房地产信托股权投资项目管理操作指引
附件一:
地产项目非银行贷款融资之 一般操作流程 地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。 一、前期尽职调查 贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。尽职调查的范围大致包括： 1、项目公司相关组织性文件。 2、项目公司自身资产情况。 3、有关金融及财务文件。 4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。 5、与地产项目相关的文件。（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等） 6、项目公司相关财务及会计资料。 提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。
二、发放贷款的安排 1、提供贷款的形式 1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。 2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。 2、发放贷款的金额、期限、利息及发放方式 1）贷款金额和期限依据项目融资需求及具体情况而定，有些项目采用固定金额，有些则采用额度贷款形式，即贷款人向借款人发放额度不超过元的人民币贷款，以借款人实际提取的金额为准计算本金和利息。至于贷款期限通常最少一到二年。 2）贷款利息标准多数情况下选择固定利率，以年利率15%-18%居多。 3）贷款的发放方式，通常是一次性发放和分次发放两种。采取分次发放的，贷款人通常会对借款人每次申请放款的时间及额度作出要求或限定。 3、担保形式 1）抵押。由于地产项目的融资金额庞大，贷款人为防范资金不能回笼的风险，都会要求借款人以项目本身用地的土地使用权及其上新增建筑物作为地产公司申请借款的抵押担保。由于有些项目在申请借款时尚有部分地块没有取得土地使用权证或者已抵押给银行，贷款人往往会在合同中时约定借款人在这些地块取得土地证或者银行的抵押解除后要为贷款人提供追加抵押担保。 2）保证。对于有较多关联公司的地产项目，贷款人一般也会要求借款人的实际控制人及/ 或关联公司为其偿还借款提供连带责任保证。 3）股权信托/股权让与担保（详见第三部分）
政府项目投融资多种模式 ——优劣和适用性分析 城市投融资建设的当前形势 城市建设投融资问题是一个困扰我国城市建设和发展的重要问题，尤其是我国GDP已经连续几年高速增长，当前正面临经济过热和固定资产投资增长过快的压力，导致国家实施了紧缩性的宏观调控政策，银根和地根的相对收紧，使资金供给的矛盾更加突出。而城市建设对地方经济增长可以产生向前诱发效应、伴随效应、后续波及效应、等多方面贡献。但是，建设速度的加快，投资强度的加大，也使各级政府在财政资金的投入方面捉襟见肘，承受了巨大的资金压力。面对巨大的投资需求，单靠政府财政投入已无法满足建设的需要。长期以来，政府以投资者、管理者和经营者的多重身份全面介入政府投资项目的投资建设管理中，职能交叉，既是运动员，又是裁判员，形成了一种高投入，高消耗，低效率的公共产品生产模式，政府部门并没有完全从城市基础设施及市政公用事业的赢利性领域退出来着重发挥自身的战略制定、决策、指导、监督和公共服务的作用。如何加快政府投资项目融资方式的改革，提高投资效率，广泛吸引社会资本进入城市基础设施建设等领域，解决大规模集中建设时期的资金供需矛盾，成为了我国政府投资项目建设中的重要问题。
而在我国，政府投资项目又被称为政府工程项目，是指为了适应和推动国民经济或区域经济的发展，满足社会的文化、生活需要，以及处于政治、国防等因素的考虑，由政府通过财政投资，发行国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及国家财政担保的金融组织贷款兴建的固定资产投资项目。通常可以将政府投资项目划分为经营性项目（如项目在运营后有盈利保障的轨道交通、公路、港口、机场、电力、供水、环境卫生设施、垃圾处理系统等基础设施项目）和非经营性项目（如政府办公楼、学校、医院等公共工程和公益事业）。 对于基本没有盈利的公益性公共工程(非经营性项目)建设，一般由政府担任投资主体，资金来源以政府财政投入为主，应大力推行代建制，依靠社会专业力量提高政府投资项目的建设水平。而对于经营性项目，由于项目的资金需求量大，投资建设期长，但能获得一定程度的回报，可以通过多种方式吸引多元化投资主体，引入私人资金参与投资建设，拓宽政府投资项目的融资渠道。 我国城市基础设施建设资金来源结构： 一、银行信贷资金。却可能造成政府过度负债，难以为继或因政府财力信用不足，银行怠于放款。 二、土地出让金。但土地资源有限，难以成为长期持续的建设资金来源。 三、吸引社会资金。即市场化融资。
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs的中国化发展模式 从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基
某私募股权投资基金P E投资项目管理制度1.总则 1.1.为了保证PE投资资金的安全性，实现PE投资资金的收益最大化，特制定本管理 制度。 1.2.本制度为根据PE投资项目的特点而制定，在项目投资、日常管理和退出等关键环 节的操作程序等方面进行明确，明确PE投资小组成员对投资企业项目管理的责任分工，为项目经理提供明确、统一的操作指引。 1.3.本制度为应结合先前制定及批准的《PE投资项目投资及管理（暂行）办法》等相 关制度共同实行。 1.4.本制度在PE投资小组范围内执行。 2.项目管理模式 2.1.对已投资项目采取项目经理制的管理模式 项目经理是负责跟进日常投资管理工作。其使命是把握项目动态信息、预警和化解项目风险、维护股东投资权益、提升项目价值。 2.2.项目经理的职责 项目经理应主动地、动态地发现、分析投资项目的日常营运状况，提出意见和建议。 与投资项目保持良好信息沟通渠道，及时了解项目动态情况，负责收集汇总所负责项目的经营、财务数据； 对投资企业的经济活动和经营表现进行分析，按规定要求，按照PE投资报告路线及时提交必要的报告； 根据我司在项目中的控制和影响程度，对涉及管理项目的重大决定等方面，项目经理应尽量掌握充分资料，提出操作意见； 协助项目提升股东价值； 执行部门主管或公司领导指令安排的其他工作。 2.3.项目经理的职权 在执行上述项目经理职责方面，项目经理享有充分的自主权，包括沟通信息、收集资料及提出建议等。涉及投资项目重大决策事项时，应形成报告，在小 组集体讨论通过的情况下报有关领导审批。
2.4.项目经理的素质要求 工作态度积极、富于团队精神； 学习能力强，能尽快熟悉、掌握工作岗位所要求的技能； 工作技能强，包括财务分析能力、资本市场知识、投资环境知识和综合管理能力等； 良好的沟通协调技能。 3.项目经理的工作内容 3.1.根据对相关项目的控制力和影响力，监控项目发展里程碑的落实情况，掌握重大 资本开支，把握资本市场契机，适时退出，以保证投资价值最大化为目标，提供重要信息、决策依据和建议； 3.2.统筹分析投资企业信息 投资企业信息内容（根据对项目的影响力和控制力尽量执行） ?财务信息：包括各月度的管理报表、季度/半年/年度财务报表、财务分析报告、季度/年度预算、审计报告、资产评估报告等； ?业务信息：与业务发展相关的资料，如业务发展策略、业务发展计划、资本开支计划、收购兼并计划、业务/投资/收购兼并进度报告等； ?项目信息：与项目有关的资料，包括可行性研究报告、市场调查报告、投资结构、重大业务合同文件等； ?人事变动：项目骨干人员尤其是高级管理层的人事任免、去留及产生的影响； ?公司事务信息：与投资企业业务存续活动相关的所有信息，包括营业执照、公司章程、股东会和董事会会议等材料； ?股东变更信息：投资企业股东名单和变更情况； ?行业及外部资料：包括行业分析报告、法规和政策、竞争对手分析和动态、技术变化情况等。 企业和行业信息收集 ?项目经理应经常性地与投资企业保持联系，通过实地调查和拜访、电话联系、书面报告、会议、或经由公司其他职能部门等多种途径，获得投资企业的 信息；
安徽省固定资产投资项目信息管理系统方案（征求意见稿） 全省“861”行动计划 暨投资工作会议材料 安徽省固定资产投资项目 信息管理系统方案 （征求意见稿） 安徽省发展和改革委员会 安徽省经济信息中心 2008年2月 一、系统建设的目的和意义 我省正处在工业化和城镇化快速推进时期，投资作为拉动经济增长的三驾马车之一，对我省经济增长的贡献起到了主要作用。项目是投资的载体和具体
表现形式，是经济增长的根本保证。为进一步加强建设项目管理，切实提高省市县三级政府部门项目管理水平，实现从项目的谋划、储备到项目的竣工投入运营的全过程管理和建设项目管理的科学化、规范化、信息化，以利于对投资运行情况的分析和投资结构的调整，继续保持固定资产投资的持续快速增长势头，从而促进全省经济和社会的又好又快发展，特建立安徽省固定资产投资项目信息管理系统（以下简称“信息管理系统”）。 二、系统建设内容 （一）组织框架 按项目属地管理和行政职能分工管理相结合的原则，信息管理系统分三级：1、一级项目库。包括县（市、区）项目库、市直有关部门项目库、国家级开发区项目库。 2、二级项目库。包括市级发改委项目库、省直有关部门项目库、重点企业项目库。 3、三级项目库。包括省发改委有关职能处室项目库、“861”项目库、中央财政资金项目库、省财政资金项目库。 组织框架示意图如下： 安徽省固定资产投资项目总库 一级项目库二级项目库三级项目库 省发改委 有关处室
项目库总 项 目 库 县（市、区） 项目库市级发改委 项目库“861” 项目库 市直有关部门 项目库→省直有关部门 项目库→→中央财政资金项目库 国家级开发区 项目库重点企业 项目库省财政资金 项目库 在建成三级项目信息管理系统的基础上，建成安徽省固定资产投资项目总库，项目总库包括十三个业务项目子库，分别为政府参与投资项目库、工业
房地产信托股权投资项目管理操作指引 第一章总则 第一条为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分 离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托 资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房地产开发的信托业务。 第三条房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。 第四条现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。 后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行 分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。 第五条公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目 公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位时间不得超过半年。 第六条监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股 权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行全部支付义务之日止。 第七条项目公司是指房地产信托股权投资项目托资金投向的公 司。 第八条公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据 本办法进行。
第二章管理 第九条公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理 部门。 第十条项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮 换。管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。第三章罚则 第十一条信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经 理考核制度的规定对信托经理进行考评。 第十二条业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算 的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。 第十三条现场监管人员违反岗位职责，依据我司人力资源管理制度 的规定进行处罚。 第四章附则 第十四条本办法由公司总裁办公会扩大会议负责解释和修改。 第十五条本办法自颁布之日起施行。 附件一：项目管理操作细则 附件二：项目管理操作细则-信托经理职责篇、
单选题（共12道试题，共60分。）得分：55 1.（）分析是使用概率研究预测各种不确定因素和风险因素的发生对投资项目评价指标影响的一种定量分析方法 A. 盈亏平衡 B. 敏感性 C. 概率 D. 不确定性 正确答案：C满分：5分得分：5 2.对于文化教育项目的经济评估一般可采用（）分析法；而对项目中有些不宜用货币衡量和无形效果的评估，则可采用费用效果分析法。 A. 有无对比 B. 费用效益 C. 社会影响 D. 成本收益 正确答案：B满分：5分得分：5 3.联合承包大型国际公共项目成功的关键是（）。 A. 联合体协议 B. 正式联合协议 C. 标前协议 D. 联合协议 正确答案：A满分：5分得分：5 4.扩大指标估算法是用（）来进行拟建项目固定资产投资额估算的一种方法。 A. 原有同类项目 B. 拟建项目 C. 规划项目 D. 正在建设项目 正确答案：A满分：5分得分：5 5.制糖、榨油等项目属于（）。
A. 劳动力指向型 B. 资金指向型 C. 市场指向型 D. 原料指向型 正确答案：D满分：5分得分：5 6.典型调查法的基本特点是在调查时（）。 A. 对所有调查对象都不作有目的的选择 B. 选择具有典型特征的对象 C. 按照相等的距离选择调查对象 D. 按照某些特征分组后再选择 正确答案：B满分：5分得分：5 7.项目投资中不属于建设投资的是（）。 A. 建设期资本化利息 B. 固定资产投资 C. 无形资产投资 D. 流动资金投资 正确答案：D满分：5分得分：5 8.项目法人通过发行股票等筹集的资金属于（） A. 非法集资 B. 直接融资 C. 间接融资 D. 债务资金 正确答案：B满分：5分得分：0 9.销售收入资金率是指项目流动资金需要量与一定时期内的()的比率。 A. 流动负债 B. 利润额
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 1）信托资金 （4）信托收益及本金 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16期。 对（公司） 进入 期限/成本/金额 退出
图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 控股 控股 图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发
公共项目全过程投资控制的一些思考 摘要：投资的高低直接影响建设项目的技术经济性。投资控制贯穿于项目决策、设计、招标、施工到竣工结算整个过程。因此，只有进行全过程、全方位的管理，才能达到投资控制的目标。结合所参与的建设工程项目，提出了项目在决策、设计、实施各个阶段一些投资控制手段。 关键字：大型公共项目; 全过程; 投资控制; 思考 Abstract: the engineering supervision of project construction as an integral part of the business, how to at home and abroad in the competition, and get great progress, has become China's supervision enterprise of challenge. If there is no crisis, don't think about our business transformation in advance, development strategy and project management patterns of innovation, the future development of the supervision enterprises shall not imagine. Keyword: engineering supervision; Engineering project management; explore
中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：引言建设项目投资的有效控制是工程建设管理的重要组成部分，贯穿于工程建设的全过程。建设方在控制工程造价过程中始终起着主导作用，如何合理确定和控制工程造价，把工程项目预设的总体投资金额控制在限额内并随时纠正产生的偏差，以保证项目投资目标的实现，是建设方的目标和任务。 1 大型公共建筑项目的基本特点 建设规模大，技术难度高，设计创新，工期要求急，工程质量要求高，具有一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。大型公共建筑项目全面成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其管理必须是全过程、全方位的，进行全面成本管理与控制。 2 工程项目投资全过程控制原理工程项目投资控制是工程建设项目管理的重要组成部分，是指在工程建设项目的全过程（投资决策、设计、招投标、施工阶段）采取有效措施，把工程项目建设发生的全部费用控制在批准的限额内，并随时纠正发生的偏差，以保证 投资估算、设计概预算和竣工决算等管理目标的实现，达到合理使用人力、物力、财力，获得最大投资效益的目的。基于工程项目投资的特点和规律，工程项目投资的控制涉及到方方面面，其基本控制原理
XX创业投资有限公司 项目跟随投资管理制度 一、目的 为规范内部员工跟随投资行为，实现关键人员对公司投资项目的风险共担机制，根据创业投资业的通行做法制定本制度。 二、跟随投资的范围 本办法所指项目跟随投资包括对公司投资项目的以下几种跟随投资范围： 1、项目投资经理及其团队跟随投资； 2、内部其他与项目相关的员工主动自愿跟随投资； 3、公司董事会、执行委员会、其他相关机构成员主动自愿跟随投资； 4、非本公司员工项目推介人跟随投资，项目推介人投资额根据双方协商另定，原则上不占用员工跟随投资的额度。 三、跟随投资的原则 1、项目跟随投资是公司为员工提供之投资机会，且为个人独立做出之投资决策，以主动自愿为原则，风险自担，盈亏自负。 2、跟随投资款项全部由员工个人自筹资金支付。个人资金可在公司投资后一个月内到位。对于自愿投资的人员，如在规定期限内资金不能到位，视自动放弃投资机会。 3、公司将向跟随投资人员提供投资决策所必要的项目信息，跟投人员应对所有项目信息予以严格保密，如有因疏忽或故意造成项目信息泄露的，公司有权视情况取消其跟投资格；因泄露信息给公司项目投资带来损失的，公司有追溯其法律责任的权利。 4、跟随投资由公司代为持有股权，相关人员需与公司签订《委托投资协议》，并根据操作要求签订相应的法律文件及《保密协议》。 5、公司受托管理基金及联合管理基金跟随投资，需要遵守相关基金管理协议的有关约定。 四、跟随投资的比例 1、根据项目及投资额度，公司分配给内部的整体跟投额度原则上为项目总投资的 3-10%。 2、由公司提供的项目源，项目组成员选择自愿跟随投资。 3、项目经理自行开发的项目源，项目来源人及项目经理原则上必须跟随投资，跟随投资的最低限额为5万元，特殊情况另行协商。 五、跟随投资额度的分配 1、跟随投资额度在总额内由高到低分配依次为：项目核心团队、董事会成员、执委会成员、其他相关机构成员、其他项目相关成员。 2、在以上原则基础上，公司根据不同项目可跟随额度的不同比例及实际情况统筹分配相关人员的具体跟随投资额度。
浙江省企业投资项目备案管理信息系统 使 用 手 册 浙江省发展和改革委员会 浙江省经济信息中心 二○○七年十月
目录 第一节系统简介 (1) 第二节网络平台 (2) 第三节系统中使用的一些基本概念 (3) 一、与部门相关的概念 (3) 二、与人员相关的概念 (4) 三、与项目管理相关的概念 (4) 第四节项目备案与审核管理流程 (6) 一、项目备案与审核管理总流程 (6) 二、项目申报流程 (7) 三、项目备案流程 (8) 四、项目变更流程 (9) 五、项目延期流程 (10) 六、项目撤销流程 (11) 第五节系统的登录及已备案项目的查看 (12) 一、系统登陆 (12) 二、已备案项目的查看 (13) 第六节项目单位用户操作 (14) 一、用户注册与登录 (14) 二、项目备案流程 (15) 三、备案项目申报 (16) 四、备案项目管理 (19) 五、职能部门审核情况 (21) 六、修改注册资料 (22)
七、修改密码 (23) 八、退出 (23) 第七节主管部门用户操作 (24) 一、项目备案 (24) 二、项目管理 (31) 三、职能部门审核情况 (43) 四、项目汇总 (43) 五、项目统计 (44) 六、下属地区备案情况 (45) 七、本地政策法规 (45) 八、修改密码 (45) 九、退出 (46) 第八节相关职能部门操作 (47) 一、项目审核流程 (47) 二、未审核的项目 (49) 三、已审核的项目 (50) 四、修改密码 (50) 五、退出 (51) 附录：备案表填表说明 (51)
第一节系统简介 《浙江省企业投资项目备案管理信息系统》是根据《浙江省企业投资项目核准和备案暂行办法》（浙政办发〔2005〕73号）建立的一套为全省企业投资项目备案过程服务的电子化、网络化管理信息系统。 《浙江省企业投资项目备案管理信息系统》是基于现代网络技术和数据库技术实现的一个网上电子政务系统。本系统包含了项目备案、项目审核、项目综合管理、项目查询、项目统计分析等多种功能。它的应用实施有利于政府管理部门提高办事效率、及时了解和掌握企业投资信息，同时有利于改善企业投资环境、促进企业投资的健康发展。
房地产行业信托项目融资准入指引（试行） 房地产行业发展总则：在风险可控的基础上重点发展房地产项目。项目选择中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地的项目，坚决规避其他高风险项目。 重点支持政府保障性住房项目包括：经济适用房、限价房、公共租赁房、安置房等。 重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。 一、区域选择 1.核心城市及直辖市（北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等） 重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例的优势。 ●选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势的项目，以降 低项目因售价下降带来的还款压力。 ●地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格的合理比例之内，最高不 得超过50%。 ●对价格出现明显背离的区域应审慎进入。 2.经济较发达的省份 经济较发达区域暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区的相关省份。对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。在中型城市的选择上，应优先考虑房产市场存在一定后续发展空间的城市。 ●中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市 场后续发展空间等因素。 ●考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合 理管理能力承受范围之内。（2-3小时车程）（如超出其管理半径，应在 项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题） 3.其他省份 包括中西部、西北部等其他省份。对此区域应优先考虑房产项目的流通性和价格需求弹性等因素。 ●主要选择位于核心商务区或核心居住区的项目。 ●主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例的住宅、商业混合项目。 （住宅比例不低于70%） ●项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。 4.重点关注地区 受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定的系统风险。对于此地区的项目选择应掌握以下标准: ●项目应具有明显的成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格的 40%） ●项目取得当地政府或银行较强的支持力度（资金、税收、拍卖土地等） ●项目或合作方对公司有重大战略合作意义 ●公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区 二、开发类型 （一）土地一级开发市场 ●原则上只参与政府或其储备机构为主体实施的施工融资项目。
上海财经大学《公共投资项目评估》模拟试题二 参考答案 一、填空题 1. 直接投资，实物资产，间接投资，金融资产 2. 国家，地方，社区 3.有形效益费用比，无形因素 4. 人类行为，货币值 5.回归模型，分类模型 二、单选题 CABCB CACBC 三、是非题 1.错 2.错 3.对 4.对 5.对 四、名词解释 1．项目是在规定的期限内、按预定目标完成的一系列单次性活动。 2．项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。 3．直接费用是指项目使用投入物所产生的并在项目范围内用影子价格计算的经济费用。 4．一般认为城市基础设施有广义和狭义之分。狭义是指供电、供水、供气、交通运输和邮电通讯等设施。广义的基础设施除上述外，还包括文化、教育、科学、卫生等设施和部门。城市基础设施是整个国民经济基础设施在城市地域的集结和延伸，其服务对象是城市的生产和生活。 5. 生活质量的含义不仅意味着社会向人们提供生话的舒适、安逸和享受，而且意味着社会所创造的一种稳定的、和谐的国内环境和政治环境，意味着使人们在精神上建立新的价值标准。 五、简答题 1．公共产品项目的特征： （1）项目的公共性。公共投资项目为整个社会的运行提供物质基础条件，是生活和生产均需共同使用的独立的部门和领域，其产出或服务一般是准公共产品或公共产品，是为整个社会或一地区以及局部区域提供社会化服务的。 （2）效益的外部性。绝大多数公共投资项目的主要效益经常表现为服务对象的效益提高，即主要体现在间接效益和社会效益上，其中包括因为建设了此项目而避免的损失。
（3）项目运转的系统性和协调性。公共投资项目系统内部诸因素以及系统同外界环境之间必须协调一致，按一定的程序及阶段进行，项目才能保持良好状态。 （4）项目评价的复杂性。公共投资项目效益的外部性，更多地体现为提供社会效益和间接效益上，有时很难准确计量，且无法用货币单位或实物单位进行定量估算，这就给项目费用与效益的识别带来困难性，也给项目评价带来复杂性和困难性。 2．投资项目社会评价的特点与作用有： （1）公共投资项目社会评价主要有以下特点：其一，重在人文分析；其二，宏观性和长期性；其三，评价目标的多样性和复杂性；其四，评价指标和评价标准的差异性；其五，难量化。 （2）投资项目社会评价的作用：其一，有利于国家经济与社会发展目标的顺利实现；其二，有利于项目与所在地区利益协调一致，减少社会矛盾和纠纷，防止可能产生不利的社会影响和后果，促进社会稳定；其三，有利于避免或减少项目建设和运营的社会风险，提高投资效益；其四，有利于降低项目对社会的不利影响、保持社会的稳定；其五，有利于全面分析研究项目、提高项目决策及管理水平；其六，有利于贯彻执行可持续发展战略、促进人类社会的发展 3．费用效益分析的原则主要包括项目所产生的结果须具有有用性、项目结果的最经济性、项目费用效益比率最大化、项目方案经济效果的最有效性。 4．水利水电工程项目一般具有建设投资额巨大、项目的建设周期长、项目功能的综合性和多样性、易受项目区域内的水文气象等自然环境和经济与社会条件的影响、项目建设具有地域性和风险性、项目的主体工程具有永久性等特点。 5．文化教育项目评估具有评估效益的宏观性、评估目标的政策性、评估内容的复杂性、评估方法的多样性等特点。 六、论述题 1．提示：项目的社会评价难度大、要求高，并且需要一定的资金和时间投入，因此也不是任何项目都有必要进行社会评价。一般而言，主要是针对对当地居民受益较大的社会公益性项目、对人民生活影响较大的基础性项目、容易引起社会动荡的项目和国家地区的大中型骨干项目和扶贫项目进行评价。例如水利灌溉项目、移民和非自愿移民项目、畜牧项目、渔业项目、林业项目，以及大型的能源、交通、工业项目。
股权投资基金管理有限公司项目管理办法 第一章总则 第一条为保证公司业务工作的质量、效率,防范业务风险,根据《公司法》及相关法律法规的规定,同时结合本公司的《公司章程》及投资原则,制定本办法。 第二条公司业务开展实施项目经理负责制,项目经理原则上按照公司所接触项目的行业进行分类。 第三条公司项目实行三级审查、审批制度。即:项目经理审查(初审),投资总监审查(复审),行业专家组意见及投资决策委员会审批(决策)。 投资决策委员会是公司拟投项目的决策机构。 第四条公司项目经考察后,可分淘汰、跟踪、上报三类。项目审查阶段,由项目经理根据各审查人意见进行分类,并报投资总监批示;项目投资与否由投资决策委员会决定。 第五条项目负责人及相关人员须承担保密责任,严格保守公司及项目相关资料的秘密;若因其个人原因造成公司损失的,应承担相应的赔偿责任。 第二章项目操作细则 第六条项目初审 项目经理接到企业基本材料后,应在之后的10个工作日内,通过收集、分析企业所处行业的现状、国家产业政策、行业发展趋势或与企业及相关单位访谈了解企
业的基本状况,并得出初步结论;之后,项目经理填写项目初审表,报投资总监审查,投资总监提出复审意见。 第七条项目复审 一、项目初审表经投资总监批示后,对准予立项的项目,项目经理应根据项目的性质及行业特性,组建项目小组,撰写项目工作计划。对不予立项的项目,项目经理应将相关材料等整理归档。 二、对于投资类项目,项目小组应按照公司投资要求,对项目公司展开尽职调查,详细了解、掌握项目公司及其所在行业的基本情况;同时,在尽职调查过程中,项目经理认为存在投资可能性时,须与对方就一些必要的投资条款(投资 价格、投资方式等)进行沟通,并达成初步协定。 三、尽职调查一般控制在4-6周内完成,特殊项目视情况而定。尽职调查完成后,项目经理根据尽职调查的内容,撰写尽职调查报告,并后附尽职调查工作底稿,由项目经理报公司投资总监复审。 四、经复审后,适合投资的项目,由项目经理撰写项目投资建议书,不适合投资的项目,项目经理根据复审意见将相关资料整理归档。 第八条投资决策委员会决策 一、项目经理须将投资建议书及必要的相关资料交行业专家进行咨询,行业专家出具《投资项目专家咨询意见书》。 二、项目经理需在投资决策委员会召开前一周,将《投资建议书》、《专家咨询意见书》交予公司投资决策委员会委员。
信托业与房地产的合作模式初探（下） ■文：方正商学院李明旭宋兵 继调整银信合作模式、实施信托公司净资本管理等措施之后，监管部门继续着规范房地产信托合作业务的步伐。 近日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。《通知》重申信托公司发放贷款的房地产开发项目要“四证”齐全、开发商要具备二级资质且项目资本金比例满足要求等条件。另有媒体报道称，监管层要求“对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资四证不全的房地产公司，将被禁止。”这些措施对于目前财务状况较为窘迫的房地产企业来讲，无疑又是一个坏消息。 在《信托业与房地产的合作模式初探（上）》（发表于本刊2010年第9期）中，笔者简要介绍了房地产信托贷款融资、信托股权融资以及房地产信托投资基金（REITs）三种类型的房地产信托工具。因篇幅所限，本文将简要梳理房地产信托PE、信托租赁与买入返售的运作模式，并介绍受同一实际控制人控制的房地产企业与信托公司之间的业务合作所涉及的关联交易等问题，以期抛砖引玉、启发思路。 一、房地产信托PE（私人股权投资信托业务） （一）基本特性 2008年6月，银监会发布《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》，信托公司开展私人股权投资信托（PE）业务有了规范文件。《指引》明确规定，私人股权投资信托，是指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。 图1：房地产信托PE的基本运作模式
（二）产品特点 （1）募集对象：投资信托PE产品的多是高端投资者，集中于资金雄厚、理财要求较强、有一定财经知识的人群。 （2）收费与分成：《指引》规定，信托公司管理PE信托，可收取管理费和业绩报酬，此外不得收取任何其他费用；并且规定，业绩报酬仅在信托计划终止且实现盈利时提取。（3）股东权利的行使：信托公司应当通过有效行使股东权利，推进信托计划项下被投资企业治理结构的完善，提高业务体系、企业管理能力，提升企业价值。 （4）收益及退出渠道：信托PE收益的主要来源包括：所投资股权的买卖差价、所投资股权的红利、新股、一二级市场的买卖差价等。在退出渠道的设计上，信托公司在管理私人股权投资信托计划时，可以通过股权上市、协议转让、被投资企业回购、股权分配等方式，实现投资退出。 （5）以固有资金进行投资的限制：1、以固有资金参与私人股权投资信托计划的，应当遵守信托公司净资本管理的有关规定，且在信托存续期间不转让受益权，也不得直接或间接以该受益权为标的进行融资。2、信托公司以固有资金参与设立私人股权投资信托的，所占份额不得超过该信托计划财产的20%；用于设立私人股权投资信托的固有资金不得超过信托公司净资产的20%。 下面，我们以中原理财聚富资本1期股权投资集合资金信托计划为例，来说明集合信托型PE理财产品较为典型的运作模式： 表1：中原理财-聚富资本1期股权投资集合资金信托计划
兰州大学首届MPA班 《公共项目管理》作业 学生：邱进新 二〇〇七年一月
政府投资项目管理中存在的主要问题及其对策建议 政府投资项目管理目前对于我国的经济发展有着重要意义，它的管理水平的高低直接决定着项目的成功，也就决定着投资的效益，所以要对政府投资项目进行进一步的管理和监控。 一、政府投资项目管理存在的主要问题 目前我国政府投资项目存在的主要问题是“投建管用综合症”，即政府管理、投资主体、建设单位、使用单位含混不清，造成“管理交叉”与“管理真空”并存，缺乏从决策论证、建设实施、资金拨付、后期评估的全过程管理，由此产生一系列的问题。 1、决策机制不完善。目前我国政府投资项目决策方式主要是，个别领导说了算，善于争取多要点，形象工程突破程序加紧干，资金不足普撒胡椒面。这样的决策方式，缺乏综合、长远和战略的规划考虑，难以做到正确把握投资机会、全面进行项目比选、科学论证可行方案，造成投资重点不突出，综合效益难显现。 2、投资主体缺位，管理主体模糊。一般的竞争性领域的投资项目，其投资主体十分明确，而政府投资项目由于其资金来源姓“公”，其投资主体看似明确，实质上是投资主体缺位。而在政府投资项目的管理上又表现为“各自为政，多头管理”，“各负其责”又“不知谁最后负责”，实质上是管理主体模糊。 3、管之过多与失之过宽并存。政府投资项目与非政府投资项目有很大的差异，其中最核心的是，非政府投资项目由于其资金来源为社会自有资金，具有内在的投资决策和风险约束机制；而政府投资项目由于其资金来源为财政或公共性资金，容易出现争要积极、投资无度等现象，这决定了对政府投资项目的管理方式不仅是外部监管，同时要建立内在的投资决策和风险约束机制。而目前我国政府投资项目与非政府投资项目的管理方式类同。它限制了一般企业性投资主体的投资自主权和积极性，弱化了政府投资项目的规范运作和监管力度。造成了对企业等民间投资为主体的经济性、竞争性项目“管之过多”，而对政府投资项目又“失之过宽”。 4、监管不力导致投资失控甚至腐败。由于绝大多数政府投资项目属于无收益或非盈利的公益性项目，没有增殖保值、还本付息的压力，各方参与者似乎都希望投资额越大越好，多多益善，因此极易导致投资虚增，总额失控。决策部门以完成投资量为政绩，项目设计部门以投资额的比例计取设计费，施工单位以虚增的投资额谋取更大的利润，心术不正者更是大做钱权交易文章。各自为政、分散管理的模式，极易造成决策失误或监督失效，形成投资“黑洞”并滋生腐败现象。 5、工程质量难保证，资源投入浪费多。政府投资项目种类繁多，具有很强
1. 某企业2003年经营不善，亏损300万元，2004年经营好转，税前利润为2000万元，所得税率为33%，则该企业2004年应纳所得税为（）元。 A. 231万 B. 561万 C. 600万 D. 660万 满分：5 分 2. 工程类公共项目的总投资包括建设投资和（）。 A. 流动资产 B. 流动资金 C. 流动负债 D. 固定资产 满分：5 分 3. 在确定公共项目选择模式时，最重要的标准是：（）。 A. 实用 B. 费用 C. 功能 D. 使用简便 满分：5 分 4. 公共投资项目采购的基本方式是() A. 个人采购
B. 非招标采购 C. 集中采购 D. 招标采购 满分：5 分 5. 单因素敏感分析的步骤不包括（） A. 选择需要分析的不确定因素 B. 确定分析目标 C. 设定分析的标准 D. 比较分析结果,确定采取的措施 满分：5 分 6. 国内资金来源包括（) A. 外国政府贷款 B. 出口信贷 C. 发行债券 D. 外国银行贷款 满分：5 分 7. 公共投资项目主要提供的是公共产品，涉及到社会公共利益，更多地是形成并追求一种宏观上的效益。其中不包括：（） A. 国民经济效益 B. 成本效益 C. 环境效益 D. 社会效益
满分：5 分 8. 项目方案的()越低,其方案的风险性越小。 A. 概率 B. 随机变量 C. 期望值 D. 标准偏差 满分：5 分 9. 对公共项目来说“临时”的意思是：（）。 A. 每个项目都有确定的开始和结束点 B. 项目未来完成时间未定 C. 项目随时可以取消 D. 项目的工期短 满分：5 分 10. 工程项目的财务分析是从（）角度对项目进行的经济效益的分析与评价 A. 整个社会 B. 企业自身 C. 企业所在的行业 D. 国民经济 满分：5 分 11. 按照工程量清单和单价表为计算报价的依据的合同称为（）。 A. 成本加酬金合同