美国长租公寓运营模式分析报告
目录索引
前言 (5)
EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITS (6)
EQR发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场 (9)
EQR融资优势：REITS助推EQR高效融资 (11)
EQR投资优势：踏准市场节奏，精准投资 (16)
EQR运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳 (27)
图表索引
图1：自持型重资产公寓企业的运营模式 (6)
图2：EQR的运营及盈利模式 (7)
图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7)
图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7)
图5：EQR收入结构（以租金收入为主） (7)
图6：EQR营业利润（百万美元）及同比 (7)
图7：美国主要公寓REITS市值（亿美元） (8)
图8：EQR股价及标普500走势图 (8)
图9：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (8)
图10：EQR股利分红及股息率 (8)
图11：EQR2016年股权结构 (9)
图12：EQR三阶段发展战略概览 (9)
图13：EQR三阶段物业分布图 (10)
图14：EQR物业分布（1993年和2000年） (11)
图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元） (13)
图16：EQR负债率和NYSE平均负债率 (13)
图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况 (13)
图18：税收豁免债务规模及成本一览 (14)
图19：EQR发债成本较低 (14)
图20：EQR融资高效且呈现多元化 (15)
图21：EQR融资规模与运营房间数量 (15)
图22：EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元） (15)
图23：美国房屋自有率（%） (16)
图24：90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定 (16)
图25：全美租金中位数及增长率 (17)
图26：90年代美国房屋租售比（房价/年租金）稳定在15倍左右 (17)
图27：EQR在第一阶段投资策略 (17)
图28：EQR第一阶段运营房间数及增速 (18)
图29：EQR在第一阶段以收购物业为主 (18)
图30：EQR在第一阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）维持高位18图31：EQR在第二阶段投资策略 (19)
图32：美国出租房入住率（%）在21世纪初持续下行 (19)
图33：美国房屋租售比在21世纪初快速上涨 (19)
图34：EQR第二阶段运营房间维持高位稳定 (20)
图35：EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业 (20)
图36：EQR在第二阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）持续下行20图37：美国公寓成交量（万间） (21)
图38：美国公寓交易单价（万美元/间） (21)
图39：EQR在第三阶段投资策略 (21)
图40：EQR战略核心市场失业率 (21)
图41：EQR战略核心市场租赁住宅入住率 (22)
图42：EQR战略核心市场平均租金水平 (22)
图43：EQR第三阶段运营房间逐年下降，逐步聚焦核心市场 (22)
图44：EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主，并针对性收购核心区域物业23图45：EQR在第三阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）波动上行23图46：EQR出售公寓均价（万美元/间） (24)
图47：EQR售出项目平均IRR (24)
图48：EQR现有物业分布图（截至2016年） (25)
图49：EQR营业利润结构变化（按地区） (25)
图50：EQR各类型物业数量和占比变化 (26)
图51：EQR各类型房间数量（间）和占比变化 (26)
图52：各类型物业月租金水平 (26)
图53：美国各类型租房人数（万人） (27)
图54：EQR官方网站（城市选择） (28)
图55：EQR官方网站（区域选择） (28)
图56：EQR某项目的Walk Score评分 (28)
图57：EQR官方网站（户型选择及租金信息） (28)
图58：EQR的单位公寓平均费用支出（美元） (29)
图59：EQR与Zipcar合作搬家服务 (29)
图60：EQR与Cort Furniture合作提供家具租赁优惠 (30)
图61：EQR的居住配套与服务 (31)
图62：EQR的租赁转移计划和租金抵扣买房服务 (31)
图63：EQR全流程服务 (32)
图64：EQR的空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比 (32)
图65：EQR纽约市场租金溢价（美元） (33)
图66：EQR西雅图市场租金溢价（美元） (33)
图67：EQR的同店每月租金（美元/套）总体保持平稳增长 (33)
图68：EQR的单位公寓平均费用支出（万美元） (34)
图69：EQR的同店每套工资支出（美元） (34)
图70：EQR的同店每单元运营费用 (35)
图71：EQR的CE值（营业费用/营业净利润）情况 (35)
图72：2016年公寓型REITs的CE值比较 (35)
图73：EQR的营业净利润NOI情况（百万美元） (35)
图74：EQR运营资金FFO情况（百万美元） (35)
图75：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (36)
图76：EQR股利分红及股息率 (36)
表1：美国REITs推行相关政策与事件 (11)
表2：EQR股票发行列表（1993-2000年） (12)
表3：EQR债务发行列表（1993-2000年） (14)
表4：美国在持有环节对于REITS税收优惠政策 (18)
表5：美国在交易环节对于REITS的税收优惠政策 (18)
表6：2014年以来EQR物业剥离情况一览 (24)
表7：2016年EQR各区域物业经营数据 (25)
表8：EQR典型项目人员配置情况 (34)
前言
2015年以来，我国关于租赁市场的支持政策处于加速推进的弥补阶段，尤其是进入2017年，政策呈现加速深化推进，租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，受到越来越多的关注。这种背景下，我们对长租公寓进行系统研究，其中7月21日发布了深度报告系列之一《政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时》，该篇报告侧重梳理及探讨了租赁市场政策、行业发展趋势以及长租公寓特征等多方面内容，并由此指出：未来，长租公寓将充分享受政策以及行业红利，迎来快速发展阶段。
在从宏观层面分析了长租公寓崛起的必要性及必然性之后，我们将从微观层面探讨长租公寓企业的运营模式，分析具备何种基因的运营企业能够在行业高速发展时期脱颖而出。由于，海外发达国家长租公寓市场已经发展成熟，我们将从海外市场长租公寓企业的运营模式入手，以期得出一些值得借鉴的结论。
本篇报告作为系列深度的第二篇，将主要研究美国长租公寓企业的运营模式，其中以EQR (Equity Residential)作为研究的案例，通过深度研究，我们发现EQR 之所以能够始终保持领先位置，主要是由于其在融资-投资-运营等三个方面具备一定的优势：
融资端，美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础，实际上，这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外，EQR 还以债权融资作为补充，并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策，EQR的债务资金成本处于低位。
投资端，EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR总共经历了3阶段发展，第一阶段，1993年至2000年，在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张，为规模化经营奠定了基础；第二阶段，2001年至2005年，美国公寓资产价格快速上涨，资产回报率呈现下降，这一阶段放慢了扩张节奏，出售资产与新增资产处于相对平衡状态；第三阶段，2006年至今，美国公寓市场呈现分化的背景下，EQR采用聚焦核心市场的投资战略，在加大核心市场布局的同时，逐步直至完全剥离非核心市场的公寓物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场（低买高卖）。
运营端，首先，EQR提供了从招租获客、协助签约入住、再到入住后的租后服务等一系列全流程、高品质的便利服务，有助于其降低空置率、获得更高的租金溢价。而在运营过程中，规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置（没有冗杂的后台人员）使得EQR运营成本管控较强,其中信息平台的建设是关键。租金稳定增长而运营成本相对平稳，使得EQR获得了较高的投资回报率，其NOI口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率，由此获得了长期、稳定资金的青睐。
尽管我国目前尚未推行REITs，EQR的融资对我国长租公寓运营企业的借鉴有限，但当前我国REITs正处于加速推进阶段，可以预期，一旦REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。就现阶段而言，EQR在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴：布局核心城市实现有质量的规模化扩张是实现市场领先的前提，通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键，而IT 化能力以及较高的人员管控效率则是收入增长最终转化为盈利增长的保障。
EQR 公司简介：美国市场领先的公寓型REITs
EQR (Equity Residential)成立于1969年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。其在1993年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型REITs ，并于2001年纳入标普500指数成分股。EQR 通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准运营，为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务，其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。EQR 的发展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程，但EQR 一直都是全美最大的公寓REITs 运营商之一，市场份额始终高居前列。2015年， EQR 直接或间接持有的物业已达394个，分布在12个州和华盛顿地区，公寓房间数共计10.97万个，当年拥有数量在美国公寓型REITs 中位居第一。进入2016年，公司完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，截止2016年，EQR 拥有物业数量减少至302个，分布在10个州和华盛顿地区，公寓房间数共计7.75万间，拥有数量排名第三。
图1：自持型重资产公寓企业的运营模式
作为一个公寓运营企业，EQR 收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入（租金收入占比稳定在99%以上），而其盈利则主要由两部分构成，一部分来自于旗下公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。2016年，EQR 年租金收入达24.25亿美元，总营业利润约8.56亿美元。按照2017年7月28日收盘价计算，EQR 市值约为244亿美元，在美国公寓型REITS 排名第二，仅次于AVB （市值261亿美元）。公司自上市以来市值始终处于稳定增长中，仅在经济危机阶段有所波动，在危机结束后继续保持稳定增长。截止至17年7月28日，公司市值约为上市之初的18倍左右，年复合增长率高达12.5%，领先于标准普尔500指数6.3%的年复合增长率。
所有者租客证券化
多个投资者
图2：EQR 的运营及盈利模式
图3：15年末美国公寓REITs 持有房间数量（万间）
图4：16年末美国公寓REITs 持有房间数量（万间）
图5：EQR 收入结构（以租金收入为主）
图6：EQR 营业利润（百万美元）及同比
所有者
租客
运营自建
资产增值收益
收购(主要)
图7：美国主要公寓REITS 市值（亿美元）
图8：EQR 股价及标普500走势图
作为一家公寓型REITs ，EQR 能够提供较高且稳定的收益率，旗下物业NOI 口径的投资回报率持续稳定在7%以上，由此吸引了以养老金为代表的风险-收益偏好折中的资金。根据EQR2016年年报显示，其前5大股东占比为35.07%，满足美国对于Reits 前5大股东占比不超过50%的要求。其中The Vanguard Group, Inc.（
先锋集团）是EQR 第一大股东，其是全球第二大基金管理公司，管理金额高达3700多亿美元的资产，投资风格安全、平稳，着眼于长期收益。除先锋集团外，EQR 的其它大股东还包括欧洲最大的养老基金管理公司APG Asset Management US, Inc. （APG 资产管理，）PGGM Vermogensbeheer BV （荷兰养老金管理公司等），它们共同的特点都是资金周期长，风险偏好低，投资风格稳健。
图9：EQR 平均投资回报率（NOI/投资性房地产）
图10：EQR 股利分红及股息率
（二零一二年十二月） 2019-2025年中国长租公寓行业市场营销发展趋势预测研究报告 【完整版】 决策精品报告洞悉行业变化 专业˙权威˙平价˙优质
报告目录 第一章长租公寓行业研究方法、意义 (8) 第一节长租公寓行业研究报告简介 (8) 第二节长租公寓行业研究原则与方法 (8) 一、研究原则 (8) 二、研究方法 (9) 第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业及市场分析 (11) 第一节长租公寓概述 (11) 一、长租公寓的客源及特征 (11) 二、长租公寓的租客核心需求 (12) 三、长租公寓分类 (12) （一）按经营背景分类 (12) （二）按经营模式分类 (12) 四、长租公寓盈利模式 (13) （一）盈利来源 (13) （二）盈利周期 (14) 第二节我国长租公寓行业发展概况 (14) 一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 (14) 二、传统租赁模式难以满足新兴需求 (15) 三、不同背景的运营商快速成长 (16) （一）开发商背景的运营商 (16) （二）中介背景的运营商 (17) （三）专业的公寓运营商 (17) （四）酒店背景的运营商 (18) 四、多类型长租公寓的经营模式 (18) （一）轻资产与重资产的经营模式 (18) （二）集中式与分散式的经营模式 (18) 五、三种长租公寓发展对比 (19) 六、长租公寓市场仍处于探索阶段 (22) 第三节2018-2019年中国长租公寓行业发展情况分析 (23) 一、2018年长租公寓发展分析 (23) （一）政策：鼓励租赁发展支持与监管并重 (23) （二）市场：土地供应提速租金稳中有涨 (24) 二、2018年长租公寓企业：把握热点需求探索核心盈利模式 (28) （一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点 (28) （二）产品线：覆盖全生命周期 (29) （三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求 (29) 1、轻资产模式及扩大盈利建议 (30) 2、中资产模式及扩大盈利建议 (31) 3、重资产模式及扩大盈利建议 (32) 三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析 (33) 四、50家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元 (37)
集中式长租公寓TOP10榜单 NO.10：乐乎城市青年社区 北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。 NO.9：新派公寓
新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费1.6 5亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。 新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期1.65亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。 NO.8：窝趣轻社区 窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。 目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。 NO.7：湾流国际青年社区 湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始团队源自国内顶级地产股权基金、地产开发集团及国际服务式公寓企业。目前，湾流共运营20个社区，拥有近5000间房，2016年的目标是在上海、北京、深圳三地投资超过100个社区，运营与管理房源20000余套，迅速成为中国最大的公寓管理方。 湾流团队创业不到一个月即募集资金2.15亿人民币，获得杉杉集团、红星美凯龙、上海增爱基金会等商业大佬的支持。 NO.6：逗号公寓 逗号公寓是如家酒店集团与红杉资本为年轻一代联合打造的长租式青年公寓，成立于2016年7月，CEO是原华住酒店集团副总裁陈意。基于多年的住宿业管理经验，逗号公寓提供专业的日常管理，让年轻人住得安心、舒心。 目前逗号公寓已经开业35家门店，分布于18个城市，拥有6000间房，平均入住率达85%。
2018年长租公寓行业 分析报告 2018年2月
目录 一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6) （一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6) （二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7) （三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8) 1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8) 2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9) 二、我国长租公寓市场现状分析 (9) （一）长租公寓市场容量可期 (9) 1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9) （二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11) 1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11) 2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11) （三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12) 1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12) 2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12) 3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13) 4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14) 5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15) （四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16) 1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16) 2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17) 三、我国长租公寓运营模式分析 (18) （一）重资产运营：大型房企 (18) 1、招商蛇口 (18) （1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18) （2）立足先天优势，打造标准化产品 (18) 2、万科 (19)
（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19) （2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20) （二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21) 1、自如 (21) （1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21) （2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21) 2、世联行 (22) （1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22) （2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22) 3、YOU+国际青年公寓 (23) 4、窝趣轻社区 (24) （三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25) 1、互联网公司 (25) 2、建设银行 (25) 四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26) （一）德国 (26) 1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26) 2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28) （二）新加坡 (28) 1、政府主导供应，差异化准入 (28) 2、中央公积金制度完备 (29) 3、土地供应高效 (29) （三）日本 (30) 1、机构主导租赁住房供应 (30) 2、从建到租的一站式资管服务 (31) 3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32) （四）美国 (33) 1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33) 2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)
长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是 2014年雷军斥资 1 亿元入主YOU+ 国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋 租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口
约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有 2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国 家新型城镇化规划》的进程，2020 年在国仍有 2 亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁市
报告就以下问题展开探讨： ●国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何? ●四类主要玩家：开发商类、中介类、酒店类、创业类，各自优势和挑战在哪? ●未来品牌公寓三种模式：集中式、分散式、托管式，哪种盈利能力最强? ●长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?
存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移 传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资 产管理三个环节。 按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3 万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿 市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只 有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处 房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资 产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
三大因素助推行业加速 国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。 从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。 此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。
长租公寓的运营模式及前景分析
长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内
城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
长租公寓运营模式探讨 大陆区二级市场战略中心 2018.10.11
目录C O N T E N T S 长租公寓现状 01 长租公寓的运营模式 02
前言 “虽然目前不赚钱，但现在不占位，未来可能就无位可占。”——相 信这是大部分进军长租公寓企业的心声。 长租公寓经过近两年政策支持、资本青睐下的野蛮发展，隐患凸显。 从“房租抬升”风波到自如“甲醛门”，再到杭州“鼎家”暴雷，长租公 寓从租购并举的市场新星，一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签。未来， 政府在住宅租赁市场方面将鼓励与监管并行，这意味着长租公寓运营商将 面临更严峻的政策与市场环境。 众所周知，长租公寓是细水长流的一项生意，要想持续发展，必须 依靠稳定的金融支持，而资产证券化是目前市场上主流的尝试。 那么中原对于长租公寓持何种态度呢？且看后文分享……
01 长租公寓现状 政策护航，多方抢滩，资本入场，乱象丛生
中央政府从2015年初开始制定一系列政策，鼓励支持住房租赁市场的发展 2015年，住建部就提出要多渠道发展住房租赁市场；2016年2月，国务院发文首次提出购租并举；随后，相关部门陆续出台政策支持住房租赁市场发展，包括发展住房租赁企业、鼓励房企开展住房租赁业务、完善租赁住房供应、建设政府住房租赁交易服务平台、确定试点城市等。 2016.022016.062017.042017.072017.08 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国务院） 发展住房租赁企业；鼓励房企开展住房租赁业务；鼓励新建租赁住房；完善供地方式。《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（住建部、发改委） 培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；多渠道增加新建租赁住房供应；选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。 《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》 首次提出购租并举；健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系；要加快发展专业化住房租赁市场《关于加强近期住房及用地供应管理和调 控有关工作的通知》（住建部） 竞自持、严防地王；采用多种方式增加租 赁住房用地有效供应；在租赁住房供需矛 盾突出的超大和特大城市，开展集体建设 用地上建设租赁住房试点。 《利用集体建设用地建设租赁住房试点 方案》（国土部、住建部） 确定第一批在北京、上海、沈阳、南京 、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广 州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展 利用集体建设用地建设租赁住房试点。 2015.01 《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（住建部） 建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进REITs试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。 2017.102018.03 两会报告（国务院） 继续强调房子是用来住的、 不是用来炒的定位，支持 居民自住购房需求、培育 住房租赁市场、发展共有 产权住房。 十九大报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位，加快建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度。 在十九大报告中，政府将“租”的位置 提到了“购”之前，体现了政府对于大 力发展租赁住房的重视度，以及发展租 赁市场的紧迫性。
长租公寓运营模式及特点分析 随着国家“租售并举”相关政策的发布，长租公寓市场即将迎来蓝海。我们结合公寓的主体，将长租公寓做如下分类，并从运营模式上进行分析。 房企，从开发到运营的全周期模式 虽然对于传统的房产买卖来说，长租公寓的利润并不可观，但随着房地产市场发展到后半场。市场空间巨大和能够带来长期收益的长租公寓，对于房企来说，仍然处于战略性布局的重要方向。 1、拿地建设是开发商提供租赁房源的重要渠道 随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地即将推向市场。未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，逐渐培养起用户全周期的租赁习惯、长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。在这个市场领域，开发商可以做的事情将会更多。 2、从开发实力到物业设施筹备，都需要较高的门槛 拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求有着非 常深刻的理解，在此基础上打造的产品，将更容易得到用户的认可。其次，开发商多年的开发经验，将使得其在拿地和房屋存量上，更具备优势，也更容易获取房源。部分具有规
模的集团企业，还将在融资上取得便利。 中介、房地产服务商将开启“二房东”新模式 具有中介背景的长租公寓也是市场的重要参与者，房地产中介直接接触房屋和租客。对顾客有更加深刻的了解，有助于高效获取房源和推出更加符合客户需求的产品。有实力的企业，也可能在发展到一定阶段后逐步增加集中公寓的比重，以更好地发挥客源优势。 与社会资本相结合的独立品牌公寓，经营将更加灵活独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分，多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。虽然缺乏资源优势，但利用自身灵活的经营思路和方式，往往能够在某些细分领域做出特色，形成竞争优势。如乐派公寓就可以为顾客提供精装修，拎包入住的租住体验。 酒店·线下运营经验丰富 连锁酒店和和长租公寓在多方面都具有对标性，在存量物业获取，标准化管理和服务，品牌溢价等方面优势明显，比如喜瑞都（中国）酒店·公寓集团旗下的乐派公寓，目前已经在全国一二三线主要城市完成了布局。 此外，品牌公寓还可以和母公司共享开发资源、营销体系、IT系统等、低成本获取物资；借助母公司的力量，融资成本也会相应降低，在经营过程中减少试错次数等。
长租公寓产品方案 1、概述 长租公寓保理项目主要解决长租公寓运营方融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给盈潽保理，盈潽保理在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，向运营方收取保理服务费，并代运营商按月向租客额收取租金。该业务对租客来说不产生任何额外的费用。 在该业务模式下，长租公寓运营方与盈潽保理签署合作协议确定合作内容，然后在租客确认租房后与租客签署三方协议，通知租客应收账款转让事宜。 2、收费模式 该产品保理服务费在垫付房租时一次性收取，押金及首月房租由公寓运营方收取，保理公司从第二个月开始收取房租。 保理服务费用标准为：月费率1%。 举例：某公寓月租金1000元，租客与公寓运营方签署了1年的合同，在首月合同签署时租客需要支付押金2000元以及首月租金1000元，这3000元由公寓运营方自行收取。假定保理公司与运营方签署的合同为垫付11个月，则： 保理公司需要垫付给运营方11个月房租共11000元；收取保理服务费11000*11*1%=1210元；暂扣风险保证金11000*3%=330元（终止合作后退回），保理公司在租客签署租赁协议后共需支付给运营方：11000-1210-330=9460元。合同到期后退还运营方风险保证金余额。 3、租客违约 租客违约包括但不限于租客超过15天未支付房租、租客与运营方协商提前退租等。 当租客违约时，公寓运营方可以选择按月代偿或者保理协议提前终止。 当公寓运营方代偿时，运营方需要按照原合同约定每月代替租客向盈潽保理支付应付房租。当保理协议提前终止时，公寓运营方需要按比例退还保理公司代垫的后续租金，并补偿保理公司半个月房租。退还资金计算公式为：垫付总金额*待付租金月数/应付租金月数+半个月租金。以上述案例计算，若租客在保理公司收取了3个月房租后退租，则公寓运营方需要退还保理公司金额为：11000*（11-3）/11+500=8000+500=8500元。如果公寓运营方延期退还垫付租金的，需要按照每天千分之一的费率支付违约金。 公寓运营方需要预留垫付房租1%—5%的资金，建立风险资金池用作房租代偿及合同终止退租。以避免运营方与保理公司之间频繁的账务往来，简化操作。 4、签约模式 该项业务签约分两部分： 第一份协议为公寓运营方与盈潽保理签署保理业务合作协议，确定保理服务时长、保理服务费率等。 另一份协议为租客承租房屋时签署的租赁协议，需要将应收账款转让条款加入原租赁协议，并在协议中通知租客房租由盈潽保理代收，在租金逾期后，盈潽保理有权向租客进行催收。同时需要租客签署银行卡代扣协议以及征信授权协议。
2017年长租公寓行业分析报告2017年8月出版
文本目录 1、政策推动租赁市场发展 (5) 2、长租公寓市场空间广阔 (6) 2.1、我国流动人口规模巨大 (6) 2.2、租金增速远落后于房价增速 (8) 2.3、一线城市租房供给不足 (10) 3、国外长租公寓模式探讨 (11) 3.1、美国 EQR：“资产增值+租金收入” (11) 3.2、日本模式：“承建+代租”闭环生态 (14) 4、国内长租市场百花齐放 (17) 4.1、地产商：成本优势突出 (17) 4.2、房地产中介：精准把握房源及租客需求 (18) 4.3、“互联网+资本”平台：渠道助力高速成长 (19) 4.4、酒店集团：产品硬件配置相似性较高 (20) 5、长租公寓市场发展趋势 (21) 5.1、集中式公寓或将成为主流 (21) 5.2、低成本房源成盈利关键 (23)
图表目录 图表 1：租赁市场相关政策及新闻汇总 (5) 图表 2：我国购租市场较为失衡 (6) 图表 3：国内租赁市场规模预测 (7) 图表 4：部分国际城市租房人口及占比情况 (7) 图表 5：我国一线城市租售比进低于其他国际都市 (8) 图表 6：部分都市租金收入比情况 (9) 图表 7：上海二手住宅价格与租金涨幅对比 (9) 图表 8：北京二手住宅价格与租金涨幅对比 (9) 图表 9：深圳二手住宅价格与租金涨幅对比 (10) 图表 10：一线城市租赁房屋占比较低 (10) 图表 11：EQR 主营业务情况 (11) 图表 12：EQR 大规模并购历程 (12) 图表 13：EQR 逐渐转向核心业务区 (13) 图表 14：2013 年日本租房市场构成 (15) 图表 15：大东建托房屋出租业务持续增长 (16) 图表 16：大东建托“承租+代租”模式 (16) 图表 17：长租公寓领域主要参与者 (17) 图表 18：万科泊寓 (18) 图表 19：红璞公寓 (19) 图表 20：魔方公寓 (20) 图表 21：窝趣轻社区加盟条件 (20) 图表 22：集中式公寓优缺点对比 (21) 图表 23：长租公寓盈利来源 (23) 图表 24：长租公寓支出构成 (23) 表格 1：地方租赁市场政策汇总 (6) 表格 2：中美长租公寓商业模式对比 (14) 表格 3：中美长租公寓盈利模式对比 (14)
美国长租公寓运营模式分析报告
目录索引 前言 (5) EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITS (6) EQR发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场 (9) EQR融资优势：REITS助推EQR高效融资 (11) EQR投资优势：踏准市场节奏，精准投资 (16) EQR运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳 (27) 图表索引 图1：自持型重资产公寓企业的运营模式 (6) 图2：EQR的运营及盈利模式 (7) 图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7) 图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7) 图5：EQR收入结构（以租金收入为主） (7) 图6：EQR营业利润（百万美元）及同比 (7) 图7：美国主要公寓REITS市值（亿美元） (8) 图8：EQR股价及标普500走势图 (8) 图9：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (8) 图10：EQR股利分红及股息率 (8) 图11：EQR2016年股权结构 (9) 图12：EQR三阶段发展战略概览 (9) 图13：EQR三阶段物业分布图 (10) 图14：EQR物业分布（1993年和2000年） (11) 图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元） (13) 图16：EQR负债率和NYSE平均负债率 (13) 图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况 (13) 图18：税收豁免债务规模及成本一览 (14) 图19：EQR发债成本较低 (14) 图20：EQR融资高效且呈现多元化 (15) 图21：EQR融资规模与运营房间数量 (15) 图22：EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元） (15) 图23：美国房屋自有率（%） (16) 图24：90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定 (16) 图25：全美租金中位数及增长率 (17) 图26：90年代美国房屋租售比（房价/年租金）稳定在15倍左右 (17) 图27：EQR在第一阶段投资策略 (17) 图28：EQR第一阶段运营房间数及增速 (18)
长租公寓的运营模式及前 景分析 Prepared on 24 November 2020
长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约亿人，按30%的租房率来算，大概有亿的人口需
求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租
２０１８年长租公寓行业深度分析报告
专题报告 本期内容提要: 政策红利助推住房租赁市场快速发展。当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85后、90后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。 长租公寓市场容量可期。除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。 人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首臵年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。 集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道。2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点，上述举措能够有效增加租赁住房供给。 信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费，调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费，政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。 多主体逐鹿住房租赁市场。伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。 发达国家租赁住房供应模式各异。从发达国家住房租赁市场发展的经验来看，机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。具体而言，德国住房租赁市场上私人与机构并重，租赁保障体系完善；新加坡政府主导租赁住房供应，对不同收入水平人群实行差异化准入；日本住房租赁市场机构主导租赁住房供应；美国住房租赁市场以自持物业重资产运营的REITs模式
长租公寓市场分析报告 2017年9月
目录 一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 (3) 图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降 (3) 图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%） (4) 图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100） (4) 图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100） (4) 图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离 (5) 图表6 租房痛点 (5) 图表7 提供租赁服务企业面临痛点 (6) 二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛” (6) （一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失 (6) 图表8 近期出台租赁市场相关重点政策 (6) （二）房价上涨收获资本回报本质是风险投资，不是无风险套利 (8) 1、市场风险——房价上涨不再是铁律，高位接盘面临极大风险 (8) 2、政策风险——政策收紧，挤压需求 (8) 三、供给端——更多参与者逐步完善市场环境 (8) （一）长租公寓将模糊二元市场界限 (8) 图表9 长租公寓运营模式 (9) （二）政策层面增加租赁土地供应 (9) （三）金融手段促进资产良性循环 (10) 图表10 住房租赁市场金融产品支持 (10) 图表11 案例：自如1号ABS业务流程 (10) 三、未来趋势 (10) 四、风险提示 (11)
传统二元住房市场中，尽管从租金回报角度考虑租房更具经济效益，但由于租房的痛点十分明显，自有住房具有巨大的外部附加价值，因此购买产权住房是多数人的第一选择。 政策密集出台促进住房租赁市场健康发展、“租售同权”保障承租人权益、房价继续上涨的风险累积、不确定性增加，使得租房“痛点”不再那么痛。 供给端来看，长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，集体土地入市、金融支持都会一定程度上提升租金回报率预期，从而吸引更多资本进入。 一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 传统的住房市场中，自有产权住房与租赁住房泾渭分明，二者面向群体特质区分也十分明晰，二者拥有权力有明显区别。对于大多数人来说，拥有至少一套自有住房属于刚性需求。 尽管近年来，住房租售比一路下降，从租金回报的角度考虑，租房相比于月供明显更为经济，但是考虑到自有产权住房所附加的公共服务价值（包括户口、教育、医疗、社会福利等等），以及租房所带来的不确定性，即使不考虑房价上涨所带来的资本回报，购买住房仍是多数人的第一选择。更何况，房价上行周期中，房价上涨的资本回报十分巨大，“房产造富族群”甚至成了新的社会阶层。 图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降
2017-2021 年中国长租公寓盈利模式分析 可分为四部分：（一）批零租金差是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。其包括两部分，一是整套租入、按间租出实现的溢价；二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益。（二）装修投资回报为通过装修提升的溢价。（三）未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约通常至少为3-5年，而租出房屋的租期多数为1年；打包租入、零售租出的模式，以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。（四）衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。然而，由于市场竞争激烈，中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限，通常不超过10%（溢价部分主要来自于衍生服务收入）。在租金溢价有限的背景下，控制成本是长租公寓盈利的关键。二、长租公寓利润率分析伴随管理房屋间数的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中间低的三阶段特征。伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的盈利能力可分为先降后升的三个阶段：（一）第一阶段由于管理房屋间数不多，长租公寓仍然采取传统二房东的模式，主要成本开支仅为装修成本，盈利能力较高；（二）第二阶段房屋管理间数已上量，长租公寓公司需要在营销和运营上加大投入，为后续发展做准备，导致成本显著提升，间均利润率降低；（三）第三阶段开始，公司前期在营销和运营上的投入效果已经开始显现（比如通过线上交租可以大大减少人力成本），公司取得规模化的成本优势，同时，部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出的方式加速扩张、增加盈利。此外，
长租公寓行业风险探究 2018年9月 一、长租公寓行业现状 1.政策支持培育和发展住房租赁市场 自2015年1月《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》下发以来，国家关于解决住宅租赁顶层设计问题的政策频频落地，更有一些列配套的资本市场政策支持。 目前培育和发展住房租赁市场的政策，主要围绕以下四个方面：1）培育租赁市场供给主体，含专业住房租赁企业、地产开发商、租赁中介、个人出租房屋；2）允许改建商业用房用于租赁，享受民用水、电；3）给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融、土地优惠政策，逐步推进租售同权；4）推进房地产投资信托基金（Reits）试点。 政策初衷在于通过发展住房租赁市场，落实中央“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，提高住房供给质量，改善民生需求。 2.当前长租公寓运营方的概况 在政策的鼓励下，涵盖租赁机构系（如魔方公寓、优客逸家、蘑菇租房）、开发商系（如万科.泊寓、远洋.橡树公寓、旭辉.领寓、招商.壹间公寓）、房地产中介系（如自如、相寓、红璞公寓）、酒店系（如窝趣、逗号公寓）四类机构的参与主体形成了四种运营模式：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式、轻资产分散式。 除了自持物业专注运营的重资产模式有相对清晰、但显然微薄的盈利外，当前的分散式运营方，如魔方公寓、自如、相寓、蛋壳等运营商均未形成清晰的盈利模式。在本轮租金涨价引发的舆论热潮、我爱我家前副总裁胡景晖提醒“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”、杭州鼎家资金链断裂事件前，分散式长租公寓运营方一直致力于通过高杠杆来扩大持有房源数，谋求规模的迅速扩张，财务表现为现金流好，但利润表呈巨幅亏损。 3.长租公寓行业当前典型的业务模式 目前的长租公寓运营方，主要借政策支持红利、各类资本涌入以及平台现金流沉淀代收代付租金等渠道汇集的资金优势扩大市场规模，其目的在于尽可能拿到可以形成租金定价权的垄断或者寡头垄断市场地位，并期在未来实现利润。
长租公寓整体策划方案
一、项目简介 本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。 公寓将采用清新的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。 公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。 本项目将会建造一个自己的电子商务平台，提供网上查询和网上预定等服务。采用线上线下相结合的模式。 二、市场调查分析 旅行房屋租赁社区Airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。 下面是调查的关于租房行业市场概况： 根据58同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿RMB。
长租公寓的两大运营模式分析 一、长租公寓运营模式概述 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中表示，近年来，长租公寓作为租赁市场中的新兴力量，发展势头迅猛，尤其是随着互联网的渗透以及消费观念的升级，市场前景明朗，房地产龙头企业，诸如万科、世联行等也已纷纷切入布局。截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模达到8,000亿元，而根据预测，我国租赁市场未来的租金规模可以达到2万亿左右。巨大的潜力加上国家政策的多番支持，长租公寓行业已经迎来了蓬勃发展之势，传统经济行业纷纷借此拓展自己的领地，创业者争相携带资本涌入淘金，一些开发商、酒店等也从中分一杯羹，整个长租公寓领域风起云涌，在互联网的深度嫁接之下，可谓群雄逐鹿。 在过去，开发商为了追求土地价值的最大化，更倾向于从开发的角度，即B端的逻辑去思考，而现在，由于存量房时代的悄然来临，基于存量房的改造和装修升级，并通过提供各项增值服务，如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，而吸引特定市场人群（如高管、创业青年、毕业学生）的服务式长租公寓正在改变传统租赁行业。服务式长租公寓有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式，而是有专业机构介入的专业化服务模式。此类公寓更多的是从人的角度，即C端去考虑效益，房子只是个载体，更重要的是社区运营和管理。租客用私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过增加黏性，从各种衍生需求挖掘额外效益。随着越来越多的外地年轻人向经济更发达城市的聚集，服务式长租公寓将有广阔的发展空间。 长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。 二、集中式长租公寓运营模式 图表集中式长租公寓运营框架图 中投顾问·让投资更安全经营更稳健