深圳商业发展历程
上世纪80年代末，地处特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域，在深南大道尚未开通之前，仅有今天的国都高尔夫花园和五洲宾馆之间的一条小路通往南山。其时，南山的商业物业一直处于自给自足的闭合市场状况，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的落后状态。
家乐福进驻初步形成辐射力
到了1995年，深圳市中心区西移工程开始
启动，南山的市场前景才得以受到关注。而大
商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店
开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福”
进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。
滨海大道通车重组商业格局
1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈
逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。
整体性连续性在进一步增强
2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。
问题
目前南山商圈内的商家密集程度还远远不够，商圈亦未形成确定的功能定位，历史遗留的脏乱差形象仍然没有得到彻底改变，许多商家经营雷同，缺乏特色，加之业态布局不合理导致经营平淡，特别是高容量商业呈现出供过于求的现象，严重影响了商圈的整体辐射力。
百货超市过多饮食休闲不足
南山商圈目前较为突出的问题是，百货、超级市场过多，饮食、娱乐、休闲类服务性商业不足。曾经是南山商业策源地的南头商圈除了家乐福、曼哈和天虹等知名商城
外，大多商场冷冷清清，经营平淡，当年曾经红极一时的××世界，改成“××××母婴商场”后依然是境况不佳，过去较为知名的××百货城，目前只有一楼尚存少许人气，二楼以上光顾者少之又少，以致商家不得不在一楼商场外搭建临时铺面用来弥补经营欠缺。而旁边的××手机超市似乎情形更加尴尬，过去二楼以上是做服装的，现在已经全部歇业。类似现象在后海商圈同样存在，较为典型的是租用热电集团宿舍楼经营的××名店，由于隔几家就有一些同类经营项目，加之商家规划不合理，临街面不开敞，海雅和友谊店将客源隔断，已面临经营危机，正在着手转型。有人说赫赫有名的××名店是祸不单行，其华强北店由于承租合同纠纷刚刚关门，现在南山店又现危机，是商家不善经营，还是有其他的原因？
返租回报过高隐藏投资风险
南山商圈另一个潜在问题是，许多大型零售商场和主题商场都采取了返租型商业模式，常兴天虹商场、保利友谊商场、金晖商城、曼哈购物广场、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店等大型商场均与业主签下了6年以上的返租协议。其中，除了天虹为6年返租期，其它商场都为10年期，返租回报率大多在10%左右，太古广场更高达12%。就以××广场为例，目前生意已经十分萧条，商家如何能兑现如此离谱的回报，即便勉强支撑，又能撑多久呢？南山保利友谊商城返租率只有7%，而且生意做得不错，即便如此，据内部人士透露，发展商每年还得拿出两个百分点补贴商家返租，如此境况之下，××广场能撑下去吗？这是一个十分现实的问题，如果不予以警示，对于南山商业发展无疑会成为一个大隐患。
缺乏核心业态和整体聚合力
一个商圈如果没有核心业态，注定是难以做大的。纵观东门、华强北两大商圈，东门是以小商品市场见长，而华强北则以亚洲最大的电子市场称王。那么，南山凭什么呢？在南山商业文化中心尚未建成之时，我们看到的只是零散的布局和混沌的业态，沃尔玛、家乐福这样的著名商家却被搁在两个不同的区域，商业整体聚合力被人为地分散了，这无疑是一种浪费。尽管南山一些拾遗补阙的商家在分散的经营状态下尝到了甜头，但从大商圈的角度看，南山要成为深圳商业的龙头，不能仅仅将眼光放在周边的消费群体上，应该放眼全球，走向世界。而整合优势、集聚和扩展航母商业则是当务之急。
对策
变松散链式模式为集中模式
形成核心竞争力城市商圈，尤其是朝国际化市场发展的大商圈，必须是服务业多个业种、零售业多种业态的有机组合体。它既能满足人们购物、餐饮等日常所需，又能体现文化、娱乐、旅游、观光等多种功能要求，并在单纯的商业中融入文化、艺术、时尚等现代化元素，形成聚合力和辐射力都较强的商业集中地。对此，深圳金成地产董事长叶元清认为，南山商圈必须尽快收拢，变松散型的链式商业模式为集中的、多个强势品牌组合、各显特色、具有核心竞争力的商业发展模式。叶元清说，南山分散的商业网点，在已经便利周边居民生活的情况下，应该打住了，尤其是大型商场必须朝商业文化中心区域集中布点，并在政府统一规划范围内各就各位，从而形成规模化市场优势和核心竞争力，走特色经营和差异化发展的道路。
体量放大的同时形成差异化
燕兴地产营销总监马懿川认为，构筑南山国际性商圈，不仅是在规模和体量上的放大，更为关键的是要在经营上有特色，与其他商圈形成明显差异化。如佛罗伦萨的首饰一条街、特卫普的钻石一条街，这些著名街区，依靠自身的特色很快将生意做到了全球。乐安居董事长张庆杰认为所谓特色，并不排除其他同类产品的竞争，在某种程度上同类商家越多，市场的辐射力就越大，而特色往往体现在产品的差异性和营销模式的排他性。张庆杰告诉记者，乐安居2002年8月落户南山，成为南山最大的家居建材市场，生意一路看好，不久后，国际建材品牌百安居也来到南山，乐安居并未因此受到影响，生意反而越做越好，去年在笋岗又开了一家连锁店，6万平方米的福田核心店最近也将开张营业。对此，张庆杰的感悟是，人无我有，人有我强，千方百计寻找个性化经营风格将是南山商圈各商家走特色化道路的当务之急。
树立更高目标进行超前规划
应该说，南山商圈处于珠三角国际都市带的核心位置，区域内有蛇口、妈湾等重要港口和九大科技园区，又有大学城的产学研优势，当西部通道建成和珠三角城际轨道开通以后，南山的商业辐射功能将急遽提升，完全有可能形成具有滨海特色的国际化商业圈。对此，有专家提出，南山商业发展必须建立更高远的目标，提前组合主力店和国际名牌商家入驻，同时，要分析各种业态对建筑的不同要求，在做好功能分区的基础上，超前考虑日后可能形成的大规模人流和物流量，地下停车场应该互为联通，并开设商业街区的地下循环走道，以形成四通八达的商业氛围。同时商业文化中心要考虑向东西的延伸和扩展，东面对接华侨城旅游区，西边与宝安填海区相接，并要突出海滨商业风格，综合考虑海陆空立体交通优势，以形成一个四通八达、业态丰富、辐射半径大、商业容量广的国际化超级海滨商圈。
机遇
地铁引领东部人流涌入南山
今年年底地铁1号线从罗湖通至南山华侨城区域，地铁将使上海宾馆至华侨城之间的大片商业冷区沸腾起来。首先中心区地铁商业有望启动，已由星河地产接手开发的购物公园内5万多平方米的商业面积可望10月份进入市场；由此向西，车公庙有色金属、财富、自由之光等大厦7万多平方米的商业面积也将借地铁之利成为连接西部商业的重要节点；而在建的8万平方米shoingmall———益田风情城作为第一轮地铁商业的终点物业，又是南山通向东部的门户商业，将起到吸引东部商业人流涌向南山商圈的关键性作用。南山商圈有望借此谱写新篇章。
西部通道架起国际化桥梁
西部通道的建设是南山商圈走向国际化市场的重要桥梁，也是最佳的契机，它将结合南山境内的科技园、大学城以及深圳大学等科技文化产业的产学研优势，吸引全球的眼光，亦可以利用南山与宝安填海区的临海优势延伸商圈，连片开发，打造类似美国华盛顿以及中国香港中环一样的具有国际化气概和滨海特色的超级商业圈。借助西部通道的利好，日前香港南海控股公司已经在东头角圈地，一个建筑面积达100万平方米的社区正在规划之中，届时这里将崛起一条国际化滨海风情商业街。由此，南山新文化商业中心向南挺进的步伐已经迈开。今天的观海台以东至沙河西路之间的偌大空间，将建成以旅游购物、休闲为主的国际化商业领地，并与香港的迪斯尼乐园遥相呼应，成为又一个全球性的国际化滨海乐园。
引言
南山商业能否成为深圳商业的龙头？这么发问，似乎将南山抬到了一个至高的境地。然而，深圳建设国际化大都市的宏伟目标，迫使人们不得不朝着这个方向去设想和追寻。众所周知，深圳建市20多年，已经形成了东门和华强北两大主力商圈，这两大商圈因其固守旧城区的繁华、狭小的发展空间和不尽合理的规划以及陈旧的经营模式，腾飞的羽翼已被牢牢地粘住了。随着城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式动工，南山庞大的土地储备和优越的地理位置，日益凸显其作为未来城市发展的商业领军地位。纵观南山商圈，从策源地南头到南油蛇口，从华侨城西丽片区再到南山新商业文化中心，可谓商潮四起，激流涌动。我们仿佛已经看到，一个泛商业圈概念的庞大区域正大汗淋漓地立在脚手架上，满怀激情地描绘深圳商业帝国宏伟而又壮丽的蓝图……
正是出于对南山商业前景的期待，在调查中，我们着意去找问题、挑毛病。因为南山商业的发展应该放眼国际舞台，在更高的层面和更远大的目标上，奠定其坚实的基础，这将是南山商业发展的惟一选择。
2004年02月12日 09:06 深圳新闻网
引言
东门是深圳历史最悠久的商业集结区，不知从何时起，人们在这个地名的前面加上了一个“老”字。老东门仿佛是这座城市的象征，如同北京的王府井、上海的城隍庙，浓缩了深圳这座大都市刻
骨铭心的历史印记。
一年四季，自早到晚，这里人流不息，不知不觉地成了深圳平民阶层的休闲和购物天堂。没有x门的深圳，今天会是什么模样，我们已经无从想像。
如今的东门，依然是那样的车水马龙、人流如织，然而，核心地位和商业功能正在遭遇严重退化，其历史作用岌岌可危。于是许多深圳人不约而同地喊出“拯救东门”这样一个发自心底的呼唤，因为深圳实在不能没有东门，她是这座国际化大都市难以割舍的历史丰碑。
现状
冷暖东门两重天
1997年的东门，规模还没有今天这样庞大，基础设施也不如眼前这般完善，然而当时东门的商铺却成了各方投资客争相抢购的热点，以致东门中路九龙城广场一楼金店每平方米卖出了36万的天价。时隔几年，东门的繁华依旧，然而，它的骨子里已经深深地折射出未老先衰岌岌可危的征兆。
三楼以上均现空置
2000年曾经显赫一时的某商城，虽然坐拥黄金地段，然而其经营景况已然今非昔比。除了一楼仍在经营廉价服装，四楼包作本色酒吧外，二三楼已息业，既便是一楼临街的服饰铺面，其人流也是寥寥无几，一派凄凉的景象。旁边的另一商城情景似乎更惨，大部分铺位还未租售，许多铺位出租价被压到每平方米160多元，问津者依然不多。
令人吃惊的是，除了茂业百货、太阳百货等少数商场外，几乎所有的商厦三层以上都有一定
的空置率。商业铺位的大量闲置，直接导致东门商铺出售价格整体下滑，跌幅与几年前相比达到50%之多，而商铺租金已经低于华强北商圈价格，并大有日渐下跌的趋势。
另一个显示东门整体景气度不佳的现象是，过去许多被发展商用作不动产投资不愿出售的临街铺位，现在几乎无一例外地都纷纷拿出来出售，似乎发展商对原本看好的东门商业前景失去了信心。
后续增量不断跟进
尽管东门商业已呈过度饱和的状态，但目前依然有几大项目在建或准备招商出售。从目前商厦的数量和规模来看，东门的商业建筑面积已经超过50万平方米，面积在1万平方米以上的大商场已达20多家。近期的鹏运广场，中旅接手的莎广场，以及过去几幢烂尾楼项目正在盘活之中，可望不久将新增商业面积近10万平方米。有关人士认为，东门未来的商业潜力已经严重透支，倘若不采取紧急措施，重新整合资源，规划未来，现有的商业面积已经无法支撑日显萧条的经营局面，更何况后来的商业新增面积。
症结
功能弱化客层走低
对于东门每况愈下的局面，业内人士将其归结为城市新商圈崛起的必然趋势。持这种观点者认为，近几年华强北商圈、人民南商圈以及西部南山专业市场的迅速发展，已经形成了一个多中心城市商圈格局，在这一格局主导下的东门商圈，其功能逐步弱化实属正常现象。还有一种观点认为，东门各商厦功能同质化、业态层次单一、经营档次低是问题的主要症结。事实上，就东门商业现状来看，客流量多的无非是一些临街铺面，而这些铺面均以服装经营为主，且绝大多数是廉价服饰。
为了迎合东门消费者的求廉意识，除太阳百货、茂业、天虹等知名商场外，其余商场均经营档次较低的商品，这越发造成东门客层逐渐走低，形成了东门独具特色的“恶性循环”机理。
失却历史失却传统
我们认为，上述观点虽然点出了东门的一些病态，但那仍是浅层的或者说是表面的东西，东门问题的实质究竟是什么？东门的实质在于它正走在逐步失却历史、失却传统的商业路途上，这是导致东门商业功能日渐弱化、核心地位岌岌可危的根本所在。以上海为例，上海也是一个多中心的商业城市，无论是名扬海内外的南京路商业街，还是后来的淮海路、陆家嘴等多个新生商圈，最终还是无法取代城隍庙的历史地位，城隍庙的商业依然火爆，且规模越做越大，原因何在？就在于城隍庙延续了上海的传统文脉，成为这个国际大都市无法舍弃的历史情结。
东门作为深圳的象征，历史上曾经是省港大罢工的基地，过去东门搭台演大戏，宝安、惠州等地的居民都跑来赶集看戏，客家、潮州、南粤文化曾经在这里有过深深的融合。遗憾的是，今天我们已经很难找到这种文化印记，这里没有博物馆，连可以坐下来的茶馆、凉亭以及小吃一条街都难以寻觅。记得前些时候，太阳百货旁边曾经有过一些食肆、洗脚店等特色店铺，但时间不长就被取缔了。试想，仅靠服装、鞋帽能够做大东门吗？没有文化、遗失历史的东门注定要衰下去么？
出路
打造岭南文化特色新东门
拯救东门，必须彻底扭转各商厦功能同质化趋势。调查中我们发现，东门商圈仍然是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，几乎囊括了所有的商业经营类别。问题是业种比例严重失衡，服装所占份额竟超出所有品种的总和，这致使其他经营品种不得不在服装的夹缝中艰难生存。而以偌大
和单一的服装阵容，要想做大东门，显然是不切实际的。因此东门的出路，在于打造体现传统文化和潮流商业文化相结合的、多元化“一站式”的购物、美食、休闲新型商业地带。据此，泰宁地产执行董事林晓华认为，未来东门规划要结合旅游概念来做，彻底打破以服装打天下的单一格局。林晓华说，做旅游就是做文化，东门最具条件，要整合岭南最优秀、最具知名度的“百年老店”进入东门，充分挖掘其传统文化特色和商业品牌价值，着力打造具有岭南文化特色的新东门。
东门中路改造成步行街
拯救东门，交通是重中之重。商业地产研究人士薛浩认为，任何一个作为大都市名片的商业街区，必然是以规则有序的步行道路网支撑。而深圳东门虽然已经形成十二条步行街区，然而其总量依然无法支撑庞大的过往客流，特别是主街道东门中路机动车辆拥挤堵塞的混乱状况，已经成为制约东门发展的主要瓶颈。为此，薛浩建议，必须尽快将东门中路改造成步行街，或者架设与道路平行的空中连廊解决该路道与商场的交通联系。同时，各商厦之间，亦可互相扩通，增加商场群体内部的直接过往交通。
政府全力支持引导观念更新
拯救东门的另一条出路是政府的全力支持。研究人士江舒认为，东门之于华强北，其优势不仅是有浓厚的历史底蕴，更重要的是有广阔的发展空间。江舒说：“东门尚有大量的可供开发面积，而且现有物业的闲置空间也比较多，政府应该因势利导，制定一些既能体现优惠政策又有导向性的措施引导投资商进入东门。比如在休闲空间或者商业冷区设立小吃一条街，建设博物管、文化活动中心等公益设施，同时，要疏导商家改变传统的租售观念。”江舒说：“现在东门火的是临街商业铺面，而二楼以上空间却大量闲置，究其原因与商家强行规定经营项目有很大的关联。”江舒认为，既然这种强制性规定没有产生好的效果，就应该尽快改变。要允许经营者把握实际需要适时改变经
营功能，倘若仍然维持现状；一旦发展商自己维持不下去，经营者的利益就会无法保证，到头来损害最大的必然是小业主和品牌发展商。
误区
过于迷信地铁效应
其实东门许多商家早就勉为其难了。一些摊主告诉笔者，他们之所以一直挺住在经营，而且是在严重亏损的局面下经营，都是期待着地铁这一利好的到来。东门很多商场和摊主对地铁似乎寄予了很大的希望，以至于有分析人士指出，如果不是地铁激起了商家的信心，东门境况可能会更糟。
金××商城和××商场是最近地铁站口的两大商场，他们似乎对地铁带来好运的信心更足。虽然门庭冷落，但工作人员在为我们描绘地铁前景时，那难以抑制的激情和喜色着实令人感动。此时，但见一路之隔的太阳广场却是人头簇动，生意出奇的好。同是一个地段，为什么有天壤之别？看来商家在押宝地铁的同时，应该审视一下自己的规划是否存在不足，或许还存在其他的弊端。
全然将宝押在地铁上，实在是不可取的。地铁开通之后，深圳还是那个深圳，非但原有的几大商圈一个不少，新生商圈依然还会再起，凭什么有了地铁，深圳人就会来东门消费？没有特色，不挖掘内涵，到头来希望有多高失望就会有多大，这不是危言耸听。
最令人担扰的是，倘若地铁开通以后，效果不尽如人意，那么接踵而来的可能是更大的矛盾和混乱。已经买了铺位并交予发展商经营、指望每年得到可观的返租金的小业主们，试想发展商若无法达到经营目标，或干脆一走了之，你们怎么办？再或者，与发展商签订了租用合同，但实际状况却难以为继，你们又该怎么办？
市场综述
随着深港两地经贸关系的进一步加大等利好消息的影响，2003年四季度商铺市场表现活跃，无论是成交价格还是成交面积，都有不同程度的增长。其中商服用房固定资产投资方面，2003年1—3季度商服用房投资总额为21.56亿元，较2003年上半年增长了8.3亿元，前三个季度投资占全市房地产投资总额的7.62％，与2002年同期相比，略有下降。
商服用房建设方面，2003年1—3季度商服用房施工面积为283.82万平方米，占全市2003年前三个季度施工总面积的10.99％，较2002年同期的230.06万平方米，增长速度为23.37％，比上半年增加了47.2万平方米；商服用房竣工面积为55.36万平方米，占全市2003年上半年施工总面积的9.93％，较2002年同期的51.86万平方米，增长速度为6.75％，比上半年增加了14.96万平方米。
新增商服用房物业供应，从2003年前三个季度房地产数据来看，商业用房的施工面积和竣工面积相比2003年上半年的情况正好相反，施工面积增加，竣工面积减少，说明市场环境被发展商看好。2003年前三个季度批准预售商服用房项目共5个，总规模为8.38万平方米。前三个季度商服用房取得预售许可证的项目主要集中龙岗区，有3个项目，面积为4.63万平方米，主要是龙岗区的供应集中在龙岗中心区辐射区域，因为龙岗中心区已全面启动，吸引了众多的开发商和投资者的目光，罗湖区和南山区各有一个项目，与2002年同期相比，略有下降，下降幅度为1.4％，取得预售许可证项目减少4个。
新增商服用房物业需求方面，2003年前三个季度，商服用房销售面积为30.39万平方米，占全市销售总面积的5.02％，与2002年相比，销售面积增加了7.06万平方米，增加幅度为30.26％。2003年1—3季度共销售了6310个单位，成交总金额为37.63亿元，其中第三季度销售13.78亿元，
占前三个季度销售总金额的36.62％，从成交均价来看，第三季度的成交均价为12383.6元／平方米，与上半年成交均价基本持平，每平方米下降了55.4元。
2003年前三个季度，商服用房呈现出了供销两旺的局面，市场交易相当活跃，无论是供应量还是销售量都有一定幅度的增长。出现这种现象，主要是因为随着现代高尚社区组团的崛起，社区商业必然性的面临重大变革，由混乱到整体规划，由小杂货店到品牌连锁，由单一服务到集购物、休闲、服务等诸多功能于一身，社区商业正成为一个“社区大会所”，成为社区文化的载体。
值得注意的是从2003年第三季度房地产数据来看，商业用房的施工面积和竣工面积相比与2003年上半年的情况正好相反，施工面积增加，竣工面积减少，这说明市场环境被发展商看好，但市场的压力也在加大，主要原因是楼花销售主要是新商用物业，其商业环境和商业气氛还需要一定时间的凝聚和糅合，才能较好地体现其市场价值。
从四季度月榜及周榜的综合分析看出，关内由于土地资源有限，热点只有常兴广场，而关外的新龙岗商业中心、五洲风情Mall等一些大手笔的项目已表现出良好的销售业绩，这是由于关外卫星城住宅市场发展迅猛，为商铺投资带来了众多商机，商用物业亦水涨船高。大推盘量的龙岗新城及零售巨鳄纷纷抢滩的宝安区西乡，成了卫星城商铺热潮中的两大焦点。
各区商业市场分析
（一）福田区
1、商业市场现状华强北商业升级，引领深圳商业。
今年华强北商业竞争可谓到了白热化的程度，国美、苏宁、崇德电器相继开业，茂业百货强势入驻华强北核心地段等资料无不表明，华强北商业发展前景依然诱人，各大商家齐发力对阵华强北商圈。市政府也通过了对华强北商业规划的蓝图，解决华强北商业设施交通困难的问题。
2、商业特征社区商业日渐成熟，几成市场主力。
从入市的项目来看，社区商业及裙楼部分占据了在售商业设施的绝大部分，而大体量的商业建筑并未出现。作为一个成熟的社区，商业设施的逐渐成熟也在情理之中，各社区商业物业的销售也表现出了一定的优越性。
CEPA凸现利好，口岸物业升值潜力无限。2003年6月29日中央政府与香港正式签订了《内地与香港建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA），有利促进了香港与深圳的经济发展。香港经济开始复苏，口岸物业利用其得天独厚的优势，迎来了地产外销的又一个高峰。3、商业物业统计福田市场供应量：2003年新增供应量减少，主要消化2002年存量商业物业，新入市商业物业面积（2003年取得预售许可证）比较少。
市场均价：福田商业物业销售均价维持在17000元／平方米左右，价格波动不大。
销售量：2003年主要消化去年存量商业物业，前三个季度深圳市商业整体消化量为25万平方米，福田占有24％的比例，即6万多平方米。
（二）罗湖区
1、市场状况
罗湖是深圳商业的“根”，商业网点的密集程度在华南地区绝无仅有，仅次于上海的南京路步行街区，历经20年的发展，其商铺价格由当初的每平方米几万元上升到现在的每平方米十几万元，东门旺铺甚至创下每平方米40万元的天价，基本上已进入饱和成熟期。2003年罗湖的商业总体来看保持了平稳有进的发展态势，尽管初期遭受了“非典”影响，但以粤华汽贸中心为代表的为数不多的商业依然位居深圳同期销售前列，下半年，伴随着整体客观环境的好转，加上CEPA的签署，口岸经济进一步搞活，口岸商圈价值得到提升，商业市场氛围十分活跃，形成了以东门传统商圈、人民南路商圈、口岸商圈三大商圈聚集地，商圈覆盖整个罗湖并辐射到深圳其他区域。
2、发展新规划
罗湖由于发展空间有限，目前受到了福田等其他区域商业崛起的挑战，2003年罗湖区政府针对目前深圳商业发展现状，对罗湖未来发展进行了重新定位和创新，经过精心研究，区政府推出“罗湖区未来五年商业发展规划设想”，计划用5年时间重点发展东门商业步行街区、人民南商业文化中心区、笋岗物流园区等三大商业片区，立志让罗湖成为深圳商业客流资源最丰富、商业区域优势最突出、商业基础设施最齐全、商业服务功能最完善的区域。
24小时通关及CEPA的签署，为深圳的口岸商铺打出了一片新天地，而事实上，未来可能颠覆深圳商业格局的，还是即将于2004年贯通的地铁线。随着地铁的全面开工及各站地址的正式确定，地铁上盖物业的开发多了起来。
投资型商铺在罗湖有巨大的市场，政策的实施客观上更促进了罗湖投资型商铺的进一步发展，未来一段时间，随着旧城的改造和商圈资源的重新整合，商业整体形象将会得到更大的提升，会吸引大批香港客户过关投资，刺激商业的二次旺盛。
（三）南山区
1、商圈性质区域性消费中心。城市重心西移、地铁1、2号线的规划建设、西部通道的开工等一系列利好为南山房地产持续发展提供了一个良好外部环境，但由于所处区位的相对独立性，东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限，依托片区强大的消费力，近年在房地产开发商、品牌商家的密切配合下，南山商圈逐步繁荣，业态趋于完善，商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升，但从发展前景来看，不具备成为都市核心商圈的基础，只能进一步强化其区域性消费中心的影响力。
2、商业发展模式
交通设施的改善特别是滨海大道的开通，带动房地产业的发展，人气聚集，消费力提升，为商业的发展奠定了坚实的基础，商业配套进一步完善，带动房地产发展及人气的聚集，形成一个良性循环。
3、商业经营现状
（1）南头。南头作为南山商业的策源地，其核心地位在日趋激烈的商业竞争中并没有动摇，依托周边充足的人气（消费人口近50万）及不断增强的购买力，家乐福、曼哈、沃尔玛、百安居、天虹等品牌商家先后入驻，片区商业前景看好。
（2）后海。后海作为滨海大道开通的最直接受益者，其发展势头也最为强劲，几十个项目的陆续开发带来了强大的消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，南山书城、新一佳也将于明年开业，随着南山商业文化中心开发建设的逐渐成熟，大量裙楼商业将陆续入市，商圈的整体性和连续性将进一步增强。
（3）南油蛇口。出于完善片区商业配套的考虑，招商地产成功引入沃尔玛，与人人乐构成了南油蛇口商圈的核心，随后顺电进驻，目前欧倍德南山店已正式进驻招商花园城，商圈将进一步成熟。
（4）前海。随着前海片区开发的日渐成熟，岁宝及人人乐相继进驻鼎太风华和港湾丽都，在一定程度上缓解了配套不足的压力，但商业形式、经营主题的单一使片区对南头商圈仍有较大的依赖性。
（5）华侨城。由于华侨城区域开发的特殊性，片区商业配套的主导权基本上由发展商控制，从目前来看，主要由沃尔玛、铜锣湾、顺电组成，以满足片区消费为主，从发展趋势来看，商业开发量不大，且一般不会入市销售，对市场的影响力不大。
（四）龙岗区
1、市场大势
2003年上半年新推出的商铺项目主要在龙岗和南山，下半年商铺的开发热点依旧在关外。
相对关内商服物业相对饱和的状况而言，关外商服物业市场异军突起，龙岗和宝安两区占全市销售总量的一半以上，且近三年销售量都显著增长，表明关外商服物业被人们所看好，发展空间巨大。2003年取得预售许可证的项目主要集中于龙岗区，有5个项目，包括龙兴家居广场、新龙岗商业中心、缤纷世界美妆城、龙盈泰商业步行街、五洲风情MALL，可见龙岗中心区已全面启动，区域的商业环境和居家氛围日渐成熟，消费力的提高刺激了商业项目投资开发的力度，吸引了众多的开发商和投资者的关注。
而宝安区投资型的商服物业多集中为裙楼部分，缺少大体量的纯商用物业，表现出该区域目前开发仍以住宅为主。
2、销售模式和经营特色
在关外的商业项目中，产权式商铺占据了主要比例，其中以龙岗区最为突出，由于商业项目集中投放量过大，商业面积的消化方式受到产品特征的限制，尤其是以大卖场为主的商铺，目前还没有从根本上改变返租占主导地位的销售模式。另外，以缤纷世界美妆城为代表的经营式商铺也取得了较佳的业绩，项目定位为深圳首家大型美容美发用品专业市场，以经营促销售，租售结合的方式。
关外由于楼盘的大量开发，商业项目开发比重偏大，现有的在售项目已经表现出滞销的特点，但仍然有包括五洲风情MALL、星河MALL为代表的大型商业项目。业态选择上已经从单一业态转到复合型业态，经营品种也是以超市，家居建材为主，适应了新规划区域开发和消费的特点。
深港商铺销售之异同
深圳商铺随着市场的发展，有增长的势头，加上深圳市区内不少高层住宅项目大部分都带有商业裙楼，商铺市场供应量增加，有理由相信，未来几年，深圳商铺的需求量也很大，其市场发展潜力前景乐观。
就商铺营销模式有两大要点，第一是销售，第二是招商，到底是销售好还是招商好，曾一度引起业界的探讨，深圳和香港做法又各不相同：
深圳商铺二级市场多以销售为主，招商及经营为辅。销售为主是深圳商铺的主要特征。深
圳是先把整个商铺分割成独立的铺位，然后分别销售出去，这样做的好处是能在较短的时间内回收资金，同时省却以后统一招商和经营管理的难题，这对开发商是有利的。
商业物业分割销售后，所有权分散到各个业主手中，商场统一规划管理难以实现，由于并非各个业主都有经营的经验，因此不少深圳商场在建成销售后，经营情况不很理想。
如何在短期收益（销售）和长期获利（出租）之间取得良好的平衡，是深圳商铺营销面临的主要发展方向之一
在香港，知名的大型商场所有权多数掌握在发展商手中，以招商及经营为主。
香港的做法则是：建成的商铺保留商业面积，自行招商和经营管理，获得的收益长远而稳定，企业资金的稳健度也高。更重要的是，这证明了发展商具有强大自我的商业配套能力，对提高住宅的生活素质有非常重大的帮助。同时对以后开发的项目也不存在商业配套的难题，香港发展商基本都是保留商场产权自行招商经营管理的。
为什么深圳、香港有如此之区别呢？到底深圳的商铺发展商能不能借鉴香港商铺的营销模式获得长远的租金回报呢？香港商铺的营销模式有什么优点和可借鉴的呢？
从上述深港商铺营销模式的区别可知：商铺的前期招商和商铺后期的经营管理是商场销售中投资引导的最关键一环。
目前深圳商场的买家多数是投资者，他们自己不经营，只管收租金。因为大多数经营者开店，都涉及金额庞大的经营成本，如果以购买的形式取得经营场所，前期投入的金额就更大，风险也就更大，相反以租赁的形式取得经营场所可以降低风险，同时改变经营场所也更灵活。相反投资者只会考虑自己的资金能力，无须顾虑过多。因此投资者比经营者更容易下购买决定。但是，最目前关键的问题就是投资者在招商和开业后必须面对的经营管理问题。只有商家良好的经营才能让投资者真正轻松地获取租金收入，享受投资带来的回报。深圳近期推出的龙岗世贸中心，较出色地实现此
深圳发展历程 Prepared on 22 November 2020
自选你所了解或感兴趣的城市，分析其产生和发展的过程、动力，城市化的现状及城市的职能、空间体系特点以及未来发展趋势等。 深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，处于广东省沿海，南邻香港的新界、北接东莞、东部和惠州隔着大亚湾、西部和珠海澳门隔着珠江口。是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。 深圳经济特区是我国对外开放最早的深圳特区。深圳具有特区和开放区的区域倾斜政策,是我国大陆对外开放程度最高,市场经济休制相对最发育的城市,与国际市场的联系也最为密切。因优惠政策及良好的城市环境吸引,深圳聚集了全国各地来的相当数量的人才群体。深圳属移民城市,居民的素质较高,观念开放,对外来文化的吸纳能力较强,城市国际化的软环境条件在我国大陆名列前茅。 深圳与香港山水相连。在短短的30年里，深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代化国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。深圳是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳的城市综合竞争力位列内地城市第一。至今。深圳已经建设成为中国高新技术产业基地和区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心及旅游胜地，将成为现代化的国际性城市。 旧时的深圳 深圳老城改造 罗湖第一楼“友谊商场”1982建成虽然只有七层高，但已是当时深圳的最高记录。 蛇口村貌（1983年） 东湖地段原貌（1984年） 深圳第一座高楼——电子大厦（1983年） 1984年的西丽
自选你所了解或感兴趣的城市，分析其产生和发展的过程、动力，城市化的现状及城市的职能、空间体系特点以及未来发展趋势等。 深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，处于广东省沿海，南邻香港的新界、北接东莞、东部和惠州隔着大亚湾、西部和珠海澳门隔着珠江口。是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。 深圳经济特区是我国对外开放最早的深圳特区。深圳具有特区和开放区的区域倾斜政策,是我国大陆对外开放程度最高,市场经济休制相对最发育的城市,与国际市场的联系也最为密切。因优惠政策及良好的城市环境吸引,深圳聚集了全国各地来的相当数量的人才群体。深圳属移民城市,居民的素质较高,观念开放,对外来文化的吸纳能力较强,城市国际化的软环境条件在我国大陆名列前茅。 深圳与香港山水相连。在短短的30年里，深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代化国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。深圳是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳的城市综合竞争力位列内地城市第一。至今。深圳已经建设成为中国高新技术产业基地和区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心及旅游胜地，将成为现代化的国际性城市。 旧时的深圳 深圳老城改造 罗湖第一楼“友谊商场”1982建成虽然只有七层高，但已是当时深圳的最高记录。 蛇口村貌（1983年） 东湖地段原貌（1984年） 深圳第一座高楼——电子大厦（1983年） 1984年的西丽 上步建设大规模铺开（1985）画面左下角为原蔡屋围，图中央三座高层是红岭大厦，深圳大剧院正在建设中，晶都酒店尚在平整地基，而荔枝公园仍是一片黄土。 1985年的笋岗路 1988年的翠园住宅区 深圳体育馆落成93年 94年7月，广深高速公路全线试通车
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
深圳发展史 36年，只是历史长河的短暂一瞬，但对于深圳这座城市“36”却有着不一样的代表意义。 从一个边陲小镇变身为屹然矗立在祖国南方的新兴现代都会，深圳的高速成长和迈向现代化的发展历程，创造了世界城市发展史上的奇迹。 截至2014年，深圳每平方公里产出GDP、财政收入均居全国大城市首位，居民人均可支配收入、最低工资标准、最低生活保障标准均居全国领先水平。 从1979年中国实行对外政策开始，就意味着深圳这座中国南部的海滨城市的崛起。根据当年广东省向中央提出的一份报告，中国政府批准在广东和福建省设立四个经济特区。那么为什么深圳会成为作为经济特区发展的对象呢，由此我们可以了解一下深圳相关资料。 地理位置： 深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。 城市简史： “深圳”地名始见史籍于1410年（明永乐八年），于清朝初年建墟。当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布，村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。 经济特区定义： 经济特区是指在一个主权国家或地区内划出一定的区域，在对外经济活动中，采取更为开放的政策，实行特殊的管理方法，实施优惠待遇，建立高效能的领导体制，提供良好的、安全的、可靠的贸易与投资环境，以吸引外商投资建厂，兴办各种经济事业，从而达到扩展对外贸易、增加外汇收入、扩大劳动就业、引进国外先进技术、繁荣本地和附近地区的经济，促进设区国或地区的经济发展。 深圳经济特区的建立： 深圳经济特区是我国最早设立的经济特区之一。1980年8月26日，第五届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过了国务院提出的在广东省的深圳、珠海、汕头和福建省的厦门设置经济特区的议案，由此经济特区在中国正式成立。1988年11月，国务院正式批准深圳市在国家计划中包括财政计划实行单列，并赋予其相当于省一级的经济管理权限。随着深圳特区的发展壮大，原先的行政区已渐不适宜深圳市宝安区、龙岗区两个市辖区。两个新区于1993年1月正式挂牌办公。目前深圳下设福田、罗湖、南山、盐田和宝龙、龙岗六个区，其中宝安、龙岗两区位于特区外，其余四个区在特区内。 深圳经济特区的发展，可以大致分为三个阶段，即1979—1985年的初创阶段、1986—1992年的快速发展阶段以及1993年以后的成熟阶段。 特区建立之初，百业待兴。作为改革开放“试验田”的深圳，一开始就把法治建设摆在重要的战略位置来抓。举例来说，1980年，深圳只有3名律师和一个法律顾问处。20多年前，深圳向全国招聘了100名法制干部。如今的深圳有律师事务所514家，执业律师8000多人，法治环境日臻完善。 特区改革发展，有破有立。早期打破传统体制藩篱，解放发展了生产力。而今，深圳更重破立并举，“立”字当先，率先打造“一流法治城市”便是“立”的重要内涵。在深圳，法
深圳城市发展历程 111001112 隆皓原深圳城市规划设计研究院院长王富海在大讲堂谈“深圳城市规划30年”,全面回顾了深圳城市规划30年的进程和教训,强调以后必须控制好建设用地。 深圳市，位于中国南方珠江三角洲东岸，处于广东省沿海，南邻香港的新界、北接东莞、东部和惠州隔着大亚湾、西部和珠海澳门隔着珠江口。是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。 深圳经济特区是我国对外开放最早的深圳特区。深圳具有特区和开放区的区域倾斜政策, 是我国大陆对外开放程度最高, 市场经济休制相对最发育的城市, 与国际市场的联系也最为密切。因优惠政策及良好的城市环境吸引, 深圳聚集了全国各地来的相当数量的人才群体。深圳属移民城市, 居民的素质较高, 观念开放, 对外来文化的吸纳能力较强, 城市国际化的软环境条件在我国大陆名列前茅。 深圳与香港山水相连。在短短的30年里，深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代化国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。深圳是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳的城市综合竞争力位列内地城市第一。至今。深圳已经建设成为中国高新技术产业基地和区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心及旅游胜地，将成为现代化的国际性城市。 旧时的深圳
深圳老城改造 罗湖第一楼“友谊商场” 1982 建成虽然只有七层高，但已是当时深圳的最高记录。 蛇口村貌（1983年） 东湖地段原貌（1984年）
（发展战略）深圳市中长期教育改革和发展规划纲要
深圳市中长期教育改革和发展规划纲要 (2010-2020年) （征求意见稿） 二〇壹〇年十二月九日 目录 前言4 壹、总体战略5 （壹）指导思想5 （二）工作方针6 （三）总体目标7 二、发展任务10 （四）高等教育10 （五）职业教育13 （六）高中教育14 （七）义务教育16 （八）学前教育17 （九）特殊教育19 （十）终身教育19
三、争创国家教育综合改革示范区21 （十壹）人才培养体制改革21 （十二）教育管理体制改革23 （十三）学校管理体制改革24 （十四）办学体制改革25 （十五）招生考试制度改革26 （十六）教育投资体制改革27 （十七）教育开放体制改革28 四、保障措施30 （十八）加强组织领导30 （十九）建设高素质教师队伍31 （二十）加大教育投入33 （二十壹）提升教育信息化水平35 （二十二）增强教育科研创新服务能力36 （二十三）大力推进依法治教38 （二十四）切实保障校园安全38 （二十五）强化教育督导39 五、重点工程和改革试点40 （二十六）重点工程40 （二十七）改革试验43 实施45
前言 百年大计，教育为本；千秋大业，教育为先。教育是民族振兴、社会进步的重要基石，是促进人的全面发展的根本途径，是实现科学发展的基础工程。作为经济特区，深圳率先实现教育现代化，不仅对建设现代化国际化先进城市具有决定意义，对广东建设南方教育高地，对国家建设教育强国也具有重大战略意义。 经济特区建立三十年来，深圳始终坚持教育优先发展，在较短时间内形成了充满活力的国民教育体系和终身教育体系，实现了从传统教育到现代教育的历史性跨越。教育规模持续扩大，办学条件显著改善，教育改革不断深入，教育公平迈出重大步伐，教育实力日益增强，较好地解决了全国最大移民城市、最大规模非户籍人口子女受教育问题。深圳教育在提高市民素质，支持深圳快速实现工业化、现代化和城市化过程中发挥了不可替代的重要作用，为推进全国教育现代化作出了积极探索和重要贡献。 站在新的历史起点，深圳正处于深化改革开放，再创经济特区科学发展新优势的战略机遇期，肩负着努力当好推动科学发展、促进社会和谐排头兵的新的历史使命。率先转变经济发展方式，加快建设人力资源强市，从根本上破解人口、资源、环境压力，全面提升城市文明水平，都凸显了提高市
深圳，中国的第一个经济特区，历经20多年改革开放的栉风沐雨，从一个边陲小镇发展成为风景秀丽、投资环境优良、经济比较发达、初具现代化规模的海滨城市，向世人展示着新世纪的活力和希望，展示着五百余万深圳人“开拓创新、诚信守法、务实高效、团结奉献”的精神风貌。 深圳是中国对外交往的重要国际门户，是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影。 地理位置 深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。 自然资源 深圳市土地总面积为1952.84平方公里。 全市共有大小河流310余条，分属东江、海湾和珠江口水系。现有蓄水工程220宗，其中水库172座，水库总库容5.79亿立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容4000多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。 深圳海岸线全长230公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通海条件优越。境内山脉绵延，风景秀丽，最高峰943.7米。天然旅游资源丰富，东部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。 城市简史 “深圳”地名始见史籍于1410年（明永乐八年），于清朝初年建墟。当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布，村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。
1979年中央和广东省决定成立深圳市。1980年8月，全国人大常委会批准在深圳市设置经济特区。 深圳的经济特区发展史只有30年，但却曾经有着6700多年的人类活动史（新石器时代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上）、1700多年的郡县史、600多年的南头城、大鹏城史和300多年的客家人移民史。 行政区划 深圳是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。2010年7月1日起，深圳经济特区范围延伸到全市。 人口构成 深圳自南宋末年已陆续有移民落脚，建市后人口增长迅速。2009年末常住人口891.23万人，其中户籍人口241.45万人，占常住人口比重27.1%；非户籍人口649.78万人，占比重72.9%。 移民文化 作为改革开放窗口和新兴移民城市，加之独特的地缘和人文环境，造就了深圳文化的开放性、包容性、创新性，是最适宜海内外英才创业拓展的活力之都。近年来，深圳相继被有关机构评选为中国“最具经济活力城市”、“最受农民工欢迎的城市”。在中国社科院发布的城市竞争力评估报告中，深圳综合竞争力连续四年居内地城市榜首。 语言文字
深圳商业发展历程 上世纪80年代末，地处特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域，在深南大道尚未开通之前，仅有今天的国都高尔夫花园和五洲宾馆之间的一条小路通往南山。其时，南山的商业物业一直处于自给自足的闭合市场状况，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的落后状态。 家乐福进驻初步形成辐射力 到了1995年，深圳市中心区西移工程开始 启动，南山的市场前景才得以受到关注。而大 商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店 开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福” 进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。 滨海大道通车重组商业格局 1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈
逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。 整体性连续性在进一步增强 2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。 问题 目前南山商圈内的商家密集程度还远远不够，商圈亦未形成确定的功能定位，历史遗留的脏乱差形象仍然没有得到彻底改变，许多商家经营雷同，缺乏特色，加之业态布局不合理导致经营平淡，特别是高容量商业呈现出供过于求的现象，严重影响了商圈的整体辐射力。 百货超市过多饮食休闲不足 南山商圈目前较为突出的问题是，百货、超级市场过多，饮食、娱乐、休闲类服务性商业不足。曾经是南山商业策源地的南头商圈除了家乐福、曼哈和天虹等知名商城
深圳和苏州经济发展的比较分析 戚晓曜 苏州和深圳，一个是长三角的经济重镇，一个是珠三角的龙头城市之一，两个城市作为改革开放的成功典范，其发展模式被国内众多城市所效仿。两地发展模式有相同之处，也有不同之处，各有其特点，对两地的经济发展进行比较分析，可以使深圳学习苏州更具有针对性。 一、土地与人口比较 苏州市总面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，全市建成区695平方公里1，现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市。2008年末，全市户籍总人口为629.75万人，常住人口1047.12万2，总人口约1232.25万。深圳市土地总面积为1952.84平方公里，其中特区面积395.81平方公里，全市建成区面积763平方公里；户籍人口228.07万人，常住人口876.83万人，总人口约1400万。 二、主要经济指标比较 2008年，深圳生产总值7806.54亿元，高于苏州1105.5亿元。其他指标各有千秋，苏州的规模以上工业总产值、固定资产投资、实际利用外资等指标高于深圳，但社会消费品零售总额、出口、财政一般预算收入低于深圳。从投资、消费、出口角度看，两地均对出口有 1苏州下辖5个县市的建成区数据来源： 2资料来源：、
较强的依赖，比较而言，深圳的消费能力强，而苏州的投资能力强。苏州在各项指标的增长速度方面全方位领先深圳，生产总值增幅高于深圳0.4个百分点，规模以上工业总产值增幅高于深圳6.4个百分点，社会消费品零售总额高于深圳6.5个百分点，固定资产投资高于深圳1.2个百分点，实际利用外资增幅高于深圳3.5个百分点，出口增幅高于深圳3.1个百分点，财政一般预算收入增幅高于深圳1.9个百分点。 表1：2008年深圳与苏州主要经济指标比较 三、经济效益比较 人均生产总值超过1万美元是从发展中状态进入发达状态的标线，深圳人均生产总值达到1.293万美元，达到了中等发达国家水平，高出苏州40.3%。深圳经济密度是苏州的4.3倍，以相当于苏州23%的面积，创造了高于苏州的生产总值。深圳的单位建成区生产总值、
深圳发展史 深圳，中国的第一个经济特区，历经20多年改革开放的栉风沐雨，从一个边陲小镇发展成为风景秀丽、投资环境优良、经济比较发达、初具现代化规模的海滨城市，向世人展示着新世纪的活力和希望，展示着五百余万深圳人“开拓创新、诚信守法、务实高效、团结奉献”的精神风貌。 深圳是一个移民城市，其人口随着不同经济发展阶段对劳动力的需求而不断增加。在80年代，深圳第二产业，尤其是“三来一补”工业迅猛发展，吸纳了全国各地大量的从业者，人口急剧增加，全市常住人口从1979年的31.41万人增加到1989年的191.60万人，10年间增加了160.19万人，年均增长19.8%。进入90年代以来，随着经济结构的调整及有关人口政策的实施，人口总量增速降低，这一时期人口年均增长率为7.9%。 2002年末，全市常住人口504.25万人，其中户籍人口139.44万人(特区内87.58万人，特区外51.86万人)，暂住人口364.80万人(特区内144.62万人，特区外220.18万人)。户籍人口出生率16.60‰，死亡率1.46‰，自然增长率15.14‰。户籍人口中非农业人口112.04万人，农业人口27.40万人。男性人口73.59万人，女性人口65.85万人。人口密度为每平方公里2587人。 20多年来，深圳国民经济获得巨大发展。先后完成了“六五”、“七五”、“八五”、“九五”四个五年计划。“八五”期间，深圳经济由以往的打基础全面进入经济增长和经济质量同步提高的新阶段，主要经济指标持续快速增长，经济效益显著提高，综合经济实力迅速跻身全国大中城市前列。“九五”时期，积极扶持高新技术产业，推动产业结构的改造和升级，形成了新的经济发展格局，经济整体素质进一步提高。2002年，世界经济发展遭遇近20年来前所未有的困难而明显放缓。面对不利的外部因素，深圳认真贯彻落实中央关于扩大内需、促进经济发展的一系列政策措施，千方百计扩大外贸出口，努力扩大投资规模，积极扶持高新技术产业，国民经济在逆境中仍然保持了健康平稳的增长态势，为完成“十五”计划打下了良好基础。 2002年，全市实现国内生产总值2239.41亿元，按可比价格计算是1979年的340倍，平均每年增长28.8%，经济总量在全国大中城市中居第四位；人均国内生产总值46030元，在全国大中城市中居首位，23年增长了21.6倍，平均每年增长14.5%。第二产业和第三产业飞速发展，三次产业结构由1979年的37.0∶20.5∶42.5调整为0.8∶55.2∶44.0。 1979年至2002年，深圳全社会固定资产投资累计完成5013.83亿元，平均每年增长36.4%。20多年来，深圳建成了大批为经济和社会发展急需的交通、通讯、能源、市政设施工程以及带动全市经济增长的工业项目。深圳城市建设呈现出崭新的风貌，社会生产能力迅速提高。 深圳拥有现代化的立体交通网络，是地区性的客货运输中心。2002年，全社会货运量达5777.61万吨，客运量10644.00万人。京广、京九铁路大动脉在深圳交汇。
自1980年经济特区正式成立以来，深圳各个方面都取得了举世瞩目的伟大成就，创造了世界工业化、城市化、现代化史上的罕见奇迹，成为我国办得最好、影响最大的一个特区。在我国实行改革开放政策30周年之际，认真回顾和总结深圳经济特区改革开放的历史和经验，无疑具有重要的现实意义和纪念意义。 深圳改革开放的历史进程 一、初创奠基和改革开放局部推进阶段（1978～1985年） 1978年12月，具有重大历史意义的十一届三中全会召开，开启了改革开放历史新时期。1979年7月，中央批转广东省委、福建省委关于对外经济活动和灵活措施的两个报告，决定在深圳、珠海、汕头和厦门试办特区。1980年8月，全国人大常委会第十五次会议通过《广东省经济特区条例》，这标志着深圳等经济特区的正式建立。 这一时期主要工作是：一是开始城市基础硬件建设和软件建设。二是以市场为取向，以基本建设管理体制和价格体制改革为突破口，在全国率先在工资制度、基建体制、劳动用工制度、价格体制、企业体制、劳动保险制度、干部人事制度以及政府机构等方面进行改革。三是在对外开放方面，创办蛇口工业区，开放沙头角，打开对外开放的窗口；先后开放文锦渡、蛇口码头、梅沙、沙头角、赤湾、大亚湾等口岸；开放金融业，引进一批境外银行。四是提出“时间就是金钱，效率就是生命”等理念，创造了三天一层楼的“深圳速度”。 这一时期的改革主要特点是局部改革、单项突破，以开放促改革。这些改革冲破了传统计划经济体制的束缚，为特区对外开放和建设的发展扫除了一定障碍，并对全国城市经济体制改革产生了示范效应。1984年邓小平说，“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的。” 二、经济转型发展和改革开放全面推进阶段（1986～1992年） 1986年开始，深圳特区进入一个探索在计划经济体制之外发展外向型经济和全面进行市场取向经济改革的新阶段。 在对外开放方面，一是利用外资和技术兴建了赤湾港、蛇口港、东角头码头、蛇口油库、市话工程、华侨城、广深高速等一批基础设施。二是扩大招商引资力度，利用境外资本和技术积极发展“三来一补”企业和“三资”企业。三是积极开展同内地实行跨地区、跨行业、多层次、多形式的横向联合，建立了一大批内联企业。四是与中国科学院合作，创建科技工业园，开始发展高新技术产业。五是创建沙头角、福田两个保税工业区，促进外向经济发展。六是组建一批外贸骨干企业，积极发展转口贸易和远洋贸易。七是开放妈湾码头、皇岗口岸和盐田港口岸、深圳机场通航。通过这一系列开放措施，迅速形成了以工业为主、工贸结合的外向型经济。1987年，深圳出口贸易大于进口贸易，扭转逆差局面。1988年，深圳出口总额居全国大中城市第二。1992年开始，深圳进出口贸易总额一直居全国大中城市第一位。 全面推进市场取向的经济体制改革。主要举措是：一是率先进行国有企业股份制改革（1986年），创新国有资产管理体制，实现企业承包制、股份制，推行产权转让和破产等。二是改革金融体制，建立多层
深圳经济特区40周年发展历史 纵观四十年发展历史，深圳经济特区几乎每跨出一步，都要经过一番“闯”的经历。要在一片高原之上再攀高峰，深圳未来的发展还需再闯三道关。 四十不惑!于个人而言，四十已是壮年;于深圳而言，四十正青春。 这是一个一出生就开始奔跑的城市，一个“闯”字融入了他的奔腾的血液，以奔跑者的姿势闯出一条生路，闯出一条新路，闯出一片光芒四射的美好前景。 40年前，深圳作为中国经济改革和对外开放的“试验场”，率先建立起比较完善的社会主义市场经济体制，创造了世界工业化、城市化、现代化史上的奇迹。 2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，为深圳画出“三步走”的路径图：从现代化国际化创新型城市，到具有全球影响力的创新创业创意之都，再到竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。 从经济特区到中国特色社会主义先行示范区，深圳的历史使命再度升级。重任在肩，使命在肩，深圳靠什么挑起重任、承担使命? 纵观四十年发展历史，深圳经济特区几乎每跨出一步，都要经过一番“闯”的经历。要在一片高原之上再攀高峰，深圳未来的发展还需再闯三道关。
第一道关：改革再闯新禁区。 从一个边陲农业县一跃而成充满活力的现代化大都市，深圳，因改革而兴。 犹闻蛇口响起的改革“开山炮”，以打破“大锅饭”的勇气，迸发出“时间就是金钱，效率就是生命”的时代强音;犹见特区第一座商业楼宇的崛起，以推行基建工程招标制创造出振奋人心的“深圳速度”;犹记得“中国土地拍卖第一槌”洪亮的响声，冲开土地使用权有偿流转这一法律禁区，促成宪法的修改……深圳以一往无前的斗志、敢为人先的精神顽强地冲开原有的藩篱，获得追赶超越的加速度。 1987年12月1日下午，深圳房地产公司经理骆锦星(举11号牌者)以525万元的价格，获得市政府拍卖的一块住宅用地的使用权。新华社记者程至善摄 当“高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋”的五大战略定位赋予深圳时，深圳犹如有了向最高峰发起进攻的高远目标，这个城市有了登高望远的强劲动力。如何将“五大战略定位”与中国经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设“五位一体”的总体布局以及创新、协调、绿色、开放、共享的“五大发展理念”无缝对接，如何在2万亿元经济总量规模的高位实现持续健康稳定增长，如何将超过2000万管理人口的城市有效提升管理治理能力、生态环境承载能力，深圳已到“高位过坎”关键阶段。
深圳城市发展历程 2 隆皓 原深圳城市规划设计研究院院长王富海在大讲堂谈“深圳城市规划30年”,全面回顾了深圳城市规划30年的进程和教训,强调以后必须控制好建设用地。 深圳市，位于中国南方珠江三角洲东岸，处于广东省沿海，南邻香港的新界、北接东莞、东部和惠州隔着大亚湾、西部和珠海澳门隔着珠江口。是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。 深圳经济特区是我国对外开放最早的深圳特区。深圳具有特区和开放区的区域倾斜政策, 是我国大陆对外开放程度最高, 市场经济休制相对最发育的城市, 与国际市场的联系也最为密切。因优惠政策及良好的城市环境吸引, 深圳聚集了全国各地来的相当数量的人才群体。深圳属移民城市, 居民的素质较高, 观念开放, 对外来文化的吸纳能力较强, 城市国际化的软环境条件在我国大陆名列前茅。 深圳与香港山水相连。在短短的30年里，深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代化国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。深圳是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳的城市综合竞争力位列内地城市第一。至今。深圳已经建设成为中国高新技术产业基地和区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心及旅游胜地，将成为现代化的国际性城市。
旧时的深圳 深圳老城改造 罗湖第一楼“友谊商场”1982 建成虽然只有七层高，但已是当时深圳的最高记录。
蛇口村貌（1983年） 东湖地段原貌（1984年） 深圳第一座高楼——电子大厦（1983年）