泉州市房地产市场分析
一、泉州概况 (2)
（一）、地理位置 (2)
（二）、交通概况 (3)
（三）、经济概况 (5)
二、城市规划及定位 (6)
（一）、整体规划 (6)
（二）、近期重点规划 (7)
（三）、住房建设规划 (8)
三、泉州整体房地产市场 (9)
(一)历年宏观数据对比 (9)
(二)近期市场回顾 (13)
(三)未来泉州房地产发展影响因素 (15)
四、结论及市场切入点分析 (17)
(一)结论 (17)
(二)市场切入点分析 (17)
一、泉州概况
（一）、地理位置
泉州市地处福建省东南部、台湾海峡西岸，东经117°25′--119°05′，北纬24°30′--25°56′，东西宽153公里，南北长157公里，全市土地面积11015 平方公里，人口总数为728.3万。
行政辖区内包括晋江市、石狮市、南安市、惠安县、安溪县、永春县、德化县、金门县和鲤城区、丰泽区、洛江区、泉港区等。
泉州市依山面海，境内山峦起伏，丘陵、河谷、盆地错落其间，千米以上大山有455座，主要分布在德化、永春、安溪和南安的部分山区。戴云山脉从东北部向西南延伸，主峰海拔1856米，有"闽中屋脊"之称。境内地势西北高而东南低，由中山、低山向沿海丘陵、盆地平原过渡。泉州海岸线曲折蜿蜓，大部分为基岩海岸，总长约421公里，有湄州湾、泉州湾、深沪湾、围头湾四个港湾及肖厝、崇武、后渚、梅林、石井等14个港口。
泉州是国家首批公布的历史文化名城和福建政治、经济中心，全国最大商港。
东临台湾海峡，港湾曲折，岛屿罗列，是闽南经济开放区、对外开放港口。泉州历史悠久，人文荟萃，风景名胜、文物古迹多姿多彩，具有高度的历史、艺术、科学价值，素称“海滨邹鲁”。这里风俗民情古朴精深，别具一格。儒、释、道三教并盛，互为融合。泉州还是海外华侨、华裔、台港澳同胞的主要祖籍地之一，为泉州旅游业的迅速发展，提供了丰富的客源。
（二）、交通概况
航空泉州晋江机场位于晋江东环路东侧，北距泉州市区12公里、南距石狮商贸城12公里。机场出口即是直通市区的6车道水泥路，并与周围的火车站、汽车站、港口相衔接，交通极为便利。晋江机场1994年4月10日正式动工扩建，1996年9月10日建成通航。航站区设计规模为年旅客吞吐量134万人次，货邮吞吐量1.85万吨。现已开通北京、上海、深圳等10多条航线，每周60多个航班，跻身全国145个通航机场的第45位。
目前，泉州晋江机场开通了北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、舟山、南京、成都、长沙、温州等航线，每周进出港航班已达126班次。厦门、东方、南方、上海、四川、浙江等10余家航空公司先后投人泉州晋江机场运营。开航以来，机场以“创优”为目标，为旅客和航空公司提供了安全、高效、优质的保障和服务，并取得可喜成绩。
公路全市公路总长8394.8公里，公路密度77.26公里/万平方公里，其中：高速公路45.1公里，二级公路820.31公里，三级公路490.5公里，四级公路6183.73公里，等外公路855.16公里。公路18条，其中国道1条，长96.74公里；省道5条，总长694.15公里；县道42条，总长1615.82公里。
全市已基本建成以高速公路、国道324线、省道305线、306线等为主骨
架，连接中心城区、经济繁荣区及港口、机场、铁路中心站，辐射乡村的公路交通网络，已成为全国公路交通比较发达的地区之一，基本适应了快速增长的泉州经济的需要。
水运泉州港位于福建省东南部，与台湾省一水之隔，泉州港现辖有4个港区16个作业区，即：湄洲湾南岸港区（沙格、鲤鱼尾作业区）；泉州湾港区（崇武、后渚、内港、石湖、祥芝作业区）；深沪湾港区（梅林、深沪作业区）；围头湾港区（围头、石井、东石、安海、水头作业区），以及正规划建设中的湄洲湾南岸港区斗尾作业区和泉州湾港区秀涂作业区。经过几年来的不断建设，现已建成投产码头32座、泊位54个，其中万吨级以上泊位10个，年设计吞吐能力1921万吨，初步形成了以泉州湾为中心港区、大中小码头泊位优势互补、配套设施比较完善、功能比较齐全的港口体系。泉州港现拥有仓库总库容量为38725平方米；油库25座，总容量为811350立方米；堆场338000平方米；拥有16吨以上门机或塔吊4台，10吨门机或塔吊7台，40吨（含）以上集装箱装卸桥6座，40吨以下集装箱装卸桥吊2座，30吨（含）以上浮吊1台，16吨以上轮胎吊21台，装卸搬运机械93台（辆）。泉州港与台湾隔海相望，距高雄港165海里，距基隆港152海里，距台中港105海里，距澎湖马公港仅90海里。
泉州港现辟有泉州至日本、香港、两岸三地、韩国釜山等定期散杂货或集装箱班轮航线，与世界60多个国家和地区通航。
市内交通泉州市内有45条公交线路,连接了市内的所有重要地点。
1996年，省政府批准实施新修订编制的《泉州市城市总体规划》，规划区面积由原来的160平方公里扩大至450平方公里，城市性质定为：国家级历史文化名城、著名侨乡和旅游城市、闽东南重要的工贸港口城市，中心城市分为中心
区、北峰--丰州、江南--浮桥、池店、东海、城东、洛阳、秀涂等八个组团，城市人口规模2000年为50万人；2020年为80万人。
近年，相继完成了中心区、江南、池店、城东、东海等五个组团的分区规划编制，北峰、洛阳、秀涂组团分区规划正在编制中。目前控制性详细规划覆盖面积67.46平方公里，占规划市区面积的84%。同时完成了泉州市城市绿地系统、防洪排涝和排水、消防、环卫、旅游业发展、公共交通、人防、燃气、电力等专项规划及江南、西北片区市政规划和城东区市政规划，为城市建设打下坚实的基础。
（二）、近期重点规划
现在，泉州湾城市群空间范围的研究已成为市委市政府的新课题，着力加大了城市总体规划的修编力度，至2010年泉州大城市框架内建成区面积180平方公里作为近期目标。这已远远跳出了传统的“中心”概念，并将以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。
规划的大城市框架确定后，市区也加快了“东进、南下、西拓”的步伐。2005年以来，桥南、城东、东海三大片区高调亮相。
根据规划，城东片区的用地规模6.03平方公里，人口规模10.9万人，区域性质为“市级文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城”；东海片区的用地规模15.29平方公里，人口规模17万人，区域性质为“城市行政、商务中心、现代化滨海组团”；桥南片区的用地规模2.03平方公里，人口规模5万，区域性质为“集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城市次中心”。一旦新区建成，市区沿海大通道边将形成城市沿江、临海的格局，其中以东海为重要节点，构筑泉州中心城市向东拓展的势头，推动东海、城东组团的现代化区域建设，带动洛秀组团的开发建设，同时加快推进泉州大桥南片区改造，加快江南池店组团的现代化区域建设。之后，泉州的政治、经济、商业、文化中心将逐步向新城区转移，进一步推动城市规模的扩张。
（三）、住房建设规划
泉州市公布的《泉州市区住房建设规划（2006—2010）》规定，5年内市区将新增住房用地676公顷。其中，商品住房用地为600公顷，保障性住房用地为76公顷。规划期末，基本实现常住人口户均享有（拥有或租住）一套住房，基本解决双困家庭的住房问题。
依据泉州中心市区2006年住房状况调查，至2006年8月底，泉州市区住房总建筑面积为4140.3万平方米。其中开发方式建设的商品住房820.62万平方米，经济适用住房73.47万平方米，房改房247.5万平方米，公有住房29.29万平方米，私有住房及集体土地自建住房2969.42万平方米。
依据《泉州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，至2010年泉州市框架内建成区面积达到180平方公里，建成区人口达到180万，人均住房建筑面积不低于36平方米的规划要求，规划期内，泉州市区住房总需求为1323.5万平方米。根据2006年的泉州市区住房调查结果及不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房120万平方米，建设廉租住房3.5万平方米，建设商品住房1200万平方米。
据此，规划期内将建设各类住房140915套，总建设面积1323.5万平方米。建设商品住房128000套，建筑面积1200万平方米，（包括旧城改造及城中村建设576万平方米）；建设保障性住房12915套，建筑面积123.5万平方米。其中，建设经济适用住房12315套，建筑面积120万平方米；建设廉租住房600套，建设面积3.5万平方米。
本次规划将满足不同层次的居住需求，廉租住房保障本市区双困家庭住房需求；经济适用住房和廉租住房保障本市区低收入和最低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。
规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70％以上；经济适用单套住房面积在90平方米以内的应占70％以上，廉租单套住房控制在60平方米以内。
规划期内，新供应商品住宅用地及盘活存量土地建设商品住房建设624万平方米，旧城改造、城中村改造重建商品住房576万平方米。市区新增住房用地供应总量为676公顷；其中，商品住房用地为600公顷，保障性住房用地为
77公
38公
公顷，
(
1
特别
土地成
年随着施工面积及竣工面积的大幅增涨，市场上没有这么大的需求，空
置面积也随之急剧上升，达到79.17万平方米，但在2006年施工与竣
工面积有所减少，逐步消化了2005年所空置的面积。
(二) 近期市场回顾
2006年，在国家宏观调控政策的指引下，泉州市房地产市场得到有效调节，房地产开发投资合理增长，商品住宅供应结构有所改善，存量房交易日趋活跃。
据泉州市房地产管理局发布了《2006年度泉州市房地产市场运行情况分析》显示，去年1月－12月，泉州市房地产完成开发投资87.49亿元，占全社会固定资产投资的17.69％，同比增长27.6％，低于全社会固定资产投资增幅6.6个百分点，房地产开发投资合理增长。2005年底，房地产市场开始回暖，进入2006年，房地产开发投资增长速度逐步加快，去年一季度增长速度为28.91％，至二季度上升为58.48％，“国六条”宏观政策出台后，投资势头得到抑制，三季度回落至37.83％，第四季度又回落至27.6％。据泉州市统计局数据，去年土地开发投资8.42亿元，占本年度房地产开发投资总量的9.62％，同比增长291.63％，这说明开发商加强了对闲置土地的开发投资。
1、商品房供应结构改善
去年泉州市区批准上市的商品住房供应面积55.4万平方米，与去年同期相比下降32.74％。去年国家出台宏观调控政策后，商品住房供应结构得到进一步改善，第四季度90平方米面积以下的商品住宅供应占季度总供应量的比例为33.27％，比第3季度提升了17个百分点。从全年数据看，90平方米以下的住宅占年度建筑面积的比例还未达到国家的要求，这是由于去年下半年批准上市的项目大部分是在去年6月1日前取得施工许可证。去年6月1日起，我市已要求新项目按照国家结构比例执行，商品住房供应结构已进一步改善。
2、市场对政策反应敏感
去年的“国六条”出台后，房地产市场反应迅速，开发商放缓楼盘开发营销步伐，购房者延迟购房计划，市场进入短暂观望期，这种情况主要体现在商品住宅
的销售方面，7月份市区商品住房共销售2.53万平方米，与去年同期相比下降了45.82％，与6月份相比下降了40.48％，为全年最低，这种市场销售低迷状况一直持续到8月底。随着宏观政策对市场影响逐步明朗，9月初，购房者走出观望，开发商加快了开发速度，市场迅速回暖，9月份销售商品住房6.25万平方米，同比增长24.01％。10月份销售商品住房8.34万平方米，同比增长124.8％，为全年之最。至11月、12月，商品住房交易量趋于平稳，分别销售4.14万平方米和5.25万平方米。可以说，2006年下半年，在宏观调控政策的作用下，商品住房交易市场出现急剧波动。
二手房交易方面，宏观政策对存量房的交易并没有产生很大影响，交易量仍然呈旺盛交易态势。2006年，泉州市区存量房交易面积88.95万平方米，比商品房销售面积70.64万平方米（鲤城、丰泽、清濛18万平方米，同比增长46.40％；其中存量住房交易面积59.89万平方米，比商品住宅销售面积56.85万平方米（鲤城、丰泽、清濛）多出3万平方米，同比增长32.85％。去年存量房市场交易量首次超过一手商品房交易量，已形成一、二级市场互动局势。
存量房交易量提高原因有二：一是中心市区新开发的商品房供应量日趋减少，远远满足不了市场对住房的需求；二是一手商品住房的房价增长过快，购房者只能购买存量住宅满足居住需求。
3、后续开发土地有保障
国土部门去年下半年严格贯彻国家的土地宏观调控政策，在坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应及严格限制低密度、大户型住房的土地供应的基础上，着力增加普通商品住房和经济适用住房的土地供给。据国土部门提供的数据，去年下半年，全市供应土地面积111.38公顷，比去年上半年供应面积65.03公顷增加了46.35公顷。
2007年1～3月，泉州全市商品住宅销售面积90.92万m2，同比增长70.87%，与批准上市的85.66万m2的住宅面积形成1.06：1的比例，供求基本平衡。其中，泉州市区第一季度共批准上市11个商品房项目，供应面积18.58
万平方米，比去年同期增加供应近10万平方米。
据泉州市房地产管理局发布的数据显示，2007年第一季度批准上市的住宅面积同比增长了144.81%，大大增加了房产供应面积，与此同时，限价房、经济适用房等保障性住房也让市民多了几种选择。
2007年4月，泉州市江南雅园限价房，受理市民申请。市区另外4宗限价房将在2007年6月30日前全部动工建设，于2009年元月31日前竣工交付使用；另外，见龙亭、江南、洛江等经济适用房新开工面积将达到39.19万平方米。
泉州市的廉租房也在加紧建设。鲤城区60套廉租住房已动工建设，预计年底封顶。丰泽区见龙亭小区60套廉租住房，已进行施工队伍招标，将于2008年全面完成。洛江区66户符合廉租住房对象货币补贴资金已发放，并建立廉租住房档案，市区26户承租公房的最低收入家庭继续享受减租或全免的优惠政策。晋江、石狮、永春等也将落实建设廉租住房。
(三) 未来泉州房地产发展影响因素
首先，是泉州经济持续快速的增长。经济的增长形成了泉州房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，泉州与过去几年一样，仍然保持经济快速发展。
其次，是人民币升值，最终导致人民币资产的重新估值。全球许多地方华人把自己赚的钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产升值。而泉州又是一个华人华侨颇多的地点，这些资金的进入很大一部分都会选择房地产投资。房产需求将随之增加。但人民币升息将影响居民心理预期与消费需求，给行业的发展也带来了一定的压力。
第三、政府规划因素。目前，泉州着力加大了城市总体规划的修编力度，至2010年泉州大城市框架内建成区面积180平方公里作为近期目标。这已远远跳出了传统的“中心”概念，并将以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。
规划的大城市框架确定后，市区也加快了“东进、南下、西拓”的步伐。在政府规划的影响下，城东、桥南、东海三大片区成为泉州未来几年房地产市场的热点。
规划期内，中心城区重点建设东海、城东、桥南片区，江南新区以及中心市区城中村、城中厂改造。供应商品住宅用地为中心组团供应商品住宅用地77公顷，东海组团供应商品住宅用地120公顷，城东组团（含万安、双阳）供应商品住宅用地125公顷，江南组团供应商品住宅用地120公顷，池店组团（含泉州开发区）供应商品住宅用地90公顷，北峰丰州组团供应商品住宅用地38公顷，洛阳组团、秀涂组团供应商品住宅用地30公顷。新供应保障性住房用地中，经济适用房用地为东海组团新供应经济适用房用地10公顷。
这些政府的城市规划因素将左右着泉州市房地产市场的发展，对房地产市场的发展具有重要意义。
第四、国家政策因素。2006年国家相继出台了贷款利率上调、“国六条”、强征个人所得税、以及2007年1月出台的强征土地增值税等等宏观调控政策来规范房地产市场及控制房价的上涨。但就目前的房地产市场来看，房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制。其中地方政府对调控政策的执行不到位仍是目前宏观调控效果不明显的主要原因，相信2007年政府对政策调控执行力度将进一步加大，若房价上涨的势头还得不到有效遏制，则政府将很可能进一步出台相关调控政策，以便有效控制房价，规范房地产行业的管理。这样一来，泉州房地产市场又将面临着一次重新洗牌。在规范市场后一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，供应量也随之将有所减少。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量。
四、结论及市场切入点分析
(一)结论
1.泉州市市区土地日渐稀少，土地价格也逐渐攀升，造成市区房价的不断
高涨；
2.泉州市市区的楼盘都很零散，项目规模较小；
3.2006年受国家宏观调控政策的影响，泉州市区新开盘的楼盘并不多，
但却都以中高档大户型住宅为主；
4.泉州房价不断攀升的过程中，产品品质也在不断的提升，产品形态也不
断的丰富；
5.经济适用房和廉租住房发展滞后。经济适用房和廉租住房的土地供应数
量偏少；
6.住房供给结构不尽合理，中小户型，中低价位住房供应不足，住房价格
上涨过快，住房供给结构不尽合理；
7.小户型房源渐成热点，随着泉州房价的上涨，消费者已不能够承担大户
型如此高的总价，小户型产品将是泉州市场的一大热点；
(二)市场切入点分析
1.提高产品品质。目前消费者虽然也看中单价及总价，但更看重性价比，
在时下房地产市场竞争激烈的情形下，高品质的楼盘才能立足市场；
2.增加小户型供应量。在泉州楼市大户型日渐饱和的情况下，中小户型将
会是泉州楼市的一个出路；
3.开发大型楼盘。在市区土地日渐稀少的情况下，开发的楼盘规模也不断
的缩小，小规模社区未能体现社区氛围，泉州楼市真正缺少大盘，因此需要以具有震撼力的产品来聚集人气，激起消费者的潜在购买欲望。
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
目录 壹、市场篇 (1) 一．厦门市房地产形势 (1) 二．客层来源 (2) 貳、分析篇 (3) 一．厦门市高层房地产分析 (3) 二．厦门目前高层的现状 (3) 三．酒店式公寓的现状 (3) 四．市调个案分析 (4) 叁、产品篇 (5) 一．项目概况 (5) 二．项目经济技术指标 (5) 三．项目周边配套情况 (5) 四．项目SWOT分析 (6) 五．产品定位 (7) 六．产品定价 (7) 肆、行销篇 (9) 一．总体策略 (9) 二．价格策略 (9) 三．行销通路 (10) 四．业务执行 (10) 五．行销架构及人员背景 (18)
壹、市场篇 一．厦门市房地产形势 1．供需基本情况 厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。 厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。 厦门市区房地产开发投资情况表 类别2003年同比增长 房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％ 房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％ 商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％ 商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63% 商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％ （资料来源：厦门统计局） 2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。 2．厦门经济环境 根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述 数据来源：国家统计局 对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。 从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。
数据来源：国家统计局 从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
可行性分析报告二00五年十一月
目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位
二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略
四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议
第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。
青岛市市内四区2005年房地产市场 交易情况分析 一、增量房地产市场情况 （一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。 （二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。
（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。
土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。
青岛市房地产市场分析月报 （2007-11） 11月国内重要房产类新闻 ●国土资源部拟定4条办法限制开发商囤地 一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。 二是控制单宗土地出让规模。强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。 三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。 四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关
企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。 ●国家发改委与商务部限制外资涉足房地产行业投资 经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。 今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行
晋江房地产市场调研
晋江市楼盘市场调查 一、晋江房地产市场现状 近年来，晋江城市面貌发生了极大的变化，改造旧区，拓展新区，尤其是晋江行政中心欲南迁至福埔新区等种种大手笔、大举措，使得晋江房地产迎来了其发展的鼎盛时代。目前晋江的房地产项目主要集中在三个片区：老城区以旧城的拆迁改造为主，形成了以福隆商业广场、阳光时代广场等大型商业投资项目。世纪大道两侧则集中着江滨花园、世纪华廷、浔兴·奥林春天、瑞璟·香榭花都、国建·华美国际公馆等住宅项目；福埔则有华泰国际新城、兰峰城市花园以及即将推出的百宏雅园等项目。这些楼盘规模都比较大，所有的项目用地加起来，大约1900亩左右的开发量，总建筑面积约在200万平方米左右。 ■老城区 商业地产独领风骚 随着晋江经济的迅速发展，人们生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购物过程中所获得的愉快体验，注重购物环境，注重休闲和娱乐。而过去城市开发中形成的无处不在的“底商”，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。 第 2 页共 15 页
老城区人口密集、商圈集中，品牌店、餐饮、娱乐等行业都十分发达，正是建立在这个成熟的商业基础上，老城区的商业地产加快了升级换代的步伐，大型商业广场纷纷出现。 此外，晋江距离泉州仅15分钟车程，距厦门仅1小时车程，距石狮仅10分钟车程，因此，晋江不仅是大泉州一个重要的经济交通门户，也是未来大泉州经济圈的核心区域之一，这种区位优势和发展潜力也为大型商业广场的出现提供了条件。 代表楼盘：阳光时代广场、福隆商业广场 ■世纪大道 高档大盘陆续上市 世纪大道既是市政大道，又是景观大道，大型的公共建设项目悉数落户于此，如体育中心、博物馆、科技馆等，而且，沿世纪大道两侧的土地储备量也很大，因此，从城市发展来看，世纪大道将会是未来晋江新的城市中轴线。 世纪大道两侧一直是晋江买房人关注的焦点，继香榭花都、锦绣明珠、世纪花园、国建·华美国际公馆等楼盘推出之后，今年又增加了“世纪华廷”、“浔兴·奥林春天”等多个新盘。 第 3 页共 15 页
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)
人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总
体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升
从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现
2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日
数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据
市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域概况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 （一）长沙概况： 1、地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。
4、文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农 业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。
市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史