【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
审计工作底稿编制实务操作介绍－综合类工作底稿 一、综合类工作底稿的介绍 （一）综合类工作底稿在整个工作底稿中的地位 如果要对一本审计底稿进行审计、复核的话，入手之处肯定为“综合类工作底稿”，综合类工作底稿集中体现审计工作执行情况、执行结果，是所有审计工作底稿的灵魂、精髓。 （二）综合类工作底稿的分类介绍 综合类工作底稿按照审计执行进程阶段可以分为预备调查阶段等五个阶段，具体如下：
综合类工作底稿按其编制特点、编制人员等区分，可以分为：
二、综合类工作底稿的特点及其重要性 综合类工作底稿的特点及其重要性为： （一）综合类工作底稿贯穿整个审计过程，脉络清晰，条理分明； （二）客户承诺书、客户声明书类的工作底稿划清审计与会计的责任，明确客户（包括会计 人员）的责任需提供真实完整的会计资料，对客户的行为起到威慑及约束的作用，保证审计基础的真实性； （三）调查了解类的工作底稿，让注册会计师能够迅速了解客户的基本情况、控制环境、关客户承诺、声 明类工作底稿 分析复核类工作底稿 内部流转类工作底稿 审计情况总结 类工作底稿 特殊、重大会 计事项审计类 工作底稿 调查了解类工 作底稿 综合类审计 工作底稿
联交易等会计经营活动，从而帮助注册会计师能够及时、有效地执行审计业务； （四）分析复核类、特殊、重大会计事项审计类工作底稿单独归类，既能够提醒注册会计师必须重点关注此类会计事项，按照审计程序指引进行审计，又能够让查看审计工作底稿的人快速了解公司的重大事项； （五）审计情况总结类工作底稿，既是注册会计师对审计情况的归纳汇总，又能够帮助审计工作底稿阅读者比较迅速的了解公司最终审计调整及审定报表情况； （六）内部流转类工作底稿，注册会计师编制审计计划、小结以及出具最终审计报告，该部分工作底稿流转于事务所内部，进行三级复核，是保障审计质量的质量控制政策与程序之一，保障审计工作开展的顺利、严密。 三、综合类工作底稿的分类介绍 （一）所有审计程序完成情况的综合类工作底稿 综合审计程序（索引号Z1） １、底稿主要内容、编制目的介绍： 该工作底稿按照审计执行阶段分段记录审计工作的具体完成情况，详细记录具体每一审计步骤是否完成以及完成的底稿索引。该底稿系注册会计师在完成所有审计程序之后，最终完成的工作底稿；该底稿集中概括记录了所有审计程序的执行情况。 ２、编制该底稿时候需要注意事项：
房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实
规范审计工作底稿编制方法与技巧探讨(一) 审计工作底稿是注册会计师（简称CPA）在执行审计业务过程中形成的审计工作记录。它是审计证据的载体和形成审计结论、发表审计意见、出具审计报告的直接依据，也是评价考核执业CPA专业能力、工作业绩、知识水平和行业监管机构检查业务质量、明确审计责任的重要依据。所以审计工作底稿的地位和作用十分重要。注册会计师的审计过程实际上是收集审计证据，编制审计工作底稿，分析、判断、得出审计结论的过程。通过编制审计工作底稿，把业已收集到的数量众多但又不系统、零散的各种审计证据资料，系统地加以归类整理，从而使审计结论建立在充分和适当的审计证据基础之上。一、审计工作底稿的现状注册会计师审计离不开工作底稿。但在当前的独立审计实践中，无论就审计工作底稿的设计、编制、归档而言，都存在许多缺陷，严重影响审计质量。1、审计工作底稿设计不规范。按照国际惯例，只要符合独立准则要求，审计工作底稿一般由各家事务所自行设计。为了使会计事务所在设计底稿时符合“准则”要求，准则详细规定了底稿的基本要求、内容、底稿之间的钩稽关系，底稿的复核、分类、整理、归档保管，以及底稿应由符合性测试、截止测试、分析性测试和实质性测试、试算平衡表、审计差异调整表等组成。指南也规定了每张底稿应具备十要素：被审计单位名称、审计项目名称、审计项目时点或期间、审计过程记录、审计标识及其说明、审计结论、索引号及页次、编制者姓名及编制日期、复核者姓名及复核日期、其他应说明的事项。这些基本要素构成完整的审计工作底稿，缺一不可。但实际上许多会计事务所出于成本效益考虑没有或没有完全依据“准则”或“指南”的要求设计、编制底稿。表现为：内容不完整，要素不齐全，格式不规范，标识不一致，内容不清晰，结论不明确。只重视实质性测试，没有或即使有符合性、分析性、截止性测试，底稿设计也十分简单，不完全符合规范要求。部分底稿设计逻辑混乱、标题不当，底稿之间缺乏明确的对应关系。财政部1999年12月22日发布的“会计信息质量抽查公告（第三号）抽查100家国有企业中发现有28家事雾所审计工作底稿不规范，底稿摘录整理杂乱，格式标识前后不一，勾稽关系不明……。致使审计结论出现偏差，审计报告失实，一些企业重大会计信息失真问题未被充分揭示，有的连业务约定书也不全，重要条款遗漏。”可见问题之严重。2、审计工作底稿编制不完整、所附的资料不能相互印证、勾稽关系不明、法律法规引用不规范。由于我国注册会计师审计业务集中在下半年的10月份到上半年的4月份，时间紧、业务量大、外勤工作时间短，而为适应市场经济发展的需要，行业业务监管力度不断加大，不少会计师事务所迫于内外压力，往往只对重要项目或有问题的项目编制审记工作底稿或在外勤作业后填制底稿，或者只重视审计结果的记录，忽视审计过程的记录填写，出现审计工作底稿与审计结果、审计报告不符或者出现有审计过程而无审计结果、有审计结果而无审计过程的工作底稿。部分审计工作底稿没有审计人员签章，也没有审计组组长复核意见和相关人员签章；在审计工作底稿之间没有建立清晰的勾稽关系，相互引用时没有注明索引号，审计工作底稿印证关系不明，相互混淆，重复取证；有的工作底稿存在只对发现的问题列明定性依据，却没有列出正确处理问题所适用的相关法律法规，有的问题定性、处理依据的法规已经废止或已经不能适用，个别引用的法规在“法规名称、文号和具体条款”三要素上不齐全，有的定性依据与处理处罚的口径在同一份报告、同一类问题中都不尽相同。致使注册会计师业务质量低下、审计风险增大。 3、审计取证不充分。审计证据是审计人员在审计工作中作出审计结论和发表审计意见的客观依据。审计工作底稿应当附有其反映的审计结论或者审计查出问题的证据。但实际工作中发现普遍存在以下情况：一是支持审计工作底稿的审计证据遗漏、充分性不够。有的审计工作底稿描述的问题与所作出的定性结论以及提出的处理处罚意见之间，缺乏相应的审计证据予以支持，审计报告中涉及的审计评价、审计建议中提到的内容，缺乏相应的审计证据予以佐证；二是不相关的资料放在底稿中作为审计证据，引起不必要的歧议。有的审计工作底稿审计证据罗列过多，如总帐可以说明的问题，明细帐可以不必再作为审计证据；三是有的采
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
小型企业财务报表审计工作底稿编制说明 第一部分初步业务活动工作底稿 一、初步业务活动程序表 二、业务承接／保持评价表 三、审计业务约定书 第二部分风险评估工作底稿 一、了解被审计单位及其环境（不包括内部控制） 实施风险评估程序 2110 了解被审计单位及其环境调查表 ●行业状况，法律环境与监督环境以及其他外部因素 ●被审计单位的性质 ●被审计单位对会计政策的选择和应用 ●被审计单位的目标，战略以及相关经营风险 ●被审计单位财务业绩的衡量和评价 2120分析程序表（用作风险评程序） ●资产负债表项目（当前金额，当前金额结构百分比，前期金额，差异及差异率，重点关注，编号）●利润表项目（预期金额，差异及差异率，重点关注，编号） ●主要财务指标 ●识别的重大错报风险 二、了解被审计单位内部控制 2210了解整体层面内部控制结论汇总表 2211了解整体层面内部控制调查表
2220了解业务流程层面内部控制结论汇总表 ●在审计单位业务流程层面拟测试的控制活动 ●对重大错报风险评估的影响及需要与治理层和管理层沟通的事项 2221业务流程层面内部控制设计和执行情况评价表 ●了解业务流程层面内部控制实施的程序 ●描述重要业务流程的控制 ●评价业务流程层面内部控制设计和执行情况 ●主要报表项目：存货，应付款，预付款 ●主要控制活动点：采购合同订立，审批，验收，资产保管，会计记录，付款审批，对账，计算机erp系统， ●受影响的主要认定：存在和发生，完整性，权利和业务，计价和分摊，准确性，截止，分类， ●是否执行：适用，索引号 ●是否有效性测试： 主要报表项目：主要营业收入，应收账款，预收账款 主要控制活动点：订单接收，赊销批准，销售合同审批，销售与发货，实务资产保管和会计记录，收款审批，对账，计算机 erp系统 主要报表项目：存货，主要业务成本 主要控制活动点：存货的保管与清查，存货的销售和收款，存货处置的申请和审批，审批和执行，存货业务的审批和执行，相关会计记录 主要报表项目：货币资金 主要控制活动点：出纳付款和收款会计记录和审批，银行对账单调节表的审批，限额库存现金制度，开立和注销银行账号 主要报表项目：营业费用，管理费用 主要控制活动点：费用预算，审批权限，执行，支付，记录，费用报告和差异分析
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
审计工作底稿编制案例—财务费用 一、会计记录概况 被审计单位TR公司本年度财务费用发生数（未审数）16,270,659.28元，具体数据详见“财务费用明细项目分月发生额汇总表”（索引I8-1-1）。 二、审计目标 （一）确定财务费用的记录是否完整； （二）确定财务费用的计算是否正确； （三）确定财务费用的披露是否恰当。 三、审计工作底稿编制介绍及相关提示 （一）获取或编制财务费用明细表，复核加计正确并核对与总帐、报表发生额及明细帐合计数是否相符 审计人员根据TR公司财务费用明细帐的记录，编制了“财务费用明细项目分月发生额汇总表”（索引I8-1-1）。经“三相符”核对一致，未发现问题。 提示：明细项目一般分为利息支出、利息收入、技改贴息收入、票据贴现支出、资金占用费、汇兑损益、手续费等。 （二）将本年度财务费用与上年度的财务费用及本年度各个月份的财务费用进行比较，如有重大波动和异常情况应查明原因 1、审计人员将本年“财务费用明细项目分月发生额汇总表”与去年进行了分析性比较，形 成了书面记录（索引I8-1），执行这一审计程序的目的在于发现财务费用的重大波动和异常情况，确定审计工作重点。 2、一般来说，利息支出（包括票据贴现支出、资金占用费）发生额会占到财务费用的大部 分，应作为审计的重点。 提示： 如被审计单位发生了拆借资金的利息收入、技改贷款的贴息收入等业务，相对较显异常，也容易发生问题，亦应作为审计的重点，并按会计准则、制度处理。 （三）审查利息支出明细帐，复核借款利息支出应计数 审计人员编制了“长期、短期借款利息检查情况表”（可参阅短期借款审计底稿，索引F1-1），将应计利息支出数与关联科目“预提费用－利息”进行核对，与“财务费用－利息支出”及关联的往来科目进行核对（索引I8-1-1）。 TR公司设立资金结算中心与下属子公司、分公司结算借款与利息支出的做法，是否属于企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，可以免征营业税？审计人员将此作为重点关注的问题，进行了必要的取证，形成了相应的审计底稿（索引I8-2）。 提示：
审计工作底稿编制要求 1.总体要求 注册会计师编制的审计工作底稿，应当使得未曾接触该项审计工作的有经验的专业人士清楚了解：按照审计准则和相关法律法规的规定实施的审计程序的性质、时间安排和围；实施审计程序的结果和获取的审计证据；审计中遇到的重大事项和得出的结论，以及在得出结论时作出的重大职业判断。 2.审计工作底稿构成 2.1审计工作底稿可以以纸质、电子或其他介质形式存在，通常包括： (1)审计业务约定书 (2)总体审计策略与审计总结 (3)具体审计计划 (4)程序表 (5)客户填报明细表及提供的未审财务报表、审计报告 (6)审定表 (7)调查访谈问询表或记录 (8)分析表及分析程序，如交易和余额分析，重要比率和趋势分析等 (9)核对及计算表 (10)抽样检查表 (11)询证函回函客户声明或说明 (12)观察及监盘或抽盘记录 (13)问题讨论与沟通 (14)咨询记录 (15)有关重大事项的往来函件 (16)客户文件记录摘要与复印件（如合同协议等），这些文件包括：企业法律和组织结构信息，重要的法律文件、协议和会议纪要等 (17)项目组及所部审批文件 (18)审计人员执行审计的过程记录，如对执行审计程序的性质、时间、围和结果的记录；由其他审计师审计的对财务报表组成部分所执行的记录；同其他审计师、专家和其他第三方交流的记录等
(19)审计人员获取的审计证据，如关于了解会计和控系统的证据、重要审计领域审计结论 (20)其他有助于形成审计结论的资料 2.2关于程序表 本底稿包括的审计程序系标准程序,在实际工作中，项目经理应根据被审计单位具体情况裁剪审计程序表，审计助理人员根据裁剪后的审计程序表实施审计程序，即不需要实施的审计程序应当删除，追加的审计程序应当补充至程序表中。 如何选择实施审计程序非常重要，总体原则是质量与效率并重，即执行的程序恰到好处，以最少的工作量获取能够支持审计结论的充分适当审计证据。程序表中列举的程序执行的详略程度取决于： ——风险评估结果 ——审计对象的复杂程度 ——重要性 ——审计人员的专业能力和经验 2.3关于明细表 明细表系会计科目审计的总导引底稿，由被审计单位提供，地位十分重要。一般情况下，明细表尽可能填列详细些。对于客户已经编制了明细表的，取得项目经理分拆的本科目明细表，并转换为底稿版；对于客户未编制明细表的，按照项目经理下发的模板填写各科目明细表。 本所“企业填报明细表”单列于工作底稿中，便于审计人员进场前或进场后将该空白明细表提供给审计客户，由被审计单位填报，以提高审计工作效率。 2.4关于审定表 (1)未审数：未审数应确保与被审计单位最终提供的已盖章未审报表数据相一致。 (2)调整数：在底稿编制人移交底稿至项目经理前，如客户已确定是否调整，则应将调整情况写到调整数当中；如在底稿编制人移交底稿至项目经理前，客户尚未确定是否调整，则应先假设客户同意调整，再将调整情况写到调整数当中。如底稿编制人移交底稿至项目经理后，客户不同意进行调整，应修改相关底稿，以与最终审定报表一致。 (3)审定数：根据未审数、调整数的确定而确定。 (4)审计过程中识别出的错报事项：即审计调整分录过入，并简要说明错报调整的原因。
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录 目录....................................................... 第一章总论.................................................... 一、项目背景及概况....................................... 二、主要技术经济指标..................................... 表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标................. 第二章住宅市场分析与营销战略................................. 一、投资环境分析........................................... 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标............... 二、住宅市场分析........................................... 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题........................... 四、营销推广战略........................................... 表3 楼盘销售价格増况表 ............................... 第三章项目选址及区设条件..................................... 一、项目选址............................................... 二、区域历史文化地位....................................... 三、建设条件............................................... 第四章建设规模及功能标准..................................... 一、建筑面积及内容......................................... 二、项目规划设计方案....................................... 表4 “SG·DHSZ”住宅户型 .............................
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
声明：本资料由大家论坛国际内审师考试专区https://www.doczj.com/doc/7b5870994.html,/forum-184-1.html 收集整理，转载请注明出自https://www.doczj.com/doc/7b5870994.html,更多国际内审师考试信息，考试真题，模拟题下载https://www.doczj.com/doc/7b5870994.html,/forum-184-1.html大家论坛，全免费公益性考试论坛，期待您的光临！ Topic A-6编制审计工作底稿 根据《标准》，内部审计师必须记录相关证据，以支持结论和业务结果。工作底稿可用来记录所获得的证据和做出的分析，以及作为支持结论和业务结果的依据。内部审计管理层负责检查编制好的工作底稿。工作底稿既包括书面记录等常规形式，也包括电子媒介记录形式。 6.1 工作底稿的作用： 帮助业务的制定、执行和检查； 为业务结果提供主要支持； 记录业务目标是否达成； 为已完成工作的准确性和完整性提供支持； 为内部审计部门质量评估与改进程序提供依据； 便于第三方检查。 6.1.1 除了上述作用外，编制工作底稿还源于以下原因： 为评价内部审计活动的质量提供依据； 为诸如保险索赔、舞弊案件及法律诉讼等情况提供支持证据； 有助于内部审计人员的职业发展； 证实内部审计部门是否遵守了《标准》； 促进异地内部审计工作之间的协调合作，明确审计人员应负的责任。 作为与第三方复核人员进行沟通的工具，工作底稿为外部审计师是否使用内部审计师的业务成果提供了依据。不用说，工作底稿反映了内部审计师的职业水平和职业声誉。此外，工作底稿也为今后的内部审计工作提供了背景资料。如果当前审计工作得到充分记录，就会使今后的审计工作变得容易，从而提高业务效率和业务质量。 它们还为内部审计师的自我质量评价和业绩检查提供了基础。 工作底稿还为内部审计师与审计业务客户（被审计单位）之间探讨问题提供了支持。全面记录过程可以使内部审计师熟悉所探讨的问题，从而增强内部审计师的可信性。审计师依靠工作底稿来支持最终报告中的结论和建议。为了方便使用工作底稿，审计师应该在自己手中的最终报告复印件上作出标记，注明所参考工作底稿的页数。 工作底稿还有助于记录组织遵循法律法规的情况。 6.1.2 内部审计师对工作底稿应该给予特殊的关注，这样才能依靠它们，并按照监督人员、管理人员、质量检查人员、外部审计师和法律人士所提出的最高标准来完成所有的业务工作。 6.1.3 因为咨询业务的审计范围、审计目标以及一些基本业务方面都与保证业务不同，因此编制咨询业务工作底稿的要求与保证业务是不一样的。但是，内部审计师在实施咨询业务时，还是有义务遵守《标准》和《职业道德规范》的，也需要编制工作底稿以促进咨询审计目标的实现，支持其审计结果。很多组织都制定既适用保证业务又适用咨询业务的同一套工作底稿编制规定，并且都以《标准》和《实务公告》为操作指南。 【典型试题】 1.下列哪一项没有描述审计工作底稿的一项职能？ a.方便第三方检查。 b.在审计的计划、执行和复查中提供帮助。
长期股权投资计划实施的实质性程序 被审计单位：ABC股份有限公司项目：长期股权投资 编制：李四索引号：ZM 财务报表截止日：2008-12-31复核：JACK 日期：2009-1-19日期：2009-1-23 财务报表认定 项目完整权利计价 存在 性和义和分 列报（1）核对长期股权投资减值准备本期与以前年度计提方法是 否一致，如有差异，查明会计政策调整的原因，并确定会计 政策改变对本期损益的影响，提请被审计单位做适当披露。 （2）对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资单位经营政 策、法律环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资是否存在减值迹象。当长期股权投资可收回额作为长期股权投资减值时，应将可收回金额低于账面价值的差额作为长期股权投资减值准备予以计提，并应与被审计单位已计提数相核对，如有差异，查明原因。ZM1、ZM2、 ZM4、ZM5 李四√ （3）将本期减值准备计提金额与利润表资产减值损失中的相 应数字进行核对。 （4）长期股权投资减值准备按单项资产计提，计提依据是否 充分，是否得到适当批准。 5.检查通过发行权益性证券、投资者投入、企业合并等方式取 √√√ 得的长期股权投资的会计处理是否正确。 6.对于长期股权投资分类发生变化的，检查其核算是否正确。√ 7.结合银行借款等的检查，了解长期股权投资是否存在质押、担保情况。如有，则应详细记录，并提请被审计单位进行充ZM1 李四√√ 分披露。 8.与被审计单位人员讨论确定是否存在被投资单位由于所在国 家和地区及其他方面的影响，其向被审计单位转移资金的能 力受到限制的情况。如存在，应详细记录受限情况，并提请 被审计单位充分披露。 9.根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序。 10.检查长期股权投资的列报是否恰当： √√ （1）子公司、合营企业和联营企业清单，包括企业名称、注 册地、业务性质、投资企业的持股比例和表决权比例。 （2）合营企业和联营企业当期的主要财务信息，包括资产、 负债、收入、费用等的合计金额。 （3）被投资单位向投资企业转移资金的能力受到严格限制的 情况。 ZM0-1 李四√ （4）当期及累计未确认的投资损失金额。 （5）与对子公司、合营企业及联营企业投资相关的或有负债 注：1.结果取自风险评估工作底稿。 2.结果取自该项目所属业务循环内部控制测试工作底稿。 3.计划实施的实质性程序与财务报表认定之间的对应关系用“√”表示。
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产项目可行性研究分析报告 （完整标准模板） 第一部分项目概况分析 一、项目基本情况介绍 1.项目名称介绍 2.项目宗地位置介绍 3.项目合作单位介绍 4.承担可行性研究的单位介绍 5.项目经济技术指标介绍 二、项目开发企业介绍（内容可选） 1. 开发企业的基本情况介绍 2. 开发企业的组织机构介绍 3. 开发企业的管理团队介绍 4. 开发企业的经营情况介绍 三、项目产生背景 第二部分项目市场调查分析 一、项目投资环境分析 1.政策环境分析 （1）全国政策环境分析 A．金融政策分析 B．土地政策分析
（2）城市政策环境分析 2.经济环境分析 （1）全国经济环境分析（内容可选）A．国民经济整体情况分析 B．固定资产投资分析 C．通货膨胀分析 D．消费需求分析 E．重大利好事件分析 （2）城市经济环境分（内容可选）A．城市主要经济指标分析 B．城市固定资产投资分析 C．城市引进外资情况分析 D．城市重大经济项目分析 E．城市经济发展历程分析 F．城市经济预测分析 3.社会文化分析 （1）城市自然地理情况分析 （2）城市历史文化分析 （3）城市人口情况分析 4.宗地现状分析 5.配套设施分析 6.城市规划分析
7.市政设施分析 二、项目竞争环境分析 1.房地产市场分析 （1）全国房地产市场分析 （2）城市房地产市场分析 A.城市房地产市场分析 B．城市房地产市场价格分析 C.城市房地产市场供给情况分析D．城市房地产市场供给情况分析（A）产品类型的供给情况分析（B）土地供给情况分析 （C）产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析 （1）板块范围的界定 （2）项目所在板块情况分析 （3）板块产品特征分析 （4）板块间的对比分析 3.楼盘竞争对手分析（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争对手分析（2）商业开发肥肉竞争对手分析（3）综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析
审计工作底稿编制案例介绍—应交税金 一、会计记录概况 A公司（生产企业）应交税金期初余额为-1,736,805.41元，期末余额为-987,058.97元，按照税金的种类设置了若干个明细帐，具体数据如下： 本年度共发生以下事项： 1、6月与B公司签订的无形资产使用权转让协议书，将公司的专利技术使用权作价500万 元转让给B公司使用；协议规定B公司于当年的6月30日前向A公司付款500万元。 无形资产转让手续已经办理完毕。A公司所作的账务处理为： 借：银行存款 5,000,000.00 贷：其他业务收入5,000,000.00 2、本年公司销项税账面累计发生额为286,635,348.11元，审计人员向公司获取的增值税 纳税申报表为286,805,348.11元。
3、本年公司进项税账面累计发生额为266,483,095.60元。 4、本年A公司主营业务收入为1,502,972,456.20元，其他业务收入—材料销售收入为 172,637,345.03元。 二、审计目标 （一）确定应计和已缴税金的记录是否完整； （二）确定未交税金的余额是否正确； （三）确定未交税金的披露是否充分。 三、审计工作底稿编制介绍及相关提示 （一）执行“获取或编制应交税金明细表，复核加计正确并与总帐数、报表数和明细帐合计数核对是否相符”程序 1、向客户索取或编制“应交税金余额明细表”（底稿见索引F9-0-2） 2、复核加计正确并将合计数与总帐、报表数核对相符，标注相应的审计标识。 提示： 如未审合计金额与总帐、报表不符，应查明原因并作更正，并作相应的处理。“审计调整数”与“审定金额”在该项目审定后填入。 （二）执行“核对年初应交税金与税务机关认定数是否一致”程序 执行过程：审计人员取得上年度经税务机关盖章确认的增值税、所得税、营业税申报表，申报表期末的应交数和客户的账面数一致。（底稿见索引F9-0-2）