房地产市场报告房地产估价报告范本
估价技术报告
（与房地产估价结果报告配合，仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关管理部门确认和备案时的附件）
洪房（房估）技字（2014）第SYY111670号估价项目名称：十堰东万红精铸制造有限公司所属的位于丹江口市
六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产抵押价值
评估
委托方：十堰东万红精铸制造有限公司
估价方：武汉洪房房地产土地估价有限公司
估价人员：胡彦胡莉华
估价作业日期：2014年11月26日至2014年11月27日武汉洪房房地产土地估价有限公司
二○一四年十一月二十七日
（本报告未经我公司同意，不得向估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得转载于任何公开或内部媒体上）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1、估价对象范围：
本次估价对象为丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产，
该房地产产权属十堰东万红精铸制造有限公司所有。根据委托方提供的两
套《房屋所有权证》（丹江口市房权证六里坪字第00067346号、丹江口市房权证六里坪字第00067345号）和《国有土地使用证》（丹江口市国用（2010）第640号），确定本次评估的估价对象建筑面积合计为3308.84平方米，土地使用权面积为13168.03平方米。
2、估价对象区位状况：
（1）估价对象位置：
估价对象位于丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产，所在位置东临白浪东路，西临司家湾，南面为空地，北面临岗河村卫生室。地处十堰市工业用地Ⅳ级地段（参照《十堰市城区工业用地级别与基准地价图》）。
（2）估价对象周边景观环境：
估价对象所在区域人文景观及自然景观均一般。
（3）估价对象周边产业聚集度：
估价对象所在位置地处神鹰工业园周边，周边产业较密集，附近分布有知名实业发展有限公司、东风汽车配件厂、东风汽车精工齿轮厂、十堰全成工贸有限公司等，工业产业聚集度较好。
（4）估价对象区域基础及公共配套设施完备程度：
估价对象位于神鹰工业园周边，产业聚集度较好，区域内排水、供电、供水率均大于95%，周边分布有六里坪火车站派出所、十堰青少年校外活动中心等单位及物业，所在片区各种公共设施及基础配套设施完善度一般。（5）估价对象交通条件：
估价对象东临白浪东路，交通路网较发达，道路通达性较好，能较好
满足工业企业对交通运输的要求。
3、估价对象实物状况
（1）估价对象建筑物实物状况
估价对象建筑物位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》证载建筑物共有4栋，各房屋具体状况如下表：
各栋房屋状况一览表
估价对象房屋承重构件基本完好，非承重墙基本完好，整体面层平整基本完好，地基基础有足够的承载能力，基本无不均匀沉降，楼地面平整；门窗基本能正常使用；排水管道基本通畅，电器设备线路、照明装置齐全，绝缘较好；估价对象房屋维护、保养较好。
（2）土地及附着物实体状况描述
估价对象宗地形状不规则，位于六里坪镇岗河村四组六里坪工业园，地势较平坦，地基基础有足够承载能力，未发现塌陷、沉降现象，基本不会受到地质和自然灾害的危险。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（即
通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“场地平整”。宗地内除估价对象4栋房屋外，另有简易等建筑物，均未办理产权证。宗地内除建筑物基底以外的地面部分作有绿化带，其余均已硬化，宗地四周有围墙围护。
4、权益状况
（1）建筑物权益状况
估价对象房屋位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》填发单位均为丹江口市房屋产权产籍监理所，房屋所有权人均为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有权人，登记时间均为2011年6月21日，房屋共计4幢，建筑面积合计为3308.84平方米。各幢房屋的具体情况如下表：
房屋情况一览表
（2）土地使用权权益状况
估价对象宗地证载座落为丹江口市六里坪镇岗河村四组，《国有土地使用证》证号为丹江口市国用（2010）第640号，填发单位为丹江口市国土资源局，填发日期为2010年9月29日，无地号，无图号，登记时间为2010年9月29日。土地使用者为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有
权人，土地使用权面积为13168.03平方米，用途为工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2060年9月30日。
（3）他项权利状况
根据委托方提供的资料及介绍，至价值时点，估价对象权属明确，未对外出租且无租赁纠纷。至价值时点，估价对象房地产抵押等他项权利登记尚未注销。
5、影响房地产价格的因素说明
1、一般因素
①区域概况
十堰市位于中国中央山地秦巴山区汉水谷地，湖北西北部，汉江中上游，跨东经109°29′至111°16′，北纬31°30′至33°16′。是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市。全市国土面积2.3万平方公里，辖两区五县一市及十堰经济开发区、武当山旅游经济特区，总人口334万。
十堰位于华中、西南、西北三大经济板块的结合部，起着承东启西、通南达北作用，是毗邻地区最大的汽车制造，汽车科研，医疗卫生，商业集散，交通枢纽，旅游文化中心，是鄂西生态文化旅游圈的中心城市之一。“武当山”、“丹江水”、“汽车城”三张世界级名片闪耀全球。十堰市境域内苍山似海莽莽起伏，吞入云霄气势恢弘；汉江东奔水横贯，堵河北奔入汉江。东怀武当山，边界接襄樊；南靠神农架，边界接林区；西连巴山脉，边界接陕渝；北系秦岭脉，边界接豫陕。
十堰市境域内襄渝铁路运输通往全国各地，209、316国道纵横联接东西南北，高速公路直达武汉、西安，人来人往四面八方。在鄂豫陕渝接界区，十堰居中集汇辐射，南来北往东奔西走，交流周边互相受益。
②经济状况
在“十一五”开局之时，受东风公司和东风有限公司“两个总部”相继外迁等诸多不利因素影响，十堰的生产总值增幅曾跌至4.8%的历史最低点，工业经济增速滑落至全省末位，社会上关于十堰的“废都论”、“边缘论”一时甚嚣尘上……
面对各种不利，市委书记陈天会一次又一次强调：“十堰的根本问题是发展不够，要办好十堰的事，关键在于全心全意抓发展。”在这一指导思想之下，全市始终坚持发展第一要务，努力实现经济又好又快地科学发展。五年里，全市地区生产总值由313亿元增长到736亿元，增幅居全省前列；人均生产总值达到1.8万元，是“十五”末的1.9倍；财政收入由31亿元增长到83亿元，地方一般预算收入由11.37亿元增长到43.8亿元（含南
水北调耕地占用税），年均分别增长21.7%和30.9%；“十一五”期间，全社会固定资产投资达到1130亿元以上，是“十五”时期的3倍多。
经济发展，给老百姓带来的是实实在在的实惠。过去五年，城镇居民人均可支配收入由7200元增长到12400元，人均居住面积由21平米增加到29平米。农民人均纯收入由1990元增长到3410元，人均居住面积由29平米提高到33平米。居民平均预期寿命提高到72岁以上。五年累计减少贫困人口42万人。
A、调整结构，全市经济结构优化升级
“十一五”期间，全市大力推进经济结构战略性和适应性调整。全市工业总产值跨上千亿元大关，整车生产能力达到50万辆份，规模以上企业接近1000家，地方工业比重由三分之一变为半壁江山，十堰整体跨入工业化中期阶段。农业产业化步伐加快，特色产业基地发展到420万亩，规模以上农产品加工企业达115家。第三产业繁荣发展，社会消费品零售总额突破300亿元，是“十五”末的2.4倍。旅游业实现了突破性发展，全市接待国内外游客达到1460万人次，旅游总收入达到89亿元，是“十五”末的3.5倍。
B、“两个不动摇”，巩固汽车城地位
“十一五”期间，为尽快消除东风“两个总部”外迁的影响，十堰始终坚持“两个不动摇”，即坚持工业兴市发展战略不动摇和服务东风公司发展不动摇，一方面推动地方汽车工业与东风差异化发展，拓展发展空间，一方面以工业园区为载体，以重大工业项目为抓手，大力实施“双亿工程”，努力增强市县属工业实力。到“十一五”末期，全市工业总产值突破千亿
大关，是2005年的2.5倍。地方工业实现了飞跃式增长，从2005年到2011年，地方工业企业由323家增加到千余家；地方工业总产值由138亿元增长到近500亿元，实现翻两番。
C、“一统三分”，破解二元结构矛盾
十堰城乡二元结构突出，农业基础设施薄弱、农业产业化和城镇化发展滞后。“十一五”期间，市委从特殊的市情出发，创造性地提出了“一统三分”发展战略，找到了山区统筹城乡发展的路子。一是以提升基地素质为重点，做大优势产业。目前，全市茶叶、魔芋等特色产业基地达400万亩，通过国际国内认证的“三品”(无公害、绿色、有机食品)品牌达141个，第一产业产值突破百亿元大关。二是以服务龙头企业为重点，突破性发展农产品加工。千方百计培育和引进一批龙头企业，大力推进干鲜果、中药材、特色粮油产品等精深加工，全市农副产品加工企业突破100家。三是以农田水利基础设施建设为重点，努力改善农民生产生活条件。全市恢复水毁农田10万亩；建设农村供水工程907处，解决了85万人饮水安全问题，治理水土流失面积2932平方公里；验收土地复垦整理项目576个，净增耕地4.7万亩；新建农村沼气1万余户。
D、“三区三线”，打造鄂西圈核心板块
十堰生态文化旅游资源丰富，集仙山、秀水、汽车城为一体。十堰积极抢抓省委省政府构建鄂西生态文化旅游圈战略机遇，充分发挥十堰大山、大水、大人文优势，以武当山为龙头，整合旅游资源，延伸产业链条，打造“三区三线”精品线路，构建鄂西生态文化旅游圈的核心板块和重要支撑，建设国际知名生态文化旅游区，实现了旅游资源大市向旅游经济强市
的跨越。5年来，全市先后投资近10亿元，打造太极湖新区，推进五龙河、青龙山、“双野”等景区建设和升级，建设修葺了博物馆、游客中心及玄岳门、太子坡等旅游设施；成功举办了两届世界传统武术节；设立2000万元旅游专项发展资金；多次组团到北京、西安、武汉及台湾等主要客源市场开展旅游推介活动，十堰市被评为全国最佳生态旅游城市和中国十佳休闲城市。
E、改革开放，扩大内陆山区经济外向度
十堰市地处内陆山区，经济外向度不高。“十一五”期间，十堰大力开展招商引资，走大开放、大开发道路，在“请进来”上下功夫，在“走出去”上多尝试，积极融入经济一体化和全球化。5年里，先后与俄罗斯、日本、罗马尼亚等10多个国家和地区建立了友好关系；与天津河西区等五个市以及俄罗期恩格斯市缔结为友好城市；引进了韩国三立、农夫山泉、万向集团、双星集团、雨润集团、京能集团等国内外知名企业落户十堰，形成了一大批新的增长点。预计2011年底，全市利用外资超过1亿美元，外贸出口总额2.6亿美元，分别是2006年的3.1倍和7.1倍。
F、“一二三四”，打破交通瓶颈制约困局
交通闭塞、出入不便是制约十堰发展的最大瓶颈。为改善交通条件，“十一五”以来，全市牢固树立交通先行理念，积极抢抓十堰被国家确定为全国公路运输枢纽城市和国家支持中西部地区交通基础设施建设机遇，坚持项目带动战略，加快实施“一二三四（一个机场、两个码头、三条铁路、四条高速）”重大交通项目建设，努力破解交通瓶颈制约。目前，武当山机场场址获国家民航局批准，正在争取国家发改委批复立项；襄渝铁路
二线全线贯通，武汉至十堰动车组已开通，郑渝、十宜和运十3条铁路尚在争取之中；汉十、十堰至西安段高速公路建成通车，十房、谷竹、十白、郧十等4条高速公路均已先后开工建设，十堰已成为全省高速公路建设的主战场；武神、武白一级路竣工通车，“郧十”一级路快速推进，兴界路、郧漫路等干线公路改造完成；南水北调施工大桥、将军河大桥建成通车，郧县汉江二桥、丹江口习均大桥加快建设，柳树垭、土地岭、五条岭、大川和雷峰垭隧道全面贯通。“十一五”期间，全市完成交通建设投资102亿元，使全市县乡村公路通车里程达1.6万公里，实现了乡乡通油路、村村通公路，十堰承东启西、连接南北的交通枢纽地位进一步彰显。
G、山地整理，破解城市发展空间狭小难题
十堰是内陆山区城市，山地多平地少，发展空间不足。为拓展城市发展空间、缓解土地瓶颈制约，市委、市政府创造性地开展山地整理开发，目前十堰城区已产生“人造平原”超过3万亩，全十堰地区已平整山地超过5万亩。通过山地整理，市区面积得到拓展，城市结构由沿路、沿山组团式的带状结构，变成了适合现代城市和现代经济发展需要的块状结构，为工业发展和城市建设打造了新的平台。与此同时，不断加大城市硬件建设力度，先后新建了天津路、重庆路、上海路、北京路南通道等7条主干道，完成了白浪路、武当路、丹江路等5条主干道和城区108条内街小巷改造工程，主干道循环路网日趋完善，新增城市发展空间30平方公里左右。
H、银企对接，破解发展中的融资难题
融资难是影响十堰经济社会发展的重要因素。为破解融资难问题，释放发展活力，“十一五”以来，我们把融资平台建设作为撬动经济发展的支
点，不断创新融资方法和载体，广泛开展“银企对接”、“百亿基金进十堰”活动，帮助企业拓宽融资渠道，增强经济发展的动力和可持续性。“十一五”期间，全市发展各级担保公司9家，注册资本达12.7亿元。累计完成融资26.5亿元，完成投资38亿元，带动社会投资超过120亿元，支持了万亩山地、工业园区等22个市级重点项目建设。同时，我们坚持深化财政“四项改革”，积极培植壮大骨干财源，进一步优化财政支出结构，确保了财政金融高速运行。
I、生态立市，服务南水北调工程建设
十堰是南水北调中线工程核心水源区，将被划为限制开发地区，生态问题高度敏感、全国瞩目。“十一五”以来，十堰大力实施生态立市战略，坚持把十堰的发展放在国家大局中来谋划，把生态建设和环境保护作为贯彻落实科学发展观、推动十堰持续又好又快发展的重大举措来抓，着力构建环境友好型社会。
5年间，全市累计完成造林191万亩，退耕还林124万亩，天然林保护超过千万亩，森林覆盖率达53%。建成10座污水处理厂和5座垃圾处理场。治理重点污染企业86家，完成治理项目300个，整治排污口800多个。城镇各类饮用水源水质达标率100%。城市污水集中处理率达80%，生活垃圾无害化处理率达80%，空气质量在二级标准以上天数占全年的96%。万元生产总值能耗下降20%，主要污染物排放量提前一年实现减排目标。
“十一五”期间，全市通过人工造林、退耕还林、天然林保护工程，使森林覆盖率达53%；建立赛自然保护区，保护区面积达到407万亩，占
国土面积11%，十堰成为全国创建生态示范区规模最大、范围最广的地级市。深入开展环保专项治理，狠抓节能减排，全市主要污染物总量继续保持“双下降”，圆满完成省政府下达的目标任务，提前两年完成“十一五”目标。
J、谋划未来，“一城两带”宏图大展
经过“十一五”时期的发展，十堰渡过了最困难的时期，正处在一个厚积薄发的新阶段，站在了新的历史起点上。
全市将围绕开创区域性中心城市建设、综合交通枢纽建设、城乡一体化发展、山水一体大旅游和生态文明建设“五个新局面”，努力建设汽车之城、山水之城、生态之城、和谐之城和区域性中心之城，争取走在全省前列，率先实现经济社会跨越式发展。
全市将全面推进实施“一城两带”区域发展战略，围绕区域性中心城市建设目标，加快十堰城区建设，加快竹房城镇带城乡一体化试验区和十堰汉江生态经济带建设。通过5年的努力，形成以十堰城区为龙头，以竹房城镇带、汉江生态经济带为两翼，主体功能清晰、产业优势突出、人口相对集聚、服务功能完善、生态功能明显的城乡、区域协调发展新格局。
全市将充分发挥武当山、丹江水、汽车城的品牌效应，加快产业结构优化升级，完善公共服务体系，提高城市建设管理水平，提升城市资源配置功能，增强城市发展活力和统筹城乡发展能力，打造国际知名生态文化旅游区、国家级汽车产业集聚区、国家级生态经济示范区和区域性现代服务中心。到2015年，十堰城区的建成区面积达到100平方公里，人口承载力超过100万，汽车产能达到100万量级，基本建成开放型、多功能、
有特色的现代化宜业乐居城市。
③城市规划与发展目标
十堰市委出台《关于加快区域性中心城市建设的决定》，制定区域性中心城市建设的总体规划，明确发展目标和工作重点。按照总体规划，组织相关部门分别制定具体规划，明确重点，全力推进，把十堰建设成为国家级现代制造中心、国家级生态经济示范区、国际知名旅游目的地、区域性现代服务中心和区域性交通枢纽中心。
十堰是典型的山城，全市国土总面积中山地超过92%，素有“九山半水半分田”之称。随着城市的发展，土地的瓶颈制约日益在东部，茅箭区的东部新城概念规划和城市设计方案几经论证，已于2007年正式出台。将50%的小山拿掉，保留了50%的山体作为生态景观。在规划上，东部新城将以居住、商业、金融、文化为主定位，东至马家河东岸、南达武当路、西到北京路、北临十漫高速，面积38平方公里，旨在建设一个生态新城和宜居新城。
在西部，丹江口市的西部工业新区规划已经出炉。这里的山地整理项目，造地面积将超过万亩，并将在这片“人造平原”上建设一座工业产值500亿元、人口30万的现代化西部新城。新城内，两纵两横主干道、十纵十横次干道的建设蓝图正在形成，广场、医院、学校、银行等社会服务设施配套齐全。
十堰东部新城正在如火如荼的发展，现代化的政治经济新中心——北京路、天津路、上海路等已建成，北京路上的东方坐标城、五星级宾馆世纪百强雅阁大酒店、体育中心、行政中心、博物馆、美术馆、郧阳师范高等专科学校、十堰市职业技术学院等经济文化的地标式建筑，无不洋溢着现代化都市的气息。北京路、上海路、凯旋大道、建设大道相继建成通车或改造完毕。
宽阔的道路、林立的高楼、如火如荼的建设，无不在告诉人们：这座年轻城市，正雄心勃勃，劈山开路，“三路一场”竞相发展的良好势头。十堰将建设成为全国重要的公路交通枢纽城市和铁路交通枢纽中心、湖北
重要的航空港和航运港。建成市域内2小时高速公路交通网，全国主要大中城市2小时航空交通网，周边省会城市5小时铁路交通网。
2、区域因素
①区域概况
丹江口市位于十堰地区中部。辖4个街道、2镇、2乡、一个省管经济技术开发区，版图面积652平方公里，总人口36万人。东风商用车公司总部驻丹江口市，年产中重卡近20万辆，是中国卡车之都的心脏。丹江口市交通条件便利，经济依托优势明显。襄渝铁路、316，209国道横纵南北，银武高速公路穿境而过。区内旅游资源丰富，有黄龙水库，黄龙古镇，牛头山森林公园等。
丹江口市是十堰市的中心城区之一。在受到国家汽车工业孕育的热土上，展示了”十堰制造，“刷新了“湖北速度”（2010年凤凰卫视记者吴小莉采访省委书记罗清泉时所述），诞生了中国汽车工业巨头（第二汽车制造厂即东风汽车集团公司），成立了中国第一、世界前三的商用车生产基地（东风商用车公司）创造了更孕育出了披荆斩棘、愚公移山的山地整理模式（山地整理）。经过30年多的发展，丹江口市已经成为了十堰市的经济中心、商贸中心、工业中心、机械制造和全国最大的商用车制造研发基地。城市功能不断增强，成为支持十堰成为区域性中心城市的重要支点。全面落实科学发展观，丹江口市迎来了新的发展机遇，正在全力推进循环经济发展，构建和谐张湾。
②交通条件
十堰位于鄂豫陕渝四省市毗邻地区的结合部，距武汉、郑州、西安、
重庆均为500公里左右，自古就有"南船北马、川陕走廊、秦之咽喉、楚之门户、四省通衢"之称。贯穿十堰的襄渝铁路是华中进入西南的交通大动脉。汉十高速、十漫高速（国家高速公路网G70福银高速）已建成通车，到武汉可早出晚归，到西安亦可午出晚归。随着十白高速，郧房高速，谷竹高速建设步伐的加快，以及武当山机场，太极湖码头的启动，十堰连南带北、承东接西、通江达海，交通枢纽地位将进一步提升。
③基础设施条件状况
电力：十堰市山大坡陡，河流纵横，落差较大，水流湍急，是湖北省水电资源最丰富的地区。年平均经流量达100亿m3，过境客水280亿m3，全市水电资源理论蕴藏量达500多万kw，占湖北省蕴藏总量的四分之一；其中可供近期开发利用的有350万kw,占湖北省可开发水能资源的10％以上。如按现有人口计算，人均拥有可开发水能资源1万kw，超出全省人均占有量5000千瓦以上。堵河是十堰市水能资源蕴藏量最大的一条河流，拥有可开发水能资源145万kw；过境汉江干流次之，拥有可开发水能资源130万kw；南河、天河、滔河等河流共拥有可开发水能资源75万kw。
电讯：十堰市通讯发达，具备光缆、微波、无线、程控等多种现代化通讯手段，固定电话、移动电话、光纤网络覆盖全境。
给水：亚洲最大人工淡水湖，南水北调中线调水源头。
排水：采用雨水污水分流方式，雨水入渠，污水经处理后外排。
燃气：目前使用城市管道煤气，管道燃气供气能力为40000立方米/日。
④环境条件
位于秦岭和巴山之间的优越地理位置，造就了一个养生宝地，冬无严寒（秦岭阻挡了南下的寒流），夏无酷暑（山地起伏产生阴坡阳坡），有山有水（气候湿润），具有天然的宜居环境。区内属于北亚热带大陆性季风气候。光热资源较丰富，年平均日照时数1655-1958小时，无霜期224-255天，平均年降水量800毫米以上，六至八月是本区全年雨水、热能最丰富的季节。夏季平均气温大都高于25℃，其中七月平均为27℃左右，积温较多。七、八月份降水量一般都在100毫米以上。受海拔高度、坡向等地形地貌因素影响，气候复杂多样。素有“高一丈、不一样”，“阴阳坡、差得多”之说。本区山地小气候的多样性，为多种经营的发展提供了良好条件。
⑤产业聚集程度
丹江口市是国家级汽车老工业基地，伴随着土地、交通等制约发展的空间难题得以破解，张湾发展要素迅速聚集，投资“洼地”效应再次凸显。作为车城做大的汽车产业园区-十堰工业新区，东风商用车动力总成、汽车零部件、汽车装备、特种商用车、经济型商用车、半挂车等60余家汽车产业项目携资200亿元入驻。东风装备工业园焊接新工厂、十堰华迪等39家企业建成投产，已形成年产8万辆整车能力，20万辆零部件配套能力，C 园项目山地整理即将交付企业使用。东风商用车动力总成工业园占地7万平方米的车间全面完工，年初一期投产后将形成年生产20万台套世界级的大马力发动机能力，零部件、军品车等项目正如火如荼建设。未来三年，十堰工业新区将形成1000亿元汽车产业产值。
按照科学先进的“特区”发展理念，丹江口市充分发挥“东风车”的摇篮、“民族汽车之都”、“中国卡车之都”等辖区汽车产业优势，坚持
走差异化、特色化、规模化发展之路，高起点打造“汽车产业园”、高科技示范园。以科技进步、自主创新为动力，以结构调整、资源整合为主线，以重点项目、骨干企业为支撑，依托服务东风公司，大力发展商用车、专用车、乘用车、新能源汽车四类整车，配套完善汽车发动机、变速箱、车身、车架、底盘五大系统，全力构建整车制造、动力总成、汽车零部件、汽车文化旅游、现代汽车服务五大中心，将十堰工业新区建设成以汽车产业为主、多业并举、多功能融合的现代化工业新城，把张湾打造成国家级汽车产业集聚、集群示范区。
以汽车产业为支撑的张湾人历经市场经济大潮挑战洗礼后，更加理性思量未来发展。2013年以来，丹江口市大手笔规划了工业新区、汉江商贸物流城、西部生物医药三个千亿级产业园区；大气魄启动了工业新区C园、东环路汉江片区、西城开发区等集中区域新万亩山地整理项目；大动作推进了十白高速、建设大道二期、风神大道、发展大道、西城大道及工业新区支线等综合立体路网建设。如此以来，丹江口市通过整理山地、建设路网新增发展用地2.5万亩，城区面积扩40平方公里，发展空间快速拓展，为全区实现经济转型，多业并进的发展格局创造了条件。“以汽车产业、商贸物流、生物医药三个产业园区为核心，辐射带动相关产业提档升级，加速产业转型，助推区域经济跨越发展”是丹江口市发展新的方向。
三、市场背景分析
（一）提高认识、强化责任，严格落实考核问责机制
各县（市、区）人民政府和市直有关部门要认真学习深刻领会国办发[2014]11号文件精神,充分认识稳定房价的重大政治经济与社会意义，进一
步统一思想,切实承担起住房保障和稳定房价的责任。市政府将对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位进行约谈，直至追究责任。
（二）明确新建住房价格控制目标
各县（市）要结合经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，切实将房价控制在合理水平。十堰城区2013年新建住房均价涨幅不超过地方生产总值和城镇居民人均可支配收入的增幅。
（三）加大保障性住房建设力度
2013年，全市要确保完成省政府下达给我市新建各类保障性住房17753套和新增发放廉租住房补贴5300户的目标任务。按照政府引导、社会参与的原则，加大财政投入，落实税费优惠政策，增加土地供应，大力兴建公共租赁住房。由市政府主导在城区投资建设的1000套公共租赁住房要尽快开工；积极动员、引导企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房。十堰城区企事业单位自建的公共租赁住房要确保达到1500套以上。要切实抓好廉租住房配建工作，国土资源、住房和城乡建设、规划、房管等部门要将配建指标作为商品房开发项目土地供应、规划和施工许可、商品房预售的前置条件，严格把关，确保配建到位。做好廉租住房补贴的提标扩面与发放，做到应保尽保。
（四）加强房地产市场监管
加强商品房预售许可管理。房地产开发企业在申报商品住房预售方案时，应当合理申报每套住房价格,取得预售许可的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照预售方案申报的价格明码标价销售，实行一套一标价。启动商品房预售资金监管，将预售资金纳入
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：
目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)
致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
上海市房地产评估行业执业自律准则 第一章总则 第一条为规范本市房地产评估机构和执业人员的执业行为，提高执业人员的执业水准，坚持房地产评估的独立、客观、公正原则，保证房地产评估质量，维护房地产评估行业形象，根据国家和本市有关房地产评估法律、法规、《上海市行业协会暂行办法》及《关于本市经济鉴证类社会中介机构规范管理的若干意见》等文件精神及《上海市房地产估价师协会章程》，结合本市实际情况，制定本准则。 第二条房地产评估行业执业自律准则，是指房地产评估机构和执业人员在房地产评估业务活动中应当遵循的行业规范。本准则所称的房地产评估机构，是经上海市房地资源管理局依法批准进入房地产（土地）评估行业执业的、持有房地产评估资质证书的经济鉴证类社会中介机构。本准则所称的执业人员，是指经依法准入本行业，在具有房地产评估资质的机构执业的注册房地产估价师、土地估价师和取得上岗资格证书的房地产估价员。 第三条本准则适用于在本市范围内从业的房地产评估机构及其执业人员。本准则对房地产评估机构中参与执行房地产评估业务的其他人员具有同等约束力。 第二章基本准则 第四条在本市执业的房地产评估机构应取得上海市房屋土地资源管理局核定的房地产（土地）评估机构资质等级，及其颁发的房地产（土地）评估机构资质证书。 第五条执业人员应取得建设部、人事部颁发的注册房地产估价师证书、国土资源部颁发的土地估价师证书或上海市房屋土地资源管理局颁发的上海市房地产估价员资格证书，并按规定办理上海市房地产估价师协会入会手续，成为当然会员。 第六条房地产评估机构和执业人员在执行业务中应严格遵守国家和本市有关法律、法规、政策和本市房地产评估行业的行规、行约。 第七条房地产评估机构应当十分重视自身的信誉和品牌，教育和督促本机构从业人员恪守诚信服务原则，健全机构内部治理结构，建立执业质量审核制度和执业道德管理制度，制止各种违规操作行为。 第八条执业人员从事房地产（土地）评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，廉洁自律，恪守执业自律准则。 第九条执业人员应不断更新知识，必须参加本协会每年组织的规定学时的专业继续教育培训，以提高业务水平。 第十条执业房地产（土地）估价师不得以个人名义同时在两家或两家以上房地产估价机构执业。房地产评估机构不得聘用在其他单位注册从业的估价师。估价师改变执业机构必须按规定办理注册变更登记及劳动关系转移手续。 第十一条房地产评估机构之间，应当相互尊重，团结协作，公平竞争，不得诋毁同行，不得损害同行利益。 第三章执业规则 第十二条房地产评估机构在承接业务、评估操作和评估报告形成过程中，应当按评估技术规范操作，不受任何单位和个人的干预和影响，保持形式上和实质上的独立。 第十三条执业人员在资料收集、调查、判断和意见表达时，应当实事求是，不偏不倚地对待评估业务中有关各方，不得牺牲一方利益而使另一方受益，不以主观好恶或个人偏见行事，不允许因成见或偏见影响评估结果的客观性。 第十四条房地产评估执业人员应具有的执业能力： （一）熟悉和掌握国家和本市有关政策和法规及行业协会的行规、行约。 （二）熟悉掌握评估技术规范、规程和掌握与房地产评估有关的市场信息，能把掌握的评估理论知识和评估实践相结合，独立完成承接的房地产评估业务，履行房地产评估协议书中规定的各项职责。 （三）撰写的评估报告书中的数据信息资料均应真实可靠，有据可查。房地产权属核实、现场实地勘察状况以及评估方法选择等评估过程均应形成文字资料。
房地产估价报告模板 ××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告 项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦 委托人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目录 一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函 ×× 大厦酒店有限公司： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人：×× × 二○ ○四年十一月六日
估价师声明 我们郑重声明： ⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T 50291-1999) 相关规定。 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
深圳市正中联行土地房地产评估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 房地产抵押估价报告 委托方：韦利珍 正中联行（深）房字[2011]第4-0027号 项目名称：深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G 房地产抵押价值评估 估价机构：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 作业日期：2011年03月14日至2011年04月15日 电话：传真：
目录 一、致委托方函 ------------------------- 错误!未定义书签。 二、估价师声明 ------------------------- 错误!未定义书签。 三、估价的假设和限制条件 -------------- 错误!未定义书签。 四、估价结果报告 ----------------------- 错误!未定义书签。（一）委托方--------------------------- 错误!未定义书签。（二）估价方--------------------------- 错误!未定义书签。（三）估价对象 ------------------------ 错误!未定义书签。（四）市场背景分析-------------------- 错误!未定义书签。（五）估价目的 ------------------------ 错误!未定义书签。（六）估价时点 ------------------------ 错误!未定义书签。（七）价值定义 ------------------------ 错误!未定义书签。（八）估价依据 ------------------------ 错误!未定义书签。（九）估价原则 ------------------------ 错误!未定义书签。（十）估价方法 ------------------------ 错误!未定义书签。（十一）估价结果 --------------------- 错误!未定义书签。（十二）估价人员 --------------------- 错误!未定义书签。（十三）估价作业日期----------------- 错误!未定义书签。（十四）估价报告应用的有效期-------- 错误!未定义书签。 五、附表一：估价测算表 ---------------- 错误!未定义书签。 六、附表二：预计转让税费参考明细表--- 错误!未定义书签。 七、附件 -------------------------------- 错误!未定义书签。一、致委托方函 韦利珍： 承蒙委托，本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G房地产进行了价值评估，其目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根
房地产估价报告模板-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告模板
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日
目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土 地造价咨询评估有 限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号
目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13
六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
2020 房地产估价合同文档CONTRACT TEMPLATE
房地产估价合同文档 前言语料：温馨提醒，合同是市场经济中广泛进行的法律行为，人议，以及劳动合同等，这些合同由其他法律包括婚烟、收养、监护等有关身份关系的协进行规范，不属于我国合同法中规范的合同在市场经济中，财产的流转主要依靠合同。 本文内容如下：【下载该文档后使用Word打开】 房地产估价合同范文1 甲方(委托方)： 乙方(受托方)： 根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就房地产价格评估事宜订立合同如下： 一、合同内容 (一)估价对象： (二)估价目的：为确定估价对象的价值提供参考，而评估其房地产(房屋、土地、构筑物)的价值。 (三)价值类型：房地产公开市场价值 (四)估价时点：年月日 (五)报告份数：预报告份，正式报告份。 (六)作业时间：自年月日至年月日止(计天)。 二、合同时间
合同有效期为年月日始至年月日止。 三、评估费依据、标准及计算方法 (一)收费标准： 1、房屋征收补偿评估按评估额的0.5%收费。 2、司法鉴定按《吉林省发展和改革委员会吉林省司法厅关于司法鉴定收费项目及收费标准的通知》吉发改收管联字[20xx]1577号的规定标准收费。 3、其他项目按《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号规定收费。 (二)计算方法： 计算多个估价标的物的收费，执行《吉林省房地产估价规程》(DB22/T475—20xx)第17条“估价报告中有多个估价对象的，估价机构应以每个估价对象为评估费的计算依据。评估费应采取差额定率分档累进方法计算，不应随意改变计算方法或降低收费标准。”的规定。 (三)收费金额： 1、乙方预收评估费人民币(大写)元元，余额按实际评估额另行计算。 2、乙方按实际评估额计算评估费。 四、双方的权利与义务 (一)甲方的权利与义务 1、甲方有权要求乙方按国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等规定出具估价报告。
房地产评估报告模板
房地产估价报告 项目名称：xxxx房地产 委托方：马玉桂 估价方：xxxxxx 估价人员：xxxxx 估价作业日期：2011年03月15日至2011年04月28日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一一年
致委托方函 马玉桂： 受您的委托，我公司对xxxx之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积169.42平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2011年03月15日的市场价值为人民币260万元，大写金额：贰佰陆拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 安祺 xxxx地产评估有限公司 法定代表人xxx 2011年04月28日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：马玉桂 2、权属方：马玉桂 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司负责人：xxx 联系人：xxx 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：xxxx； 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业；
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，
价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。
房地产抵押估价报告 估价项目名称: 所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯( 一期) 7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人: 估价机构: 房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期: 1月5日— 1月18日 估价报告编号: 川房评二字[ ]第001号 目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5)
四、估价结果报告 (7) ( 一) 估价委托人 ( 二) 估价机构 ( 三) 估价目的 ( 四) 估价对象 ( 五) 估价时点 ( 六) 价值定义 ( 七) 估价依据 ( 八) 估价原则 ( 九) 估价方法 ( 十) 估价结果 ( 十一) 估价人员 ( 十二) 估价作业日期 ( 十三) 估价报告应用的有效期 ( 十四) 变现能力分析 ( 十五) 风险提示 五、附件..................................................................... (18) 致委托方函 :
受你的委托, 我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套, 房屋建筑物结构为钢混结构, 总建筑面积为446.87 m2, 房屋总层数4层, 其中地上3层, 地下1层。商品房买卖合同备案号为( 尚未办理房屋产权证) 的房地产市场价格进行估价, 估价时点为1月5日, 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中, 注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则, 在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上, 全面分析了影响估价对象市场价格的因素, 运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估, 估价人员经过实地查勘和测算, 确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) , 估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) 。 详细情况见下表: 房地产评估事务所有限公司 法定代表人:
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/6e8422158.html, 上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行 上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行) 第一章总则 第一条（制定依据） 为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合本市实际情况，制定本技术规范。 第二条（适用范围） 本市国有土地上的房屋拆迁评估适用本技术规范。 第三条（估价目的和价格定义） 采用本技术规范的估价目的统一称为\"房屋拆迁补偿估价\"。 房屋拆迁评估的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地产公 开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。 第四条（估价时点）
房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 第五条（评估方法与可比实例选取） 各类房屋拆迁评估应采用本技术规范规定的评估方法。 在运用市场比较法时，应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例，包括房屋拆迁范围内的交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例，并制作《可比实例调查表》。采用基准价格修正法确定基准价格的，应选取4个以上可比实例。 可比实例的成交单价一般相差不应超过30％。 第六条（拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积） 拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积应以委托人书面确定的为准。 第七条（房屋装饰评估） 拆迁房屋的评估价格中不包括房屋的装饰价值。 委托人书面要求评估房屋装饰价值的，应按照本市房屋装饰工程定额标准，单独评定其装饰的重置价格和成新程度。 房屋装饰应单独出具评估报告。 第八条（房屋拆迁评估的质量控制） 房屋拆迁评估的货币单位应当精确到元。 房屋拆迁评估报告（以下简称评估报告）应经估价机构内部审核批准。 第九条（评估报告）