控制性详细规划的控制指标
控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践，都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。
1、控制指标的内容构成
)地块划分 (1
控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控制指标。
一般规定最小地块面积和宽度、深度，防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关，用地集中、性质单一的，地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关，统一开发，地块划分可大一点，多渠道开发的用地，地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点:
? 旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大;
? 至少与一条道路相邻;
? 用地性质尽量单纯;
? 同类用地控制要求大致相同;
? 保护地段单独划出。
(2)土地使用性质及兼容范围
确定城市土地使用性质，一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》(GBJ137-90)将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、
所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少;老城区分类多、新开发区分类少;中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早，有些分类已不适应使用要求，可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类，对它进行补充和发展。
土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容，即以某一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如在居住用地(R)中，可兼容小型的办公用地(C)。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最为常见，它以某一类土地使用性质为主，与其它性质的土地相混合，如商住用地(C2/R)等。确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大，均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调，不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性，为建设发展和管理实施留有余地，同时又保证城市的有机、有序地发展。 (3)土地使用强度? 容积率:也称建筑面积密度或楼板面积率(Floor Area Ratio，缩写FAR)，即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量，构成了土地使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。
? 建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。
? 人口密度:即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。
? 建筑控制高度:即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物;二是相对高度控制，如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”，以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。考试
大,全国最大教 ? 建筑后退:包括后退红线和后退建筑基地界限。建筑后退红线即
建筑最外边线后退道路红线的距离，应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小，其间又没有道路分隔时，应根据具体情况，提出后退建设用地边界的要求，一般至少应满足消防通道的要求。 (4)道路及其设施此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点
坐标和标高等的确定;对社会停车场(库)、配建停车场(库)进行定位、定量和定界
的控制;允许设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制。 (5)城市环境景观这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指标。绿地率指规划
地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积，推动多种形式的绿化。
居住区服务设施 (中小此外，还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括: 学、托幼、居住区级公建)，环卫设施 (垃圾转运站、公共厕所)，电力设施
(配电站，配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施 (煤气调压站)等。对
一些特殊的地区，还可增加一些控制指标。如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求。
2、控制指标的确定来源:
(1)确定的原则
控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件，注重提
高土地使用的效率，综合平衡经济、社会和环境效益，具体应遵循以下原则: ? 符合国家、省、市各级规划与建设相关法规的要求。符合总体规划、分区规划的控制要求。
? 综合考虑城市整体或地区全局的情况，力求总体平衡。
? 力求优化城市用地结构
? 控制要求要体现不同对象的特点。
? 充分考虑土地价值及开发的经济效益。
(2)控制指标的确定
确定控制指标通常有以下几种方法:
? 环境容量推算法:根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等，预测规划期末的容量，据此确定各项指标。该方法比较严谨，但涉及面广、参数众多，资料的收集和整理也相当复杂。
? 人口推算法:根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求，以规划期限内的人均居住用地与建筑面积来计算。
? 典型实验法:选择有代表性的地块，甚至是全部规划地区，进行实验性的形态空间规划，由此反算出各项指标。这种方法简单易行，是目前采用较多的方法。 ? 经验推算法:根据以往旧城和新区开发的经验，归纳出所需指标的数值
各控制指标的概念 一、容积率 就是一块土地上的总建筑面积和总占地面积的比值，也称为地积率，容积率越高，表明土地的开发强度越高， 建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。 规划建设用地内总建筑面积/规划建设用地面积=容积率 一般的多层住宅小区容积率在1.2-1.8左右. 二、建筑密度 建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。 规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 三、“绿地率”和“绿化覆盖率” 1、绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比
率。 距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30％，（现在要求实地绿化率占绿化率的50以上，）且要保证居住区内人均2 平方米，居住小区人均1平方米的规模。 2、绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。)房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。 道路紅線 城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。 建築線 一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。 日照間距系數 根據日照標准確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 住宅平均层數 住宅總建築面積與住宅基底總面積的比值?。
控制性详细规划控制指标确定的几点建议 1.确定关键目标和绩效指标：在制定详细规划之前，首先需要明确关键目标和绩效指标。关键目标是指实现计划所需达到的目标，而绩效指标是衡量目标实现情况的标准。确保这些目标和指标具有明确性、可衡量性和可操作性，以便后续的控制工作能够准确进行。 2.参考相关指标和标准：在确定控制指标时，可以参考相关的指标和标准。这些指标和标准可以来自行业的最佳实践、相似项目的经验教训，或者是政府法规等。通过借鉴已有的指标和标准，可以提高控制指标的科学性和可靠性。 3.制定合理的时间框架：控制指标的制定应该基于合理的时间框架。时间框架是指确定指标的起止时间和监控频率。根据不同的项目和工作内容，可以确定不同的时间框架。例如，对于长期项目，可以使用年度或季度为时间框架；对于短期项目，可以使用周或日为时间框架。 4.考虑风险和不确定性：在确定控制指标时，应该考虑到项目中可能存在的风险和不确定性。对于潜在的风险和不确定性，可以制定相应的控制指标来进行监控和评估。例如，在项目进展方面可以制定控制指标来及时发现和解决潜在的延误风险。 5.保持指标的有效性和可调整性：在实施过程中，控制指标可能需要进行调整和修改。因此，应该保持控制指标的有效性和可调整性。定期评估和审查控制指标的适用性，根据实际情况进行相应的调整，以确保控制指标能够持续有效地监控和评估工作的进展和成效。 6.与相关人员进行沟通和协商：控制指标的确定应该是一个共同协商的过程。与相关的执行人员、利益相关者进行沟通和协商，了解他们的需
求和意见，确保控制指标能够满足他们的要求，并得到他们的支持和配合。这样可以提高控制指标的可接受性和可行性。 7.建立有效的监控和评估机制：最后，确定控制指标之后，还需要建 立有效的监控和评估机制。通过建立相应的数据采集、报告和反馈机制， 及时获取项目进展的信息，并进行分析和评估。通过监控和评估的结果， 可以了解问题所在，并及时进行调整和改进，以确保项目按计划顺利进行。 综上所述，确定控制指标是实现有效规划和实施计划的关键步骤。通 过明确目标、参考相关指标和标准、制定合理时间框架、考虑风险和不确 定性、保持有效性和可调整性、与相关人员进行沟通和协商，以及建立有 效的监控和评估机制，可以确保控制指标的准确性和有效性，为实现项目 的目标和预期结果提供有力支持。
参考依据：《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93 (2002 年版） 《城市人口规模预测规程》（讨论稿） 第一步，确定人口容量 可行性较强的方法有如下几种： 1人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值 2人口容量=规划范围内的居住用地总面积/人均居住用地面积 3人口容量=规划范围内的居住建筑总面积/人均居住建筑面积 4土地承载力法 根据建设用地潜力和有关人均用地标准预测人口规模，按下式计算： t t t l L P /= （4.3.1） 式中：P t ——预测目标年末人口规模； L t ——根据土地开发潜力确定的预测目标年末城市建设用地规模； l t ——预测目标年宜采用的人均建设用地标准。 5环境容量法 根据规划期末城市生态用地总面积，选取适宜的人均生态用地标准预测人口规模，按下式计算： t t t s S P /= （4.3.3） 式中：P t ——预测目标年末人口规模； S t ——预测目标年生态用地面积； s t ——预测目标年人均生态用地面积。
第二步，根据人口容量确定所需的配套公建，配套绿地查《居住区设计规范》，有千人指标控制的计算方式。 第三步，依据国家规范和地方标准核算各项指标。 表 3.0.2 居住区用地平衡控制指标（%） 表3.0.3 人均居住区用地控制指标 (m2/人)
现有城市的规划人均建设用地指标
公共服务设施控制指标(㎡/千人) 表6.0.3 注：①居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标； ②公共服务设施总用地的控制指标应符合表3.0.2规定； ③总指标未含其它类，使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标； ④小区医疗卫生类未含门诊所； ⑤市政公用类未含锅炉房。在采暖地区应自行确定。
城市各种服务设施半径 居住区教育设施的服务半径： 1、幼托的服务半径不宜大于300m；小学的服务半径不宜大于500m；中学的服务半径不宜大于1000m[居住区规划设计规范2002]。 2、中学服务半径不宜大于1000m；小学服务半径不宜大于500m[中小学校建筑设计规范1986]。 居住公共服务设施的服务半径： 居住区公共服务设施半径不大于800-1000m； 居住小区公共服务设施半径不大于400-500m； 居住组团公共服务设施半径不大于150-200m。 居住商业中心的服务半径： 居住区商业中心步行半径不大于500 m； 小区、商业点半径不大于300 m。 中小型超市： 按照500米的服务半径设置1处，在大型综合超市的服务半径内，原则上不再另行设置。（商业网点规划） 农贸市场（农贸超市） 按照服务半径不大于1000米，服务人口1-2万人设一处，占地面积按480平方米/千人（服务人口）的标准配置。（商业网点规划） 居住社区服务设施服务半径： 一般服务半径不超过500m. 门诊所（社区卫生服务中心） 一般3-5万人设一处，社医院的居住区不再设独立门诊 社区卫生服务站,
原则上按服务人口0.5—1万人 按服务半径不超过1000m设置1处。（日照总体规划） 公园、绿地 保证居民出行1000m半径内有一处综合性公园，在300m－500m半径内有一处小游园。（日照总体规划） 城市低压(变)配变站的服务半径： 1、供电半径一般不超过400m[城市电力网规划设计导则1993]。 2、市区供电半径一般为250m，繁华地区为150m。[城市中低压配电网改造技术导则DL-T599-1996] 3、变电室负荷半径不应大于250m，尽可能设于其他建筑内。[居住区规划设计规范2002] 4、35kV/10kV变电所的服务半径5～10km；110kV/35kV~10kV变电所的服务半径15～30km；220kV/110kV~10kV变电所的服务半径50～100km。[城市工程系统规划1999] 燃气调压站的服务半径： 1、中低调压站负荷服务半径500m。[居住区规划设计规范2002] 2、液化石油气储配站的服务半径不宜超过5km；调压站的供气半径以0.5km为宜，供气区域狭长，可考虑适当加大供气半径。[城市工程系统规划1999] 垃圾转运站和垃圾收集点的服务半径： 1、垃圾转运站的服务面积是0.7～1.0km2，垃圾收集点服务半径不应大于70m。[居住区规划设计规范2002] 2、人力收集的小型转运站，服务半径不宜超过0.5km，机动车收集小型转运站，服务半径不宜超过2.0km；垃圾运输距离超过20km时，应设置大、中型转运站。[城市垃圾转运站设计规范1991] 3、小型转运站每0.7～1km2设置一座，大、中型转运站每10～15km2设置一座。[城市环境卫生设施设置标准1989] 小型的服务半径500m。 城市公共厕所的服务半径： 1、主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300～500m，流动人口高度密集的街道宜小于300m，一般街道公厕之间的距离约750～1000m为宜；居民区的公共厕所服务范围：未改造的老居民区为100～150m，新建居民区为300～500m。[城市公共厕所规划和设计标准1987] 2、流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路，间距为300～500m。一般街道间距不大于800m。[城市环境卫生设施设置标准1989] 3、每1000～1500户设一处;宜设于人流集中处。[居住区规划设计规范2002] 机动车停车场库的服务半径： 1、服务半径不宜大于150m。[居住区规划设计规范2002] 2、在市中心地区不应大于200m；一般地区不应大于300m；自行车公共停车场的服务半径宜为50～100m，并不得大于200m。[城市道路交通规划设计规范1995] 城市加油站的服务半径： 1、城市公共加油站的服务半径宜为0.9～1.2km。[城市道路交通规划设计规范1995] 城市消防站的服务面积： 1、普通消防站一般不应大于7km2；设在近郊区的普通消防站仍以接到出动指令后5min内消防队可以到达辖区边缘为原则确定辖区面积，其辖区面积不应大于15km2。特勤消防站兼有辖区消防任务的，其辖区面积同普通消防站。[城市消防站建设标准2006] 半径是1.4~1.8km。 城市热源的供热服务半径：
控制性详细规划居住区用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析控制性详细规划的定义、内容、成果、审批 一．定义，内容：控制详细规划是城市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。主要内容包括：详细确定规划地区各类用地的界限和使用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标：规定各类用地适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规划交通出入口方位、建筑后退红线等；确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高；确定工程管线的走向、管径和工程的用地界限；制定相应的土地使用与建筑管理规定细则。 这一阶段的城市景观、形象设计主要依照总体规划和分区规划的景观设计要求，提出各项景观建设标准和用于景观设计的各项控制指标，指导下一阶段景观设计。 二．成果： （一）位置图。图纸比例不限； （二）用地现状图。图纸比例为1/1000～1/2000，分类画出各类用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时分别绘制； （三）土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围； （四）地块划分编号图。图纸比例1/5000，标明地块划分界线及编号（和本文中控制指标相对应）； （五）各地块控制性性详细规划图。图纸比例为1/1000～1/2000，
图纸标绘以下内容： 1.规划各地块的界线，标注主要指标； 2.规划保留建筑； 3.公共设施位置； 4.道路（包括主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高； 5.停车场和其他交通设施用地界线；（必要时4、5两项可单独绘制）。 （六）各项工程管线规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。 三．审批：应该由市人民政府审批。编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。 61. 控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系 规定性指标：用地性质，用地面积，建筑高度，建筑密度，容积率，建筑后退道路红线距离，泊车位及配套服务设施，绿地率，交通出入口方位。 指导性指标：入口容量，建筑形式、体量、色彩、风格等，其他环境要求。 意义：
控制性详细规划的控制指标 控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践，都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。 1、控制指标的内容构成 )地块划分 (1 控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控制指标。 一般规定最小地块面积和宽度、深度，防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关，用地集中、性质单一的，地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关，统一开发，地块划分可大一点，多渠道开发的用地，地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点: ? 旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大; ? 至少与一条道路相邻; ? 用地性质尽量单纯; ? 同类用地控制要求大致相同; ? 保护地段单独划出。 (2)土地使用性质及兼容范围 确定城市土地使用性质，一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》(GBJ137-90)将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、
所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少;老城区分类多、新开发区分类少;中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早，有些分类已不适应使用要求，可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类，对它进行补充和发展。 土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容，即以某一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如在居住用地(R)中，可兼容小型的办公用地(C)。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最为常见，它以某一类土地使用性质为主，与其它性质的土地相混合，如商住用地(C2/R)等。确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大，均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调，不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性，为建设发展和管理实施留有余地，同时又保证城市的有机、有序地发展。 (3)土地使用强度? 容积率:也称建筑面积密度或楼板面积率(Floor Area Ratio，缩写FAR)，即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量，构成了土地使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。 ? 建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。 ? 人口密度:即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。 ? 建筑控制高度:即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物;二是相对高度控制，如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”，以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。考试
控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入 控制性详细规划（以下简称控规）是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划。是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。如何实现控制，既实现政府的城市建设目标，引导城市建设发展，又不至于成为被动控制和消极控制，已经成为当前控规的一大难题。从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。在工作中甚至出现规划刚刚编制完成有关指标就面临更改的强烈要求。而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余引导不足。过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化，市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。特别是在控规编制的核心——指标体系确定中存在很多问题。 1我国控制性详细规划的基本内容与存在问题1．1 规划控制指标体系 任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。 1、土地使用 （1）土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。 （2）环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。 2、设施配套 设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要 求。市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范（标准）作出规定。 3、建筑建造 （1）建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。其控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。 （2）城市设计引导是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。 4、行为活动控制 行为活动控制是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。其控制内容为交通出入口方位、数量，规定允许出入口方向和数量交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织，装卸场地规定装卸场地位置和面积。环境保护的控制通过制定污染物排放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害，达到环境保护的目的。 1．2 规划控制方式 针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多手段的控制方式。控制方式主要有：指标量化、条文规定、图则标定、城市设计引导。
控制性详细规划的控制体系 控制性详细规划的控制体系指标分为以下几类： 1、用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。 2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。 3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。 4、交通设计控制内容：交通出入口方位、停车位。 5、城市设计引导及控制：对城市重要地段的地块，需要对地块内建筑的形势、色彩、体量、风格提出设计要求。 6、配套设施体系：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。 以上前五项属地块控制指标，可分为规定性和指导性两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标。 规定性指标一般为以下各项： 1、用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注。 2、用地面积：规划地块划定的面积。 3、建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。 4、建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 5、建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。 6、容积率：即规划地块内各类总建行面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 7、绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红
线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 8、交通出入口方位：规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为以下几个指标： ①机动车出入口方位：尽量避免和城市主要道路上设置车辆出入口，一般 情况下，每个地块应设1~2个出入口； ②禁止机动车开口地段：为保证规划区交通系统的高效安全运行，对一些 地段禁止机动车开口，如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段； ③主要人流出入口方位：为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会 有必要将人、车进行分流，为此规定主要人流出入口方位。 9、停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（变电站、配电所），电信设施（电话局、邮政局），燃气设施（煤气调气站）。 指导性指标一般为以下各项： 1、人口容量：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制。 2、建筑形式、体量、色彩、风格要求；对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制（包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标）。 3、其他环境要求。
浅谈控制性详细规划控制指标 翁樟水 《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施，我国控制性详细规划的法律地位、编制、审批、实施管理的模式基本固定，控规在城镇建设中所产生的作用举足轻重。正是由于控规具有很高的法律地位，故控规制定的时候也必须具有很强的科学性和实践性，但纵观当前城镇建设的实际情况，控规的单调僵化与城镇发展的复杂多变冲突，往往“控则死、变则乱”，管理之被动显而易见，也对城镇建设带来不良影响。产生这种问题的原因是多方面的，有制度、管理、技术等，而本文仅对控制编制中的土地开发强度指标制定，提出些许粗浅想法。 一、当前开发强度指标体系利弊 《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》中第十条规定：控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。第二项是主要对控制指标作了明确的规定，在经济发达地区的控规当中，一般确定容积率、建筑高度、建筑密度的上限和绿地率的下线，不发达地区则可能相反。其中容积率、建筑密度、建筑高度之间存在换算关系，建筑平均层数=容积率/建筑密度，确定两项指标便可推演出另一项指标。经个人分析，认为当前指标体系有以下利弊： 1、控制指标体系简单方便规划操作管理 容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等规划控制指标简单、通用、易懂，方便了规划编制、规划管理和相关部门及企业、集体、个人等之间的沟通协调，很大程度上提高了效率。通过多年实践表明，该指标体系对城镇土地开发建设起到了重要作用，促进了土地有偿使用制度不断完善。在对盈利性房地产开发方面，
控制性详细规划指标 控制性详细规划指标（Controlling Detailed Planning Indicators）是指在城市规划和建设过程中，为了实现规划目标，对各项控制性标准和 指标进行详细规划和设定的过程。它是根据城市的特点、规划目标以及可 行性分析等因素，对城市发展中的各个方面进行定量化的规划和管理，以 确保城市建设的合理性、可持续发展性和质量。 在土地利用方面，控制性详细规划指标可以包括用地性质、用地面积、用地布局等。例如，市中心可以划定为商业用地，住宅区可以划定为居住 用地，工业用地可以划定为工业用地等。这些规划指标的设定可以确保不 同功能的用地合理分布，减少用地浪费，提高土地利用效率。 在建筑高度方面，控制性详细规划指标可以设定不同区域的建筑高度 上限。例如，城市的历史街区可以限制建筑高度，以保护历史风貌和文化 遗产；而高新技术产业园区可以允许较高的建筑高度，以容纳更多的科技 企业和人才。 在建筑外观方面，控制性详细规划指标可以包括建筑材料、建筑风格、立面色彩等。例如，其中一地区可以规定只能使用特定的建筑材料，以确 保建筑物与周边环境相协调；或者其中一历史街区可以规定建筑风格必须 符合传统风貌，以保护历史街区的独特性。 在交通规划方面，控制性详细规划指标可以设定交通道路的宽度、道 路网的布局、公共交通设施的分布等。例如，城市的主干道可以规定一定 的车道宽度和交通流量，以满足城市交通的需求；城市的公共交通设施可 以规定分布密度和服务范围，以提高城市居民的交通便利性。
在环境质量方面，控制性详细规划指标可以涉及空气质量、水质质量、噪音污染等。例如，可以规定新建工业企业的排放标准，以减少空气污染；可以规定建筑物的隔音性能要求，以减少噪音污染对周围居民的影响。 总之，控制性详细规划指标的设定是城市规划和建设的关键环节。它 们的制定和执行可以确保城市发展的可持续性、经济性和环境友好性。通 过科学的规划和管理，能够更好地满足城市发展的需要，提高城市的品质 和吸引力。
控制性详细规划控制指标确定的几点建议 【摘要】简要回顾了控制性详细规划形成的历程，提出了控制指标的确定是目前控制性详细规划编制过程中的重点和难点之一，同时简单介绍了控制性详细规划的综合指标体系组成，和控制性详细规划编制过程中控制指标的一般确定方法，并提出在实际工作中常出现的几项调整要求较多的控制指标（如地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位等），最后就地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位四项控制指标的确定提出建议。 【关键词】区域分析建筑高度控制指标集中绿地率上限与下限控制 1.引言 控制性详细规划是于20世纪80年代随着市场经济的发展应运而生的城市规划层次，其技术框架参考了美国的“区划”。它近20年的发展历程大致可划分为三个阶段：形体示意阶段、控制指标抽象阶段和目前相对完整系统的控制性详细规划阶段。 控制性详细规划以城市总体规划、分区规划为依据，以落实总体规划意图为目的，以土地使用强度为重点，它的特点是侧重于运用指标体系体现规划意图，直接服务于城市规划管理。 控制性详细规划作为实施规划管理的核心层次和最重要依据，是城市政府积极引导市场，实现建设目标的最直接手段。但从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。在工作中，甚至出现规划刚刚编制完成，有关指标就面临更改的强烈要求。而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余，引导不足。过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化、市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。如何合理的确定控制指标以引导和控制城市合理建设发展，已成为当前控制性详细规划的一大难题。 2.控制指标的确定 控制性详细规划的工作核心是在准确的土地使用空间组织的基础上，具体确定土地使用性质和使用强度两项控制，制定定性、定量的控制要求。其具体工作是：确定各项用地使用强度、人口密度、建筑的建造量、高度等，这些控制性详细规划的成果都由控制指标来表达。 目前，常用的控制性详细规划的综合指标体系可分为：规定性指标和指导性指标两种。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。
浅论控制性详细规划指标控制 1我国控制性详细规划的基本内容 1.1、规划控制指标体系 （1）土地使用。土地使用包括土地使用控制和环境容量控制。 土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范同等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。 （2）设施配套。包括公共设施配套和市政公用设施配套。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。市政设施配套包括机动车、非机动车停车场及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。 （3）建筑建造。包括建筑建造控制和城市设计引导。建筑建造控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。城市设计引导是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。 （4）行为活动控制。行为活动控制是从外部环境要求小发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。交通活动控制内容为交通出入口方位、数量、规定允许人口方向和数量、交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型以及地块内停车泊位数量和交通组织、装卸场地规定装卸场地位置和面积环境保护控制通过制定污染物排放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。 1.2、规划控制方式 指标量化：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。
1、指标体系 指标体系是旅游景区控规的核心。以系统论为指导，从资源、活动、环境、设施等四方面构建旅游景区控规系统，并结合旅游景区控规实践的指标统计分析，提出由景物保护、用地使用、环境质量、建筑建造、设施配套等五大主题构成的指标体系。运用德尔菲法对指标进行筛选和调整，将其分为基本控制要素和选择控制要素两大类。 控制性详细规划的控制体系可分为： （1）用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性； （2）环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量； （3）建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑物后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段建筑规定 （4）交通控制内容：外来车辆交通出入口方位、停车位；内部车辆交通出入口方位、停车位；（5）具体设计引导及控制：对旅游区内重点地块内的建筑形式、色彩、体量、风格提出设计要求；（6）配套设施体制：旅游区生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。
注：1、景观分区：景观分区建立在景观美景度和景观敏感度评价的基础上，分为一级、二级及三级景观区 2、建筑组群空间组合形式，一般运用具体的图示方式进行示意表达 3、交通通行方式：选择车行还是步行方式 4、红色标注的为基本控制要素（适用于所有景区控规或景区内每一地块控制，是必不可少的要素），其余为选择控制要素（可以根据景区特色和实际需要选择采用的要素） 说明：1、针对不同用地不同的保护和开发过程，应采用多手段的控制方式，包括指标量化、条文规定、图则标定及景观设计引导四种控制方式。 （1）指标量化的控制方式是指通过一系列控制指标对景区建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。该控制方式主要适用于景区内接待服务设施集中地用地控制。（2）条文规定的控制方式是指通过一系列控制要素和实施细则对景区用地进行定性控制，如保护级别、用地性质、景观分区及一些规划要求说明等，该控制方式的适用范围是：当对规划地块作保护级别、使用性质等规定或提出其他特殊要求时采用。 （3）图则标定的控制方式是指用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、焦点景观、建筑后退线、解说牌等。该控制方式适用于对需要对规划地块的划分和建筑及设施的布置作出标示时采用。 （4）景观设计引导控制方式是指通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为景区实施保护性开发提供管理准则和设计框架。如建筑色彩及形式、建筑群空间组合形式以及地块内其他典型景观的设计要点等，该控制方式的使用范围：在景区重要景观地带和保护地段，为获得高质量的景区空间环境和保护景区特色时采用。 2、控制方法： （1）景物保护控制 景区内景物保护级别的确定应建立在保护因子识别和价值评价的基础上；同时为了保证景观资源不受破坏，需要在景观资源外围划出一定的保护地带。借鉴《风景名胜区规划规范》将景区内景物资源划分为四个不同级别的保护区域。 分级的确定 ①特级保护区：也称科学保护区，指景区内的自然保护核心区以及其他不应进入游人的区域。区内资源具有极高的科学研究价值或其他保存价值。 ②一级保护区：对景区中景观资源价值良好、能代表该景区的特色与精华部分的风景点及其相关自然资源所划定的保护区域。 ⑧二级保护区：指景区内除一级保护景点外的其它主要风景点及其相关自然环境所在的区域，对旅游景观资源的保护具有重要意义。 ④三级保护区：指景区内其他景点和与其相关的自然环境以及景点问游道连接的游览过渡空间，是对景观资源构成影响、存在保护必要性的背景区域。
控制性详细规划控制指标确定的几点建议 摘要简要回顾了控制性详细规划形成的历程,提出了控制指标的确定是目前控制性详细规划编制过程中的重点和难点之一,同时简单介绍了控制性详细规划的综合指标体系组成,和控制性详细规划编制过程中控制指标的一般确定方法,并提出在实际工作中常出现的几项 调整要求较多的控制指标如地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位等,最后就地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位四项控制指标的确定提出建议; 关键词区域分析建筑高度控制指标集中绿地率上限与下限控制 1.引言 控制性详细规划是于20世纪80年代随着市场经济的发展应运而生的城市规划层次,其技术框架参考了美国的“区划”;它近20年的发展历程大致可划分为三个阶段：形体示意阶段、控制指标抽象阶段和目前相对完整系统的控制性详细规划阶段; 控制性详细规划以城市总体规划、分区规划为依据,以落实总体规划意图为目的,以土地使用强度为重点,它的特点是侧重于运用指标体系体现规划意图,直接服务于城市规划管理; 控制性详细规划作为实施规划管理的核心层次和最重要依据,是城市政府积极引导市场,实现建设目标的最直接手段;但从目前的实际情况看,控规仅仅是规划管理的一个参考,未能 起到应有的控制与引导作用,大部分内容在管理审批实践中均有所调整;在工作中,甚至出 现规划刚刚编制完成,有关指标就面临更改的强烈要求;而且,当前控规编制中的突出矛盾 是控制有余,引导不足;过分强调控制作用,忽视了市场经济条件下投资主体多样化、市场和形势瞬息万变的实际,显得缺乏灵活性;如何合理的确定控制指标以引导和控制城市合理建设发展,已成为当前控制性详细规划的一大难题; 2.控制指标的确定
浅谈控制性详细规划控制指标 控制性详细规划是指对城市、区域或特定空间进行的细化规划，其中 控制指标是对规划目标的具体量化指标。控制性详细规划控制指标的设置，既要考虑经济发展的需要，也需要兼顾环境保护和社会可持续发展等因素。 首先，控制性详细规划控制指标需要与城市总体规划相衔接。城市总 体规划是对城市发展的总体方向和发展目标进行规划，而控制性详细规划 是对城市总体规划的细化，因此控制指标应该是以城市总体规划为基础进 行设置的。例如，城市总体规划中确定了城市发展的总体容积率，而控制 性详细规划中则需要对各个分区的容积率进行具体规定。 其次，控制性详细规划控制指标应考虑各种资源的可持续利用。资源 是城市发展的重要基础，对资源的合理利用是城市可持续发展的关键。控 制指标可以对土地利用、水资源利用、能源利用等进行具体规定，以保障 资源的合理利用和可持续发展。例如，针对一些特定区域的控制性详细规 划可以对土地利用进行划分，规定不同区域的土地用途和建筑密度，以实 现对土地资源的合理利用。 同时，控制性详细规划控制指标需要考虑环境保护和生态系统的需求。随着城市化的快速发展，环境污染和生态破坏越来越严重，因此控制指标 要求在规划过程中充分考虑环境保护和生态系统的需求。例如，在城市的 控制性详细规划中可以设置绿地率指标，要求在城市建设过程中保留一定 的绿地，以改善城市生态环境。 此外，控制性详细规划控制指标还需要考虑社会经济发展的需求。城 市规划的目标是实现经济繁荣和社会进步，控制指标也需要有利于经济的
发展。例如，在一些特定区域的详细规划中可以设置商业用地比例指标，以促进商业发展和经济增长。 最后，控制性详细规划控制指标应该是具有可操作性和可实施性的。规划是为了实现发展目标和提高城市质量，因此控制指标的制定必须具有可操作性和可实施性。这就要求控制指标要具体明确，能够量化和衡量。同时，控制指标的制定还需要考虑到规划的可行性，包括技术可行性、经济可行性和政策可行性等方面的因素。 总而言之，控制性详细规划控制指标的设置需要综合考虑城市总体规划和发展目标、资源利用、环境保护、社会经济发展和可操作性等因素。只有合理设置和科学实施控制指标，才能有效地引导城市的健康发展和可持续发展。
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3、具体控制指标 3.1用地性质 （1）按照总体规划确定 （2）城市规模、城市特征 （3）所处区位、土地开发性质 （4）现状用地性质 3.2用地边界 3.21建筑高度影响：建筑高度超过一定高度时，因结构及消防的要求相应的提高，每层建筑面积必须达到某个值时才经济的。这就需要有相应大小的地块。 3.22道路网密度与地块划分 （1）按用地性质和功能结构做大的划分； （2）再用道路网进行细的分割； （3）综合考虑路网密度，干路保持一定间距。 3.23土地产权与地块划分 首先，通过对中心城区土地市场对不同地块大小的需求分析，对近5年主要两类公共设施用地和居住用地出让地的面积进行统计分析，利用spss软件算出平均值，再利用spss聚类分析算出公共设施用地以及居住用地大小的中心值。 其次，将地块大小的进行时间顺序分析，得出出让的商业办公地块，居住用地出让的大小的范围值。 最后，与国外不同土地资源城市类比，最终确定出让地块大小 （资料来源《CBD密路网模式地块划分研究——以琶洲-员村地区为例》）。 3.3容积率控制 3.31容积率的确定 （1）定性分析 a城市经济发展阶段：处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大的差异，通过类比方法加以确定。 b土地的使用性质：容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。 c区位条件：交通区位、城市区位、环境区位等综合考虑。 d人口容量：确定一个区的人口容量，估算平均的容积率。 e土地的基础设施条件及周围环境状况 f他规划控制指标相协调 g土地出让价格 （二）定量分析（主要针对老城区，考虑拆迁成本） a．最低经济容积率 由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即 FAR=(P1+P2+P3+P4+P5+P6)*(1+R)/[S-P4(1+R)] 其中：P1：土地出让基准低价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费用；P6开发费用；R：法定利润；S：销售价格 b．拆建比 或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。 （资料来自《控制性详细规划中的经济分析初探》段兆广）
控制性详尽规划居住区用地均衡表及各项技术经济指标的计算与剖析控制性详尽规划 的定义、内容、成就、审批一．定义，内容：控制详尽规划是城市规划管理和综合开发、土 地有偿使用的依照。主要内容包含：详尽确定规划地区各种用地的界线和使用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标：规定各种用地适建、不适建、有条件可建的建筑类 型，规划交通进出口方向、建筑退后红线等；确定各级支路的红线地点、断面、控制点坐标 和标高；确定工程管线的走向、管径和工程的用地界线；拟订相应的土地使用与建筑管理规 定细则。这一阶段的城市景观、形象设计主要依照整体规划和分区规划的景观设计要求，提出各项景观建设标准和用于景观设计的各项控制指标，指导下一阶段景观设计。二．成就： （一）地点图。图纸比率不限；（二）用地现状图。图纸比率为1/1000～1/2000，分类画出各种用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口散布现状，市政公用设备现状，必需时 分别绘制；（三）土地使用规划图。图纸比率同现状图，画出规划各种使用性质用地的范围； （四）地块区分编号图。图纸比率1/5000，注明地块区分界线及编号（和本文中控制指标 相对应）；（五）各地块控制性性详尽规划图。图纸比率为1/1000～1/2000，图纸标绘以下 内容：1.规划各地块的界线，标明主要指标； 2.规划保存建筑； 3.公共设备地点； 4.道路（包含主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高； 5.停车场和其余交通设备用地界线；（必需时4、5两项可独自绘制）。（六）各项工程管线规划图。标绘各 类工程管网平面地点、管径、控制点坐标和标高。三．审批：应当由市人民政府审批。编制 分区规划的城市的详尽规划，除重要的详尽规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城 市规划行政主管部门审批。61.控制性详尽规划的指标系统确定的意义、怎样确定、要考虑 哪些要素、这些要素之间的关系规定性指标：用地性质，用地面积，建筑高度，建筑密度， 容积率，建筑退后道路红线距离，停车位及配套服务设备，绿地率，交通进出口方向。指导 性指标：进口容量，建筑形式、体量、色彩、风格等，其余环境要求。意义：62.容积率
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3、详细控制指标 3.1用地性质 （1）按照总体规划确定 （2）都市规模、都市特性 （3）所处区位、土地开发性质 （4）现实状况用地性质 3.2用地边界 3.21建筑高度影响：建筑高度超过一定高度时，因构造及消防旳规定对应旳提高，每层建筑面积必须抵达某个值时才经济旳。这就需要有对应大小旳地块。 3.22道路网密度与地块划分 （1）按用地性质和功能构造做大旳划分； （2）再用道路网进行细旳分割； （3）综合考虑路网密度，干路保持一定间距。 3.23土地产权与地块划分 首先，通过对中心城区土地市场对不同样地块大小旳需求分析，对近5年重要两类公共设施用地和居住用地出让地旳面积进行记录分析，运用spss软件算出平均值，再运用spss 聚类分析算出公共设施用地以及居住用地大小旳中心值。 另首先，将地块大小旳进行时间次序分析，得出出让旳商业办公地块，居住用地出让旳大小旳范围值。 最终，与国外不同样土地资源都市类比，最终确定出让地块大小 （资料来源《CBD密路网模式地块划分研究——以琶洲-员村地区为例》）。 3.3容积率控制
3.31容积率确实定 （1）定性分析 a都市经济发展阶段：处在不同样发展阶段旳都市，其土地运用方式及强度存在较大旳差异，通过类比措施加以确定。 b土地旳使用性质：容积率确实定必须根据都市总体规划确定旳土地性质来确定。 c区位条件：交通区位、都市区位、环境区位等综合考虑。 d人口容量：确定一种区旳人口容量，估算平均旳容积率。 e土地旳基础设施条件及周围环境状况 f他规划控制指标相协调 g土地出让价格 （二）定量分析（重要针对老城区，考虑拆迁成本） a．最低经济容积率 由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。因此，在利润率一定旳状况下(一般以行业正常利润率为计算根据)，通过计算能得出该利润率下旳“最低经济容积率”，即 FAR=(P1+P2+P3+P4+P5+P6)*(1+R)/[S-P4(1+R)] 其中：P1：土地出让基准低价；P2：土地征用费；P3：动迁安顿成本；P4：建安成本；P5：基础设施费用；P6开发费用；R：法定利润；S：销售价格 b．拆建比 或者根据既定旳地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上旳投入、产出状况，从而得出单位面积上旳拆建比，从而为既定地块旳容积率确定提供技术支撑。 （资料来自《控制性详细规划中旳经济分析初探》段兆广） 3.32容积率与建筑高度、建筑密度