一、从经济学角度看客户关系管理的理论依据
1、交易费用原理
房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。
2、收益递增原理
经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。
二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理
在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。
三、对客户关系管理的理解
客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。
1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化
客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。
2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心
企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。
四、房地产企业战略发展需要客户关系管理
随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。
客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点：
1、解决产品的销售问题
据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。
2.提升客户满意度
当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。
3.提升企业的服务品质和能力
房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。
4.提升品牌形象
基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。
五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤
1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题
目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。
2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费
由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。
3.现有客户资源无法有效利用的问题
企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。
企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。
一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的：
1）区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合；
2）确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度；
3）满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品
4）与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。
六、房地产行业建立客户关系管理的措施
1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起
建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括：
（1）企业的市场份额是保持稳定，还是在下降？
（2）企业目前最紧迫的问题是什么（如，降低成本比提高市场份额更重要吗）？
（3）争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些？
（4）同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”？
（6）企业认为最有价值的客户是哪些？为什么？
回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。
2、建立个性化的客户关系管理体系
客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。
（1）事先建立可量度、可预期的企业商业目标
企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。
（2）行业领域应用的深入研究
客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。
（3）为企业把脉、对症下药
目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未
来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。
营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位；其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究；最后要提供提高销售额的方法。
3、给客户关系管理一点成长的空间和时间
纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。
大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内（一般为三至四个月）取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。
（1）为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。
（2）为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。
（3）客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题；针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。
由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。
当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到：房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身，以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语，预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。
以客户为本的观念将贯彻房地产开发、策划、销售、服务的全过程。这在市场细分、竞争激烈的今天将成为提高竞争力和实现发展战略的重要手段。
摘要：市场竞争的加剧，使得许多企业的经营策略已经从“以产品为中心”转变为“以客户为中心”。对于企业而言，绝对忠实的客户已经不存在。为了适应这种变化，大多数具有竞争力的企业正在据弃过去的低效率的企业经营哲学，采取一种创新的方式来维护顾客的忠诚度，并从中获取最大的利润，而不仅仅是企业内部的自我更新、调整，诸如降低成本和简化操作流程等方面。
关键词：房地产建筑经济
区域经济学 1 学科特性 年轻性（60年代在世界范围兴起，直至90年代才在中国范围内兴起，一方面说明其“体系不完善”，另一方面则说明其具有较强的“吸纳能力”，即“包容性”） 应用性 前沿性 第一章 区域和区域经济学 一 区域的概念： ￥ 1 内涵 区域是一个有限的空间范围 （空间范围的大小不同决定了其空间具有“层次性”） 在经济上尽可能完整的地区（尽可能完整：表明其具有较强的“自组织能力”） # 承担特殊的专业化职能（在全国或者较高系统） 二 区域经济学的形成于发展 （一）| （二）在西方： 1 从经济问题的产生于矛盾的激化： ） 自组织能力 衍生为内生增长机制 较为完善的地域结构，包含三要素： 腹地 … 核心（中心城市群）网络体系 较为完善的产业结构：合理、协调、弹性（能够很快调整产业结构，适应外部变化） 1956年， 瑞典 ， 缪尔达尔，《经济理论和不发达地区》， 循环积累因果论，（市场经济的结果不是有效缩小地区之间的差距，而是扩大，若要有效缩小差距，则需要政府作有效调控） 1960年，艾萨德， 1957年， 赫希曼， 核心与边缘区理论（极化效应，涓滴效应）
^ 2 从学科渊源：（由古典区位论发展而来） 1826年，杜能，《农业区位论》，市场距离为核心影响因素； 1909年，韦伯，《工业区位论》，劳动力、运输为影响因素； 1932年，克里斯泰勒，《中心地理论》， 1940年，廖什，《消费中心理论》 1960年，艾萨德，《区位分析法》 （三）在中国： 1 改革开放之前：以“生产力布局学”为前身 — 2 改革开放之后：放权、让利 【※】中国改革30年中引发的突出的区域经济问题： （1）区域经济差异不断扩大，（基尼系数） ：国际区域经济不平衡警戒线 中国省域基尼系数：1978年： 2004年： 在东中西三大区域中，东部地区省域之间的差距最大，而且在同一省内，县域之间的差异比省域之间的差异更大。 （2）低水平重复建设，区域产业结构趋同 | “五小企业遍地开花”——多为劳动密集型产业 （3）地方保护主义严重 （4）地区之间的分工协作效益丧失 （5）资源两覅额和环境污染 三研究对象与内容 （一）研究对象 从宏观角度研究不同区域的经济发展及其相互联系的决策性科学。 （二）^ （三）研究内容 1 区域机构（产业结构） 区域的本质是一种结构，这种结构的形成过程就是区域的形成过程，区域结构的完善程度与区域经济发展水平直接相关。 2 区域经济自组织 区域经济增长要素 区域经济发展阶段 区域经济发展模式 3 区域产业结构的演变：规律与优化 - 4 区域分工与联系
房地产经济学复习题附答案 《房地产经济学》复习题一 一、单项选择题 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．我国城市建筑地块的所有权属于（） A．国家所有B．社区所有C．企业所有D．个人所有 2．考察经济现象趋向均衡状态的调整期间的变化，可运用（）A．抽象分析B．均衡分析法C．静态分析法D．过程分析法3．国民收入的增长与房地产业的发展一般呈（） A．等比例关系B．偏态分布关系C．正相关关系D．负相关关系4．资本形成表示在一定时间内国民经济中资本的（） A．增加B．递减量C．保有量D．消耗量 5．保罗·萨缪尔森认为地租量取决于土地（） A．供给者之间的竞争B．管理者的偏好C．投资者的选择D．需求者之间的竞争 6．土地级差生产力是产生级差超额利润的（） A．物质基础B．自然基础C．经济基础D．理论基础 7．各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益被称为（） A．集中效益B．集聚效益C．集成效益D．集合效益 8．投资收益现值减去成本现值为（）
A．净资产B．净负债C．净现值D．净投资 9．屠能提出的农业区位理论模式是（） A．π=P-C-T B．π=P-D-T C．π=P-B-T D．π=P-A-T 10．克里斯塔勒的城市区位理论是概括为（） A．六边形城市空间分布模型B．五边形城市空间分布模型C．正方形城市空间分布模型D．三角形城市空间分布模型11．由工商、服务等行业的生产经营场所的需要而形成的房地产需求是（） A．生产性需求B．消费性需求C．投资性需求D．娱乐性需求12．商品需求缺乏价格弹性，即（） A．E d＞1B．E d＜0C．0＜E d＜1D．E d＜1 13．房地产一级市场的本质是土地（） A．经营权和使用权的分离B．典当权和使用权的分离 C．抵押权和使用权的分离D．所有权和使用权的分离 14．在房地产权利价格中，最完全最充分的物权是房地产的（）A．所有权B．使用权C．经营权D．抵押权 15．引起房地产价格周期性波动的根本原因是市场经济的（）A．间断性变化B．周期性变化C．连续性变化D．偶然性变化16．在下列选项中，属于影响房地产价格的政治因素的是（）A．社会治安B．文化时尚C．地理位置D．国家间的关系17．国家所有制企业对国家授予其经营管理的财产具有（）A．法人财产权B．赠与财产权C．继承财产权D．变更财产权
第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种 第一节房地产企业行业介绍与特点 一、房地产行业的发展概述 房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程 在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。 一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程 二、房地产企业的基本业务介绍
房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。 三、房地产行业的特点 房地产行业是一个资源整合型企业 开发产品类型多，用途多样性 开发流程长、资金密集 房地产行业涉及行政主管部门多 销售收入种类多，销售行为接受政府监管 第二节房地产企业一般经营模式与流程 一、经营模式（开发与自持物业） 房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。 二、房地产开发流程
《房地产经济学》复习题——2 一、名词解释 1、不动产 不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。 2、土地二级市场 土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。二级市场是指土地的使用权转让市场。 3、土地收益金 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 4、绝对地租 绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。 5、地役权 是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利。 6、物业税 所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。 7、房价收入比 房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。 8、基准地价 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。 9、房地产投机 是指购买土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。 10、住房优惠券政策 政府针对某一特定人群在购买住宅方面所给予的补帖、减免税、成本价购房等的优惠政策。 11、房地产价格指数 房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产(如商业/住宅和工业)价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。 二、问答题 1、地价的变动趋势包括哪些？ （1）土地价格呈总体上升趋势，主要受下列因素影响： a)社会经济发展水平提高； b)人口数量及家庭户数增加； c)土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地 的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。 （2）土地价格变动呈现周期性特征
房地产行业会计实务及涉税介绍 房地产企业工程部 第一篇房地产行业会计实务 第一章开发产品成本 为了加强开发产品成本的经管，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本工程： 一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 四、建筑安装工程费指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场经管机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、
一、单选( 每题参考分值2.5分 ) 1、房地产价格的形成，是房地产效用、供给的相对稀缺性以及（）三方面相互作用的结果。 A. 房地产的潜在需求 B. 房地产的有效需求 C. 房地产的需求 D. 房地产的实际需求 错误:【B】 2、房地产最完全、最充分的物权是（） A. 所有权 B. 租赁权 C. 买卖权 D. 抵押权 错误:【A】 3、房地产开发最本质的特点是（） A. 长期性 B. 地域性 C. 风险性 D. 综合性 错误:【D】 4、下列不属于影响房地产经济宏观调控效应的因素是（） A. 调控政策的正确性 B. 宏观调控的时滞 C. 地区差异 D. 宏观政策的制定者 错误:【D】 5、经济适用住房管理办法规定，购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易。（） A. 3 B. 4 C. 5 D. 6 错误:【C】 6、房地产市场的双重特性是指( )。 A. 供给与需求 B. 所有权与使用权 C. 保值与增值 D. 消费与投资 错误:【D】 7、交易量回升，购楼者开始增多，少数炒家开始入市，但买房者多为自用，投机者较少。这是房地产周期的（）阶段。 A. 复苏阶段 B. 繁荣阶段 C. 衰退阶段
D. 萧条阶段 错误:【A】 8、关于权益性融资，下列说法错误的是（） A. 所融入资本是企业永久性资本，其资本使用方向不受限制 B. 出资者和融资者共同承担风险 C. 出资者参与利润分配 D. 融资程序简便、融资成本低 错误:【D】 9、可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指( )。 A. 项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 B. 项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 C. 项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 D. 项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 错误:【C】 10、关于四象限模型，下列说法错误的是（） A. 四象限模型在理论上将住宅市场分为物业市场和资产市场两个子市场 B. 四象限模型可以用于分析宏观经济对住宅市场的影响 C. 四象限模型在理论上将住宅市场分为资产市场和新建住宅市场两个子市场 D. 四象限模型可以用于分析公共政策对住宅市场的影响 错误:【C】 11、潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的（） A. 最大可能值 B. 最小可能值 C. 最小存量值 D. 最大存量值 错误:【A】 12、最能反映土地价格高低的是( )。 A. 土地单价 B. 土地总价 C. 楼面地价 D. 出让底价 错误:【C】 13、房地产泡沫产生的基础性条件是（） A. 政府实行的土地、货币、税收政策 B. 金融自由化 C. 宏观经济条件 D. 市场信心不对称 错误:【C】 14、房地产开发的物业类型按照供应体系划分为（） A. 出租型房地产和销售型房地产 B. 高价、中价和低价房地产 C. 商品房、经济适用房、廉租房
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 期末考试B卷 课程：房地产经济学年级： 姓名：学号： 一、选择（选项中只有一个是最符合题意的，多选不得分。每题2分，共20分） 1、工业区位理论的主要观点是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品___________最低的点作为工业企业的理想区位。 （1）工资（2）地租（3）利润（4）生产成本 2、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8％，风险补偿率为5％，那么该经济社会的一般报酬率为____________。 （1）8％（2）5％（3）3％（4）13％ 3、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：___________。 （1）收入水平的变化（2）对未来的预期 （3）可替代商品价格的变化（4）房地产开发成本 4、一宗房地产交易能够达成的充分条件是___________。 （1）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 （2）买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 （3）买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 （4）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 5、从学科性质上来说，房地产经济学是____________。 （1）整个经济科学的理论基础 （2）整个房地产经济学科的理论基础 （3）包容房地产开发、经营等实际操作技巧的综合性学科 （4）属于规范经济学范畴的理论科学 1页
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 6、政府对房地产业进行宏观调控，要遵循___________。 （1）行政手段为主，经济手段为辅 （2）行政手段为主，计划手段为辅 （3）经济手段为主，行政手段为辅 （4）经济手段和行政手段并重 7、房地产需求的特殊性主要表现在___________。 （1）房与地需求的统一性（2）收益主导性 （3）位置（4）投资和消费的双重性 8、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是___________。 （1）利率下降，土地价格提高 （2）利率上升，土地价格提高 （3）利率下降，土地价格降低 （4）没有关系 9、当银行贷款利率为15％，房地产投资的期望利润率为20％，则财务杠杆率为_________。 （1）20％（2）15％（3）10％（4）5％ 10、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补___________与实际情况不符的缺点。 （1）成本投入的数量（2）成本投入的数量和时间 （3）支出与收入的数量和时间（4）销售收入的数量 二、判断（判断正误，你认为错误的请说明理由，不说明理由不得分。每小题3分，本题共15分） 1、根据工业区位理论，凡是原材料系数大于1的工业，工厂应设在产品的中心消费地。（） 2、土地价格一般由土地资源价格和土地资产价格组成。其中土地资源价格是指土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所 2页
房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土 地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣 的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
《房地产经济学》试题12 一、单选题（本大题共10小题，每小题2分，共20分） 1.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( ) A.处于主要工业区 B.交通便捷，环境好 C.人口流量大 D.劳动成本低 2.房地产商品需求富有收入弹性是指( ) A.0
8.房地产的供给弹性具有明显的时期性，按特短期、短期、长期来看，其供给弹性具有的特性分别是( ) A.弹性较小、无弹性、弹性较大 B.弹性较大、无弹性、弹性较小 C.无弹性、弹性较小、弹性较大 D.无弹性、弹性较大、弹性较小 9.在房地产估价中，成本积算思路的理论依据是( ) A.生产费用价值论 B.生产效用价值论 C.劳动价值论 D.资本价值论 10.房地产企业常用的贷款方法不包括( ) A.信用贷款 B.保证贷款 C.抵押贷款 D.政府贷款 二、多选题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 1.房地产业周期性波动经历的阶段有( ) A.繁荣阶段 B.衰退阶段 C.萧条阶段 D.复苏与增长阶段 E.平稳发展阶段 2.在房地产价格构成中，销售费用包括( ) A.广告宣传费 B.管理费 C.财务费用 D.销售代理费 E.税费 3.按照经营内容和方式的不同，房地产企业主要可分为( ) A.建筑企业 B.房地产开发企业 C.房地产中介服务企业 D.物业管理企业 E.房地产综合企业 4.确定住房公积金实际贷款额度需要考虑( ) A.可贷额度 B.最高额度 C.最低额度 D.还款能力 E.利率 5.影响房地产投资的商业风险有( ) A.资本支出 B.总可能收入
房地产企业地产会计核算流程 我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算 房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和
1.房地产市场体系 按市场运行层次划分：一、二、三级市场。一级市场是指国家作为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场化运作的条件下，一级市场是受让方原始获得土地使用权的唯一渠道，其中，出让方占据垄断地位。二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，在土地开发和房屋建设完成后，作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶上，超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市场的交易量远远大于二级市场的交易量。按购置目的划分：可以分为投资市场和自由市场。按房地产价格的实现形式划分：可分为房地产资产市场和使用市场。 2.房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量 3.房地产需求的特性（1）房地产需求的整体性（2）房地产需求的区域性（3）房地产需求的层次性（4）房地产需求具有消费与投资的双重性（5）房地产需求的可替代性 4.房地产需求的类型：生产性需求，消费性需求，投资性需求 5.影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格收入比4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对市场的预期7、消费者或投资者的偏好8、信贷能力 6.房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房） 7.房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望；供给能力 决定房地产供给的主要因素分析1、成本价格比2、土地供应量3、税收、信贷政策4、房地产开发商对未来市场的预期 8.房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度 1、特短期内房地产供给无弹性 2、短期内房地产供给弹性较小 3、长期内房地产供给弹性较大 9.房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态 房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品价值的实现问题。 房地产市场供求的失衡的三种状态：总量性供不应求状态；总量性供过于求状态；结构性供求失衡的状态 10.区域经济增长的原动力主要有两个：一是外区域对本区域产品或服务的需求；二是区域各种要素的供给。 11.区域经济的三部门概念。三部门是指产品和服务提供部门，劳动力提供部门和房地产提供部门，对应的三个市场是：区域产出市场（产品和服务市场），区域劳动力市场和区域房地产市场。对区域经济来说，劳动力和房地产是两类核心资源。 12城市的形成与发展有三个主要原因：比较优势（促进交易的产生，产生商贸中心），规模经济（形成工业城市）和聚集经济（形成大城市）。
《房地产经济学》教学大纲 课程名称：《房地产经济学》英文名称：《Real Estate Economics》学 分： 2 总学时： 36 实验（上机）学时： 无 开课专业： 物业管理专业 一、课程性质、目的和培养目标： 房地产经济学是物业管理专业的必修课和学位课。通过本课程的教学，让学生比较系统地了解现房地产经济学的基本理论，使学生能灵活掌握和运用房地产市场的基本分析方法，提高学生对房地产市场的分析和预测能力，为未来从事房地产或物业管理工作奠定基础。 二、预修课程： 西方经济学 三、课程内容和建议学时分配：（40学时。含教学36学时，复习、考试4学时） 章 节 内 容 学时 第一章 房地产：内涵与特性 2课时第一节 房地产的界定与分类 房地产的内涵。房地产与相近概念简析。房地产的分类。 第二节 房地产：从三个视角的理解 作为一种实物和空间的房地产。作为一种生活必需品和一种生产要 素的房地产。作为一项财产和一组权利束的房地产。 第三节房地产的特性 位置的不动性。使用的耐久性。异质性。投资、消费的两重性。 第二章 房地产业：形成、定位与发展 2课时第一节 房地产业的形成 房地产业的概念与构成。工业化、城市化与房地产业的兴起。产业 结构演变与房地产业成长。消费结构升级与房地产业扩张。 第二节 房地产业的性质定位与功能定位 基于不同产业分类的房地产业性质定位。支柱产业：房地产业的功 能定位比较。 第三节房地产业与国民经济的相互关系 房地产业在国民经济发展中的主要作用。国民经济主要经济变量对 房地产业的影响。房地产业与国民经济的协调发展。 第三章 房地产市场：体系、结构与运行 2课时第一节 房地产市场的内涵、体系与构成要素 房地产市场的内涵和特性。房地产市场体系。房地产市场构成要素。
一、单选题（每小题2分，共20分） 1、下面属于第一产业的是（） A 畜牧业 B 仓储业 C 供应业 D 采矿业 2、因土地的肥沃程度和位置的不同而产生的地租形式是（） A 级差地租 1 B 级差地租 2 C 绝对地租 D 垄断地租 3、土地价格具有增值性，不是其增值原因的是（） A 资本有机构成的提高 B 土地的稀缺性 C 社会平均利润的下降 D 利率的上升 4、下面的选项中属于房地产价格与其他商品价格共有特征的是（） A 区位性 B 个别性 C 用货币表示 D 敏感性 5、在土地使用权出让中，居住用地的最高使用年限是（）年 A 70 B 40 C 30 D 50 6、下面不属于房地产金融的显著特征的是（） A贷款偿还期长 B 利息率较高 C开发周期长 D 资金周转慢 7、排水权属于房地产产权体系中的（） A 永久业权 B 租赁业权 C 地役权 D 担保权 8、下面的选项中哪个不是房地产税收的特征（）A 强制性 B 有偿性 C 无偿性 D 固定性 9、国家对下面那些房产免征房产税（） A 国家机关和军队自用房产 B 宗教寺庙、公园、名胜古迹 C 非营业用的房产 D 全选 10、房地产经济的宏观调控，是以（）为主体 A 社会 B 政府 C 企业 D 房地产行业 二、名词解释（每小题3分，共30分） 1、不动产 2、地租 3、级差地租 4、房地产二级市场 5、房地产经纪 6、房地产投资风险
7、房地产开发 8、物业管理市场 9、房地产中介 10、房地产金融 三、简答题（每小题5分，共20分） 1、土地价格的特征是什么？ 2、简述房地产投资决策的过程。 3、房地产开发具有具有什么样的特点？ 4、简述物业管理的原则。 四、论述题（每小题10分，共30分）1、简述房地产投资特征 2、简述房地产金融风险 3、试述房地产一、二、三级市场各自的特征及其相互联系
房地产企业会计工作具 体流程 关于会计岗位工作流程 本岗位涉及以下工作： 一、关于房地产账务处理方面： （一）、审核从出纳转过来的各种现金收款，现金付款，银行收款、现金付款 凭证进行审核。 （1）凭证是否编号，编号是否正确。 （2）经济业务摘要是否正确地反映了经济业务的基本内容。 （3）会计科目的使用是否正确；会计科目是账户的名称，正确使用会计科目 是进行账务处理的基础环节。总账科目和明细科目是否填列齐全。 （4）记账凭证所列金额计算是否准确，书写是否清楚、符合要求。 （5）所附原始凭证的张数与记账凭证上填写的所附原始凭证的张数是否相符。 (二 )、根据记账凭证登记各种明细分类账。 （三）、月末作计提、摊销、结转记账凭证，对所有记账凭证进行汇总，编制 记账凭证汇总表，根据记账凭证汇总表登记总帐。 负责公司的固定资产账 1.负责每月提取折旧； 2.负责固定资产报废、清理的账务登记； 3.新购入固定资产的入账； 4. 年终汇总。 （四）、结账、对帐。做到帐证相符、帐帐相符、帐实相符。 1、结账前，必须将本期内所发生的各项经济业务全部登记入账。 （1）账实相符。是账簿记录与实物、款项实有数核对相符的简称。保证账实相符，是会计核算的基本要求。由于会计账簿记录是实物款项使用情况的价值量反映，实物款项的增减变化情况，必须在会计账簿记录上如实记录、登记。因此， 通过会计账簿记录的正确性，发现财产物资和现金管理中存在的问题，有利于查 明原因、明确责任，有利于改进管理、提高效益，有利于保证会计资料
真实、完整。 （2）账证相符。是会计账簿记录与会计凭证有关内容核对相符的简称。保证 账证相符，也是会计核算的基本要求。由于会计账簿记录是根据会计凭证等资 料编制的，两者之间存在逻辑联系。因此，通过账证核对，可以检查、验证会 计账簿和会计凭证的内容是否正确无误，以保证会计资料真实、完整。各单位 应当定期将会计账簿记录与其相应的会计凭证（包括时间、编号、内容、金额、记账方向等）逐项核对，检查是否一致。如果发现有不一致之处，应当及时查 明原因，并按照规定予以更正。 （3）账账相符。是会计账簿之间相对应记录核对相符的简称。保证账账相符，同样是会计核算的基本要求。由于会计账簿之间，包括总账各账户之间、总账 与明细账之间、总账与日记账之间、会计机构的财产物资明细账与保管部门、 使用部门的有关财产物资明细账之间等相对应的记录存在着内在联系，通过定 期核对，可以检查、验证会计账簿记录的正确性，便于发现问题，纠正错误， 保证会计资料的真实、完整和准确无误。 （4）账表相符。是会计账簿记录与会计报表有关内容核对相符的简称。保证 账表相符，同样也是会计核算的基本要求。由于会计报表是根据会计账簿记录 及有关资料编制的，两者之间存在着相对应的关系。因此，通过检查会计报表 各项目的数据与会计账簿有关数据是否一致，确保会计信息的质量。 （五）、编制会计报表，做到数字准确、内容完整。 （六）、将记账凭证装订成册，妥善保管 二、负责我公司及关联单位税收核算与纳税申报、缴纳工作、税务登记、变更 注销等事项。及协同有关部门审计及汇算清缴工作。 三、负责公司的项目成本核算负责与销售部门对账。 1、每月底与营销部核对销售明细及回款金额。 2、整理各个项目成本及费用并进行归集；按月与工程部对接工程款支付情况。 3、月底向部门领导报送本月销售明细、项目成本和费用分类。
房地产公司会计科目设置 一、开发成本项目的设置 根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。 1、土地征用及拆迁补偿费 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置： ⑴取得土地使用权 土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等； ⑵土地增用费 土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等； ⑶土地补偿费 劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等； ⑷其他 拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。 2、前期工程费 指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置： ⑴七通一平费 临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费； ⑵临时设施费 临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费； ⑶规划设计费
规划(方案)设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费； ⑷行政规费及报建费 项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金； ⑸大配套费 基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费； ⑥水文地质勘察费 地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；； ⑺测绘费 面积测绘、地形地貌测绘等； ⑻预算编审费 编制预算费、预算审查费等； ⑼其他 挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3、建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置： ⑴基础工程 土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等； ⑵主体工程 土建(结构)工程、土建(建筑)工程等； ⑶安装工程
民商法学专业（知识产权研究方向） 攻读硕士学位研究生培养方案 一、培养目标 1.掌握马克思主义、毛泽东思想及邓小平理论，树立正确的人生观和世界观；热爱祖国，遵纪守法，品德良好，勤奋敬业，努力为社会主义现代化建设服务。 2.掌握知识产权基础理论，系统、全面、准确地了解本专业的研究方向和各门学科的主要内容及发展趋势，通晓与之相关的课程的基本知识和基本技能，能独立从事知识产权教学科研、立法、司法及法律服务工作，精通一门外语。 二、学习年限 脱产研究生学习一般2——3年，在职研究生3——4年。 三、研究方向 本专业设置四个研究方向： 1.民法基础理论 2.财产法（物权与债权法） 3.知识产权法 4.人身关系法 四、培养方式与方法 硕士研究生的培养实行导师负责制，并遵循以下原则： 1.导师负责制与导师组集体培养相结合的方式进行培养； 2.理论与实践相结合、系统学习与专门研究相结合的方法； 3.以自学为主，注意采取启发式、研发式教学； 4.因材施教，充分发挥研究生的个人特长，注重对研究生创新能力的培养； 5.关心研究生的思想政治和道德品质修养，促进德、智、体的全面发展。 五、课程设置 本专业研究生实行学分制，应修的总学分不少于32学分。课程设置包括公共课、专业基础课及专业课和指定选修课、任意选修课。 1. 公共课6学分 科学社会主义理论与实践2学分34学时第一学期开设 第一外国语4学分136学时第一、二学期开设 2. 专业基础课及专业课17学分 法理学3学分51学时第一学期开设 民法总论4学分68学时第一学期开设 民法分论专题4学分68学时第二学期开设 知识产权基础理论4学分68学时第二学期开设 3．指定选修课5学分 竞争法2学分34学时第三学期开设 知识产权的国际保护2学分34学时第三学期开设 知识产权管理2学分34学时第三学期开设 诉讼与仲裁3学分51学时第二学期开设 知识产权实务2学分34学时第三学期开设 4．任意选修课 在全校硕士研究生任意选修课目录中选修，选修学分不得少于10学分。 六、课程考试和考核方式
绪论 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。 房地产经济学是研究房地产资源配置、利用的一门应用科学。 地租 马克思将地租分为三类： （1）绝对地租 由于土地所有权的垄断，不管租种何种等级的土地都必须缴纳的地租称为绝对地租。 （2）级差地租 由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额垄断利润。（级差地租1，级差地租2） （3）垄断地租 垄断地租是指由于特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润而形成的地租。 （1）竞租的含义 地租是一种市场价格，但是竞租只是一个“支付意愿”，即某个土地使用者为了竞争得到某块城市土地所愿意支付的最高租金。 （2）竞租函数 同一土地使用者对于城市空间上不同区位的竞租，则形成“竞租函数”，家庭的竞租函数主要由区位对效用水平的影响方式确定，企业的竞租函数主要由区位对利润水平的影响方式决定。 为什么市中心多为高层写字楼？ （1）根据等产量曲线可知，提供相同面积的办公空间既可以使用较多土地与较少资本组合（在较大的地块上提供单层或多层建筑）又可以使用较少的土地与较多的资本组合（在较小的地块上建高层写字楼）。 （2）阿朗索的竞租理论表明，地块最终由出价最高者所得，市中心的地块因其地理区位优越，交通通达性好，基础设施完备，所以常常是一个城市的CBD中心，故地租高于其他区位。 （3）为了在市中心以最小的成本提供既定的办公空间，开发商往往选择在市中心较小的地块上建高层写字楼。 交通方式的变革，改变了城市土地利用方式与城市空间结构。 区位 1.区位的定义
房地产经济学期末复习要点 房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值影响的学科。 房地产泡沫：是指预期一致的投机行为导致房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。 住宅需求价格弹性：指住宅价格每上升或下降一个百分点所引起住宅需求量减少或增加的百分比，即住宅需求量的变动对价格变化的反应程度。 房地产经济周期：指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张与收缩，交替反复运动的过程。 房地产税收：直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。 经济适用房：指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 房地产金融：是指房地产经济活动中，通过各种金融方式，方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。 住宅需求收入弹性：是指收入每增加（减少）一个百分点，所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。 房地产投机：可以定义为从房地产市场价格的波动中获利的行为。 房地产市场：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，广义是指房地产交易或交换关系的总和。 简答 房地产的经济特性： ①空间特性：即空间的固定性和异质性 ②市场特性：包括区域性，交易费用高，供给的滞后性，需求的二重性等，具有不完全竞争性质 ③资产特性：主要是指房地产的价值最大和使用的耐久性，以及由此导致的房地产金融税收的重要性和房地产投机性 ④法律和制度的特性 房地产市场分类： (1)按市场运行层析划分，中国的土地市场可以分为土地一级市场和土地二级市场 (2)按市场交易客体划分，可以分为土地市场，房产市场，房地产金融市场和房地产中介服务市场 (3)按物业类型划分，可以划分为住宅市场，商业房地产市场，工业房地产市场，特殊用途房地产市场和农业房地产市场 (4)按覆盖或影响范围划分，可分为国际性，全国性和地方性房地产市场 住宅需求弹性影响因素和弹性规律： ①人口②收入③消费者偏好④预期⑤金融因素 4.房地产收益和成本的计算方法 ①以项目的总收益减去总成本（B-C）来计算净收益，但未能考虑到不同规模间 的差异 ②用项目的预期收益现值除以预期成本现值得到益本以（B/C）益本比大于1， 表示该项目具有经济可行性