[ 2011-第叁季]
第三季·语
遭遇深度调控，谁在HOLD住市场？
上半年一二线城市限购，泉州迎来一线开发商转移和客群回流的福利，而随着楼市进入深度调控周期，政策剑指二三线城市，泉州市场难以独善其身，遭遇被限购风险。第三季度，谁在HOLD 住市场；后市政策加压，泉州需要更给力。
立丹行市场观点：
楼市深度调控，政策剑指二三线城市1
销量持续下挫，价格结构性上涨明显2价格折扣触及底线，营销精细化升级
单盘表现趋于疲软，市场分化已成定局4
3
第一篇楼市深度调控，政策剑指二三线城市
1.10“国十一条”首付不得低于40％
4.17“国十条”二套房首付不低于50％
3.10“国十九条”明确规定开发商竞买保证金最少两成，1个月内付清地价50％
6.4按家庭成员拥有住房套数认定二套房
9.29“国五条”暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付不低于30％，“限购”
1.26“新国八条”出台二套房首付提高至6成,三套房停购
1.28房产税落地上海、重庆
2.21厦门版限购令升级，全面限购停购
9.30厦门版限购令出台，同一购房家庭只能新购买一套
7.7央行年内第三次加息
6.4央行年内第6次提高存款准备金率泉州限贷不限购
7月，住建部发放二三线城市限购标准
经历政策高压预警、加码和升级阶段，楼市第三季度驶入深度调控周期
政策高压预警开始形成政策加码，一二线城市限购令限购令升级，泉州限贷
进入深度调控周期
一线城市调控初见效，楼市深度调控，政策剑指二三线城市
六月限购令或将覆盖全国，风声四起，中央调控决心持续
七月一线城市调控初见效，二三线城市限购五标准出台，住建部要求地方政府对照执行
八月浙江台州出台首个二三线城市“限购令”；河北香河县等城市出台“限价”政策，以免“被限购”
本月第三周泉州网上房地产应声改版：屏蔽一切价格信息；
九月浙江衢州开出二三线城市“限购令”第二单
住建部5条限购标准漳州市区泉州市区泉州市区
对照研判
1、根据国家统计局发布的70个大中城
市房价指数，处于房价涨幅前列的城市不计入70个大中城市内。7月份新建商品住宅价格指数环比100.1，同
比101.2；分别位于并列22位、65位。
环比较高，
同比靠后。
2、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市2011年6月：5768元/㎡，2010年12月：
4792元/㎡，涨幅20.3%
2011年6月份均价10371元/㎡，2010年12月
份为8503元/㎡，涨幅约22%。
涨幅比较明
显，符合。
3、今年上半年成交量同比增幅较高的城市2010年1-6月份：5958套；2011年1-6月
份：9278套，同比上涨55.7%。
2011年1-6月份商品住宅成交71.73万㎡，
2010年1-6月份为84.74万㎡，同比下降15%。
成交量下降，
不符合。
4、位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市位于以限购海西中心城市厦门周边，但以
漳州本地购房群体为主
位于以限购海西中心城市厦门周边，有一定
的购房回流现象；但外地人购房比例较低，
以大泉州为主。
基本不符合
5、群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市一房一价、限贷等政策执行比较到位；此
条标准界定比较模糊。
一房一价、限贷等政策执行比较到位；此条
标准界定比较模糊。概念模糊
核心观点：
——对照住建部5条限购标准，泉州只明确符合一条，其余界定较为模糊，限购的理由不是很充分；
——但就福建省内地级市而言，除福厦外，泉州市区房价相对较高，且在70个大中城市监测范围之内；——漳州市区上半年量价齐升的表现，漳州似乎更具限购可能性；
——若限购，预计也仅限于泉州市区，对晋江市场反而产生外溢的利好。
备注：泉州数据来源于立丹行泉州市场部，范围为市区（不含泉港区）；漳州数据来源立丹行厦门市场资源部，同为市区数据。泉州限购猜想：限购理由不充分，但不排除被“错杀”的可能
2011
062021.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%
051820.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%
042120.00%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50%
032519.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50%
022419.00%19.50%0.50%15.50%16.00%0.50%
012018.50%19.00%0.50%15.00%15.50%0.50%
2011
0707 3.25% 3.50%0.25% 6.31% 6.56%0.25%
0406 3.00% 3.25%0.25% 6.06% 6.31%0.25%
0209 2.75% 3.00%0.25% 5.81% 6.06%0.25%
国内CPI持续走高，宏观经济调控也将持续深度影响房地产市场
?CPI持续走高，通胀压力剧增，年内央行连续6次上调存款准备金率和3次上调存贷款基准利率，进一步收缩信贷和流动性；
?持续的银根紧缩将对房地产业产生较大影响，目前开发商面临开发贷款及销售贷款双萎缩的困境，融资渠道受阻，资金压力大”。
?此轮房地产调控启动于2010年4月，核心调控目标是控制房价过快上涨，给出史上最严厉的“政策组合拳”，包括最为给力的限购停购政策；
?显然，经过一年半的市场调整，部分城市已经开始收效，土地市场有所收拢，楼市成交持续下滑，房价面临滞涨或下跌趋势，投资需求被挤出市场，消费者愈加理性，房企资金链面临巨大考验；
?随着政策走向纵深，2011年第四季度及2012年楼市即将遭遇深度调整，中央方面表示坚持房地产调控不动摇，限购年内不取消，三线城市限购提上日程，未来房地产市场风险依然较大，行业或将面临重新洗牌……
第二篇销量持续下挫，价格结构性上涨明显
?近四个季度市区商品住宅季度销量持续微幅下挫，2011年Q3成交约32.6万㎡，环比下跌6%；?2011年1-9月份市区商品住宅销量总计104.4万㎡，同比2010年基本持平；
?在浦西万达成交拉动下，成交均价涨幅明显，2011年Q3市区均价同比上涨达17%；
?扣除浦西万达精装公馆主力成交的影响，2011Q2均价8364元/㎡，2011Q3均价8705元/㎡。
数据来源：立丹行泉州市场部；统计日期：截止2011.9.27，下同
市场遇阻力，季度销量环比连续微幅下挫，但价格结构性上涨明显。
供小于求，均价达历史新高9626元/㎡，但销量逐月下滑，金九探新低
?第三季度全市新批普通住宅仅17.5万㎡，销量达32.6万㎡，供需比为0.54，供小于求。?第三季度均价达9626元/㎡
，达历史新高；
6月：万达公馆8-9#、太古广场1#、冠亚凯旋门三期开盘入市7月，南益鲤景湾一期开盘入市8月，万达公馆8-9#、太古广场3#入市9月，三盛四季公园二期于9月25日开盘
在售商品住宅存量走势趋稳，存量规模97万㎡，7-8个月的去化周期。
各区存量库存套数库存面积
丰泽区4139551643.25
鲤城区1312176755.78
洛江区1888238046.37
首置产品（71-90㎡）和首改产品（121-144㎡）是市场去化主力
首置产品（71-90㎡）和首改产品（121-144㎡）互为市场销售主力在淡市中，首置产品和首改产品是市场中核心竞争力。
在售住宅存量以71-90㎡和121-144㎡为主，145-180㎡去化周期最长。
存量结构201109期末存
量（套）
3-9月平均
去化量（套）
去化周期
（月）
<7074492 8.1 71-901702216 7.9 91-10040048 8.4 101-12080654 15.0 121-1441821255 7.1 145-18087829 29.8 181-20021234 6.2 >200776116 6.7
从总体市场看，泉州市区第三季度销量连续下挫，金九失色，但价格受结构性影响上涨明显，主要原因体现在：一是各项政策加压累积效应及限购风云致使消费者理性观望；二、新增供给产品价格涨幅高于购房者价格预期，价格敏感性和抗性显现；三是供给放缓，第三季度供小于求；四是产品供给存在结构性问题，去化减缓；
第三篇单盘分化已成定局，市场显现疲软态势
新入市项目开盘去化率普遍偏低，多数分布于40-50%左右。
所在板块
项目名称
开盘时间
批售套数
销售套数
开盘去化率
签约均价
整体销售周期
月均销售套数
江南板块南益鲤景湾7月3日318251约79%8000元/㎡约3个月99套东海板块太古广场一期3#
8月20日
313
45
约15%
8300元/㎡
近5个月
56套
市中心板块
浦西万达公馆8-9#6月20日450351约78%13000元/㎡3个月129套浦西万达公馆6-7#8月20日358143约40%12500元/㎡约1个月183套晋江世纪大道板块
世茂御龙湾高层
8月13日186100约54%8900元/㎡一个半月76套晋江万达广场8月26日24260约25%7900元/㎡3个月128套宝龙城市广场
9月6日402150约37%7500元/㎡20天123套桥南板块中骏蓝湾半岛15-17#
7月23日
184
51
约28%
8400元/㎡
2个多月69套中骏蓝湾半岛1#9月25日7835约45%8800元/㎡城东-洛江
三盛四季公园
9月25日
360
150
约42%
8300元/㎡
15个月
60套
数据来源：立丹行泉州市场部；统计日期：截止2011.9.27
核心观点：
与上半年开盘的万达公馆一组团、冠亚凯旋门一二组团、太古广场1-2#等项目70%以上的高去化率相比，进入第三季度，众多新开盘项目去化并不理想；除了南益鲤景湾，其他项目开盘去化率均分布于40-50%，可见市场显现观望疲软态势。
挖掘细分市场，深耕品牌及产品力，单盘表现的市场分化已成定局