6、房地产集团2020年年会报告
房地产集团xx年年会报告中南房地产业有限公司二O一六年一月五日
目录
第一部分 xx年工作回顾与总结1
一.取得的主要成绩。1
二.存在的主要问题4
（一）共性问题4
（二）各条线存在的具体问题5第二部分 xx年房地产集团工作思路12
一.xx年发展目标12
二.xx年发展思路12
（一）以“市场”为导向，调整战略布局与开发思路，实现高质量的稳健增长。12
（二）以“利润”为核心，强化利润意识，不断提高综合盈利能力。15
（三）以“营销”为龙头，推进营销管理改革.创新营销模式，提升营销效能。18
（四）以“产品”为载体，加强研究与创新，持续提升产品竞争力。22
（五）以“客户”为中心，推动服务创新，全面提升服务品质。28
（六）以“降本”为重心，持续推进各项降本改革措施，建
立低成本竞争优势。31
（七）以“精细化”为支撑，打造科学.规范.高效的管理体系。33
（八）以“内控”为抓手，积极推动内控体系建设，防范企
业经营风险。40 （九）以“三化改革”为引擎，激发企业发展的内生动力。42 （）以“多元化发展”为契机，积极探索工业地产.养老养生发展道路。44第二部分 xx年房地产集团工作思路
一.xx年发展目标 xx年，房地产集团保持中高速增长，在财务指标上，确保销售额达到249 亿元，回款249亿元，净利润率不低8%。在客户服务提升上，客户满意度不低于75分，投诉报修闭环率不低于95%，一次交房率不低于95%，毛坯户均缺陷率小于
1.5条/户，精装修户均缺陷率小于2条/户，毛坯无缺陷率大于35%，精装修无缺陷率大于30 %。在综合管控能力上，综合计
划节点达成率不低于95%，实测实量分不低于90分。在组织建设上，班子健全率不低于95%，员工流失率不高于7%，内部孵化率
不低于75%。
二.xx年发展思路
（一）以“市场”为导向，调整战略布局与开发思路，实现
高质量的稳健增长。
1.顺应市场变化，调整区域布局。
一是加大一二线城市的项目获取，重点选择北京.上海.深圳的新城新区及其卫星城，大力拓展苏州.南京.郑州.武汉.合肥等高成长市场，明确xx年全年获取项目不少16个，其中一二线城市项目不少于12个。
二是优化三四线城市项目布局，对目前进入的三四线城市进行差异化定位，对无发展前景的三四线城市项目及时进行土地优化，盐城.泰兴.镇江.菏泽.潜江.营口务必对现有土地进行优化，可以引进合作伙伴或与政府沟通开展土地置换；保留有发展潜力的区域，采用机会导向的方式获取短平快.低投入.高周转项目。
三是坚持“近城区”策略，一二线城市先入驻近郊.深耕近郊（一线城市选择以市区为中心的2小时交通圈为主；二线城市选择以市区为中心的1小时经济圈为主），同时拓展核心城区优质地块，通过内外联动逐步提高市场占有率。三四线城市项目选择以城市中心.副中心或者未来新城市的中心为主。
四是明确选择进入城市的指标要求：1）县区要求年GDP大于500亿，二三线城市要求年GDP大于1800亿，近五年GDP与人均GDP增长率大于国家平均增长水平。
2）城市居民有长期稳定.丰富的收入来源，人均可支配年收入超过18000元，年收入增长率大于国家平均水平，且居民存款达到富裕地区的城镇存款平均水平。
3）强调城市人口集聚效应，四线城市及县区的城区人口大于40万，地级市城区人口大于100万，且城区人口年均增长率不低于10%-15%。
五是合理分配城市项目布局，以城市深耕为基础，拓展周边
城市，原则上城市公司深耕区域项目占比60%，周边区域项目占比40%，逐步形成以“一二线城市为主.三四线为辅，依托一二线.辐射三四线”的联动发展格局。同时明确重点区域发展目标，针对
相应城市公司制定阶段性责任状。
1）上海区域：上海及周边区域100亿级；2）苏州区域：大
苏州及周边区域100亿级；3）南京区域：镇江.南京及周边区域（培育合肥）100亿级；4）深圳区域：深圳及周边区域50亿级；5）北京区域：北京及周边区域50亿级。
6）南通区域：南通.海门及周边区域50亿级；7）青岛区
域：青岛.烟台及周边区域30亿级；8）武汉区域：武汉及周边区域30亿级；9）郑州区域：郑州.菏泽及周边区域30亿级；10）
成都区域：成都.重庆.南充及周边区域30亿级。
2.调整拿地策略，推动多元化投资拿地。
一是调整拿地责任主体，城市公司与新项目发展中心有机协
同推进拿地。
1）针对已进入城市，由城市公司负责本区域土地信息的获取.投资拿地的初评和当地关系的协调，新项目发展中心负责把关重
点谈判推进.项目获取的审核。针对新进城市与未进城市，由新项目发展中心负责土地获取。
2）建立城市公司拿地的考核激励机制，城市公司对土地获取指标负责，针对由城市公司获取的项目可给予3000元/亩的奖励，若测算利润率超过10%，每超过1%，可额外奖励1000元/亩。
二是加大资源整合，推动拿地投资多元化。
1）加大通过兼并.收购.合作拿地占比。积极与品牌开发商合作拿地，避免相互抬高地价，分担风险.资源共享.优势互补。同时加大力度以并购的方式获取低价优质的土地。
2）积极通过土地一级整理，获得政府返还.税收优惠等政策，取得二级开发的拿地优势，以低成本获取土地。
三是加强与中介机构的密切合作，借助其专业经验提升拿地研判质量,尤其是针对重点区域.新拓展区域以及专题项目（如旧改.文旅.养老）。
四是成立城市更新拓展部，加大对旧改项目的获取，以深圳草埔项目为基础，积累旧改操盘经验，探索我司旧改操作模式，确保xx年获取2-4个城市更新项目。
五是成立轻资产运营部，积极探索轻资产发展模式。在武汉.郑州.合肥等相对陌生城市，加强与当地开发商合作，推行合作操盘模式；在南通.青岛.常熟.昆山.太仓等我司已具有较好品牌优势和影响力的城市，积极寻找品牌不佳.经营不善的中小型房企，
通过品牌输出.管理输出。确保xx年轻资产模式项目不少于2个。
3.加强项目投资管理，提高投资经营水平。
一是加强拿地过程中市场.营销.设计等多部门联动，听取多方意见，严控拿地风险。
二是进一步规范拿地测算要求,明确拿地前必须对利润率.内部收益率（IRR）.净现金流（NPV）.净资产收益率（ROE）.投资回收期.投入产出比（ROI）进行分析与测算，实现精准化投资。
三是建立规范的投资后评估工作机制，明确在新项目开盘后一个月内必须开展投资后评估工作，检验投资策略的正确性以及明确是否需要调整投资策略。
4.坚持“中小单项目规模.多项目同步开发.短平快.高周转”的投资开发原则。
一是继续坚持“短平快”转型，强化单项目开发面积控制，以满足“两年开发量”为原则，合理控制拿地节奏，降低财务成本。
二是继续坚持多项目协同发展.多个中小盘同步开发的小盘化策略，明确土地获取以中小地块（50-100亩）为主，谨慎获取200亩以上的大地块.高价地块，原则上一线城市单项目土地价格控制在20亿以内，二线城市单项目土地价格控制在5-10亿，南京及部分特别优质的单个项目可突破10亿。
三是加强单项目周转率控制，明确新获取项目一年内销售回款+融资款需大于两倍土地款
【具体数字由财务讨论后给出】
。
（二）以“利润”为核心，强化利润意识，不断提高综合盈利能力。
1.建立以利润为核心的考核激励机制。
一是进一步加大对利润指标的考核。在各级经理层的责任状考核指标中，提高利润指标的比重，明确城市公司总经理利润占比为40%，副总经理占比为30%。
二是建立项目公司层面的利润考评激励机制，对于项目价格水平进行考核，设立项目公司年度目标均价和溢价奖励，引导各项目由价格营销向价值营销转型。
三是建立严格的价格管控机制，总公司主要控均价与最低价，制定各项目各业态年度均价指标，项目必须严格按照全程策划中的价格规划执行均价要求，新开项目的定价必须与年度价格规划相匹配；项目在统筹好后续价格规划基础上，允许做阶段性价格调整，但降价所带来的利润影响必须在剩余月度里消化，严禁无原则降价销售，确保项目年度均价与利润的实现。
2.建立四阶段的利润强控机制。
一是明确所有项目在“拿地”.“方案定价”.“开盘定价”.“交房”阶段都必须进行利润测算。
二是再次明确开盘销售价格不得低于规划测算的定价；规划测算的成本不得高于拿地测算的成本；施工图测算的成本不得高于规划测算的成本；竣工结算的成本不得高于施工图测算的成本。针对出现严重不符合现象的，必须追究相关人员的责任。
三是建立投资拿地测算利润偏差后评估机制，明确每次土地获取后，针对城市公司.总公司各中心部门在拿地前.拿地后的市场调研.产品定位.强排方案.成本测算.财务测算等方面数据进行对比，杜绝拿地前后目标利润变脸，对过程中存在失职的单位予以问责。
3.以利润为核心，优化开发节奏，统筹利润与周转，确保盈利水平。
一是始终坚持“三三制”.“有保有压”政策，降低财务成本与资金占用率。由运营管理中心牵头项目管理中心，组织各项目严格按照“三三制.有保有压”的方针，编制各项目年度开发路线和综合计划。
二是当开盘周期与利润发生冲突时，在利润最大化的前提条件下，允许适当调整“六先六快”开发节奏。
1）新城新项目从土地摘牌到首期开盘原则不超过5个月；2）老市场新项目原则不超过4个月，老市场老项目原则不超过3个月；3）一线城市项目原则控制在6个月开盘，9-12个月实现现金倒流。对于要求达到2/3或封顶开盘的项目，可一事一议。
三是结合考虑项目实际情况，合理制定开发次序。
1）明确当项目自身条件不成熟或价值提升与亮点工程无法满足营销需求时，可适当调整开发节奏，确保亮点工程先行.社区商业先行，提升产品价值点，获取产品溢价。
2）对于未来盈利潜力较大，尤其是在一二线城市，在土地价格溢价较大的情况下，可适当放缓开发规模与节奏，待周边市场
价格提升之后，迅速加大开发节奏与规模，实现利润最大化。
3）对大盘项目，在项目周边配套未成熟.市场处于培育期.人口导入量尚不能满足最大规模开发的情况下，应适当放缓开发节奏.减小开发规模。随着区域的成熟，逐步加快开发节奏，加大开发规模，确保项目整体投资与收益的平衡。
4.加大“5U+”价值体系落地，推进价格营销向价值营销转型，提高项目盈利点。
一是积极推动“5U+”价值体系的落地，通过科技.智能.环保.绿色.健康等元素植入，持续发掘新的亮点，提升产品差异化和个性化竞争能力，增加产品溢价能力。
二是丰富产品内涵，进一步完善价格提升方案，从市场节奏.推售节奏.产品提升.亮点工程展示等方面，寻找价格提升的核心
支撑点。
5.坚持大力推进精装房战略，提升项目溢价。
一是持续加大对精装产品的推广力度，尤其是“经济型”精
装房，明确xx年太仓.吴江世纪城.吴中雅苑.海门世纪城
2.8期.镇江御锦城.唐山湾.儋州.文昌.昌江.万宁新开楼栋全部推行精装房；精装修比例不低于60%的项目有南通花城.泰安乐园.盐城；精装修比例不低于30%的项目有昆山.常熟锦苑.泰兴.沈阳.南充.军山.南京雅苑.淮安锦城.东营.寿光.青岛。针对精装房楼栋未能按计划落地的，不论任何原因，给予项目总5000元/栋
的处罚。确保xx年实现装修房面积166万平方米，精装房占房地产住宅开发总量的比例不低于50%。
【数字，明年实际75万方，占比35%】
二是以客户为导向，加强对精装房功能实用性方面的研究，
贯彻落实5U+价值体系，从收纳空间.厨房.卫生间等面着手，挖掘精装产品价值点，提升客户体验，建立有中南特色的精装解决方案。
三是延伸价值链，创造新的赢利点，大力推进软装.家居的定制化服务，深入研究精装修增值套餐包销售模式，针对海南.唐山湾项目的旅游度假产品，大力推广拎包入住的精装增值套餐包，
提供囊括设备.家具.软装等配套服务的一站式整体解决方案；针
对内地区域展开自选式搭配增值套餐包，以南通为中心，逐步向
常熟.苏州.昆山.南京拓展，满足客户对家装品质和个性化的要求。力争在xx年底前，将增值套餐包业务推广到泰兴.淮安.盐城.青岛等项目，初步形成业务规模。
四是进一步加强精装房成本控制研究，加大对新材料.新工艺研究与推广，对现有标准和方案进行优化与改进，对影响精装修
交付效果的要素进行综合分析探索如何在满足客户预期的情况下低成本实现精装修交付。
6.持续推进亮点工程打造，提升品牌溢价。
一是坚持九大亮点工程建设，确保新项目临时示范区按时展示，启动区和大门楼在临时示范区展示后逐步开放，并配合中轴及自然景观.河道及水系景观.会所与户外活动空间.商业街配套.大堂及室内外公共空间.室内外健康体系.智慧社区实体展示等工程，形成不间断的亮点展示，塑造项目良好的品质形象。
二是继续推进项目全周期亮点规划，强化项目全生命周期亮点策划的落地与执行，产品体验部每周跟踪项目亮点工程进展情况，确保各项目亮点展示的持续性。
三是进一步加强售楼处研究，在一二线城市逐步取消临时售楼处，研究在会所.商业街中配置售楼处，探索永久售楼处设置，在销售结束后，及时将其转为商业或会所用途；在三四线城市继续使用低成本的快速搭建售楼处，保证开盘速度和前期蓄水。
四是进一步重视对示范区景观的打造，加大展示区的景观软景.树木.乔木比重，针对临时示范区展示结束后树木移栽小区开展研究，提高再使用率。
五是加强与优秀软装公司的合作，建立高中低三档的战略供方库，并对供方库内的合作伙伴定期开展后评估，实施优胜劣汰。
六是大力推进多元化的新风格样板房的研究与实施，明确产品体验部牵头，营销.设计配合，建立6种不同新风格的样板房标准。
七是坚持无样板不销售原则，提高实体样板房占比，明确xx 年的样板房建设以实体为主，尽量减少临时样板房建设，力争实体样板房占有率提升到75%以上。
八是针对已建亮点工程，建立常态化的维护管理机制。明确项目公司每月检查维护，每季度根据展示效果进行整体优化与提升。产品体验部进行督办与检查。
（三）以“营销”为龙头，推进营销管理改革.创新营销模式，提升营销效能。
1.优化营销组织体系，推进营销管理扁平化。
一是缩短营销管理链条，整合营销管理中心与四个事业部，实行“项目管理中心营销部-城市公司营销部”两级管理。
二是成立营销管理委员会，由项目管理中心营销部各专业负责人兼任，负责营销战略.营销体系.营销方法.营销标准.品牌建设.整体营销策划的制定与推广。
三是成立渠道管理部，加强营销条线渠道管理，主要负责项目的渠道及拓客管理工作，同时项目管理中心常态配置50名精干拓客人员专项负责项目重大节点.难点的蹲点支援。
四是强化城市/项目公司营销人员配置。针对销售额超过20亿.所辖1个或多个N+6项目的城市公司可设营销副总，负责统筹
整个城市公司营销工作。渠道及策划人员可由城市公司根据实际
需要灵活配置，原则上在同城或同区域的N+2项目共享策划及渠
道人员，距离较远的N+2/ N+6项目可根据实际工作需要单设渠道.策划人员。
2.发挥营销龙头作用，明确营销支持类工作的责权关系。
一是明确营销条线在营销专业工作之外的相关工作职责。
1）对产品负责，统筹推进产品定位相关工作，组织开盘后的产品检讨会.组织标杆产品学先活动.组织新产品定位沟通会，并
撰写产品定位报告；参与审核相关设计图纸.产品配置标准.交付
标准，特别是针对户型.户能.户面以及景观配置等方面。
2）统筹推进样板房.样板体验区及看房通道的建设：负责确
认样板房选址.户型选择.硬软装风格及标准.看房通道的规划及建设标准，对进度过程把控，对成品效果检查验收。
3）负责售楼处内外所有涉及客户服务的相关事宜，对售楼处外停车指引.内部卫生.布置.水吧服务.游戏区安全等事项负责。
4）负责跟进督办条线人员的工资.佣金及相关激励的发放，
保证及时。
二是明确营销条线相关权限。
1）营销对设计.成本.财务.招采.工程.物业.客服.行政人事
等相关条线拥有10%的考核权。
2）明确营销对三点一线等相关事项的推进有督办和处罚权，项目营销有权将相关延误事项直接通报项目中心营销部及综合计划部，由项目中心直接处罚和督办。
3）售楼处内外的保安.保洁及水吧台的服务人员日常考核由案场经理负责，同时案场经理有一票否决权。
3.健全营销标准化体系，确保销售推广执行规范化。
一是针对开盘前.中.后的不同时期及畅销.滞销等不同状态，完善全套营销操盘标准化动作指引。
1）完善销售标准化体系，从销售人员仪容仪表.销售接待动线.销售说辞编写与讲解.销售逼定.客户回访.签约.回款等维度规范标准化动作。
2）建立渠道标准化体系，从客户分析.客户地图.拓客计划.分销商.老业主.资源商等方面建立渠道管理指引。
3）优化营销策划推广标准化体系，对营销推广.全案策划.阵地包装.媒体推广及营销环境调研等方面的标准化动作进行完善，用以规范.指导项目的实践操作。
4）建立市场基础研究工作标准化指引，从市场角度出发，针对指标制定.价格制定.产品优化等环节，建立标准作业流程及模板。
5）结合标准化体系建设，由营销委员会牵头制定营销各岗位员工工作手册，明确各项标准化动作执行要求。
二是进一步加大标准化体系的落地执行1）明确各项目营销副总或总监为标准化落地第一责任人，将营销标准化落地率纳入日常考核项，项目管理中心营销部每月对各项目营销标准化工作进行监督.检查，专项督办。
2）项目管理中心营销部每季度结合营销巡查小组反馈，对项目标准化执行效果开展评估，并进行合理优化，使其更具落地性.可执行性。
4.改革营销薪酬，调动营销人员积极性。
一是改革现有薪酬结构，打破营销旱涝保收的薪酬体系。
1）推动基础佣金改革，统一按点数提佣，根据项目.业态及存量时间的不同设定差异的提佣标准，同时针对不同项目额外增加套数奖，鼓励先进。对于特殊业态或存量房可采取针对性的激励提佣政策，具体一事一议。
2）优化溢价奖的记取与分配，业务人员按董事长底价核算溢价，特价房.总经理特批优惠等局部调价均算破底价，不得计算溢价。同时调整溢价提取比例，由最高15%调整为5%，溢价奖统一标准，不再与溢价率挂钩，只跟案场整体销售完成率挂钩。
3）设立公共溢价奖，用于营销条线管理人员的激励，公共溢价奖以楼栋为单位结算，单栋楼去化率达到90%即可按月度结算奖金，结算底价以年度楼栋规划均价为准。
4）优化总经理基金分配，以项目上月签约金额的1‰—3‰作为基金基数，主要用于营销及营销相关条线的贡献奖励或营销支
持类工作的小额补差，总经理基金使用必须形成激励方案，报项目管理中心营销部审批，基金发放及分配，原则上项目总经理签字即可。
二是建立严格的销售指标考核机制。
1）明确指标分解到月.周.天，分解到内外场.分解到组.分解到人，底薪.佣金及溢价佣金等与指标完成率挂钩。对于项目一线人员，指标考核到天，处罚实行周兑现，月底根据指标完成情况调整底薪或淘汰；对于项目营销管理人员，指标考核到周，周处罚按月兑现，月底根据指标完成情况降薪.述职或淘汰。
2）项目管理中心对所辖项目的指标完成情况负责，季度销售指标完成率低于70%的，项目管理中心联席总裁及营销部负责人等主要人员降职或降薪，连续两个季度完成率低于70%的降职或淘汰。
3）项目总及营销负责人为项目指标第一责任人，项目月度销售指标完成率排名在后30%的，项目总及营销总监需到总公司当面述职，同时第一个月通报批评，连续二个月的降薪，连续三个月的降职降薪或淘汰。
4）案场以小组为单位实行优胜劣汰，月度销售指标完成率排名最后的小组解散，组长降职为销售员。
5）坚持销售人员末位淘汰制，针对每月销售业绩排名后10%的销售人员强制淘汰。
5.健全营销内部管理机制，规范营销行为。
一是进一步加强活动的规范性管理，由项目管理中心营销部制定各大节庆及工程节点的标准动作和活动要求，为项目策划人员制定活动计划提供参考依据。其次对活动活动内容进行分类，明确品牌活动.促销活动.暖场活动.大型节点活动的推广时间.费用预算.执行频率.内容要求等。同时利用网络云盘，建立优秀活动案例库，建立优秀活动方案分享机制，提高活动创意质量。
二是以竞品导航为核心，完善基础市场数据管控，确保各项数据的可靠性，并以此为基础，对项目的指标制定.价格.产品调整进行管控评估。
三是加大营销费用管控，减少无效营销成本。
1）全面推行营销费用包干，根据不同区域.不同业态与项目年度销售指标，制定与之相匹配的营销费用额度，项目上可根据节点安排，自行平衡与协调项目年度营销费用开支。
2）项目管理中心营销部加强对费效的管控力度，定期监控，对费效较差项目及时提出预警，提供优化建议，并定期分享费效较好项目的优秀经验。
四是完善营销系统培训体系，建立内部.外部的双轨教学机制，针对新入职人员必须经过一个月的学习方可上岗，晋升人员必须通过专业测试（包含制度及专业知识）方可晋升。
五是加大营销反腐力度，完善营销防腐体制。
1）防范渠道腐败，加大云客系统的使用率。原则上xx年以云客系统作为所有拓客.线下.老业主及分销等客户认定的唯一标准，不再以手工或其他方式报备。
2）防范价格腐败，建立月度及开盘后的价格评估机制，项目开盘后一周内，由项目管理中心营销部对一房一价表进行核查，对不按价格体系定价的项目进行问责。
3）防范营销采购腐败，严格规范营销采购流程，完善案场物料.活动物料.网络媒体等限额标准，对活动及礼品实施总部集中采购，同时介入城市主流媒体打包洽谈工作，加大对不按流程采购的查处力度。
4）进一步加强营销条线内部审计，对好友金.抽奖.礼品发放等进行月度专项审计，由总公司营销部联合客服每月进行抽查，比例不少于10%，针对违规人员发现一例开除一例，同时按倍处罚。
六是充分引进联合代理并调整合作模式，明确xx年联合代理销售项目占比不低于50%，主要通过直接委托.全包委托等方式实现合作共赢。原则上一二线城市,与当地较成熟代理机构强强联手，采用联合代理机制，三四线城市逐步采用中南小微企业，部分问题项目采用联合代理委托管理模式
（四）以“产品”为载体，加强研究与创新，持续提升产品竞争力。
1.进一步加强产品研究能力，构建以客户与市场为导向的中南产品体系。
一是在研发技术中心成立产品研究部，以客户的视角围绕不同层级客户需求研究中南产品体系。
二是进一步优化产品体系，按照客群定位和家庭生命周期，根据区域属性.土地属性，联合克尔瑞.筑想建立以客户为分类依据的标准化产品线。
三是从客户生活价值观体系.居家行为方式.消费习惯.置业敏感点.投资需求.家庭结构变化.生活品质追求等方面导出产品和服务的研究体系。
（1）住宅产品方面，从现有的“由外及内” （从户型到空间）研究方式转变为“由内及外” （由客户需求到居住空间再到户型）的研究方式。
1）针对刚需类客户对价格的敏感性，主要研究如何提高产品赠送率与得房率，提高产品性价比。
2）针对刚改类客户对户型实用性与舒适度兼顾的需求，主要研究如何增加产品南向开间数及通透性，提升产品竞争力。
3）针对一二线城市客户对生活品质的追求及价格的敏感，主要研究如何在控面积.控总价的前提下，打造高品质的产品，提高竞争力。
（2）产品风格方面，在产品打造和包装.价值挖掘等方面加强研究，通过植入文化理念提升产品品味，提高产品溢价。
（3）精装产品方面，针对客户及市场进行深度调研，联合博洛尼等外部优秀企业打造中南精装产品标准体系。
（4）会所.售楼处.社区商业方面，加强对多样化会所.售楼处及不同产品风格下的配套社区商业的研究，提升示范区的体验感。
四是积极适应市场变化，以个性化.定制化需求的可变户型满足客户需求。
（1）增强对户型可变空间的研究，探索“N+
1.N+
2.N+3”的百变空间设计，让客户可以根据自身使用需求自行决定功能分配，达到空间使用的伸缩性和功能使用的多变性。
（2）研究滑动户型的打造，探索利用移动墙体或家具来自由变换户型，让业主可以自由变换1室.2室.3室。
（3）针对二胎政策及人口老龄化，开展“二代居”.“三代居”等成长户型产品的研究，提升产品新的竞争力。
2.进一步深化“5U+”价值体系，推动“绿色.健康.智慧”住宅的落地。
一是持续完善优智慧.优健康.优绿色.优品质.优生活5大模块16大子目的“5U+”价值体系。
1）优智慧包括智慧社区（光纤入户.无线覆盖.社区实时定位）.智慧物业（社区一卡通.可视对讲系统.U+小站）.智慧安防
德州鲁班御景园项目报告 第一部分:市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州概况 德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。 德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神 京门户”之美誉。 德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光
照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为
2018年杭州房地产行业分析报告 2018年11月
目录 一、楼市稳中略降，中签率逐步上升 (5) 1、中签率上行，购房者更为理性 (7) 2、主城区楼市优于外围区域 (8) 二、房企推盘加速，二手房或具调整压力 (9) 1、新房价格稳定，严限价下开发商加大预售申请 (9) 2、二手房房价稳中有松，或具一定调整压力 (10) 三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实 (12) 1、库存缓慢回升，去化周期维持较低水平 (12) 2、多产业齐头并进，经济发展高速 (12) 3、人口持续净流入，城市基本面扎实 (13) 四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭 (14) 1、开发商拿地更趋理性，土地市场有所降温 (14) 2、传统主城区土地供应较少，余杭、萧山仍为供地主力 (15) 3、土地购置集中度回升，多家房企首次入杭 (17) 4、开发商加大开工，加快周转 (18) 五、主要楼盘调研情况 (19) 1、中城汇MIDTOWN (19) 2、金地玖峯汇 (20) 3、金地滨江万科悦虹湾 (21) 4、时代滨江.翡翠之星 (22)
楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区（61.2%）、富阳区（46.9%）等外围区域。 房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年，限价背景下盈利空间有限，供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。 二手房或具调整压力，中长期基本面扎实：短期受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中略松。2018年9月二手房带看量3.7万次，较2018年3月高点下降58.9%；9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套，同比提升273.5%，市场预期正逐步转变。中长期来看，杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业，2018年前三季度GDP增速7.3%，叠加较快的收入增速及持续的人口净流入，基本面依旧扎实。 土地市场回归理性，多家房企首次布局：受限价及楼市热度下降
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产营销模式分析 目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式 独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。 它的优势主要表现在：分工明确，各展所长 由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。 开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。 二、代理商的联合销售代理模式 联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼
盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。 因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难 代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。 综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。
房地产市场经济运行分析报告 今年以来，玉林市认真贯彻落实中央和自治区房地产宏观调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”准确定位，加强房地产市场监管,总体保持了我市房地产市场平稳运行。 一、全市2019年1-2月房地产市场的基本情况 2019年1-2月，全市房地产市场持续平稳健康发展，呈现全市完成投资、商品房施工面积、新开工面积、批准预售面积、销售面积、平均销售价格同比均稳步上升的发展态势。具体表现为： （一）开发投资保持增长势头，对经济发展贡献增大。1-2月，全市完成房地产开发投资26.13亿元（该数据未包含保障性住房），同比增长16.46%。 （二）开发建设态势良好。1-2月全市商品房施工面积1633.77万平方米，同比增长11.33%（其中，商品房新开工面积121.84万平方米，同比增长119.86%）。全市商品房竣工面积56.53万平方米，同比下降7.55%。 （三）商品房供销两旺。1-2月全市新建商品房批准预售面积133.03万平方米，同比增长31.36%（其中新建商品住房批准预售面积120.76万平方米，同比增长33.31%）。商品房销售面积53.68万平方米，同比增长6.9%。 （四）商品房销售价格上涨明显。受土地拍卖价格大幅
升高及一批精装楼盘高价入市影响，全市商品房销售价位稳中有升。全市商品房平均销售价格5028元/平方米，同比增长12.85%（其中商品住房4826/平方米，同比增长11.67%）。新建商品住宅价格稳中有升，按照反映房价是符合我市居民承受能力的。 （五）去库存取得实效。随着房地产市场行情向好以及我市通过购房补贴等方式化解库存，全市房地产库存数量持续下降，房地产的库存规模逐步降到合理水平。截至2月底，全市商品房存量面积491.33万平方米，消化周期为11.61个月（其中，商品住房存量面积424.26万平方米，消化周期为10.08个月；非住宅商品房存量面积67.11万平方米，消化周期为20.96个月）。 二、开展第一季度“开门红”工作情况 为实现2019年我市第一季度房地产业经济增长开好局、起好步，实现“开门红”，我们成立了玉林市住建委房地产发展调研服务活动工作领导小组。在2月13日，我局向各县（市、区）及各房地产开发企业下发了《关于开展玉林市房地产发展调研服务活动的通知》，并向市国土局等有关部门发出了《关于请大力支持配合做好玉林市房地产发展调研服务活动的函》。2月18日，我局制订了《关于开展玉林市房地产发展调研服务活动的工作方案》，同时我局已把调研工作方案上报市人民政府。 从2019年2月初起，由市住建局牵头，在全市开展了房地产发展调研服务活动。2月25日-26日，我局组织调研
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
房地产项目分析报告 导读：本文房地产项目分析报告，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 房地产项目分析报告（一） 一、项目概况 （一）、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 （二）、规划方案 旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔
接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 （二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的
2008年1—12月房地产经济运行分析联席会议材料云南省发展和改革委员会投资处、价格处、 价格监测中心 一、2008年1-12月全省固定资产投资运行情况 (一)全省固定资产投资圆满完成全年投资任务,实现又好又快发展目标 据初步统计数据显示,2008年1—12月全社会固定资产投资规模为3526.60亿元，同比增长26%，圆满完成全年投资任务目标（3360亿元）,全省固定资产投资实现又好又快发展目标。 （二）重点行业投资任务完成情况良好 2008年1—12月我省重点行业共完成投资2279.9亿元,投资任务完成情况良好，为全省固定资产投资圆满完成全年投资任务目标起到了重要支持作用。 ——水利完成投资73.7亿元，同比增长97.7%，投资任务目标（60亿元）完成率为122.83%。 ——房地产开发完成投资557.59亿元，同比增长31.9%，投资任务目标（540亿元）完成率为103.3%。
——工业（不含电力）完成投资626.03亿元，同比增长34.1%，投资任务目标（600亿元）完成率为104.3%。 ——电力工业完成投资605.65亿元，同比增长18.3%，投资任务目标（600亿元）完成率为100.94%。 ——通信完成投资61.36亿元，同比增长14.6%，投资任务目标（50亿元）完成率为122.72%。 ——综合交通完成投资355.57亿元，投资任务目标（465亿元）完成率为76.47%。其中：公路完成投资291.3亿元，同比负增长19.1%，投资任务目标（315亿元）完成率为92.5%；铁路完成投资40.11亿元，同比增长28.9%，投资任务目标（70亿元）完成率为57.3%；民航完成投资24.16亿元，同比增长200%，投资任务目标（80亿元）完成率为30.2%。 （三）州市投资总体继续向好的趋势发展 全省16个州市投资总体较快增长，其中：投资增长30%以上的有4个；投资增长20%-30%的9个；投资增长10%-20%的2个；投资增长0-10%的1个。 二、国家和我省对城镇固定资产投资和房地产开发投资的宏观调控政策 2008年，国家宏观经济调控政策经历了三个阶段： 第一个阶段，2008年年初国家提出“两防”作为宏观调控的首要任务，即防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，按照控总量、稳物价、
xx房地产公司运营管理部考察报告运营管理部考察报告 运营管理部全程参加了此次考察活动，对国内、区域标杆企业如中海、万科、绿城、中铁、华润、中天等大盘代表项目的现场管理、开放区(销售部)现场展示、装修样板间、开发节奏等进行了重点的学习和交流，汲取了一些先进的经验，对我们公司下一步开发大盘的开发管控模式有一定的借鉴经验。 在对中海公司项目的考察过程中，我们和他们进行了很多具体的交流，从中感受到中海的员工职业素养很高，敬业心、责任心很强，对整个项目团队的合作协同意识很强;无论从工程现场安全文明施工、目标成本管理、工期把控、到样板房展示以及开发节奏等各个方面进行了重点的学习和交流，对我们下一步提升工程管理水平和运营管理效率有诸多借鉴作用。下面重点谈谈我们对中海项目公司的学习参观感受。 一、工程管理方面: 中海作为国内龙头公司，管理制度完善、工程管理人员职业素质较高，从工程开工、开盘、竣工验收等各个时间节点把控严格，执行力较强，严格按照中海集团工期模板，落实各个关键节点;施工现场企业形象展示、安全文明施工、工程质量管理等方面有很强的把控。 我们目前的工程管理水平与其相比存在较大的差距。在今后的 工作中要重点做好以下几个方面的工作: 1)借鉴中海公司工程管理的先进经验，加强横向交流，加大工程技术人员的培训力度，提高职业素质; 2)借鉴中海公司的工程管理经验，完善公司的工程工期标准; 3)完善公司的工程巡检制度，加强对工程质量把控、加强施工
现场安全文明管理、开放示范区管理，推进工程管理标准化建 设，全面提升现场安全与质量管控能力; 4)借鉴中海优秀经验，完善和建立工程技术、工艺标准、验收 标准，完善总包及重要分包单位(装修、园林、门窗、电梯等) 选择和评价标准; 5)组织本部门员工定期学习和交流，提高自身业务水平。 二、运营管理方面: 中海作为国内龙头公司，对工程快速开发、销售快速回款都有很高的要求。在运营管理方面，尤其是落实和执行公司一二级计划，部门之间的协调等方面，管理制度明确，积累了很多经验。 他们项目从拿地到开工，一般为6个月左右(作为上市公司证照要求较严)，在此期间，前期、设计、营销、工程等各部门分工明确并紧密配合，相互协调并共同督促，确保6个月必须顺利开工。 在项目正式开工阶段，围绕展示区开放、开盘销售、竣工验收、 业主入伙等节点，以项目年度计划为考核依据，各部门制定年度计划，分解到月度计划，并严格执行。 每个项目的年度工程计划的制定以集团下发的工程工期标准为唯一依据，工程管理部负责编制和下发，各部门遵照执行，不得更改(集团根据市场加快或放缓开发建设节奏，进行统一修改的除外)。 工期标准按照不同的基础形式、是否含地下室(地下车库)，标准层、层数等方面进行制定。 在确定总包单位这一个关键环节，制度流程清晰明确，工程管理部牵头，工程、成本、招采等紧密配合，从组织考察到考察报告的形成、从招标文件标书编制定到标书发放、从组织招标答疑到总包单位最终确定及合同签订等各个环节严格把
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
房地产项目分析报告 分析报告是一种比较常用的文体。分析报告的标题一般有两种形式：一是公文式，另一种是新闻报道式。下面是XX 收集整理的房地产项目分析报告，希望对您有所帮助! 房地产项目分析报告(一)、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 (二)、规划方案 旅游度假区规划总用地面积公顷，居住人口万人，其中A8、A9规划分区总用地公顷，规划用地公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度%，容积率为。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现
代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 (一)、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 (二)、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于XX年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 (一)、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政
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房地产产业渠道分析 (最新版报告请登陆我司官方网站联系) 公司网址: https://www.doczj.com/doc/73900892.html, 1
目录 房地产产业渠道分析 (3) 第一节2015年国内房地产产品的经销模式 (3) 第二节房地产行业渠道格局 (3) 第三节房地产行业渠道形式 (4) 第四节房地产渠道要素对比 (5) 第五节房地产行业国际化营销模式分析 (6) 第六节2015年国内房地产产品生产及销售投资运作模式分析 (6) 2
房地产产业渠道分析 第一节2015年国内房地产产品的经销模式 房地产销售模式，从销售的房产形式来看，常用的不过两种：现房销售和期房销售。 现在市场上销售的大部分都是期房，所谓期房亦即“楼花”，消费者在购买时看到的最多也是封顶的房子，更大部分是尚在图纸或者是大坑状态的“大饼”。消费者购买之时实际上得到的不是房子，而是将来以此价格来获得这个房子的一种“期权”。 现房销售顾名思义，就是消费者在购买时得到的已经是实实际际的房子，而并非“虚无缥缈”的图纸和描述。这种销售方式最大的优点是极大的降低了消费者的投资风险，房产的可实际感受性和受益的时效性大大增强。 第二节房地产行业渠道格局 营销渠道是将残品由生产者转移给消费者的途径。房地产主要有两种营销渠道：自产自销、委托代理。 自产自销的优点： 1、自行销售能够直接面对客户，掌握客户需求。客户在南里，他们是什么人，他们需要什么建筑风格，需要什么户型，在文化品位方面有什么需求，对小区的内外环境又何建议，对住宅结构和装修又何意见等，都是开发商需要直接得知的资料。只有掌握了这些资料，才能对市场信息迅速作出反馈，并及时调整楼盘定位。况且，往往开发商开发物业都是连续开发和滚动开发，并不是一个楼盘做完就完事了，这就更需要长久的掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。 2、自行销售能够维护开发商的品牌。在售楼处，一是卖楼，一是服务。售楼处是企业的窗口，是客户与开发商联系的桥梁。只有自行销售才能把开发商、 3
房地产公司经营工作总结 2020房地产公司经营工作总结实现项目的经济效益和社会效益，总结工作经验，找出工作中的差距，合理安排来年的工作，今天第一小编给大家整理了20房地产公司经营工作总结，供大家阅读和参考，希望能够解决大家内心的疑问，谢谢大家对小编的支持。 20房地产公司经营工作总结篇一江房地产开发有限公司在20年度的主要工作,是开发建设并经营门面房 一、二期工程,在园区党工委、政府领导的关心支持下，经过全体员工的共同努力，;门面房;项目各方面工作都取得了很大进展。为顺利完成该项目，努力达到政府的要求，实现项目的经济效益和社会效益，总结工作经验，找出工作中的差距，合理安排来年的工作，现将20年度年度工作情况总结如下门面房一期工程已于20年峻工,本年度主要是进行销售和资金回笼工作，以及交户后的质量保修回访工作;门面房二期工程主要施工内容已于20年基本结束,20年主要进行销售和资金笼工作,以及门面房门前大理石铺装，和路亮化及广告牌等其它配套设施的施工,门面房二期工程已于20年11月28日举行了竣工验收会;现在已进入全面交户阶段和后期手续的办理。 一、项目开发、建设工作在项目建设施工过程中，我公司从项目组织管理、工程质量控制、现场管理等几个方面开展工作。
在项目组织管理方面首先明确项目组织管理体系、项目工程部主要工作职责，确定项目管理的目的任务，制定工程四大总体目标质量、进度、投资、同事的协作下，使得商业用房工程得以顺利进行，通过工程例会协调各项工作、解决日常施工中的矛盾，加强相互之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成本、安全文明。 在工程质量控制方面质量管理上，项目部着重抓了三个环节确立质量目标、确定质量预控方案;产品形成的过程控制;验收控制。开工前确定质量预控方案,公司提出;建精品工程、树形象;的质量目标，对监理及单分包单位明确目标、验收标准等。并审定监理大纲及施工单位的施工组织设计。针对监理、施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。抓好过程质量控制，在过程控制上，发挥监理在质量管理上的职能，对监理充分授权、有效监督;严把原材料质量关，项目部对进场材料质量、数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到场材料是否符合合同要求。工程项目部在对于施工单位的质量管理上，主要抓其质保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，从思想上重视质量管理，在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、解决问题。现场管理中，强调服务意识，为乙方生产质量优质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。
中国房地产的三个故事 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市化的基本故事 城市化的基本故事为中国城市化的主要原因，一般城市化的原因城市与农村之间 的拉推因素(pull and push factors)。农村的推动因素包括生活环境受自然因素 如恶劣的天气影响，较少类型的就业机会和较低的工资。而城市的拉动因素则包 括较优的教育水平、较高的高资、较佳的生活水平和较好的整体的生活环境。这 类因素亦适用于中国的城市化进程当中。 改善性需求 中国的房地产改革、城市化的推动也受改善性需求的影响。中国真正的房地产商 品房开发只有约10年的历史，在商品房以前都是处于福利分房的制度。在福利分 房的制度下，住宅的开发依靠不同的工作单位如国企和学校建设，无论质量、设 计和配套都比较差。直到专业的房地产开发商出现，开发的商品房明显较好，促 成中国人民对住屋的改善性需求。 漏斗–特殊性需求 中国的人口年龄结构较外国其他地方更为特殊。一般外国地方的年龄结构呈现圣 诞树型的结构，而中国的人口结构则呈菱形状，适龄的劳动人口占整体人口的数 量最多。目前中国的年龄结构处于菱角拐点，劳动人口开始逐渐减少，劳动力这 个生产要素将必然升值。人口将如漏斗般，由逐渐至急速地从农村和较次的城市 流向如北京和上海等工资水平较高的城市，而北京和上海势必成为超级大城市。发达国家与中国2010、2020及2050的人口结构金字塔
资料来源：美国人口普查局
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
德州鲁班御景园工程报告 第一部分：市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州简况 德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近 50万人。 德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、 “神京门户”之美誉。 德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进 京”的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，
光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600 毫升，适宜多种动植物生长。 德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方M，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方M，年可引黄河水25亿立方M。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方M，调蓄2亿多立方M。 德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。
（2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。
2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房地产项目的价格涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房）； 3）区域住宅（商业）市场的发展特点。 政府对市场的调皮鬼理调控力强（相关房地产政策及区域房地产政策的出台及作用）;