房地产成本会计核算方法
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工
图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本
企业在生产经营过程中一定会发生各种各样的人力、物力的耗费，耗费的目的是为了获得一定的成果，如在供应阶段，一切耗费都是为了取得保证生产所需要的劳动对象--材料;在生产阶段，一切耗费都是为了生产出合乎社会需要的产品;在销售阶段，一切耗费又都是为了获得销售收入和盈利，在市场经济条件下上述耗费的总和，必须以货币形式表现出来，这些耗费的货币表现，称为费用，费用是形成成本的基础。 之所以要计算成本是因为：通过成本计算可以核算和监督生产过程中所发生的各种费用，是否超支或节约，并据以确定企业的盈亏。因此，做好成本计算工作可以如实反映资金运动的情况;有利于改善企业经营管理;可以为制订价格提供依据;也是保证企业生产耗费得以补 偿的重要手段，因此，每个企业都必须要计算成本。 由于工业企业生产经营过程分为三个阶段，在这三个阶段中都会发生各种耗费，因此都有成本计算问题，所以成本计算在工业企业中又分为供应阶段材料采购成本的计算，生产阶段生产成本的计算。销售阶段产品销售成本的计算，但由于生产阶段生产耗费的多样性和生产过程的复杂性，使生产成本的计算较之其他两个阶段成本计算要复杂得多，所以典型的成本计算是指产品成本的计算，材料采购成本的计算是生产成本计算的准备，销售成本的计算又是生产成本计算的必要补充。 1、材料成本核算会计对本月各部门材料领用进行单据记账，制单，核算当月材料消耗成本。 2、车间统计人员进行完工工时日报、完工工时产量、消耗标准等统计表进行上报。 3、总帐会计进行日常各部门费用报销，提供各生产部门发生的各种费用。 4、固定管理员提供本月变动情况，总帐会计进行计提折旧，提供制造费用-折旧费。 5、工资核算会计进行本月工资发放计提，提供各生产部门的直接人工、间接人工费用。
房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法 1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？ 答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。 2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？ 答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。 关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件： ⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。 ⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。 ⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 ⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。 3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？ 答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定： “第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。” 进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用
一、房地产企业成本核算的对象 但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性大打折扣。 笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。 二、房地产企业成本归集 与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。 合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响
成本会计——品种法 一、资料： 中华制笔工业有限公司是生产笔类文具产品的小型工业企业。该企业主要生产圆珠笔和中性笔两种产品。公司设有一个基本生产车间，另设有维修车间和恒温供暖车间两个辅助生产车间，为生产提供劳务，辅助生产车间之间相互提供的劳务进行交互式分配。原材料均为生产开始时一次性投入。 1、本月产量资料： 2011年12月单位：盒 该厂产品圆珠笔、中性笔的单只成本较小，产品以100支封盒后外销，为了简化核算同时提高产品成本核算精度，我们将以盒（100支）作为产品基本单位来核算。 2、月初在产品成本： 2011年12月单位：元 3、本月发生生产费用 领用原材料 领料部门：基本生产车间2011年12月31日
金额合计： 64000 ☆ ：圆珠笔的防溢出保护油定额耗用量为：70千克； ☆ ：中性笔的防溢出保护油定额耗用量为：200千克。 中华公司本月工资费用表 中性笔的累计生产工时为4000小时，圆珠笔的累计生产工时为2000小时。 中华公司折旧费用表 2011年12月 金额单位：元
中华公司外购动力费用表 中华公司其他费用表 2011年12月金额单位：元 3、辅助生产车间当月劳务量汇总表
4、主要的费用分配方法： 1）产品的共同材料费用按定额耗用量进行分配。 2）生产工人的工资按两种产品的累计生产工时进行分配。 3）制造费用按照产品的累计生产工时进行分配。 4）产品成本在完工产品与在产品之间的分配方法采用在产品按完工产品计算法。 二、要求： 按上述资料和品种法的计算程序完成成本各要素的费用分配表，填制辅助生产成本明细账、制造费用明细账和完工产品成本计算单。(写出计算过程)并编制会计分录 1、中华公司材料费用分配表 2011年12月金额单位：元
成本会计期末复习资料 一、单项选择题 1．下列各项属于产品成本项目的有（）。 B A、财务费用 B、直接燃料和动力 C、管理费用 D、销售费用 2.成本是产品价值中的（）部分。B A、C+V+M B、C+V C、V+M D、C+M 3．按生活福利部门人员工资的14%计提的职工福利费，应借记的账户是（）D A、应付福利费 B、生产成本—基本生产成本 C、制造费用 D、管理费用 4．企业因生产产品、提供劳务而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费等，属于（）成本项目。 B A、管理费用 B、制造费用 C、直接人工 D、直接材料 5．各生产单位的制造费用最终都必须分配计入（）A A、生产成本 B、管理成本 C、待摊成本 D、本年利润 6．为了进行成本审核和控制，正确计算产品成本，企业应该做好的成本会计核算的基础工作是( )。B A．确定成本计算对象 B．正确划分各种费用界限 C．正确确定各种费用的分配方法 D．建立健全计量验收和领退盘点制度 8、下列各项中，不应计入废品损失的是（）B A、不可修复废品的生产成本 B、可修复废品的生产成本 C、用于修复的人工费用 D、用于修复废品的材料费用 9．由于车间管理不善造成的在产品的盘亏和毁损，应从“待处理财产损溢”转入的科目是（）。A A、管理费用 B、制造费用 C、其他应收款 D、营业外支出 10．工业企业“生产成本”账户的期末借方余额表示企业（） B A 自制半成品成本 B 尚未加工完成的各项在产品成本 C 尚待摊销的成本 D 在产品和自制半成品成本 11．下列各项中，应确认为可修复废品损失的是（）。D A、返修以前发生的生产费用 B、可修复废品的生产成本
房地产会计核算流程 高顿网校友情提示，最新抚顺会计资格考试网上公布相关房地产会计核算流程等内容总结如下： 我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿，有关法规轨制已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严格控制各项用度支出。 一、房地产开发本钱的组成 房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说，大致可分为三大部门： 1、土地、土建、设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但因为种种原因，企业大多灾以全部收回。这类收费项目种类繁多，尺度不一，很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，尺度普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出，一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部门用度支出，是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。 3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业比拟，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部门用度核算好，对准确计算开发本钱、体现经营成果，将起到非常重要的作用。 二、房地产开发本钱的核算 房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数目的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分配，终极计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进行开发本钱核算，除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计轨制和财务轨制外，根据笔者的经验，还应该留意解决以下几个题目。 1、本钱归集对象。房地产开发企业在进行本钱核算时，象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象，即本钱核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个题目比较轻易解决，可以将全部开发量作为本钱归集对象，设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必需科学地确定本钱归集对象。在这种情况下，笔者以为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位)，由于这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简朴地以整个小区为核算单位，由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使本钱核算资料滞后，失去其在治理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，好比将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于用度的归集和本钱结算，这样才能充分施展本钱核算的作用。 2、本钱项目的设立。准确划分本钱项目，可以客观地反映产品的本钱结构，便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计轨制划定，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和治理需要，选择本钱项目，并据此进行明细核算。如何确定本钱项目?笔者以为本钱项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的用度，应尽量合并。如各种配套用度支出，可设立一个“配套用度”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。如土地用度、土建用度及设
万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，
成本核算流程 产品制造成本构成项目为直接材料、直接人工和制造费用。 ⒈直接材料成本 ⑴采用实际成本方法核算 获取成本计算单、材料成本分配汇总表、材料发出汇总表、材料明细账中各直接材料的单位成本等资料。 ①审查成本计算单中直接材料与材料成本分配汇总表中相关的直接材料是否相符，分配的标准是否合理。审查时注意两个方面的问题： 第一、非生产耗用材料记入产品成本。如果成本计算单直接材料金额大于材料成本分配汇总表的分配金额，应进一步查明原因，审查材料使用对象有无将非产品耗用材料记入产品成本。但企业会计人员如果有意识地挤占产品成本，在耗用材料进行分配时，就会将非生产耗用材料直接分配到产品成本，使得成本计算单和材料分配汇总表金额相等。核对材料分配表若不能暴露问题，可采取通过非生产性项目的审查，即采用“反查法”的方法进行审查，查明问题后，按照谁耗用谁负担的原则，进行纳税调整。账务处理：借：在建工程 应付福利费 贷：本年利润（或以前年度损益调整） 第二、混淆不同产品成本。通过材料分配率混淆不同产品的成本，相应降低本期畅销产品成本，以调节跨年度的利润。审查注意那些不能确指产品耗用的共同混合使用原材料，分配时应科学地选择分配标志、计算方法及会计记录。 正确方法：在消耗定额比例法下，通常采用按产品的材料定额消耗量或材料定额成本的比例分配。计算处理： 分配率= 材料实际总消耗量（或实际成本）÷各种产品材料定额消耗量（或定额成本）之和某种产品应分配=该种产品的材料定额÷消耗量（或定额成本）×分配率 也可以采用其他分配方法。如：产品产量或重量比例分配法。 ②抽取材料发出汇总表，选主要材料品种，统计直接材料的发出数量，将其与实际单位成本相乘，计算金额数，并与材料成本分配汇总表中该种材料成本比较，看其是否相等。审查注意下列问题： 第一、企业是否采取提高成材料单位成本，多计产品成本。 第二、审查领料单授批准及领料人是否签字，防止虚假领料多计成本。 第三，材料单位成本计价方法是否恰当，有无变更、人为调节成本或利润。如果企业年度内改变计价方法，应按原计价方法计算发出材料结转成本，其差额调整材料成本或当期利润。审查方法参见“材料成本的审查要点”。 ⑵采用定额成本法 抽查某种产品的生产通知单若产量统计记录及其直接材料单位消耗定额，根据材料明细账中各该项直接材料的实际单位成本，计算直接材料总消耗量和总成本，与有关成本计算单中耗用直接材料成本核对，看其是否相等。并注意两个问题： 第一、生产通知单是否经过授权批准，防止虚假业务产量增加材料耗用； 第二、单位消耗定额和材料成本计价是否恰当，有无变更、人为改变方法而影响成本。 ⑶采用标准成本法 抽取生产通知单或产量统计记录，直接材料单位标准用量，直接材料标准单价及发出材料汇总表。 根据产量、标准用量及标准单价计算出标准成本，与成本计算单价中的直接材料成本核对是否相符，有无利用直接材料成本差异计算以及会计处理是否正确，前后期是否一致。
问题: 1. 房产商与业主签订预售合同网上登记后,还需房产商办理银行抵押撤销,才能到交易中心办理预告登记,预告登记的作用是什么? 预告登记是针对不动产物权的程序，预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 2. 购房者签订预售合同支付首付款后,凭什么抵押办理贷款? 预售合同，个人收入证明等办理按揭贷款所需的资料，一般按揭银行会提供一个按揭贷款办理手册。 3. 房产商在办理大产证前要办理初始登记,这个初始登记指的是什么? 大产证，即新建商品房房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。 4. 确定会计收入的条件是签订合同并办理工程竣工验收.这样收入的实现将会拖得很晚造成收入集中实现,有什么方法可以让收入合理分期记入损益? 房地产业的会计收益具有波动性指的就是这个，对此上市公司和一些大的房地产公司可通过多项目错开滚动开发和持有物业获取稳定回报实现收益的均衡和稳定。 5. 在收入实现前的销售收款收入的税金可否这样处理? 支付时: 借:应交税金-营业税 应交税金-土地增值税 其他应交款-河道费等 贷:银行存款 确认收入时: 借:主营税金极其附加 贷:应交税金-营业税 应交税金-土地增值税 其他应交款-河道费等 可以，但更多的企业通过待实现税金（待摊税金）核算 6. 用税控装置开发票,如果每月25日结帐发票则开到月末,次月申报纳税,申报可以按截止25日的数据纳税有问题吗? 一般要求月度要截止到公历该月最后一天，根据现在会计规范的要求都是截止到最后一日，税务一般也要求到公历该月最后一天。如果一贯的按25日结帐，税务部门一般会认可。建议截止统一到月末，按照报表制作和报送周期以及电算化的推行，现在应该可以实现。6. 业务宣传费，广告费可以在管理费用和销售费用科目下分别设置吗？ 看你的两项费用发生的情况，可以的。如公司整体形象广告计入管理费用-广告费，某个项目销售广告计入营业费用-广告费（某项目）。 1．经常碰到这样的情况,支付凭证上支付100万元,钱是付了,可乙方要不是过了结帐期才提供发票就是提供的发票的金额多开了,碰到这种情况怎么处理?
房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明 1、目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较与分析。 2、范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3、职责:集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况; 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集与分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团财务部反馈。 4、方法与过程控制 4、1成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下: 4、1、1根据成本核算对象的确定原则与项目特点,确定成本核算对象。 4、1、2设置有关成本核算会计科目,核算与归集开发成本及费用。 4、1、3按受益原则与配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4、1、4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4、1、5正确划分已完工与在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。 4、1、6正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。 4、2成本核算对象的确定 4、2、1成本核算对象的确定原则 4、2、1、1满足成本计算的需要; 4、2、1、2便于成本费用的归集; 4、2、1、3利于成本的及时结算; 4、2、1、4适应成本监控的要求。 4、2、2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。 同一项目成片分期(区)开发的,可以以各期(区)为成本核算对象。
工业企业成本会计核算流程 工业企业成本会计核算流程，从生产费用发生开始，到算出完工产品总成本和单位成本为止的整个成本计算的步骤。成本核算程序一般分为以下几个步骤： （1）生产费用支出的审核。对发生的各项生产费用支出，应根据国家、上级主管部门和本企业的有关制度、规定进行严格审核，以便对不符合制度和规定的费用，以及各种浪费，损失等加以制止或追究经济责任。 （2）确定成本计算对象和成本项目，开设产品成本明细账。企业的生产类型不同，对成本管理的要求不同，成本计算对象和成本项目也就有所不同，应根据确定的成本计算对象开设产品成本明细账。 （3）进行要素费用分配。对发生的各项要素费用进行汇总，编制各种要素费用分配表，按其用途分配计入有关的生产成本明细账。对能确认某一成本计算对象耗用的直接计入费用，如直接材料、直接工资，应直接计入“生产成本—基本生产成本”账户及其有关的产品成本明细表；对于不能确认某一费用，则应按其发生的地噗或用途进行归集分配，分别计入“制造费用”、“生产成本—辅助生产成本”和“废品损失” 等综合费用账户。 （4）进行综合费用的分配。对计入“制造费用”，“生产成本—辅助生产成本”和“废品损失”等账户的综合费用，月终采用一定的分配方法进行分配，并计入“生产成本—基本生产成本”以及有关的产品陈本明细账。 （5）进行完工产品成本与在产品成本的划分。通过要素费用和综合费用的分配，所发生的各项生产费用均已归集在“生产成本—基本生产成本”账户及有关的产品成本明细账中。在没有在产品的情况下，产品成本明细账所归集的生产费用即为完工产品总成本，在有在产品的情况下，就需将产品成本明细账所归集的生产费用按一定的划分在完工产品和月末在产品之间进行划分，从而计算出完工产品成本和月末在产品成本。 （6）计算产品的总成本和单位成本。在品种法、分批法下，产品成本明细账中计算出的完工产品成本即为产品的总成本；分步法下，则需根据各生产步骤成本明细账进行顺序逐步结转或平行汇总，才能计算出产品的总成本。以产品的总成本除以产品的数量，就可以计算出产品的单位成本。 成本费用审查方法 工业企业生产经营活动分为供应、生产、销售三大环节，其中生产环节为组织产品生产所发生的直接材料、直接人工和制造费用，按产品对象形成产品生产成本，即为制造成本。产品制造成本核算的准确与否，直接影响到产品销售成本结转的正确性，进而影响当期的会计利润和应纳税所得额。因此，对制造成本的审查应作为企业所得税纳税审查的重点。 制造成本通过“生产成本”，“制造费用”科目进行核算。“生产成本”科目核算企业进行工业性生产所发生的各项费用；该科目设置“基本生产成本”和“辅助生产成本”两个二级科目。“基本生产成本”二级科目核算企业为完成主要生产目的而进行的产品生产发生的费用，用于计算基本生产的产品成本：“辅助生产成本”二级科目核算企业为基本生产及其他服务而进行的产品生产和劳务供应发生的费用，用于计算辅助生产产品和劳务成本。该科目按成本核算对象设明细账，明细账用多栏式账页按成本项目设专栏进行明细算。 “制造费用”科目核算企业为生产产品和提供劳务而发生的各项间接费用。按不同的车间、部门设置明细账，明细账用多栏式按费用项目内容设专栏进行明细核算。
38.某工业企业某车间生产甲种产品300件，生产过程中发现其中10件为不可修复废品。各种费用分配表中列示甲种产品不可修复废品的定额成本资料为：每件原材料费用定额200元；每件定额工时为20小时；每小时工资及福利费3元，制造费用5元。不可修复废品成本按定额成本计价。不可修复废品的残料价值按计划成本计价，共200元，作为辅助材料入库；应由过失人赔款150元。废品净损失由当月同种产品成本负担。 要求：(1)计算不可修复甲产品的生产成本(列出计算过程)； (2)计算废品净损失； (3)编制有关会计分录。 38、（1）=10×200+10×20×（3+5）=3600（元）（3分） （2）废品净损失=3600-200-150=3250（元）（3分） （3）借：废品损失——甲产品 3600 贷：基本生产成本——甲产品 3600 借：原材料 200 其他应收款 150 贷：废品损失——甲产品 350 借：基本生产成本——甲产品 3250 贷：废品损失——甲产品 3250（6分） 39.某产品分两道工序制成。其工时定额为：第一道工序48小时，第二道工序52小时，每道工序按本道工序工时定额的50%计算。在产品数量为：第一道工序3400件，第二道工序3000件。 要求：计算在产品各工序的完工率和约当产量。 39、第一工序完工率=（48×50%）/100×100%=24% 在产品约当产量=3400×24%=816（件） 第二工序完工率=（48+52×50%）/100×100%=74% 在产品约当产量=3000×74%=2220（件）（8分，各2分） 40.某企业设有供电和机修两个辅助生产车间，在分配辅助生产费用前，供电车间本月生产费用为48000元，机修车间为36000元。本月供电车间供电度，其中机修车间耗用8000度，基本生产车间耗用度，厂部管理部门耗用12000度。本月机修车间修理工时为15000小时，其中供电车间1000小时，基本生产车间9000小时，厂部管理部门5000小时。 要求：(1)根据资料采用交互分配法分配辅助生产费用，填写下表空格(分配率需保留小数点后五位数字，其余结果需保留小数点后两位数字)。 辅助生产费用分配表
房地产开发企业会计核算方法 张起访 一、房地产开发企业会计核算的变革历程 （一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。 资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调 （三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同 财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》 二、房地产开发企业销售核算
房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。 （一）开发产品销售收入 房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售 在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 账务处理： （1）收到预收款时 借：银行存款 贷：预收账款 （2）缴纳营业税 借：递延税款 贷：应交税金——应交营业税 借：应交税金——应交营业税 贷：银行存款 （3）收入实现时 借：预收账款
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的 大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六
个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设 备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
仅供大家学习参考,请下载后24小时内删除!!
成本会计学习指导 第一章总论 重点掌握 1. 成本及成本会计的概念 2. 成本会计的对象及职能 一般掌握 1. 成本会计的任务 2. 成本会计工作的组织 一、成本及成本会计的概念 1、“理论成本”：C + V 其中C ：物化劳动的转移价值 V：劳动者为自己劳动所创造的价值 2、实际工作中的成本概念： 除C + V外，还包括不形成产品价值的损失性支出，如废品损失、停工损失等。 3、成本会计的概念 狭义的成本会计：仅指成本核算。 广义的成本会计：包括成本预测、决策、计划、控制、核算、分析及考评。 二、成本会计的对象、职能 1、成本会计的对象： 是指成本会计核算和监督的内容，即各行业企业的生产经营业务成本和期间费用。
2、成本会计的职能：成本会计在经济管理中所具有的内在功能。基本职能：成本核算。 派生职能：成本预测、决策、计划、控制、核算、分析及考评。第二章工业企业成本核算的要求和一般程序 重点掌握 1. 成本核算的要求 2. 生产费用和期间费用的分类 一般掌握 1. 成本核算的一般程序 2. 成本核算的主要会计账户 一、成本核算的要求 （一）算管结合，算为管用 （二）正确划分各种费用界限 1．正确划分应否计入生产费用、期间费用的界限。 2．正确划分生产费用与期间费用的界限。 3．正确划分各月份的生产费用和期间费用界限。 4．正确划分各种产品的生产费用界限。 5．正确划分完工产品与在产品的生产费用的界限。 （三）正确确定财产物资的计价和价值结转的方法 （四）做好各项基础工作 二、生产费用和期间费用的分类 1、生产费用按经济内容分类
房地产业务 会计核算操作指引 零一六年七 月
、目标与依据二、适用对象三、重要提示四、筹建阶段的一般业务及其账务处理五、开发阶段的一般业务及其账务处理六、销售阶段的一般业务及其账务处理 九、附注目录 七、自营阶段的一般业务及其账务处理19 八、投资分配的一般业务及其账务处理20 21
、目标与依据 为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、有效控制财务与税务风险。根据《企业会计准则》及其应用指南、《中华人民共和国企业所得 税法》及其实施条例和“国税发[2009]31号”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等有关财税法律、行政法规的规定，并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点，制定本指引。 、适用对象 本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。 三、重要提示 （一）本指引所称付款凭证是指已按集团规定流程审批的付款凭证。包括借支单、支 票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。 （二）本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。包括各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。 （三）本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定内容设置和分类。 （四）本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类（详见全面预 算管理办法附件四），核算时所有费用类项目最终应归集至相关行政组织，以便进行分析、控制 和考核。 （五）本指引使用中括号“[]”表示时为会计核算项目名称。 四、筹建阶段的一般业务及其账务处理 （一）设立公司：收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合同及验资报告等。
成本核算的基本方法有哪些 1、品种法 （1）定义 以产品品种作为成本计算对象的一种成本计算方法。 （2）成本对象 品种法的成本计算对象为：产品品种。实际工作中，可以将“品种法”之下的成本对象变通应用为：产品类别、产品品种、产品品种规格。 （3）计算方法及要点 品种法在实际工作中的应用要点为：以“品种”为对象开设生产成本明细账、成本计算单；成本计算期一般采用“会计期间”；以“品种”为对象归集和分配费用；以“品种”为主要对象进行成本分析。 4）适用范围 品种法适合于大批大量、单步骤生产的企业。如发电、采掘业、管理上只要求考核最终产品的企业。 2、分批法 （1）定义 以产品批别作为成本计算对象的一种成本计算方法。 （2）成本对象 产品的“批”。分批法是一种很广义的成本计算方法，在实际工作中，有“批号”、“批次”的定义。可以按照下列方式确定成本对
象：产品品种、存货核算中分批实际计价法下的“批”、生产批次、制药等企业的产品“批号”、客户订单——即按照客户订单计算成本的方法、其他企业需要并自定义的“批” （3）计算方法及要点 分批法在实际工作中的应用要点为：以“批号”、“批次”为成本计算对象开设生产成本明细账、成本计算单。成本计算期一般采用“自，工期”，一般不存在生产费用在完工产品和在产品之间分配。若生产费用在完工产品、在产品间分配采用定额法。 （4）适用范围 单件、小批生产企业、按照客户定单组织生产的企业——因而也称“订单法” 3、分步法 （1）定义 以产品生产阶段、“步骤”作为成本计算对象，计算成本的一种方法。 （2）成本对象 分步法下的“步”同样是广义的，在实际工作中有丰富的、灵活多样的具体内涵和应用方式，分步法下之“步”在实际应用中，可以定义为下列“步”含义：部门——即计算考核“部门成本”、车间、工序、特定的生产、加工阶段、工作中心，上述情况的随意组合（3）计算方法及要点 较之其他方法，分步法在具体计算方式方法上很有不同，这主要
房地产开发企业成本核算项目及其内容 2014-07-30 06:30:31来源：中国淘税网作者：【大中小】添加收藏 依据《企业产品成本核算制度（试行）》及财政部会计司编的《企业产品成本核算制度（试行）》讲解整理。 一、土地取得成本 土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。 1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。 2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 二、前期工程费 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。
1、勘察设计费 包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。 2、报批报建增容费 报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。 3、“三通一平”费： 三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 4、临时设施费 临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 三、建安工程费 建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 1、建筑工程费