一、物权基本理论
（一）物权概述
1、物的种类
（1）动产（小汽车）与不动产（房屋）
【解】这是最重要的一个分类，后面讲到“物权变动”、“抵押与质押”时都需要区分动产与不动产。
（2）特定物与种类物
①有些法律关系只能以特定物为客体，如所有权法律关系、租
赁法律关系等；而有些法律关系既可以是特定物也可以是种
类物，如买卖法律关系。
【解】
A．在买卖房屋、租赁房屋时，具体是哪个房屋，在什么小区、房间号码是什么，必须明确，这就是特定物
B．在买卖旧车时，具体是哪辆破车，必须明确，这就是特定物；
在买卖新车时，只要销售商按照合同约定的型号、颜色给您
一辆新车即可，这就是种类物。
②特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的交付义务，
而只能请求赔偿损失；种类物在交付前意外灭失的，由于其
具有可替代性，故不能免除其交付义务，义务人仍应交付同
类物。
【解】如果是买卖商品房，房屋在交付之前意外灭失（根据《合同法》的规定，标的物毁损、灭失的风险，在交付之前由出卖
人承担），可以免除开发商的交付义务，买房人只能请求开
发商赔偿损失（商品房买卖合同中约定的那个房屋已经被大
火烧毁，您坚持让开发商交付那个房屋，他也不可能交付；
当然，经双方当事人协商一致，再换一个房屋，这属于合同
的变更）。
【解】如果是买卖新车，新车在交付之前意外灭失（根据《合同法》的规定，标的物毁损、灭失的风险，在交付之前由出卖人承
担），由于新车（种类物）具有可替代性，再换一辆新车而
已。
（3）主物与从物
在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所
有权也随之移转。
【链】根据《合同法》的规定，在买卖合同中，因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的
物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。【解】认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：
①二者在物理上互相独立
②二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损A
物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，则丧失其本来
的用途，则B物为从物。
【案例】
①房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独
立性，只是房屋的组成部分
②鞋子与袜子不属于主物、从物关系
③茶杯和杯盖属于主物、从物关系
（4）原物与孳息
【解】天然孳息是原物根据自然规律产生的物（如母牛生下的小牛、苹果树长出的苹果）；法定孳息是原物根据法律规定带来的
物（如储蓄存款的利息、房屋的租金）。
【解】原物、孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。（苹果树上的苹果摘下后才属
于孳息）
①天然孳息
一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的
天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。【解】孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人），摘下的桃子归谁所有？（1）当事人
事先约定了50％的桃子归孙悟空，按照合同约定；（2）如果
事先没有约定，100％归猪八戒（用益物权人）所有。
②法定孳息
当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确
的，按照交易习惯取得。
【链】根据《合同法》的规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受
人所有。
【链】根据《合同法》的规定，标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。
2、物权的类型
物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包
括所有权、用益物权和担保物权。
（1）所有权
【解】所有权是指当事人对“自己的房屋”享有占有、使用、收益和处分的权利，是物权中最完整、最充分的权利。
（2）他物权（包括用益物权和担保物权）
【解】他物权是指当事人对“他人的房屋”享有的权利，如果甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人对“他人的房屋”也享
有一定的权利（通过租赁合同合法占有、使用），但乙没有
“转让”该房屋的权利。
【解】担保物权属于他物权，如果甲向乙借款100万元，甲将自己的房屋抵押给乙，乙作为抵押权人对“他人的房屋”享有抵
押权。
3、物权法的基本原则
（1）平等保护原则
国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，
任何单位和个人不得侵犯。
（2）物权法定原则
①物权种类法定：当事人不得自由创设法律未规定的新物权。
②物权内容法定：当事人不得在物权中自由创设新的内容（如
法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转
占有的动产质押）。
（3）一物一权原则
①一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。
②一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以为多人（3
个人按份共有或者共同共有）。
③一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设置多个物权。【解】甲（所有权人）将自己的手表抵押给了乙（乙对该手表享有抵押权），甲将手表又质押给了丙（丙对该手表享有质权），
丙在修理该手表时由于不支付修理费被丁留置（丁对该手表
享有留置权）。
（4）公示、公信原则（重点）
①公示原则
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定
登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。由
此可见，不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产
的权利状态则通过“占有”表示。
②公信原则
所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公
示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已
从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。
公信原则赋予公示的内容具有公信力。
【解】公信力的含义：
①若当事人在享有、变动物权时依法律要求进行了公示，第三
人因信赖这一公示而进行一定行为，事后即使公示出来的物
权状态与真实的物权状态不符，第三人取得的物权亦受保护。
②若当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，则其物权足
以对抗第三人。
③若当事人在享有、变动物权时未依法进行公示，则其物权不
得对抗第三人。
（二）占有制度
1、对于占有制度的适用，只有在其他法律没有规定的情形下，
才能适用《物权法》的规定。
【解】占有分为有权占有（合法占有）和无权占有（非法占有）：（1）甲乙之间签订了租赁合同，甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人基于双方的租赁合同合法占有该房屋，甲、乙各自
的权利义务在《合同法》中已有明确具体的规定，按照《合
同法》的规定履行即可；
（2）乙从甲处偷来一辆小汽车，乙对小汽车的占有属于无权占有（非法占有），乙的邻居丙得知后，从乙手中抢走小汽车，
丙对乙说：“反正小汽车是你偷来的，你也是无权占有，我
为什么不能开上10年？”请问，小偷乙是否有权请求丙返还
小汽车？根据《物权法》的规定，占有的不动产或者动产被
侵占的，占有人有权请求返还原物。在本题中，乙占有的小
汽车（不管乙是合法占有还是非法占有）被丙侵占，因此乙
有权请求丙返还小汽车。由此可以看出，尽管小偷乙对小汽
车的占有是无权占有，也受《物权法》的保护。
（3）物权法是针对无权占有，但保护对象是无权占有中的善意占有。
2、占有制度
（1）事实推定
首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、
和平及公然占有。
【解】
①只要手表戴在甲的手上，首先推定甲对该手表拥有所有权（为
自己占有），除非乙能够提供足够的证据证明该手表是乙的；
②只要手表戴在甲的手上，除非有相反证据，首先推定甲是和
平、公然占有，不是偷来的、抢来的。
（2）权利推定
占有人在占有物上行使的权利推定为合法，受权利推定的占
有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。
【解】只要手表戴在甲的手上，甲将手表卖给乙时，首先推定甲对该手表拥有所有权，推定甲对该手表有权处分，免除甲的举
证责任。除非相对人提出反证。
（3）占有的种类
①自主占有、他主占有
【解】以“主人是自己的名义”（不论自己是否是“真正”的主人）对物的占有，属于自主占有（我的，我占有）。如甲对自己
购买的房屋的占有属于自主占有，小偷对赃物的占有也属于
自主占有。
【解】以“主人是他人的名义”对物的占有，属于他主占有（他的，我占有）。如质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于
他主占有。
②直接占有、间接占有
【解】质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有，出质人、出租人、寄存人、出借人的占有属于间接占有。【解】甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人“直接占有”该房屋，则甲则属于“间接占有”。
③有权占有、无权占有（善意占有、恶意占有）
【解】甲、乙两个同事拥有外形相同的手机，二人将手机都放在一个办公桌上，某天下班时，乙有急事回家，慌忙中错拿了甲
的手机：（1）乙对该手机的占有属于无权占有；（2）如果
乙不知道，则属于善意占有；如果乙明明知道，则属于恶意
占有。
（4）无权占有人与返还请求权人的关系（重点）
①不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物
及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产
支出的必要费用。
②占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动
产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
③占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权
利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、
赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足
够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
【解】如果乙错牵了甲的老牛，当晚老牛产下一头小牛（乙属于无权占有）：
①无论乙属于善意占有还是恶意占有，权利人甲均可以请求乙
返还老牛及其孳息小牛
②如果乙使用老牛耕地，致使老牛过度疲劳，造成400元的损
害，甲能否要求乙承担赔偿责任，要看乙属于善意占有还是
恶意占有
③如果乙喂养了老牛、小牛10天，草料费支出300元，乙将老
牛、小牛返还给甲时，能否向甲要求支付其300元的草料费，
要看乙属于善意占有还是恶意占有
④如果老牛被雷电击中，不幸遇难，老牛因参加保险获得保险
金800元，甲的老牛的保险金肯定归甲所有，对于保险金不
足的部分，甲能否要求乙继续赔偿，要看乙属于善意占有还
是恶意占有
（5）占有的法律保护（重点）
①返还原物
A．占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。
B．占有人返还原物的请求权，自侵占“发生”之日起1年内未行使的，该请求权消灭。
【解】返还原物的请求权，不仅适用于有权占有，也适用于无权占有。
【解】1年的期间属于除斥期间，自侵占发生之日起超过1年的，该请求权消灭，诉讼时效中的“中止、中断”与此无关。【解】1年的期间仅适用于“占有人”基于占有被侵占请求返还原物的期限，“所有权人”基于其所有权请求返还原物的期限，
不受1年的限制。
②损害赔偿
A．因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
B．关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2年）。
【解】因为侵占人的侵占行为，给占有人造成损害的，占有人除了可以要求侵占人返还原物外（自侵占行为“发生”之日起1
年内行使），还可以要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔
偿损失，则占有人可以向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间
为2年，自占有人“知道或者应当知道”其权利受到侵害之
日起计算。
【解】请求返还原物属于“物上请求权”，请求损害赔偿属于“债权请求权”。损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，
而物上请求权则不以有损害为要件。在物权因他人的违法行
为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物
上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求
权可以并存。
【案】甲（所有权人）将自己的小汽车出租给乙，承租人乙基于双方签订的租赁合同合法占有该小汽车（有权占有），2008年
4月1日，乙的邻居丙强行将该小汽车据为己有。在本题中：（1）乙作为占有人，不论是有权占有还是无权占有，均有权要求丙返还小汽车，但其请求权有严格的时间限制，乙应当自侵
占行为“发生”之日起1年内，即在2009年4月1日之前（即
使2009年2月1日发生了不可抗力，也谈不上“中止”的问
题）要求丙返还原物，否则其请求权消灭。
（2）2009年3月10日，乙要求丙返还小汽车时，同时要求丙赔偿2万元的经济损失。丙同意返还小汽车，但拒绝赔偿损失。此
时，乙可以在2011年3月10日之前向人民法院对丙提起诉
讼。根据规定，如果在诉讼时效期间的最后6个月发生不可
抗力，诉讼时效期间应中止。
（3）乙基于其占有被侵占请求丙返还原物有严格的时间限制，但甲基于其“所有权”请求丙返还原物则没有时间的限制。（但
基于所有权请求返还需对方是无权占有）
（三）不动产的物权变动（重点）
1、不动产物权变动的情形
（1）登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生
效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。【解】房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。
（2）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记
①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，
导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或
者人民政府的征收决定生效时发生效力。
②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发
生效力。
③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事
实行为成就时发生效力。
【解】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不
发生物权效力。
【案】甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋
出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，
然后才能过户登记在丙的名下。未经登记，乙丙之间的房屋
买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。
（3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件
①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登
记，不得对抗善意第三人。
②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意
第三人。
③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变
更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。（4）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
★不动产的物权变动
2、登记制度
（1）登记簿与权属证书
不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不
动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
（2）更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，
可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更
正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）异议登记
异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议
并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后
的补救措施。
①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，
异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不
适用于善意取得）。
②为了避免不动产物权的效力因异议登记而长期处于不稳定，
法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不
起诉的，则异议登记失效。
（4）预告登记（针对房屋买卖合同）
①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，
不发生物权效力。
②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3
个月内未申请登记的，预告登记失效。
3、不动产买卖合同与物权登记
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的
合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时
生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（四）动产的物权变动
1、交付生效
（1）动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定和合同另有约定的除外。
（2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，如
果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人。
2、特殊的交付方式
（1）简易交付
简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有
该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动
效力。
【解】受让人已经占有动产的情况下，如受让人已经通过租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于所有权转移
的合同生效时，即完成标的物的交付，受让人取得动产的所
有权。
【链】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。风险同时转移。
（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交
付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交
付。
【解】指示交付作为一种观念交付，其实际交付没有发生，因此作为物权变动的公示不如简易交付。但由于指示交付在实践中
多需要由让与人对第三人的指示，因此其公示效果能够得到
肯定。
（3）占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，
物权转移自该约定生效时发生效力。
【解】由于占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定的公示效
果最弱。
（五）善意取得制度（重点）
善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产
或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财
产，即可依法取得该财产的所有权。
1、善意取得的构成要件
（1）转让人无处分权，但受让人受让财产时主观上为善意。【解】受让人善意，是指受让人“相信”财产的让与人为财产的所有人（占有制度中的权利推定）。
【解】受让人在取得占有的时候，“推定为善意”，由原权利人就受让人的恶意承担举证责任。
【解】只要“受让财产时”善意即可，受让人在让与后是否为善意，并不影响其取得所有权。
（2）以合理的价格有偿受偿。
（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
2、善意取得的法律效果
（1）在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。
（2）在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应
当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处
分而拒绝支付价款。
（3）在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有
权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能
要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当
得利。
【解】法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。善
意取得制度是对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强
制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于法律的规定。
3、善意取得的适用范围
（1）除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度，但不动产的善意取得以登记为要件。
（2）善意取得制度不仅仅适用于所有权的取得，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。
【链】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造
成损失的，由出质人承担赔偿责任。
【链】如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。
（3）拾得遗失物、赃物、漂流物、隐藏物、埋藏物不能适用善意取得制度。
（六）拾得遗失物
【解】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规则。
1、拾得遗失物，不能适用善意取得制度，应当返还给权利人。
2、拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要
求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，
不得反悔。
3、拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求
支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
4、有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；
不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公
告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。
5、拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取
前，应当妥善保管遗失物。因“故意或者重大过失”致使遗
失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
6、如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求占有
人返还原物或者赔偿损失。（重点）
（1）权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。
（2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
【案】甲有钻石手表一块，不慎丢失。乙拾得后以5000元出售给丙。
在本题中：
（1）就算丙是善意的、支付了合理对价而且手表已经交付，丙也不能善意取得该手表的所有权，因为拾得遗失物不适用善意
取得制度
（2）甲并未丧失对该手表的所有权，因此，甲有权要求乙赔偿损害，或者“自知道丙之日起2年内”要求丙返还原物
（3）甲是基于其“所有权”要求丙返还原物的，一般情况下，丙应当向甲无偿返还原物，但丙可以向乙追回5000元
（4）如果丙是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该手表的（丙通过正规渠道购得，根本不会想到自己买到了遗失物），
丙也不能取得该手表的所有权，但甲基于其所有权要求丙返
还原物时，甲应当向倒霉的丙先支付5000元，然后甲再找乙
去报销。
【链】占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。
（七）物权的民法保护
1、物上请求权
（1）请求返还原物
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。【解】权利人只能针对无权占有人提出返还原物，而不能要求有权占有人返还原物。
【解】权利人请求返还原物，必须是原物仍然存在；如果原物已经灭失，权利人就只能要求赔偿损失，而不能要求返还原物。【链】权利人和占有人之间；占有人和侵占人之间的返还原物。（2）请求排除妨害或者消除危险
2、债权请求权
（1）损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。
（2）在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上
请求权与损害赔偿请求权可以并存。
二、所有权
（一）征收与征用
1、征收：所有权
征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私
人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为。
（1）征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农
民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农
民的合法权益。
（2）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保
障被征收人的居住条件。
2、征用：使用权
征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私
人或者集体所有的财产的使用权的行为。
（1）因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。
（2）被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应
当给予补偿。
【解】征收与征用的区别：
（1）法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如
果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人，而征收则不存
在返还的问题。
（2）适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用。
（3）适用条件不同。二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。
【解】无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用
权等权利。
（二）业主的建筑物区分所有权
【解】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。
【解】当事人只要取得了专有所有权（购买了商品房），便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房），便
丧失了共有权及成员权。
【解】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利
人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留
成员权而转让专有部分所有权与共有权。
1、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权
人不享有优先购买权（转让商品房时，即使同等条件，想卖
给谁就卖给谁）。
2、业主大会的决议
（1）一般决议：1/2＋1/2
①制定和修改业主会议议事规则
②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
③选举业主委员会或者更换业主委员会成员
④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人
【链】决议方式：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（2）特别决议：2/3＋2/3
①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
②改建、重建建筑物及其附属设施
【链】决议方式：应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。
（三）共有
1、按份共有
（1）占有、使用和收益
①按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、
使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人
协商决定。
②按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或
受遗赠人获得。
（2）处分（重点）
按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共
有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第
三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。【链】若甲的优先购买权是基于按份共有关系（物权），乙的优先购买权是基于租赁合同（债权），根据物权优先于债权的原理，
甲的优先购买权优先于乙的优先购买权。
2、共同共有（夫妻财产）
（1）占有、使用
共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平
等的占有、使用权。
（2）收益
对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。（3）处分
对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。
【解】共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产。
【解】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，
视为“按份共有”。
【解】无论是按份共有还是共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不存在物的“应
有部分”的说法。
3、共有物的处分及分割
（1）共有物的处分
①处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作
重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体
共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
②一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或
者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为
应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取
得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的
损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
③根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人
代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共
有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异
议，视为其同意。
（2）费用的承担
对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，
共同共有人共同负担。
（3）共有财产的分割
共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行
分割还是变价分割，各共有人就分得的财产取得单独的所有
权。
4、共有的对外关系
（1）对外承担连带责任
因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，
共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者
第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
（2）对内追偿
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他
共有人追偿。
（四）相邻关系
1、因通行而产生的相邻关系
2、因用水、排水产生的相邻关系
3、因修建施工、防险发生的相邻关系
4、因通风、采光而产生的相邻关系
5、因不可量物（大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐
射等有害物质）产生的相邻关系
【解】相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的“所有人或使用人”，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻，
各方应当给予便利和接受限制而发生的权利和义务关系。【解】相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采
光。
三、用益物权
【解】用益物权是对“他人所有”的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
【解】用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权。
【解】
（1）用益物权以对标的物的“使用、收益”为主要内容，并以对物的“占有”为前提；而担保物权中的抵押权不以物的占有
为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在
于权利保持和公示，而非在于标的物的使用
（2）用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从物权
（3）用益物权是他物权、有期限物权，所有权则没有期限的问题。
（一）土地承包经营权
土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。
【解】土地承包经营权自“合同生效时”设立，只是未经登记的，不得对抗善意第三人。
（二）建设用地使用权
1、登记生效
建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建
设用地使用权生效的条件。
2、“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则
（1）建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。
（2）当建筑物转让、互换、出资或者赠与时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（三）地役权
1、地役权的设立
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以
向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第
三人。
2、地役权的期限
地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、
建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
3、地役权的从属性
地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。
4、地役权的不可分性
地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分
或仅仅以一部分而单独存在。
5、地役权的效力
（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使
用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
【解】先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。
（2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立
地役权。
【解】先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。
（3）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。（4）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约
束力。（要看是否登记）
6、地役权的消灭
如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理
期限内经2次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合
同使得地役权消灭。
7、地役权与相邻关系的区别
（1）二者的性质不同。相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权；而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的
一种用益物权。
（2）两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记程序；
地役权是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程
序，不能对抗善意第三人。
（3）两者的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准；而相邻关系则是
为了达到使用的最低标准。
（4）相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。虽然地役权多发生在相邻不动产之间，但也可以发生在不相邻的不动产之间。（5）相邻关系的权利取得是无偿的，而地役权合同是有偿的。
四、担保物权制度
（一）抵押
1、担保物权的特征
（1）从属性
①担保物权不得与主债权分离而单独转让。
②主债权全部消灭，担保物权也归于消灭；主债权部分消灭时，
基于担保物权的不可分性，担保物权并不部分消灭。
（2）不可分性
担保物权的不可分性，是指担保物的全部担保债权的各部分
以及担保物的各部分担保债权的全部。
①债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的“全部”行使
权利。
②债权部分消灭时，债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的
“全部”行使权利。
第三章物权法练习题 一、单项选择题 1. 下列各项中，属于物权法上的物的是（ D ）。 A.权利 B.智力成果 C.行为 D. 脱离人身体的人体器官 [解析]物权法上的物是有体物，所以无体物权利、行为、智力成果等不属于物权法上的物。 2.乙买甲一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同， 乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（ C ） A .合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承当缔约过失责任 B.合同无效，甲应返回所受领的价款 C.合同有效，甲应继续履行合同 D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失 [解析] 本例中房屋买卖合同已经成立生效，双方都应依据合同约定履行自己的义务。甲反悔是想毁约，而乙起诉甲的诉讼请求是要求甲继续履行合同。在甲履行合同是可能的情况下，法院应该判决甲继续履行合同。 3.根据《物权法》的规定，下列情形中，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是（ D ） A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D.受托代为转交某一物品的人将其物品赠与不知情的第三人 [解析] A中善意第三人取得动产的所有权，B和C中债权人或不知情的第三人分别善意取得质权。D中不能善意取得是因为该行为是无偿的赠与行为，不适用善意取得。 4. 甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定，质权设立的时间是（ D ） A.借款合同签订之日 B.质押合同签订之日 C.向证券登记结算机构申请办理出质登记之日 D.证券登记结算机构办理出质登记之日 [解析]根据《物权法》的规定，以上市公司股份作质押担保应该到向证券登记结算机构申请办理出质登记，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。 5. 下列关于用益物权和担保物权区别的说法中，错误的是( C )。 A.用益物权注重物的使用价值；担保物权注重物的交换价值 B.担保物权则既可以在不动产，也可以在动产上设立 C.担保物权除地役权以外，均为主物权；而用益物权则都是从物权 D.建设用地属于用益物权；抵押权、质权等属于担保物权 [解析] C的错误之处在于地役权不属于担保物权，而且它是从物权。该句话的正确说法应是“用益物权除地役权以外，均为主物权；而担保物权则都是从物权”。ABD说法都是正确的。 6. 某航空公司以正在建造中的大型客机设定抵押向银行贷款，但未办理抵押登记。下列说法符合《物权法》规定的是（ D ）。 A.建造中的大型客机不得设定抵押 B.因未办理抵押登记，该抵押无效 C.因未办理抵押登记，主合同无效 D.因未办理抵押登记，银行不得对抗善意第三人 [解析] 正在建造的大型客机属于正在建造的航空器，可以抵押，而且它是登记对抗，抵押合同生效的同事抵押权也设立了，只是未经登记不得对抗善意第三人。
1、下列情形中，属于主物与从物的关系的是（） A:杯子和杯盖 B:房子与窗户 C:母牛与怀着的小牛 D:存款和利息 答案:A 解析:同属一人所有的两个独立存在的物，结合起来才能发挥经济效益的，才构成主物和从物关系。主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。需注意的是，从物一定是一个独立的物，否则就不是从物，如房屋上的门、窗，不能脱离房屋而存在，因而就不是从物。存款与利息是原物与孳息的关系，母牛身体里的小牛属于物的组成部分。 2、.甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A:乙对相机的占有属于无权占有 B:丙对相机的占有属于他主占有 C:丁对相机的占有属于自主占有 D:戊对相机的占有属于直接占有 答案:B 解析:选项B：丙对相机的占有属于自主占有
3、甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户登记手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）。 A:甲 B:乙 C:丙 D:丁 答案:A 解析:本题考核点是不动产的物权变动。房屋所有权的转移以登记为生效要件。本题中的几次转让均未办理过户登记手续，所以房屋所有权并未发生转移。 4、张某与某新建小区开发商签订了房屋买卖合同，但未办理产权登记手续。后开发商将该房屋卖给不知情的李某，且办理了产权登记手续。下列说法正确的是（）。 A:该房屋的所有权归张某 B:该房屋的所有权归李某 C:张某与开发商签订的房屋买卖合同由于未办理产权登记而归于无效 D:李某与开发商办理的产权登记由于张某签订合同在先而归于无效 答案:B 解析:本题考核点是物权变动。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以A选项错误；B选项正确。买卖合同的效力与办理登记没有必然联系，所以C选项和D选项错误。本题中，张某可以依据合同要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是对于其所要购买的房屋不能再拥有产权了。
第一章物权与物权法概述 【授课题目】物权与物权法概述 【授课类型】理论课 【授课时间】2课时 【教学目标】 1、了解物权与债权的区别 2、理解物权法的性质 3、掌握物权的概念及物权法律关系 【教学重点及难点】 教学重点：物权的概念 教学难点：物权法律关系 【教学内容】 1、物权概述 2、物权法概述 【教学方法及手段】这次授课的内容主要是介绍性的，具有一定的理论深度。在教学的过程中，主要采取讲述的方式对课本上的基本内容进行全方面的阐述；在此基础上，结合相关的资料，运用相关的案例和法学发展过程中的经典事例对有关问题进行讲述，使学生对物权法的基础理论有一个初步的了解。 【教学实施步骤】 第一节物权概述 引例：陆杏菊诉宝鼎公司采光权纠纷案 原告陆杏菊居住在某市海曙区马园新村4号102室。被告在原告住宅前建造了“世纪长春”住宅楼，于1999年12月通过有关部门综合验收并交付使用，该楼对原告住宅的采光存在影响。原告认为被告在原告屋前所建的住宅楼影响了原告的采光，特别是每年的11月至次年的2月终日不见阳光，严重侵害了原告家人的生活和身体健康，为此多次向市规划局等有关单位反映及协商无果，诉至法院。 一、物权的概念 物权是权利人直接支配特定物，享有利益并排除他人干涉的权利（物权法第二条第二款）物权的概念源于有限的物质资料与无限欲望的矛盾，创设物权这一概念的目的就是为了明确物的归属以定纷止争。 物权的本质是一种垄断的支配性的权利。 二、物权的特征（与债权相比较） （一）物权是一种对世权、绝对权 从主体上考察，物权的义务人是不特定的一般人。物权人的物权对任何人都有意义。任何人都负有不侵害他人物权的义务。该义务以不作为为内容。 （二）物权的客体原则上为特定物、独立物
经济法(2016) 第三章物权法律制度课后作业 一、单项选择题 1. 根据物权法律制度的规定，下列说法中不正确的是（）。 A.物权只存在于确定的一物之上 B.一项行为只能处分一物 C.债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物 D.物权尚未确定、甚至不存在，相应的债权合同无效 2. 2013年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2014年4月1日，李某向张某提出购买该电脑，张某过经考虑，于2014年6月1日与李某签订书面买卖合同，将该电脑以5000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A.2013年12月2日 B.2014年4月1日 C.2014年6月1日 D.2014年12月2日 3. 林某与邵某签订借款合同，并约定由邵某将自己的路虎车出质给林某。但邵某并未将路虎车如约交付给林某，而是把该车卖给了沈某。沈某取得该车后，与林某因该车的权利归属发生纠纷。根据《物权法》的规定，下列关于该车权利归属的表述中，正确的是（）。 A.沈某不能取得该车的所有权，因为该车已质押给林某 B.沈某能取得该车的所有权，但林某可向沈某主张质权 C.沈某能否取得该车的所有权，取决于林某同意与否 D.沈某能取得该车的所有权，林某不能要求沈某返还该车 4. 根据《物权法》的规定，下列关于共有的表述中，不正确的是（）。 A.对共有物的管理费用及其他负担，有约定的，按照约定 B.对共有物的管理费用及其他负担，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担 C.除另有约定外，对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，在按份共有中，应当经占份额1/2以上的按份共有人同意 D.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定的，视为等额享有 5. 甲、乙各按30%和70%的份额共有一艘货船，二人将该货船出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A.乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的购买权 B.乙、丙都有优先购买权，丙的购买权优先于乙的购买权 C.乙无优先购买权，丙有优先购买权 D.乙有优先购买权，丙无优先购买权
目录 考点一物的概念和种类 考点二物权法的基本原则 考点三物权变动 考点四拾得遗失物的处理规则 考点五国家所有权、集体所有权、私人所有权 考点六共有制度 考点七用益物权 考点八担保权概述 考点九抵押权 考点十质押权 考点十一留置权 考点一物的概念和种类 一、物的概念 物是物权的客体。物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人的社会生活需要之物。 【单选题】（2019年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上的物的是（）。 A.太阳 B.星星 C.月亮 D.海域 『正确答案』D 『答案解析』本题考核物权法上的物。物权法上的物具有如下特点：有体性；可支配性；在人的身体之外。选项ABC因不能为人力所支配而不属于物权法上的物。 【多选题】（2013年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。 A.土地 B.月球表面 C.药品 D.存有计算机程序的光盘 『正确答案』ACD 『答案解析』本题考核物权的客体。物权法上的物，具有以下特点：有体性、可支配性、在人的身体之外。月球表面，不具有可支配性，不能成为物权客体。 二、物的种类
（一）流通物、限制流通物与禁止流通物 （1）大多数动产以及不动产中的房屋，均属于流通物。 （2）文物、黄金、药品等属于限制流通物。 （3）法律禁止流通之物，属于禁止流通物。 （二）动产与不动产 （1）不动产须登记，包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。 （2）动产是不动产以外的物，以交付为原则。 （三）主物与从物 （1）主物和从物在物理实体上都独立存在，从物不是主物的组成部分。 （2）在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。 【提示】旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、汽车后备箱中的备用胎、机器的维修工具等，均属于主物与从物的关系。 （四）可替代物（种类物）与不可替代物（特定物） 该分类仅限于动产。 （1）可替代物。交易上依数量、容量或重量而确定的物，如书、粮食等。 （2）不可替代物。具有唯一性、不可被他物替代，如梵高的画作等。不可替代物一旦发生损害，只能转化为金钱赔偿。 （五）消费（耗）物与非消费（耗）物 该分类仅限于动产。 （1）消费物。依其性质只能“一次性”使用或让与之物，如粮食、货币、汽油等。 （2）非消费物。依其性质可以“多次”使用或让与之物，如汽车、手机、冰箱、电视机等。 【提示】消费物的使用行为=处分行为。 （六）原物与孳息 根据两物之间存在的原有物产生新物的关系，分为原物与孳息物。 （1）孳息必须与原物分离，为独立物。 （2）天然孳息。由自然规律形成。由原物的所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按其约定。 （3）法定孳息。依托法律关系产生。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 【单选题】（2018年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。 A.房屋 B.林木 C.海域 D.船舶 『正确答案』D 『答案解析』本题考核物的种类。选项ABC属于不动产。 三、物权的特征与种类 【提示1】由物的概念所引申出的物权，是指特定主体对“特定的物”享有直接“支配”和“排他”的权利，具有支配性、排他性和绝对性的特点。 （1）支配性强调一种对物的支配力，即无须第三人的积极行为协助，权利人即可行使自己的财产权，可简单概括为“人与物”； （2）排他性强调一物之上只能设立一个所有权，即“一物一权”，权利人可排除他人以同样方式支配物的权利，可简单概括为“人与人”；
章节练习_第三章物权法律制度 一、单项选择题（） 1、 根据物权法律制度的规定，下列说法中不正确的是（）。 A、物权只存在于确定的一物之上 B、一项行为只能处分一物 C、债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物 D、物权尚未确定、甚至不存在，相应的债权合同无效 2、2016年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2017年4月1日，李某向张某提出购买该电脑，张某经过考虑，于2017年6月1日与李某签订书面买卖合同，将该电脑以5000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A、2016年12月2日 B、2017年4月1日 C、2017年6月1日 D、2017年12月2日 3、2014年3月1日，高某、刘某夫妻二人共同购买一房屋，但房屋登记在高某的名下。2017年2月1日，刘某以夫妻感情破裂为由向人民法院起诉要求与高某离婚。4月1日，人民法院判决高某、刘某离婚，并将该房屋判归刘某一人所有，判决当日生效。高某、刘某二人于4月2日领取了判决书，刘某于4月6日凭判决书向登记机关办理了产权变更登记手续。根据物权法律制度的规定，该房屋的所有权归刘某一人所有的时间是（）。 A、2017年2月1日 B、2017年4月1日 C、2017年4月2日 D、2017年4月6日 4、画家王某在举办个人画展期间，其所画的一幅山水图被孙某看中，双方约定价款为100万元，而该山水图仍需展览至画展结束方可交付给孙某。根据物权法律制度的规定，王某、孙某约定的交付方式是（）。 A、现实交付 B、简易交付 C、指示交付 D、占有改定 5、甲、乙各按30%和70%的份额共有一艘货船，二人将该货船出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A、乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的购买权 B、乙、丙都有优先购买权，丙的购买权优先于乙的购买权 C、乙无优先购买权，丙有优先购买权 D、乙有优先购买权，丙无优先购买权 6、 甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。经过二人同意将房屋出租给丙，现甲欲转让自己的份额。根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的是（）。 A、乙、丙均没有优先购买权
经济法第三章物权法练习题及答案 一、单选题 1、物权是基于物而产生的权利，下列属于民法上物的是（）。 A、冬天里的第一场雪 B、镶在嘴里的金牙 C、注册的商标 D、佩戴的耳环 2、根据物的分类标准，下列物中属于主物与从物关系的是（）。 A、台灯与桌子 B、上衣与裤子 C、杯子与杯盖 D、牛头与牛尾 3、根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的有（）。 A、所有权和抵押权可以同时存在于一物之上 B、用益物权和抵押权可以同时存在于一物之上 C、一间房屋上可以同时存在两个所有权 D、一间房屋上可以同时存在两个抵押权 4、中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A、中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B、中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C、中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D、中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权 5、甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于（）。 A、现实交付 B、简易交付 C、指示交付 D、占有改定 6、甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，当晚诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。根据《物权法》的规定，此时该名画的所有权属于（）。 A、甲 B、乙 C、丙 D、丁 7、甲将其所有的一本小说卖给乙，双方约定，乙先向甲支付购书款，甲在7日内将此书阅读完毕后再交付给乙，阅读期间为甲借阅乙所有的书，这种情况下，乙取得所有权的时间为（）。 A、乙自甲阅读完成后取得所有权 B、乙自约定生效之日起取得所有权 C、乙自支付购书款时取得所有权 D、乙自甲实际交付该书时取得所有权 8、甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住1年后以4万元的价格转让给丙，丙居住1年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）。 A、甲 B、乙 C、丙 D、丁 9、甲与乙公司订立房屋买卖合同，并对房屋买卖进行了预告登记。后乙公司未经甲同意，又将该房屋卖给丙。下列说法正确的是（）。 A、甲可以主张丙的所有权无效 B、甲无权主张丙的所有权无效 C、甲和乙之间的预告登记失效 D、丙取得该房屋的所有权 10、甲、乙、丙三人各出资3 万元，购买一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按1/3 比例分配。一次丙开出租车撞伤路人丁。之后甲、乙决定将车出租给戊。根据《物权法》的规
一、物权法律制度概述 （一）物的种类 1、动产与不动产。①动产的物权变动以交付为原则，不动产则须登记。②不动产纠纷由不动产所在地法院管辖。 2、可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。 3、主物和从物。再无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。认定主物，从物关系，必须同时具备两个条件；二者在物理上互相独立；二者在经济用途上存在主从关系；二者在经济用途上存在主从关系；A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B为从物。 4、原物与孳息。孳息是独立于原物的物，原物，孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。 ①天然孳息。一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人）摘下的桃子归谁所有？如果当事人事先约定60%的桃子归孙悟空，按照合同约定。如果当事人事先没有约定。100%归猪八戒（用益物权所有）。 ②法定孳息。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。根据《合同法》规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有。交付之后产生的孳息，归买受人所有。根据《合同法》规定。标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。 （二）物权的概念与种类 1、物权的概念。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。与债权相比，物权具有以下特点： ①支配性。物权是对于标的物具有直接支配力的财产权，物权人有权仅以自己的意志实现权利，无需第三人的积极行为协助，属于支配权。债权则属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。 ②、排他性。一物之上只能成立一项所有权，债权则具有兼容性，同一标的物上成立双重买卖，两项买卖合同均可有效，并不相互排斥。 ③绝对性。无权是对抗所有人的财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重，故为绝对权或称对世权。债权则仅对特定的债务人存在，属于相对权或称对人权。 物权属于财产权，支配权，绝对权，对世权；债权属于财产权，请求权，相对权，对人权。 2、物权的种类。 ①自物权和他物权。物权包括所有权，用益物权和担保物权。其中所有权属于自物权，用益物权和担保物权属于他物权。 ②用益物权与担保物权。用益物权和担保物权均属限制物权。以使用他人之物为目的的物权，为用益物权，主要包括国有土地使用权，宅基地使用权，农村土地承包经营权等。以担保债权实现为目的的物权，为担保物权，包括抵押权，质权和留置权。用益物权针对的是物的使用价值，担保物权则针对物的交换价值。 ③动产物权与不动产物权。动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权，动产质权，留置权等；不动产物权则是设定于不动产之上的物权，如不动产所有权，土地使用权，不动产抵押权等。质权和留置权不得设定于不动产之上。 4、独立物权与从物权。能够独立存在的物权为独立物权，如所有权，建设用地使用权；从属于其他权利，不能独立存在的物权为从物权，如担保物权，地役权。 （三）物权法的基本原则 1、物权设定原则。物权的种类和内容，由法律规定。一是种类法定，即不的创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。 行为人违反“种类规定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效；行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。 案例1、某叔侄约定；侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。在本案中，叔父欲以优先购买权排除他人购买，实际上是想创设一种具有排他权利的物权。但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违法“物权种类法定原则‘而无效。如果侄子违法约定将祖宅售与他人，叔父无权主张房屋买卖无效，也物权要求买受人返还房屋。不过约定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。 案例2、根据《物权法》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物的占有为前提。当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲乙之间有约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则‘而无效（只是质权未生效。并不影响质押合同的效力） 2、一物一权原则 ①一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。 ②一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以使多人（如夫妻共有）。 ③一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设定多个物权（但不能相互冲突） 甲（所有权人）将其手表抵押给乙（乙对该手表享有抵押权），因抵押不转移占有，甲又将手表质押给丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费而被丁留置（丁对该手表享有留置权）但，既然甲已经将手表质押给丙了，那就不能再质押给戍（无法交付）。因此，对动产而言，一物之上，所有权，抵押权，质权和留置权可以并存，但质权跟质权不能并存。 甲（所有权人）将自己的房屋先出租给乙(用益物权人)，后又抵押给了丙（抵押权人）。 3、物权公示原则。 ①公示原则。不动产的权利状态通过“登记”制度表示而动产的权利状态则通过“占有表示。 ②公信力。所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律后果。公信力是善意取得的必要条件。 案例；甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记薄上均只记载甲一人的名字，现甲乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同，丙将放宽交与甲，并与甲一起办了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：①丙基于善意取得制度依法得到了该房产的所有权；②乙物权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。 二、不动产的物权变动。 (一)不动产物权变动的情形。 1、登记生效。不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ①房屋买卖，建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记有效。
第三十四章物权法律制度 一、单项选择题 1、我国目前已经开始实施不动产统一登记制度，由（）负责监督、指导全国的不动产登记工作。 A、国家工商行政管理总局 B、国家发展改革委员会 C、国务院反垄断委员会 D、国务院国土资源主管部门 2、根据《物权法》的规定，下列财产不可以设定抵押权的有（）。 A、某医院院长配备的小轿车 B、建设用地使用权 C、土地所有权 D、某工厂的原材料 3、关于抵押的说法，错误的是（）。 A、当事人应当采取书面形式订立抵押合同 B、在同一抵押物上先成立的抵押权优先于后成立的抵押权 C、所有的抵押都必须办理抵押登记才能产生法律效力 D、抵押财产必须是可以转让的 4、关于共有，下列说法错误的是（）。 A、共有是有多个所有权 B、共有是两个或两个以上的权利主体共同所有一物 C、共有不是一种独立的所有权形式 D、共有是同种或不同种类的所有权的联合 5、甲、乙、丙、丁4人按份共有一艘轮船，甲占该船70%份额。现甲欲用该船作抵押向银行申请贷款，如各共有人事先对此事项未作约定，则甲的抵押行为（）。 A、须经乙、丙、丁一致同意 B、无须经乙、丙、丁同意 C、须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意 D、须经乙、丙、丁中的两人同意 6、不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的物，这在民法理论上称为（）。 A、合并 B、继受所得 C、添附 D、提存 7、下列不属于善意取得的构成要件的是（）。 A、受让人须是善意的 B、以协商一致的价格转让 C、受让人必须支付了合理的价款 D、受让人已经占有了该财产 8、关于物权的概念和特征，下列说法错误的是（）。 A、物权是权利人在法定范围内直接支配的一定物，并排斥他人干涉的权利
第三章物权法律制度 本章基本结构框架 第 1单元物权法概述 本单元考点框架
考点 1：《物权法》上“物”的概念（★）（ P41） 1. 有体性 物权法上的物指的是有体物，权利、行为、智力成果等均不是物权法上的物；但权利在特殊情况下，经法律规定可成为物权客体（如以股权质押）。 2. 可支配性 不能为人力所支配（如太阳、月亮、星星等）或不为人所需之物（如汽车尾气），因其不具有交易价值而不属于物权法上的物。 3. 在人的身体之外 人是权利主体，不能成为物权客体；但人体器官如脱离人的身体，则可以成为物。 【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上物的是（）。（2019年） A. 太阳 B. 海域 C. 月亮 D. 星星 【答案】 B 【解析】（ 1）选项 ACD：不具有可支配性，不属于物权法上的物；（ 2）选项 B：属于不动产。 考点 2：物的种类（★） (P41)
物，只是孳息物由原物产生而已。即在界定主物和从物、原物和孳息物时，要求首先应均为独立物，例如“母牛腹中的小牛”，由于小牛尚未脱离母体，不属于独立物，此时尚不能界定为孳息物，出生后方可界定为孳息物。
【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。（ 2018年） A. 房屋 B. 林木 C. 海域 D. 船舶 【答案】 D 【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（ ）。（ 2017年） A. 海域属于不动产 B. 文物属于禁止流通物 C. 金钱属于非消耗物 D. 牛属于可分割物 【答案】 A 考点 3：物权的种类（★） (P43)
第三十四章物权法律制度 1、关于物权与债权区别的说法，错误的是()。（7.69 分） A 物权是支配权，债权是请求权 B 物权是绝对权，债权是相对权 C 物权不允许当事人自由创设，债权主要由当事人自由确定 ?D 物权具有优先力和追及力，债权只有追及力 正确答案:D 2、若同一不动产上先后设立了两个登记的抵押权，则二者的受偿顺序为()。（7.69 分） ?A 登记在先的优先受清偿 B 登记在后的优先受清偿 C 二者按照比例受偿 D 当事人协商确定 正确答案:A 3、根据《物权法》的规定，下列表述错误的是()。（7.69 分） A 所有权和抵押权可以同时存在于一物之上 B 用益物权和抵押权可以同时存在于一物之上 ?C 一个房屋上可以同时存在两个所有权
D 一个房屋上可以同时存在两个抵押权 正确答案:C 4、我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这是对下列()原则的体现。（7.69 分） ?A 物权公示 B 物权法定 C 物权公平 D 物权平等 正确答案:A 5、民事主体对物权的享有和变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则是()。（7.69 分） A 诚实信用原则 B 物权法定原则 C 一物一权原则 ?D 物权公示原则 正确答案:D 6、不动产物权的具体内容发生变化时进行的登记是()。（7.69 分） A 首次登记 B 转移登记 ?C 变更登记
D 更正登记和异议登记 正确答案:C 7、根据我国《物权法》第19条规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起()日内不起诉，异议登记失效。（7.69 分） A 5.0 B 10.0 ?C 15.0 D 20.0 正确答案:C 二、多选题 1、下列有关物权的说法正确的有()。（7.69 分） A 物权是权利人直接支配物的权利 B 物权的权利主体是特定的 C 物权是相对权 D 物权的设定采用法定主义 E 物权的标的是物而不是行为 正确答案:A B D E 2、关于物权法定原则的内容.下列说法正确的有()。（7.69 分） A 当事人可以创设新类型的物权
民商实务---物权法实训教案 案例一 乔某家的一只母羊领着三只小羊跑进薛某的地里。薛某以乔某的羊损坏了自己的庄稼为由，将该母羊牵回自己家中扣留。发生争执后，经村干部调解，薛某愿意将该羊送回，但主张须乔某先赔偿其损失。乔某向法院起诉，请求薛某返还财产。 思考： （1）乔某和薛某之间关于庄稼和羊的争议是物权法的调整对象吗？（2）乔某对于羊、薛某对于庄稼，是人对于物的何种支配关系？ （3）该纠纷案件应当如何处理？ 解析： 1.在本案中，乔某是母羊的所有权人，薛某是地里庄稼的所有权人，当他们对母羊和庄稼行使所有权的时候，就形成了他是权利人，而其他所有的人都是他们的义务人的这种法律关系：基于对母羊的所有权，乔某是权利人，乔某之外的其他任何人包括薛某都是乔某的义务人，都负有不得侵害其所有权的义务，构成了所有权法律关系；同样，薛某是庄稼的所有权人，其他任何人包括乔某都是薛某的义务人，都负有不得侵害的义务。从这两个所有权关系可以看出，物权关系不是人对物的关系，而是基于物而发生的人与人的权利义务关系。 2.在羊与庄稼的物权关系上，体现的是物的归属关系。《物权法》第2条规定，物权法律关系调整的是物的归属和利用关系，那么，本案关于羊和庄稼的所有权关系属于支配关系，当然就是物权法的调整对象。 3.乔某的羊吃了薛某的庄稼，是侵害了薛某的所有权。对于一个侵害所有权的行为应当依法解决，对此，《物权法》第32条有明确规定。但薛某却采用了强行扣押乔某所有的羊的方法，这当然也是违法行为，侵害了乔某的所有权。乔某的羊吃了薛某的庄稼，是一个疏忽行为，是他违反了对他人的所有权不得侵害的义务，具有过失。而薛某的行为却属于恶意，是故意违反对他人的所有权不得侵害的义务。尽管都是违反法定义务的行为，但性质有所不同。 4.处理本案纠纷，应当按照《物权法》第34条和第37条规定，薛某应当返还原物、赔偿损失，而乔某也应当对于薛某的损失予以赔偿。案例二 沈某经政府批准，自筹资金购买了节能变压器、高压铝蕊线等价值
中国物权法的起草[1] 梁慧星中国社会科学院法学研究所研究员 一、中国现行民事立法体系概要 从1978年开始实行对外开放，改革经济体制，发展社会主义市场经济。相继制定了一批重要的民事法律，初步形成一个民事立法体系。这个民事立法体系，分为以下的层次：第一个层次，是作为民事基本法的民法通则;第二个层次，是各民事特别法，包括属于债权法性质的合同法;属于家庭法性质的婚姻法、收养法、继承法;属于物权法性质的担保法;属于商事法性质的公司法、票据法、海商法、保险法、证券法、专利法、商标法、著作权法。第三个层次，是民事法规，如国内航空旅客身体损害赔偿暂行条例等。第四个层次，是各行政性法律、法规中的民法规则，例如土地管理法中关于土地所有权和使用权的规定。 二、中国现行民事立法体系中属于物权法性质的法律法规 (一) 民法通则 中国尚未制定民法典，居于民事基本法地位的是《民法通则》(1986年4月12日通过，1987年1月1日施行)。其第五章对民事权利作了列举性规定，第一节“财产所有权及相关财产权”，属于物权性的法律规则。包括财产所有权的定义(第71条)、财产所有权的移转(第72条)、关于财产共有的规定(第78条)、关于埋藏物和遗失物的规定(第79条)、关于不动产相邻关系的规定(第83条)。 (二)民事特别法 1、《担保法》(1995年6月30日公布，同年10月1日施行)。主要是第三章关于抵押权的规定、第四章关于质权的规定和第五章关于留置权的规定。另在第七章关于不动产和动产的定义性规定(第92条)。
2、《海商法》(1992年11月7日公布，1993年7月1日施行)。主要是第二章关于船舶所有权、船舶抵押权、船舶优先权的规定。 3、《民用航空法》(1995年10月30日公布，1996年3月1日施行)。主要是其中第三章关于民用飞行器所有权、抵押权和优先权的规定。 (三) 财产管理法 现行的若干财产管理法，属于行政法律性质，但其中往往关于物权的规则。主要有：(1)《土地管理法》(1986年6月25日通过，1987年1月1日施行，1998年8月29日修订)。其第二章关于土地的所有权和使用权的规定。 (2)《城市房地产管理法》(1994年7月5日公布，1995年1月1日施行)。其第二章关于土地使用权出让、土地使用权划拨的规定;第四章关于房地产转让、房地产抵押的规定;第五章关于房地产权属登记的规定。 (四)行政法规 按照中国的立法体制，国务院有行政立法权。由国务院制定的法律文件，不分民事法律性质或者行政法律性质，统称行政法规。有关物权的行政法规主要有：(1)《城市私有房屋管理条例》(1983年12月17日国务院发布)，其第二章关于房屋所有权登记的规定;(2)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院发布)，包括8章：第一章总则，第二章土地使用权出让，第三章土地使用权转让，第四章土地使用权出租，第五章土地使用权抵押，第六章土地使用权终止，第七章划拨土地使用权，第八章附则;(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1991年1月4日国务院发布)，其第二章关于土地所有权和使用权的规定。 三、现行有关物权的法律法规的缺点 (一)上述法律法规制定于经济体制转轨时期，难免会受计划经济体制的局限。例如，按照生产资料所有制对财产所有权进行分类，并强调所谓社会主义公有财产神圣不可侵犯，而对自然人和法人的财产保护不力。此外，动产和不动产物权，属于基本的民事权利，由行政管理法加以规定，也未必合适 [2]。
中级经济师基础知识 第 1题：单选题(本题1分) 根据《中华人民共和国物权法》，下列权利凭证中，可以用于质押的是（ ）。 A、房产证 B、土地使用权证 C、债券 D、财产保险单 【正确答案】：C 【答案解析】： 质权的标的主要为动产或权利，不包括不动产 第 2题：多选题(本题2分) 下列关于物权的说法中正确的有( )。 A、物权具有追及效力和优先效力 B、一物一权原则是物权的基本原则之一 C、物权的客体是人 D、从设立目的的角度可以将物权分为自物权和他物权 E、物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利 【正确答案】：ABE 【答案解析】： 物权的客体是物，故选项C错误。从设立目的的角度，物权可以被分为用益物权和担保物权，根据物权的权利人行使权利的范围不同，可以将物权分为自物权和他物权。故选项D 也错误。 第 3题：多选题(本题2分) 下列所有权的取得方式中，因物权首次产生而获得所有权的是（ ）。 A、生产 B、先占 C、国有化 D、孳息 E、互易 【正确答案】：AD 【答案解析】： 原始取得是所有权首次产生或不依赖他人既存的权利和意志，因物权首次产生而获得的所有权的方式主要有两种：生产和孳息。
第 4题：多选题(本题2分) 下列财产可以用作抵押的是（ ）。 A、抵押人依法有权处分的国有土地使用权 B、抵押人所有的房屋 C、土地所有权 D、耕地、宅基地等集体所有的土地使用权 E、抵押人所有的机器 【正确答案】：ABE 【答案解析】： 土地所有权和耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。 第 5题：单选题(本题1分) 下面说法不正确的是( )。 A、物权是法定的，物权的设定采用法定主义 B、物权属于支配权 C、物权关系是民事主体之间对物质资料的占有关系 D、物权是相对权 【正确答案】：D 【答案解析】： 绝对权是与相对权相对的概念，是指权利的主体特定，而义务主体为权利人以外的不特定的一切人的权利，物权的权利主体是特定的，其它任何人都负有不得非法干涉和侵害权利火所享有的物权的义务。故物权是绝对权，本题应选D。 第 6题：单选题(本题1分) 根据《中华人民共和国物权法》，下列物品中，不适用善意取得制度的是（ ）。 A、黄金 B、房屋 C、货币 D、不记名证券 【正确答案】：A 【答案解析】： 考核禁止或限制流通物不适用善意取得制度，例如，枪支弹药、黄金、麻醉品等。货币和不记名证券是一种特殊的动产，谁持有就成为其权利主体，因此适用善意取得制度。 第 7题：多选题(本题2分)
第三章物权法律制度 一、单项选择题 1.甲开发商正合法建造一栋房屋。2010年8月20日乙找到开发商甲，与甲签订了房屋买卖合同。同年，9月1日乙为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请了预告登记。2010年11月12日该房屋建造完工。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A.甲、乙之间的买卖合同有效 B.2010年9月1日乙取得房屋所有权 C.预告登记期间，未经乙同意，甲不得处分该房屋 D.甲、乙应在2011年2月12日之前办理房屋所有权转让登记，否则甲有权将该房屋卖与第三人 2.王某将自己的电视机卖给谢某，双方约定电脑卖给谢某后仍然由王某使用一个月。根据《物权法》的规定，谢某取得电视机所有权的交付方式属于（）。 A.现实交付 B.占有改定 C.指示交付 D.简易交付 3.2011年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2012年4月1日，李某向张某提出购买该电脑；经考虑，2012年6月1日，张某与李某签订书面买卖合同，将该电脑以3000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A.2011年12月2日 B.2012年4月1日 C.2012年6月1日 D.2012年12月2日 4.2010年9月9日，赵某在饭店用餐时丢失一块手表，饭店工作人员谢某拾得后，卖给二手市场的钱某。10月20日孙某以1000元从钱某手中购得该手表，并将手表送给女友郑某做生日礼物。12月25日赵某发现郑某戴的手表就是自己丢失的手表。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A.谢某没有取得该手表的所有权 B.2010年12月25日，该手表的所有权人是赵某 C.郑某并不当然取得该手表的所有权 D.赵某应该在2011年12月25日之前请求郑某返还原物 5.甲有一台电脑，借给乙使用，乙将电脑卖给不知情的丙，丙又赠与女友丁，后戊将电脑从丁处偷走。根据《物权法》的规定，对该电脑享有所有权的是（）。 A.甲 B.乙 C.丁 D.戊 6.根据物权法律制度的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A.不动产物权预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 B.遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受
第八章物权法律制度 本章考情分析 在最近3年的考试中，平均分值为 13分。本章的复习难度非常大： （1） 90%以上的考 点可以出现在案例分析题中； （2）与第9、10章有着密切的联系；（3）有些制度被理论化以 后，表述比较生涩，理解难度较大。虽然如此，本章却是和我们生活最为贴近的一章，在复 习过程中，希望大家多结合生活中的例子来理解 （但千万别扩展太多， 以免过于分散精力） 本章是2008年教材全新增加的一章， 2011年教材对本章作了以下调整： 1 ?删除“物的法律特征”。 2 ?删除“一物一权原则”。 3?对“物权的民法保护”进行了调整，删除了一些学理解释，新增“物上请求权不以 过错为必要，债权请求权多以过错为必要”的规定。 4?对“所有权的特征与权能”进行文字性调整，使表述更为简炼。 5?增加有关“业主的认定”、“物业使用人的权利、义务”和“物业费的交纳”的规定。 6?删除“地役权与相邻关系的区别”。 【解释】地役权和相邻关系的区别依然存在，只是教材不再明确叙述而已。 7?删除“公益性单位以公益设施以外的财产为自身债务设定抵押，人民法院可以认定 抵押有效”的规定。 本章考点简略导图 物 厂物权 物权的民法保护 业主的建筑物区分所有权 所有权 共有 L 土地承包经营权 Y 用益物权T 建设用地使用权 地役权 「抵押 :担保物权-质押 I 留置 基本原则 L 具体制度 r 占有 不动产物权的变动 动产物权的变动 所有权取得的特别规则 -善意取得 ..拾得遗失物 分则 ??物权法
本章考点精析 【考点一】物和物权(**) ( P301) (一)物的种类 1 ．动产与不动产 ( 1 )土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。 【辨析：不动产VS 会计上的固定资产】这两个概念不能等同对待，请注意区分，不能直接对号入座；很多动产在会计上也可以作为固定资产核算，而不动产中的“土地”所涉及到的土地使用权在会计上往往作为无形资产核算。 ( 2 )区分的意义 ①不动产多为禁止流通物可限制流通物；动产多为流通物或限制流通物 (动产的流通性更高)。 ②不动产物权的变动一般以登记为要件；动产物权的变动一般以物的交付为要件。 ③因动产发生纠纷的诉讼管辖较因不动产发生纠纷的诉讼管辖灵活。 2．特定物与种类物 ( 1 )特定物是指具有独立特征或被权利人指定而不能以它物替代的物；种类物是指以品 种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的物。 【解释】特定物和种类物的区分是相对的，例如，纸币是典型的种类物，编号特殊(如 ZL57008888)的纸币是特定物；一堆级别、价格相同的苹果是种类物，从一堆苹果中特地挑 选出来的最大最红的苹果则是特定物。 ( 2)区分的意义 ①有些法律关系只能以特定物为客体；有些法律关系的客体既可以是特定物也可以是种类物。 ②特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的交付义务，权利人只能请求赔偿损失；种类物在交付前意外灭失的，由于其有可替代性，故不能免除义务人的交付义务，义务人仍应交付同种类物。 【案例】( 1 )甲向乙购买了一个元青花瓷碗 (特定物) ，如果乙在交付之前不慎将碗打破，则可以免除乙交付该元青花瓷碗的义务(事实上也交不出来了) ，但是甲有权依法要求乙承 担相应的赔偿责任； (2)甲向乙购买一打乙自己生产的12 寸一级瓷碗，如果乙在交付之前不慎将碗全部打破，乙的交付义务不能免除，应当重新从仓库里再选一打同种类、同品质的瓷碗交付给甲，以完成合同义务。 3．主物与从物 ( 1)主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物；在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。 【解释】构成主物和从物应当同时满足两个条件： ( 1)主物和从物是两个独立物；( 2) 从物依附于主物。 【案例】( 1 )上衣和裤子是两个独立物，但是不存在依附关系，不属于主从物；( 2)杯 子和杯盖是两个独立物，且杯盖在使用中处于附属地位，辅助、配合杯子发挥作用，因此，两者之间是主从物的关系； ( 3 )房屋和附着于房屋上的门窗，是一个独立物的整体与部分的关系，不属于主从物。 ( 2)区分的意义法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之转移。 4．原物与孳息 （1）原物是指依其自然属性或法律规定产生新物的物；孳息是指物或者权益产生的收益。 【解释1】构成原物和孳息应当同时满足两个条件：（1）原物和孳息是两个独立物；（2）原物产生孳息。 【案例】（1）苹果树和苹果树上摘下来的苹果是原物和孳息的关系；苹果树和苹果树上的苹果，由于是一物而非两物，不属于原物和孳息。（2）母牛和小牛，是两头牛，且母牛产生小牛，属于原物和孳息；母牛身体里的小牛，是一头牛（一头怀了孕的母牛），不构成原物和孳息。