维修方案 第二节：治安、车辆及交通管理 第三节：卫生、绿化、环保及其它管理 第四节：档案资料的建立与管理 第七章服务承诺与目标 第八章：物业维修和管理的应急措施 一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施 二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施 三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施
五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施 六、发生火警时的应急措施 七、防汛防台应急预案 八、接报刑事、治安事件处理程序 九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序 十、遇爆炸物或可疑物品处理程序 十一、其他突发事件的处理程序 第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施
第一章合肥万达城市广场D区概况 [项目地址]项目位于合肥中心城区，西至马鞍山路?。 [总占地面积] 万㎡，总建筑面积万㎡。 [本住宅占地面积] 约万㎡ [本项目总建筑面积] ㎡ [地上总建筑面积] ㎡ 其中[高层住宅建筑面积] ㎡； [户数]578户 [商业用房建筑面积]㎡； [户数] 33户 [配套公共服务场地] 1604㎡； [总幢数] 5栋 其中[25层住宅幢数]3栋 [33层住宅幢数]2栋 配套公共服务设施： 其中 [物业用房]㎡ [业主委员会办公用房]25㎡ [地下总建筑面积]10520㎡ 其中[地下车库建筑面积]7653㎡； [车位分布]机动停车位259辆 其中[地下一层车位] 130个; [地下二层车位] 129个； 本项目建筑结构 [住宅]框架结构； [商业]框架结构； [电梯品牌]上海三菱
1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设
计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。 （18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局
小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。 二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。 三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。 五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理
商业物业管理工作计划范本 以下是关于商业物业管理工作计划范本的文章！ 物业管理前期管理工作在物业管理环节中是十分重要的。应将在实行此方案所制定的经营管理项目前做好以下的前期管理工作: (1).修改和制定有关的管理文件,这些文件包括但不限于: A.管理公约--对[xxxx]物业及其设备,服务设施的管理、保养、保险以及维护所订立的规定,达到对该物业的统一管理,以保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元,并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。 B.用户手册--方便各业主及租户进一步了解"[xxxx]"的物业情况和管理运作规定,旨在保障"[xxxx]"全体业户和租户的利益而制定的手册。 C.装修指南--向各业主及租户详细介绍各业户在自己单元内进行装修、改造等工程必须遵守的规定和必办的手续,以及介绍"[xxxx]"物业设施情况,以协助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中央系统、楼宇结构和其它业户单元的正常使用。 (2).制定各项管理程序及规定,包括但不限于以下:
A.商铺物业交收程序 B.商铺装修的报批和验收程序 C.商铺装修的监控程序 D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定 E.公共设备设施的监管维护和报修程序 F.投诉处理的程序 G.意外和紧急情况处理的程序 H.非办公时间出入商场的管理规定 I.货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定 J.日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定 (3).物业管理服务质量的控制和制度,包括但不限于以下: A.各部门工作手册的制定(包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则) B.各岗位的(部门)纪律制度 C.各岗位服务标准 D.考核制度和持续改进的措施 (4).在商场竣工前对商场设施管理的前期介入: 前期介入有利于商场的日后管理,避免发生重复投资或资源浪费,对发展商有利无弊,其范围包括但不限于以下方面: A.参照商场的图纸设计,为商场日后管理的方便与完善,