沈阳二环外高层中小户型（含公寓）产品
市场调研报告
一、 主要产品分布图
华强城
皇家国际公寓
亿丰时代广场
奥园会展广场
万恒领域
世界湾
沈北国际广场
国瑞城市F1 鑫宁家园
麓林春语
长堤湾
香槟新坐标
万城
巧克力城 凤凰水城
二、主要产品调查表
项目名称地址
主推面积
（㎡）
单价
（元/㎡）
最新动态
沈北新区
华强城道义大街1号40-60 6000-6200
贷款95折，一次性9
折
世界湾沈北路72号
44、57、70、
73
3500均
现推一批特价房：
2588元/㎡
皇家御院
（皇家国际
公寓）
道义南大街68
号
31-46
5180（二手
房）
近期即将出品：40-50
平小户型住宅6000/
㎡起
银河岛人和街128号35-104 3900均
商住两用，现房，
12-16层
麓林春语沈北路109号50-100
4900-5300，
全款98折贷
款99折
22#高层三月底低调
开盘，目前只售出10
套左右
香槟新坐标
沈北西路3号
（辽大西1500
米）
63-73 4898均
限时推出10套房源，
首付4万起
大东区国瑞城市F1
东北大马路
398号
34-90
清水5300起
6000均
精装6000起
7000均
楼层全
万恒领域
（微公馆）
东站街68号50-57
6500均
全款97折贷
款98折
特价房95折
鑫宁家园
虎石台南大街
15号
70-80
高层4180
均，全款98
折贷款99折
现推多层顶楼
130-150㎡特价
3380/㎡万城
望花北大营街
100-5号甲
30-54一居
59-94二居
4980起，每
平米减200
元，另总价减
9999元
3月25日收取诚意
金，目前客户约800
组
巧克力城三
期上城
沈铁路222号47-102
5988起
7300均
部分房源惊爆价，最
高享一万抵二万
皇
姑区凤凰水城
丁香湖东岸
（地铁10号线
起点）
65-90
高层4600
起
五证齐全，成本价格
销售
浑南新区
奥园国际城
（奥园公馆）
南京南街1218
号（会展中心
对面）
33-65
清水5200均
精装6000均
现特价4688起长堤湾
南京南街1066
号
35 4500 未开盘
亿丰时代广
场（公寓）
金卡路8号（正
对奥体中心）
60/90 7500均主要作写字间
三、市场供需情况
1.销售和入住率
●调查范围内在售公寓项目的销售情况：目前平均销售率为49%，而平均入住
为63%，因为大部分公寓项目为小户型公寓，面积基本在35-60平米之间，总价低，受到投资者的追捧，在项目前期销售比较火热。但实际入住率比较低，特别是各方面品质不是很好的公寓项目。
2. 市场现状
●在研究范围内，公寓项目功能定位模糊，产品差异化和专业化不明显，市场
发展还未规范。定位为真正服务式公寓的项目还未出现，这给本项目向服务式公寓发展提供了良好的契机。
●在研究范围内，公寓项目户型偏小，大部分项目的居住舒适性较差，档次有
待进一步提高。
●在研究范围内，商住两用类型公寓的整体入住率较低。
四、部分项目调研分析
1．万恒领域
2．国瑞城市F1
3．鑫宁家园
4．麓林春语
5．万城
万恒领域
● 项目地理位置
● 项目基本情况 案名 万恒领域
区位 大东区东站街68号 投资商 辽宁时代万恒控股公司
开发商 万恒地产 室内设计 现代简约风格 物业 万恒物业 销售代理 开发商 占地面积 约8.9万㎡ 容积率 2.7 总建面积 约19万㎡ 绿化率 38%
项目定位 城市豪宅 方位 东一环至二环之间
产权年限 50年 公摊 27% 物业费 1.8元 工程进度 封顶 开盘时间 2011年10月 交房时间 2012年10月
起价 5980元/㎡ 装修 清水 均价 6500元/㎡
每周去化
3-4套左右
优惠措施 一次性97折，贷款98折。可以使用公积金贷款
项目类型
商住两用，有煤气，除了暖气，
公寓栋数
1栋
宽带走商用，其他的均为民用价
格一期套数
总套数去化套数
362套118套
规划情况1-4层为商业，目前在售楼层为4,6,7,10，16,21，22层，还未推出楼层为14,18层。总共22层，3梯18户，点式楼。
预售证号暂无销售热线024-******** ●主要产品分析
户型一室一厅一卫
面积50-57㎡
结构点式楼
优点小户型，总价低，可商可住格局方正，南北朝向居多
缺点公摊比较大
●客户分析
客户来源老业主，周围居民，沈阳市为主
客户属性中等收入群体
购买偏好总价低，带煤气，比一般公寓生活成本低购买用途投资，自住
媒体支持路牌，短信，围挡
销售策略逐层推出，预计4月份涨价
优劣分析优点：老客户资源丰富，有一部分为老客户购置。附近生活相对便利，便于出租。有煤气，水电走民用价格，生活成本相对降低
缺点：公摊较大。没有精装产品。
样板间
国瑞城市F1
● 项目地理位置
● 项目基本情况
案名 国瑞城市F1
区位 大东区东北大马路398号 投资商 沈阳大东方置业有限公司 开发商 国瑞兴业（北京）置业股份有限公
司 室内设计 —— 物业 北京之平物业 销售代理 尚华展泰 占地面积 约55万㎡ 容积率 2.5 总建面积 约160万㎡ 绿化率 25%
项目定位 投资地产 方位 东一环至二环之间
产权年限 70年 公摊 27%-28% 物业费 2元 工程进度 30% 开盘时间
2011年11月
交房时间
2013年6月
清水均价6000元/㎡装修清水，精装
精装均价7000元/㎡每周去化1套左右
优惠措施一次性98折，贷款99折。没有煤气，不可以使用公积金贷款，首付50%
项目类型商住两用，没有煤气公寓栋数1栋
一期套数
总套数去化套数
1160套35套
规划情况总共4栋公寓，两栋板式公寓，2梯13户，20层，主要为南北向，清水房。最小面积49平，最大面积88平。其中88平为两市，其余为一室。两栋点式公寓，3梯16户，20层。各朝向都有，区间为47-137，其中64㎡以上为两室。
预售证号沈阳预售11615号销售热线024-******** ●主要产品分析
户型一室一厅一卫
面积47-62㎡
层高 2.9米
优点格局方正，大落地窗
缺点公摊比较大，生活成本高
户型两室一厅一卫
面积62-137㎡
层高 2.9米
优点格局方正，干湿分离
缺点公摊比较大，生活成本偏高
●客户分析
客户来源汽配城附近客户，大东区客户及部分外地客户
客户属性25-55岁之间
购买偏好投资
购买用途投资
媒体支持 楼市报，短信，围挡
销售策略
主打投资牌
优劣势分析 优点：汽配城客户资源丰富。价格相对合理。样板房在售楼处楼上，便于
顾客观赏。
缺点：公摊较大。没有煤气。
样板房
10
鑫宁家园
● 项目地理位置
● 项目基本情况 案名 鑫宁家园
区位 虎石台南大街15号 开发商 沈阳鑫宁房地产开发公司 建筑商 浙江广厦集团辽宁分公司 建筑设计 沈阳今晨建筑设计院 景观设计 杭州南方设计院 物管顾问 沈阳美好物业管理有限公司 物业 沈阳美好物业管理有限公司 代理公司 销售代理 恒通房地产咨询有
限公司
占地面积 约65466㎡
容积率 1.78 建筑密度 -- 总建面积 约116530㎡ 绿化率
40%
公摊 高层20% 多层13% 项目类型
集多层、高层住宅、商业为一
体的综合项目
项目定位
现代园林景观社区 栋数 16栋多层4栋高层 总套数
总套数
去化套数
1183
832
规划情况 一期共20栋，其中多层16栋，高层4栋，多层中1栋未售，高层路边从南向北第三栋热销，其余高层销售达70%以上。
分期开发 二期 现在推第几期 一期 进场时间 2008年9月28日 停车位 地面停车位287个 开盘时间 多层2008.7，高层2011.10
交房时间 多层2009.12高层2012.9 预售证号
沈房预售第11161号
销售热线
29871888/29872222
● 主要产品分析 户型 一室一厅一卫
面积 50-57㎡ 结构
板式楼
优点
◆全明设计，大落地窗；◆卧室朝南，采光
好；◆公摊小，得房率高
缺点 厨房比较小
● 客户分析 客户来源 虎石台附近及大东区北部居民
客户属性 普通居民为主 购买偏好 价格低，绿化面积大
购买用途 自住、投资 媒体支持 围挡，条幅，拱门 销售策略 起价低，大东区内
优劣分析
优点：价格低，现房，交通还可以
缺点：生活配套缺乏
麓林春语
● 项目地理位置
● 项目基本情况
案名 麓林春语
区位 沈北新区沈北路109号 投资商 辽宁邮电规划设计院有限公司
开发商 辽宁麓林置业有限公司
建筑商 东北金城建设 双兴建设
建筑设计 —— 景观设计 —— 物业 待定
策划推广 CANDO 尚华展泰 土地来源 从皇朝绿洲购得 占地面积 约9万㎡（约150亩）
总建面积 约19万㎡ 容积率 2.11 项目定位 全景英式花园社区
建筑密度 —— 住宅面积 —— 一期面积 约4.5万㎡ 绿化率 48% 公摊 20-24%
项目类型
多层、高层住宅
一期栋数 共11栋，2栋高层，9栋多层。
一期套数
总套数 去化套数 444套 299
规划情况 目前推出的第一期规划共11栋，其中2栋小高层（18层），9栋多层（6层）。主力户型有50-100㎡MINI 洋房，50-85㎡瞰景高层。目前热销的为园区中间22#高层，主要面积为50-80㎡
分期开发 共二期 现在推第几期 第一期
进场时间 2011.07.03 停车位 —— 开盘时间 2012.3.30 交房时间 预计2012年 预售证号
沈阳预售12053号
销售热线
024-********/89335555
二期
一期
●主要产品分析
户型E2/ E5（二室二厅一卫）面积约60㎡
层高 2.9米
优点明厨、客厅连接大阳台、卫生间干湿分离
缺点暗次卧、暗餐厅、暗卫、纯南户型
户型G1（二室二厅一卫）
面积约75-80㎡
层高 2.9米
优点南北通透、明厨、主卧连接270度角窗
缺点暗餐厅、主卧私密性差、暗卫
●客户分析
客户来源虎石台地区附近市民、务工人员、教职员工、企业员工为主要购买人群客户属性户型以二房为主，吸引以年青人为主的婚房、住房改善等购房群体购买偏好地段优势、开发商实力、规划理念
购买用途自住占较大比例，投资占较少比例
去化情况22#高层总共108套，目前销售10套左右
万 城
● 项目地理位置
● 项目基本资料 物业名称 万城
发展商 辽宁诚投地产 地址 大东望花北大营街 规划设计单位 沈阳金海建筑设计研究院
景观设计单位 --- 建筑承建商 苏中建设
代理公司 玛斯兰德经纪传媒有限公司
公摊
17% 占地面积 约7万㎡ 总建面积 约19万㎡
容积率 2.7 绿化率 32% 动工日期 待定 建筑密度 --- 公开时间 2012-2-20 预售规模 待定 预售日期 未开盘 总户数 2500 入住日期 预计2013底
车位数
1503
规划布局
总共19栋，9栋高层，2栋公寓，4栋多层，4栋洋房。
交通配套212、298、281、115、259、325、162、328等多条公交线路
景观设计现代风格
细分
项目
面积区间户型格局均价（元）公摊
公寓29.85-34.01㎡一室一厅
一卫
3梯每层18户4980-6000 23%-25%
高层40-69.79㎡
两室一厅
一卫
一梯3户
两单元
2梯4户两单元
4980-6000 20%-23% 70-90㎡
三室两厅
一卫
洋房
54.65—74㎡
两室两厅
一卫一梯两户
5单元
6000-7000 17%-19% 73.99-88.87㎡
三室两厅
一卫
生活配套购物：长客乐购、北站家乐福、中街商圈等，项目南侧有一个大型超市正在建设中，2012年五月份就能装修完工，七二四生活区等；
中小学：望花小学、142中学、139中学、实验中学。
幼儿园：小哈津国际双语幼儿园。
医院：医大四院、胸科医院、望花医院、七二四医院等。
●主要产品分析
户型一室一厅一卫
面积约35㎡
层高 2.9米
优点开间大，光线充足
缺点公摊较高
●客户分析
客户来源老业主，周围居民，沈阳市为主
客户属性中等收入群体
购买偏好总价低，带煤气，比一般公寓生活成本低购买用途结婚，住房改善性住房，，投资，媒体支持沈阳晚报，围挡
销售策略低总价，低首付
优点：总价低，水电为民用，生活成本低。
优劣分析
缺点：公摊较大。没有精装产品。
调查结论：
本次调查发现，以中小户型为主的各项目高层产品，销售现场普遍人气淡薄，在吸引客户的动作上，实力雄厚的开发商稍缓，中小开发商出招迅速，各家纷纷打出特价房、高折扣、超低起价、低首付等诱人措施。尤其是超低起价的招牌吸引了大量的购房者，以万城和凤凰水城均为成功案例，这为我项目17号楼的销售工作提供一定的参考。