房地产项目公司收购要点 一、房地产收购的种类 房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册
（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可； ④开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查 五、洽谈正式合同 六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接 七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证 溢价的处理方式主要是股权+承担负债 或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险
合作协议 甲方： 法定代表人 乙方： 法定代表人 双方经友好协商，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关相关法律、法规的规定，双方本着互惠互利的原则，就合作投资（以下统称项目用地）旧城镇改造项目事宜达成如下协议，以供共同遵守。 第一条合作项目概况 1、项目名称：改造房地产开发项目（以下简称为本项目）； 2、项目基本情况： （1）地理位臵：； （2）面积约为㎡； （3）土地登记权利人：，国土证号(国土证面积㎡)，最终改造面积以国土局信息科出的红线图内红线面积为准.； 3、项目用地现状： （1）厂房用地㎡，办公用地：㎡ （2）出租、使用情况：上述项目用地范围内的土地及地上建筑物由甲方实际管理并占有、享有土地权益。； 第二条投资额和投资方式 1、本项目预算投资总额：人民币大写：元（小写：￥元）。 2、各方投资分别： （1）甲方投资人民币大写：元（小写￥）；乙方投
资人民币大写元（小写：￥）。 （2）本次投资交付日期为：年月日，逾期出资按每月%支付违约金。 3、投资方式：以项目用地为基础进行三旧改造，开发商品房销售。 4、履约保证金：甲方向乙方支付履约保证金共计人民币：（大写）叁佰万元整（￥3，000，000元），于本协议签订后的个工作日内汇入乙方指定的银行帐户。 5、乙方承诺自项目审批手续完成之日起个工作日内，将上述退还予甲方（不计任何利息）。 第三条利润分配 1、甲、乙双方约定本项目建成后，利润分配实行税后分利的原则，即依法缴纳各项应缴纳的税务费用后，按下述例分配：甲方：％；乙方：％。 2、甲方向乙方承诺，乙方在本项目建成之后可获得不低于人民币大写：叁仟万元（小写：￥30，000，000元）的税后净利润。 第四条合作方式 1、双方协议以的合作方式开展本项目 （1）甲乙双方共同合作实施三旧改造计划，双方按照合作协议履行义务、享有权益。 （2）以甲方名义进行三旧改造项目，甲方委托乙方进行开发建设，乙方负责筹集开发建设资金，双方按照委托开发协议享有权益，履行义务。 （3）甲乙双方以联合建房方式实施三旧改造计划，双方按照联合建房协议履行义务、享有权益。 （4）双方商定的其他方式：。 2、乙方负责制定本项目的改造实施方案，该方案应当符合城中
资料清单 一、拟合作项目开发主体 1.公司的营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、开发资质等证件复印件； 2.登记卡片、银行征信报告主体； 3.公司章程及修正案、公司近两年的审计报告。 二、拟合作各项目土地 1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书； 2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）： （1）市、县人民政府做出的土地征收决定； （2）其他征地所需的文件、资料； （3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）； （4）按规定支付土地补偿费，安置补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证； （5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件： （1）土地招拍挂相关文件； （2）国有土地使用权出让或转让合同； （3）土地出让金收据；
（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证； （5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证； （6）如在土地出让前与政府签订有相关合作框架协议请提供； 5.土地使用权证、房地产权证； 6.土地规划条件、规划用途、使用年限等； 7.关于土地的权利障碍设置情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同； 8.土地是否被认定为闲置土地的说明； 9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。 三、拟合作各项目建设相关文件 1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件； 2.关于项目的建设用地批准书及附图； 3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）； 4.建设主管机关对项目的审核批复； 5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见； 6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；
中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴 选前期服务商和实施主体操作规范（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。 第二条本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。 由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。 第三条对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。 集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。 第四条前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。 拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开 选定前期服务商： （1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分
占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的； 1 / 26 （2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。 旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。 旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。 第五条改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。第二章前期服务商的选取 第一节一般规定 第六条根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作： （一）开展改造意愿调查； （二）土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；（三）协
我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。 城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。 政府需求 挖掘城市发展空间 目前我国处于城镇化、工业化快速发展的背景下，城镇面积不断扩张，耕地面积不断减少，土地供需矛盾不断加剧，威胁着我国粮食的生产安全。因而在国家在严格坚过18亿亩耕地红线的前提下，城镇建设用地新增供应将逐步减少或受到限制，而土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑作用，城市的发展不能停滞，就必须通过三旧改造来挖掘新的城市发展空间，通过清理、盘活、腾换等方式实现闲置低效用地的二次开发。 三旧改造是调整土地利用结构、改善城乡空间环境的需要 通过开展三旧改造，一方面将实现产业结构的调整与优化，传统工业企业外迁或产业升级，新工艺、新技术、环保型产业的大力发展，大幅度减少了工业废弃物的环境污染，从而达到了改善城市生态环境的目的；另一方面将完善城市基础设施与改善人居环境，通过三旧改造着力城市开放空间的建设，增添了居住、商业、办公、体育休闲、社会文化、绿地广场等丰富的内容，构造了崭新的城市空间形象，促进了城市功能的更新和城市环境及综合面貌的改善，提升了城市现代化水平和实现了城市空间价值增长。 三旧改造是促进建设用地集约利用的重要途径与手段 在三旧改造过程中，通过对土地利用方式和土地利用结构进行重新调整与规划，结合运用“退二进三”、“优二兴三”、“功能分区”等方式，优化城市用地结构和空间布局，将
“三旧”改造中房地产开发的机遇与挑战 汪金武，易南郁 （合富辉煌发展策略、开发设计研究中心）改革开放以来，我国经济快速增长、城市化快速推进是与大量土地开发投入、土地低效利用相伴的，导致城市用地供需矛盾日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而限制城市新增建设用地供应，积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。 一、开展三旧改造的现实意义（政府角度） 三旧改造是拓展(挖掘)城市发展空间的需要 目前我国处于城镇化、工业化快速发展的背景下，城镇面积不断扩张，耕地面积不断减少，土地供需矛盾不断加剧，威胁着我国粮食的生产安全。因而在国家在严格坚过18亿亩耕地红线的前提下，城镇建设用地新增供应将逐步减少或受到限制，而土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑作用，城市的发展不能停滞，就必须通过三旧改造来挖掘新的城市发展空间，通过清理、盘活、腾换等方式实现闲置低效用地的二次开发。 三旧改造是调整土地利用结构、改善城乡空间环境的需要 通过开展三旧改造，一方面将实现产业结构的调整与优化，传统工业企业外迁或产业升级，新工艺、新技术、环保型产业的大力发展，大幅度减少了工业废弃物的环境污染，从而达到了改善城市生态环境的目的；另一方面将完善城市基础设施与改善人居环境，通过三旧改造着力城市开放空间的建设，增添了居住、商业、办公、体育休闲、社会文
房地产类项目尽调清单 房地产类项目尽职调查资料清单 资料名称融资主体母体公司担保企业关联企业备注 ,加盖提供单位公章, 1 营业执照 2 国、地税务登记证 3 组织机构代码证 4 贷款卡,正反面,及密码 5 法人代表简历和身份证 6 开户许可证 7 公司章程 8 验资报告基 9 近三年经审计的财务报告本 证 10 最近一期的财务报告件 11 人民银行征信系统报告资 料 12 相关行业业务资质证书 13 销售意向函,如有, 土地出让,转让,合同及 14 缴款凭证 国有土地使用证、建设用 地规划许可证、建设工程15 规划许可证、建筑工程施 工许可证、销售许可证 16 工程施工合同 17 备案通知书等政府批文 1 企业简介
2 项目可行性报告 本项目简介 书3 周边可比项目简介面 文 4 抵押物简介及附评估报告 字 5 同意抵押的决策材料资 料 6 同意担保的决策材料 7 同意股权质押的决策材料 项目施工计划及各阶段资 8 金要求 9 已投资金额支付凭证 10 销售计划 11 项目负债情况说明 说明, 一、企业简介资料内容,包括但不限于,, 1.企业基本发展经历, 2.股东构成、持股比例, 3.曾经运作的成功项目, 4.公司管理层人员简介, 5.企业负债中金融机构债务情况,金融机构名称、本金、到期日、是否抵押、抵押物,,大宗应付、其他应付款情况,对应单位、到期日, 6.目前企业法院涉诉、执行情况说明,包括涉诉法院、金额、诉讼阶段,其中金融债权需逐条列明,非金融债权如较多可合并同类项列明, 7.对外担保、抵押情况,包括金融机构名称、本金、保证类型、抵押资产和对应抵押价值、抵押他项权证复印件、担保到期日, 二、项目介绍资料内容,包括但不限于,,
深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行） 深圳市人民政府关于印发深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的通知 深府〔2008〕31号 各区人民政府，市政府直属各单位： 《深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。 深圳市人民政府 二○○八年二月十五日 深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行） 为全面实施文化立市战略，推动文化产业集约化、规模化、品牌化发展，实现将文化产业培育成为我市第四大支柱产业的目标，根据中央、省、市的有关文件精神和《中共深圳市委深圳市人民政府关于大力促进文化产业发展的决定》（深发〔2005〕18号），结合我市\"三旧\"改造的实际情况，特制定鼓励\"三旧\"改造建设文化产业园区（基地）的配套政策措施。 本文件所称\"三旧\"是指旧工业区、旧村、旧城区。目前政策措施指向以旧工业区改造建设为重点，旧村、旧城区改建可参照此政策，但受市有关专项政策的限制。 本文件所称文化产业园区（基地）是指：利用\"三旧\"改造集聚创意设计、动漫游戏、影视制作、音像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功能的文化产品专业市场（街）。园区（基地）由市文化产业发展办公室（以下简称市文产办）认定。 \"三旧\"改造建设文化产业园区（基地），符合工业区升级改造的，享受《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）规定的扶持政策。 一、立项原则 （一）\"三旧\"改造建设文化产业园区（基地），遵循规划先行、优先办理的原则，根据我市已批准生效的城市规划和《深圳市文化产业发展\"十一五\"规划》（深文产〔2007〕34号），由市文产办会同规划部门统一规划，统筹协调。具体审批事项由市、区业务主管部门根据审批权限按级次审批。 （二）发展改革、规划、国土、城管、工商、税务、金融、公安消防等相关主管部门接到\"三旧\"改造项目申报后，严格按照现有相关规定中公布的行政许可工作时限作出书面批复。凡经申报被列为市（区）重大建设项目的，享受市（区）政府有关部门提供的\"绿色通道\"服务。 （三）鼓励\"三旧\"改造项目整体开发，分布于文化主导企业周边同类企业的可纳入产业园区（基地）范围，以主导产业为核心，围绕主导企业建立文化产业群，完善产业链。文化产业集聚园区（基地）达到产业集聚基地认定条件的，经认定后可享受市产业集聚基地的优惠政策。
汕尾市“三旧”改造项目审批操作办法 第一条为规范本市“三旧”改造审批工作程序，依法有序推进“三旧”改造工作，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、省府办《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和市府办《印发〈汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法〉的通知》（汕府办〔2010〕22号）的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条“三旧”改造项目审批的适用范围。符合审批条件的“三旧”改造项目，是指城市、城镇及村庄建成区内，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，列入经省国土资源厅确认的标图建库成果范围内和纳入“三旧”改造专项规划的项目，包括下列改造项目： （一）“旧城镇”改造项目，主要指对市（区）、镇（街道）中心区内的旧城区、旧房屋等的改造项目。城区范围内建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、以及因公共利益或实施规划需要拆迁的房屋及其附属物均可纳入旧城镇改造范围。
（二）“旧厂房”改造项目，主要指对城镇、村庄建设区范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房（厂区）改造项目。包括“退二进三”产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地、不符合安全生产和环保要求的厂房（厂区）用地。 （三）“旧村庄”改造项目，主要指对“城中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造项目。包括布局散乱、条件落后、规划确定改造的村庄。 第三条改造主体和改造模式 （一）改造主体 根据项目的不同性质，项目改造主体包括： 1. 市、县（市、区）人民政府； 2. 农村集体经济组织； 3. 国有土地使用权人； 4. 农村集体经济组织或土地使用权人与相应合作改造市场主体共同构成的改造联合体。 （二）改造模式
房地产并购尽职调查清单 一、基本情况的文件 1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。 2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。 3.目标企业最新经年检的税务登记证。 4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。 5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。 6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。 7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。 8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。 9.目标企业的全部工商查档文件。 10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。 11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。 12.目标企业的各项管理制度。 13．银行开户许可证。 二、所开发的项目 1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）； 2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复； 3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图； 4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。 5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管
广东三旧改造项目合作前期框架协议 要点 甲方提供三旧”改造建设用地给乙方拆除重建，乙方负责规划、建设（作为申报建设项目主体） 约定尽职调查、排他期。注意本协议仅为框架协议，未约定具体资金投入、利益分配，需要根 据双方下一步的具体协议确定。 __________________ 拆除重建类旧改项目 合作框架协议 甲方： 统一社会信用代码： 指定邮寄地址： 指定电话： 指定电子邮箱： 指定联系人及手机： 乙方： 统一社会信用代码： 指定邮寄地址： 指定电话： 指定电子邮箱： 指定联系人及手机： 甲方双方遵循自愿、平等、公平和诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》、广东省 人民政府《关于推进三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）与《关于提升三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、广东省国土资源厅《关于深入推进三旧”改造工作的实施意见》（2018）等有关法律、法规、规章的规定，就___________________________ 拆除重建类旧改项目合作事宜约定如下合同条款，以资共同遵守： 第1条旧改项目基本情况 1.1项目名称、位置、范围 本项目名称暂定为_______ 拆除重建类旧改项目”（以下简称项目”，位 于 _____ 省市_____________ 区__________________ ，项目范围详见附件一《项目用地红线范围
图》。 1.2项目地块面积 本项目用地面积约平方米。其中国有建设用地约平方米，建设用地 约平方米，农用地约平方米，宅基地约平方米，其他用地约平方米。其中，边角地、夹心地、插花地约平方米。 1.3项目用地性质 本项目土地目前为甲方原村集体用地（具体土地权属有待政府相关部门确认），包含甲方自有物业，原出租、转让给第三方使用但其尚未完善国土用地手续的土地。 1.4项目规划情况 本项目规划以政府用地规划审核为准，根据已知的政府土地利用总体规划，本项目规划为，用地面积约为平方米。项目建设的用地规划用途、项目容积率、公共用 地贡献率、项目的公共配套面积、项目用地面积等各项规划技术指标最终以政府主管部门核 发的用地规划批复文件为准。 1.5项目地块用地时间情况 用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设用地约平方米；用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的约平方米；用地行为发生在1999年1 月1日至2009年12月31日之间的约平方米。 1.6项目地块地上建筑物情况 合法建筑面积约平方米，其中商服用地建筑面积约平方米，工业用地建筑面 积约平方米，居住用地建筑面积约平方米，其他用地建筑面积约平方米；不合法建筑面积约方米，其中商服用地建筑面积约平方米，工业用地建 筑面积约平方米，居住用地建筑面积约平方米，其他用地建筑面积约平方米。 1.7项目地块土地权利人情况 甲方持有的土地共块，分别为，共计平方米，约占目标地 块的%，甲方持有土地证件扫描件见附件。除此以外还存在以下土地权利 人：。 项目地块上盖物业主情况：。 项目地块上盖物租赁情况： _____________________ 。 第2条合作开发方式 2.1项目合作开发方式 本项目合作开发方式为甲方提供符合法律规定的三旧”改造建设用地给乙方拆除重建。 乙方负责依据三旧”改造专项规划、控制性详细规划或三旧”改造单元规划，负责编制项目
房地产项目尽调文件清单调查截止时间：年月日（上月末） 一、合作方集团及主要关联企业调查 1. 公司介绍 2. 基本证照 1) 营业执照 2) 组织机构代码证 3) 税务登记证 4) 开发资质证明 5) 贷款卡 3. 章程 4. 验资报告 5. 内部管理 1) 组织结构 2) 管理架构 3) 决策程序 4) 实际控制人简历及身份证复印件 5) 高管简历及身份证复印件 6. 关联方完整股权结构 7. 开发经营情况 1) 已完成项目一览表（表1） 2) 在建项目一览表（表2） 3) 土地储备一览表（表3） 4) 过去三年开发业绩统计表（表4） 5) 未来一年开发业绩预测表（表5） 8. 财务状况及预测 1) 过去三年经审计的财务报表及审计报告 2) 最近一期财务报表 3) 本次融资期限内的现金流预测（表6） 9. 负债情况（截止调查时点）
1) 银行融资明细表（表7） 2) 非银行金融机构融资明细表（表8） 3) 其他形式融资明细表（表9） 4）上述借款合同复印件 10. 或有负债明细表（表10） 11. 诉讼情况说明 12. 融资申请:融资额度、用途、期限、还款来源、融资方式等 二、投资项目公司调查 （一）项目公司调查 1. 公司介绍 2. 基本证照 1) 营业执照 2) 组织机构代码证 3) 税务登记证 4) 开发资质证明 5) 贷款卡 6）银行开户许可证 3. 章程 4. 验资报告 5. 开发经营情况 1) 已完成项目一览表（表1） 2) 在建项目一览表（表2） 3) 土地储备一览表（表3） 6. 财务状况 1) 过去三年经审计财务报表及审计报告 2）过去三年科目发生额及余额表 3) 最近一期财务报表、明细说明、科目发生额及余额表 7. 融资情况及借款合同（表11） 8. 或有负债情况（表10）
中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴选前期服务商和实施主体操作规范（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。 第二条本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。 由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。 第三条对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。 集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。 第四条前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。 拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开
选定前期服务商： （1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的； （2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。 旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。 旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。 第五条改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。 第二章前期服务商的选取 第一节一般规定 第六条根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作： （一）开展改造意愿调查；
地产项目尽调列表 一、公司的基本情况及批文 1.公司的设立和组织文件： （1）公司设立的各种批准文件； （2）组建公司的合同和章程； （3）营业执照（另行提供工商局盖章的企业基本信息查询资料单）； （4）从事房地产开发经营资质证书。 2.公司的验资文件。 3.公司成立至今的所有董事会/股东会会议记录和决议书。 注：以上资料请项目公司、股东方、担保单位提供。 二、土地、房产 1.土地使用权（不含动拆迁项目）： （1）拥有土地使用权的土地的清单(请说明国有土地使用权取得方式、各地块的地址、面积、用途及使用年限)； （2）所有取得土地使用权的批准文件、合同和国有土地使用证； （3）全部土地使用费和土地出让金的缴纳凭证； （4）有关土地的抵押合同及其抵押登记证明(如有)； （5）房地产开发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证取得情况； （6）预售许可证（如有）。
2.房产所有权(如适用)： （1）房产清单； （2）全部房产的房产证； （3）购置房产的购买合同； （4）公司租赁使用的房屋情况及相关合同。 注：以上资料请项目公司、担保单位提供。 三、公司治理结构 1.公司董事会、监事会的议事规则、总经理工作细则。 2.公司的组织架构，管理层人员名单和职责。 3.公司的各项管理制度。 4.公司各部门职位、职责。 5.公司成立至今高级管理人员更迭的情况说明。 注：以上资料请项目公司、股东方提供。 四、违约和诉讼（如适用） 公司现存、未定或有可能发生的诉讼、仲裁，及已发生的行政处罚。 注：以上事项请各方书面说明。 五、关联公司和关联交易 1.公司的所有其他关联公司的基本情况证明，包括但不限于该等关联公司 的营业执照、章程。 2.公司与关联企业之间的协议、合同。 注：以上资料请项目公司提供，如没有请书面说明。
汕头市澄海区龙通车辆有限公司旧厂房 “三旧”改造项目 改 造 方 案 编制单位：汕头市骅裕房地产开发有限公司 编制时间：2014年12月1日 修改完善时间：2015年1月10日
汕头市澄海区龙通车辆有限公司旧厂房 “三旧”改造项目 根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办【2009】122号）、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》汕府办【2010】12号、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）第五个配套文件的通知》（汕府办【2010】158号）和《汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见》（汕府【2012】75号）、《批转区“三旧”办关于进一步加快推进澄海区“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》澄府办【2012】101号文，依据汕头市澄海区“三旧”办（澄三旧办【2013】15号）“三旧”改造年度计划，汕头市骅裕房地产开发有限公司通过收购汕头市澄海区龙通车辆有限公司国有工业建设用地进行改造。特作改造方案如下： 一、改造地块的基本情况 改造地块位于汕头市澄海区文冠路南侧、南田路西侧，建设用地面积为2422.5平方米（国有土地证号列：澄国用（变）字第2004339号,经实测为2403.4平方米，折合3.605亩，我司同意按2403.4平方米进行改造），具体详见所附“三旧”用地定界图。改造地块土地权属为国有工业土地，改造地块所涉及建筑物原属汕头市澄海区龙通车辆有限公司所有，其土地权属清楚，不存在抵押、查封等情况，具备
xx城市更新（“三旧”改造）项目 地价计收实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为完善城市更新（“三旧”改造）项目差别化地价计收政策，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）以及有关法律、法规和政策规定，结合中山市实际，制定本细则。 第二条本市经批准的由权利人自行改造（含自主改造或与有关主体合作改造）的城市更新（“三旧”改造）项目，国有建设用地使用权以协议出让方式供应的，其地价计收适用本细则。 采用以政府组织挂牌招商方式实施的项目，除政府及其部门、国有企业等公有资产以外的国有建设用地使用权出让起始价，参照本细则确定。 第三条城市更新（“三旧”改造）项目地价计收遵循以下基本原则： （一）市场评估原则。以第三方专业评估机构按照相关规程和技术规范，综合考虑项目周期风险等因素，经公开征求意见、专家评审、政府集体决策等程序后，评估确定区片市场评估价，并以此作为地价计收的基础。 （二）公开透明原则。区片市场评估价经确定后向社会公开，并适应市场变化，原则上每年更新一次。地价计算具体实施细则按程序对外发布，并报省自然资源厅备案，抄送市审计局。 （三）分类实施原则。区分不同情形，综合考虑搬（拆）迁安置费用、公益性用地或物业等因素，分类确定差别化地价计收标准。在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。 （四）支持产业原则。鼓励旧厂房升级改造，对符合政策要求的“工改工”改造项目，或者利用存量建设用地建设创新创业载体的，综合考虑分割转让比例、转让限制条件等因素实行差别化地价，支持产业转型升级。
尽职调查前的准备 无论在何种类型的信用市场展业，作为一名理性投资人在作出决策之前，首要问题是解决信息不对称问题，于是尽职调查是必须采取的手段。通过法律、商业、财务的尽职调查，使投资人尽可能多地明确交易对手及项目方案设计中的风险点和存在的问题，为进一步完善项目方案设计和投资条款的细化落实打下基础。 从传统地产融资（债权投资）尽职调查的流程出发，系统梳理尽调中每一步实施的要点。本文为第一篇——《尽调前的准备》 一、项目方案的解构 1、项目类别（主要从融资结构、项目所处的开发阶段等综合判断、所处的地域位置、业态类型等） 2、融资主体的特点（融资主体一般为项目公司，是否为公众公司、是否为集团公司的一员、经营特点等。如项目公司仅仅为融资工具，则要深度判断集团公司在项目交易结构中的地位） 3、融资主体实际控制人情况（有可能穿透至集团层面） 4、主要风控措施有哪些（集团信用担保、第三方保证担保、个人无限连带责任、房地产抵押、财务控制等） 5、项目的还款来源是什么 6、交易主体（项目方案中所有交易主体，初步明确各方的主要权责） 7、交易结构中涉及的税费 二、尽调思路及重点
在对项目方案和交易结构进行初步解构后，基本会形成尽调的思路，主要为本次尽调的重点和拟采取的手段。 三、资料清单 一般在去现场尽调之前，投资经理应该根据融资方已经提供的材料、公开信息搜集到的材料、本次尽调的重点，列出资料清单，以便融资方准备提供，提高现场尽职调查的效率。 （一）融资主体 （1）工商税务登记信息（营业执照、组织结构代码证、税务登记证，新的营业执照应该为三证合一，带二维码）。该部分信息可以通过“全国企业信息系统”查询获取。部分省市的工商局网站查询到的信息会更加详细。 （2）项目公司章程、授权代表的身份证复印件（法定代表人）（3）人员情况：实际控制人、主要领导人简历（法定代表人、董事长、总经理、常务副总经理、财务负责人）；人员分布情况（按学历、工作岗位职责、地域、年龄、性别等） （4）办公场所情况：场所面积、权属等 （5）公司的主要资质、荣誉情况等，证书复印件 （6）公司的业务情况（领域、区域、过去、现在、未来） （7）享受的税收等方面的政策优惠文件 （8）开户银行、相应信用等级及授信额度、主要融资渠道、贷款卡卡号及密码
汕尾市三旧改造项目审批操作方法
汕尾市“三旧”改造项目审批操作办法 第一条为规范本市“三旧”改造审批工作程序，依法有序推进“三旧”改造工作，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、省府办《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和市府办《印发〈汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法〉的通知》（汕府办〔2010〕22号）的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条“三旧”改造项目审批的适用范围。符合审批条件的“三旧”改造项目，是指城市、城镇及村庄建成区内，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，列入经省国土资源厅确认的标图建库成果范围内和纳入“三旧”改造专项规划的项目，包括下列改造项目： （一）“旧城镇”改造项目，主要指对市（区）、镇（街道）中心区内的旧城区、旧房屋等的改造项目。城区范围内建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、以及因公共利益或实施规划需要拆迁的房屋及其附属物均可纳入旧城镇改造范围。
（二）“旧厂房”改造项目，主要指对城镇、村庄建设区范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房（厂区）改造项目。包括“退二进三”产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地、不符合安全生产和环保要求的厂房（厂区）用地。 （三）“旧村庄”改造项目，主要指对“城中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造项目。包括布局散乱、条件落后、规划确定改造的村庄。 第三条改造主体和改造模式 （一）改造主体 根据项目的不同性质，项目改造主体包括： 1. 市、县（市、区）人民政府； 2. 农村集体经济组织； 3. 国有土地使用权人； 4. 农村集体经济组织或土地使用权人与相应合作改造市场主体共同构成的改造联合体。 （二）改造模式
房地产项目尽职调查清单(标准版)
尽职调查资料清单 一、项目公司基本情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 7.信贷登记查询授权书； 8.现行有效的公司章程； 9.公司法定代表人身份证复印件（正反面）及签字样本； 10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件（如有，需加盖公章，法定 代表人于授权代理人签字确认）； 11.法定代表人身份证明书； 12.公司简介（包括：成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况 等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等； 13.公司组织结构图； 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告，如股东存在以 非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》；
15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子excel 版）； 16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明； 17.公司重大担保（包括重大资产抵押、质押等）情况说明及相关资料； 18.公司重大合同情况，如有银行或金融机构借款，请提供借款合同及抵/质押、 担保合同； 19.公司关联交易情况说明及相关材料； 20.公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明； 21.公司董事会成员和高级管理人员的简历； 22.公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23.公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。 二、法人股东情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.外商投资业务批准证书复印件（如有）； 7.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 8.信贷登记查询授权书；
初步尽职调查清单 说明： 这份清单并非完全详尽，随着尽职调查的深入，我们可能要求贵司提供更多的相关资料，敬请贵司谅解。 尽职调查清单 一、关于贵公司之股东 1、请提供贵公司及其股东的投资控制结构图，该图应包含贵公司的股东、实际控制人、最终权益持有人、贵公司及其所有全资、控股子公司、分公司，并且应标明相关企业彼此间的股权投资关系（持股人名称及其持股比例）、最终实际权益拥有人所拥有的权益等； 2、请说明贵公司自然人股东之间的关系； 3、股份代持情况（如有）。 二、企业的组织性文件 1、请说明贵公司的历史沿革，包括公司成立至今的历次股权变动情况（请追溯至最终权益持有人）； 2、管理结构图（展示管理及报告流程结构）及各部门和分支机构，各业务职能
部门设置、职责情况的说明，及各内部机构的规章制度。 三、关于贵公司及子公司的业务 1、贵公司就经营目前业务所获发的各类经营许可文件或资格证书或相关批文（包括但不限于通知、决定、批复、复函、登记、备案等，行业门槛性许可文件请注明）（五证是否齐全；如不全，暂时欠缺哪几证，多久能够办理下来）； 2、贵公司所处行业基本情况及地位的介绍资料。包括行业的管理体制以及以后变化趋势，该行业国内竞争状况及以后变化趋势（如主要竞争对手各自优势或特点、竞争特征等），贵公司的行业排名，贵公司的核心竞争力及贵公司未来3－5年内面临的主要竞争威胁； 3、贵公司及子公司所处行业的行业政策、地方政策以及地方政府给予贵公司的特殊优惠政策； 4、有关贵公司及子公司所获得的企业荣誉、行业评比、产品荣誉或评比等资料。 5、请说明贵公司主要营销模式及策略。贵公司销售部门的设置、员工数量、平均工资水平及人均产值。未来销售计划及目标客户等； 6、请说明贵公司的核心技术。 四、关于项目基本情况 1、项目基本情况介绍，包括：土地性质、建筑面积、容积率、土地及楼盘价格、项目总体估值、投资回报率；
“三旧”改造项目可行性研究方案 一、定义 “三旧”改造项目可行性研究方案指xxx区范围内拟采用“三旧”改造模式进行改造的项目，在通过预申请审查后，由区三改办指导改造单位委托编制改造项目可行性研究方案，对改造项目的用地权属调查情况、规划技术指标要求、改造模式、拆迁方案、安置方式、项目经济效益分析、环境影响分析、市政设施、公共配套及交通影响分析等方面进行研究论证，合理确定地块建设项目开发强度指标要求的专题研究报告。 二、编制范围 所有“三旧”改造项目。 三、编制要求 改造项目可行性研究方案成果内容须包含用地权属调查情况、经济分析、环境影响分析、规划编制成果（含消防布局设计）、改造时序，改造的社会、经济、生态效益。涉及拆迁的拆迁安置须提出补偿方案；涉及合作的须提出合作方案；涉及保留建筑的须提供保留建筑质量鉴定报告；属于工业项目须满足产品名录及投资强度要求，实施编制单位应由具有相应规划设计资质的规划设计单位或综合设计资质的建筑设计单位编制，其他要求内容按项目
实际情况由编制单位自行委托完成，可行性研究方案成果及所含的内容应符合相关领域的技术规范。 四、可行性研究方案主要内容 （一）规划方面 1.旧村居改造类型项目。由于旧村居改造项目一般范围较大，而且改造范围内所包含的改造要素较多，应编制旧村居改造规划并就改造范围内的项目地块明确规划指标及规划要求。 2.旧城镇、旧工业改造类型项目。单一地块类型改造项目由于其本身所涉及的内容一般比较单一，占地范围不大，应编制规划概念方案以指导出具地块规划设计条件。 如改造项目位于城市重点地段，项目改造对周边市政、交通、公共配套等造成较大的影响，须对改造项目进行地块及周边区域的概念研究，以分析改造项目按规划建设对周边区域的总体影响。 （二）改造项目用地权属调查情况、拆迁安置方案 调查改造项目范围内用地权属情况，对于原建筑物的拆除所涉及的拆建安置方案须按省、市、区有关文件要求实施，拆迁安置涉及的投入估算须作为经济分析的重要组成内容。 （三）改造项目经济分析 改造项目应在能最终实现改造意向前提下进行，其中所涉及的投入产出分析应能符合建设单位的改造预期收