第一，农地农用制度。土改给台湾农民的土地权利，只是农地农用的权利；农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能用作非农用。只是在最近才有所松动，但交易税率很高。
第二，农转非制度。随着经济和社会发展，一部分农地必然会转作非农用地，但土地转变用途必须严格按照土地规划执行。土地规划是台湾土地制度的重要组织部分。如果一片农地，规划在五年或十年后转作工业用地或商业用地或公益用地，此前时间内是不能改变农用性质的。当农地依法转为非农用地，将有一半的土地“充公”，等于2亩农用地换得1亩非农地。“充公”的土地主要用于城市道路、绿地、学校、医院等公共建设。
第三，非农地交易制度。农地转化为非农用地，会使土地大幅增值，增值收益分配有严格的规范——“涨价归公”。台湾的农地和非农地的价格差距很大，一般在10倍以上。曾先生30年前，花400万台币（近100万元人民币）买了5亩农地，随着城市的发展，该地已经是小镇边上的农用地了，明年就可以转作非农业用地了。如果转作非农用地，这块地市值约6000万台币。按照台湾土地制度， 5亩农地2007年转变为非农地时，得有一半“充公”，剩下2.5亩就是他的非农用地，价值为3000万台币。如果他将土地卖出，增值（3000－400＝2600万台币）部分，要严格依法缴纳所得税，约在1000万台币左右。
而土地交易的所得税，税收全民享有，而非地方或部门享有。
台湾的土改是强制性的土改，并非真正意义上的“和平土改”。“政府”先将土地地租“减”到很低水平，强制规定农地农用的价格为“年地租的2.5倍”，再由“政府”按照强制的价格强行收购地主土地，平价转手“卖”给农民。买地主的土地，没有现金给地主，给的是四大“国有”公司的股票。地主强烈抵制土改，有的地主逃到国外组织反抗运动。农民如果没有现金购买土地或认领公地，可以申请无息贷款，分十年还清本金。
台湾土地制度是世界公认的学习典范。典范的核心意义是它用强权建立的“均田”和“涨价归公”制度。除“均田”和“涨价归公”为农民和全民提供福利外，在城市化的过程中，为了帮助“农民工”进城，“政府”将最有增值价值的土地用于建设经济适用的“农民工”住房，让“农民工”的财产随着城市的发展而增值，这样，“农民工”就自然成为了城市的居民。
土改后，农民对怎样销售农作物不了解，这当中，农会组织无论在资金或技术支持上都起了很大的作用，有效地保护了小农，避免了私有制条件下的常见现象——小农破产。台湾农会力量是非常强大的。如果没有台湾的农会，台湾农民的地位不会像今天这般重要，农民的权利不会和社会其他阶层那样平等。由此打造了台湾特色的现代化“小农”农业模式。
土地制度的核心问题是产权主体要明确，所得税的征收主体和用途要明确。
论我国土地征收制度的改革 土地征收简称为征地，是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序，在符合法定条件的前提下将农村集体所有的土地征为国家所有的所有，并对被征地的集体经济组织、集体土地使用权人予以补偿的行为。 在我国，有关土地征收及补偿的条款最早出现在1944年1月颁布的《陕甘宁边区地权条例》中，该条例确立了“租用、征用或者以其它土地交换”的初级形式，后几经发展完善，但一直沿用“土地征用”这一名词，对土地征收及补偿制度大多也只是原则性的规定。我国《宪法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，没有区分“征收”和“征用”的不同，统称“征用”。从实际内容看，《土地管理法》既规定了农民集体所有的土地“征用”为国有土地的情形，实质上是征收；又规定了临时用地的情形，实质上是征用。2004年3月14日，十届全国人大二次会议通过了宪法修正案，将第十条第三款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第一次在宪法中明确提出了私有财产权和补偿的概念，明确了征收和征用两种土地流转方式，为今后农村土地征收及补偿制度的进一步建立和完善提供了宪法上的基础和保障。8月28日，《土地管理法》也对相应条款作了同样修改，我国的土地征收及补偿制度正逐步得到完善。
“土地征收”和“土地征用”两个不同的概念，征收的法律后果是土地所有权的改变，土地所有权由农民集体所有变为国家所有；征用的后果只是使用权的改变，土地所有权仍然属于农民集体，征用条件结束需将土地交还给农民集体。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。我国的土地征收有如下特点。（1）强制性，（2）行政性,（3）公益性，（4）土地征收必须以补偿为必备条件。 虽然自改革开放以来，我国的土地征收有明显进步和完善，但是土地征收存在一些问题，主要表现在以下几点：（一）土地征收程序不规范。（二）征地补偿标准偏低且补偿对象不一致，部分地方截留征地补偿。（三）公共利益的界限模糊，大量占地不属于公共利益需要。（四）存在大量的非法占地现象。 对土地征收纠纷的分析和对策？ 为防止土地问题的大量出现国家采取了很多措施来保障农民权益的实现，如建立征地补偿标准协调裁决机制，征收土地确保农民之请确认、开展百日行动查处违法占地、健全严格征地审查报批程序、制定土地区片最低价等，这些措施使农民权利保障得到进一步的深化细化，但是并没有减少土地纠纷的发生，相反在农民土地维权行为反而比以前增加，不少地方政府解决这类问题的靠的是“公检法”，这种方法不但没有解决问题反而使矛盾更加的激烈。原因何在？ 笔者认为地方政府在呈报和审批过程中存在违法性，对于农
For personal use only in study and research; not for commercial use For personal use only in study and research; not for commercial use 《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读 引言 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 （一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。 第一阶段的特点： （1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质； （2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要； （3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性； （4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行； （5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末） 主要特点：
（1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位； （2）房屋拆迁性质不明、目的混乱； （3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化； （4）没有统一的拆迁补偿标准及原则； （5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁； （6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。 3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期） 主要特点： （1）缺乏宪法依据； （2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确； （3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃； （4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分； （5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带； （6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决； （7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁； （8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑； （9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。 （二）条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。 我国正处于改革发展的关键时期，也处于工业化、城镇化的重要时期，土地供求矛盾更加突出。据专家介绍，2010年，房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度，解决用地途径主要有两种：一种是增量供应（征收农村集体土地）；二种是调量供应（毛地变净地）。
土地征收中公共利益的界定 姓名:倪骋怀班级:10园林3班指导老师:刘正球副教授 摘要：我国土地征收过程的利益分配不均，公权力过剩问题引致了近年系列纠纷事件发生，其中主要原因是法律对公共利益界定不明，公众在公共利益界定上参与程度不足，《土地管理法》缺乏将公共利益界定程序纳入，对比各国立法现状，界定公共利益时大致分为概括法、列举法及概括加列举法三类，但在具体实操上各国并没有程序保障，建议我国以立法形式进一步完善土地征收中公共利益的界定，包括借鉴台湾地区，采取概括列举法，在实体上明晰公共利益外延，其次，还需要规定界定过程要求召开听证会，积极吸纳群众意见，最后就是扩充现有的司法救济途径，保障执行的公平正义。 关键词：公共利益；公众参与；听证会 近年来，湖南嘉禾拆迁案、河北定州征地案、四川自贡非法征地案、广东汕尾乌坎等事件暴露了我国土地征收过程中存在利益冲突，其利益纠纷涉及到政府与农民、开发商与土地使用者间的不平等问题，归根到底是因为群众利益诉求没有得到认同，征收方与被征收方在公共利益界定上存在一定分歧。本文以《宪法》、《土地管理法》及《物权法》为依据，结合我国农村土地征收实践中公共利益界定及其存在问题进行剖析，并以各国立法与实际操作为借鉴对象，针对公共利益概念界定提出个人意见，以供参考。 一、土地征收中公共利益的界定及其引发的问题 （一）公共利益的界定
研究土地征收中公共利益问题的前提，是要弄清公共利益的内涵及外延，有关公共利益的界定学界同样存在争议，并随着时间推移，衍生了不同学派观点，其中最早就有19世纪功利派著名学者边沁，他认为：“社会利益是组成社会的各个成员的利益之总和，个人利益是唯一现实的利益，”i提倡个人利益至上，即所谓的公共利益实际上就是个人利益，所以两者间不存在争议。该观点已与当下时代不符，即便是标榜民主、自由的西方国家，也从没将公共利益与个人利益混合而谈。20世纪，R.庞德提出将利益分为个人利益（即个人主张、意愿），公共利益（即以政治组织、社会生活为名义提出的主张愿望），社会利益(即涉及到文明社会生活的愿望及意愿)三类，三种利益出现冲突时，优先保护社会利益。经济法学家R.科斯提出当利益冲突出现时，以是否有利于经济效率提高作为公共利益衡量标准。德国学者阿尔弗雷德.弗德罗斯认为公共利益既不是单个人利益的总和，也不是人类的整体利益，而是一个社会通过个人合作而生产出来的事物价值总和。ii我国学者李昌麒主张：“公共利益是指为了广大公民所能享受的利益，确立的标准是存在大多数的，不确定的受益人。北京大学法学院教授张千帆认为：“公共利益”是一个政治意义上的概念，应从公众参加角度解释公共利益界定问题。”iii纵观各派别及学者观点，可以看出，围绕公共利益的定性一直存在争议，笔者更认同张千帆教授，公共利益与个人利益及社会利益不同的地方是利益受众的差异，公共利益的受众是大多人（相比于个人及社会），而个人利益受众是单独个体，社会利益受众是社会统治阶层。 （二）我国土地征收中公共利益界定引发的问题
一、日本 （1）现行土地所有制 日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。 （2）现行土地使用制 日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。 （3)土地管理机构 日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。 优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，
二、美国 （1)现行土地所有制 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。 在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。 （2)现行土地使用制 美国所有土地都实行有偿使用。美国法律规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。 （3)土地管理机构 美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土
我国土地征收中存在的问题及建议 随着社会经济、中国城市化进程的不断发展，城市建设用地越来越紧缺，为满足城市建设用地需求，国家大面积征收了农村集体土地，由于相关法律缺失，实际操作中轻法律规范重规章政策，再加上利益的驱使以及其它一些因素的影响，在当前形式下我国土地征收过程中出现了许多严重的社会问题，这些问题已成为影响社会稳定的重要隐患。国家对农村集体土地的征收是一个不可逆转的趋势，土地征收制度是一项重要的土地制度，而我国现行的土地征收制度不是很完善、土地征收在立法上也有很大的缺陷。 土地征收中存在的问题： 第一、土地征收程序不规范 由于片面的追求政绩，以及部分地方领导受经济利益的驱动，加之土地征收属于行政行为具有强制性的特点。部分地方在征收土地的时候没有全部依照甚至完全没有依照法律规定的权限和程序，此外征地补偿标准偏低、截留征地补偿款、以租代征、越权审批、占地过程中滥用公检法部门等现象也非常严重。 1、缺乏征地目的的评估阶段。这种程序的简化，使得在土地征收中缺乏对征地用途的严格审查，导致土地审批部门较少考虑征地用途的公共利益性，而主要考虑政府的利益或征地申请人的利益，极易损害被征收者的利益。 2、欠缺土地征收是否符合公共利益需要的认定程序。我国土地管理法中,只规定了土地征收必须经过国务院或省级人民政府批准,但对土地征收是否基于公共利益的需要没有任何审查认定程序,这一重要程序的欠缺成为我国农村土地征收权经常被滥用的重要原因。 3、征收程序中土地权利人参与程度不够。如在征地补偿标准确定环节,《土地管理法实施条例》第二十五条规定,“市县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。”从这一规定可以看出,公告在土地征收中是一种后置程序,只作为附属程序置于批准之后,目的也只用于权利登记,不是与农民协商,对征收并不起监督作用。“听取意见”只是流于形式。即使被征收人对补偿标准有争议,也是由批准征收土地的人民政府裁决,决定权始终在行政机关手中。 4、争议解决机制不完善。关于争议解决的程序,《土地管理法实施条例》和《征用土地公告办法》虽然均规定了征地补偿安置争议裁决制度,但是缺乏具体的程序性规定,现在我国绝大部分省(市)尚未建立起相应的征地补偿安置争议裁决制度。而且这种由政府既当“运动员”又当“裁判员”的做法，。一方面,由于批准征地及裁决征地争议是同一级政府(机构),难免有失公平;另一方面也容易使政府陷入征地纠纷,争议裁决的旷日持久战中，政府的职能发生了错位。最后，没有将司法救济这一方式引入，在某些程度上否定了司法的最终裁决权，轻视司法权威。 第二、公共利益模糊 在征地的过程中必然遇到以下问题：什么是公共利益？ 《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第43条第1款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；……”该条第2款接着规定：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”从法律规定上看，何谓“公共利益”，法律并没有给出一个明确的说明。
1.新增规划用地 在ArcCatalog新建（或直接导入）“GH**（乡镇代码）_**乡（镇）_新增规划用地“图层 开始“Editor”，Target：GH**（乡镇代码）_**乡（镇）_新增规划用地 根据乡镇调研成果，找到准确的位置，通过复制现状地类图斑等命令规划新增用地。 单击右键，打开“Attributes”，根据“Shape_Area”调整图斑面积，单位：平方米。（调整结果“Shape_Area”个位数字5以下，最好是0，十位百位必须都是0）规划规模与之对应保留一位小数，单位：公顷。 具体调整方式： 选中图斑，使用Task：Cut Polygon Features命令，割去多余的面积。 双击图斑，调整结点位置。可以单击右键insert vertex或者delete vertex增加或删除结点。 注意： 适当割补，不要出现尖角和小块图斑。 打开“Attributes”，根据“乡镇规划用途分区代码一览表”修改图斑属性。（ps：个人建议，在这一步，只修改XMMC、规划规模、乡镇村名三条属性，出图代码、出图分类、用途分区以及管制分区四项属性可以在规划图层完成后，open Attributes Table，使用“Field Calculator”命令，统一修改，汉字写在英文状态的””里） （1）县级重点项目上图 导入“县级规划新增建设用地等”图层 复制该图层图斑到“新增规划用地”图层 Tips： A.县级重点项目以乡镇调研确定的位置为准，形状根据具体地类图斑情况以及边界作调整，面积不变； B.有勘界资料的，将勘界范围导入Arcgis中进行处理。 （2）高速公路铁路等上图 导入“GH面状地物_高速公路和铁路用地”图层，选择”县级新增规划中的高速公路”, 将其复制到“GH 面状地物_高速公路和铁路用地”中. 选中高速公路, Data managemeng tools 再features 再polygon to line,这样就把面转为一个新线图层. 在这个新图层中,再用split tool 把线打碎,删成一条线. 导入“GH线状地物_高速公路和铁路用地”图层, 把这条线导入其中,即可. 再对线的位置作一定调整. 完成! （3）场镇范围允许建设区以及有条件建设区上图 参考场镇规划基本范围制图（有CAD规划图的要先将.dwg文件导入Arcgis）。将现状场镇作为允许建设区，将规划场镇作为有条件建设区。 Tips： A.将场镇规划.dwg文件导入Arcgis步骤： 1.提取场镇边界。打开场镇规划.dwg文件，选中场镇边界即规划红线，复制到新.dwg文件，并缩放另存 到规划图数据文件夹中 2.打开Arcgis，拖入场镇边界文件。“export data”完成转换 3.配准。缩放到图层，打开spatial adjustment 选四个点，修改点坐标，进行配准。X坐标复制到X，前 加36（36度纬度带）Y坐标复制到Y（看CAD图的经纬度，如果经度位数为6，纬度位数为7，则用上
[转帖]日本的封建土地制度 日本, 土地制度, 奴隶社会, 封建, 古罗马 日本的封建土地制度 ［作者：佚名转贴自：本站原创点击数：155 文章录入：千宗易月］ 日本的封建土地制度 录入岛津若寒 日本自大化革新后，奴隶制开始向封建制过渡。在这之前的一些迹象，诸如田部等等，也只能说是奴隶社会末期出现的封建因素，最多他们相等于古罗马奴隶社会末期出现的隶农。因为他们确实和奴隶有所不同了，他们可以有自己的家室，可以独立进行生产。大化革新后情形就不同了。646年颁发了革新诏书，规定贵族豪强私人占有的土地以及附着于土地上的人民全归国有，所有过去由大奴隶主贵族占据屯仓也一律收归国有称为公地。即所谓“罢昔在天皇等所立子代之民，处处屯仓，及别臣、连、伴造、国造、村首所有部曲之民，处处屯仓。”（周一良等主编：《世界通史资料选辑》）。奴隶社会末期曾出现有部民、品部、田部，此时一律解放，成为依附农民，即所谓公民。他们人身保有自由，并可有自己的财产和生产工具，但需服兵役。可见在日本体现了东方封建土地国有制的特点。大化革新，还建立一系列维持封建统治的各级管理机构和设置了各级官吏。并规定凡所属官吏一律分配给封地，即所说的职田。另外封给各类贵族的土地还有位田、赐田、功田、神田、寺田等。位田是封建贵族按尊卑爵位分得的封地，当时日本五位以上叫贵姓贵族，六位以下称卑姓贵族，按品位的大小封给一定数量的位田；赐田是赐给为天皇或大化革新立下战功的贵族的封地；功田是封给军事贵族的封地；神田、寺田是封给寺院的封地。这些封地通通免除国税，封地上的收入全部供豢养贵族之用。各级官吏的职田大部是出租给公民耕种，以租税的一部分充当官吏的俸禄；租税的大部分要上缴国家，并承担为国家服役的义务。可见，日本这种封地同中国的采邑很相似。 国家对农民的统治剥削，采取班田制。班田制既是计口授田。首先进行户籍调查，然后按统计出来的人口数分配土地。这种土地称为口分田。凡授口分田者，男二段（当时日本一段等于一点九公亩。用日本的计算方法则是长三十步，宽十二步为一段，十段为一町），女减三分之一。封建主的官奴与一般农民分得相同数目的土地。私家的奴卑则给一般农民三分之一，死后归公。班田制的年限为六年一班，神田、寺田不在此限。死亡者至班年，可将田收回。班田不许买卖，只能使用下面把日本当时发布的班田令中有关班田的记载抄录于下：“凡给口分田者，男二段，女减三分之一，五年（即五岁）以下不给。．．．．．． “凡田，六年一班，神田、寺田不在此限。若以身死，应退田者，凡至班年，及从收授。” “凡官人百姓，并不得将田宅园地施舍及卖与寺。” “凡官户奴卑，口分田与良人同；家人奴卑，随乡宽狭，并给三分之一。”（周一良等主编《世界通史资料选辑》）。凡受田的农民皆必须承担国家的租庸调义务。这一系列措施付诸实施，使日本的封建生产关系初步建立起来，广大的田部农民全部转化为依附于土地上的农民，从而提高了生产积极性，推动了社会发展。 日本的班田制度到八世纪，开始遭到破坏，首先是由于杂班田过程中贵族对土地的掠夺，从而使可班之地逐年减少。封建贵族的赐田、位田、功田、神田、寺田逐年扩大越封越多，并不承担国税。职田还规定在官吏不在职时收回，而功田则可享用一世、二世以至永世。赐给为天皇立下军功或大化革新时立下功劳的贵族的土地赐田此时已猛烈地发展起来。这种赐田在过去就数量十分庞大，此时随着逐年的封赐几乎比农民份地多一千二百五十倍。所有这
安徽省城市开发边界和 永久基本农田控制线数据标准 2016年6月
目录 1适用范围 (1) 2编制依据 (1) 3数据内容 (2) 4定位基础 (2) 5数据质量与制图规定 (2) 5.1数据要求 (2) 5.2图示符号 (5) 6成果数据提交规定 (6) 6.1成果数据提交内容和格式 (6) 6.2成果数据存储方式 (6) 附录A 控制线分类、代码和表达图示 (7) 附录B 城乡规划用地分类、代码和表达图示 (7) 附录C1市(地)土地利用总体规划土地利用功能区分类、代码和表达图示 (8) 附录C2县土地利用总体规划土地用途区分类、代码和表达图示. 9 附录D 建设用地管制分区分类、代码和表达图示 (10)
1适用范围 本标准适用于安徽省城市（县城）开发边界和永久基本农田控制线划定与数据交换。 2编制依据 (1) 《中华人民共和国城乡规划法》（2008） (2) 《中华人民共和国土地管理法》（2004） (3) 《基本农田保护条例》（1998） (4) 《安徽省基本农田保护条例》（2004） (5) 《城市规划编制办法》（2006） (6) 《中华人民共和国行政区划代码》(GB/T 2260-2007) (7) 《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011) (8) 《基础地理信息城市数据库建设规范》(GB/T 21740-2008) (9) 《城市规划制图标准》(CJJ/T97-2003) (10) 《城市规划数据标准》(CJJ/T 199-2014) (11) 《市（地）级土地利用总体规划编制规程》(TD/T 1023-2010) (12) 《县级土地利用总体规划编制规程》(TD/T 1024-2010) (13) 《市（地）土地利用总体规划数据库标准》(TD/T 1026-2010) (14) 《县级土地利用总体规划数据库标准》（TD/T1027-2010） (15) 《市（地）级土地利用总体规划制图规范》(TD/T 1020-2009) (16) 《县级土地利用总体规划制图规范》（TD/T1021-2009） (17) 《第二次全国土地调查技术规程》（TD/T 1014-2007） (18) 《第二次全国土地调查数据库更新标准》（试行） (19) 《基本农田数据库标准》（调整试行稿） (20) 《安徽省城市总体规划用地布局数据库规定》(2015) (21) 《关于统筹开展城市开发边界和永久基本农田划定有关问题的通
土地征收两费分配和管理办法 为依法搞好被征地农民的补偿安置工作，确保征地补偿费的合理分配和使用管理，维护被征地农户和农村集体经济组织的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法?、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法?、《四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知》（川办函[ 2008 ] 73号)、《四川省人民政府办公厅转发省农业厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理的意见的通知?(川办函[2005]92号)等相关法律法规及文件精神，制定本办法，供各被征地组织参考。 一、征地补偿费分配和管理办法总述 （一）法律依据 征地补偿费，是指国家依法将农民集体所有土地征收为国家所有时，支付的各项经济补偿。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。” 土地补偿费是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条：“土地补偿费归农村集体经济组织所有。”土地补偿费由被征地单位用于恢复和发展生产，土地补偿费的补偿对象是土地所有人。 安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。 青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所有人支付的一种补偿费用。 年产值确定。征用耕地前3年种植业的平均年产值。我县征地统一年产值标准：江口镇1720 元/亩，其他乡镇1580元/亩。 （二）分配问题 1、征收土地的面积:以实地丈量、登记的面积经三审三公示确认并锁定的数据为准，以确保被征土地面积准确无误。 2、被征收土地的确认:以被征地农户、现场调查人员、村社群众代表、所在村(居)民委员会、乡(镇)人民政府签字盖章为准。 3、征收土地的农业人口，按县公安部门户籍登记并整顿后确认的数据为准。 （1）新增人口的确认： 时间期限：1999年公历1月1日后至分配期止的月底止。 ①婚进。双方必须达到法定婚龄，且依法办理了结婚登记的，凭结婚证确定计算为新增人口，且原居住地需出据土地承包证明。 ②出生：常住人口具有土地承包经营权的户中新出生人员凭入户户籍证明计算。 ③符合法定收养程序的收养人员。 除上述以外的新入户人口均不计算为新增人口。 （2）减少人口的计算方法： ①死亡：期内死亡不论是否注销户口的人口应减除。 ②退包人口：期内符合法定程序退出承包地的应减少相应人口。 ③农转非：全家迁往设区的市且农转非的应减少相应人口。部分成员户籍变动的不作减少人口计算。 （3）关于出嫁女和新迁户的问题，妇女与男子享有平等的权利，
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/781466221.html, 国外土地征用补偿标准(2017最新) 一、国外土地征用补偿标准 给予被征用土地的所有者或使用者的补偿数额对其他所有者能够有重要的影响力和公平的暗示。过低的补偿费不利于土地所有者进行土地改良，他们害怕一旦土地被征用他们将不能收回这些投资价值。过低补偿费的另一后果是银行将不愿意对某些他们认为很可能被征用的地产进行贷款。即使按完全的市场价值补偿，对土地所有者来说也是过低的，由于不考虑土地的附加值，而这个附加值是市价所不能反映出来的。尽管这些价值难于精确地确定，但他们可以考虑增加一定百分比的额外补助补偿给居民或对所有者有特殊意义的其他地产，或者通过增加额外的补偿金用于重新安置或被打扰费用。另一方面，过高的补偿费将不利于合法的征用，不利于公共利益”的实现。因此，确定一套合理的补偿标准非常重要。 (一)土地征用补偿项目 1. 对土地所有者的补偿
关于土地征用补偿项目，尽管各国(地区)的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。 补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素： (1)因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。 (2)征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受损失。 (3)对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失。 (4)当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外，还有经营外损失费的补偿，例如英国有关土地征用的条例规定，假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。 (5) 由于动乱而受到的损害;对于拥有者特殊经济利益的干扰和
一、土地银行 土地银行是指主要经营土地存贷及与土地有关的长期信用业务的金融机构。土地银行具体运作模式是指政府出面组织，把某一区域农民的承包地使用权、农村集体建设用地使用权、以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权分类整合，“零存整贷”，加快农地流转，推动农业产业化和规模化形成。土地银行被称为是破解“三农”问题的必由之路，2009年起，土地银行在成都试行。 所谓土地银行，是由中介机构根据地理位置、土地肥沃程度、升值潜力等，对农户的土地确定一个比较合理的储存价格。 二、基本情况 1、成立 “土地银行”具体运作模式是： 农业资源经营专业合作组织织采取银行运作模式，农民自愿将土地承包经营权存入“土地银行”，收取存入“利息”，“土地银行”再将土地划块后贷给愿意种植的农户，收取贷出“利息”，种植农户则按照“土地银行”要求进行种植，实现了土地的规模化、集体化、集约化经营，促进了农民集中居住后生产方式的转变，“土地银行”赚取差额利息用于自身发展和建立风险资金等。为保证存入土地能够完全贷出，“土地银行”还必须引进龙头企业并签定合作协议，由企业为大户提供种子，化肥等农资和技术指导，并同大户签定产品收购保底价，降低了种植大户的种植风险，有效的调动了农民种植的积极性，促进了农民收入增加，实现了“土地银行”、农民和龙头企业三者之间的利益互动。土地承包经营权流转后，农户家里的土地不用再操心，有“土地银行”统一经营，腾出的富余劳动力，通过就业培训输出，到外地务工，农民不但获得务工收入，还有土地流转收益和“土地银行”利益分配。 2、概念 是指主要经营土地的存贷业务和有关金融服务的，对土地进行储备、开发、供应和发行土地债券或出售土地抵押贷款服务的中介组织。 3、xx农村土地银行
国内外土地征收制度研究（文献综述） 2012年11月20日
国内外土地征收制度研究 作者：鲍晓峰张松波张泽煜胡忠钦 摘要：土地征收制度是世界各国为发展社会公共事业而设置的一种法律制度，是一个牵涉公权力与私权利如何平衡的重要社会问题，构建完善合理的土地征收制度至关重要。本文阐述了土地征收的含义，并从土地征收制度的法律支撑体系，土地征收的目的和范围，土地征收补偿标准和土地征收的程序四个方面对国内和国外的土地征收制度进行了研究，相对来说，国外的土地征收制度较为完善，因此，对国外相关制度进行比较研究，取其之长，总结其可借鉴之处，充分吸收其中的积极因素，对于我们完善和推进中国土地征收制度的发展具有重大的理论和实际意义。 关键词：土地；土地征收；土地征收制度； 一、引言 土地，是人类生存最初也是最基本的资源，人类的一切活动都要以土地为根基。要建设，首先就需要土地，尤其是在巨大的地震灾害中恢复重建，在汶川地震中，绵阳市受灾严重，灾后重建的工作从震后一直进行着，灾区的土地征收关系到重建的进度，所以对地震受灾区的土地征收有着急迫性。在汶川地震后，百废待兴，为了加快建设受灾区新家园，国家对其土地的征收制定了专用的制度，体现了受灾区土地征收在灾后重建的重要性。 二、土地征收的含义 2.1、土地征收的概念 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有的土地变为国有土地的行为。 2.2、土地征收的作用 土地征收制度为完善土地法律制度，保障社会主义建设顺利进行发挥了巨大作用。实体法公正性的实现，必须以程序的公正为保障。没有程序的工作，实体法的公正就不能实现。土地征收程序的设置正是为了平衡国家、集体和个人的利
美国土地征收制度 美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分别属于联邦和州政府管理，联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一。美国存在着与我国土地征收类似强制征收或有偿征收制度，指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题，美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级。美国关于土地征收的规定，散见于各个相关的法律之中，如《美国联邦宪法》、《美国财产法》、《美国公有牧地改良法》、《美国佛蒙特州土地利用与开发法》、《美国联邦土地政策管理法》等。其中，美国联邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征收私有财产供公共使用。”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产，或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护。”《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益。美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定。 一、美国土地征收的基本条件
在美国，政府实施土地征收必须具备三个基本要件，即正当法律程序、公平补偿和公共使用目的。 （一）正当法律程序 美国各州政府是土地征收的主体，但在强制征收土地的程序和手续安排上，各个州的差异很大。作为正当的法律程序，美国土地征收行为通常应当遵循如下几个步骤：一是预先通告；二是政府方对征收土地进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府方和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收土地。除非土地所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变；六是法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；七是双方最后一次进行补偿价金的平等协商为和解争取最后的努力；八是如果双方不能达成一致将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理补偿”的价金数额；九是判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的土地。 （二）公平补偿
我国目前土地征收中存在的主要问题及对策建议 【摘要】：随着我国经济的快速发展,城镇化速度的不断加快,土地成为推动经济发展的重要力量。围绕着当前土地征收中存在的各种问题日益受到社会的关注,尤其是处于弱势地位的农民相关权益的保护成为当下的热点。本文对我国当前土地征收问题进行了分析,并在此基础上提出了相关对策建议。 关键词] 土地征收公共利益补偿程序 近年来,全国各地因土地征收问题引起的各类**不断发生,农民上访也很大程度集中在土地征收问题上,大规模的土地征收已经严重地影响到了社会稳定。土地征收问题在当今中国社会已经变得越来越突出,而土地征收所反映的社会问题和矛盾很大程度上是由于法治缺失而造成。我国的土地征收制度存在着非常严重的不规范现象,这些现象虽然纷繁多样,但主要反映了我国土地征收中的三个深层次问题:土地征收的公共利益目的性问题;对农民的补偿问题;征收要履行的程序问题。 一、制度设计缺陷导致征收的公益目的性被严重滥用 1.土地制度的设计存在缺陷 《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”该法第43条第1款又规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅,经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)公共设施和公益事业建设,经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”该条第2款又规定:“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。” 依据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》的规定,土地征收的理由只能是为了公共利益目的,私人或商业用地建设是不能通过征收集体土地进行的。但是“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”于是,在同一部土地管理法律中出现了不协调的两处规定。也就是说法律并未限定死“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,如商业用地,不得使用土地征收手段。” 这就导致为了非公共利益的需要而征地的现象普遍存在。而基于现实情况,飞速城市化进程需要大量的土地作为建设材料,而农村集体土地又不能直接进入市场流转,这种土地制度设计上的缺陷必然会导致实践中为了经济建设、为了非公共利益而征收集体所有土地。 2.公共利益条款被地方政府滥用 在土地征收的实践中,是否征收、如何征收、征收何处均由地方政府主导,法律对公共利益的范围又未作任何界定,地方政府往往随意找个促进经济发展、解决就业问题或改善城市环境的借口以实现征收。而基于政绩考量或不正当的权力寻租,地方官员们就将征收的土地用于商业目的了。譬如搞房地产开发,譬如设立经济开发区。更为吸引他们热衷征收土地的原因还在于大量的土地出让金极为增加财政收入。国务院发展研究中心的调查表明,在一些地方,土地出让金收入占地方财政预算外收入的60%以上。因此,在土地征收中,公共利益条款几乎形同虚设,被地方政府严重滥用。 日本在1951年颁布了《土地征收法》,该法第3条列举了35种可以征收土地的情形或理由,这些情形基本限定在关系国家和公民利益的重大事项内。这些基本情形包括:依据道路法进行的道路建设;以治水和发展水利为目的在江河上设置的防堤、护岸、拦河坝、水渠、蓄水池及其他设施;国家和地方团体进行的农地改造与综合开发所建的道路、水渠等设施;铁路、港口、机场、气象观测、电信、电力、广播、煤气、博物馆、医院、墓地、公园等设施。相比于日本,我们在这一方面落后了近六十年,我国的土地征收法律对于公共利益条款的规定是如此的模糊,这就导致这一条款在法律适用上的不具有可操作性,沦为地方政府滥用
我国农村土地制度改革分析摘要：土地是民生之本，是农业活动最基本的生产资料，建立完善的农村土地制度对促进社会和谐具有重大的现实意义。当前，农村土地问题是“三农”问题之症结所在。为此，对农村土地制度的规范和完善，既是中国农村乃至整个国民经济实现可持续发展的保证，也是当前农村经济和社会稳定发展亟待解决的重大课题。本文根据当前我国农村经济和社会的现实情况，对农村土地制度存在的现有问题做出详细的分析，并提出了农村土地制度改革和创新的基本思路。 关键词：农村土地制度改革与创新土地改革模式土地制度缺陷 一、土地制度国内外相关理论综述 土地制度的概述： 西方新制度经济学是我们进行土地制度创新研究的主要理论依据，而至于什么是土地制度，学者们存在不同的看法，尤其是国内外理论界存在着明显的分歧。简单来说，存在以下五种代表观点： 1、土地制度是一定社会经济制度下一个国家与社会因人们利用土地而产生的人地关系以及其中人与人关系的一种法定的结合形式，即由国家社会定制的人们共同遵守的土地利用法制规范与政策。 2、土地制度是一定经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系，它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。 3、土地制度是由土地所有制、土地使用制度、土地流转制度和土地管理制度及其他要素构成的社会经济制度。 4、土地制度有广义与侠义之分，广义的土地制度包括有关土地问题的一切制度，侠
义的土地制度主要指土地所有、使用与政府管理三大制度。 5、土地制度包括两个基本制度，一是土地的所有制度，而是地权制度即土地产权制度。 上述的五种专家学者的观点反映出其不同的视角和思维，前四种属于广义的土地制度，后一种是侠义的土地制度。从发展的观点来讲，土地制度作为社会经济关系的总和，其形成与发展的根本动力在于社会生产力的进步与人地关系的演进，因此从本质上讲，农村土地制度是一个动态的概念，其内涵也不是一成不变的。 综合以上的学者观点，结合我国的具体国情，将我国农村土地制度概括为以下几点：一是农村土地产权制度；二是农村土地经营制度；三是农村流转与配置制度；四是农村土地收益制度等。 二、我国农村土地管理制度存在的主要问题和缺陷 我国农村现行的土地制度, 是20世纪80年代初形成的。从城乡统筹发展的要求看, 农村土地产权制度存在的问题主要是产权不明晰、承包期不稳定、宅基地产权不清等。同时 由于土地要素配置时间长、效率低、交易成本过高, 造成土地闲置、浪费和稀缺并存。现行农村土地制度的缺陷主要体现在以下几个方面。 （一）集体土地产权主体不清晰 中国农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”是哪一级，在法律规定中则较为含糊。例如，在《宪法》中被笼统界定为集体所有，在《民法通则》中被界定为乡(镇)、村两级，而在《农业法)和《土地管理法》中则指乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。为此，在集体所有制下，“谁”真正拥有土地，实际上是不明晰的。所有权的虚设造成产权模糊，“责、权、利”不清，法律赋予农民的权益，由于实现形式的模糊不清而得不到落实和保证，但农民却要承
内容摘要：我国的土地使用权作为一种新型的用益物权, 对我国民法物权制度的完善及房地产市场的形成起到了重要的促进作用, 其性质和内容将随着社会主义市场经济的发展而进一步完善。有的学者认为我国的土地使用权相当于传统民法中的地上权,[1]而我国台湾的现行民法则承受了传统大陆民法中的地上权制度。因此, 对我国大陆的土地使用权和台湾的地上权进行比较具有重要的理论和现实意义。 我国的土地使用权作为一种新型的用益物权, 对我国民法物权制度的完善及房地产市场的形成起到了重要的促进作用, 其性质和内容将随着社会主义市场经济的发展而进一步完善。有的学者认为我国的土地使用权相当于传统民法中的地上权,[1]而我国台湾的现行民法则承受了传统大陆民法中的地上权制度。因此, 对我国大陆的土地使用权和台湾的地上权进行比较具有重要的理论和现实意义。 (一) 台湾民法中关于地上权的概念,当时参与起草的史尚宽先生定义为:地上权是为建造房屋、隧道、沟渠等工作物及培植竹林树木而使用他人土地的权利。[2]其他台湾学者的观点, 也基本与此相同。追溯地上权产生的历史原因, 是为了阻止土地所有权对地上物的附合, 此处的地上物主要是指建筑物及其附属物。早在古罗马时代, 罗马法中就有“地上物属于土地”的法律格言, 其意是说, 若在他人所有的土地上建有房屋, 则该房屋因附合于土地而属于土地所有人, 房屋的建筑者不能取得所有权。现在看来其弊病是显而易见的, 正因为如此, 地上权制度才应运而生。由于土地和房屋之间具有客观上的不可分性, 所以房屋所有人与该房屋占用土地的使用权人应实行主体一致原则, 因而地上权如同土地所有权一样成为取得房屋所有权的基础权利。台湾民法中的地上权就是一种以拥有在他人土地上的建筑物或其他附着物为目的的用益物权。 我国大陆现在的土地使用权是随着宪法第10 条的修改而产生的,其内容集中表现在国务院关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》) 之中。根据宪法的规定, 大陆的土地所有权不能交易, 即不能进入市场, 而房屋和土地之间具有不可分性, 仅有房产的交易而无地产的交易不能形成真正的房地产市场。为适应社会主义市场经济和房地产业发展的需要, 我国确立了土地使用权制度。从民法的角度来看, 土地使用权是民事主体在约定期限内使用国有土地的权利, 这里所谓约定期限是指土地使用权出让合同确定的期限。我国大陆实行土地有偿使用原则, 土地使用权以出让为主, 划拨为辅, 所以本文所称土地使用权专指出让的国有土地使用权。需要注意的是, 农村集体所有的土地不能出让, 集体所有的土地只有被国家征用后方可出让。农村集体组织的成员对集体所有土地的承包经营权不属于本文所称土地使用权的范畴, 而具有人役权的性质。尽管从表面上看大陆土地使用权是一个广义的概念, 它包括对国有土地的开发、建设和经营等等, 但究其实质仍然是为了阻止土地所有权对地上物的附合, 若土地使用权缺乏这种作用, 则对国有土地的开发、建设和经营的利益都将无从谈起。因此, 就这一点来看, 大陆的土地使用权与台湾的地上权基本相同, 都是为了阻止土地所有权对地上物的附合。 (二) 台湾民法根据取得原因的不同, 将地上权的取得分为通过法律行为取得与通过法律行为以外