文件编号FDC-ZBCG-02
版本/修订A/01
房地产集团
招采作业标准及流程
编制胡娟日期 2013年9月9日
审核杨利日期 2013年9月10日
拟稿张雪林日期 2013年9月10日
修订记录
日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
招标流程图
1.目的
为规范公司运作及招标投标活动，维护投资者的利益和招标投标活动当事人的合法权益，确保集团公司工程项目招标工作的公平、公正，保证项目质量，降低成本，提高效益。根据《中华人民共和国招投标法》和荣新集团公司有关管理流程规定，结合公司运作实际，特制定本作业标准及流程。2.适用范围
本作业标准及流程适用于荣新集团在二级房地产开发、生产、经营、管理过程中所涉及的招标采购活动。
3.术语和定义
3.1.根据采购模式不同，招标类型分为集中采购招投标、项目采购招投标。
3.1.1集中采购招投标
凡技术标准成熟（或技术要求简单）、通用性较强的以下项目，应实施集中采购招投标。
3.1.1.1 对成本影响特别大的项目；
3.1.1.2 对质量影响特别大，通过集中化采购能控制其质量的项目；
3.1.1.3 对具有垄断资源的合作单位（一家或两家），通过集中化采购能增进长期合作，提高综合绩效
的项目；
3.1.1.4 其他“招标领导小组”要求应进行集中化采购的项目。
3.1.1.5凡属于集中采购类的招标项目，不论金额大小，均由集团统一办理。集中采购范围如下：
3.1.2项目采购招投标：除集中采购招投标以外，为地产开发项目及公司经营、管理中所实施的单项
采购招投标，各招标权限见本流程相关详细说明及公司责权手册。
3.2根据项目标的、特性的不同，招标类型分为简易招标、标准招标、定向议标。
3.2.1定向议标：
3.2.1.1 垄断行业、独家资源性年度、具体招标项目。
3.2.1.2具有定向议标报告的年度、具体招标项目。
3.2.1.3营销类年度、具体招标项目。
3.2.1.4已通过年度招标确定年度合作单位的具体招标项目。
3.2.2简易招标：符合以下条件的，可依据招标领导小组标前评估意见，采用邀请招标或议标方式实施简易招标：
3.2.2.1新建项目售楼中心、示范单位、会所及其关联工程、展示区、布展工程的设计、施工、材料设备采购、营销类等项目及交房过程中临时性紧急新增或整改的零星项目。
3.2.2.2因时间紧急，经招标领导小组讨论确定延用三个月内招标结果的招标项目；
3.2.2.3废旧物资处置项目。
3.2.2.4其它委托估算金额按2013年责权手册处理的招标项目，具体为：
3.2.2.
4.1工程类：估算金额≤10万元
3.2.2.
4.2设计类：估算金额≤20万元
3.2.2.
4.3营销（商管）类：估算金额≤10万元
3.2.2.
4.4甲供材类：估算金额≤5万元
3.2.3标准招标：除定向议标、简易招标以外的招标项目，原则上均按标准流程实施招投标。
3.3招标时限：从招标采购部接收招标委托单，至中标结果备案生效所用时间。
各委托部门必须严格按照招标时限要求，提前按招标委托单要求申报委托招标需求计划，否则招标采购部有权拒绝。
3.3.1 定向议标项目：招标时限为10个工作日。
3.3.2 简易招标项目：招标时限为20个工作日（涉及方案比选或标底编制时，其招标时限不超过30个工作日）。
3.3.3标准招标项目：总价包干项目为40个工作日，非总价包干项目为30个工作日，清单项大于50项为35个工作日。
以上时限前提为：施工图固定且不再发生变化的情况下；若设计方案变动，则时限从施工图最终蓝图签字确认之日起计算。消防招标须当地消防部门审核通过的施工图进行招标。
3.4招标方式：分为公开+邀请招标、邀请招标、定向议标。
3.5发包方式：根据招标项目的具体情况，分别采取单价包干、总价包干、定额取费方式。
3.5.1单价包干：采取工程量清单计价方式，清单报价，中标清单价格为最终的合同价格。投标人依据招标人提供的招标清单（若招标时间紧，则招标文件中可暂不提交工程量，但进入合同的暂定工程量须由招标人提供），结合招标图纸及现场实际情况进行清单报价。结算工程量按招标人确认的中标人实际完成的工程量为准。
3.5.2总价包干：
3.5.2.1定标时总价包干：投标人依据招标人提供的招标清单（不含工程量），结合招标图纸、技术
要求、招标范围及现场实际情况自行计算工程量并对工程量准确性负责，同时投标人可自行依据招标清单格式另行增补清单（若投标人认为招标人提供的清单不全或有误），投标时以包干总价进行投标，中标后包干总价不作调整（招标时明确须调整部分除外）。中标清单价格作为合同附件（不含中标工程量）。
3.5.2.2定标后总价包干：招标时采用模拟工程量清单（或采用定额取费或取费费率）进行招标，确
定中标单位且施工图出图后，如无重大争议，在3个月内，委托方成本管理部完成标底工程量编制、组织中标单位进行工程量核对、套用核对后工程量及中标清单价（或双方确认的取费方式）形成合同最终包干总价，报公司备案后以书面形式提交招标采购部，由招标采购部签订总价包干补充协议（不含双方核定的工程量）。采用模拟工程量清单招标的，中标清单的单价作为合同附件。
3.5.3定额取费：按照定额取费方式进行结算。
3.6 招标领导小组：是公司设立招标投标管理的专门工作机构，负责对公司招标投标过程的公平公
正性、招标结果的有效性进行审定。
招标领导小组及成员名单如下：
3.6.1专委会主任：总裁
3.6. 2专委会副主任：分管业务副总裁
3.6. 3专委会委员：分（子）公司总经理、分管职能部门负责人。
3.7招投标小组：根据具体招标项目临时组成的、负责具体业务的招投标主办人员，负责具体项目的
招投标事宜。根据业务分类，具体如下：
3.7.1设计类、商管类、营销类及单项工程类招标金额>10万、甲供材招标金额>5万，由集团主办、
分公司协办：
招标小组商务组组成：招标采购部、成本管理部；
招标小组技术组组成：委托部门（工程部、设计部、营销部、商管部）、项目公司；
3.7.2 营销类及单项工程类招标金额≤10万、甲供材招标金额≤5万，由分公司主办、集团协办：
招标小组商务组组成：分公司总经理、造价人员
招标小组技术组组成：分公司委托部门
3.8权限界定如下表，具体流程详见公司责权手册
4.职责
4.1.委托方
4.1.1.负责按照《招标委托单》提供招标委托资料及招标样品；
4.1.2.负责承包范围的梳理、工期的编制、标段划分；
4.1.3.负责对投标单位标书进行分析；
4.1.4.参与招标过程的所有会议；
4.1.
5.参与招标考察；
4.1.6.负责材料样品的确认并参与中标单位的材料封样；
4.2.成本管理部
4.2.1.参加招标过程中的各种招标会议；
4.2.2.负责对投标单位商务标书进行分析；
4.2.3.负责招标工程量清单、标底编制、投标单位报价清单和合同清单的核对工作；
4.2.4.负责对中标结果是否超控制指标进行明确；
4.3.设计管理部/营销（商业）管理部
4.3.1 参加招标过程中的各种招标会议；
4.3.2 负责招标文件技术参数的核对工作；
4.3.3负责对投标单位技术标书进行分析；
4.3.4 负责招标过程中的技术澄清；
4.4.风险控制部
4.4.1负责参与招标投标过程及合同的审核，并提出法律意见。
4.4.2对招标过程的程序性进行抽查，并根据抽查情况进行评价；
4.4.3负责对招标投标过程实施监督、检查，并提出法律意见，对本程序的实施情况实行过程监督检查。
4.5.招标采购部：招标投标工作的组织实施机构。
4.5.1负责建立健全招标投标工作相关支撑体系及制定完善相关作业标准及流程；
4.5.2负责分子公司招标业务指导和监督。
4.5.3负责对招投标全过程进行有效合理的组织及监督；
4.5.4负责按照招标委托单审核招标委托资料（含招标样品）的完整性与有效性；
4.5.5负责每次招标启动会中临时设立招投标小组，负责招标项目的标前策划、评估、开标、评标、
考察、定标及合同的签订。
4.5.5负责按照反馈投标单位信息，及完成招标归档工作。
4.5.6负责材料设备集中化采购招标过程；
4.5.7负责常规招标采购以外的工程设备类材料价格审核；
4.5.8参加物资处置招标的相关会议；
4.5.9负责供应商信息库的创建和完善，并提供招标项目所需的潜在投标单位相关信息；
4.5.10负责办理投标保证金退款手续
4.5.11招标公告及中标结果公告的发布；
4.5.12负责各项目合同文件的搜集和归档。
4.6招标领导小组：
4.6.1审议公司年度招标投标计划，年度集中采购方案；
4.6.2审议公司招标投标制度、管理程序、作业标准及流程；
4.6.3组织招投标听证会，审议招标异常情况及处理措施；
4.6.4对招标业务履行监督职能，审议招标投标过程中的违纪处罚。
4.7招投标小组：根据具体招标项目临时组成的、负责具体业务的招投标主办人员，负责具体项目的
招投标事宜。由招标主办人、委托单位经办人、技术、商务评标人（项目负责人）、监督人员及特邀人员组成。一经确定，须全过程尽职尽责地参与招投标工作，对招投标过程的公平、公正性及招标结果的有效性负责。
5.工作程序
5.1原则
5.1.1招标小组必须本着平等竞争，公开、公平、公正、合理、合法的原则，在“招标领导小组”的领导
下，经过综合评选，择优选定中标单位。
5.1.2招标结果一经确定均应签订合同。除招标领导小组同意可在完成招投标流程后，以盖鲜章中标通知
书作为确定中标单位依据，发与中标单位，正式通知其先进场实施，后完善合同外，原则上其余项目合同签订后方才能实施。
5.1.3除确有特殊原因不宜招标外（必须提前七个工作日报定向议标报告且经“招标领导小组”审定），
必须实行招标投标来确定合作单位。
5.1.4参与人员遵守回避原则，即有下列情况之一者不得进入相关项目的招投标小组，已经进入的应
当更换：
5.1.4.1与投标单位有利害关系的人；
5.1.4.2 最近三年内曾因在招标、投标或其他与招标投标活动有关的过程中有违规行为，经“招标领
导小组”认定不宜再参与的。
5.1.5在招标投标工作中禁止一切虚假招标、串标、抬标、骗标、围标、泄密、商业贿赂等违法行为。5.2招标委托单位：委托方填写招标委托单，并按审批权限进行审批后，向招标采购部提供招标委托
单及招标样品。有正式施工图的招标项目，委托方须向招标采购部提供电子文档，同时附一套图纸
清单目录。
5.3接收招标委托：招标采购部按照招标要求判定招标委托单是否满足要求，如果满足，则按照各流
程要求组织开展招标工作；如果不满足，则按照招标委托单退单程序将委托单退回委托方，并将退
单招标项目进行归档（退单招标项目，如未发生过程资料则无须归档）。
5.4组织招标工作
5.4.1招标启动会：
5.4.1.1委托单位需要招标的事项，应按规定程序报批后实施。
5.4.1.2招标采购部接受招标委托后，应组织相关人员对拟实施招标项目进行标前评估，并确定招
投标小组成员及招标项目的方案、范围、材料选用、招标方式等。
5.4.1.3标的估算价大于200万元的招标项目（或标的估算小于200万，但技术要求复杂不能独立确定招标主要条件的），招标采购部接受招标委托后，应组织该项目委托部门负责人等相关人员召开标前策划会，分析、讨论并确定拟招项目的方案、范围、标段、工期、技术要求、材料档次品牌、验收标准、承包方式、付款方式、招标方式等。原则上估算价大于200万元的招标项目都需要召开招标启动会，200万元以下的则视具体情况由主办方明确是否需要召开招标启动会。
5.4.1.4参会人员：项目估算金额≧200万元，参会人员为各相关部门的经办人及负责人、分（子）
公司的相关分管领导，针对总包工程策划会还须请更高一级的分管领导参加；项目估算金额﹤200万元，参会人员为各相关部门经办人或负责人、分（子）公司的主办人员。
5.4.1.5会议内容：招标小组成员组成、招标方式、招标范围、标段划分、投标单位资质要求、招标
计划时间节点、投标保证金、履约保证金、质保金、付款方式、技术参数、合同条款等相关问题。
5.4.2招标及入围单位考察：
5.4.2.1 采取集团内部公开招标方式的，应当通过集团内网公开发布招标公告。招标公告应当载明招标单位的名称和地点、招标项目的性质、数量、实施地点和时间、投标截止日期以及获取招标文件的办法等事项，并可根据招标项目本身的要求，在招标公告中，要求潜在投标单位提供有关资质证明文件和业绩情况。招标采购部应当保证招标公告内容的真实、准确和完整。
5.4.2.2采用邀请招标方式的，须在招标采购部建立的信息资源库中，选择符合资质等级要求、资信良好的不少于3家单位参与投标，原则上邀请单位的技术综合实力在行业内属同一档次。委托方可推荐有实力、能够满足招标项目需要的投标人参与投标。招标小组对邀请单位名单有异议未达成一致意见时，邀请范围由招标采购部分管副总裁审定。
5.4.2.3确定投标单位名单的参与部门，详见公司权责手册。
5.4.2.4招标采购部应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、投标单位资格标准、投标报价要求、投标书的密封方式、有效投标书的条件等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款（含质量、工期、供货时间、履约保证金等），并应要求投标单位提交规定额度的投标保证金或银行出具投标保函。
5.4.2.5招标采购部应将招标文件报审。原则上招标文件应审批完后发放，特殊情况下须由招标采购部负责人签字同意后先行发放，同时招标文件继续报审，并及时将修改意见向投标人澄清。
5.4.2.6招标采购部应对所编制的招标文件的真实性负责。在招标文件发出后如需补充、澄清或修改的，应以书面的形式通知所有已领取招标文件的投标单位。补充、澄清或修改的内容，应作为招标文件的组成部分。
5.4.2.7招标采购部在招标时间充分前提下宜在招标文件发放前，应组织对入围投标单位的资质、背景、信誉、经营实力、生产能力等进行考察，并将考察情况形成书面考察报告，作为最终确定中标的证明材料之一。
5.4.2.8同类项目入围单位在一年内已经组织考察过的，经业务分管副总裁同意后，可不再进行入围单位办公地考察。如招标小组有人提出异议，由招标采购部组织该人员补充考察。
5.4.2.9正在合作的单位，经业务分管副总裁同意后，可不再进行考察。如招标小组有人提出异议，经招标小组讨论同意考察的，由招标采购部组织该人员补充考察；招标小组不同意的，由异议提出部门自行组织考察。
5.4.2.10原则上，消防产品、电梯、入户门、防火门、供配电设备、大型中央空调、建筑安装大宗材料、涉及建筑结构安全的材料采购须对生产厂家的生产基地进行实地考察；工程类、物业管理类等，除对入围单位进行考察外，还需对与标的类似的已实施项目进行考察。
5.4.2.11凡有地方垄断行业或地方管理部门推荐的单位入围，需分公司总经理向招标领导小组报批同意后方可实施。
5.4.2.12必须进行招标的项目，应严格执行招标投标办法，严格按照招标文件中规定的招标文件发
出时间、投标单位提交投标文件截止时间的要求执行。
5.4.3招标成控制及标底管理
5.4.3.1委托单位在项目委托前，须对招标项目进行成本预估测算。若预估测算金额超出立项金额或成本
控制指标，该项目不得委托；已委托的应暂停实施，待方案优化或成本控制措施明确后方能执行后续流程。
5.4.3.2成本管理部负责标底的编制、核对、提交。
5.4.3.3编制标底的招标项目，成本管理部必须将经审批的标底，在开标当场提交经密封的纸质标底资料。标底必须保密，凡接触标底的相关人员均负有保密责任。
5.4.3.4标底金额若超出立项金额或批准的成本控制指标限额，该项目招标暂停，由招标委托单位进行方案优化或补充立项。标底金额控制在成本控制指标限额内或成本控制措施明确后方可继续后续流程。
5.4.3.5项目定标金额必须控制在已批准的立项金额或成本控制指标范围内，否则定标结果无效，待招标采购部进行再次澄清或招标委托单位进行方案优化后或调整立项（控制指标）生效后，方可定标。
5.4.3.6涉及标底的调整须以书面形式由成本管理部权限人签批后执行。
5.4.4投标
5.4.4.1投标单位应当是具备承担招标项目能力和具备规定资格条件的法人。
5.4.4.2投标单位应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出全面响应。
5.4.4.3投标单位应在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标采购部收到招标文件后应当签收，并在招投标小组范围内当众开启。
5.4.4.4允许投标单位在规定的投标截止时间前对已提交的投标文件进行补充、修改或撤回。补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。
5.4.4.5未全面响应招标文件要求（包括标书密封方式、送达时间、印章印鉴、无故未递交投标保证金等）的投标书，由该项目招投标小组判定是否作为废标。
5.4.4.6凡招标文件有要求递交投标保证金而因特殊原因未递交的投标单位，须报招标采购部权限人批准后实施。
5.4.5开标、评标、定标和签订合同
5.4.5.1开标
5.4.5.1.1开标由招标采购部主持，招投标小组成员均应参加。开标过程应当记录，并存档备案。招标采购部的招标主办人为招标陈述人，负责在定标会上对整个招标情况进行陈述。招投标小组可以要求招标主办人对招标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明，但澄清或说明不得超过招标文件的范围或者改变招标文件实质性内容。在招投标各次会议中，任何人不得发表带有任何引导性和倾向性意见。
5.4.5.1.2开标会通常采用集中开标方式（投标单位标书递交完毕后，统一集中开标，不需投标单位
参与）。外地投标单位或简易招标项目可采用邮件方式进行报价。
5.4.5.1.3投标单位不足三家时，须报招标采购部权限人和风险控制部备案后决定是否可以进行开
标，视开标情况由招标领导小组讨论确定是否需增补投标单位。
5.4.5.1.4异地分（子）公司主办的招标项目，可在分（子）公司当地进行开标。
5.4.5.2评标
5.4.5.2.1评标由招投标小组负责，每一招标项目均应设置商务标或技术标评定人员。技术标评定人员必须于评标会后明确技术符合性意见，技术符合性作为项目确定拟中标单位入围的主要条件。商务标评定人员必须于评标会后提供书面的成本分析意见，成本分析不明确的项目，不能定标。
5.4.5.2.2投标文件符合性评审：由招标采购部负责，主要确定提交的投标文件内容是否符合招标文件要求，有无漏项，盖章及签署是否符合招标文件要求。
5.4.5.2.3技术符合性评审：由集团工程管理部门、设计管理部或委托方技术部门负责，主要确定投标文件中的技术内容是否满足招标文件规定的各项技术要求，并提供书面评标意见。原则上技术部门不参与商务评标及商务谈判，特殊情况除外。
5.4.5.2.4商务分析：成本管理部在收到投标资料后1～3个工作日内完成商务标书分析，并提供书面评标意见。标书分析主要从工程量清单核查，清单分析两方面开展工作。
5.4.5.2.4.1清单核查
电子文件与书面标书是否一致，不一致时以投标文件正本为准。
投标总价是否等于∑工程量×综合单价。
投标清单的项目特征、工作内容等与招标清单是否一致。
投标清单中的品牌与招标品牌是否一致。
投标清单中是否存在编制说明，是否存在未计算的工程内容。
5.4.5.2.4.2清单分析：单价合理性，包括工程量大的单价，单价是否偏高或偏低以及由此对总造价的影响，对偏高或偏低的单价与标底差距在分析结果中明确。清单工程量合理性，工程量是否偏多、偏少或漏项以及由此对总造价的影响。
5.4.5.2.4.3初次澄清：根据对各家投标单位提交的投标文件的初评，对发现的问题进行澄清，要求书面或传真方式。经澄清后，技术方案或技术条件严重偏离招标文件规定或严重不满足招标文件规定的可直接淘汰，主要指以下情形：
技术方案或技术条件不能保证整体实施效果，不满足风格、定位和档次要求。
技术方案或技术条件不足以保障结构的安全。
技术方案或技术条件不可行。
投标文件载明的招标项目完成期限不能满足要求。
投标文件附有招标人不能接受的条件。
投标单位收到澄清通知后在要求的时间拒绝回复的。
5.4.5.2.5中标候选人入围：所有最终入围中标候选人单位需满足招标技术要求，且商务报价需在成
本指标控制范围内。
5.4.5.2.6商务谈判：商务谈判应在初评且考察完成后，主要针对一些技术细节或商务细节。商务谈
判原则上应在定标前进行，当招标项目时间紧急，且入围单位的报价都低于标底或成本控制指标时，
也可在定标后与中标单位进行商务谈判。如商务谈判采用电话方式，且对方对谈判内容有实质性的
承诺的，须对方补充书面函件。
5.4.5.2.7评标完成之后，原则上对投标单位单方面的主动降价不予接受，不作为定标参考的依据。
特殊情况下，须经招标领导小组成员讨论通过后方可接受。
5.4.5.3定标
5.4.54.3.1定标方式分为招标小组会议表决、实名投票决定两种。采用投票形式的，中标单位有效得票必须过发出票半数；采用会议表决形式的，与会人员结论意见须一致，若会议表决不能形成一致意见，采用实名投票形式确定中标单位。招标主办人员不进行定标表决及投票。
5.4.5.3.2投票部门应包含：委托单位（部门）、招标采购部、设计管理部、成本管理部、工程管理部、营销管理部、商业管理部，各投票部门仅有一票有效投票权。
5.4.5.3.3定标原则：当报价在同等水平时选择合作评价、品质、业绩、工期、施工组织较优的单位。
具体有以下两种评审方法：
说明：定标评审方法及评审主要因素须在评估会时明确。
5.4.5.3.4定标参会人员：定标投票表决部门详见招标采购权责手册。估算金额大于100万元的招标
项目定标人员仅限于各部门或各子（分）公司、区域公司总经理及以上人员。
5.4.5.3.5中标单位确定后，招标管理单位应将招标结果按相关程序报审备案后，方可向中标单位发
出书面中标通知书，向未中标单位发出中标结果通知书。特殊情况下需提前发放的，须经招采权限
人审批通过方可发放。同时将定标信息通知所有未中标的投标单位，并在7个工作日内通知投标单
位退还已交纳的投标保证金或保函。中标通知书对招标单位和中标单位具有法律效力。中标通知书
发出后，招标单位改变中标结果的，或中标单位放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。
5.4.5.3.6招标商务信息和中标信息未经招标采购部权限人审批的，任何人或部门严禁对外发布，上
述信息仅限于招标采购部发布。
5.4.5.3.7发放方式：采用书面或传真方式发放；
5.4.5.3.8中标通知书份数：中标通知书一式两份（原件），中标单位一份，招标采购部一份（归档
使用，中标单位均需在此份上签收），委托方以扫描件形式发放即可。中标结果通知书各未中标单位
一份，采用传真方式发放。
5.4.5.4合同签订
5.4.5.4.1招标采购部和中标单位应当自中标通知书发出之日起30个工作日内，按照招标文件和中标单位的投标文件订立书面合同，中标单位应缴纳规定额度的履约保证金；投标保证金或保函可转作履约保证金，但不足部分需补足。履约保证金（或保函）待中标项目竣工验收合格后退还。
5.4.5.4.2合同审批完毕后7个工作日内为合同签订时间（外地单位除外）。
5.4.5.4.3合同签订时，中标单位须提交的资料：营业执照副本复印件（加盖鲜章）、授权委托书原
件（加盖鲜章）、授权委托人身份证复印件（加盖鲜章）。
5.4.5.4.4合同签订过程中，中标单位对合同条款有异议之处，须书面提交异议条款。原则上招标过
程中已达成一致的合同条款，不予调整；如情况特殊须经招标小组讨论同意后方可签订合同。
5.4.5.4.5涉外合同签订原则：如涉外公司在我国境内有分支机构的，则与其分支机构签订合同，由
境内分支机构出具发票。如涉外公司在我国境内无分支机构的，则与境外公司签订合同，由境外公
司出具发票，但其在我国境内产生的税费须进入合同总价，由我公司代扣代缴。
5.4.5.4.6合同份数：原则上合同签订原件为8份，乙方2份，甲方招标采购部、总裁办、项目公司、
项目财务、成本管理部、工程管理部（涉及所属职能部门）各1份原件，乙方如需多份原件的，在
合同签订前做具体调整。
5.4.5.4.7退付投标保证金：甲方与中标人合同签订后7个工作日内，招标采购管理单位申请退还未
中标单位的投标保证金。
5.4.5.4.8材料（设备）样品封样：合同签订后5个工作日内，乙方将需封样的材料（设备）提交甲
方设计管理部、项目公司封样保存。
5.4.5.5补充协议签订原则
设计变更、技术变更、施工范围、现场签证等合同执行过程中，造成合同成本单笔增加或减少金
额超过原主合同金额及已签订补充协议金额的10%且金额超过10万，均需合同执行部门发工作联系
单报原主合同主办部门（附变更资料、图纸、经成本书面确认的金额），由原主合同主办部门签订
补充协议。
5.4.6 招标过程中的会议要求，会议包含招标过程中的招标策划会、开标会、澄清会、定标会等。
5.4.
6.1会议纪律要求：
5.4.
6.1.1不得迟到、早退。因特殊情况确实无法参会人员，应提前向会议邀请人和部门经理请假，
经批准后方可视为请假；
5.4.
6.1.2会议期间要集中精力，认真聆听，积极投入，不得交头接耳、私开小会讨论与本会议主题
无关的内容，坐姿要端正，不得随意走动，不允许打瞌睡，做与会议无关的事情；
5.4.
6.1.3会议期间严禁吸烟，手机关机或置静音状态，不接打电话，不玩手机或上网；
5.4.
6.1.4会议发言不允许带脏话、攻击他人或恶语相向。
5.4.
6.2 会议纪要要求：
会议组织者须做好会议纪要，且要求参会人员通过亲笔签名及日期形式确认，或也可通过OA形式确认。若采取手写签字手续，则不用再在OA中确认，但所有参会人员签名及日期得齐备；OA确认时，
发起人需要将最终OA流程确认的内容导出，并随会议纪要一起存档，否则视为无效会议纪要。以上
会议纪要均可通过内部留言形式发起（各参会人员签字流程参照招标责权手册）。
5.4.7招标异常、复议
5.4.7.1在招标过程中，凡因招标方案出现重大变更并严重影响投标报价或单位选择的、或因特殊原因导致招标工作不能按正常程序进行的，均视为招投标过程异常。
5.4.7.2当出现招投标异常时，招投标小组应分析异常原因，讨论并形成补救及处理措施，由招标采购部将异常情况及处理措施报“招标领导小组”审定，招投标小组按审定后意见执行。
5.4.7.3在招标过程中，招投标小组成员对以下情况持有异议，不能协调解决，并影响后续招投标工作的实施，异议提出人可向招标采购部提出复议申请。
5.4.7.3.1 对招投标会议结论、评标结论、考察结论、定标结论持有异议；
5.4.7.3.2对招标范围、技术要求、计划、工期等方面存在严重分歧；
5.4.7.3.3非我方原因导致中标单位不能履行投标承诺，或中标后增加我方不能接受的条件，需更换中标结果；
5.4.7.3.4其他不能协调解决的异议，并影响后续招投标工作实施的。
5.4.7.3.5复议会议参会人员要求：异议提出人、异议单位部门负责人、风险控制部负责人、招标采购
部负责人、招投标小组成员、相关部门负责人、与异议内容相关的其他人员。
5.4.7.3.6标底金额在100万元以下的，复议申请由招标采购部分管副总裁审定；标底金额在100万元以上的，复议申请由房地产总裁审定。由招标采购部主持召开招投标复议会。
5.5特别说明
5.5.1简易招标项目评估后，如委托方对技术要求、发包范围等提出变更，并造成变更后估算金额超
过简易招标权限金额限定的30%以上的，或开标后，平均投标报价超过简易招标权限金额限定的30%
以上的，均由招标小组讨论处理措施，确定是否继续按简易招标流程进行。
5.5.2招标过程中，除招标采购部外，其它部门严禁与投标单位联系。
5.5.3苗木移栽工程，原则上不再进行招标，由原施工单位或场内的景观单位实施，特殊情况另议。
5.5.4招标过程中使用的相关表格由招标采购部自行设定及调整后使用。
6 处罚
6.1任何单位和个人不得擅自对外发布、商讨或以其他任何方式泄露招标商务信息和中标信息；一经
发现将对泄密人员处以0.2万元-5万元罚款、除名直至追究法律责任。
6.2在评标过程中应秉公办事，任何单位和个人不得在招标投标过程中以任何理由设置障碍；不得以
任何方式引导或误导投标单位；严禁与投标单位及个人串通弄虚作假、营私舞弊，收受贿赂。一经发
现将对当事人处以0.2万元-5万元罚款、除名直至追究法律责任。
6.3定标时任何人或部门不得以合作配合态度、施工工艺效果等理由对本招标项目否决合作供应商。
否则，取消该部门投票权和定标权，同时视情节严重处以0.1万元-1万元罚款。
6.4 因委托时间低于招标委托时限要求，致使招标投标程序无法正常进行或造成招标结果高于标底较
多的，经招标领导小组确认，对招标委托单位相关责任人处以200元-2000元的罚款。
6.5因委托资料不全，未按照招标委托模板要求或设置技术壁垒的，对经办人和相关责任人处以200~2000元的罚款。致使招标投标程序无法正常进行或造成招标结果无法有效地进行价格竞争的，经
招标领导小组确认，对招标委托单位相关责任人处以500元-5000元的罚款。
6.6 因委托时限不满足招标时限，造成应标范围缩小而改变招标方式、承包方式或无法有效地进行价
格竞争的，对相关责任人处以0.1万元-1万元的罚款。
7 附则
7.1本制度自2013年9月10日起施行。
8 支持性文件
8.1《四川省荣新集团（房地产开发业务板块）责权手册》
9附件
9.1《招标委托单》
9.2《招投标复议申请表》
9.3 《材料（设备）样品封样标签》
9.2
招投标复议申请表
9.3
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教育实习总结专题15篇
第一篇:教育实习总结
一、实习学校
中学创办于清光绪33年（年），校址几经变迁、校名几度易名，年，中学得以复名并于领导和老师，虚心听取他们的意见，学习他们的经验，主动完成实习学校布置的任务，塑造了良好的形象，给实习学校的领导、老师和学生都留下了好的印象，得到学校领导和老师的一致好评，对此，本人甚感欣慰。在这短暂的实习期间，我主要进行了教学工作实习、班主任工作实习和调研工作。
二、教学工作方面
1、听课
怎样上好每一节课，是整个实习过程的重点。9月17日至9月27日的一个多星期的任务是听课，在这期间我听了高一级12位语文老师14节课，还听了2节历史课和1节地理课。在听课前，认真阅读了教材中的相关章节，并且简单思考了自己讲的话会怎样讲。听课时，认真记好笔记，重点注意老师的上课方式，上课思想及与自己思路不同的部分，同时注意学生的反应，吸收老师的优点。同时简单记下自
房地产基本术语（善达上海会议公司） Real estate basic term ino logy 产权证书 Property right certificate 产权证书是指”房屋所有权证"和"土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 Title refers to " all of housing" and "use of Iand". Housing property certificate in clude: property type, property right proporti on. Real estate is located the address, source of property rights, housing structure, number, building area, use the area, there are several minu tes, his item right summary and complete, and equipped with the measureme nt of real estate sector household hous ing pla ns. 使用权房 The right to use the hous ing 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租 给居民的公有住房。 The right to use the housing is defined by the national and state enterprises,
房地产基本术语大全 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑. 辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
共有建筑面积 房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。 销售面积 销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。 建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 层高 层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 公用建筑面积分摊系数
1 总则 1.0.1 为使我国房地产行业术语规范化,利于国内外交流,促进房地产事业的发展,制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产行业及其相关领域 1.0.3 本标准依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》编制。 1.0.4 房地产业基本术语除应符合本标准外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 2 房地产一般术语 2.0.1 房地产real estate,real property 可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2.0.2不动产immovable property 依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2.0.3 土地land 地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产活活动作用于空间的某些结果所组成的自然-经济综合体。 2.0.4 房屋house 供人们生产、居住或者作其他用途的建筑物的总称。 2.0.5 地产estate 土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体上的权益。 2.0.6 房产house property 个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。 2.0.7 房地产业real estate industry 从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。 2.0.8 房地产所有权real estate title 房地产权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。 2.0.9 房地产使用权real estate user 依照法律法规规定对土地加以利用和对房屋依法占有、使用、收益和有限处分的权利。 2.0.10 物业property 特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。 2.0.11 物业管理property management 物业产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。 2.0.12 房地产权属登记real estate title registration 房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权力进行登记，并一发确认产权归属关系的行为。其可用图、档、卡、册等形式表现。
编号：QC/RE-KA5900 房地产项目EVA值计算作业指 引标准范本 In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value. （管理规范示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________
房地产项目EVA值计算作业指引标准 范本 使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。 房地产项目EVA值计算作业指引 1.目的 减少对集团资源的占用和依靠，促进经营负责人积极拓展资源，培养企业家精神，合理分配集团资源，提高资源的使用效率。 2.适用范围 适用于集团各房地产开发项目经营业绩的评价、考核。 3.术语和定义 3.1 EVA ：经济增加值，指公司税后
净利润中减去投入资本的成本后的净值，是衡量为股东创造财富能力的重要指标。 3.2 资本成本：指集团投入资本所能获得的最低报酬率，也是项目公司因占用资金而需付出的代价。 4.项目EVA计算的基本要求4.1 计算对象 EVA计算以项目为单位，同一个公司开发多个项目的，按单个项目进行EVA值计算;一个项目分多期开发的，按项目整体进行EVA值计算。 4.2 EVA计算的起止时间 自集团为项目提供资金金额累计达到或超过500万元的第一笔付款当月起，至项目竣工验收交房当月且销售率达到95%
第二讲房地产专用术语解释 1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场： 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易： 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 3、国土局：代表国家行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。 4、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 5、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。 6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。 8、土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70 年，工业、教育、科技、文 化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40 年。 9、土地使用费： 土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。 10、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/78945059.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/78945059.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
房地产专业名词及术语（1） 1、住宅 （1）住宅的类型 ①按照住宅层数分类可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）； ②按照住宅的平面布局分类可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅； ③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）； ④按照住宅使用功能分类可分为：公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。 （2）共有住宅（公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 （3）私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。 （4）期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 （5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 （6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 （7）房屋的所有权：为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 （8）房屋使用权：是指对房屋拥有享用权，拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。
房地产估价程序操作规 范介绍 集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
房地产估价程序流程介绍 房地产估价程序流程 房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。 一、明确估价基本事项 包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。 二、拟定估价作业方案 主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。 三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。 四、实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。 相关阅读： 一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价; (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。 (2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。 (3)楼层、墙体和层高的修正。
房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence
房地产基本术语 产权证书 产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。 已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房
私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房
房产测绘作业流程 概述： 1.1房产测绘概念 房产测绘定义：房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等， 并以文字、数据及图件表示出来的工作。通常也称为房产测量。 房产测绘的目的：房产测绘的目的是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供 数据和资料。 房产测绘作用：房产测绘作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、 产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、 城镇规划以及市政工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。 1）法律方面作用； 2）财政经济方面作用； 3）社会服务方面作用； 4）测绘服务方面作用； 1.2 房产测绘内容与方法 按现行房产测量规范，房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量； 房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资料的检查与验收；房产测绘成果包括：房产薄册、房产数据和房产图集。 房产测绘作业流程： 北京市的房产测绘分为预售登记测绘（预测）、产权登记测绘（实测）、房产图测绘和分户图测绘，现简要说明一下这几个业务的作业流程。（一）、预售登记测绘 顾名思义，预售登记测绘就是在房子没建或是还未建成时，开发商为了
回笼资金提前售房而进行的测绘工作，其主要目的是办理预售许可证。开发商依据测绘单位出具的房屋预售测绘成果报告在市建委办理预售许可证，之后就可以预售房屋了。 作业流程： 搜集如下资料： （1）、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图； （2）、开发单位的营业执照、组织机构代码； （3）、施工图设计文件审查报告及通知单； （4）、建筑工程规划许可证及其附件、附图；（验原件，留复印件）；（5）、人防部门批准或备案的人防建设方案； （6）、中华人民共和国国有土地使用证； 2. 依据规划批准后的设计图，依据房产测量规范国标和北京市地方标准，对房屋的特征信息进行图上采集计算： （1）、组织作业组内相关人员联合审图，找出图中的问题以及本项目重点和难点，如有无层高不够2.20米的地方，有无坡屋顶，屋顶结构为何，飘窗是否落地，阳台是否封闭，有无空间，人防范围、环形坡道界定，环形坡道有无计算面积有争议的地方；垂拔如何处理、设计蓝图与规划许可证相关内容是否相符、经济指标如何指定等等； （2）、提出问题后，找出解决办法，然后依据电子图对房屋的特征信息进行图上采集计算：把外墙面积线、套内部分和分摊部分全部框出，并标注套内面积、阳台面积、分摊面积以及各个部位的尺寸。在框图的过程中要注意，蓝图和电子版是否一致，建筑图的平面、里面、剖面是否一致，并且做到随时发现问题，随时解决问题。 3. 指定分摊办法： （1）、与开发商和设计部门进行沟通，了解各个设备间的服务范围，了解开发商的分摊意图以及期望的得房率和销售面积； （2）、仔细审查规划许可证的附件和附图，了解各部位的经济指标和产权关系，弄清楚哪些是市政的、哪些是定向转移的、哪些是专有的，以及各个部
第二讲房地产专用术语解释 1、房地产： 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场： 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易： 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 国土局： 3、 代表国家行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。 4、商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 5、发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。 6、代理商： 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构， 接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、土地类型： 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。 8、土地权使用年限： 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
9、土地使用费： 土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。 10、房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 11、如何办理产权： 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。12、房地产产权登记： 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 13、国土局产权登记处：
房地产行业专业术语解释(1) 1.标准层 平面布置相同的住宅楼层。 2.层高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 3.跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 4. 地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 5.半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 6.居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 7.住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。 8.公共服务设施用地 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 9.道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车，单位通勤车等停放场地。 10.配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 11.建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。 12.绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。 13.均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 14.基价
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 15.起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常用“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。 16.预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 17.建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 18.使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 19.套内面积 俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 20.公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 21.容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 22.得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
房地产术语解释 1、土地使用权出让年限 ●居住用地：70年 ●工业用地：50年 ●教育、文化、卫生、科技、体育用地： 50年 ●商业、旅游、娱乐用地：40年 ●综合用地：50年 2、生地：不具备开发条件的城市用地。 3、毛地：具备开发条件，但土地上存在待拆迁的建筑物的土地。 4、熟地：具备开发条件，且土地平整，能直接进行房屋建造的土地。 5、土地出让金：国家将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者所发生的费用。 6、房地产开发：在依法取得土地证的土地上，按照使用性质的要求进行建设房屋的活动。 7、开发商：具备房地产开发资质，专门从事房地产开发和经营的企业。 8、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地 产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。 9、三通一平：通水、通电、通路及场地平整。 10、七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、通讯通、路通及场地平整。 11、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 12、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界 线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。 13、总用地面积：红线内的土地面积总和。包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。 14、总建筑面积：指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积的总和。 15、容积率：指小区总建筑面积与总用地面积的比例。 16、绿化率：指规划用地范围内的绿化面积与总用地面积之比。 17、绿地率：指规划用地范围内，各地面绿地面积的总和与总用地面积的比例。 18、建筑小品：指即有功能要求，又有具有点缀、装饰和美化作用的观赏设施。 19、道路红线：一般指道路用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线，即建筑红 线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑。 20、建筑密度：指规划用地范围内，各类建筑的基地总面积与总用地面积的比例。它可以反映出一定用地 范围内的空地率和建筑密集程度。 21、建筑间距：也称为楼间距，指两栋建筑物外墙之间的水平距离。 22、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～ 15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 23、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应， 配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 24、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承 重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。 25、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋、水泥按一定比例配制的钢筋混 凝土配件，这些配件与砖做的承重墙相结合。这种这种结构是目前住宅建造中最为广泛的一种结构类型，多用于（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房。 26、这类建筑往往户型较好，加之没有电梯井、候梯厅等公用建筑面积分摊，房间利用率相对较高，且物
房地产基础知识及专业名词解释 一、房地产基础知识 1、房地产； 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性 2、房地产市场； 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易3、国土局； 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门 4、商品房； 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产 5、发展商； 专门从事房地产开发和经营的企业 6、代理商； 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托办理房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务 7、土地类型； 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地 8、土地权使用年限； 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地命名用权在一定年限内出让给土使用者，土地命名用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使
用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、房地产产权； 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地命名用权，具体内容是指产权人在法津规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利，简单的说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利，房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分，在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权交独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。 10 、如何办理产权； 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续，可以委托中介机构或由开发商代办。 11 、房地产产权登记； 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利，房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登主事项作全面记载 12 、国土局产权登记处； 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门 13 、公证处； 是一个国家的证明机关，是法津公证的机构 14 、房地产证； 是房屋土地权属认证二合为一，是房地产权的法津凭证 15 、房地产公证；
目次 1 总则 2 通用术语 3 价格和价值 4 估价原则 5 估价程序 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语，并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1 房地产估价real estate appraisal；property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2 房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3 房地产估价师real estate appraiser；property valuer 通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格的人员。 2.0.4 注册房地产估价师licensed real estate appraiser；certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。 2.0.5 估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。 2.0.7 估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位或个人。 2.0.8 估价项目appraisal project；appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9 估价目的appraisal purpose；purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10 估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。
常用房地产专业术语 1 、商品房 就是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房与内销商品房两种。 2 、外销房 外销商品房就是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其她组织与个人。 3 、内销房 内销商品房就是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位与居民。 5 、复式住宅 复式住宅就是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际就是在层高较高的一层楼中增建一个1、2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3、3米,而一般跃层为5、6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠与贮藏用,户内设多处入墙式壁柜与楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。 6 、跃层式住宅 跃层式住宅就是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点就是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点就是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积与辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。 7 、居住面积 住宅的居住面积就是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之与。所谓净面积就就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 8 、二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。北京的已购公房与经济适用房上市的政策,成就了二手房市场。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。 9 、产权置换 就是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般就是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。 10 、房地产产权 房地产产权指房屋所有权与该房屋占用国有土地的使用权,房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益与处分的权利。 11 、按揭 按揭就是英文"mortgage"(抵押)的音译,就是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。