一、物权法律制度概述
（一）物的种类
1、动产与不动产。①动产的物权变动以交付为原则，不动产则须登记。②不动产纠纷由不动产所在地法院管辖。
2、可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。
3、主物和从物。再无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。认定主物，从物关系，必须同时具备两个条件；二者在物理上互相独立；二者在经济用途上存在主从关系；二者在经济用途上存在主从关系；A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B为从物。
4、原物与孳息。孳息是独立于原物的物，原物，孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。
①天然孳息。一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人）摘下的桃子归谁所有？如果当事人事先约定60%的桃子归孙悟空，按照合同约定。如果当事人事先没有约定。100%归猪八戒（用益物权所有）。
②法定孳息。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。根据《合同法》规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有。交付之后产生的孳息，归买受人所有。根据《合同法》规定。标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。
（二）物权的概念与种类
1、物权的概念。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。与债权相比，物权具有以下特点：
①支配性。物权是对于标的物具有直接支配力的财产权，物权人有权仅以自己的意志实现权利，无需第三人的积极行为协助，属于支配权。债权则属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。
②、排他性。一物之上只能成立一项所有权，债权则具有兼容性，同一标的物上成立双重买卖，两项买卖合同均可有效，并不相互排斥。
③绝对性。无权是对抗所有人的财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重，故为绝对权或称对世权。债权则仅对特定的债务人存在，属于相对权或称对人权。
物权属于财产权，支配权，绝对权，对世权；债权属于财产权，请求权，相对权，对人权。
2、物权的种类。
①自物权和他物权。物权包括所有权，用益物权和担保物权。其中所有权属于自物权，用益物权和担保物权属于他物权。
②用益物权与担保物权。用益物权和担保物权均属限制物权。以使用他人之物为目的的物权，为用益物权，主要包括国有土地使用权，宅基地使用权，农村土地承包经营权等。以担保债权实现为目的的物权，为担保物权，包括抵押权，质权和留置权。用益物权针对的是物的使用价值，担保物权则针对物的交换价值。
③动产物权与不动产物权。动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权，动产质权，留置权等；不动产物权则是设定于不动产之上的物权，如不动产所有权，土地使用权，不动产抵押权等。质权和留置权不得设定于不动产之上。
4、独立物权与从物权。能够独立存在的物权为独立物权，如所有权，建设用地使用权；从属于其他权利，不能独立存在的物权为从物权，如担保物权，地役权。
（三）物权法的基本原则
1、物权设定原则。物权的种类和内容，由法律规定。一是种类法定，即不的创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。
行为人违反“种类规定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效；行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。
案例1、某叔侄约定；侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。在本案中，叔父欲以优先购买权排除他人购买，实际上是想创设一种具有排他权利的物权。但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违法“物权种类法定原则‘而无效。如果侄子违法约定将祖宅售与他人，叔父无权主张房屋买卖无效，也物权要求买受人返还房屋。不过约定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。
案例2、根据《物权法》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物的占有为前提。当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲乙之间有约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则‘而无效（只是质权未生效。并不影响质押合同的效力）
2、一物一权原则
①一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。
②一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以使多人（如夫妻共有）。
③一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设定多个物权（但不能相互冲突）
甲（所有权人）将其手表抵押给乙（乙对该手表享有抵押权），因抵押不转移占有，甲又将手表质押给丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费而被丁留置（丁对该手表享有留置权）但，既然甲已经将手表质押给丙了，那就不能再质押给戍（无法交付）。因此，对动产而言，一物之上，所有权，抵押权，质权和留置权可以并存，但质权跟质权不能并存。
甲（所有权人）将自己的房屋先出租给乙(用益物权人)，后又抵押给了丙（抵押权人）。
3、物权公示原则。
①公示原则。不动产的权利状态通过“登记”制度表示而动产的权利状态则通过“占有表示。
②公信力。所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律后果。公信力是善意取得的必要条件。
案例；甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记薄上均只记载甲一人的名字，现甲乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同，丙将放宽交与甲，并与甲一起办了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：①丙基于善意取得制度依法得到了该房产的所有权；②乙物权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。
二、不动产的物权变动。
(一)不动产物权变动的情形。
1、登记生效。不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
①房屋买卖，建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记有效。
②当事人之间订立有关设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。，未办理物权登记的，不影响合同的效力。
案例1甲公司以建设用地使用权作为抵押向乙银行贷款1000万元，双方4月1号签订了抵押合同，4月10号办理了抵押登记。在本案中，抵押合同的生效日期为4月1号，抵押权的设立日期为4月10号。
案例2；甲将其房屋卖给乙，双方于4月1号签订了房屋买卖合同，乙当日向甲支付了200万元的购房款。但双方未办理产权过户登记。4月20号甲又将房屋卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，并于4月30号办理了产权过户登记。在本案中：丙于4月30日依法取得了该房屋的所有权，甲乙之间的买卖合同自4月1号成立时生效，但由于未办理登记，乙不能取得该房屋的所有权，但乙可以基于有效的买卖合同要求甲承担违约责任。
2、登记对抗。
①徒弟承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。是否登记，不影响地役权的设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。
案例；甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定；乙盖的楼房不得超过两米，作为补偿，甲每年支付乙1000万元。双方于4月1号签订了地役权合同，于4月10日办理了地役权登记手续。乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。在本案中：①地役权自4月1号设立。②如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地役权进行了登记，则甲可以向丁主张地役权，如果地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，则甲不能向丁主张地役权。
3、非基于法律行为的物权变动
①基于事实行为。因合法建造，拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力
②基于法律规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
③基于公法行为。因人民法院，仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立，变更，转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
非基于法律行为的物权变动岁不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记的，不发生物权效力。
案例1：甲死亡，其房屋由乙继承，乙自继承之日起即取得该房屋的所有权。如果乙将房屋出售给丙，乙必须首先将房屋登记在自己的名下，然后才能过户到丙的名下。否则，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。
（二）不动产登记制度
1、土地登记与房屋的登记
①土地登记的登记机构是土地管理部门。
②房屋登记的登记机构是房屋管理部门。
2、土地总登记，初始登记，变更登记，转移登记和注销登记。
①土地总登记。是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的“全面”登记。在初始登记之前，需作土地总登记。对土地总登记之后，具体土地权利的取得，变更或者消灭才有可能进行登记。
②初始登记。是指首次将“具体土地”；权利登入登记薄的行为。
③变更登记。是指因土地权利人发生变化，或者因土地权利人姓名或者名称，地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
④注销登记。是指因土地权利的消灭而进行的登记。
房屋登记谈不上总登记。土地的变更登记包括权利主体的变更与内容的变更，房屋登记则将二者拆开，分别对应转移登记（权利主体的变更）与变更登记（权利内容的变更）。
3、更正登记与异议登记
①更正登记。权利人，利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。
②异议登记。如果不动产登记薄记载的权利人不同意更正，厉害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求赔偿。
异议登记使得登记薄所记载的权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主场基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）
4、预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记。①预购商品房，②以预购商品房设定抵押；③房屋所有权转让，抵押；④法律，法规规定的其他情形。
5、不动产权属证书与不动产登记薄不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。
三、动产的物权变动
（一）动产物权变动的情形
1、所有权，交付生效。
①一般动产；交付生效。动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。
一般物产（如冰棍）的所有权自“交付”时转移，与“登记”二字不沾边儿，您听说过“冰棍证”吗？小汽车则有登记制度，您听说过机动车行驶证吧
②特殊动产，交付生效，登记对抗。船舶，航空器和机动车等物权的设立，变更，转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。案例1甲将自己的一辆小汽车卖给乙，双方签订了买卖合同，乙向甲交付了20万元的车款，甲向乙交付了该车，但未办理过户手续。甲向丙借款将该车抵押给不知情的丙，双方办理了抵押登记。因甲到期不能清偿丙的债务，丙拟对该小汽车行驶抵押权。在本案中：①尽管甲乙之间未办理过户手续，但乙基于“交付”已经取得了该车的所有权；②由于甲乙之间未办理过户登记手续，乙不能对抗善意第三人丙，因此，丙有权对该车行驶抵押权，乙的损失只能要求甲赔偿。
2、质权，交付生效。以动产设定质押的，质权自“交付”时设立。
案例：甲向乙借款100万元，甲以其小汽车设定质押。双方于4月1号订立了质押合同，甲于4月10 号将该车交付给乙。在本案中，质押合同于4月1号生效，质权于4月10号设立。
物权法法律制度
3、抵押权：登记对抗。以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。因抵押不转移对抵押物的占有，因此，以动产设定抵押时，与“交付”无关，无论是否办理了抵押登记，抵押权均自抵押合同生效之日起设立。只是未登记的，不能对抗善意第三人。
案例。
（二）特殊的交付方式
1、简易交付。简易交付是指动产的物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
先订立买卖合同后交付设备，直接找到交付时间，与合同的订立时间无关；先占有设备后订立买卖合同，不用再交付了，则合同生效的时间为交付时间。
2、指示交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替支付。
3、占有改定。动产物权转让时，双方又约定由出让人继承占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。
四．一物二卖
（一）《合同法司法解释（二）》的规定
出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
①买卖合同只是债权行为，债权行为的效力，是在当事人之间确立债权债务关系，并不导致标的物所有权的转移。例如；甲乙签
订买卖合同，甲将小汽车作价10万元卖给乙，但尚未交付。在小汽车所有权尚未转移的情况下，甲作为所有权人（甲有权处分），可以将该车作价12万元再卖给丙。在同一标的物上成立的多重买卖合同均可“有效”。但是，出卖人只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。如果甲将该车交付给丙，则丙依法取得该车的所有权，乙则有权基于甲乙之间的有效合同要求甲承担违约责任。
②如果双方当事人恶意串通，损害第三人利益的合同，则属于无效合同
（二）《买卖合同司法解释》的规定
1、普通动产。出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下。买受人均要求实际履行合同的：①先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；②各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予以支持；③买受人均未手领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，法院应予以支持。
先交付>先付款>先订立合同；普通动产的所有权自“交付”时转移，但法律另有规定的除外。
案例。
2、特殊动产。出卖人就同一船舶，航空器，机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的；
①先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
②各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
③出卖人将标的物支付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，以受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己
名下的，人民法院应予以支持。
④各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转
移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持
交付>登记>合同。对于船舶，航空器和机动车等动产，其所有权的转移仍以“交付为要件。而不以登记为要件。
案例
（三）《商品房买卖合同司法解释》的规定
1、被拆迁人的优先权。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置，用途特定的房屋对被拆迁人以位置，用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
2、惩罚性赔偿金。在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款“（而非合同金额）1倍的惩罚性赔偿金：
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
③故意隐藏没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
④故意隐藏所售房屋已经抵押的事实；
⑤故意隐藏所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
买受人只能要求“房地产开发商”承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金，如果出卖人是平民百姓，不在此列。
五、无权处分。
（一）基本理论
1、债权行为；有效合同。
①《合同法》的规定。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
②《买卖合同解释》的规定。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。
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（1）根据《合同法》的规定，物权处分的合同在成立时属于“效力待定的合同”，如果事后经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才“有效”（2）《买卖合同解释》对此进行了重大突破；出卖人没有所有权或者处分权的情况下，买卖合同原则上属于“有效合同”，不在属于“有效合同”才谈得上“违约责任，解除合同”。
债权行为只是负担义务而不转让物权，因此，出卖他人之物的买卖合同亦可有效。
物权处分是指无处分权人以自己的名义实施的民事行为，而无权代理是无代理权人以被代理人的名义实施的民事行为。例如甲在未获得授权的情况下，将乙的手机卖给丙，如果甲以乙的名义与丙订立买卖合同，则构成物物权代理。如果甲以自己的名义与丙订立买卖合同，构成物权处分。考生应该清楚的是：①在无权代理的情况下，甲以乙的名义与丙订立买卖合同，为什么属于“效力待定”的合同？因为甲擅自为乙设定合同义务，只有得到被代理人乙的追认，该合同才对乙有约束力。假设法律规定该合同属于有效合同，全国人民在未经乙授权的情况下，每人以乙的名义和第三人订立买卖合同，乙需要履行多少合同，需要承担多少违约责任，还有什么安全感，幸福感。②在无权处分的情况下，甲以自己的名义与丙订立买卖合同，为什么属于“有效”合同？因为甲只是为自己设定合同义务，甲不能按期交货，甲愿意而且必须承担违约责任，并未影响到乙的利益。
2、物权行为：效力待定。物权处分行为处于效力待定状态，在得到真权利人追认或权利人追认或物权处分人事后取得处分权的，该行为有效；否则，该无权处分行为将归于无效。
案例
（二）善意取得制度
善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。善意取得制度对于动产与不动产均可适用，但构成要件有所不同。
1、善意取得的构成要件
①依“法律行为”转让所有权。善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为。其他非因法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为，公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。
②转让人无处分权。如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则，善意取得制度旨在解决无权处分行为的有效性问题，因此必须以转让人无处分权为前提。
③受让人为“善意”第三人，是否善意的判断时点以受让时为准，如果受让人事后得知转让人无处分权，不影响受让人的善意取得。
④以合理的价格转让。受让人不仅需要支付对价，而且所支付的对价在市场交易中属于合理的范围。因此，受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。
⑤动产的善意取得以“支付“为要件，不动产则以登记为要件。如果双方当事人仅仅达成合意，但动产尚未交付（或者不动产尚未办理产权过户登记），则当事人之间仍只有债的法律关系，而没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。
⑥转让人基于真权利人的思想“合法占有“标的物。基于真权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于和出租人的租赁合同合法占有租赁物）。相反，非基于真权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物或盗窃物）。善意取得制度适用于委托物，不适用于遗失物或盗窃物。
转让人取得对委托物的占有毕竟是基于真权利人的真是意思，正是真权利人的这一行为，为事后的物权处分提供了机会，在此意义上来说，真权利人毕竟参与（而非促成）了物权处分局面的形成，与完全无辜的善意相对人相比较，自然是后者更值得保护。而脱手物则并非如此，因为物的遗失乃至被盗并非基于真权利人的本意，此时，真权利人与善意第三人均处于无辜地位，如允许适用善意取得制度，可能在客观上为销赃行为提供合法支持。
2、善意取得的法律效果
①所有权发生转移（直接法律效果）。善意受让人取得标的物的所有权，相应地，真权利人的所有权随之失去。不仅如此，善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
②赔偿请求权（间接法律效果）真权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。
③不动产善意取得的特别法律效果。与动产不同的是，善意取得不动产，不消除不动产其他已登记的物权。原因在于，善意取得所有权仅导致登记薄上的所有权人发生变更，其他已登记的限制物权（如抵押权）则不受影响，仍然存在于登记薄中。
3、善意取得的适用范围。
①动产，不动产均可适用善意取得制度。
②赃物不适用善意取得制度
③善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权，抵押权，质权，留置权其他物权也可以善意取得。
出质权以其不具有但合法占有的动产出质，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行驶质权给动产所有人造成的，由吃之刃承担赔偿。如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行驶留置权。
④《公司法司法解释》规定的可以“参照适用”善意取得制度的情形：
A。名义股东将登记于其名下的股权转让，质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的。人民法院可以参照善意取得制度的规定处理，只要受让方构成善意取得，交易的股权可以最终为其所有。但是，名义股东处分股权造成实际出资人损失，实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的，人民法院应予支持
B。出资人以不享有处分权的财产出资，当事人之间对于出资行为效力产生争议的，人民法院可以参照善意取得制度的规定予以认定，只要公司取得该财产符合《物权法》规定的善意取得条件，该财产可以最终为公司所有。
C。有限责任公司的股东将其股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权转让，质押或者以其他方式处分，受让股东以其对于股权享有实际权力为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照善意取得制度的规定处理，第三人在受让原股东处分股权时如果构成善意取得，则最终获得该股权，否则，原股东处分股权的行为无效。
⑤票据权利也存在善意取得的问题。
（三）共有物的处分
1、问题提出
①共有处分。处分共有的不动产或者动产的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
②按份共有。处分共有的不动产或者动产的，应当经沾“份额”2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。如果一个或者数个共有人未经其他共有人的同意，或者一个或者数个按份共有人未经占份额2/3以上的按份共同人同意，擅自处分共有物的，则构成物权处分。
2、处理规则
物权法法律制度
①债权行为；合同有效。根据《买卖合同解释》的规定，出卖人没有所有权或者处分权的情况下，买卖合同原则上仍属于“有效合同”。因此，擅自处分共有物的共有人与第三人签订的共有物买卖合同，属于“有效合同”
②物权行为；效力待定。物权行为的有效性取决于其他共有人追认与否，以“共同占有”为例，只要任何一个共同共有人拒绝追认，该物权处分行为即刻生效，受让人不能取得共有物的所有权；如果其他共同共有人均予以追认，则无权处分转化为有权处分，受让人取得共有物的所有权。
解释①效力待定的只是物权行为，对于债权行为，无论其他共有人是否追认，买卖合同均有效。
解释②当其他共有人拒绝追认，导致转让行为无效时，作为出卖人的共有人因无法向作为买受人的第三人履行转移所有权的义务，出卖人应当向买受人承担（合同上）违约责任。
解释③如果第三人不知道并且没有义务知道所受让的标的物存在其他共有人，或者，虽然知道存在其他共有人，但不知道并且没有义务知道共有人转让标的物时未征得其他共有人的同意。该第三人即构成善意，可依善意取得制度取得标的物的所有权，此时，即便其他共有人表示反对，亦不影响转让行为的有效性。如此一来，其他共有人将丧失共有物的所有权，为了获得法律救济，其他共有人有权向转让人请求损害赔偿。
六、共有。
（一）共同共有
解释①家庭关系中的共有为共同共有，包括《婚姻法》规定的夫妻共同财产，《继承法》上的遗产，《农村土地承包法》中的家庭承包财产等，另外，以家庭共有财产投资设立的个人独资企业的财产，属于家庭成员共同共有。
解释②共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。所谓共同享有所有权，是指共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。即共同共有物的所有权属于共有人全体，而非按应有部分享有所有权。
1、共有物的管理。
①重大修缮。对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体工同人（一致）同意，但共有人之间另有约定的除外。
②权利和义务。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
③管理费用。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，由共同共有人共同承担。
2、共有物的分割。共有热约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定；但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础上市或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权。
解释：共有人可以协商确定分割方式：打不成协议的，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖，变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
3、共同共有的对外关系
①对外。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系单，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
②内部。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权，承担债务。
（二）按份共有
解释①共有人对共有的不动产或者动产没有在约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确而的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
解释②按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的视为等额享有。
1、共有物的管理。
①重大修缮。按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
②权利和义务。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确，各共有人都有管理的权利和义务。
③管理费用。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。
2、共有物的分割。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定；但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割；因分割对其他共有人造成损害的，应当予以赔偿。
3、按份共有的对外关系。
①对外。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
②对内。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权，承担债务因此，当对外承担债务的共有人所承担债务的共有人所承担的债务超出其应当承担的份额时，有权向其他共有人追偿。
对外承担连带责任，对内承担按份责任。
4、按份共有人转让自己的个人份额。按份共有人转让自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”但是，按份共有人将其份额出让给共有人意外的第三人时，其他共有人在同等条件下，享有优先购买权。
七、动产所有权的特殊取得方式
1、先占。所谓先占，是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”先占人基于先占行为取得无主动产的所有权。
物权的取得方式包括原始取得和继受取得，先占属于物权的原始取得。所谓物权的原始取得是指物权取得非自他人之手继受而来，而是基于法律的直接规定。例如，基于所有权而取得原物的孳息，通过合法建造取得房屋的所有权。而物权的继受取得，是指权利自前手继受而来，继受取得的典型形式是基于“法律行为”让与权利（如房屋买卖），也可基于法律行为之外的方式（如继承）。判断物权取得属于原始取得还是继受取得，关键在于所取得的权利是否源自权利前手。
2、添附。原物经过添附而成为新物，但所有权仍只有一个，因而需要确定新物的所有权归属。
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①附合。不同所有人的物密切结合，构成“不可分割”的一物，成为附合。
A动产附合于不动产而成为不动产不可分割的重要成分者，不动产所有人取得附合物的所有权，例如，钢筋附合于房屋，房屋所有权人取得钢筋的所有权。
B动产附合于动产，动产与他人之动产附合，非毁损不能分离，或者分离成本过大时，各动产所有权人按其动产附合时的价值。共有合成物，但是附合的动产，有可视为主物者，该主物的所有权人，取得合成物的所有权人。
②混合。所有权不属于同一个人的动产，相互混杂，难以识别或者分离，成为混合。关于混合，确定所有权时，准用动产附合之规则。
③加工。在他人的动产上进行改造或者劳作，并生成新物的法律事实，称之为加工。通过对一项或者数项材料加工或者改造而形成新物，只要加工或者改造的价值不明显低于材料价值，加工人即取得新物的所有权，材料之上的既存权利即消灭。因添附而失去的所有权之人，有权请求取得添附新物所有权之人赔偿损失。
3、拾得遗失物
①拾得人不能取得遗失物的所有权。
②拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。
③拾得人享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬，但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。
④遗失物的转让。如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求归还原物。如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人所付费用后，有权向无处分权人追偿。
4、发现埋藏物。对于发现埋藏物并实施占有的，参照适用“拾得遗失物”的有关规定。
八、建设用地使用权。
解释①《物权法》规定的永益物权包括土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权与地役权。
解释②《物权法》中的“建设用地使用权”在《城市房地产管理法》中被称为“土地使用权”，二者均指“国有建设用地使用权”。除兴办乡镇企业，村民建设住宅，乡镇村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的之外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。
解释③建设用地使用权有创设取得与移转取得两种方式分别对应国有土地的一级市场和二级市场，其中，创设取得可采取有偿出让或者无偿划拨等方式，移转取得则有转让，互换，出资，赠与或者抵押等方式。
（一）建设用地使用权的创设取得。
1、无偿划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该副土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据规定，下列建设用地的土地使用权确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。①国家机关用地和军事用地。②城市基础设施用地和公益事业用地。③国家重点扶持的能源，交通，水利等项目用地。④法律行政法规规定的其他用地。
根据《物权法》的规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，采取划拨方式的，应当遵守法律，行政法规关于土地用途的规定。用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。
2、有偿出让。除上述可经划拨取得的情形外，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
①城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该副国有土地的使用权方可有偿出让。
②建设用地使用权出让，可以采取拍卖，招标或者双方协议的方式，其中：工业，商业，旅游娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标，拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
③土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该副土地的，应当予以批准，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
④土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律行政法规规定办理。但是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
（二）建设用地使用权的转移取得
1、移转取得的方式。建设用地使用权用以转让，互换，出资，赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
2、建设用地使用权的出让。
①出让+转让。根据《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合以下条件。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
②划拨+转让。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
③让与禁止。下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权，但未符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律，行政法规规定禁止转让的其他情形。
（三）建设用地使用权的登记
1、设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
2、建设用地使用权转让，互换出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
3、建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。
（四）建设用地使用权的期限
物权法法律制度
1、以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律，行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
2、以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育科技文化卫生体育用地50年；商业旅游娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的适用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（五）建设用地使用权的终止。
1、建设用地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满，提前收回及土地灭失等原因而终止。
2、出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：为公共利益需要使用土地；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期未获批准；因单位撤销，迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；公路，铁路，机场，矿场等经核准报废。
九、抵押权
解释①所谓抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产或称抵押物。动产或不动产均可抵押。
（一）抵押合同
1、设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
2、订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有，但该留押条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。禁止留押条款的目的在于防范道德风险，如果抵押人是债务人，抵押人（债务人）可能故意拒不清偿债务，从而变相地将抵押物卖给债权人。
质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款的无效不影响质押合同其他部分的效力
（二）抵押物
1、禁止抵押的财产。土地所有权；耕地，宅基地，自留地，自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校，幼儿园，医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权，使用权不明或者有争议的财产；依法被查封，扣押，监管的财产；法律行政法规规定不得抵押的其他财产。
2、房地一体原则。
①城市房地产。以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
②农村集体土地。乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内建设用地使用权一并抵押。
城市房地产：房随地走，地随房走；农村集体土地：只能地随房走。
3、土地承包经营权。《物权法》缩小了土地承包经营权的可抵押范围，将家庭土地承包经营权排除在外，只允许以招标拍卖公开协商方式取得的荒地等土地承包经营权作为抵押财产。
（三）抵押权的设立
1、登记生效。建筑物和其他土地附着物；建筑用地使用权；以招标，拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物。不动产的抵押必须办理抵押登记抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。
2、登记对抗。当事人以生产设备，原材料，半成品，成品，正在建造的船舶，航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。以动产设定抵押时，无论是否办理了抵押登记，抵押权均自抵押合同生效之日起设立，只是未登记的，不能对抗善意第三人。
（四）抵押担保的范围
1、抵押担保的债权范围。抵押权的担保范围包括主债权及其利息，违约金，损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
2、抵押物的范围。①以登记为准，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
②城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人物权优先受偿。
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
③从物。抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物，但是抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
④孳息。债务人不履行债务人到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息的义务人的除外，抵押权人所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。抵押物被扣押之前的孳息归抵押人，与抵押权人没有任何关系；抵押物被扣押后，抵押权人有权收取该抵押物的天然孳息，但并非取得该孳息的所有权，而是将孳息一并计入抵押财产；如果收取法定孳息（如房租，应通知义务人（承租人）否则承租人无从知道将房租交给谁。
⑤添附。抵押物所有人为附合物，混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物，混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物，混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
3、抵押物的物上代位。
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①担保期间，抵押物毁损，灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金，赔偿金或者补偿金等有限受偿，被担保债权的履行期末届满的，也可以提存该保险金，赔偿金或者补偿金等。
②抵押物因附合，混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。
通过对一项或者数项材料加工或者改造为形成新物，只要加工或者改造的价值不明显低于材料价值，加工人取得新物的所有权，材料之上的既存权利即消灭。因添附而失去所有权的人，有权请求取得添附新物的所有权人赔偿损失。
（五）抵押物的处分
1、抵押物的转让。①抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
②抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
如果主债权已经得到清偿，抵押权亦随之消灭，此时，抵押物的转让，自然无需债权人的同意。受让人以清偿债务的方式涤除抵押权，以获得抵押物所有权的权利，称为涤除权。
2、抵押物的出租。抵押权设定之后，由于抵押物仍归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。当同一物上既存在抵押权又存在租赁关系时，如同“买卖不破租赁“我国物权法制度亦确定了抵押不破租赁的规则，即在后抵押不破在先租赁。
①订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不得对抗抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，
②抵押权设立后抵押财产已出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
先抵押后出租的，抵押权优先；先出租后抵押的，租赁合同优先。
（六）抵押权的实现
1、抵押权的行驶。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。如果协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖变卖抵押财产。
2、抵押物拍卖价款的清偿顺序。实现抵押权的费用；主债权的利息；主债权。
3、土地出让金优先于抵押权。拍卖“划拨”的国有土地使用权所得的价款，应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。
4、不可分割性。①主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行驶其抵押权。债权部分清偿，不产生抵押权部分消灭的效力。②主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行驶全部抵押权。③主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债务人许可主债务人转让债务未经抵押人书面同意时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。④抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行驶抵押权。⑤抵押物部分灭失，残存部分仍担保债权之全部。
5、抵押权的保全。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应地担保，抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
（七）物权重合
1、同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序。
①不动产。按照等级的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。
②动产。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照清偿比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权均未登记的，按照清偿比例清偿
解释①抵押权均未登记的，无论是设立在先的抵押权还是先到期的债权，均不得主张优先权，必须按照债权比例清偿。解释②顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。解释③顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价值应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权，则顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权。
2、抵押权，质权和留置权并存。同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权优先于质权人受偿，同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。留置权（法定担保物权）>法定登记的抵押权（登记公示）>质权（交付公示）>未登记的抵押权（未经公示）。
3、抵押权顺位的变更。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
4、放弃抵押权。主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承担仍然提供担保的除外。
该条款是为了防止抵押权人通过放弃抵押权或抵押权顺位，将本应由主债务人自己承担的责任转嫁于其他担保人。当然，如果其他担保人承诺仍然提供担保，则不在此限。
（八）浮动抵押和最高额抵押
浮动抵押是抵押权生效时抵押财产尚未确定，最高限额则是抵押权生效时所担保的债权额尚未确定。
1、动产的浮动抵押。经当事人书面协议，企业，个体工商户，农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备，原材料，半成品，产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
①浮动抵押权限于特定主体，即企业，个体工商户，农业生产经营者。②浮动抵押权限于动产。③浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得桂对抗善意第三人。并且，浮动抵押权不得对抗正常经营活动中“已支付合理价款”并取得抵押财产的买受人。④抵押权的实现只能针对确定的财产在下列情形发生时，应确定抵押财产。债务履行期限届满，债权未实现。抵押人被宣告破产或者被撤销；当事人约定的实现抵押权的情形；严重影响债权实现的其他情形。
2、最高额抵押
①最高额抵押的概念。为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
物权法法律制度
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。出质人与质权人可以协议设立最高额质押。
②最高额抵押权的从属性与不可分割性。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。一般情况下，主债权转让的，抵押权随之转让；最高额抵押担保的债权确定之前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
③债权的确定。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封扣押：债务人抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权的其他情形。
④最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间，债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
（九）抵押权的消灭
1、债权消灭
2、抵押权实现
3、抵押物灭失
4、混同。所谓混同，是指抵押权人获得了抵押物的所有权，集抵押权人与抵押人于一身，用自己的物担保自己的债权显然毫无意义，一般情况下，混同将导致抵押权的消灭。但是，在下列
情形中，抵押权并不消灭；
①不动产的抵押权以登记为公示方式，由于登记薄上记载的权利即视为存在，故抵押权人取得抵押物的所有权后，如果未注销抵押登记，抵押权将继续存在。
②同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属同一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。
同一财产向两个以上债权人设定抵押的，如果顺位在先的抵押权人取得了抵押物的所有权，假设其抵押权因混同而消灭（只是假设），则顺位在后的抵押权将因此升级，当债务人主张实现原本顺位在后的抵押权时，原本顺位在先的抵押权人将丧失债权担保，因此顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属同一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。
十、质权
质权包括动产质押与权力质押两类，权力质押亦被称为准质权。所谓质押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产或权力出质给债权人，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，债权人有权就该动产或权力优先受偿。其中，债务人或者第三人为出质人，债权人为出质人交付的动产为质押财产或者质物。与抵押权不同，动产质权以转移质物的占有为前提。因此，出质人无法使用出质财产。由于抵押不转移占有，有可能出现先抵押后出租或者先质押后出租或者先出租后质押。
（一）质押合同。
1、当事人应当采取书面形式订立质押合同。
2、质权人在债务履行期限届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
（二）质权的设立
1、动产质押交付设立。动产质权自质物移交给质权人占有时设立。①质押合同时诺成合同，质物占有的转移不是质押合同的生效要件，而是质权的生效要件。②如果当事人约定出质人代质权人只有质物（并非发生移交）根据物权内容法定原则，质权不生效。③金钱是作为支付手段的特殊动产，一般不能出质，但债务人或者第三人将其金钱以特护，封金，保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人亦可以该金钱优先受偿。
2、权利质押：登记（交付）设立。
1、证券权利。以汇票，支票，本票，债券，存款单，仓单，提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立，没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。以汇票支票本票出质，出质人与质权人没有背书加载“质押”字样，以票据出质对抗善意第三人的，人民法院不予支持。
2、基金份额与股权。以基金份额，证券登记结算结构办理出质登记时设立，以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
3、知识产权。以注册商标专用权，专利权，著作权等知识产权中财产权出质的，质权自有关主管部门办理出质登记时设立，著作权中的人身权不得出质。
4、应收账款。以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立，中国人民银行征信中心是应收账款质押的登记机构。所谓应收账款具体包括下列权利；①销售产生的债权，包括销售货物供应水，电灯②出租产生的债权，包括出租动产或者不动产；③提供服务产生的债权，④公路，桥梁，隧道，渡口等不动产的收费权，⑤提供贷款或者其他信用产生的债权。
（三）质权的效力
1、所担保的债权范围。质权的担保范围包括主债权及其利息违约金，损害赔偿金，保管质押财产和实现质权的费用，当事人另有约定的，按照约定。
2、质权的范围。①动产质权的效力及于质物的从物但是，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。根据“交付生效”的原则，从物未移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
②质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。
③以依法可以转让的股份，股票出质的，质权的效力及于股权，股票的法定孳息。
④质权的物上代位。担保期间，质押财产毁损，灭失或者被征收等，质权人可以就获得的保险金，赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期末未届满的，也可以提存该保险金，赔偿金或者补偿金等。
担保期间，抵押物毁损，灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金，赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金，赔偿金或者补偿金等。
3、质权人的义务。
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①保管义务。质权人负有妥善保管质押财产的义务，因保管不善致使质押财产毁损，灭失的，应当承担赔偿责任，质权人的行为可能使质押财产毁损，灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
②质权人对质物处分的限制。质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用，处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿则让你。质权人在质权存续期间，未经出质人同意，进行转质，造成质押财产毁损灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
4、出质人对质物处分的限制
①基金份额，股权出质后不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额，股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
②知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外，出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向出质人提前清偿债务或者提存。
③应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存
未经出质人同意，质权人不得擅自使用，处分质押财产或者进行转质；未经质权人同意，出质人不得擅自转让相关权利。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
（四）质权的保全和消灭
1、质权的保全。因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应地担保，出质人不一共的，质权人可以拍卖，变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
2、质权的消灭。①债权消灭。②质物消灭。③质权实现。④质权人丧失对质物的占有。
一般情况下，因不可规责于质权人的事由而丧失对质物的占有，质权人可以向不当占有人请求停止侵害，恢复原状，返还质物。但是，或者质权人将质物返还于出质人，则质权消灭。
⑤质权人放弃质权。在无人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
十一、留置权
（一）留置权的概念与性质
1、留置权的概念。债务人不履行到期债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿，其中债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
2、留置权的性质。留置权属于法定担保物权，只要具备法定要件，债权人就可以依法行使留置权，但是当事人可以通过合同约定事先排除留置权的适用。抵押权质权属于约定的担保物权，第三人以小汽车设定质押，还是以机器设备设定抵押，必须与债权人订立书面的抵押合同或者质押合同，但留置权谈不上留置合同的问题。
3、留置权的成立要件。
①债权人合法占有债务人的动产。留置权的行驶对象仅限于动产，不包括不动产，因此建设工程合同的债权人谈不上留置权，必须是债权人合法占有的动产，如果因侵权行为非法占有的不能产生留置权，留置权的善意取得，如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行驶留置权。
②债权已届清偿期。债权人的债权未届满清偿期，其交付或返还所占有的标的物的义务以届履行期的，不能行驶留置权。但是债权人能够证明债务人无支付能力的除外。
③动产的占有与债权属于同一法律关系，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系。但是企业之间留置的除外。所谓同一法律关系，是指占有人交付或返还占有物的义务与留置所担保的债权属于同一法律关系。
4、留置权的适用范围。留置权的适用范围不仅仅局限于合同关系，其他法律关系（如不当得利，无因管理）也可以产生留置权，可以产生留置权的合同包括但不限于，承揽合同，运输合同，保管合同，仓储合同和行纪合同。
（二）留置权的效力
1、留置担保范围。①所担保债权的范围。留置担保的范围包括主债权及其利息，违约金损害赔偿金，留置物保管费用和实现留置权的费用。质权的担保范围包括主债权及其利息，违约金损害赔偿金，保管担保财产和实现质权的费用。当事人另有约定的，按照约定。抵押权的担保范围包括主债权及其利息，违约金，损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
因抵押不转移占有，谈不上保管费用的问题，质押，留置的担保范围均涉及质物，留置物的保管费用。因抵押权，质权属于约定的担保物权，当事人在订立抵押合同，质押合同时，可以事先约定抵押，质押的担保范围，没有约定的才看法定；由于留置权属于法定的担保物权，谈不上留置合同，因此，留置权的担保范围是“法定的，谈不上事先约定的问题。
②留置物的范围。留置物为可分物（牛肉）的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。留置物为不可分物（牛）的，留置权可以就留置物的全部行驶留置权。
2、留置权人的孳息收取权。留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。①质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外，所收取的孳息应当首先充抵孳息的费用。②以依法可以转让的股份，股票出质的，质权的效力及于股份，股票的法定孳息。③债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。
3、留置权人的保管义务。留置权人负有妥善保管留置财产的义务，保管不善致使留置财产毁损，灭失的，应当承担赔偿责任。
①质权人负有妥善保管质押财产的义务，因保管不善致使质押财产毁损，灭失的，应当承担赔偿责任。质权人的行为可能使质押财产毁损，灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
②质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用，处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损，灭失的应当向出质人承担赔偿责任。
③因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供想用的担保，出质人不提供担保的，质权人可以拍卖，变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖没变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
④抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为，抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应地担保。抵押权人有权要求债权人提前清偿债务。
4、留置权的实现。
物权法法律制度
债务人逾期未履行债务的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖，变卖留置财产所得的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿，另外，债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行驶留置权；留置权人不行驶的，债务人可以请求人民法院拍卖。变卖留置财产。
出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行驶质权，质权人不行驶的，出质人可以请求人民法院拍卖，变卖质押财产。出质人请求质权人及时行驶质权，因质权人怠于行驶权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任
5、抵押权，质权与留置权的效力等级
①同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
②同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。
③质权与未登记的抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。
6、留置权的消灭。债权的消灭；债务人另行提供担保并被债权人接受；留置权人对留置财产丧失占有。
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1、下列情形中，属于主物与从物的关系的是（） A:杯子和杯盖 B:房子与窗户 C:母牛与怀着的小牛 D:存款和利息 答案:A 解析:同属一人所有的两个独立存在的物，结合起来才能发挥经济效益的，才构成主物和从物关系。主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。需注意的是，从物一定是一个独立的物，否则就不是从物，如房屋上的门、窗，不能脱离房屋而存在，因而就不是从物。存款与利息是原物与孳息的关系，母牛身体里的小牛属于物的组成部分。 2、.甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A:乙对相机的占有属于无权占有 B:丙对相机的占有属于他主占有 C:丁对相机的占有属于自主占有 D:戊对相机的占有属于直接占有 答案:B 解析:选项B：丙对相机的占有属于自主占有
3、甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户登记手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）。 A:甲 B:乙 C:丙 D:丁 答案:A 解析:本题考核点是不动产的物权变动。房屋所有权的转移以登记为生效要件。本题中的几次转让均未办理过户登记手续，所以房屋所有权并未发生转移。 4、张某与某新建小区开发商签订了房屋买卖合同，但未办理产权登记手续。后开发商将该房屋卖给不知情的李某，且办理了产权登记手续。下列说法正确的是（）。 A:该房屋的所有权归张某 B:该房屋的所有权归李某 C:张某与开发商签订的房屋买卖合同由于未办理产权登记而归于无效 D:李某与开发商办理的产权登记由于张某签订合同在先而归于无效 答案:B 解析:本题考核点是物权变动。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以A选项错误；B选项正确。买卖合同的效力与办理登记没有必然联系，所以C选项和D选项错误。本题中，张某可以依据合同要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是对于其所要购买的房屋不能再拥有产权了。
全国人大常委会法制讲座第二十二讲：物权法律制度 王利明 (2001-9-18) / 已阅15556次 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地，或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配，这一点和合同债权是不同的，合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中，物权是和债权相对应的权利，这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权，是指财产权，其中就包括物权、债权和其他财产权（如知识产权等）。所以，产权既包括物权，但也不限于物权。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在：第一，物权与债权的内容不同。物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如，买卖合同中规定，出卖人应于某年某月交货，在交货期到来之前，买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后，交付货物的权利，而不能实际支配出卖人的货物。也就是说，只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产，买受人占有了财产，便能够对该物享受实际的物权。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于债权，例如，某一债务人欠多个债权人的债务，在执行债务人的财产时，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。例如，甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现，而债权则有所不同。除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。
第三章物权法练习题 一、单项选择题 1. 下列各项中，属于物权法上的物的是（ D ）。 A.权利 B.智力成果 C.行为 D. 脱离人身体的人体器官 [解析]物权法上的物是有体物，所以无体物权利、行为、智力成果等不属于物权法上的物。 2.乙买甲一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同， 乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（ C ） A .合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承当缔约过失责任 B.合同无效，甲应返回所受领的价款 C.合同有效，甲应继续履行合同 D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失 [解析] 本例中房屋买卖合同已经成立生效，双方都应依据合同约定履行自己的义务。甲反悔是想毁约，而乙起诉甲的诉讼请求是要求甲继续履行合同。在甲履行合同是可能的情况下，法院应该判决甲继续履行合同。 3.根据《物权法》的规定，下列情形中，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是（ D ） A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D.受托代为转交某一物品的人将其物品赠与不知情的第三人 [解析] A中善意第三人取得动产的所有权，B和C中债权人或不知情的第三人分别善意取得质权。D中不能善意取得是因为该行为是无偿的赠与行为，不适用善意取得。 4. 甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定，质权设立的时间是（ D ） A.借款合同签订之日 B.质押合同签订之日 C.向证券登记结算机构申请办理出质登记之日 D.证券登记结算机构办理出质登记之日 [解析]根据《物权法》的规定，以上市公司股份作质押担保应该到向证券登记结算机构申请办理出质登记，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。 5. 下列关于用益物权和担保物权区别的说法中，错误的是( C )。 A.用益物权注重物的使用价值；担保物权注重物的交换价值 B.担保物权则既可以在不动产，也可以在动产上设立 C.担保物权除地役权以外，均为主物权；而用益物权则都是从物权 D.建设用地属于用益物权；抵押权、质权等属于担保物权 [解析] C的错误之处在于地役权不属于担保物权，而且它是从物权。该句话的正确说法应是“用益物权除地役权以外，均为主物权；而担保物权则都是从物权”。ABD说法都是正确的。 6. 某航空公司以正在建造中的大型客机设定抵押向银行贷款，但未办理抵押登记。下列说法符合《物权法》规定的是（ D ）。 A.建造中的大型客机不得设定抵押 B.因未办理抵押登记，该抵押无效 C.因未办理抵押登记，主合同无效 D.因未办理抵押登记，银行不得对抗善意第三人
物权法司法解释 物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
经济法(2016) 第三章物权法律制度课后作业 一、单项选择题 1. 根据物权法律制度的规定，下列说法中不正确的是（）。 A.物权只存在于确定的一物之上 B.一项行为只能处分一物 C.债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物 D.物权尚未确定、甚至不存在，相应的债权合同无效 2. 2013年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2014年4月1日，李某向张某提出购买该电脑，张某过经考虑，于2014年6月1日与李某签订书面买卖合同，将该电脑以5000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A.2013年12月2日 B.2014年4月1日 C.2014年6月1日 D.2014年12月2日 3. 林某与邵某签订借款合同，并约定由邵某将自己的路虎车出质给林某。但邵某并未将路虎车如约交付给林某，而是把该车卖给了沈某。沈某取得该车后，与林某因该车的权利归属发生纠纷。根据《物权法》的规定，下列关于该车权利归属的表述中，正确的是（）。 A.沈某不能取得该车的所有权，因为该车已质押给林某 B.沈某能取得该车的所有权，但林某可向沈某主张质权 C.沈某能否取得该车的所有权，取决于林某同意与否 D.沈某能取得该车的所有权，林某不能要求沈某返还该车 4. 根据《物权法》的规定，下列关于共有的表述中，不正确的是（）。 A.对共有物的管理费用及其他负担，有约定的，按照约定 B.对共有物的管理费用及其他负担，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担 C.除另有约定外，对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，在按份共有中，应当经占份额1/2以上的按份共有人同意 D.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定的，视为等额享有 5. 甲、乙各按30%和70%的份额共有一艘货船，二人将该货船出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A.乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的购买权 B.乙、丙都有优先购买权，丙的购买权优先于乙的购买权 C.乙无优先购买权，丙有优先购买权 D.乙有优先购买权，丙无优先购买权
目录 考点一物的概念和种类 考点二物权法的基本原则 考点三物权变动 考点四拾得遗失物的处理规则 考点五国家所有权、集体所有权、私人所有权 考点六共有制度 考点七用益物权 考点八担保权概述 考点九抵押权 考点十质押权 考点十一留置权 考点一物的概念和种类 一、物的概念 物是物权的客体。物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人的社会生活需要之物。 【单选题】（2019年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上的物的是（）。 A.太阳 B.星星 C.月亮 D.海域 『正确答案』D 『答案解析』本题考核物权法上的物。物权法上的物具有如下特点：有体性；可支配性；在人的身体之外。选项ABC因不能为人力所支配而不属于物权法上的物。 【多选题】（2013年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。 A.土地 B.月球表面 C.药品 D.存有计算机程序的光盘 『正确答案』ACD 『答案解析』本题考核物权的客体。物权法上的物，具有以下特点：有体性、可支配性、在人的身体之外。月球表面，不具有可支配性，不能成为物权客体。 二、物的种类
（一）流通物、限制流通物与禁止流通物 （1）大多数动产以及不动产中的房屋，均属于流通物。 （2）文物、黄金、药品等属于限制流通物。 （3）法律禁止流通之物，属于禁止流通物。 （二）动产与不动产 （1）不动产须登记，包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。 （2）动产是不动产以外的物，以交付为原则。 （三）主物与从物 （1）主物和从物在物理实体上都独立存在，从物不是主物的组成部分。 （2）在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。 【提示】旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、汽车后备箱中的备用胎、机器的维修工具等，均属于主物与从物的关系。 （四）可替代物（种类物）与不可替代物（特定物） 该分类仅限于动产。 （1）可替代物。交易上依数量、容量或重量而确定的物，如书、粮食等。 （2）不可替代物。具有唯一性、不可被他物替代，如梵高的画作等。不可替代物一旦发生损害，只能转化为金钱赔偿。 （五）消费（耗）物与非消费（耗）物 该分类仅限于动产。 （1）消费物。依其性质只能“一次性”使用或让与之物，如粮食、货币、汽油等。 （2）非消费物。依其性质可以“多次”使用或让与之物，如汽车、手机、冰箱、电视机等。 【提示】消费物的使用行为=处分行为。 （六）原物与孳息 根据两物之间存在的原有物产生新物的关系，分为原物与孳息物。 （1）孳息必须与原物分离，为独立物。 （2）天然孳息。由自然规律形成。由原物的所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按其约定。 （3）法定孳息。依托法律关系产生。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 【单选题】（2018年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。 A.房屋 B.林木 C.海域 D.船舶 『正确答案』D 『答案解析』本题考核物的种类。选项ABC属于不动产。 三、物权的特征与种类 【提示1】由物的概念所引申出的物权，是指特定主体对“特定的物”享有直接“支配”和“排他”的权利，具有支配性、排他性和绝对性的特点。 （1）支配性强调一种对物的支配力，即无须第三人的积极行为协助，权利人即可行使自己的财产权，可简单概括为“人与物”； （2）排他性强调一物之上只能设立一个所有权，即“一物一权”，权利人可排除他人以同样方式支配物的权利，可简单概括为“人与人”；
章节练习_第三章物权法律制度 一、单项选择题（） 1、 根据物权法律制度的规定，下列说法中不正确的是（）。 A、物权只存在于确定的一物之上 B、一项行为只能处分一物 C、债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物 D、物权尚未确定、甚至不存在，相应的债权合同无效 2、2016年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2017年4月1日，李某向张某提出购买该电脑，张某经过考虑，于2017年6月1日与李某签订书面买卖合同，将该电脑以5000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A、2016年12月2日 B、2017年4月1日 C、2017年6月1日 D、2017年12月2日 3、2014年3月1日，高某、刘某夫妻二人共同购买一房屋，但房屋登记在高某的名下。2017年2月1日，刘某以夫妻感情破裂为由向人民法院起诉要求与高某离婚。4月1日，人民法院判决高某、刘某离婚，并将该房屋判归刘某一人所有，判决当日生效。高某、刘某二人于4月2日领取了判决书，刘某于4月6日凭判决书向登记机关办理了产权变更登记手续。根据物权法律制度的规定，该房屋的所有权归刘某一人所有的时间是（）。 A、2017年2月1日 B、2017年4月1日 C、2017年4月2日 D、2017年4月6日 4、画家王某在举办个人画展期间，其所画的一幅山水图被孙某看中，双方约定价款为100万元，而该山水图仍需展览至画展结束方可交付给孙某。根据物权法律制度的规定，王某、孙某约定的交付方式是（）。 A、现实交付 B、简易交付 C、指示交付 D、占有改定 5、甲、乙各按30%和70%的份额共有一艘货船，二人将该货船出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A、乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的购买权 B、乙、丙都有优先购买权，丙的购买权优先于乙的购买权 C、乙无优先购买权，丙有优先购买权 D、乙有优先购买权，丙无优先购买权 6、 甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。经过二人同意将房屋出租给丙，现甲欲转让自己的份额。根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的是（）。 A、乙、丙均没有优先购买权
《物权法学》必背复习题 第一早 1. 物权的特性： (1)对世性(主体)：除物权人之外任何人，主体广泛性 (2)支配性(内容)：同1.( 2) (3)特定性(客体)：物V /行为&非物质X,具体制定、存在、独立，有体动产 /不动产 (4)绝对性(实现方式)：负有不为侵害或妨害的消极不作为容忍义务 (5)排他性(效力)：成立排他效力、实现上排他、对债权的优先效力、物上请 求权效力 (6)法定性、公示性：区别债权 2. 物权与债权的联系与区别： (1)联系：基础、目的交易 物权. 债权，人+财产=物权>新物权，物权+债权=财产权 "方式(债权) 3. 物权的排他效力： ⑴涵义：物权的排他效力，是指物权相互之间的对抗效力，即一项物权排斥内容和性质与其相抵触的另一物权并存于同一标的物之上，或者得压制同一标的物上的其他物权而先行实现的效力。包含绝对的—相斥物权之间于成立上的排他效力，也相对的
—包含相容物权之间于实现上的排他效力。 （2）强弱之分：物权排他效力分为成立上的排他效力和实现上的排他效力，不存在哪种物权的排他效力绝对强或者弱的问题。一物之上客观不得有两个直接占有与现实支配，故同以直接占有标的物为要件和权利内容的物权之间，不得并立，这是内容与性质相斥之物权在成立上的排他效力；而不以直接占有标的物为要件的两个物权之间得发生并立之情形，内容与性质相容物权之间仅存在行使和实现上的排他效力，即被法律赋予较强效力之物权得以压制、排斥效力较弱之物权而先行实现。 相容物权哪一个居于先位，取决于当事人的意志和法律规定而不仅仅是成立时间。（3）各类物权排他效力表现： ①所有权之间的排他效力。所有权是全面支配权，有成立上的绝对排他效力，一 物之上只能存在一个所有权（一物一权）。 ②用益物权之间得排他效力。用益物权是占有、使用、收益的实体支配权，具有成立上的排他性（例外：典权，非继续性地役权）。 ③担保物权之间的排他效力。担保物权是以获得标的物之交换价值为目的的价值权，除动产质权和以权利凭证交付为成立要件的权利质权之间具有成立上的排他效力，其他均为实现上的排他效力。 ④用益物权与担保物权之间的排他效力。用益物权vs不动产抵押权，行使与实现上的排他效力，依设定的先后而定。 ⑤所有权与定限物权之间的排他效力。同一标的物上的定限物权虽恒成立于所有权之后，但其效力却当然优先于所有权。 第二章 4. 我国物权法上所规定的物权的种类：包含所有权，用益物权，担保物权三大类，同时也专设编章规定了占有。其所系规定和提及的物权的具体种类包含：所有权（含国家所有权、集体所有权、私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有）；土地承包权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权；抵押权（含一般抵押权、最高额抵押权）、质权（含动产质权、权利质权）、留置权。 5. 物权的学理分类： 自物权与他物权（标的物所有）；完全物权与定限物权（权利人对标的物的支配
一、物权法律制度概述 （一）物的种类 1、动产与不动产。①动产的物权变动以交付为原则，不动产则须登记。②不动产纠纷由不动产所在地法院管辖。 2、可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。 3、主物和从物。再无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。认定主物，从物关系，必须同时具备两个条件；二者在物理上互相独立；二者在经济用途上存在主从关系；二者在经济用途上存在主从关系；A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B为从物。 4、原物与孳息。孳息是独立于原物的物，原物，孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。 ①天然孳息。一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人）摘下的桃子归谁所有？如果当事人事先约定60%的桃子归孙悟空，按照合同约定。如果当事人事先没有约定。100%归猪八戒（用益物权所有）。 ②法定孳息。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。根据《合同法》规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有。交付之后产生的孳息，归买受人所有。根据《合同法》规定。标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。 （二）物权的概念与种类 1、物权的概念。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。与债权相比，物权具有以下特点： ①支配性。物权是对于标的物具有直接支配力的财产权，物权人有权仅以自己的意志实现权利，无需第三人的积极行为协助，属于支配权。债权则属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。 ②、排他性。一物之上只能成立一项所有权，债权则具有兼容性，同一标的物上成立双重买卖，两项买卖合同均可有效，并不相互排斥。 ③绝对性。无权是对抗所有人的财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重，故为绝对权或称对世权。债权则仅对特定的债务人存在，属于相对权或称对人权。 物权属于财产权，支配权，绝对权，对世权；债权属于财产权，请求权，相对权，对人权。 2、物权的种类。 ①自物权和他物权。物权包括所有权，用益物权和担保物权。其中所有权属于自物权，用益物权和担保物权属于他物权。 ②用益物权与担保物权。用益物权和担保物权均属限制物权。以使用他人之物为目的的物权，为用益物权，主要包括国有土地使用权，宅基地使用权，农村土地承包经营权等。以担保债权实现为目的的物权，为担保物权，包括抵押权，质权和留置权。用益物权针对的是物的使用价值，担保物权则针对物的交换价值。 ③动产物权与不动产物权。动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权，动产质权，留置权等；不动产物权则是设定于不动产之上的物权，如不动产所有权，土地使用权，不动产抵押权等。质权和留置权不得设定于不动产之上。 4、独立物权与从物权。能够独立存在的物权为独立物权，如所有权，建设用地使用权；从属于其他权利，不能独立存在的物权为从物权，如担保物权，地役权。 （三）物权法的基本原则 1、物权设定原则。物权的种类和内容，由法律规定。一是种类法定，即不的创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。 行为人违反“种类规定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效；行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。 案例1、某叔侄约定；侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。在本案中，叔父欲以优先购买权排除他人购买，实际上是想创设一种具有排他权利的物权。但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违法“物权种类法定原则‘而无效。如果侄子违法约定将祖宅售与他人，叔父无权主张房屋买卖无效，也物权要求买受人返还房屋。不过约定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。 案例2、根据《物权法》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物的占有为前提。当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲乙之间有约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则‘而无效（只是质权未生效。并不影响质押合同的效力） 2、一物一权原则 ①一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。 ②一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以使多人（如夫妻共有）。 ③一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设定多个物权（但不能相互冲突） 甲（所有权人）将其手表抵押给乙（乙对该手表享有抵押权），因抵押不转移占有，甲又将手表质押给丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费而被丁留置（丁对该手表享有留置权）但，既然甲已经将手表质押给丙了，那就不能再质押给戍（无法交付）。因此，对动产而言，一物之上，所有权，抵押权，质权和留置权可以并存，但质权跟质权不能并存。 甲（所有权人）将自己的房屋先出租给乙(用益物权人)，后又抵押给了丙（抵押权人）。 3、物权公示原则。 ①公示原则。不动产的权利状态通过“登记”制度表示而动产的权利状态则通过“占有表示。 ②公信力。所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律后果。公信力是善意取得的必要条件。 案例；甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记薄上均只记载甲一人的名字，现甲乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同，丙将放宽交与甲，并与甲一起办了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：①丙基于善意取得制度依法得到了该房产的所有权；②乙物权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。 二、不动产的物权变动。 (一)不动产物权变动的情形。 1、登记生效。不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ①房屋买卖，建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记有效。
第二章所有权 一、单项选择 1 .在下列民事纠纷中，哪项不能按相邻关系处理？（B ） A. 甲在自家院内挖菜窖，造成乙的房屋地基下沉，墙体裂缝，引起纠纷 B. 甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷 C. 甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，弓I起纠纷 D. 甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷 2 ?甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项正确的是（ A ） A. 奇石属遗失物，乙应返还给甲 B. 奇石属无主物，乙取得其所有权 C.乙因加工行为取得奇石的所有权 D. 丙可以取得奇石的所有权 3. 周某的金项链不慎丢失，吴某拾得后将其以1万元卖给不知情的第三人王某，周某三年后得知此事。 对此，下列表述正确的是（ B ）。 A. 由于过了两年的回复权期间，则不能再请求王某返还 B. 尽管王某是善意，但是不能取得金项链的所有权 C. 王某是善意，因此可以取得金项链的所有权 D. 周某在追回金项链时，应当对王某补足相应的价款 4?下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？（D ） A. 保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B. 电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C. 动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D. 受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人 5. 黄某将自己家祖传的珍贵玉佛卖给丁某，丁某当场付款，约定7天后取玉佛。方某听说后，表示愿 出比丁某高的价格购买此玉佛，黄某当即决定卖给方某，约定第二天交货。丁某得知此事，诱使黄某8岁的儿子从家中取出此玉佛给自己。该玉佛在由丁某占有期间，被吕某盗走。此时该玉佛的所有权属于下列哪个人？（A ） A. 黄某 B .丁某C .方某D .吕某 6 .董某有一块玉雕。陈某甚为喜欢，要求董某转卖给他，董某应允。陈某因一时缺乏现金，便将五千 元钱和两张彩票交给董某。后有一张彩票中奖，奖金为5000元。该5000元应归（A ）。 A. 董某所有 B .陈某所有C .陈某所有，董某应返还不当得利 D .国家所有 7 .于某继承其父亲遗留下的一块玉石，并利用自己的雕刻技术在这块玉石上雕刻了飞天形象，这件艺 术品在国际上享有盛誉，其价值已远远超出了原有价值。后高某找到于某称此玉石是高某借给于某的父亲观赏的，并拿出相关证据。则如何确定该玉石所有权的归属？（B ） A. 于某根据善意取得制度取得玉石的所有权，高某无权请求返还。但于某应对高某作相应补偿 B. 于某因为加工取得该玉石的所有权，高某无权请求返还。但于某应对高某作相应补偿 C. 高某为原材料的所有权人，有权请求于某返还，但应将增加的价值返还给于某 D. 该玉石应由于某、咼某二人共有 8. 李涵在服装店买衣服时，丢失手表一块。服装店工作人员拾得后，即交给公安部门。李涵未能在期限内前去认领，公安
第三章物权法律制度 一、单项选择题 1.甲开发商正合法建造一栋房屋。2010年8月20日乙找到开发商甲，与甲签订了房屋买卖合同。同年，9月1日乙为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请了预告登记。2010年11月12日该房屋建造完工。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A.甲、乙之间的买卖合同有效 B.2010年9月1日乙取得房屋所有权 C.预告登记期间，未经乙同意，甲不得处分该房屋 D.甲、乙应在2011年2月12日之前办理房屋所有权转让登记，否则甲有权将该房屋卖与第三人 2.王某将自己的电视机卖给谢某，双方约定电脑卖给谢某后仍然由王某使用一个月。根据《物权法》的规定，谢某取得电视机所有权的交付方式属于（）。 A.现实交付 B.占有改定 C.指示交付 D.简易交付 3.2011年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2012年4月1日，李某向张某提出购买该电脑；经考虑，2012年6月1日，张某与李某签订书面买卖合同，将该电脑以3000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A.2011年12月2日 B.2012年4月1日 C.2012年6月1日 D.2012年12月2日 4.2010年9月9日，赵某在饭店用餐时丢失一块手表，饭店工作人员谢某拾得后，卖给二手市场的钱某。10月20日孙某以1000元从钱某手中购得该手表，并将手表送给女友郑某做生日礼物。12月25日赵某发现郑某戴的手表就是自己丢失的手表。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A.谢某没有取得该手表的所有权 B.2010年12月25日，该手表的所有权人是赵某 C.郑某并不当然取得该手表的所有权 D.赵某应该在2011年12月25日之前请求郑某返还原物 5.甲有一台电脑，借给乙使用，乙将电脑卖给不知情的丙，丙又赠与女友丁，后戊将电脑从丁处偷走。根据《物权法》的规定，对该电脑享有所有权的是（）。 A.甲 B.乙 C.丁 D.戊 6.根据物权法律制度的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A.不动产物权预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 B.遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受
经济法第三章物权法练习题及答案 一、单选题 1、物权是基于物而产生的权利，下列属于民法上物的是（）。 A、冬天里的第一场雪 B、镶在嘴里的金牙 C、注册的商标 D、佩戴的耳环 2、根据物的分类标准，下列物中属于主物与从物关系的是（）。 A、台灯与桌子 B、上衣与裤子 C、杯子与杯盖 D、牛头与牛尾 3、根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的有（）。 A、所有权和抵押权可以同时存在于一物之上 B、用益物权和抵押权可以同时存在于一物之上 C、一间房屋上可以同时存在两个所有权 D、一间房屋上可以同时存在两个抵押权 4、中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A、中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B、中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C、中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D、中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权 5、甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于（）。 A、现实交付 B、简易交付 C、指示交付 D、占有改定 6、甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，当晚诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。根据《物权法》的规定，此时该名画的所有权属于（）。 A、甲 B、乙 C、丙 D、丁 7、甲将其所有的一本小说卖给乙，双方约定，乙先向甲支付购书款，甲在7日内将此书阅读完毕后再交付给乙，阅读期间为甲借阅乙所有的书，这种情况下，乙取得所有权的时间为（）。 A、乙自甲阅读完成后取得所有权 B、乙自约定生效之日起取得所有权 C、乙自支付购书款时取得所有权 D、乙自甲实际交付该书时取得所有权 8、甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住1年后以4万元的价格转让给丙，丙居住1年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）。 A、甲 B、乙 C、丙 D、丁 9、甲与乙公司订立房屋买卖合同，并对房屋买卖进行了预告登记。后乙公司未经甲同意，又将该房屋卖给丙。下列说法正确的是（）。 A、甲可以主张丙的所有权无效 B、甲无权主张丙的所有权无效 C、甲和乙之间的预告登记失效 D、丙取得该房屋的所有权 10、甲、乙、丙三人各出资3 万元，购买一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按1/3 比例分配。一次丙开出租车撞伤路人丁。之后甲、乙决定将车出租给戊。根据《物权法》的规
物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的
人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条
第三章物权法律制度单元测试 一、单项选择题 1.2013年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2014年4月1日，李某向张某提出购买该电脑，张某过经考虑，于2014年6月1日与李某签订书面买卖合同，将该电脑以5000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A.2013年12月2日 B.2014年4月1日 C.2014年6月1日 D.2014年12月2日 2.根据《物权法》的规定，下列关于共有的表述中，不正确的是（）。 A.对共有物的管理费用及其他负担，有约定的，按照约定 B.对共有物的管理费用及其他负担，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担 C.除另有约定外，对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，在按份共有中，应当经占份额1/2以上的按份共有人同意 D.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定的，视为等额享有 3.根据物权法律制度的规定，下列是基于体现公信原则的善意取得制度取得所有权的是（）。 A.宋某在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物 B.刘某从市场上以正常价格买到的赃物 C.于某从所有权人孙某处买得一架钢琴 D.陈某误将孙某所有的房子登记为自己的房子，之后陈某以合理价款将此房转让给不知情的钱某，并且陈某、钱某之间办理了房屋过户手续 4.王某购买刘某的一辆二手车，付款后直接将车开走，双方并没有办理过户手续。第二天王某驾驶该车到于某的汽车修理厂进行改装。改装完成并付清款项后，王某驾车离开。途中，王某刹车失灵发生车祸。经有关部门认定，因于某在改装该车时零件没有安装齐全，导致刹车失灵而发生车祸。根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的是（）。 A.王某和刘某之间的买卖合同未生效，因为双方没有办理车辆过户手续 B.王某取得该车的所有权，因为动产所有权转让自交付时发生效力 C.王某不能向于某请求损害赔偿，因为该车转让没有登记，不得对抗第三人 D.王某不能向于某请求损害赔偿，因为王某不是该车的所有权人 5.2014年2月2日，孙某在某餐厅用餐时丢失了自己的婚戒，被服务员陈某拾得。2月20日，程某以5000元从陈某手中购得该戒指，并将戒指送给女友王某做订婚礼物。2月25日，孙某发现并有证据证明王某戴的戒指就是自己丢失的戒指。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A.程某取得了该戒指的所有权 B.王某并不当然取得该戒指的所有权 C.2014年2月25日，该戒指的所有权人仍是孙某 D.孙某应该在2016年2月25日之前请求王某返还戒指 6.根据《物权法》的规定，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，
1、关于“一物一权”原则，正确的说法是( )。 A:一物之上只能设立一个用益物权 B:一物之上只能存在一个担保物权 C:一物之上只能设立一个物权 D:一件之上只能存在一个所有权 答案:D 解析:本题考核点是物权的基本原则。一物一权原则是指同一物上只能成立一个所有权，不能成立两个以上的所有权。包括一件共有物上也只能成立一个所有权，选项D正确。一物之上是可以存在多个物权的，包括数个担保物权和数个用益物权，选项ABC错误。 2、下列关于物权的表述中，符合法律规定的是( )。 A:物权是指物的所有权 B:物权的权利主体是特定的，义务主体也是特定的 C:物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉 D:物权的标的是物以及与该物有关的行为 答案:C 解析:本题考核点是物权的概念和特征。物权包括所有权、用益物权和担保物权，故选项A错误。物权的义务主体是不特定的，故选项B错误。物权的标的是物而不是行为，故选项D错误。 3、张某与某新建小区开发商签订了房屋买卖合同，但未办理产权登记手续。后开发商将该房屋卖给不知情的李某，且办理了产权登记手续。下列说法正确的是( )。 A:该房屋的所有权归张某 B:该房屋的所有权归李某
C:张某与开发商签订的房屋买卖合同由于未办理产权登记而归于无效 D:李某与开发商办理的产权登记由于张某签订合同在先而归于无效 答案:B 解析:本题考核点是物权变动。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。所以A选项错误;B选项正确。作为物权变动的原因的合同行为的生效，与物权变动无关，所以C选项和D选项错误。本题中，张某可以依据合同要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是对于那套房子就不能再拥有产权了。 4、甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲乙丙丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于( )。 A:甲 B:乙 C:丙 D:丁 答案:A 解析:本题考核点是不动产的物权变动。房屋所有权的转移以登记为生效要件。本题中的几次转让均未办理过户手续，所以房屋所有权并未发生转移。 5、甲将自己所有的汽车出租给乙使用，租期未满时，甲又将该汽车卖给丙，甲将其享有的对乙的出租期满后的返还汽车请求权让与给丙。此种交付方式属于( )。 A:现实交付