海外房地产基金中国策完善内地地产布局
2004-10-26《新财富》
内地房地产公司融资渠道有限，银行贷款又受到新的政策约束，这为海外房地产基金提供了更多进入的机会。虽然目前对外资基金运作还存在很大限制，但近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的房地产基金接连“试水”，正逐步完善着自己的内地地产布局。
国际房地产服务公司仲量联行中国区执行董事、上海办事处董事总经理郝思建(Hollis Guy)透露：仅2003年，就有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20%投向了房地产领域。在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右，摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。从这一数字，可以“管中窥豹”地看出海外地产基金进军中国市场的迫切。
海外地产基金多以三种方式进入内地
目前，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。
开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海，有成功经验后再选择广州、深圳，接着进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州等。
近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的海外地产基金，如：荷兰国际房地
产、摩根士丹利、嘉德置地和基强联行等，在不断“试水”内地房地产市场的同时，其中国布局的羽翼也日趋丰满。
ING : 整合在华基金向控股发展
中国业务负责人: 胡旭成
与麦格理银行和英国施罗德亚洲物业集团(Schroders Asian Properties)的合资企业—第一中国房地产发展集团(First China Property Group，简称FCPG；详见《新财富》2003年1月号《中国房地产市场海外资本的玩法》)相比，欧洲金融控股集团荷兰国际集团(ING)旗下房地产投资与开发公司ING Real Estate在华的投资规模更大，表现也非常出色。
亚洲战略首选中国
荷兰国际房地产目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31只基金，资产额近400亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理与融资等。荷兰国际房地产通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。
1996年，荷兰国际房地产在北京成立其亚洲地区的第一个代表处，1997年，该公司与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业，在望京新城开发了5万平方米的普通商品住宅“信荷城”；在该项目2402万美元的总投资中，ING
占50%。
1998年，荷兰国际房地产进入上海市场：在闵行区投资开发了“上海网球俱乐部和公寓”，第一期收益良好，目前二期项目正在开发之中。
“ING北京基金”转向房地产
其实早在1994年5月，ING就已进入中国，与北京首创集团等合作发起了“ING北京基金”(1062.HK)，为首创集资5.4亿港元，用于基础设施建设投资。但随着北京远东仪表厂、顺义肉联厂、深圳光大木材厂与亚太寻呼等一系列国有企业投资项目的失利，2000年底，ING开始反思在中国的投资策略。经过反复论证，房地产业成为几乎惟一可行的投资方向，“只有房地产最适合外资基金，因为其最容易套现，最容易退出，而且这个行业很需要新的融资途径。”
目前，“ING北京基金”已经将主要投资业务全部集中在房地产领域，在北京投资了三大地产项目：太平洋新城(位于朝阳区酒仙桥地区大型住宅社区，包括24万平方米的住宅和10万平方米的商用楼)、“第三置业”公寓及办公楼与另一处规划中的大型住宅项目。
2002年9月，ING与首创集团合资在百慕大注册成立的“中国房地产开发基金”(基金规模超过2亿美元，主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构)，又成为首家进入北京的海外地产基金。
荷兰国际房地产整合ING在华项目
尽管自2003年中起，房地产市场被政府列入宏观调控的重点领域，ING并未因此放慢业务拓展的步伐。2004年伊始，荷兰国际房地产借助收购同为ING 旗下的霸菱直接投资(Baring Capital Partners)的部分中国业务，接手了“ING北京基金”及“中国房地产开发基金”，从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6亿美元。除了北京和上海的住宅开发，该公司还因此获得一个与苏州科技园区、苏州工业园区相关的发展项目。至此，ING以荷兰国际房地产在中国集中扩展地产业务的布局已趋于完成。
2004年4月，荷兰国际房地产宣布以每股18欧元的价格收购了总部位于荷兰的罗丹克亚洲(Rodamco Asia N.V.)所有已发行流通股，最终持股比例达95.3%。通过此项交易，ING拥有了罗丹克亚洲在北京和上海的收租型房产项目—香江花园别墅区枫叶园60%的股份和盛捷高级服务公寓100%的股权。
投资战略由参股向控股发展
2004年6月，“中国房地产开发基金”宣布，该基金在北京的首个控股项目即将入市：其持股比例达80%的“丽都水岸”正式进入市场。由此，ING在中国地产市场的策略向纵深发展，由过去的参股变为控股，并直接开发、管理。
ING全球执行董事会成员、亚太区主席金文洛(Rinnooy Kan)表示，该公司已和上海复地集团(2337.HK)签约，共同投资兴建ING在上海的第一个商品房住宅项目—位于松江新城的“复地香堤苑”，如果这个楼盘开发成功，ING肯定将追加在上海的房地产市场的开发投入。
事实上，在荷兰国际集团看来，从2003年起中国出台的一系列信贷紧缩政策，包括“121文件”、对开发商自有资金比例的提高，甚至对个人购房贷款设置的更多门槛，为已“试水”多年的海外地产基金创造了更多逢低介入的良机。
摩根士丹利: 专注高档物业
中国业务负责人: 盖迪(Tim Grady)
在全球性投资银行中，摩根士丹利的中国业务最为完备，在房地产市场的投资也最为活跃：其下属的亚洲机会基金(The Asia Opportunity Fund)拥有25亿美元的自有资本，通过借贷，该公司还将具有100亿美元的购买力。
青睐上海高档住宅
与摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠认为上海楼市存在明显泡沫的观点不同，摩根士丹利物业投资部门对于上海高档住宅市场非常看好：2003年7月，摩根士丹利房地产基金(MSREF)与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，该项目共有90套住宅、106套服务式公寓与5000平方米的商铺面积，总投资预计达9000万美元；2004年1月，摩根士丹利在推动上海最大的民营房
地产开发企业—复地(集团)股份公司在港招股集资额15亿港元的同时，MSREF 还与“复地”合作投资金额约为5000万美元的“复地雅园”(项目共有约500套住宅，分为两期建设)。
2004年4月，MSREF又与天津最大房地产开发商—顺驰中国控股，签订战略合作投资意向书，在天津共同进行房地产开发投资。摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事盖迪表示，这次的合作将有助该基金捕捉天津市场的商机。在合作方式上，双方将在天津成立专业项目公司共同投资合作，其中顺驰将负责项目投资可行性研究、招标规划设计方案、项目开发建设及销售等工作，而MSREF则提供融资服务。
收购国有银行不良资产
2004年6月，摩根士丹利房地产基金IV宣布与上海盛融投资有限公司(上海市政府于2003年成立的综合性投资公司，专注于国有资产的重组改革)成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包，帐面总值28.5亿元。据悉，摩根此次购买的资产大多为华中和华南地区的商业地产，其中部分为在建工程，需要后续资金投入。
嘉德置地: 开发与投资并重
中国业务负责人: 林明彦
与欧美金融机构背景的荷兰国际房地产、摩根士丹利相比，来自新加坡的东南亚最大上市地产集团嘉德置地(CapitaLand，由百腾置地和新加坡发展置地合并组建，从事住宅及商业房地产开发和物业基金管理业务)在内地房地产开发与投资领域的表现毫不逊色。
“凯德”八成投资在上海
自1994年进入中国市场以来，嘉德置地旗下凯德置地中国控股在内地的投
资规模已达120亿元人民币，内地已成为该集团最大的海外市场(投资额占集团总资产的7%)。
凯德置地目前80%的在华投资都在上海，是上海三大外资房地产公司之一，至今已完成的住宅超过6000个单位，正处于规划和兴建中的有6000个单位，该公司还另外兴建有30万平方米的商业楼面。
凯德置地开发的住宅项目包括：菊园一期、菊园二期“江临天下”、菊园三期“汇豪天下”、曼克顿豪庭、莱诗邸和天山河畔花园；商用项目有：来福士广场、百腾大厦和卢湾办公楼项目。
除上海之外，凯德置地还在厦门开发了商用项目汇腾大厦，在北京开发中高档住宅项目“上元”。“上元”位于北京奥林匹克公园和国家森林公园附近(与即将在2005年通车的北京地铁5号线站相连接)，这是凯德置地在北京发展的第一个服务式公寓。项目总投资约20亿元，预计2007年年中竣工，1700个单位将为该公司带来至少10亿元的营业额收入。
“中国住宅发展基金”关注京沪穗市场
在进行房地产开发的同时，凯德置地2003年出资1－2亿美元成立“中国住宅发展基金”，其规模远超过新加坡政府投资公司下属地产基金(GIC)的在华投资(GIC计划斥资4200万美元，在浦东陆家嘴兴建办公楼综合物业)。该基金关注价位在5000-20000元/平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。
凯德置地“中国住宅发展基金”目前的投资项目包括：北京“上元”20%的股份、上海“天山河畔花园”14.55%的股权及上海奥顺置业公司20%的权益。
2004年3月，嘉德置地通过间接独资子公司凯德置地(中国)投资(CCIC)和凯德置地“中国住宅发展基金”(集团间接持有33.6%股权)，以4000万元收购上海奥顺置业公司。CCIC和“中国住宅发展基金”分别持有该公司80%和20%股权。嘉德置地计划在获得的15.31万平方米的住宅地上兴建约500间联体别墅。
2004年6月，凯德置地又以1.29亿元买下北京朝阳区一幅能够兴建230套有地住宅的地块。该公司计划在未来3年内兴建包括公寓、联体别墅、半独立和独立式洋房等多种物业。
2004年7月，嘉德置地进军广州市场，耗资1890万港元买下天河区的一幅住宅地段，计划在未来3年内建造约600套住宅。该地块由凯德置地和嘉德中国住宅房产基金，以80%和20%的股权比例投资购入。
未来看好中高档市场高素质新项目
进入内地市场10年来，凯德置地的在华投资取得了巨大收益，据该公司执行总裁林明彦透露：“凯德置地2003年中国市场的税前收益占嘉德置地总收益的31%，较2002年的12%增加了19个百分点。”
虽然中国最近实施了降温措施来冷却过热的经济，但林明彦相信，政府对房地产业开展宏观调控的目的“在于打压投机”，限制价格的飞速上涨；北京住宅房产市场仍有很强劲的需求。“我们看到当地的需求强劲，这是由强劲的经济增长、日益提高的负担能力，以及膨胀的人口所带动的。人们的购房兴趣浓厚，特别是专门瞄准中高档市场的高素质新项目。”
基强联行: 充当外资基金进入的桥梁
业务负责人: 陈基强
基强联行由其董事总经理陈基强于2002年4月联手英资Richmate Investment Group投资1000万港元创建，主要为香港、新加坡和东南亚等地商人为主的私人客户及欧美机构投资者提供涵盖项目资金管理、投资中介、并购、投资研究与顾问等在内的“房地产投资银行服务”。此前，陈基强曾先后担任戴德梁行集团董事与泛城(中国)综合住宅服务(戴德梁行下属内销商品住宅业务部门)副董事总经理等职。
房地产交易额两年超过30亿元
基强联行总部设在上海，在北京、香港、台湾、新加坡等地均设有分支机构或联营公司。除了开拓内地房地产中介业务以外，基强联行成立了一笔国内房地产投资基金，为海内外富商进行投资及管理。开业至今，该公司已完成房地产交易额逾30亿元人民币，向包括“莱兴广场”、“园林天下”等项目提供重新包装、投资中介及项目发展等服务。
2003年，基强联行又与香港地产投资商安泰发展有限公司、上海发展商致远创业共同在英国注册了投资公司Millennium Partners，结合国际融资能力、本地开发经验与基金管理等三方优势，全力谋划内地地产市场。其中，安泰发展通过国际融资市场，参与的北京投资项目有：大西洋新城、碧翠台、景园大厦；上海的项目包括太平桥新天地、思南路老洋房保留、开发小区等。致远创业投资开发的项目有致远大厦办公楼、樱园别墅区、新世界H栋、凤凰城大型住宅小区等楼盘。
海外房地产基金内地运作限制多
目前内地房地产市场对外资基金的运作还存在很大的限制，因此外资地产基金在内地市场的发展仍处于试探阶段—尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。
相关政策存在较多不确定性
第一中国房地产发展集团首席投资官姚蔚坦言，外资房地产基金要进入中国，必须在国内先有投资项目，然后才能通过外资委引进相应的资金，而国际通行的做法是，基金可以在其他国家任意存放，也就是说可以在没有项目的情况下让基金自由地流动，而在中国目前还无法实现。
雷曼兄弟日本房地产基金副总裁John Lien认为，现阶段要在中国开展基金业务和房地产证券化业务，国内的产业政策连续性、外汇管理体制、税收政策等
各方面还存在着相当多的不确定因素与市场风险。据悉，该基金已在亚洲投资了约20亿美元的房地产项目，主要投向日本、韩国与泰国，在中国的投资也已开始。
对于这一点，仲量联行中国区执行董事郝思建持大致相同的看法：“境外基金需要寻找有一定开发规模的本地发展商合作，他们最关心的是税务政策问题，但是现在这些还不是很透明和清晰；还有就是土地的批租使用年限问题，由于土地在使用年限上有限制，许多境外的投资者对此并不适应；此外，与本地合作伙伴建立相互信任的关系需要很长时间的磨合。”
长期项目未来两三年内难成主流
目前，海外地产基金在华合作伙伴一般只选择当地最有实力和发展潜力的公司，并倾向于大型国有企业、中型民营企业与上市公司。第一中国房地产发展集团CEO理查德·戴维(Richard David)如此概括海外开发投资基金与国内公司合作的典型结构：海外的投资载体进入中国，一般会带来75－95%的资金，合作伙伴即当地公司以各种方式出资5－25%共同成立项目公司，然后一起开发地块。
郝思建认为，由于境外资金选择这些项目一般会长期持有，但就现在看来，这种情况未来两三年内还难以成为主流，障碍也主要集中在土地使用年限上，境外投资者的做法与国内地产租赁市场的一般运行规律存在很大差异：内地市场的租约一般为2－3年，而境外的租约一般在9－15年；同时，由于内地的物业投资回报率并不比海外的其他市场高出许多，因此风险与回报还不成正比。
基强联行董事总经理陈基强预计，随着中国房地产业的日益规范化，加上“121号文件”等新出现的金融条例都让多元化融资成为必然，未来几年，会有更多的机会让海外基金参与内地房地产市场。
国外房地产投资信托基金发展经验 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，可以采取投资公司、信托计划、投资基金等形式，将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以分红形式分配给股东。REITs 的概念最初于1960年在美国出现。目前美国是全球最大的市场，迄今已有300多家REITs，市值达三千多亿美元。目前美国房地产投资基金已经在房地产金融体系中占有十分重要的地位，并且作为“具有流动性的房地产”，房地产投资基金对美国整个经济体系产生了深远的影响。 自2000 年起，REITs 在亚洲有了突破性的发展。新加坡货币管理局在1999年5 月颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法》对上市REITs作出相关规定，到2003年底已有2个REITs在新加坡交易所上市。日本在2000年11月修改了投资信托法，修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。2001年3月东京证券交易所建立了REITs 上市系统。2001 年11 月2 家REITs在东京证券交易所上市。到2003 年底，已有6 家REITs 在东京证券交易所上市。韩国在2001 年7 月颁布了《房地产投资公司法》，为REITs 发展提供相关的法律制度。随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了REITs上市的相关条例，现已有4 家REITs 在韩国交易所上市。2003 年7 月30 日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs 的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。 近年来欧洲、南美洲的一些国家都针对REITs 制定专门的立法，推进REITs 的发展。荷兰于80 年代将REITs 引入其市场后，欧洲市场也开始认识并发展REITs 产品，比利时在1995 年推出其REITs 产品。 澳大利亚在70 年代引入REITs 的概念，其产品被称为上市地产基金，目前有46 家上市地产基金，总资产超过450 亿澳元。
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
国外房地产投资信托发展的经验与启示(一) 摘要]房地产投资信托在拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场及促进社会发展等方面发挥着重要作用。房地产投资信托的健康发展涉及其发行、上市交易和所投资物业的运营和管理等诸多方面，应在汲取国外房地产投资信托发展的成功经验的基础上，从法律制度完善、机构投资者参与及自身不断创新的专业队伍培养等方面入手，开创中国房地产投资信托的新局面。 关键词]房地产投资信托；REIT；启示 房地产商品既是消费品，也是资本品，能够产生可观现金收益的这一特性，使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时，房地产价值的昂贵又使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作及相关业务又具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资信托(REIT，RealEstateInvest-mentTrusts)，并不断趋于完善。 房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业
银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。
我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
国外房地产开发模式一览（转贴） 现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。 目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。 香港模式 “一条龙”式垄断游戏 由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点： 地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。 项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。 获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。 融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。 期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。 美国模式 敛聚暴利门都没有 通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。
关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧 本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。 一、房地产投资基金简介 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。 在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。 在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。 在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。 二、房地产投资基金发展情况 自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。 在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。
海外房地产基金投资特点及趋势 2007-11-12 14:45:00 来源：《中国房地信息》2007年第10期作者：佚名 近年来，国际房地产基金纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加大在华投资规模。国家统计局数据显示，2006年海外资金投资中国房地产资金规模达到8Z.3亿美元，比2005年增长51.9%，这一趋势2007年仍在继续。 一、海外房地产基金在华发展三阶段 回顾海外房地产基金在中国的发展，可分为三个阶段。 第一阶段：上世纪90年代中期至2002年底，房地产投资基金观望阶段。此阶段海外房地产基金表现出对中国市场的浓厚兴趣，但大多数海外基金缺乏中国市场经验，对市场保持观望，数年内海外房地产基金投资项目仅9例。 第二阶段：2003年初至2004年底，房地产投资基金试水阶段。随着2003年上海房价快速上涨，海外基金在中国的投资迅速扩大，不少项目纷纷启动，每年项目都达到10个以上，部分项目获得了可观的盈利，使海外房地产基金对中国房地产市场信心倍增。 第三阶段：Z005年至今，房地产投资基金迅速发展阶段。虽然房价调控政策不断出台，海外基金仍旧通过各种投资模式如合作开发、股权收购等，参与营运优质房地产项目，每年启动项目达20余个，仅2007年上半年投资项目已有10余个，其投资资金规模、投资范围等都迅速扩大，并且该趋势可能进一步延续。 二、海外房地产基金在华投资特点及趋势 1.投资模式 海外房地产基金成立的目的都比较明确，投资方式与投资对象都有清楚的界定，而且范围较窄，在国内投资模式主要如下： 收购房地产物业或不良资产。收购房地产物业的，一般长期持有房地产物业的租金收益并享有物业增值收益，不参加前期开发过程。收购房
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限 合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展 投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 一、美国房地产投资基金的发展
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。 开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
海外房地产基金中国策完善内地地产布局 2004-10-26《新财富》 内地房地产公司融资渠道有限，银行贷款又受到新的政策约束，这为海外房地产基金提供了更多进入的机会。虽然目前对外资基金运作还存在很大限制，但近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的房地产基金接连“试水”，正逐步完善着自己的内地地产布局。 国际房地产服务公司仲量联行中国区执行董事、上海办事处董事总经理郝思建(Hollis Guy)透露：仅2003年，就有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20%投向了房地产领域。在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右，摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。从这一数字，可以“管中窥豹”地看出海外地产基金进军中国市场的迫切。 海外地产基金多以三种方式进入内地 目前，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。 开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海，有成功经验后再选择广州、深圳，接着进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州等。 近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的海外地产基金，如：荷兰国际房地
房地产基金行业深度研究报告
本报告将深入研究房地产基金行业。我们尝试测算中国房地产基金行业的市场规模，指出两大核心能力是房地产基金公司在中国可以独立存在的理由，也是行业中优秀公司的核心竞争力。 房地产基金公司是什么？ 房地产基金公司，是提供不动产相关的资产管理服务的企业。房地产基金行业是资产管理行业的子行业，却也是和房地产行业紧密相关的一个产业。房地产基金公司业务包括协助投资人配置持有物业资产证券化份额、对接房地产开发企业的债权融资和股权融资需要等。 表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 2016年排名2015年排名公司总部 1 1 黑石集团纽约 2 3 孤星基金达拉斯 3 5 布鲁克菲尔德资产管理公 司 多伦多 4 4 普洛斯新加坡 5 2 喜达屋资本格林威治 6 6 铁狮门纽约 7 8 凯雷集团华盛顿特区 8 10 橡树资本管理有限公司洛杉矶 9 15 韦斯特布鲁克合伙纽约 10 12 Rockpoint集团达拉斯 11 13 KSL资本丹佛 12 11 锐盛投资纽约 13 23 Angelo Gordon公司纽约 14 14 领盛投资芝加哥 15 9 福特雷斯投资集团纽约 房地产基金公司的收入来源，主要是和资产管理规模（AUM）挂钩的管理费收入，和公司资产管理规模及业绩表现挂钩的超额业绩提成。如果轻资产的管理平台同时叠加了投资商身份（例如凯德，普洛斯等），则除了管理费、超额业绩提成之外，还有投资收益。 我国房地产基金行业发展前景十分广阔 我国的房地产基金行业才刚刚起步 我国的房地产基金行业起步晚，发展慢。房价的持续上涨使有开发和运营经验的团队大多投身于“自营”（即房地产开发）业务，不动产领域资产管理业务（即房地产基金）十分羸弱。而固定收益市场存在刚性兑付，房地产开发领域存在鸡犬升天的现象，也使得专业的风险评估定价能力暂时无用武之地，房地产基金行业无法得到独立发展。 尽管如此，我国还是涌现出一批房地产基金管理公司，其中有长期独立发展的企业，有作为开发商子公司的企业，还有作为专业化金融机构（例如券商）子公司的企业。
房地产投资基金运作模式 一、地产基金来源 国际房地产基金资金来源: 政府提供的资金有：财政优惠贷款（含财政拨款、财政贴息贷款）、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D（研发）资金； 私人资本：包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金； 美国地产基金资金来源居前三位的分别为：养老基金占38%，捐赠基金22%，银行与保险公司占18%； 德国地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占59%，企业占10%，养老基占9%； 日本地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占77%，证券公司占10%，其他占9%。 中国房地产 基金资金来源: 1. 民间私人持有资本； 2. 保险基金和养老基金； 3. 企业资金：国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司； 4. 外国投资者。 二、房地产投资基金组织体系 房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。
1. 基金持有人 基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 2. 基金组织 在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。 在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。 3. 基金管理人 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。 4. 基金托管人 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。 房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服务机构。
八大海外的房地产基金之中国投资篇发布时间：2006-12 DTZ投资研究部
丽丰与凯德置地合作穗住宅项目总投资14.4亿 2005年11月28日 丽丰控股(1125-HK)公布，向新加坡上市公司凯德置地集团(CapitaLand Ltd.)出售附属公司丽运50%权益连股东贷款约6,669万港元，股份作价约1.03亿元(人民币，下同)，贷款作价6934.9万元人民币。 丽运主要业务为持有中外合营土地产发展公司广州丽运权益；广州丽运注册资本1亿元，持有广州市白云区一幅29.7万平方米空地，拟建设为住宅屋苑；待向另一名内地股东
支付固定回报630万元后，丽运则享有合营全部溢利及负担一切其亏损。 由於丽运集团有即时融资需要，买卖双方同意按等额比例授出总额2亿元贷款，包括双方各支付6308.6万元免息股东贷款及3691.4万元计息贷款。 该合作发展项目初步发展成本为14.4亿元；若上述合营未能取得信托贷款及外部融资，丽丰实际的资本承担为7.2亿元；有关交易须召开股东大会批准。 首次控股珠海项目德银RREEF基金试水中国地产 发布时间：2006-11-2111月8日，德意志银行旗下的房地产基金管理机构RREEF在珠海宣布，将携手澳门房地产投资商——新创衡集团和两家本地开发商——中珠股份和西海集团共同投资开发“中珠上城”，该项目预计价值2.25亿美元，属中高档住宅项目。 又一基金巨鳄突入中国房地产市场。 公司执行董事兼亚太区主管Kurt Roeloffs告诉记者，此次投资是该基金进入中国房地产市场的第一个项目，他们拥有50%的股权。 目标回报率——18% 作为德意志银行资产管理公司旗下的房地产基金，RREEF拥有多只私募基金。截至今年6月30日，RREEF总共管理价值518亿欧元的资产，是全球规模最大的房地产和基础设施投资管理机构之一。 而此次RREEF投资的“中珠上城”位于珠海市中心香洲区的西部，建筑面积约30万平方米，包括20座塔楼总共约2000套的民用住宅和部分商用物业，项目价值2.25亿美元，预计在三年内完工。 该项目的四个投资方中，新创衡集团是澳门知名的家族式投资企业，自2004年进入珠海房地产市场以来，一直和中珠股份保持着良好的合作关系。两个内资企业——中珠股份有限公司(中珠股份)、西海集团均是珠海大型开发商，双方曾合作开发过不少项目。 在合资之前，“中珠上城”的实际运营方是中珠股份，该公司从上世纪90年代成立以来，一直是珠海地区的龙头房企。但近几年，其市场领先地位被新贵企业——珠海华发实业取而代之了。 对于“中珠上城”未来的回报水平，Kurt Roeloffs在接受记者采访时表示：“鉴于中国整个经济发展的强劲发展趋势，让海外投资者对于房地产和基础设施投资的长期回报非常有信心，这一项目设定的目标回报率是18%。” 不过，仲量联行某分析员指出，18%的回报率对于私募基金来说并不算高，相信实际上的投资回报率可能会高于这个数字。 对于引进战略投资者的用意，中珠股份总经理陈旭坦言：“引进RREEF作为战略投资者不是出于融资考虑，实际上在RREEF进入之前银行贷款已经到位，中珠不惜用半年时间谈判，主要看重的是国际品牌和管理经验，希望借此引入国际上的先进住宅标准。” 虽然中珠反复强调引入海外资本并非资金所迫，但是当前中国房地产企业的资金饥渴症
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/7713722266.html, 海外基金是什么？ 海外基金(OverseaFund)：由国外投资信托公司发行的基金。透过海外基金的方式进行投资，不但可分享全球投资机会和利得，亦可达到分散风险、专业管理、节税与资产移转的目的。就世界范围内讲，美国仍是投资基金发展最发达，规模最大的国家。其基金的特点主要为：以开放型为主，种类繁多，基金收益率高，同时为投资者提供多样化金融服务，还具有比较完善的法律监管制度，基金运作比较规范。 海外基金有哪些？ 海外基金的种类和选择 股票型基金 股票型基金资金规模占全球基金规模的42％，是投资界第一大派系，收益与风险都很高。与国内股票基金仅配置A股不同，海外股票基金覆盖了全球大部分的国家和地区，其中既有投资全球的环球型，也有投资某个区域或者单个国家的，除此之外还有各种主题型基金债券型基金 债券型基金资金规模占全球基金规模的23%，它也常和股票型基金搭配组成资产配置组合。海外债券基金种类繁多，包括高收益债、通货膨胀保值债券等国内债基鲜有涉足的领域，为投资者带来更多选择。 货币型基金
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/7713722266.html, 货币基金是很好的现金管理工具。海外货币基金的分类与国内略有不同，例如美国货币基金可分为应税和免税两种，分别投向短期国债及商业票据，和地方政府免税短期证券。 海外的基金货币们尽管收益无法和国内的相比，但比起利率趴地板的银行存款依然是更好的选择。 商品型基金 商品型基金投资于大宗商品、贵金属、农产品等商品领域，也具有高收益高风险的属性。与国内的商品基金大多投资于商品相关的股票不同的是，海外商品基金货真价实地持有相关标的的期货合约，因此可以更好的拟合商品价格走势。 商品型基金是分散化投资的好帮手。它与其他基金类别相关度比较低，价格经常反响波动，因此可以很好地平滑组合收益。 房地产型基金 房地产型基金并不是拿投资者的钱去买房买地，而是投资于REITS (Real Estate Investment Trusts) 产品。 REITS将资金投资于商业工业和酒店等不同类型的地产。房地产型基金门槛低、分红比例高、流动性好，是中小投资者间接投资房地产的良好途径。
Real estate investment trusts (―REITs‖) have been around for more than fifty years. Congress established REITs in 1960 to allow individual investors to invest in large-scale, income-producing real estate. REITs provide a way for individual investors to earn a share of the income produced through commercial real estate ownership – without actually having to go out and buy commercial real estate. What is a REIT? A REIT, generally, is a company that owns – and typically operates – income-producing real estate or real estate-related assets. The income-producing real estate assets owned by a REIT may include office buildings, shopping malls, apartments, hotels, resorts, self-storage facilities, warehouses, and mortgages or loans. Most REITs specialize in a single type of real estate – for example, apartment communities. There are retail REITs, office REITs, residential REITs, healthcare REITs, and industrial REITs, to name a few. What distinguishes REITs from other real estate companies is that a REIT must acquire and develop its real estate properties primarily to operate them as part of its own investment portfolio, as opposed to reselling those properties after they have been developed. How to Qualify as a REIT? To qualify as a REIT, a company must have the bulk of its assets and income connected to real estate investment and must distribute at least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends. A company that qualifies as a REIT is allowed to deduct from its corporate taxable income all of the dividends that it pays out to its shareholders. Because of this special tax treatment, most REITs pay out at least 100 percent of their taxable income to their shareholders and, therefore, owe no corporate tax. In addition to paying out at least 90 percent of its taxable income annually in the form of shareholder dividends, a REIT must: ? Be an entity that would be taxable as a corporation but for its REIT status;
January 30, 2015 2015年1月30日 XXXX PROPERTIES LIMITED XXXX有限责任公司 Sir XXXX XXXX先生 PROPOSAL FOR STRUCTURING OF REAL ESTATE FUND 设立不动产基金的构想 It was indeed a pleasure to have met with you and your colleagues on Monday, January 26th, 2015 when we discussed the abovematter. 和您以及您的同事们在2015年1月26日就以上问题的会面与我是一种荣幸。 Our understanding 我们的共识 From our discussion, we understand that both XXXX Investment Bank and XXXX Properties Limited intend to enter into an agreement with a view to creating a real estate fund. On the current thinking, the fund will be initiatedwith approximately USD 20 Million contributions by XXXX Properties Limited. Other possible investors may be considered upon XXXX’s consent. 根据我们的讨论，我们就以下达成共识：XXXX Investment 银行与XXXX臵业有限责任公司想要订立一个合同以创设一个不动产基金。按照现阶段的想法，我们设计由XXXX臵业有限责任公司出资2000万美金创设；在XXXX公司的同意下，我们可以考虑让其他投资者参与。 As at the time of our discussion, it is still open as to the kind of vehicle which will be used to carry the fund. Also, though it is intended that the fund shall be med-term with new funds being created for future projects, it is still open as to 1