延期交房、延期办证商品房买卖合同纠纷案代理词
审判员：
江苏天之权律师事务所接受胡强、陈晨等10人的委托，指派我担任他们诉南京××房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的代理人。接受委托后，我作了相应的调查取证工作，刚才又经过了法庭调查，使我对本案的事实有了进一步的了解。现就本案的相关事实依据有关法律规定发表代理意见如下，供法庭参考。
一、被告未按期将验收合格的房屋交付给原告使用，依法应承担延期交房的违约责任
根据原、被告签定的商品房买卖契约第6条、第10条、第11条之规定，被告应于2004年3月8日前将取得有关工程验收合格证明文件后的房屋交付给原告使用。依据法庭调查，被告实际于2004年4、5月份在明知未取得有关工程验收合格证明文件的情况下采取欺骗手段将房屋强行交付给原告使用。交付时，既未按合同约定履行房屋交接手续，也未向原告提供《竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》。依据《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规的规定，房地产开发企业交付房屋时应当取得工程竣工验收合格证明，提交“两书”。显然，被告的做法已经违反了上述强制性规定。被告实际于2005年3月24日才取得江宁区建筑安装工程质量监督站出具的《竣工验收备案表》，依法此时才具备法定的和双方约定的交付条件，因此，被告实际交付房屋的时间应从2005年3月24日起计算，此前的所谓“交付”无论从程序上还是从实体上来说都不符合有关法律、法规的强制性规定和双方合同的约定，因此是无效的。
实践中，如果任由开发商采取欺骗手段将未经验收合格的房屋交付给业主使用，也视为房屋的交付使用，那么上述强制性规定就将成为一纸空文。这就好比一个产品在未取得出厂合格证之前是绝对不允许销售的，因为这样会对消费者的人身、财产造成潜在的巨大的威胁。同样，国家相关法规要求工程进行竣工备案也就在于消除此种潜在危险的存在。如果以造成既成事实的所谓“交付”认定为开发商已按期将验收合格的房屋交付给业主，实属霸王行经。如此，既有违法律的规定，长此下去，也会纵容开发商一次又一次的故意违约或违反法律的规定，不利于我国房地产业的健康发展。据此，我们认为被告依法应当向原告承担从2004年3月9日起至2005年3月24日止期间延期交房的违约责任。
二、被告未按期履行协助原告办理房屋权属证书的义务，依法应承担延迟履行的违约责任，同时应继续履行该义务
根据原、被告签定的商品房买卖契约第15条之规定，房屋交付后90天之内，原、被告双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。房屋买卖合同是买卖合同的一种类型，而买卖合同最基本的法律特征是：出卖人不仅要将标的物交付给买受人，而且还要将标的物的所有权转移给买受人，这是出卖人一项基本义务。房屋买卖合同亦如此，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日）未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”实际上已将出卖人协助买受人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。
本案中，被告具备约定交付条件的时间是2005年3月24日，故被告真正交付房屋的时间也应为2005年3月24日，在2005年3月24日后90天之内（即2005年6月23日之内）应协助原告办理权属证书。但被告却因面积误差争议问题迟迟不将购房发票、交付使用证明、户型平面图等办证资料交给原告，致使原告至今无法办理房屋权属证书。故依法应承担相应的延迟办证的违约责任。
三、被告依约应当承担面积误差比超出3%部分的房价款，该部分产权归原告所有
根据原、被告签定的商品房买卖契约第8条之规定，房屋建筑面积为被告预测，如与实际交付的面积有误差，按照建设部第88号令《商品房销售管理办法》第20条第（一）、（二）项的规定执行。现该房屋实际交付的面积均大于合同约定的面积，依据双方的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，面积误差比在3%以内部分的房价款由原告按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分房价款由被告承担，所有权归原告所有。据此，被告要求原告承担面积误差比超出3%部分房价款的80%无法律依据，依法应当由被告全部承担，该部分产权归原告所有。
综上所述，被告延期交房，延期办证，依法应承担相应的违约责任；房屋实际交付的面积均大于合同约定的面积，被告依法应承担面积误差比超出3%部分的房价款，该部分产权归原告所有。据此，请求人民法院依法查明事实，正确适用法律，支持原告的诉讼请求。
谢谢！
代理人：江苏天之权律师事务所
律师杨春赣
年月日
业主诉某房地产公司逾期交楼案代理词
审判员：
广东金日律师事务所罗学源律师接受众业主的委托，担任业主诉广州南图房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的代理人，现发表代理词如下：
一、被告未办理并交付《备案表》是一种违约行为
根据《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而根据广东省建设厅（粤建办房函（2003）63号文）《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》指出，“商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
而当业主于2006年7月1日几十户业主手持《收楼通知书》前往收楼部准备收楼时，被告并未出未《备案表》；《南方都市报》记者暗中以业主的身份走访被告时，被告也未出示《备案表》；记者致电海珠区建设和市政局质监站张主任，张主任明确表示由于该项目未交纳验收合格证，因此《备案表》还无法办理。从以上证据可知，被告根本未办理出《竣工备案表》，导致原告无法收楼。所以，被告已经构成了违约。
二、被告既然构成违约，应当承担违约责任
《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行。被告已经构成了违约，应当根据合同约定承担违约责任。
三、被告辩称业主延迟付款的理由不能成为其未按期交楼的免责理由
在众业主向被告的付款中，大多是分期付款。有的业主前面几期付款中延期付款是由于被告将房屋向银行抵押，后来又未将抵押涂销，作为业主在这种情形下完全可以行使抗辩权，延期付款；有的业主按照合同约定的期限付款，但由于被告在几期付款后集中开具一张发票而看似业主延期付款；有的仅仅是约定了业主在期限内应当办理好按揭手续，并没有约定付款的期限；至于有业主尾款未付和延迟付款，由于被告不具备合同约定的交楼条件便向业主发出《收楼通知书》，这是被告不履行好自己的义务，违约在先，原告当然可以行使抗辩权，延迟付款。并且，被告向每一个业主均发出了《收楼通知书》，《收楼通知书》里均未对原告提出任何要求，这也证明了被告代理人在庭审中所说的“原告未付清款项被告有权不交楼”是自相矛盾的。
本案中，虽然有部分业主延期付款，但由于被告从未向原告主张过任何权利。虽然合同中有约定逾期付款的处理条款，但本诉是要求被告支付延期交房的诉讼请求，被告未在举证期限内提出反诉，因此延期交楼与延期付款是两种不同的法律关系，被告提出的原告延期付款不属于本案的审理范围，不能成为其未按约定条件按期交楼的免责理由，应当另案处理。
综上所述，由于被告违约，导致原告无法收楼。原告要求被告支付逾期交房的违约金，合理合法，恳请贵院支持原告的诉讼请求。
代理人：罗学源
二00六年八月二十四日
商品房买卖纠纷上诉状
上诉人汤鑫宁，女，1965年1月24日生，汉族，住北京市朝阳区劲松四区410楼6门10号。
委托代理人童国庆，北京市昌久律师事务所律师
联系电话：010********－638 135********
被上诉人北京蓬莱房地产开发中心
法定代表人郑连维
住所地：北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓办公楼二层东侧
上诉人因商品房买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院2008年11月10日（2008）昌民初字第7168号民事判决书，现提出上诉。
上诉请求：请求二审法院撤销昌平区人民法院2008年11月10日（2008）昌民初字第7168号民事判决书并查明事实依法改判，支持上诉人一审诉求。
上诉事实和理由
1995年2月17日，上诉人与中房集团昌平房地产开发公司近郊区开发部（后变更为北京蓬莱房地产开发中心，以下称“蓬莱公司”）签订《北京康居公寓购房合同书》（以下称“《购房合同》”），约定：上诉人购买开发的北京市昌平县平西府镇康居公寓5号楼D座16号房产一套（预售），付款方式为分期付款，房屋交付期限为1995年12月31日。合同签订后，上诉人按照约定先后支付房款共计28万元，占全部房款的80％。但合同约定的交付期限截至时，蓬莱公司尚未完成工程，无法按照预订期限交付，直至1998年3月27日，蓬莱公司才通知上诉人进行首次房屋验收，但在验收中，上诉人发现，房屋存在漏水，墙体及地板有裂缝等多处质量问题，便要求蓬莱公司尽快修复上述缺陷问题，但蓬莱公司一直拖延推诿，拒绝进行修复，此后上诉人又发现蓬莱公司在《购房合同》的承诺中，24小时供热水，通管道煤气均未兑现，上诉人于是拒绝接受房屋的交付。此后，经过交涉，上诉人与蓬莱公司签订了一份补充协议，即一审判决书称作“《关于延期交房及延期付款问题的函件》”，该函件约定：“现由于房屋不能如期交付使用，所以延期到房屋交付时再付40000元，下余30000元，在交付后第6个月支付”。
但此后直至至2007年11月，上诉人先后多次致函蓬莱公司，要求尽快交付房屋并办理产权证书，蓬莱公司始终置之不理，2007年11月上诉人突然收到蓬莱公司通知，要求上诉人支付所谓的延迟付款利息、违约金、物业费等共计21万余元，上诉人当即拒绝了这一无理要求。
双方此后又经过多次交涉，但均无结果，2008年5月，上诉人向昌平区法院提起诉讼，要求：蓬莱公司尽快向上诉人交付房屋并办理产权证书，蓬莱公司向上诉人支付自1995年12月31日至今的延迟交房违约金。昌平区法院经审理认为，原昌平区法院作出的（2006）昌民初字第10355号民事判决书中对房屋交付已作出认定，其证明效力大于原告的举证，据此驳回原告起诉。
上诉人认为，一审法院对本案主要事实认定错误，举证责任分配错误，判决结果显失公平。理由如下：
一、一审法院对本案“房屋是否交付”这个重要事实，作出错误的判断。（一）商品房交付的一般概念和交付的事实要件和法律要件。
所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。商品房的交付前提要求工程竣工验收合格，而整个一审过程中，蓬莱公司自始至终未向法院提供有关机构出具的“工程验收合格证明材料”，如此，蓬莱公司的房屋交付欠缺起码的合法前提，即便是稀里糊涂的“交房”也是违法的交付，但令上诉人遗憾的是一审法院始终未审查蓬莱公司交付房屋的合法前提要件，或虽然发现但不予考虑，上诉人认为这是极为错误的！
（二）双方《购房合同书》第五条对房屋的交付手续也作了约定：甲乙双方应持本合同和其他文件，按规定期限到北京市公证处办理公证和到房产部门办理房产过户、房屋产权、土地使用权登记及领取《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》等有关手续。此外，双方还约定了交付办证税费的承担方式。因此，依照《购房合同》的约定，双方共同办理产权、交易手续是房屋交付的唯一方式。
（三）蓬莱公司其他交付房屋瑕疵。
1、对房屋的质量存在的问题，1998年3月27日，双方曾对房屋进行验收，结果发
现诸多问题，汤鑫宁一一在《蓬莱物业开发中心工程验收单》中“客户意见”栏进行明确说明并要求整改，但蓬莱公司拒绝作出整改,被告在整个一审过程中也始终没有再出示任何双方都确认的房屋验收材料；
2、对《购房合同》约定的24小时热水、管道煤气，在交付时汤鑫宁发现根本没有
提供，特别是管道煤气，房屋根本没有铺设煤气管道，这些违约事实一审法院也予以确认。
对这些问题，一审法院虽确认其违约，但认为：“属另一违约行为，应当另案诉讼”，上诉人对此不能认同！理由是：其一，上诉人一审时并未要求被告对热水、煤气等违约行为进行赔偿，只是把这些事实作为主张对方交付违约的证据；
其二、正是由于蓬莱公司的诸多违约行为才致使房屋的纠纷发生，并长期悬而未决。因此一审法院作出可另案起诉的陈述片面割裂了被告违约行为与被告房屋交付瑕疵的内在联系，置原告的权益于不顾，因此其判决难以令人信服。
（四）一审法院对交付事实进行认定的依据
1、被告提供了，昌平区法院判决，该判决认定汤鑫宁购买房屋后于1998年3月27
日办理了入住手续。这份判决是在汤鑫宁未出庭的情况下作出，其依据仅仅是蓬莱公司自己制作的一份“入住通知书”，然而在本案审理过程中，蓬莱公司却不向法院出示“入住通知书”，表明：在采暖费案件中蓬莱公司出示的“入住通知书”是根本不存在的！
此外，一审法院确认原（2006）昌民初字第10355号民事判决书中有关房屋交付的事实，但并未调取原审卷宗材料，取得原审证据，仅仅是对原判决事实认定部分进行简单复制。上诉人认为，一审法院在确认原判事实的同时，应当出示原判依据的证据，否则，不但不能令上诉人信服，而且程序存在欠缺。因此，上诉人认为，对该采暖费判决，应当在调取原审证据予以说明，如果原审没有充分证据证明房屋的交付，或证据存在重大瑕疵，那就不能作为本案依据。请二审法
院本着事实求是，有错必究的原则对这一事实进行证据判断，纠正一审法院错误的判决。
2、2008年10月15日，一审法院对争议房屋进行了现场勘查，一审法院认为，房
屋已作简单装修，并有几样家具包括一个空调，据此认为：“对此（房屋内有部分家具）原告并未提供有效证据予以反证推翻该事实，其相关解释难以令人信服”。上诉人认为一审法院的判断欠缺法律依据，首先，房屋的交付应当是办理交付手续，如入住通知书、缴纳维修基金、签订物业合同、交付钥匙等都能视为法律上的交付，但本案中，蓬莱公司没有任何证据证明房屋已按照法律认可的程序进行交付，房屋现场呢，钥匙在物业公司处保存，地板，各房间都保持着毛坯房的原状，从房屋到处厚厚的灰尘来看，该房屋没有人居住的痕迹，但一审法院对此视而不见，仅仅看到几样家具就断言房屋已交付了，从证据规则来看，一审法院的判断属于举证责任分配不当，房屋交付的举证责任应当在蓬莱公司，怎能强加于作为买主的原告呢？应当指出的是，一审法院绝非不懂证据规则，只是主观上先入为主罢了！
总之，上诉人认为，商品房的交付应当是法律行为而非事实行为，其举证责任在开发商而非买主，在本案开发商对此完全无法举证的情况下，一审法院武断认定“房屋已交付”，既无事实依据，又无法律依据，其结论错误。
二、一审法院对“《关于延期交房及延期付款问题的函件》”的性质和双方
的法律责任认定错误，并作出有关错误判决。
从《函件》的内容看，属于双方的一份补充协议，一审判决称之为：“《函件》”并不准确，上诉人为指示作用，在此沿用“《函件》”。
（一）原《购房合同》对付款及交付的约定。合同附件二约定：第三期付款应当在“卖方发出入住通知书后一周内付40000元”，按照该约定，上诉人付款的前提是收到“入住通知书”。
（二） 1998年3月27日，蓬莱公司通知上诉人进行房屋验收，在验收中，发现房屋存在诸多问题，上诉人要求整改，蓬莱公司拒绝整改，双方发生争议，房屋交付验收没有完成。
（三）之后，上诉人与被上诉人签订《函件》，约定：“现由于房屋不能如期交付使用，所以延期到房屋交付时再付40000元，下余30000元，在交付后第6个月支付”。以上约定改变了《购房合同》对付款方式的约定，应当认定为双方的一份补充协议。
（四）《函件》是作为买主的汤鑫宁拒付下余房款的合法依据。一审判决关于“因原告未履行付清下余房款的先履行义务，故其要求被告为其办理产权证书的要求无法律依据，本院不予支持”的认定是错误的。由于《函件》对付款方式进行了变更，这种变更后，双方一直没有新的补充协议，因此《函件》的效力处于延续状态，蓬莱公司不能以先履行抗辩拒绝为上诉人办理产权证书。
在此问题上，上诉人有必要作进一步补充陈述。由于1998年初，双方就房屋验收等问题产生争议，且一时未能解决。上诉人就去德国工作单位，暂时搁置此事，此后，上诉人回国重新处理此事，要求支付下余7万元房款，对方给予办理产权证，但蓬莱公司却开出一份欠款清单，要求支付房款利息、物业管理费等费用共计20余万元，上诉人拒绝了被上诉人这些无理要求，被上诉人便拒绝交付房屋、拒绝接受下余房款，其目的在于，由于期间房屋涨价很多，被上诉人试图通过漫天要价的办法，迫使上诉人放弃该房产。上诉人多次通过信函要求支付下余房款，处理《购房合同》未尽事项，被上诉人均不作任何答复。因此，被
上诉人不接受房款实际上是上诉人未交下余房款的唯一原因。综上，上诉人无奈之下向法院诉讼，其目的在于请求法院责令被上诉人履行合同义务，取得房屋产权，一审法院虽然在诉讼中对被上诉人将物业费、采暖费与房款混为一谈的做法予以驳斥，但同时又驳回上诉人关于办理产权证的申请，使上诉人面临丧失司法救济而不得不接受被上诉人缴纳物业费等无理要求的可能，对此，上诉人肯定不能接受。因此，一审法院的判决不能从根本上解决双方的争议，不能起到消除矛盾，减少诉累的社会效果，其判决结果显失公正。
（五）一审法院在认可《函件》真实性和法律效力的同时，却错误认为：“（函件）变更了原购房合同中原告可要求支付延迟交房期间的补偿利息的约定”并据此驳回上诉人要求支付延迟交付违约金的正当请求，上诉人认为，《函件》是关于房屋交付和付款方式的补充协议，在协议中，双方并未约定对延迟交付的违约行为的责任承担问题，作为协议一方的上诉人并未放弃要求支付房屋延迟交付的违约金的请求权。一审法院的“放弃”之说没有任何依据！
双方《购房合同》约定的房屋交付期限为1995年12月31日，但被上诉人直到1998年3月27日才通知汤鑫宁房屋验收，其违约事实清楚，应当依照《销售合同》承担支付违约金的责任。请二审法院明察。
综上所述，一审判决在认定事实错误，举证责任分配错误的情况下作出了不公正的判决，为维护自己的合法权益，上诉人提起上诉，请求二审法院查明事实，依法作出公正的判决。
此致：
北京市第一中级人民法院
上诉人：
2008年12月1日
开发商因逾期交房和逾期协助办证被判支付巨额违约金
笔者最近代理的一个商品房预售合同案中，开发商以被判支付巨额违约金的代价，为自己的违约行为负责：泉州某房地产公司因为逾期交房和逾期协助办证各九个月，被一审法院判决向一个业主支付高达九万多元违约金（总房款才60余万元）。
一审判决后，被告不服提起上诉，现经二审审理终结，判决维持了原判。
令人深省的是：同个小区约二百个业主中，急于下定金，急于享受“优惠待遇”的其它业主，事后发现他们的房价不但不是最优惠的，反而是较高的；他们的合同条款是全盘接受开发商预先拟定的全部条款，更无合理可言（能维护业主的多少权益，就只有靠开发商的良心了）。最终的后果：面对同样的违约，面对多付的房款，他们却无法打违约
官司——按开发商的条款：协助办证的时间从90天，被推迟到360天——以总房价60万为例，这段时差就足以让开发商少承担约7万元的违约金！更为严重的是：人家的违约金按天算，而他们的违约金却没有——仅少了“每日”两字，结果相差了几百倍、上千倍——无论是违约一天，还是一百年，都是万分之四！仅凭这一个万分之四，又能算得几百违约金？又何以震慑违约方？而这一切，都是由于我们绝大部分业主不懂购房合同中的陷阱，又不好好向法律专业人士请教，自以为是的后果，或者代价！
附：一审起诉状及二审代理词
民事诉状
原告：***，男，汉，19**年*月*日生，住址：丰泽区**房，电话：***
被告：泉州**房地产开发有限公司，住所在泉州***街****号，电话：***
法定代表人：***，董事长
请求事项
1、判令被告向原告支付违约金13*****元（暂计至****年**月**日）；并按房款总额66****元每日万分之四的标准，从****年*月*日起继续计付至被告将需要由其提供的办理本案房屋权属登记至原告名下的资料报送至泉州市房地产管理局日止的违约金；
2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由
原被告双方于2002年*月*日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告**园第**号房，金额66****元，于2003年*月**日前交付；并约定被告（出卖人）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同中还约定了逾期交房60天的违约责任为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”，被告逾期办理房地产权属证书的违约责任为“出卖人每日按已付房价款的万分之四向买受人支付违约金”等内容。原告依约履行了付款等约定义务后，被告却于2003年**月**日，才向原告交付上述房产，且未能依约协助办理房地产权属证书手续，至使原告至今仍未能取得上述房地产的权属证书。被告应依法承担违约责任。
此致
丰泽区人民法院
具状人：*****
****年**月**日
代理词（二审）
尊敬的审判长、审判员：
上诉人泉州**房地产开发有限公司与被上诉人****商品房预售合同纠纷一案，福建新世通律师事务所泉州分所接受被上诉人的委托，指派我们俩作为其委托代理人，出庭参加诉讼，现依法提出如下代理意见，望能获得采纳：
一、上诉人称2003年4月20日时诉争房产就已经竣工验收达到交付的条件，没有事实和法律依据；相反，上诉人于2003年12月6日才向我方交付诉争房产，是上诉人自己也举证并自认的事实。
（一）上诉人称诉争房产在2003年4月20日时已竣工验收并达到交付条件根本没有有效的依据。
1、上诉人的唯一依据，只是其证据五《备案表》中自己填写的内容——表格上也特别注明“以上部分建设单位填写”——显然不足为据的。而在该证据的“竣工验收意见”栏中，施工验收的日期为2003年8月15日，该证据的最后一页“备案机关意见”栏中写明“本工程的竣工验收备案文件2003年11月4日收讫”。可见，上诉人自己举证的证据表明，2003年4月20日时，诉争房不可能竣工验收并达到交付条件，而是到了2003年11月4日，设计、施工、工程监理等有关单位才完成了竣工验收手续。
2、2003年4月20日时，上诉人也未出示齐全的文件
根据合同第十一条，除了达到交付的条件后，上诉人作为出卖人，还应该出示竣工验收的全部证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》——上诉人并无相关的举证；否则，“买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”而上诉人在当时并未出示（也不可能出示）上述合同约定的文件。从上诉人的证据1《**豪园入伙申办表》来看，到了2003年12月6日，才提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（二）上诉人称只需由建设单位单方即可进行竣工验收，也没有法律依据
上诉人强调说依据法律规定，只需由建设单位（上诉人）单方即可进行竣工验收，但却没能指出到底依据的是哪个法律的规定。
我方认为，商品房“验收合格”的含义，确实是有行政法规明确规定的，但并非如上诉人所理解的那样（单方就可自行决定），而需具备五个法定条件，并进行五项验收等。根据《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日起施行）第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件。
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
另外，从上诉人举证的证据五也可看出，对于本工程竣工验收，确实也是按照上述条例的规定的条件执行的——上诉人以自己的行为，证明了本案工程的竣工验收方式和条件。
根据福建省建设厅2000年11月4日印发的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施细则》的规定，工程竣工验收实行的是备案制度，由建设行政管理部门出具《验收备案证明书》后，备案程序方完备。工程竣工验收，符合交付使用条件时间的认定，应以取得《验收备案证明书》为前提。取得《验收备案证明书》的，可追溯到所有项目经验收完成并报请备案的时间为准。
（三）上诉人于2003年12月6日才向我方交付诉争房产，是上诉人自己也举证并自认的事实。
1、上诉人的证据一《**豪园入伙申办表》，用以“证明被告将诉争房产交付给原告使用的事实”——上诉人自认于2003年12月6日才向我方交付诉争房产。
其次，从该表中上诉人“售楼部”签注的内容来看，其“同意交房”的时间也是2003年12月6日——只有在上诉人同意交房之后，我方才有可能接收房产——从该表的结构也可看出该交接顺序：先是“售楼部”的意见，后才是“业主”的意见。而且，该表是上诉人统一预先准备的，如果他认为早在2003年4月28日时就可以交房了，为何“同意交房”的时间不是2003年4月28日之前？
最后，从该证据尾部备注栏中注明的“赠茶具二套”的内容来看，我方接收房产的行为，不但不存在违约和应承担违约责任的情况，而且是受到上诉人方奖励的行为——对于“违约方”怎么可能再行赠送？
2、我方证据四的《接收房产声明书》，由物业管理处再次确认双方的实际交房时间，以及我方不存在任何迟延收房行为的事实。
根据合同的约定，只有达到交付条件并出示了齐全的文件后，才能进行交付。2003年4月26日上诉人通知交房入伙时，还不具备约定的交房条件。
综上，2003年4月28日时，上诉人虽然通知交房，但是由于当时该房未经依法竣工验收并达到交付条件，所以该通知不具有法律效力，是毫无意义的。上诉人于2003年12月6日，才向我方交付诉争房产，这是各方早已确认无误的基本事实。
二、上诉人将向建设主管部门竣工验收备案的时间，当作为向房屋登记机关提交办证所需资料的时间，这显然是错误的。
上诉人的第二点意见认为“上诉人于2003年11月6日就向产权登记部门提交了相关资料，对此有《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》为证”——即所谓的证据五为证，简直就是谎天下之大谬！
（一）从程序上讲，所谓的《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》，根本就没在本案中举证！我方不同意质证，不可能成为本案的证据。
1、根本就没在本案中举证：从上诉人原审的证据清单，到法庭上的举证内容和质证意见，再到辩论意见和一审判决书，都没有该证据内容的任何体现！
2、为了查明真相，我们有必要予以简单的说明：虽然在复印件上面有个校对章，但是并没人予以签字确认——连是谁盖的，来源于何处都无法证明！而且，该复印件上的文字深浅明显不一样，上诉人也不能提供原件予以核对。因此，这样的“证据”即便是依法举证的，也不能认定其真实性！
（二）从内容上讲，该两份所谓的证据，均与所要证明的内容无关
首先，提交的对象不一样。竣工验收备案资料是向建设主管部门——本案中是向丰泽区建设局提交（见其证据五）；而办证所需资料是要向房屋产权登记机关提交——本案中是向泉州市房管局提交（见其证据二）。
其次，提交的内容不一样。同样从上诉人自己举证的证据五和证据二就可看出，其内容也是不一样的。
最后，上诉人需要向产权登记部门提交的是一整套完整的资料，如果只是提交了其中的部分资料，也不能认为是已完成了该项提交资料的义务。不要说上述两个所谓的证据不是向房屋产权登记机关提交的；退一步讲，即便是提交了，也只是属于部分资料。具体需要提交什么资料，上诉人自己的证据二已举证的非常清楚。
综上，上诉人将向建设主管部门进行竣工验收备案的时间（2003年11月6日），当作向房屋登记机关提交办证所需资料的时间（2004年12月1日），明显是犯了张冠李戴的错误。
综上所述，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据；相反，原判认定的事实清楚，依据的证据确凿充分，适用法律正确，没有任何应该改判的理由！请求二审法院依法驳回上诉，维持原判！谢谢！
被上诉人的委托代理人： *** **** 律师
2005年*月*日
非因开发商原因造成逾期办证，
买受人能否行使合同解除权
——申请人张建胜与被申请人杭州元华商城建设有限公司
解除商品房买卖合同仲裁案
案情简介：
申请人：张建胜
被申请人：杭州元华商城建设有限公司
2005年12月15日，申请人向杭州仲裁委员会申请仲裁。称：2001年7月30日，申请人与被申请人签订了一份编号为3793预2001的《商品房买卖合同》，合同约定：申请人向被申请人购买其开发的元华商城第一幢1层14号房，用途
为商贸，建筑面积为146.37平方米，总价为人民币4979507元，首付1500507元，余款以按揭方式支付；商品房交付时间为2002年10月31日；被申请人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，申请人依约履行了合同义务。2003年5月22日，双方签订了《商品房交接书》，该交接书确认房屋交付时间为2002年10月31日。申请人并补缴了因结算面积增加的房款149347.8元，总计申请人支付房款5128854.8元。但是，自交房至今已两年有余，被申请人的初始登记仍不能办理，申请人因此也无法办理相关产权变更登记，领取房产三证更是遥遥无期。为此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，申请人提出仲裁请求，请求：1、裁决双方签订的商品房买卖合同解除；2、裁决被申请人返还购房款人民币5128854.8元给申请人，赔偿申请人担保贷款利息人民币565446.57元、首付款1500507元的贷款利息损失250584.66元和补缴款149347.8元的贷款利息损失11847元，合计被申请人应支付给申请人人民币5956733.03元；3、本案仲裁费、保全费由被申请人承担。
被申请人辩称：被申请人与申请人在2003年5月22日交接了商品房，并签订了《商品房交接书》予以确认。被申请人也早在2003年1月13日即将元华商城的产权初始登记资料交由杭州市房产交易产权登记管理中心，由该中心出具《产权登记受理单》作为出卖方被申请人已履行了自己的合同义务。在将齐全的办证资料交房产部门受理后，被申请人又多次催办权证事宜，但房地产管理部门正在制定相关无墙体建筑办证实施操作细则，需待操作细则出台后方能办理，所以延期办证系行政行为的迟延造成，被申请人对此无任何过错。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，被申请人应在商品房交房使用后365天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，而被申请人已履行了该项义务，不存在违约行为，申请人要求退房不符合合同约定。且申请人已将所购商品房出租给杭州元华商城百货有限公司使用，按合同约定无法返还商品房，其退房的请求也无法成立。此外，申请人通过按揭购得商品房后，将商品房出租给杭州元华商城百货有限公司使用，收取年8％的租金收益，该收益高于贷款利息，申请人请求赔偿银行利息损失的仲
裁请求也不能成立。为此，被申请人请求驳回申请人的仲裁请求，并由申请人承担仲裁费用。
杭州仲裁委员会经审理查明：2001年7月30日，申请人与被申请人签订了一份编号为3793预2001的《商品房买卖合同》，合同约定：申请人向被申请人购买其开发的元华商城第一幢1层14号房，用途为商贸，属框剪结构，建筑面积为146.37平方米，总价为人民币4979507元，首付1500507元，余款以按揭方式支付；商品房交付时间为2002年10月31日；被申请人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，如因被申请人的责任使得申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同列明了退房或不退房两项处理方式，但双方没有就此作出明确选择。
合同签订后，申请人依约履行了付款义务。2003年5月22日，申请人与被申请人签订了《商品房交接书》，双方交接了案涉商品房，并因结算面积增加申请人又补缴了房款149347.8元,总计申请人支付房款5128854.8元。另申请人通过按揭购得商品房后，将商品房出租给杭州元华商城百货有限公司使用，收取年8％的租金收益。被申请人于2003年1月13日向杭州市房产交易产权登记管理中心提交了元华商城的房产初始登记资料，并由该中心出具《产权登记受理单》。由于案涉商品房涉及经营性商业用房无墙体分割销售和权属登记事项，杭州市房地产管理部门迟迟未制定相关的操作细则，故申请人无法办理权属变更登记，也没有取得权属证书。2005年2月5日，杭州市建设委员会、杭州市规划局、杭州市贸易局、杭州市公安局消防支队、杭州市房产管理局联合发布的杭房局【2005】15号《关于经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记遗留问题的处理意见》（以下简称“《15号文件》”）发布后，规定对案涉无实体墙分割的经营性商业用房，房产管理部门凭建委、规划、消防、商贸等主管部门的批准文件予以办理权属登记，并在《房屋所有权证》附记栏中标注“无墙体分割房屋，不得增加和改变维护结构。”被申请人遂被准许办理产权登记的相关事项。
争议焦点：
1、出卖人是否在合同约定的期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备
案。
2、商品房不能办理权属登记的原因和责任。
3、出卖人按约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而产权
登记机关因房产政策原因迟延办证，出卖人是否应承担逾期办证的违约责任。
4、商品房的权属证书是否无法取得。
审理裁决：
仲裁庭认为：根据申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被申请人应当在商品房交付使用（合同约定交房时间为2002年10月31日，双方在庭审中确认实际交付使用时间为2003年5月22日）后365天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。根据杭州市房产交易产权登记管理中心出具的受理单，被申请人已于2003年1月13日将办理权属登记的资料提交给产权登记机关。后因案涉商品房的性质及杭州市相关房产政策等原因，使权属登记部门不能办理批复手续，即房产管理部门的行为阻却了被申请人协助申请人完成权属登记，故应认定被申请人已依约履行备案义务。
杭州市房产交易产权登记管理中心受理上述资料后，由于本案商品房系经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记的《15号文件》在2005年2月5日才出台，因此杭州市房产交易产权登记管理中心迟迟未予审批，致申请人未能办理权属变更登记，也未能取得房产权属证书。申请人未能办理商品房权属登记是由房产管理部门的原因造成的，房产管理部门系行政职权的行政主体，非民事主体，不能适用合同相对性原则。而《商品房买卖合同》中对由于房产管理部门的原因造成申请人未能办理权属登记的法律责任未作明确约定，所以申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书，不能归结为被申请人（出卖人）的责任。同时，《商品房买卖合同》约定了因被申请人的责任，申请人不能在“规定期限内”取得房地产权属证书的处理办法，但对“规定期限”未作明确约定，以致申请人取得权属证书时间无法界定。此外，合同对逾期办证虽然列明了退房或不退房两项处理方式，但双方没有就此作出明确选项。
此外，申请人通过按揭方式购买商品房后，将商品房出租给杭州元华商城百货有限公司，取得租金收益，已实现了订立合同所期望的基本经济利益。
综上所述，仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效，被申请人不构成根本违约。申请人未能取得权属证书的处理，应当根据商品房的特性、未能办证的具体原因、合同履行情况和合同目的实现程度等因素来综合认定。合同在履行过程中没有出现法定或约定合同解除的情形，申请人要求解除合同和赔偿损失的主张，缺乏事实根据、合同依据和法律依据，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条和《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第一款、第五十七条的规定、裁决如下：
一、驳回申请人的仲裁请求。
二、本案仲裁费55191元（申请人已预缴），由申请人承担。
经典评析：
商品房买卖合同履行过程中出现逾期办证的原因是复杂的，从目前来看，至少存在以下几种原因：一是出卖人（开发商）的原因，例如开发商没有缴清土地出让金等有关费用、在施工中擅自改变规划无法通过验收、办证工作拖延推托等；二是买受人的原因，例如买受人自己经过催促也不同意办证或拖延移交需要自己提供的办证资料等；三是合同外第三人的原因，例如政府有关部门进行测绘造成逾期、开发商已在约定期限内提交了办证资料而登记机关因房产政策原因迟延办证造成逾期等；四是不可抗力造成的逾期。
根据我国现行的有关法律、司法解释的规定，只有属于商品房开发商的原因造成逾期办证的，才能够要求开发商承担逾期办证的违约责任或行使合同解除权并要求经济赔偿。
作者：浙江浙经律师事务所
毕一平律师
2006年11月27日
解除商品房买卖合同与银行贷款合同之间的关系如何处理案例汇总
商品房买卖合同应否与先起诉的商品房贷款合同合并审理
[基本案情]：
2000年7月21日购房户甲与房地产开发公司乙签订《商品房购销合同书》，约定：由乙将跨世纪花园一套住房出卖给甲，总房款638000元，由甲首付238 000元，余款以银行贷款按揭方式支付。房屋交付日期为2001年7月27日，房屋产权证交付日期为房屋交付后一年内即2002年7月26日前。为确保该购房合同目的实现，2001年3月18日、21日，甲、乙与银行丙分别签订抵押合同、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）、个人住房贷款委托扣款协议各一份。三方在上述三份合同中约定：由甲以所购乙住房抵押，丙银行向甲提供按揭贷款40万元用于购买乙开发建设的跨世纪花园一套住房，借款期限15年，贷款月利率4.65?，每月归还本息。甲所借贷款由丙直接划入乙在丙银行开立的存款帐户。乙愿在保证期内对甲的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证交丙银行代为保管之日。乙在贷款发放之日起3个月内办妥抵押房屋的所有权证和抵押他项权证交付丙银行，否则承担由此引起的一切法律后果。上述四份合同签订后，甲依约如期向乙支付了首期购房款238000元，丙银行也依约将甲所借40万元款项直接划入了乙在丙银行开立的存款帐户。甲按合同约定按期向丙银行支付了三期按揭款。然而至今，虽经甲多次催告，乙未按合同约定向甲交付房屋和办理房屋所有权证，也无法按合同约定在贷款发放之日起3个月内，办妥抵押房屋所有权证和抵押他项权证交付丙银行。房地产开发公司乙主要负责人因涉嫌犯罪，司法机关正在处理中，该公司开发的跨世纪花园项目已停工。
该项目停工后，引起购房户恐慌，甲认为自己的购房目的无法实现，从200 1年11月起未再向丙银行偿还按揭贷款，并同其他购房户一样，纷纷向所购房产所在地的A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。A法院以要先行处理乙公司负责人刑事犯罪为由，未予受理。丙银行考虑到乙公司抵押房屋无法交付，依靠担保权人乙公司无法清偿债权，在A法院未受理甲的起诉之后，于2003年9月向贷款发放地也是丙银行所在地B法院抢先起诉，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前偿还40万元借款本息，乙公司承担连带保证责任。甲随即提起反诉和另行起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒绝受理后第二天，重新向A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同，判令乙退还甲购房款和已交的按揭款并支付违约金，判令乙直接返还丙银行40万元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求两案合并审理或中止诉讼，等A法院判决后再处理，未被采纳。A法院考虑到自己受理的商品房购销合同一案与B法院受理的借款合同一案有密切联系，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）的规定，应合并审理，遂向与B法院共同的上级法院请示，请求上级法院指令B 法院将借款合同案移送本院合并审理。B法院在上级法院答复之前，已作出一审
判决，判令解除甲、乙、丙三方签订的《个人住房借款合同》，甲归还丙银行4 0万借款本息，乙公司对借款抵押物（甲所购住房）处置后不足清偿部分债务承担连带责任。甲的住所地不在A、B法院管辖区，乙公司住所地在A法院管辖区。
[分歧]：
该案中后起诉的商品房购销合同到底应不应该与先起诉的借款合同合并审理，争论较大。
一种观点认为，最高法院“商品房买卖司法解释”第二十五条只规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；担保权人另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。也就是商品房买卖合同案先起诉，担保权人银行作为有独立请求权第三人后起诉商品房担保贷款合同的，才能将商品房担保贷款合同与商品房买卖合同合并审理，并未对商品房担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，应否合并审理作出规定。在该案中，担保权人先就借款合同起诉，购房户后起诉商品房购销合同，两案已分别由不同的法院作为独立的诉审理，属于可以合并也可以不合并审理的情形，而不是应该和必须合并审理的案件。
另一种观点认为，商品房担保贷款合同是商品房买卖合同的从合同，两案有密切联系，不合并审理将导致判决之间冲突。既然“商品房买卖司法解释”规定，商品房买卖合同案先起诉，商品房担保贷款合同案后起诉（由第三人在本诉中提出），两案应合并审理，那么在从合同商品房担保贷款合同起诉后，主合同商品房买卖合同再起诉，更应合并审理。因此，在该案中，甲起诉的商品房购销合同案应与丙起诉的住房借款合同案合并审理。
一般的案件合不合并审理没有多大关系，为什么在本案中当事人争论如此激烈，法官意见也有分歧。因为是否合并审理，不仅关系到是否给当事人带来诉累，提高审判效率的问题，而且对购房户甲和丙银行有重大利害关系，牵涉到法院判决是否发生冲突，直接影响购房户和按揭银行的实体权利。如两案合并审理，根据“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房户甲所欠丙银行的贷款，在商品房购销合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返还，甲不负偿还责任，还可以要求乙返还购房款，购房户的诉讼请求就可得到法院完全支持，其合法权益得到充分保护。当然银行收回债权的风险相应增大，其贷款的偿还责任转由乙公司独家承担。如不合并审理，B法院先单独作出判决，虽然丙银行在乙无法承担保证责任的情况下，能要求甲偿还贷款，但甲就要在明知所购房屋无法交付情况下，还对银行承担直接偿还贷款的责任，并面临无法向乙公司追偿的风险。因为乙公司负责人犯罪被查处后，乙开发的房地产项目已停工，所有购房户均面临乙无法交付房屋的风险。
[评析]
笔者认为在该案中，上级法院应指令B法院将住房借款合同一案移送A法院，与商品房购销合同一案合并审理。如不移送合并审理，B法院则应中止诉讼，等待A法院对商品房购销合同一案作出判决后，依据判决结果再对住房借款一案作出判决。理由如下：
一、不合并审理或中止诉讼，直接剥夺了司法解释赋予购房人要求房地产开发商直接返还购房贷款的权利。
在该案中，后起诉的商品房购销合同应否与先起诉的住房借款合同合并审理，法律及“商品房买卖司法解释”未作出明确具体规定，争论较大。先避开争论不谈，不合并审理或中止诉讼，单独就住房借款合同案件先行判决，其最大的违法之处和带来的法律后果就是直接剥夺了“商品房买卖司法解释”赋予购房人要求房地产开发人直接返还购房贷款的权利。购房人在商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除后，有权要求房地产开发人直接返还购房贷款。这一点是无可争议的。因为“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房户甲所欠丙银行的贷款，在商品房购销合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返还，甲不负偿还责任。当然反对合并审理和中止诉讼的同志会提出，由房地产开发商直接返还银行贷款，司法解释规定的适用前提条件是必须商品房购销合同和借款合同均被解除。
在该案中，商品房购销合同正在审理，并未被解除，因此甲没有权利要求乙返还丙贷款。从表面上看，这个观点有一定道理。其实不然，稍加法律思考，这个观点是典型的规避法律并形而上学理解司法解释条文的观点。正因为未合并审理或中止诉讼，致使商品房购销合同和住房借款合同同时被解除得不到实现，阻断了购房户甲实现要求乙直接返还丙贷款权利的条件。实际上，很清楚的事实，按常规，银行提供按揭贷款的商品房买卖合同发生纠纷后，商品房买卖合同当事人先起诉，之后银行作为第三人参加诉讼，要不就贷款合同另行起诉。在该案中，丙银行之所以抢先起诉借款合同纠纷，就是考虑到乙公司开发的房地产项目停工，无法交付抵押的房产，同时又害怕甲先起诉后，判令解除商品房购销合同和借款合同后，由乙偿还贷款。于是钻司法解释空子，在商品房购销合同解除前，要求甲偿还贷款，乙承担连带责任，这样给自己的债权系上双重保险带。笔者认为，购房户甲在商品房购销合同解除前仍享有要求由乙直接返还丙银行贷款的权利，只是这种权利在商品房购销合同和住房借款合同解除前尚处于期待和可能实现状态，在甲通过诉讼达到商品房购销合同和住房借款合同解除后，实现这种权利的条件才成就。正如本案中银行有提前收回贷款的权利，但这种权利不是银行单方擅自行使的，而要由银行通过诉讼达到法院判决解除借款合同的条件时才能行使，而不能采取单独扣划甲的银行存款或处分甲的其他财产的措施实现，要通过法定途径实现。正如法律赋予民事主体的民事诉讼权利能力，民事主体并不一定能实际享有，要实际享有还得有民事诉讼行为能力，但无诉讼行为能力并不等于失去诉讼权利能力。在本案中，甲从未放弃过实现要求乙返还丙贷款权利的愿望和诉讼行为，一直在行使要求乙返还丙贷款权利。甲在丙起诉前，就向A法院