民办养老机构运营模式研究
——以广西省南宁市民办养老机构为例
一、立项依据
（一）我国老龄化现状
根据联合国教科文组织的标准，一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的比例超过10%或者65岁以上的人口占总人口的比例超过7%，则该国家或地区就进入社会老龄化阶段。根据2000年我国第五次人口普查显示,2000年我国60岁以上的人口约有1.26亿，占总人口的10.41%，65岁以上的人口约有8811万，占总人口的6.96%。这标志着我国在2000年已开始进入老龄化社会。在2010年进行的全国第六次人口普查现实，我国60岁以上人口占总人口的13.26%，比2000年上升2.93个百分点；65岁以上人口占到总人口的8.87%，比2000年上升1.91个百分点，而有学者预测，到2025年，我国60岁以上老年人将占总人口的19.34%，银色浪潮席卷全国，老龄化问题将可能成为突出社会问题。
我国老龄化问题相较于西方发达国家的的突出特点是“未富先老”，人口老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄化社会，进入时老了人均国内生产总值一般都在5000到10000美元以上；而我国进入老龄化社会时，人均国内生产总值刚刚超过1000美元。由于经济现状的限制，我国面临这更为严峻的养老形势，如何让老年人安享晚年已经成为社会热点问题。（二）南宁市人口老龄化现状
广西早在2000年就和全国一样步入老年型社会。其中,60岁以上老年人数量为469万人,占全区总人口的10.69%,比全国平均水平高出0.23%;65岁以上老年人为320万人,占总人口的7.3%,高于全国0.2%。据全国第六次人口普查显示，南宁市60岁及以上人口为85.68万人，占总人口的12.86%，其中65岁及以上人口为59.30万人，占8.9%。和我国北京、上海等发达城市一样，南宁也面临着严峻的人口老龄化局势，养老问题成为一个突出的社会问题。
（三）我国主要养老方式
我国现在主要的养老方式有四种，分别是：家庭养老、居家养老、社区养老（托老）和机构养老。
家庭养老是指养老资源完全由家庭成员提供的养老方式，养老的主体是家庭。家庭养老是我国古代自给自足的小农经济的产物，而且它体现着我国的孝文化，家庭有赡养老人的功能和义务，早已根深蒂固于国人的思维当中。就算是到了21世纪，我国经济社会有了长足的发展，家庭养老仍然是我国最主要的养老方式。伴随着我国经济社会的发展，家庭养老模式已经没有办法满足我国老年人养老的需求，特别是当前核心家庭数目减少，家庭规模变小的情况下，家庭养老的部分责任应该部分转交给社会、给政府代为承担。
所谓居家养老，就是以家庭养老为主、机构养老为辅的养老模式，主要表现形式是家庭与养老院的有机结合。居家养老是以家庭养老为核心，充分发挥社区作用，有效整合社会资源，同时兼顾了我国的孝文化和重视家庭的传统。居家养老的主要优点一是经济成本低，二是能够有效调和我国传统文化于现实之间的矛盾；三是它在我国进行大规模推广具有很强的可行性。但居家养老模式在我国尚处探索阶段，各项政策还处于摸索阶段，还有很多具体问题尚待解决；其次是对老年人突发身体状况反应慢，比较难做出及时的救助。
社区养老（托老）是从分散居家养老向集中社会养老的过度方式。它是英国在20世纪90年代为针对其老龄化浪潮，应对养老机构养老压力大，无法满足社会养老需求的条件下营运而生的。其特点是，老年人白天到社区托老所晚上回家。社区养老，是老年人寄宿在就近的社区养老院、养老所，老年人的日常生活照料由社区养老机构提供。它的优点一是在保证老年人日常起居的同时能兼顾足不出社区不离家养老的心理；二是把老年人集中在一起照顾，老人间能彼此间进行交流，可以有效降低老年人的孤独感和被遗弃感。它的缺点主要是没有办法有效照料生活自理能力差的老人以及空巢老人夜间生活。
机构养老是指社会化、专业化和规模化的养老模式，它表现为老年公寓、养老院和护理公寓等各种形式。它能够接收身体处于各种状况的老人，包括生活能完全自理和有轻微障碍的老人，也包括生活自理出现严重障碍或不能自理的老人。现在随着机构养老事业的发展，有的养老机构推出了“临终关怀”的服务项
目。机构养老的优点一是其专业化的服务基本能满足生活自理有障碍的老年人的需要，保障他们的基本生活护理；二是养老机构的基础设施能满足老年人的精神生活。机构养老的缺点则是投资大、收费高。
养老机构可以分为民办养老机构和公办养老机构，所以笔者将要讨论的民办养老院就属于机构养老方式的一种。
（四）民办养老机构的性质
在我国公办养老机构，顾名思义就是由政府投资兴办的养老机构，由于养老事业，与社会福利、社会保障有着很大的关系，这决定了政府在各种养老方式之中的主导地位。我国公办养老机构的主要服务对象，重点是“三无”、“五保”1等孤寡老人或生活水平最低生活保障线的贫困老人等弱势群体，特别是高龄病残人群，其提供服务都为免费或收取少量费用，这表明，我国公办养老机构属于社会福利事业单位。随着公办养老院的扩大，它现在也能接纳少量自费的老人，但这并不影响公办养老机构社会福利事业单位的性质。
民办养老院是指由社会成员投资兴办，并由私人运营的养老院。
私人要创办一家民办养老机构，一般首先要到当地民政部门进行登记，但并非所有的民办养老机构是要到民政部门登记。吴吉惠（2011）的研究表明，我国民间资本投资兴建的养老机构，按照其是否以盈利为主要目的，可以分为盈利性和非盈利性两大类。盈利性养老机构应当在当地工商、税务部门注册登记，一般不享受国家有关优惠政策，在完成税收征缴后，其利润可以分红，属于老龄产业；而非盈利性养老机构则在当地民政部门的民办非企业单位注册登记，享受国家优惠政策，并且不需要上交税收，但盈利部分不能分红，只能用于养老机构滚动式发展，属于老年社会福利事业。同样的由董亚红（2010）的研究发现：民政部在统计年报中把收养性福利单位按照登记方式分为了四类：一是在工商部门登记的；二是在编制部门登记的；三是在民政部门登记的；四是未登记的。因而民办养老机构即可以是民办非盈利机构，也可以作为盈利性机构而存在。这种性质上的差异，使得民办养老机构的创办者就处于一种矛盾的状态，一方面创办民办养
1所谓“三无”人员，是指城市无劳动能力、无生活来源，无法定赡养人、抚养人，或赡养人和抚养人无赡养、抚养能力人员的简称。农村“五保”对象，是指这类人由政府和社会包吃、穿、住、医、葬等五个方面的简称。因此，城镇“三无”和农村五保对象实际上指的是同一类人买只不过因城乡分割造成成为不同，在城镇特指其身份，在农村指的是保障内容。
老机构需要投入大量资金，没有政府资助运营就更加资助；另一方面，如果私人创办养老机构，无法分红，不能盈利，企业家是否还会进入这个领域。
有关民办养老机构的性质问题还需要在实践中继续探讨。
（五）相关政策法规
我国1996年颁布的《老年人权益保障法》中第一章第五条明确指出：“各级人民政府应当将老年事业纳入国民经济和社会发展计划，逐步增加对老年事业的投入，并鼓励社会各方面投入，使老年事业与经济、社会协调发展。”民政部2000年颁布的《民政部关于加快实现社会福利社会化意见》中提出，“对新兵那的社会福利机构，要打破旧框框，按照市场经济的要求运作，体现市场配置资源、价值规律调节、公平竞争、有声裂天的市场经济法制，是各类社会福利机构能够自主经营、自负盈亏、自我发展”国家鼓励社会力量进入到老年人养老事业中，促进我国老年事业的发展，满足老年人的养老需求。在民政部的《意见》颁布之后，我国各省、市纷纷出台了本省、本市有关加快实现社会福利社会化的相关政策。
2011年12月27日中国政府网27日消息，国务院办公厅发布《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》，规划中指出，到2015我国要实现每千名老年人拥有养老床位数达到30张的目标，规划中指出，应充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，为各类服务主体营造平等参与、公平竞争的环境，实现社会养老服务可持续发展。将加强对非营利性社会办养老机构的培育扶持，采取民办公助等形式，给予相应的建设补贴或运营补贴，支持其发展。
这项政策的出台，对我国养老机构的发展发出了积极信号。发动社会力量，促进我国养老事业的发展，发展民办养老机构，正体现着这个理念。而民办养老机构，相对公办养老机构，由于资金方面的限制，政策的影响，叫公办养老机构而言，发展较为落后。探讨民办养老机构的运营模式，了解民办养老机构面临的问题，将有利于我国养老事业的发展。
（六）探究民办养老机构运营模式的必要性
随着老年人口的增长，社会养老服务需求越来越大，传统的家庭养老模式的
衰弱，“421家庭2”的大量出现使得家庭养老的巨大负担；政府提供的公办机构养老面临巨大压力挑战；居家养老模式的不成熟。因此民办养老机构的建立、完善极为必要，它可以成为养老的另一种选择，拓宽了养老的途径；让社会力量参与养老事业在一定程度上可以缓解政府养老的压力。
面对人口老龄化的规模大、速度快、不平衡和“未富先老”等特点，积极对民办养老体制、模式进行探索，可以促进养老社会化的发展，增加市场经济的活力，创造更多的就业机会，同时缓解就业压力，激发民众自主创业积极性。
推动养老方式多元化。目前我国的养老方式主要是家庭养老、居家养老、社区养老（托老）和机构养老。民办养老模式的探究突出社会中个人对养老产业的投资，资金来源于个人，其不同于政府的公办养老模式，它可以利用社会的闲散资金创办养老机构以满足需要高端养老服务的人群的需求。而且如果政府直接供给不仅意味着巨大的财政压力，同时也意味着担负繁重的社会服务职能，养老服务需要社会化；市场营利性供给难以解决低收入老年人尤其是独生子女的养老保障问题；公民社会组织的公益性供给需要成熟的组织形态和持续的资金来源；而老年人自主供给显然缺乏足够的市场经济能力、行为能力和组织协调力。因此，政府、市场与公民社会组织的合作供给往往成为一种更为务实的选择。
目前而言，国家倾向于发展非营利性社会版养老机构，这意味着养老机构的创建者，将无法从养老院的发展中得到分红，已创办的民办养老机构经营者对养老院无法分红的状况有着什么意见，这是否会影响经营者的创业热情，现有的政策支持是否能够支撑养老院的运营。中国古语有言：“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，在非盈利的前提下，应当怎样促进社会资本进入养老事业中来。
南宁市政府现在大力发展的养老方式是居家养老方式，在一些比较大的社区已经初步建立了可以照护老年人日常生活的体系，但是对养老机构的状况关注较少，这是全国范围内的一个普遍情况。但随着我国老年人口的进一步增加，养老压力的增大，人们养老意识地发展变化，发挥社会力量介入社会养老事业中，在政府主导的前提下，可以作为解决养老问题的补充力量，有效解决我国养老问题。
（七）民办养老机构面临的困境
2
4是指夫妻双方的父母4个；2是指夫妻2个；1是夫妻的小孩1个
1、资金困难
从文献研究中，我们发现，民办养老机构面临的最普遍、最严重问题就是资金问题，由于民办养老机构的创建需要大量的前期投资，包括场地的租用、护理人员的钞票、各种设施的完善等等都需要投入大量资本，动辄几十万、上百万的投入，对于经营者而言是很大的压力，这个问题该如何解决，政府、社会应该给予怎样的支持，这是一个很值得深入探讨的问题。
2、运营场地问题
很多民办养老院由于前期启动资金的限制，很多只能租用废弃的厂房和一些老旧的楼房作为老年人的房间，一些养老院里每个房间住着四、五位老人，一些养老院老人的房间没有独立卫生间，有些民办养老院甚至没有老年人的室外活动场地。另外就算是有了比较好的场地，也因为离市区较远，就医困难，造成老年人不愿入驻养老院的状况。
董红亚（2010）针对浙江省嵊州市的民办养老院运营状况的调查指出，在浙江省人民政府提出了明确要求：“优先安排养老机构建设用地。”但这一政策实施起来仍是困难重重。当地官员也表示：“养老机构用地实行划拨是不可能实现的，优先供地同样是难上加难。”
这要求我们在将来的调查中，要注重调查南宁市民办养老院的分布特点以及它们的办院环境，以及他们在办院之初，地点选择的动机以及是否向政府寻求过帮助，如果寻求过了，那么得到的是什么回应。
3、民办养老院与公办养老院的市场竞争
很多报道中，都提到民办养老机构入不敷出、经营难以为继的情况很普遍，而另一方面是公办养老院的床位供不应求。这说明消费者对养老机构还是有着强劲需求，由于公办养老院由政府出资建设，资金雄厚，无论是基础设施还是配备的护理人员都更好，因而得到了老百姓的信赖，加之养老在普通人心里是一项社会福利事业，故而开办养老院应该是政府的责任，这也有可能成为老百姓倾向于选择公办养老院的原因。
如何减小民办养老院和公办养老院之间的差距，如何改善民办养老院的运营状况，是一道难题。我们在调查过程中，也应该要到公办养老院去进行参观、访
谈，比较他们两者之间的差距。
4、专业护理人员招聘困难
老年人选择到养老机构进行养老，很大一个原因就是希望能得到专业、全面的护理，而由于养老院护理老人的工作累、脏、护理过程繁琐，加之养老院的工资比较低，许多专业医学院毕业的护理人员都不愿到养老院工作。很多调查中都显示，民办养老院的护理人员都是45岁左右的中年妇女。民办养老院由于资金的限制，也没有办法对招聘的护理人员进行专业培训。
我们在将来的调查中，民办养老院中护理人员的学历、护理工作内容、工资待遇以及他们对护理工作的态度应成为我们的具体研究内容。另一方面，民办养老院的负责人员，他们对解决专业护理人员难招聘的问题有着怎么样的看法，他们认为解决的问题的方向在哪里。在招聘护工都有苦难的情况下，民办养老机构如何保证机构中专业医生的配备。
5、人们的观念问题
人们传统的养老观念直接影响着民办养老院的运营状况。在一项调查中显示，有10.9%的被调查者感到子女将老人松动啊养老院、敬老院是不孝的；14.1%的人表示，因害怕别人说不孝因而不愿意将老人送到养老院。另一方面，一些养老院虐待老人的负面新闻也影响着人们对机构养老的看法。
在这种已知的情况下，我们在将来的调查中，人们对到到机构养老的看法可能就应该成为我们的研究内容。
6、政策落实难
政府为促进民办养老机构的发展，各省、市政府为促进当地民办养老机构的发展，出来了各项优惠政策，包括床位补贴、优先供地、冬季供暖补贴等等，这些政策让处于起步阶段的民办养老机构看到了发展的前景。但是在具体实行过程中，却是阻力重重，这些优惠政策或是落实的可能性小，或是要领取补贴程序过于繁琐。也许有关部门制定的领取补贴程序的出发点是好的，但是没有起到帮助民办养老机构改善经营状况的目的。
在将来的调查中，政府政策制定以及政策落实情况就成为了我们考察的内容。
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二、研究意义
（一）理论意义
本小组此次关于“广西民办养老院的运营机制的经营现状”的研究，以社会公共管理理论以及工商管理专业中的领导理论和组织理论作为我们研究的理论框架。在这样综合的框架的搭建下，进行我们深入的研究。而在研究中，我们不仅按照理论框架的指导去进行，在研究分析中，我们会回归到理论框架中，从而在理论的指导下提出实践性和理论性兼并的对策建议，给广西政府及公办和民办养老院的运营和经营管理提出一些可行性的建议，并补充新的理论和方法。对小组成员而言，也是一个理论应用于实践的过程。
（二）现实意义
在规模巨大、发展迅猛的人口老龄化背景下，人口老龄、养老问题不断成为人们关注的焦点。但是广西作为我国的经济欠发达省份，随着人口老龄化时代的到来，广西将面临养老问题的巨大压力。广西政府要明确职责，加强监管和落实政策，加大养老机构的建设，培养专门服务人才，为养老提供多元服务。而民办养老院作为一种养老机构，也面对着越来越巨大的压力。本研究会尝试了解广西养老院，特别是民办养老院在运营机制上和管理上的现状，并试图找出民办养老院在运营机制和管理层面上存在的问题，从而针对我们找出的问题，提出我们的一些建设性的建议。
（三）学习意义
通过此次的调研，将会对广西的民办养老院的经营管理提出建议，进而对广
西民办养老院的运营管理产生积极的影响，对缓解广西日益巨大的社会养老压力将会产生一定的作用。我们在调研中，会了解到广西目前的养老机构的状况，增强我们对于社会公共事业的关注，进而引发我们向社会福利事业做贡献的想法。此外，在此次的调研过程中，通过实际的处理问题的过程，将会提高我们组内成员的调查问题、分析问题、解决问题的研究和实践的能力。
（四）团队优势
1、选取调研地点的优势
在此次调研中，本调研小组的三位成员都是来自广西南宁市，对熟悉南宁市的基本情况。因而在选取广西民办和公办养老院作为研究对象时，我们能够顺利地找到相应的养老院，并能够联络到相关的院内的工作人员，以便于我们的采访和研究，这将会大大地减少我们采访研究的难度，有利于访谈和调查的顺利进行。
2、专业优势
本调研小组的三位成员分别来自管理学院2010级行政管理和财务管理专业，且每位成员的专业课成绩都比较优秀，而且有过多次社会实践、调查的经历。通过这一年半的学习，我们都掌握了一定的理论知识，如公共管理类的成员能够用公共事业的理论来分析民办养老院，而工商管理类的成员能够运用组织行为学的理论来分析养老院这一组织。这一专业优势将会对我们的调研非常有利，因为这个优势给我们提供了理论研究的框架和指导思路，有利于我们对整个调研的宏观把握。
3、个人优势
朱晓莹同学有一定的组织能力和实践经验，因此主要负责统筹协调。她还主要负责当地历史背景、现实状况的资料的搜集整理，承担实地调研时的联系、采访和调查工作。具体还负责组织大家共同撰写立项申请和研究论文，以及文件资料的收集和经费的保管、预算和支出。具体还负责组织大家共同撰写中期检查报告。
苏兰芳同学有较扎实的文字功底，因此主要负责调查时相关材料的整合汇
编。她性格比较外向，善于与人交往，因此承担联系相关部门和指导老师的工作。此外，她思维缜密，可以协助朱晓莹同学管理财务。
马一榕同学专业基础扎实，心思细腻，做事有条理，分析和思考能力较强，因此主要负责调查资料的整理、统计和分析。具体还负责组织大家共同撰写平时的研究日志、研究月报、结题验收报告。
三、研究内容、方法、要解决的问题和主要特色
（一）研究内容
1、利用暑假时间回到广西进行实地调研。第一个调研活动是到南宁市的民办养老机构进行实地访谈。主要是对负责人进行采访，了解民办养老机构的运营现状、该机构的具体服务内容，场地问题，护理人员的素质、在职状况，养老机构的设施状况，政府对民办养老机构的优惠政策落实的现状等
2、与民办养老机构的入住老人进行交流，了解他们对机构养老的看法，对入住的养老机构的评价，了解他们在养老机构的精神文化、活动情况以及对该机构的期望等相关情况。
3、走访广西南宁市的一些公办养老机构，将了解到得情况与民办养老机构进行对比；与有关的人员进行访谈，了解政府对该机构的优惠政策以及扶持政策以及公办机构对吸引社会资金所采取的措施等相关情况
（二）研究方法
“工欲善其事，必先利其器”，恰当的研究方法是取得可靠的研究成果的保障。本次调研我们将本着实事求是，客观严谨的态度，争取努力做到覆盖面广，重点突出，结果清晰。我们对于“广西民办养老院的运营机制的经营现状及问题”的研究主要采用文献研究法和实地调查法相结合的研究手段。
1、文献研究法
本次关于“广西民办养老院的运营模式及经营现状问题”的研究，我们将在把握研究主旨，理清研究思路的前提下，积极钻研，利用图书馆、网络等各种资源库，放眼整体、局部剖析，横纵结合，并采用交叉重叠的文献查阅方法争取掌握较为可观的文献资料。我们查阅资料的内容主要包括：
（1）通过广西省统计年鉴了解南宁市老龄产业发展状况。
（2）通过查阅文献，了解我国江浙等经济发达，养老产业起步较早地区养老产业发展情况，以及他们为促进当地民办养老院发展所采取的办法。
（3）近年广西养老机构的发展现状与目前存在的问题。
（4）创办一所民办养老院的过程以及所需要的资源，以及所需要的各项审批程序
（5）广西政府对于民办养老院的政策措施。
2、实地调查法
（1）田野调查
我们选取的调查样本是广西南宁市的几家有代表性的公办和民办的养老院，我们将深入到这几家养老机构中，观察其日常运行情况，包括老人的日常照护、饮食情况、突发状况处理办法等。以切身地观察了解实际运营中的公办和民办养老院的运营现状，从而提高研究结论的可靠性。
（2）问卷调查法
为了确保调查结果的全面性和可靠性，我小组根据实际情况将问卷设计为养老院内的老人问卷和普通群众问卷两种类型，分别获取老年人对实际照护情况的意见以及普通群众的养老意愿和他们对民办养老机构的看法。我们将采用SPSS 专业统计软件对所获数据进行定性定量分析。对于部分问题，我们将会界定变量、分开变量，进行交叉表统计，然后进一步分析其相关性。
（3）访谈法
为弥补问卷调查法普遍性集中，个案性不足，深入度不够的问题，我小组将对广西南宁市公办和民办养老院的相关管理人员和养老院内的在住老人分别编制访谈大纲，随机抽取不同代表与其进行深入的采访交流，从而使我们的调查研究寓特殊性于普遍性之中。访谈结束后，我们将对访谈内容进行了分类整合，提取有效信息，从而形成访谈笔记，重点研究、全面分析。
（三）要解决的问题
1、当地民政部门对民办养老机构的态度，有关部门对民办养老机构的性质的认定，以及他们为支持民办养老机构的发展做了哪些努力。
2、民办养老机构和公办养老机构护工招聘难问题。
3、政府在民办养老机构发展过程中的角色问题。
4、民办养老机构如何能更好地盈利。
5、民办养老机构的收费问题较高与老年人进入养老机构养老的矛盾。
6、民办养老机构在非盈利的情况下，经营者的创业热情以及如何在保证政府主导的情况下社会力量大量进入养老行业。
（四）预期效果与具体成果
1、预期效果
（1）按期完成我们的研究内容，圆满实现研究目标，解决我们提出的要解决的关键性问题，最后基于我们的调研，形成调研论文报告。即在我们的报告中，我们将会在全国人口老龄化的这一背景趋势下，了解广西人口老龄化的情况，以及在这一背景下，广西养老机构的现状和存在的问题，并深入了解广西民办养老院的经营现状，以及在这一经营现状下，试图找出我们认为广西民办养老院在运营机制上存在的问题，最后再结合我们的研究，有针对性地提出我们的一些建设性的建议，以期能够对改善提升广西民办养老院的运营管理产生一定的作用，为广西的养老这一社会公共事业略尽我们的绵薄之力。
（2）经过调研，团队成员的调查问题、分析问题、解决问题的研究和实践能力得到提高。在搜集资料或是在实地调研中，特别是在实地调研中，不可避免地遇到很多的困难和问题，但是我们也正是希望能够在这样或者那样的困难中，能够提高组内成员的调查问题、分析问题、解决问题的研究和实践的能力，这也是我们的预期效果之一。
2、具体成果
（1）针对我们的研究，形成25000字左右的调研报告。
（2）汇编项目组成员各自的调查经历和调查心得。
（3）汇编具体调查研究过程中的各种信息资料和调查记录。如图片集、视频资料、音频资料等，并完成相应的ppt成果展示。
(4)将研究论文成果印发交流，并向老师和同学报告调查情况。同时，我们将根据这次课题研究成果撰写的研究报告送交广西政府及相关部门参考，以及把调研报告向期刊、杂志投稿，推动相关学术理论研究，为其他地区的民办养老院的运营管理机制等方面提供一定程度上的借鉴。
（五）本课题研究的创新点
人口老龄化已经成为一大社会问题，而且可以预见的是在未来这一问题将会更加严峻，。我们通过阅读大量的文献资料，对我国机构养老和民办养老机构有了一定的了解。虽然养老问题、人口老龄化问题是进来的热点问题，但是很多专家学者研究的重点是我国的养老保障制度和养老保险制度，对于养老院的研究特别是民办养老院的比较少，通过我们的调查可以补充一些有关这方面的资料的空缺。另外我们研究我国民办养老院的运营模式，能展现我国民办养老院的运营状况以及它在运营过程中遇到的问题。
三、研究进度
四、经费预算
招标文件 采购项目名称：青海省养老示范基地“公建民营”项目 采购项目编号：中经国际公招（服务）- 采购人：西宁市城北区民政局 采购代理机构：中经国际招标集团有限公司青海分公司 年月
目录 第一部分投标邀请........................................... - 4 -第二部分投标人须知前附表 ................................... - 7 -第三部分投标人须知........................................ - 12 -一、说明.................................................. - 12 -.适用范围................................................... - 12 -.采购方式、合格的投标人..................................... - 12 -.投标费用................................................... - 12 -二、招标文件说明............................................ - 14 -.招标文件的构成............................................. - 14 -.招标文件、招标活动和中标结果的质疑 ......................... - 14 -.招标文件的修改............................................. - 14 -三、投标文件的编制.......................................... - 15 -.投标文件的语言及度量衡单位 ................................. - 15 -.投标报价及币种（本次招标不适用） ........................... - 15 -.投标保证金................................................. - 16 -.投标有效期................................................. - 16 -.投标文件构成............................................... - 17 -. 投标文件的编制要求........................................ - 18 -四、投标文件的递交.......................................... - 18 -. 投标文件的密封和标记...................................... - 18 -. 递送投标文件的地点、截止日期 .............................. - 19 -. 投标文件的撤回和修改...................................... - 19 -五、开标.................................................... - 20 -
我国养老机构委托管理（外包）模式的实例分享 为什么要来谈谈“养老”委托管理（外包）模式的问题呢？根本原因是养老机构提供的是复杂性和高难度的养老服务，涵盖了住宿、餐饮、家政、娱乐、护理、医疗等各个方面，因此需要具备高度的综合性、跨行业性的复杂性管理能力。同时，每天24小时，面向特殊的人群——老人，因此又具有较高风险性。 一、养老机构委托管理（外包）模式成立的基础 养老机构业务的外包模式，在客观上，存在着两个比较优势： （1）专业性的比较优势 由于是跨行业的综合性服务行业，其中的每一行业，都具有很高专业性，都存在该领域“专业”的从业者。而对于委托方来说，很难在短时间达到各个领域管理能力和人才队伍的高专业性，有些领域，甚至长期也很难达到。因此，专业性的比较优势，使更专业的从业者作为受托方成为可能。 （2）成本的比较优势 外包存在的第二个基础，是成本的比较优势。能够使养老机构某块业务外包，对于委托方和受托方来说，应该都具有“经济性”。作为委托方，将业务外包，比自营，成本更低，或者至少是相等。作为受托方，由于具有更高的管理专业性，在管理中产生了效益，通过连锁和规模效应，也产生了更高的效益，达到盈利或至少收支平衡。 此外，还有一个很重要的因素，是外包模式成立的基础——风险的转移。养老服务的高风险属性，使委托方有意愿将业务委托给具有更高风险管控能力的受托方进行管理。作为受托方，由于上述所说的“专业性”，通过各种方式，可以将风险降低到非常低的水平，即降低了风险发生的概率和损失额，也就自然提高了盈利能力。 二、委托管理的内容
根据养老机构管理所涵盖行业和业务种类的不同，至少有如下业务模块可能采取外包形式：餐饮、洗衣、护理、社工、医疗、物业，以及整体外包。在养老机构的实际运营中，有些模块的外包已经形成了固定的模式，经过多年打磨，相对来说运行良好。另一些模块的外包虽然国外广泛存在，但在我国仍处于开始探索阶段。更有一些公司专门从事整体外包。下面逐一做简要介绍。 餐饮外包 在日本，养老机构的餐饮外包普通被采用，有专门的餐饮公司针对养老机构提供餐饮服务。在我国，一些餐饮公司开始尝试提供机构或居家老人的餐饮服务，而面向养老行业的餐饮，其实属于“团膳”的一个客户类别，真正具有竞争力的，是具有规模效应的“团膳”企业，即专门从事提供“团体餐”服务的餐饮公司。团膳企业，在有效控制餐饮成本，达到较高标准的餐饮质量方面，有着独特的管理优势。 面向养老机构团膳的特点： a) 全年无休息日。 b) “四个有限”：有限的时间、有限的空间、有限的价格、有限的消费人 数。 c) 餐饮产品的经营品种相对固定，因受价格限定因素，创新和新品的开发 有一定的局限性。 d) 餐饮产品的销售价格相对较低且稳定，即便在此期间出现物价大幅上涨， 对老人的餐饮收费亦很难涨价。 e) 消费者就餐时间非常集中且短暂，在此时间段内对服务速度和现场协调 管理水平要求较高。 f) 运营管理。因其就餐人数、时间等因素相对固定，可事先统筹安排、可 相对按量生产加工及销售。 g) 沟通协调的重要性显得特别关键。团膳服务不同于中餐酒楼等商业性餐 饮企业，在日常管理中供需双方不断沟通、调整对各项质量的提高和完善。 h) 因其就餐人数相对固定，故效益性比较稳定，也可预测。但是利润较低。 据笔者了解，有不少养老机构，已经将餐饮部门外包，但效果却大相径庭。区别就在于对养老机构餐饮部门管理的理念不同。委托方觉得餐饮不赚钱、又不好管理，找了并不专业、并且以营利为目的的餐饮公司管理，双方均承担了对“盈利”
运营模式现在市场当中主流的运营模式有两种，一种是像地产一样出售类产品，第二种是租赁型的产品：租赁型的产品又分为现在有一些创新，延伸出来了第三种产品，叫做会员制的一个产品。那么每个产品其实它的为什么要确定成这样，主要是有几个决定因素，第一个就是土地的性质，决定了它的产品的运营模式。 比如说你要拿到的旅游用地，旅游用地产权一般不可能分割，那你就不能卖房子：拿到的居住用地，我为了资金回流快一点，我就可以采取出售的这种方式，这是第一个决定因素。第二个决定因素就悬地段，建在什么地方。第三个决定因素就是目标群体，这个目标群体也是比较关键。出售的目标人群他一般年龄跨度比较大一些，40岁以上一直到75岁左右，都可以成为出售型的目标群体：它可以是给自己现在买了之后就马上来养老的，也可以是四五十岁的人买了之后等到自己退休的时候再去养老的：还有就是买了之后租给一些有养老需求人的一些投资的一些客户，所以基本它就是这样一个人群。 收费的模式，因为它是出售型的，所以它的收费模式很简单，第一就是通过
卖房的渠道收回还款，第二它跟地产还不一样的有一点就是，在客户住进来之后，它还每个月有一个特殊的物业费的收取，其实就是服务费。因为它本身这个社区是个养老社区，和传统的社区不一样，它有很多养老的一些特色的服务要提供进来。所以不能简单地理解成一个物业费的概念，它其实就是一个服务费的这样一个概念。另外它里头还有一些项目，它是单独收费的，比如说像里头有护理院，有老年大学、医院，还有餐厅，像这些项目根据你消费的频次是否需要来消费单独收费的，所以它的收费标准就是一般都是卖房的、月服务费和单独收费的项目，这三部分构成。 那么它其实营销方案上的一些方向，主要是一些在家养老的一些人，或者是准备养老，现在买来想做投资的一些人。另外它很大的一个特色就是和传统地产的特色，就主要突出自己的一个配套和环境，这是出售人群的大概信息。然后持有的目标人群相对来讲就是年龄层次就是要长一点，因为持有的这些目标群体基本上买了之后自己就要住进来，所以他年龄一般在60岁以上，如果是以老年公寓和护理院这种形式出来的话，入住的年龄会在75岁以上，这是它的目标群体。
养老机构公建民营的思考 ----记滨湖区社会福利中心公建民营探索试点 无锡市滨湖区社会福利中心（以下简称福利中心）项目于2010年底正式施工，2012年12月24日进入试运行阶段，2013年10月11日正式投入运行。中心总投资3.5亿元，由13幢单体建筑组成，总建筑面积63220平方米，共设1250张养老护理型床位，是集养老、护理、医疗、康复等多种功能服务于一体的综合性养老服务机构，为滨湖区委、区政府为民办事的“一号民心工程”。 一、初步取得的成效 为进一步发挥社会资本的优势，提升福利中心运营团队的专业性，在福利中心保各种福利服务性质的前提下，在运营环节上引入了社会力量，试探试行了“公建民营”的运作模式。通过一年多的探索和实践，取得了一定的效果。 （一）权责关系体系逐步理顺。“公建民营”运作模式的优势在于，它既能提高养老机构专业化服务水平，又能凸显养老机构的公益性、福利性和非盈利性。为此，按照“办管分离”的原则，滨湖区民政局（以下简称监管方）通过向社会公开招投标的方式，引进了擅长养老服务与管理、由养老业内精英和湖南民政学院养老服务与管理专业科班大学生共计300余人组成的专业管理团队——“金夕延年养老运营管理有限公司”（以下简称运营方）作为运营方，专门负责福利中心建成后的管理、服务和运营；而监管方则打破了政府包办包管的旧体制，立足宏观规划层面，依据养老服务法规和标准，对运营方在为老服务质效、硬件设施维护、固定资产管理等方面进行监管监督、指导调控及满意度评价等工作，切实维护老人合法权益。福利中心自运营以来，以规范的管理、科学的经营和优
质的服务得到了社会各级的认可与肯定，在管理体系上初步形成了“社会参与、市场运作、政府监管”的良性互动局面。 （二）入住老人数量稳步增长。入住率是提升养老机构管理和服务的首要前提。福利中心运营以来，监管方进一步加大对院内硬件、绿化及医疗等设施设备的改造和更换力度。在此基础上，今年又投入100万用于福利中心内部老年护理院的筹建，投入20万用于院内消防设施及无障碍设施的添置，投入15万对院内绿化面积进行改扩建等，这些举措，为入住老人营造更加安全、舒适、优质的居家环境；同时，为提高福利中心社会知晓率，监管方多次深入基层社区、通过媒体报刊等方式就福利中心基本情况及相关惠民政策等进行全方位、多角度、深层次普及宣传，范围已扩大至省级层面。先后在无锡日报、江南晚报、江苏电视台城市频道、无锡电视台都市资讯频道等多家省市媒体刊登报道100余篇、专版专栏50余个、电视新闻报道20余次，不仅加大了福利中心的社会影响力，而且促进了百姓养老思维模式的改变。截止目前，福利中心已入住来自本区、本市及浙江、上海、辽宁、安徽等多省老人位，入住率达 %，床位占有数达张，老人入住率较去年显著增长，如今的福利中心已成为集老人生活、娱乐、疗养、康复等多功能于一体的幸福家园。 （三）队伍组成结构科学合理。养老服务队伍建设既是养老机构综合服务水平的体现，又是老人身体健康的保证。福利中心树立“老人至上、服务第一”的宗旨，按照“注重三个一线人员配比”的要求，目前，福利中心共有员工人，其中，涉及老年人生活的一线护理人员名，持证上岗率为100%，一线医护人员名，一线餐饮保洁人员名，“三个一线人员”约占员工总数的75%。此外，为规范福利中心服务队伍建设，运营方因地制宜地制定了绩效考核、岗位责任等一系列制度和措施，特别实施了公推用人机制，
中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。 关键词：养老地产；探索阶段；商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，
养老院商业计划书 a)摘要;我国已经进入老龄社会，老年人口基数大、增长快，滚滚而来的“银发浪潮”给社会带来了巨大的压力。特别是近年来家庭养老功能逐渐减弱，家庭结构出现了小型化、高龄化的趋势，“四二一”家庭比例逐年上升。日益减弱的家庭养老、政府有限的财力和不断增长的老龄人口都显现出社会化养老的需求增大，养老机构产业化经营势在必行。 b)行业分析，包括市场规模、增长速度、发展机遇、政策环境等; 一、养老机构产业化发展的方向 从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产业结构的变革。老年人的养老需求有其特殊性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的原因，有些家庭没有能力请保姆，即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将沿着怎样的方向发展呢?根据上述对老年人养老的需求分析，养老机构产业化发展的三个基本方向： 1、大力发展规模经营。 规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的
关于北海市海宁老年公寓“公建民营” 调研报告 在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。2015年6月1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。2016年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、棋牌室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号
楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指操，亦或是组织老人打牌等；每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自2015年12月南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末影院等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩；2016年的春节，老人们还自行组织了内容丰富的春节联欢会。 5、团队建设 海宁老年公寓非常关心员工的成长，定期、分批对员工进行培训。团队精神方面，2016年3月，邀请了北京慧凡的讲师对员工进行了培训；在护理方面，更是邀请了广西中医药大学的张慧清教授为员工进行了相关培训。此外，还有各部门的每月培训。 二、当前存在的问题 实行“公建民营”模式固然取得了可喜的成绩，但依然存在着不少问题。 1、医养结合无法解决 “医养结合”指医疗资源与养老资源相结合，实现社会资源利用的最大化。把老年人健康医疗服务放在首要位置，将养老机构和医院的功能相结合,把生活照料和康复关怀融为一体的新型养老服务模式。
养老机构经营模式调研报告 近几年来，浙江省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注。我们通过对浙江省杭州、温州、台州、宁波等地的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。 浙江省养老机构大致分为以下几种： 国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住(收住五保、特困老人，政府给予补贴)的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。 集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米1700—2200元不等收取老人的资金建
房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。 非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资1．3亿元兴建的。该院建筑规范，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了400多老人入住，80％以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。 民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资1400多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。公寓条件较好，现收住100多位老人。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入4000多万元，建设总投资约需3-4亿元。
浅谈养老院的运营模式一、市场分析社会已经进入“银发时代”，老年人养老问题、医疗问题是困扰当下数以亿计“4+2+1”家庭模式的最大难题。尽管这几年各式各样的养老院如雨后春笋般在我们的身边铺展开，但是我们所面临的现状仍然是养老难。老人入住公办养老机构需先通过身体状况评估，特殊困难老人有望优先入住，而民办养老机构虽有空余的床位，但是对我们大部分的家庭来讲费用太高，我们的家庭条件无法承受。更何况，现在老人养老已经不再是单纯意义上的养老，我们更多的是应该考虑到老年人的精神和文化生活，服务的多元化，让老年人的业余生活有更多的选择。二、市场定位第一类：家境富裕，儿女不在身边，需要有人照顾的老人。第二类：享受政府福利的孤寡老人，这里主要是伤残军人等。第三类：家庭矛盾激烈，子女就赡养义务产生分歧，被迫入住养老院的老人。第四类：开明的，不愿意给子女增添麻烦，向往晚年自由的老人。三、差异化服务，广开客源首先，第一、第四类老人我们暂且归类为我们的高档客户，针对这类客户我们推行“____元7天6夜试住计划”的创意。其余部分的老人一般可分为以下两种，第一种是自己生活富裕，有一定的知识水平，对生活质量等方面有一定的要求，对于养老的需求更偏向于“享受型”。对于这类老人我们可以提高住房标准，提供全套的护理服务。第二种是子女比较有能耐，给老人提供了很好的晚年生活条件，但子女一般工作比较繁忙，无时间照顾老人，又想老人晚年过的比较幸福。对于这类老人，基本上是属于老人没有太多的要求，子女对服务质量更加的看重。针对这些高端的客户，我们让老人以及其优惠的费用在养老院试住（含食宿、基本护理），针对有需要的客户老人的家属或亲友可以一同试住，陪同者试住以长者收费与老人相同。让老人与亲友一同感受我们的服务，体验我们一站式的服务。让他们感受养老院的愉快的气氛，享受这种大家庭的丰富生活。让他们觉得在这里安度晚年是个很不错的地方。这样老人就会迫不及待的跟他们邻居分享我们这里丰富的生活，他们觉得美好的东西。因为老年人比较相信“口碑宣传”，这样一来我们的入住率与知名度都会得到一个很大的提升。其次，我要重点阐述的是家庭矛盾激烈，子女就赡养义务产生分歧，被迫入住养老院的老人。这部分老人中不乏有家境富裕的，对于这部分老人我们仍然归在高档客户中，他们体验了我们的试住，感受了我们的服务，相信更加愿意加入我们这个大家庭。针对绝大多数的老人，我们适当降低服务档次。一个房间安排2人，提供较低档次的服务。根据我们对不同年龄阶段的人的心理分析，我们知道老人在退休之后要适应接下来闲暇的时光是需要时间周期的，这个特殊阶段的老人可能也正在经历着更年期的折磨，同时伴随着岁月更替老人的身体状况也在发生着潜移默化的变化，子女却没能看父母日益苍老的脸，日益佝偻的背，日益霜白的鬓发，日益蹒跚笨拙的脚步。子女迫于生活的压力，兄弟姐妹间生活层次的差异等现实问题难免会产生赡养义务的分歧，老人此时就只能被迫的选择到养老机构养老。俗话说“养儿防老”，老人遇到如此情形不由自主的会产生失落感，孤独感。所以我们用治病要看疗效，赢得客户要靠口碑的模式打造养老标杆——养老院既是老人养老的地方，也是老人们交心谈心，相互拉家常的场所。最后，我要提及的是享受政府福利的孤寡老人，这里主要是伤残军人等。针对这部分群体，我们推出10个床位给予“低保困难人士优惠计划”，让他们以优惠价格享受养老院护理晚年安老服务。四、管理体系社会大众对养老院的接受程度普遍还较为低下，中国传统的家庭观念不管对于老人，还是子女亲友们都有着根深蒂固的束缚。老年人不是迫不得已，更加愿意呆在自己家中，既是为了自己过得自在，也是为了维护子女的社会形象；子女们从社会孝顺观念、家庭情感、经济压力等出发，宁愿让老年人成为空巢老人，也不愿意把敬老院作为养护老人的首选。针对这样的现状，我们将采取“会员制登记、跟踪式服务、全过程陪护”一条龙的服务理念。为每一位入住的老人建立自己的健康档案，根据老人入住时身体状况的评估，拟定老人在院期间养老院与亲属的电话交
第一条为深化养老服务改革，进一步开放养老服务市场，鼓励社会力量参与公办养老机构运营管理，提升公办养老机构管理及服务水平，根据《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》《广西壮族自治区人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》等精神，制定本办法。 第二条本办法适用于政府拥有所有权（或使用权）的福利院、老年公寓、老年养护楼、老年护理院、乡镇敬老院、光荣院、社区养老服务中心、日间照料中心等养老设施。 第三条本办法所称公建民营，是指政府将其拥有所有权（或使用权）的养老设施委托社会力量运营的模式。 有条件的已经运营的公办养老设施可以参照本办法实行。 第四条养老设施实行公建民营，应坚持养老服务用途不改变、服务水平不降低、国有资产不流失、综合监管不缺失的原则。 第五条养老设施实行公建民营，应当进行必要性和可行性论证，制定实施方案，按相关程序报经批准后实施。 第六条养老设施实行公建民营，应当依照有关规定进行资产清查和评估。 第七条养老设施实行公建民营，应当按照国有资产管理有关规定，通过招投标或国家相关规定允许的方式确定养老设施的运营方。投标方不能挂靠投标，中标后不得转让、转包。 第八条运营方应当具备以下条件： （一）具有独立法人资格； （二）具有医疗服务资质； （三）具有养老服务行业管理经验及专业服务团队； （四）具有与其服务内容和规模相适应的经济实力； （五）无违法违规和失信记录。 第九条养老设施实行公建民营，所有权（或使用权）方应与运营方签订运营合同，明确合作期限、公益性床位、设施使用费、风险保障金、权利义务、法律责任和纠纷解决方式等内容，防范运营风险，保障服务质量。运营合同应使用自治区民政厅统一制定的《养老实施公建民营合同（范本）》，超出合同范本条款内容或权限的，应报所有权（或使用权）方同级人民政府审定。
养老机构的公建民营 公建民营是指新建养老机构时，各级政府摒弃过去的大包大揽、高耗费低能效的管理体制运营机制，按照办管分离的发展模式，由政府全部或者大部分出资，但是政府不直接参与经营，通过公开招标的方式，由中标的机构或者个人按照相关要求进行基本建设，并在建成之后负责管理服务和运营，政府剥离日常事务管理，承担政府宏观管理、检查监督的角色，依据相关的标准、行业规范以及中标通知书等相关要求，对养老机构服务设施的管理水平，服务质量等方面进行监督和检查。 实施养老机构公建民营时，政府坚持公益性的原则，保证政府保基本，兜底线的职责，确保特困老年人，优先保障失能半失能、高龄以及中低收入老年人群的养老服务需求；坚持国有资产不流失，国有资产的产权关系必须明确，国有资产管理、使用和处置有严格的规范，政府坚持养老用途不改变，公建民营的公有资产和设施只能用于养老事业，不得随意转包或者从事其他非养老相关的经营业务，严禁借公建民营之名义，以公建养老服务设施谋取其他私利；坚持规范化运作，实现公建民营的各类程序依法依规做到公开公正公平，采用公开招标的方式进行。 公建民营养老机构的特点： 一是公建民营养老机构的性质是非盈利性的，即使引入
市场化的运作机制和管理模式，机构不能以盈利为目的，在入住价格和资格上，要体现出机构的福利性和公益性； 二是公建民营养老机构收住的对象，以生活困难的老年人为主，已出台的国家和相关地方政策也作出明确的规定，要求公建民营养老机构优先收住特困老人，失能半失能、高龄贫困老年人为主，确保这类群体获得最基本的养老服务需求，公建民营养老机构的床位应向社会其他普通老人开放。 三是公建民营养老机构必须接受民政部门的监督和管理，社会组织或者企业虽然取得经营权，政府拥有所有权，民政部门定期就养老机构的运营管理开展监督和评估，对入住老年人进行满意度调研，确保机构运作符合政府部门的要求。 四是公建民营养老机构应按照市场化方式运作，实现自我可持续发展，运营初期，既要满足政府保基本，兜底线的要求，又开展市场化运作，是一项挑战。 公建民营的三种模式： 一是委托经营。政府将新建的公办养老机构通过签订契约或合同的方式，委托给民间组织或养老机构负责运营，分为全部委托和部分委托，委托经营使得政府实现养老服务生产者和提供者相分离，主要特征是经营权和所有权相分离，但经营者与所有者的根本利益是一致的。与普通的委托经营不同，养老机构的委托不以追求利润最大化为目标，以实现
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开
发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还
会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
我国智慧养老的运营模式
中国人口老龄化及智慧养老的 模式、案例 一、人口老龄化 根据全国老龄办预测，到2020年，中国将有超过4200万失能老人和超过2900万80岁以上老人 中国社科院老年研究所预计，目前中国养老市场商机约4万亿元，到2030年有望增至13万亿元 二、什么是智慧健康养老 三大内涵：智慧助老、智慧用老、智慧孝老 三大特征：大数据收集存储、需求发现与智慧化决策、服务从供给端精准投放到需求端 三点共识：发展前景优越；全国各地都在积极进行探索；政府扶持力度大，发展势头迅猛 三、健康养老产业的运作方式
机构养老方面，要关注跨行业准入与合作 居家和社区养老方面，关注资源整合和服务能力的提升 PPP模式助力健康养老产业的综合发展 四、健康养老产业投资基金示例 “健康是人全面发展的基础和必要条件。”全国政协副主席、民革中央常务副主席齐续春说，“养老问题则是当前我国最重要的社会热点之一。康养产业作为现代服务业的重要组成部分，一头连接民生福祉，一头连接经济社会发展，可以被打造成我国又一个新兴的战略性支柱产业。” 中国财政科学研究院金融研究中心主任赵全厚曾提到，与西方发达国家不同，我国老龄化具有“未富先老”、“未备先老”、“孤独终老”等典型特征，养老问题将逐渐成为我国经济社会发展最突出、最严峻的矛盾和问题之一。 养老产业的产能是不足的，商机也是无限的，在许多西方国家已经贡献了超过10%的GDP，
带来数万亿产值。但养老产业不是暴富行业，需要有战略眼光，有长期、理性、智慧的投资者参与。 01中国的人口老龄化 全国老龄办最新统计，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。到2030年，占比将达25%。中国正处于人口老龄化快速发展期。
目录 一、老年人现状 ............................................................................ - 2 - 二、我国养老机构现状................................................................. - 3 - 1.1 养老机构服务水平参差不齐............................................ - 3 - 1.2 养老机构的功能雷同、类型单一 .................................... - 3 - 1.3 养老机构分布不合理........................................................ - 4 - 1.4 服务人员专业素质低........................................................ - 4 - 1.5 政府缺乏具体的政策支持................................................ - 4 - 三、马鞍山市养老服务体系建设的基本情况.............................. - 4 - 四、公建民营可行性..................................................................... - 5 - 五、政策依据 ................................................................................ - 6 -
我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4 种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2 万亩，总建筑面积720万平方米，开发
养老机构运营方案 一、组织结构和团队建设 （一）机构设置及其人员配置 1、机构部门设置：在开业前第六个月准备就绪 机构拟定管理团队的组成部分及相应的人数配备，包括院长、副院长、以及护理部、医务部、办公室、人力资源部、外联部、社工部、财务部、膳食部、质控部、后勤部，共11个部门，具体见附件所示。 2、员工招聘：在开业前第五个月开始进行招聘信息的发布 由人力资源部负责各部门的员工招聘，包括招聘会的参与，新员工入职、体检、培训及各部门管理制度标准的制定和薪资待遇的制定等。完成所有岗位职责及任职要求后，制定基层员工的培训计划，各部门人员到位后，进行相关岗位培训，明确具体工作职责，落实工作内容，开展各项工作。 （1）中层人员招聘及培训计划 新设机构可由重阳老年公寓内派相应的管理人员上岗，同时对外进行招聘，以此负责整个部门的运行。中层人员的招聘要求需具有相应管理工作经验3年以上。人员招聘齐全后进行岗前培训，以机构的特点、运行、管理模式等主要内容进行介绍，确保中层人员对机构的有基本的了解，再进行工作的展开。 （2）基层人员招聘及培训计划 一线医护人员来源主要为学校。由广西中医药大学护理学院
经营的广西重阳老年公寓在护士招聘方面具有巨大优势。通过与学校建立长期人才输送基地，学校可为机构培养大量的护理人才，主要方式为扩大护理方面的招生，加强对护理专业学生的价值观、人生观和就业观的引导，加大到机构实践的力度和强大，增强学生综合素质和能力，这样既可以提高学校的就业率，同时也能让护理专业的学生发挥自己的优势所在，成为养老护理事业的接班人。同时，不仅仅发展与广西中医药大学护理学院的人才合作，还可将南宁市卫校、广西卫生职业技术学院等卫生学校发展成为机构的人才定点院校，长期合作，使机构在入住老人不断增多的基础上，保证人员配备充足。 第一阶段：在机构运营的第一、二年，主要的护士来源为各高校的招聘及社会招聘，满足机构运营前期的人才需要，保证运营正常进行。在开业的第一年，建立与学校的合作，进行人才的储备，从各个年级中挑选出一部分有意向且表现优秀的护理专业的学生进行重点培养，并与学校订立协议，在各种实践及见习时优先考虑这部分学生，人数为200名；其次护理员的引进主要以周边居民为主，利用学校及广西重阳老年公寓的师资力量，对护理人员进行培训，达到持证上岗。第三年开始，假设入住老人达到1200名，按照养老机构的标准比例进行配备人员。 第二阶段：在头三年的运营中，机构逐步步入正轨，日常运营趋于成熟，各方面的人员配置已能满足需求，在此基础上，进行第二阶段的人才储备。从第一次的人才储备中可以得出一些经
老年公寓运营模式浅析 加入日期:2006-4-22 15:20:18 中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％。随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，由于老年公寓的特性决定其区别于一般养老机构和普通房地产的运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为：其运营模式应遵循二路出击的市场定位原则、三方并举的销售原则、四点标新的社区服务原则。 一、老年公寓具备的特点 特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。 老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。 特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。 特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取