商业项目整体营销
方案
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2020年5月29日
坡子街项目整体营销方案
市场部
二○○五年五月十一日
1 2020年5月29日
前言
坡子街项目即将全面启动营销工作,为了有目标、有方向、有计划、有策略地成功营销坡子街,将坡子街打造成为长沙商业地产领袖,特撰写<坡子街项目整体营销方案>。此方案上篇为营销策略篇:从市场背景、项目SWOT综合分析、项目描述、目标、项目定位、营销策略等6个方面进行阐述;下篇为营销计划篇:从项目经济分析、项目整体营销进度、招商工作计划、销售工作计划、推广工作计划、商业街区管理安排等6个方面进行了基本描述。旨在从宏观上指导营销工作的具体策划和执行,理清工作头绪,保证有条不紊地开展营销工作。
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2020年5月29日
目录
上篇营销策略篇
一、市场背景 (05)
二、项目SWOT综合分析 (11)
三、项目描述 (12)
四、目标 (13)
五、项目定位 (15)
六、营销策略 (22)
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2020年5月29日
下篇营销计划篇
一、项目经济分析 (32)
二、项目整体营销进度 (40)
三、招商工作计划 (42)
四、销售工作计划 (48)
五、推广工作计划 (53)
六、商业街区管理安排 (59)
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2020年5月29日
邹城商业街 整体营销推广方案 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年7月
前言 邹城商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成： 一、通过之前对邹城商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，制定项目整体发 展策略； 二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点，选择相应的竞争策略； 三、通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势； 四、整合各类资源，强化项目优势，提高项目的市场竞争力； 五、为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述； 六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。
第一部分：构筑核心竞争优势
一、项目整体发展原则 根据目前邹城商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则： （一）市场排他原则 通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场，在有限的商业市场容量的基础上，导致市场竞争非常激烈。因此，本项目需要树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。 （二）树立区域优势原则 项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处，具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。 （三）强化信心原则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强商家与投资者对项目的信心，最终促成项目的快速销售。 （四）快速抢占市场原则 鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大，在项目的开发过程中，无论
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
x商业项目营销策划方案【最新资料， WORD文档，可编辑】录目 前言…………………………………………………………）3（市场 分析……………………………………………………）4（……………………………………………一、项目背景）4（…………………………………二、西安市场商业现状）5（……………………………三、康复路批发市场发展历程）（6………………………四、西安投资市场发展现状与趋势）（7……………………………………五、市场核心问题呈现）（8…………………………………六、打造本案之市场方向）（10 市场致胜策略的必然性………………………………七、）（12项目定位总体战略与策划思路…………………………） （14 .……………………………….….…一、项目开发目标）14 （……………………………………二、项目原则及思路） （16…………………………………项目整体定位概念）三、（17…项目竞争策略与作用……………………………（18四、）……提升本
案定位之思路……………………………五、）22（市场分体定位与产品规划………………………………）（24……………………一、项目基础状况概括与商圈概况）（24…………二、项目区域商业环境分析…………………）25（． 三、项目SWOT分析.............................................）26（四、市场分体定位.............................................）（27五、项目建筑规划建议. (36) 营销推广计划与实施…………………………………）（39一、宣传目的与实施计划……………………………）（39二、前期媒体统筹安排………………………………）44（三、销售推广方案…………………………………. ）46（四、销售阶段推广途径………………………………）51（阶段销售目标及控制……………………………（54五、） 经营管理推广计划……………………………………）（57一、构建招商成功因子……………………………）57（二、目标市场与品牌比例……………………………）60（三、商户去化策略与操作程序………………………）（63四、经营管理策略……………………………………）69（五、经营管理实施方案…………………………………）72（前言： 对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状
目录 前言 -----------------------------------------------2 第一篇欧亚花园项目的背景-----------------------------3 第一章欧亚花园项目基本情况-------------------------3 第二章该市房地产市场概况---------------------------3 第二篇欧亚花园项目SWOT分析与目标定位----------------9 第一章欧亚花园项目SWOT分析------------------------9 第二章目标客户定位----城市的泛白领----------------13 第三篇欧亚花园营销诊断方案--------------------------15 第四篇整合营销策划方案------------------------------19 第一章欧亚项目整合营销策划思路和路径分析----------19 第二章欧亚花园项目主题定位------------------------20 第三章营销氛围形成--------------------------------23 第四章销售推广策略-阶段性安排---------------------25 第五章宣传推广策略--------------------------------32 第六章媒体组合策略--------------------------------39 第七章本案调整后的营销推广策划建议（略）----------39
前言 本案策划的宗旨是营造销售氛围，加快销售进度、提高销售效果、实现销售利润最大化。 本案以市场调研为前提，从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本案，内容涉及主题定位、形象定位、客户定位、营销推广策略等，希望为康弘公司落实下一步推广策略提供有效的帮助。 由于时间仓促、加之我们只有预定客户的基本资料，所占有的资料非常有限，在这种情况下，我们克服种种困难，以积极的心态去调研和收集各种楼盘资料，完成了欧亚花园项目整合营销策划及执行方案。
X X项目营销方案 项目初期市场分析及推广 一、区域市场动态调查分析 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 项目概况 市场定位 销售价格 销售政策措施 主要媒体应用及投入频率 公关促销活动 其它特殊卖点和销售手段 二、本项目与其它项目主卖点及物业强、弱势分析与对策 三、目标客户群定位分析 页脚内容1
1、项目所在地人口总量及地块分布情况 2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况 3、项目所在地家庭情况分析 家庭成员结构 家庭收入情况 住房要求、生活习惯 4、项目客户群定位 目标市场： 目标市场区域范围界定 市场调查资料汇总、研究 目标市场特征描述 目标客户： 目标客户分类 目标客户特征描述 目标客户资料 四、价格定位及策略 1、同类产品对比项目市场价格 2、价格策略 定价方法 页脚内容2
均价 付款方式和进度 优惠条款 楼层和方位差价 3、价格分期策略 内部认购价格 入市价格 价格升幅周期 价格升幅比例 价格变化市场反映及控制 项目价格、 结论：了解市场动态，做好前期蓄势接待工作。进入实质性销售阶段 一、销售流程： 1、销售阶段： 前期蓄势期 蓄势调整期 页脚内容3
内部认购期（优惠活动） 开盘试销期（销售活动） 销售扩张期 强势销售期 扫尾清盘期（政策促销） 2、销售实施： 顾客购买心理分析 楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况总汇 正式合同公证 签定正式合同 办理银行按揭 销售合同执行监控 成交情况汇总 销售合同执行监控： 收款催款过程控制 按期交款的收款控制 延期交工的收款控制 页脚内容4
中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街
主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。
4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。
五、营销战略 <一>差异化营销战略 商业步行街是一种新型的商业形态，具有良好的发展潜力，上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表，商业步行街的发展，符合市民消费心理的趋向，作为步行街而言，消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表，它具有商城目标性购物所无法比拟的优势，在城市发展中，市民对休闲文化趋向性正逐步强化。 因此，商业街是最具文化特色的商业形态，拥有最可逛的资本，是周未休闲购物的最佳去处，是人潮钱潮汇聚的地方。 依据上述对商业街的分析，结合大十字商业街的特色，我们提出了差异化营销的战略。 即突出大十字商业街的特色，以差异化营销建立竞争优势。
<二>差异化营销的基础 1、进入细分市场 哈密市商业竞争已十分激烈，主要原因在于商业供给过量；其次，商业的同质化也是主要原因，表现在相同的商城，相同的集市，缺乏特色市场和专业市场，大十字商业街可充分利用市场机会，进入细分市场。 2、商业形态创新 传统的商场或集贸市场，为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能，以精神消费带动物质消费，使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善，一站消费 步行街功能分区明晰，拥有多种商业形态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体，是休闲的最佳去处，购物的理想选择，充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌
大十字商业街丰富的文化内涵，和建筑风格对其外在的延展，使其拥有了丰富的文化魅力，文化差异性由此凸显。 六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破； 2、注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破； 3、八九月份全面造势，力争十月份形成销售高潮；
项目整体策划书 篇一：项目总体策划书编制说明 项目总体策划书编制说明 1. 工程概况 2. 项目策划书的编制 工程基本情况：工程概况，质量目标，主要施工项目及工程量， 合同工期及控制性工期要求，质量、安全要求，环境保护及文明施工要求及现场施工条件等。 组织机构及岗位职责：机构是由领导机制，部门设置，层次划分， 规章制度，信息管理系统等构成的有机整体，一个合理有效的组织机构为框架所形成的权力系统，责任系统，利益系统，信息系统是实现施工项目管理及实现最终目标的组织保证。 项目目标：①质量目标及分解目标②环境目标及分解目标③安 全目标及职业健康安全目标分解目标④工期目标⑤现场管理目标⑥经营管理目标(成本控制目标，物资及机械消耗，劳务费、管理费、咨询费、洽商指标分解) ⑦科技研发目标包括QC成果及工法课题等⑧ CI目标。（其中质量目标，工期目标，经营管理目标通称“三大目标”他们的目
标值主要由合同界定，彼此之间存在互相联系和制约的关系）施工方案及流程：对项目主要施工技术方案，关键线路及主要工 法施工流程，拟提出的设计优化及设计变更等内容进行简明扼要的概述型描述，施工技术方案和流程策划既有利于进行技术和施工资源的准备工作，又有利于施工进程合理开展和现场合理规划，应兼顾合理性和经济性，全面分析综合考虑，科学编制。 工程施工策划：工程施工策划章节应按照施工合同要求并结合项 目部实际阐明项目管理模式，工程自营及分包规划，主要材料设备供应，主要机械配备,施工技术管理,测量,试验及试验计划,关键及特殊过程等. 项目风险,施工特性辨识及应对措施：对项目风险施工特性进行 辨识评估，并制定相应应对措施，项目风险应重点对控制性周期，项目经营前景及施工安全状况等方面内容进行表达和评估。 质量、安全和环境保证措施：质量保证措施必须明确工程质量管 理的要点及控制措施，内容应包括质量标准的采用,质量通病的防治措施及质量保证制度和措施等,安全保证措施
×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果
一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构
价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动某”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动某”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
商业地产营销策划书（一） 我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足，如果不积极进行改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策，显得尤为必要。 一、当前商业地产营销策划中存在的问题 通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面： 1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。 2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，
建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。 3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。 二、商业地产营销策划问题的解决策略 1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。 2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的
前言 1 一．市场分析 1．1．湘潭区域市场分析1．2．定向市场分析1．3．项目分析 1．4．竞争对手资料分析1．5．项目周边配套状况1．6．项目企划思路 二．项目市场定位2．1．市场定位 2．2．项目形象定位2．3．目标客户定位2．4．目标市场细分2．5．目标客户 三．项目可行性研究分析3.1 本项目概况（略） 3.2 市场现状分析和前景预测3.3 项目市场定位与营销策略3.4 项目施工进度与成本分析3.5 项目销售计划与收入分析3.6 项目整体经济效益分析
四．营销策略建议 4．1．市场气氛培养 4．2．促销手段建议 4．3．付款方式建议 五．宣传策略 5．1. 体选择建议 5．2宣传主题 5．3 广告创意及诉求 5．4 广告宣传推广策略 5．5媒介的组合策略 结束语 前言 .本小组以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，做出如下报告,协作贵公司尽快完成项目的销售目标。 调查人:王文其邵玲 1.市场分析 1．1．区域市场分析 湘潭近年来经济发展很快，其三大支柱产业：钢铁，汽车，机电都在近年来取得较突出的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。影响力与美誉度都比较高。长株潭一体化的提出与实践为湘潭市的发展加上了助推力，也为湘潭房地产市场提供了广阔的前景，融城商业一体化更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的道理古来未变。还有一点值得高兴的是目前湘潭市的房价走低，对房地产开发提供了最有利的条件，有了条件，有了经济基础，有了市场就等于有了湘潭房地产的灿烂辉煌的明天。
随着湘潭市政中心的东移，一个城市的升级与重构，必将带动一个城市经济的巨变，诱发城市中消费，居住，投资等诸多新经济元素的迅速兑变。湘潭经济的多米诺效应逐渐明显，河东新城表现尤为明显，而房地产业是明显中的明显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，选址，圈地，规划，开发，建设等一系列的实地操作，迅速激活城市中心的土地价值，市委，市俯，广电中心，报业集团，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，形成了若干热点板块如市附板块，体育中心板快等，可以说，这里就是未来城市的主场。 德仁山庄位于湘潭市河东岳塘区，与湘潭一大桥紧密相连，北濒湘江，与规划中的沿江风光带仅隔500米。毗邻金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，随着城市东移的规划加快，市政配套日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故河东将发展成为以湘潭市政府为中心。建设路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着芙蓉路，建设路沿线发展起来，而德仁山庄位于建设路主干线上，周边市政设施齐全，交通方便使得本项目向现代化城市规划的迈进更近一步。 1．2．定向市场分析 德仁山庄位于河东岳塘区北部，邻近金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，地理位置特别优越。附近商业设施较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，由于湘潭市政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近体育中心，德仁小区有特殊的优越性，而湘潭市政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。 1．3．项目分析 1.开发公司：湘潭市XX房地产开发公司
房地产项目上市前整体营销策划方案市场 、尸■、亠 前言 “草桥居住区西（B）区”项目，计划将于2003年9月份启动，现本案正处于上市前制订整体营销策划方案的关键阶段。 汇盈世纪公司本着与开发商“真诚合作、联手双赢”的精神，一直高度关注着项目的进展情况，通过与开发商的几度接触，逐步了解了开发商的雄厚实力和项目的基本情况。 对于本案，我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代理服务，并已将本案列为我司2003年度的重点项目，集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组，已开始进行本案的前期策划工作，希望能以我们专业的素质和丰富的操盘经验，为本案的顺利启动做出应有的贡献。 从我司接触本案以来，已针对本案所在区域的房地产市场特点及实际情况，有针对性地进行了市场调查，并结合北京房地产市场的整体发展趋势，针对本案的产品设计向开发商提交了初步的建议及营销推广思路。近期本案的最新规划设计方案已全面完成，通过认真分析研究这份设计方案，并根据目前区域市场的实态，结合当前本案的自身情况，我司专案组在原有基础上，再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。目的是更加充分认识北京市及本区域房地产市场，为本案顺利上市销售做好前期的市场定位，为成功销售制订出合理可行的策划方案与销售策略，争取使本案成为南城众多项目中最亮的一颗耀眼明星，和发展商一起缔造北 京房地产发展史中又一个辉煌的奇迹。 在这份报告里，我们主要按照市场营销学最经典的4P＋4C 原则来确定营销组合，即： 产品（product）公司（company）
价格（price）消费者（consumers） 地点（place）渠道（channels） 促销（promotion）竞争者（competitors）我们自信我们的营销策划方案是最优秀的，我们可以通过我们的专业素养、丰富经验以及智慧的灵感，为一个产品设计出最合适的包装和销售方案，最终使它成为一个最成功的商品。 目录 （） 市场调研及分析 一、北京整体市场状况 1、北京经济现状 从北京市统计局获悉，1至7月，全市实现国内生产总值亿元，同比增长％， 已连续3个月稳定在9%以上。其中，第三产业增幅最大，实现增加值亿元，增长％。第一产业和第二产业同比增长分别为％、％。 2、市场供给：新盘数量减少，供应量不降反升。 据统计，2002年6-12月份，全市共推出新盘126个，较去年同期143个减少了17 个。但从供应总量看，6-12月份全市商品房开复工面积高达万平方米，其中商品房住宅面积万平方米，较去年同期分别上涨%、%。这种新盘数量减少，供应量不降反升的原因有四：一是市场变化的结果并不意味着整个市场呈现疲态，相反却说明一些有益的结构性变化正在悄悄发生，在经历了2001 年楼市的冷冬后，开发商对市场表现的更加谨慎。二是今年的展会要求参展项目必须手续齐备，这使部分开发商被迫延迟项目入市时间。三是今年大盘较多，虽然项目数量减少，但总供应量并没有下降，反而有一定上升。四是城市危改力度与经济适用房的建设力度
项目整体策划方案 模板
蓬莱苑整体策划方案 一、区域市场分析——项目实现成功销售的基石 房地产项目开发的基础来自于对市场详实的调查和分析,从小环境到大环境,从政策趋势到竞争趋势,这一切都是影响项目开发成功与否的关键因素。 二、项目周边情况及项目现状——知己知彼,百战不殆 从项目所处区域来看,项目周边房地产开发已趋于白热化的状态。在项目周边不到50米的范围内,共聚集了大小项目共6个,这在区域二级市场的房地产开发中是罕见的,由此可见本项目所面临的竞争压力是相当巨大的。具体分析项目周边的另外5个项目能够得到以下情况: a.凤台嘉苑作为**市最高档的居住社区,其规模优势、小区内的绿化景观优势是其它几个项目所不能比拟的,可是由于其价格较高,对本项目构不成直接的竞争。 b.瑞达丽景湾、新南居、状元居、滨江花园无论是从规模、环境、区位、户型还是配套来均与本项目无多大明显的差别,对本项目构成了直接的竞争威胁。具体针对各个项目来说,瑞达丽景湾和状元居由于靠近南河,相对本项目来说具有一定的区位优势;新南居由于成本原因,相对本项目来说具有价格优势;滨江花园由于其户型设计较为合理,大部分户型均为比较实用的120平方米左右的三房结构,相对本项目来说其具有产品设计优势。
c.反观本项目,由于其在区位、环境、户型、配套等很多方面与其它几个竞争对手均存在严重的同质性,而且有些方面甚至处于劣势。如何针对本项目的不足进行改造,并赋予其独特的销售主张则成为本策划方案的主要思路。 三、蓬莱苑的市场定位——项目成功开发的灵魂 一个项目若要成功开发需要有正确的市场定位,这个定位将贯穿该项目设计、建设、宣传、销售的始终,是整个项目的灵魂。 当前本项目所处区域竞争楼盘林立,由于本项目与其它竞争楼盘相比较,并无明显的竞争优势,可是本项目又必须在保证价格的同时在较短的时间内完成销售,回收资金,在这样一个矛盾的环境中,本项目无法跟周边其它楼盘作正面竞争,那么,如何在这个矛盾的环境中寻找一个市场的空白点,获得成功就是本项目市场定位的核心所在。 经过我们对**市房地产市场在售项目的调查,我们发现,**市有好几个项目应该说都是做的较好的,都是按照正规的小区来进行建设的,可是在她们的后期宣传中却很少体现出这一点,也就是说**市的房地产市场中几乎没有项目真正提出居住小区这一概念,即使有一两个项目提出了居住小区的概念,可是也没有真正阐述出居住小区的涵义。而且经过我们对**市房地产市场研究调查表明,**市存在相当大一部分人希望能够改变其现有的居住环境,可是由于收入的限制和其它方面的考虑,她们又不是很愿意花很大一笔钱来购买象”凤台嘉苑”这样的虽然环境很好,可是价格较高的住宅。这部
某商业街整合营销推广方案 大十字商业街 整合营销推广方案 一、市场调研分析
<一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态
3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强
哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。
银行商圈营销方案 销商圈中小企业主要得益于政策对中小企业融资市场的推动，与 营销园区的中小企业、供应链的中小企业、商会的中小企业模式极为相似，都经历着由无到有的过程。通过国内部分商业银行试点先行、借鉴国外中小融资经验等形式，由经济发达地区向经济欠发达地区过渡，由国有银行向股份制银行、城市商业银行、农信社过渡，银行营销商圈在质疑声中不断获得成长、营销服务体系逐步得到完善。根据国外银行中小企业融资服务经验，商业银行通过第三方实现中小企业市场开拓、深度营销，已经被行业认可。银行营销商圈内的中小企业正是凭借着商圈管理公司、基金公司、担保机构、企业联保等第三方服务，并且国内的民生银行、华夏银行、北京银行已经先后取得了初步的成功。通过营销商圈内的中小企业，获得中小金融业务的增长仅仅是时间问题。通过国内商业银行的不断实践、经验总结定会走向成功。 （一）商圈企业的主要风险 1、外部环境风险通过调研了解，商圈内的中小企业和商户绝大 多数都属于批发企业和零售企业，企业的盈利能力、成长能力、偿债能力，受外部环境变化影响较大。因此，银行客户经理在选择商圈内的中小企业时，要充分考虑到商圈在城市中的经济地位，城市人口分布、区域经济发展、基础设施配套等情况。同时，客户经理也需要考虑到商圈所在区域的产业经济发展结构，以及区域的产业结构、产业特色。例如，在我国东部沿海城市，有许多商圈内的中小企业多以对外批发为主，商圈内的中小企业经营受国际经济发展态势影响较大，在中国出口
面临巨大压力的情况下，此类商圈内的中小企业外部环境较为复杂，风险需要保持高度警惕。 2、发展阶段风险客户经理对商圈发展阶段的了解至关重要，商圈的发展程度将会严重影响营销中小企业的成功率、影响客户经理的工作业绩、以及信贷质量安全等。通常，新建立的商圈，由于经营时间较短，无论从商圈知名度、企业代理品牌知名度、商圈客户流量、购买力等方面都严重制约着商圈内中小企业的盈利能力。商圈内的中小企业或商铺由于准备资金不足、经营管理经验欠缺，市场开拓能力有限，往往经营不到一年的时间就出现倒闭或退出的现象。同时，由于商圈的刚刚成立，中小企业和商铺的负责人很难对未来的流水和盈利能力做出准确的判断，这将会严重影响银行客户经理对目标企业价值的准确评估。相反，成熟商圈内的中小企业经营形态相对完善，处于快速成长或成熟的发展阶段，商圈内的中小企业可以准确预测出企业需要的资金流和相应的还款能力，商圈内的管委会、担保公司、基金公司、商会也发展较为完善，甚至部分机构已经具有与银行合作的相应经验，这类商圈内的中小企业风险相对较小。 3、商圈生态风险商圈生态通常包括商圈载体、商圈主体、商圈 客体、商圈环境四个部分。其中，商圈载体包括建筑空间和内部组织，建筑空间方面的风险主要体现在商圈内的店面租金的变化，内部组织风险主要体现在商圈规划方面的风险，以及组织协调方面；商圈主体包括各类企业和各类顾客，各类企业方面的风险主要体现在企业经营、运作模式，各类顾客主要体现在因消费者偏好转变带来企业销售收入下降；商圈客体包括各类商品和各类服务，各类商品主要体现在产品质量、价格优势，各类服务风险主要体现在商圈内的配套服务是否完善，相关的
项目整合营销策划方案 第一部分市场实态分析及入市时机选择 一、徐州市场实态分析 二、入市时机选择 第二部分项目定位 一、案名定位 二、主广告语定位 三、整体形象定位 四、目标客户群定位 五、卖点主题挖掘 第三部分营销策略 一、项目营销原则 二、项目营销节点划分 （一）项目的开发周期 （二）项目工程进度排期 （三）项目策划进度排期 .参考资料.
（四）项目销售阶段排期及各阶段推广重点 第四部分媒体推广 一、项目整体包装策略 二、主体包装架构 三、销售物料成本预算 第五部分项目组合与投放 一、媒体优劣势分析 二、媒体选择 三、媒体推广费用预算 四、媒体组合投放 第六部分销售回笼资金模拟 后记 .参考资料.
前言 **项目是徐州**房地产开发有限公司最新力作，此项目位于铜山新区规划的未来商务中心轴线 上，其优越的地理位置和巨大的发展潜力必将引发市场的投资和购买的热潮。徐州瑞尔特工作人 员在对市场进行了实地的缜密的调研分析之后，对项目做了周密的规划和准确的定位。在此基础 上，我方工作人员又对项目的卖点进行了更进一步的深入挖掘和提炼，制作了切实可行的营销策 划方案。 通过制作本次策划方案，旨在明确下一步工作的思路、方向以及工作的重点。以便于双方下一步 工作顺利、有序、快速的开展。 .参考资料.
第一部分市场实态分析及入市时机选择 一、市场实态分析 1、徐州经济发展状况 1） 2006年经济总量和速度双创新高。全市国民生产总值（GDP）达到1388.92亿元（按政府 15％增长计算），增速创近十年来的新高，同时这也是自2004年总量迈进千亿大关后，连续3 年保持了14%以上的高增长。 2）生活水平有明显上升：居民家庭恩格尔系数，城市为38.2%，农村为43.8%，生活质量有了明 显变化，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。 3）居住条件有较大改善空间：2005年末城市居民人均住房建筑面积 23.31平方米，比上年末 增加2.50平方米；农村居民人均生活用房面积29.36平方米，增加1.56平方米。城市居民家 庭人均住房使用面积17.12平方米，比上年增加1.45平方米，居住条件尚有巨大改善空间。 4）城市建设从2004年开始进入快速扩张发展周期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速 提升，从2005年起加速建设徐州新城区，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空间。 2、徐州房产政策情况 .参考资料.