1．设备全生命周期管理 1.1基本概念 传统的设备管理（Equipment management）主要是指设备在役期间的运行维修管理，其出发点是设备可靠性的角度出发，具有为保障设备稳定可靠运行而进行的维修管理的相关涵。包括设备资产的物质运动形态，即设备的安装，使用，维修直至拆换，体现出的是设备的物质运动状态。 资产管理(Asset management)更侧重于整个设备相关价值运动状态，其覆盖购置投资，折旧，维修支出，报废等一系列资产寿命周期的概念，其出发点是整个企业运营的经济性，具有为降低运营成本，增加收入而管理的涵，体现出的是资产的价值运动状态。 现代意义上的设备全生命周期管理，涵盖了资产管理和设备管理双重概念，应该称为设备资产全生命周期管理（Equipment-Asset life-cycle management）更为合适，它包含了资产和设备管理的全过程，从采购，（安装）使用，维修（轮换）报废等一系列过程，即包括设备管理，也渗透着其全过程的价值变动过程，因此考虑设备全生命周期管理，要综合考虑设备的可靠性和经济性。 1.2.设备全生命周期管理的任务 以生产经营为目标，通过一系列的技术，经济，组织措施，对设备的规划，设计，制造，选型，购置，安装，使用，维护，维修，改造，更新直至报废的全过程进行管理，以获得设备寿命周期费用最经济、设备综合产能最高的理想目标。
1.3．设备全生命周期管理的阶段 设备的全生命周期管理包括三个阶段 （1. 前期管理 设备的前期管理包括规划决策，计划，调研，购置，库存，直至安装调试，试运转的全部过程。 (1)采购期：在投资前期做好设备的能效分析，确认能够起到最佳的作用， 进而通过完善的采购方式，进行招标比价，在保证性能满足需求的情况 下进行最低成本购置。 (2)库存期：设备资产采购完成后，进入企业库存存放，属于库存管理的畴。
居住幸福感 人对居住生活存在不同需要，而这些需求具有连贯性，人居住的显性需求直接决定住宅的设计，深刻研究人们的生活方式和生活习惯，发掘未满足的需求和潜在需求，成为改进住宅设计、提升产品品质的有效手段。当人的居住需求得到基本的满足后，就会追求更高层次的需求，从显性需求的门卒逐渐向隐性需求的满足转化，从基本居住功能到审美进而到内心情感如此逐级上升，成为推动住宅设计进步和提高的内在动力。在这种自我实现的过程中，产生出一种“高峰体验“的情感，呈现和谐、满足的状态，产生预约、放松、属实的感觉。而再不居住环境的引导，就可能或更容易在人的内心中产生或加强这种情感体验，正如人在明亮整洁的房间比在简陋脏乱房间更富有积极健康的心态和情绪，而居住生活中这种体验，称之为“居住幸福感”。 “居住幸福感”成为中国中产阶层最重要的家庭意识 “中国居住生活方式研究”项目通过对1652户中国一、二线城市中产家庭的8种维度34个因子的家庭一是测试后发现，最受目前中国中产家庭重视的是家庭幸福意识（见表1）。 最基础的居住幸福层级，自然生长也是自然有序生态，强调在空间与产品设计时，应充分考虑居住者的关键因素，尊重家庭与居住的基本规律，通过套型与人的有机结合，满足家庭各生活阶段的主要需求。在最初进行户型设计的时侯就将未来家庭发展、居住需求变化因素提如空间布局、人身健康和衣食起居是空间规划和功能设计的基础需求，避免灾害、前考虑，实现空间与人的相互关联协调。获取生存安全、采光、通风、收纳、动静分区和家具动线等都是直接影响居住者的基础幸福感受。物与空间给您更多是去辅助实现居住者的日常生活起居，满足其健康、安全的成长需要。 可变的套型1 日新月异观点研究发现：）2家庭从单身阶段开始，到退休养老阶段，每个阶段的家庭，都由其特定的家庭活动特点及空间和功能使用需求（见图 不同家庭生命周期阶段的不同空间和功能需求，直接决定了对户型的要求。家庭全生命周期的理论提供了一个了解家庭对户型设计发展脉络的线索。 我国的家庭生命周期大约50年的时间，不同生命周期的家庭对空间和功能的需求差异很大。 当居住者的家庭结构发生变化时，房子能否变出不一样的户型，适应不一样的家庭结构呐？根据适应入住后家庭状况变
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/6b6870131.html, 输气管道全生命周期管理系统的应用 作者：秦小飞 来源：《中国化工贸易·中旬刊》2019年第01期 摘要：为加强工程建设管理，规范工程建设管理程序，全面掌控工程建设管理情况，达到工程全过程管理，特引入了天然气全生命周期管理系统。本文基于数据录入平台，介绍了全生命周期管理系统的应用，内容涉及输气管道工程建设的全过程，包括设计、施工、检测以及运行维护，该系统为管道建设、运营管理提供全面的数据支持，并辅助决策分析，从而提高管道运行管理水平，达到安全高效的管理。 关键词：全生命周期;录入平台;运行管理 输气管道全生命周期数字化管理以管道本体及周边环境这一“实物”为基本载体，以管道从规划建设到投产运行直至运维报废各个阶段的业务活动为驱动要素，建立统一的“管道数据模型”，并以管道全生命周期的进展为时间轴，将业务活动的成果物逐项加載到管道“实物”上，搭建天然气长输管道全生命周期数据库，实现管道从规划到报废的全资产、全过程、全业务的信息化管理，为管道的安全运行提供全方位可靠保障。 1 全生命周期的五大目标 1能够对各阶段的交付物进行统一，集中的存储，便于查询;2能够提高竣工资料数字化移交能力，提升资料完整性和准确性，缩短移交周期;3能够正确的反应工程项目各阶段工作进度及质量管理情况;4基于数字化设计，提升设计成果的数字化传递能力;5能够保证管道资产全生命周期信息数据的完整性、有效性和准确性，为生产运营服务，并支撑数据回流。 针对输气管道工程建设阶段来说，目标就是两大类，一类是管过程，管的是工程建设的项目过程;另一类是存数据，存的是管道本体及周边环境数据，存数据的目的是为了在管道投产运营后用，包括管道完整性、包括生产调度，也包括安全应急等。 总结以上目标，可以将全生命周期的目标归结为“存数据、管过程”。 2 数据系统的建设 建设标准唯一、关系清晰的管道项目全生命周期数据采集、存储、管理、服务和发布平台，实现数据的交换、保存、更新、共享、备份、分发、存证和分析等功能，为实现统一的业务管理和应用提供支持。 数据系统的建设内容主要包括：1定义一套完整的数据标准：涵盖管线全生命周期管理的各方面数据，提高数据存储的科学性合理性，为后续的信息系统建设提供统一规范的指导;2搭建标准规范统一的数据集成平台：将建设期运营期的业务、地理、实时、文件等各种类型的数
基于全生命周期的房地产项目开发成本控 制研究 摘要：房地产项目开发的成本控制贯穿于整个项目的始终，根据房地产项目成本控制的原则，以项目自投资决策到产品销售的全生命周期为线索，指出各个阶段的成本控制的要点和途径，以期为房地产项目的成本控制提供参考。 关键词：房地产项目开发;成本控制;全生命周期 在房地产快速发展的时期，项目开发的利润丰厚，不少房地产商并不重视项目开发的成本控制，项目开发成本超预算的现象十分普遍，但在当前经济及房地产新政策实施的形势下，政府行为日益规范，房地产市场已经形成较大规模，市场竞争也更加激烈，房地产行业的微利时代已经到来，房地产开发企业的成本控制对企业的竞争力的提升就显得尤为重要，但部分房地产企业只重视项目施工阶段的成本控制，对于土地的获得、决策、设计以及招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视，并没有站在项目全生命周期的角度来把控项目开发的成本控制，而从房地产项目开发的各个阶段对成本控制的影响来看，决策阶段和设计阶段对成本的影响程度就超过了百分之八十，而之后的建设施工阶段等很容易造成浪费及安全隐患，也必须给予足够的重视，因此房地产项目的成本控制应自项目建设立项到最终产品销售的全生命周期进行控制。 一、房地产项目开发成本控制原则 房地产开发项目的全生命周期成本控制即对项目的投资决策、设计、工程承发包、工程施工竣工以及产品销售等阶段的成本实施控制，为保证项目成本控制目标的实现，应遵循以下原则：
(1)全面控制原则。指全员和全生命周期相统一的控制，控制的对象不能只是涉及实际成本的控制，还应扩大到实际成本期外的各项业务活动; (2)战略重视原则。在房地产的微利时代，各级管理人员都应该对成本控制给予足够的重视，对成本控制相关的工作给予大力支持; (3)效益优先原则。讲求成本控制并不是指所有能减少费用的地方都进行控制，还需考虑投入与产出的比例，对于小投入能换取用户较大青睐的部分，应首先考虑而不是一味的进行成本控制; (4)责、权、利相结合原则。成本控制的效果与责、权、利关系的处理恰当与否有很大关系，在担负责任的同时也享有成本控制的权利，在权利范围内，开支与决策应有一定的自主权; 5)目标管理原则。指在项目全生命周期的各个阶段都制定明确的目标、任务和措施，使相关管理人员都清楚了解，并贯彻落实; (6)因地制宜原则。指成本控制的体系需结合实际、灵活应变，使其能够适应各个部门及岗位进行成本控制时的实际需求，切忌生搬硬套。 二、房地产项目开发全生命周期各个阶段的成本控制 在项目开发的全生命周期中，投资决策阶段的可调整型最大，科学有效的投资决策对成本控制的影响最大;设计阶段也是成本控制的关键阶段，项目的设计方案一旦确认，施工、竣工阶段节约投资的可能性就较小，但是施工阶段也不容忽视，该阶段造成浪费的可能性很大，如果把控不好极可能造成投资超支。 1.投资决策阶段成本控制 项目投资决策阶段的预算控制对整个项目建设成本有很大影响，在此阶段，项目尚处于不确定的状态，可调整的空间最大，可通过科学选择项目方案，大幅度
设备全生命周期管理系统 解决方案
目录 一、设备管理的现状 (3) 二、解决方案 (4) 三、技术特点 (8) 四、应用行业 (14) 4.1. 油田业 (15) 4.2. 医疗业 (16) 4.3. 铁路运输业 (18)
一、现状、问题 设备作为一个公司最重要的资产之一，如何提高设备的利用率、降低设备维护成本，在目前企业面临成本逐步提高的形势下，无疑是帮助企业提高利润、降低成本的一个重要途径，因此设备管理作为企业日常管理的一个重要方面越来越引起广大企业的重视,而企业如何对设备进行很好的管理也成为当今企业发展的健康与否的关键。 目前在的设备管理领域的软件产品有以下几类： 设备管理系统：管理设备台帐资料，日常巡视检修工作，故障处理等。 地理信息系统：将设备绘制到地图上，方便查询和分析。 工程项目管理系统：管理设备运行维护中的各种工程项目及进度。 自动化控制及调度系统：对自动化设备进行监视、控制等。 CAD等绘图软件：用来设计各种设备安装、施工图纸。 这些系统都是不同厂家开发的，有些企业已经全部上线实施了，有些企业只使用了一部分，信息化水平有高有底，系统之间只能进行简单的集成，使用起来不方便、功能不能完全满足要求而且很容易产生系统间的数据不一致。 大多数企业在设备管理方面面临的问题： 对设备全生命周期动态管理缺少能够提供整体解决方案的有效
工具，难以将设备信息、实时数据、图纸信息等进行统一管 理; ●数据分散在不同的系统中，甚至一些离线的CAD、excel文档 中，难以进行统一管理，数据间一致性差； ●系统分散导致工作流程很难做到闭环管理，缺乏相应的技术手 段支撑业务精细化管理； ●管理软件和自动化软件难以进行有效集成，设备的大量状态数 据无法进行有效利用; ●系统功能简单，以表单、流程、报表为主，缺乏可视化分析展 示手段，难以发现隐藏在数据背后的有用信息； ●现场工作缺乏技术支持手段，设备维护的大量工作要在现场进 行，传统设备管理软件只能运行在桌面电脑上，现场工作只 能事后人工补录到系统中，难以进行及时的监控，工作现场 也难以获取系统中有用的信息； 二、解决方案 通过引进先进的设备资产管理思想，以提高资产利用率、降低企业运行成本为目标，优化企业资源为核心，通过信息化手段，合理安排设备采购、维修保养计划及相关资源与活动，从而提高企业的经济效益和企业的市场竞争力。 设备全生命周期管理系统，从规划设计阶段开始，到工程项目施工、项目移交、设备运行、最后到设备报废，对设备的全生命周期
第一章房地产设计类招标技术条件 一、规划方案招标 （一）投标人需提供以下资料： 1、法人代表资格证明； 2、法定代表人授权委托书； 3、投标人概况（包括：资质证书；营业执照；税务登记证；组织机构代理证、质量、环境、职业健康管理体系认证情况）； 4、近三年设计业绩； 5、服务承诺书； 6、拟参加该项目负责人及主要技术负责人简历表。 （二）招标人需提供以下资料给投标人： 1、设计任务书； 2、1:500实测地形图（画有红线的地形图）； 3、设计条件和定点通知书。 （三）规划方案设计深度标准： 1、概念性方案设计阶段深度要求： （1）概念性方案图纸深度标准： 1.1总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据； 1.2区位分析图：标明临近建筑物位置、道路走向等； 1.3项目周边市政条件分析图：标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点； 1.4项目周边交通条件分析图：标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置； 1.5功能分区与产品分布图：明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品； 1.6交通分析图：应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级； 1.7分期开发示意图：考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址；
1.8配套分析图：考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容； 1.9景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式； 1.10景观视线分析图：若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况； 1.11日照分析图：体现用地内每个区域在冬至日（或大寒日，根据当地报批要求确定）的日照时数； 1.12区内市政系统分析图：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排； 1.13坡度与坡向分析图：当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向； 1.14地形改造土方平衡图：根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的项目需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地项目则需提供填量的估算； 1.15组团基本单元分析图：应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系； 1.16住宅单体平面意向图：住宅项目应提供典型单体意向平面图，体现户型配置、朝向、进深、开间尺寸，高层住宅需提出核心筒示意尺寸和电梯数量； 1.17住宅单体立立面意向图：高层住宅项目应提供典型单体意向立面图，体现建筑单体轮廓（包括屋顶形式），立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合； 1.18工作模型：对复杂地形，需提供地形分析模型。； 1.19效果图或模型照片：根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片； 1.20所有设计文件的电子文件：提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。
房地产全生命周期视角下的拿地决策、精准定位、强销模式及生态圈思维模式的渠道价值再解读 【课程背景】 在房地产开发营销模式日趋发展成熟的背景下，经营模式的格局逐渐由从模糊机会型向战略导向型转变，项目投资营销已经成为房地产全程营销最重要的环节，其中的拿地决策、市场分析与产品定位已成为房地产企业及项目运作战略关键的第一步。 房地产市场在“限购、限贷、限售、限价、限商”5限的宏观政策下，及19大精神定位：“长期坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，从“居者有其屋”转变“居者有其住”的定位，弱化房地产投资金融属性！在这个“产品为王”、“营销为王”、“渠道为王的”的房地产下半场时代，房地产品牌标杆企业垄断格局已经逐步形成、精细化工匠精神已然落地，2018年的房地产营销何去何从？房地产公司的路在何方？地产人如何去西天取到真经，就如何打造狼性营销团队凝聚力和战斗力，提升狼性营销团队拓客，销售谈单逼定成交和提升服务意识能力,显的更加重要性！本课程将引领大家通过结合多个实际项目深入浅出的分析，来改变房地产传统的营销思维，分享实际有效的营销举措，形成“观念-思想-信仰-力量”的思维体系。 主要解决问题-- Q1：怎样有效、有方法、精准拿地？ Q2：怎样提高项目开发高效运营、决策机制？ Q3：住宅定位核心内容到底是什么？
Q4：产品线如何搭建、如何使用？ Q5：营销逻辑步骤到底是什么？ Q6：生态圈思维模式下的渠道价值如何理解运用？ 【课程对象】 1、房地产企业董事长、CEO、营销副总； 2、房地产营销板块策划经理、总监，销售经理、总监等中高层管理者； 3、地产代理公司企业董事长、总经理、销售经理、策划经理等中高层管理者； 【讲师介绍】 讲师介绍： 李涛老师 某500强集团地产50强房企区域公司营销负责人 实战经验—— 北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座 讲师。世界500强集团-地产50强房企城市综合体业务营销负责人。 专职城市综合体领域，擅长多类型产品前期研策及后期营销操作，能有效把 控项目操作节点及技术要点，善于项目定位及产品线搭建、各类物业销售组织。 以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等，以“互联网”思维整 合营销，以生态圈思维整合渠道资源。 授课特点—— 逻辑清晰、案例丰富，能够带动学员主动思考。
从建筑节能浅谈全生命周期造价管理 发表时间：2019-03-27T10:32:36.920Z 来源：《基层建设》2018年第35期作者：赵振武[导读] 摘要：人们对建筑节能的关注程度越来越高，如何在保证建筑节能质量的同时，控制建筑的工程造价，成为有关人员关注的重点问题。 通州财政投资评审中心北京 101101 摘要：人们对建筑节能的关注程度越来越高，如何在保证建筑节能质量的同时，控制建筑的工程造价，成为有关人员关注的重点问题。通过研究节能建筑中工程造价的控制方法发现，能够有效提升工程造价的控制质量，同时将建筑中节能系统的作用充分发挥出来。由此可以看出，研究节能建筑中工程造价的控制方法，能够为今后节能建设工程造价控制的发展奠定基础。 关键词：建筑节能；全生命周期；造价管理 引言 节能，一直是我们需要遵循的理念，在建筑项目的工程造价中得到充分的体现，比如利用自然资源；删减不必要的设计；原材料的选择等。为此，我们要贯彻节能理念，融入到设计工作中，建造一座优秀的建筑。建筑节能只是一个节能的小方面，我们可以借鉴这个优秀成果，在其他领域实现节能设计。 1概述 1.1建筑节能 建筑节能概念，最早由发达国家引进，指在建筑设计的过程中，减少能源的使用[1]。当下，根据相关的法律条例，指出建筑节能是指在对建筑物开展操作规划时，引入节能工作，在原材料、施工、设备选型等过程中均采用相关措施，为用户提供舒适的居住环境，其中包括电气系统的节能设计，水力系统的节能设计，窗户、屋顶以及墙体的保温保湿设计等等，在最大的可行范围之内，为用户提供一个全新的环境。建筑节能一方面考虑了人类的可利用资源，另一方面是想将节能理念传递到每一位公民心中。 1.2全生命周期工程造价管理 在项目建造中，工程造价管理对项目的顺利完成具有重要的意义，而工程造价管理需要在全生命周期模式下完成，才能发挥工程造价管理的真正作用，本段阐述了全生命周期工程造价管的概念，讲述了工程造价管理的意义。全生命周期工程造价管理包含的范围较广，其中包括：前期策划阶段，主要负责项目工程的前期策划审核和批复工作；设计阶段，这个阶段主要负责整个项目工程的设计；施工阶段，施工阶段是整个项目工程建造的重要阶段，确保施工的顺利进行，并重视施工的质量对整个项目具有重要的意义；运营阶段，这个阶段属于项目工程的后期，良好的工程造价管理可以提高企业的生产效益，促进企业的良性发展；翻新和拆除阶段，这个阶段是对项目工程建设的维护，对企业的发展具有重要的作用。在工程造价管理中，对全生命周期进行综合性的考虑，加强不同阶段与工程造价管理之间联系的研究，并且研究不同阶段之间的关系，促进工程造价管理效率的提升。 1.2.1全面统筹的辅助投资决策 统筹是项目工程建造的重要内容，属于工程造价的第一步，而统筹主要应用在全生命周期的投资决策阶段。项目决策人对全生命周期理念的有效应用，可以促进项目的发展，提高项目建设的效率。通过工程造价的全面统筹，加强项目成本的控制，避免浪费的情况发生，有利于促进企业的可持续发展。另外，全面统筹的应用还帮助项目决策人做出投资决策，有利于项目的顺利完成。 1.2.2造价控制促进设计工作 随着全生命周期工程造价管理理念的深入，造价控制不在单单作用于施工阶段，在项目的设计阶段，也需要加强对造价控制的应用。在项目设计之初，加强对实际成本和造价的考虑，提升项目设计的合理性和科学性。在项目后期重视拆除报废，加强对材料的回收，以降低全生命周期的造价为目的，全面的考虑造价管理的综合性。 1.2.3合理编制保证施工计划顺利完成 工程施工是项目建造中的核心部分，合理的安排施工进度，通过全生命周期的应用，提高项目建造的合理性，确保项目顺利完成。一方面，在项目人员的配置上进行合理的编制，保证施工计划的合理性，在材料的购置中，进行合理的计划和成本控制，提高企业效益。另一方面，加强对施工现场的布置和管理，通过全面性的管理措施兼顾后期运营管理，从而提升项目工程造价管理水平，降低项目建造成本，并保证项目工程建造的质量。 2项目全寿命周期造价特点分析 项目是指为创造独特的产品、服务或结果而进行的一次性努力。其含义主要分为3层：其一，项目是在特定环境下的一项待完成的任务；其二，项目是利用有限资源，在特定组织机构规定时间内需完成的任务；其三，项目是能够满足相应要求的一项任务，所需满足的要求包括性能、质量、数量或技术指标。而根据项目管理知识体系研究，项目寿命周期是指根据顺序排列又相互交叉的各项目阶段的集合。工程寿命周期成本则是指在设计、建设各个阶段所出现的所有费用。通常来讲，在项目寿命周期成本中，项目前期阶段，即决策与设计环节，所占比例极小，仅为7%-12%，在项目寿命周期成本内施工建设阶段所占比例也只有27%左右，其中成本比重最大的阶段为运营与维护阶段，比例高达60%左右。由此可见，相比项目一次性投入建设成本，项目运营及维护成本要高出许多。其寿命周期成本构成如图1所示。作为工程建设项目管理主要内容，造价管理贯穿于整个项目，且对项目本身存在依附性，同时全寿命周期造价管理周期性特点也和项目管理主体思想相匹配，因此，在全寿命周期工程造价管理中，可对项目管理理论、管理方法等加以借鉴。 3建筑节能对工程造价的影响 3.1地下水源热泵节能系统对工程造价的影响 地下水源热泵节能系统是将地能中的热量提出出来，利用热泵机对其进行处理，最终达到为建筑供暖的目的，在夏天对热量进行存储，在冬天释放出来。这种节能系统能够节省大量的供热资源，同时对环境展开充分保护。在该系统中每消耗1kW的电能，就能提供4kW 的热量，该种供热系统比电暖系统节省了70%的成本，比燃气炉的供热效率高50%，比风冷热泵供暖系统节省了30%的建设成本。由此可以看出，地下水源热泵节能系统在实际应用过程中与传统供暖设备相比节省了大量的建设成本，同时提升了供暖效率，大大降低了节能建筑在初期建设中的投资数量，从而降低了建筑的工程造价。 3.2太阳能光伏发电节能系统对工程造价的影响
付评估工作，现场评估工作当日完成。 4、第三方评估单位完成现场评估后于2日内编写完成正式评估简报并递交工程管理中心审核。工程管理中心于2日内完成简报审核及发放工作。 三、评估内容 交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》
（一）评估条件 第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件： 1、交付区域工程完工，完成保洁工作； 2、完成交付的法定程序及证件办理工作； 3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。 （二）评估时间 评估工作于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。（三）评估抽选范围 1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分； 2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。 3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。 4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公用部位。 5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。 6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大堂。 7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。 8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。检查内容（或部位）含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。抽选数量为首层大堂对应地下车库的一个防火分区（共2个防火分区）。 9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配套进行评估。 10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查； 11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估并在报告内进行提示。 12、评估单元实测实量测区的选取，每一评估单元所抽选的户内任选2套进行实测。 13、防渗漏检查包括外窗淋水试验、卫生间蓄水试验、地漏排水及厨卫台盆排水、
物业全生命周期客户服务标准 物业全生命周期客户服务全程体验是指客户从“潜在客户”转变为“成交客户”，直至“收房装修”、“长期居住”这一全过程，融创地产针对与客户的每一个触点开展体系化、标准化的服务，搭建客户服务全程体验平台。这不仅可以实现客户服务关键触点标准化，还有利于打造融创地产服务品牌，推动客户满意度、忠诚度提升。客户服务全程体验所涉及的组织机构有项目公司销售部、客服部、项目管理部、物业公司及集团公司营销中心、物业管理部(客服部)。集团营销中心、物业管理部是服务统筹、管理及监督部门，项目公司销售部、客服部、项目管理部及物业公司是具体服务的执行部门。 一、签约前体验 (一)项目推广应客观、准确地反映项目及公司信息 1、服务目标：满足客户初步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户真实、全面、高效地了解项目产品与公司品牌。 2、牵头部门：项目公司销售部。 3、参与部门：项目管理部、项目成本部、广告公司、制作公司及媒体发布公司。 4、实现方式：销售说辞、楼书、海报、户型图、规划沙盘、单体模型、工地围档及广告发布等。
5、服务要点：销售说辞、销售道具及宣传推广文件应严格按照项目自身特点及国家法规进行设计、制作、展示、发布，并经项目管理部设计工程人员、法务人员审核确认后方可执行。 (二)销售现场应真实、系统地展示公司与项目形象 1、服务目标：满足客户进一步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户选择理想产品。 2、牵头部门：项目公司销售部。 3、参与部门：项目管理部、物业公司。 4、实现方式：售楼处、样板示范区及工地现场等。 5、服务要点： (1)售楼处、样板示范区、工地现场应严格按照设计图纸及产品配置进行施工展示，样板示范区需经项目管理部设计人员、工程管理人员检验后方可开放; (2)售楼处——应严格按照集团要求摆放公司品牌及“客户俱乐部”宣传资料;陈列公司及项目荣誉证书;公示企业资质证书、项目五证、销售人员上岗信息、销售房源及价格信息、签约合同文本、项目风险提示、投诉渠道等; (2)样板示范区——应根据项目自身情况，尽可能做到毛坯样板间、精装样板间、园林示范区、工法展示区的全面展示，使客户能够全面真实地体验所购买的产品;示范区应严格按照设计图纸进行施工，禁
保利房地产（集团）股份有限公司财务管理制度 第一章总则 第一条为了加强公司的财务管理工作，规范公司的财务行为，维护股东的权益，根据国家相关法律法规及公司章程的规定，结合公司实际情况，制定本财务管理制度。 第二条除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括股份公司本级、各级控股子公司以及纳入股份公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。 第三条本制度是公司财务管理工作的基本制度，在公司范围内统一执行，各参股公司参照执行。公司的财务管理部门和各子公司应根据本制度及国家相关法规、准则的规定及本单位的实际情况建立和完善各项基础财务工作制度。 第四条公司本级及各子公司的财务行为和财务管理工作必须遵守国家有关法律法规，并接受有关主管部门、公司监事会以及审计部门的检查和监督。 第二章财务管理体系 第五条公司的财务管理工作实行统一管理、分级负责原则，在股份公司按照本制度规定对公司范围内财务工作统一管理、统一指导的基础上，财务管理体系中各层级、各岗位按照相应的职责和权限履行财务管理职责，承担相应的责任。 第六条各公司的法定代表人是所在公司财务管理工作的最终负责人，对本单位的财务会计资料的真实性、合法性和完整性负责，按照相关法律法规的规定对公司财务管理工作承担最终责任。 各公司对外报送的财务会计报表、财务预算方案、财务决算资料以及其他法定财务报告应由法定代表人签署。 第七条公司的以下重大财务事项需由股份公司股东大会按规定程序审议通过： （一）决定公司的投资计划。 （二）批准公司的年度财务预算方案、决算方案。 （三）批准公司的利润分配方案和亏损弥补方案。 （四）股份公司增加或减少注册资本。 （五）发行公司债券。 （六）公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式。 （七）聘用或解聘会计师事务所。 （八）达到规定条件需由股东大会审议的重大资产购买和出售。 （九）达到规定条件需由股东大会表决的交联交易。 （十）达到规定条件需由股东大会审议的担保行为。 （十一）变更募集资金用途。 （十二）法律法规及公司章程规定需由股东大会审议通过的其他财务事项。 第八条公司的以下重大财务事项需由股份公司董事会审议通过，其中涉及股东大会权限的财务事项在董事会审议通过后需报股东大会审议批准： （一）决定公司的经营计划和投资方案。 （二）制订公司的年度财务预算方案、决算方案。 （三）制订公司的利润分配方案和亏损弥补方案。 （四）制订公司增加或者减少注册资本、发生债券或其他证券及上市方案。 （五）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者公司合并、分立、解散及变更公司形式的方案。
一、软件开发 二、测试配置管理 1.概述 软件的错误是不可避免的，所以必须经过严格的测试。通过对本软件的测试，尽可能的发现软件中的错误，借以减少系统内部各模块的逻辑，功能上的缺陷和错误，保证每个单元能正确地实现其预期的功能。检测和排除子系统（或系统）结构或相应程序结构上的错误，使所有的系统单元配合合适，整体的性能和功能完整。并且使组装好的软件的功能与用户要求一致。 2.测试资源和环境 2.1硬件配置 2.2软件配置 3.测试策略 系统测试类型及各种测试类型所采用的方法、工具等介绍如下： 功能测试
用户界面（UI）测试 性能测试 安全性测试 兼容性测试
回归测试 4.测试实施阶段 5.测试通过标准 系统无业务逻辑错误和二级的BUG。经确定的所有缺陷都已得到了商定的解决结果。所设计的测试用例已全部重新执行，已知的所有缺陷都已按照商定的方式进行了处理，而且没有发现新的缺陷。 注：缺陷的严重等级说明： A：严重影响系统运行的错误； B：功能方面一般缺陷，影响系统运行；
C：不影响运行但必须修改； D：合理化建议。 6.测试用例模板 7.测试进度 三、负责部门职能和角色 1、项目经理任命 项目经理对该项目的施工管理全面负责。 2、主要参与人员 主要参与人员为： 3、人员组织计划表
四、软件开发管理制度 1 总则 ●为规范自有软件研发以及外包软件的管理工作，特制定本制度。本制度适用于公司软件研发与管理。 ●本制度中软件开发指新系统开发和现有系统重大改造。 ●软件开发遵循项目管理和软件工程的基本原则。项目管理涉及立项管理、项目计划和监控、配置管理、合作开发管理和结项管理。软件工程涉及需求管理、系统设计、系统实现、系统测试、用户接受测试、试运行、系统验收、系统上线和数据迁移。 ●除特别指定，本制度中项目组包括业务组（或需求提出组）、IT组（可能包括网络管理员和合作开发商）。 2 立项管理 ●提出开发需求的信息技术部门参与公司层面立项，进行立项的技术可行性分析，编写《立项分析报告》（附件一），开展前期筹备工作。《立项分析报告》应明确项目的范围和边界。 ●应用系统主要使用部门将《立项分析报告》上交公司总裁室进行立项审批，以保证系统项目与公司整体策略相一致。 ●《立项分析报告》得到批准后，成立项目组（如果是外包开发，则成立外包商项目组；如果是合作开发，则与外包商共同成立合作开发项目组，以下统称“项目组”），项目组应包括业务组（由公司相关业务部门组成）和IT组（自行开发为办公室网络管理
房地产项目设计管理要求 集团设计中心在事业部主管领导的指导下全面负责事业部的设计管理工作，使项目设计管理和操作程序规范化和制度化，保证设计管理和操作全过程的计划性和有效性。 项目公司(总经理)在本管理制度中项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作管理，统筹、协调项目设计部与横向部门之间的工作，负责组织建立项目公司层面的设计管理制度及实施细则。 集团设计中心 1 设计中心负责前期设计研究工作，并配合事业拓展部前期土地开发拓展工作。 2 设计中心对事业部所属项目公司开发的所有房地产项目的产品设计工作负有相应的指导、检查和监督的职能。 3 设计中心负责搭建专业管理平台、建立设计管理制度和设计各阶段管理流程，根据事业部的发展及时进行补充、修改和完善。 4 设计中心对设计管理过程中的各项主要管理环节及关键控制点进行审核。 5 设计中心将定期抽查各项目公司制度执行情况、项目设计部工作执行情况每个季度一次）。 6 设计中心将不定期对各项目公司进行拉练式检查，对出现的问题提出纠正建议并监督整改；对好的做法总结案例进行推广。 7 对于特殊操作方式、重要流程节点进行讨论，对项目设计的主要阶段性成果进行评审，以会议纪要的形式确定或确认。 8 本管理制度的执行监控责任人为设计中心设计总监和项目公司总经理，本制度在执行中发生意见分歧由事业部主管领导裁决。
项目公司设计部 1 执行万科地产设计管理制度及各阶段设计流程， 2 负责编制项目公司层面的设计管理制度及实施细则。 3 负责现场跟踪服务，解决现场技术问题。 设计管理内容 1 设计计划管理 1.1 设计计划的制定:项目公司设计部负责编制《项目整体设计周期计划》、《年度设计进度计划》和《季度设计进度计划》并与对应项目的《项目整体经营计划》和《项目年度经营计划》保持一致。设计中心审核，项目总经理审批。 1.2 设计计划的执行 （1）设计计划一经制定实施，即成为房地产项目开发及产品设计工作的原则性工作纲领，各项目应严格执行。 （2）设计中心和项目总经理、项目设计部应建立起积极有效的沟通和协调途径（例会、文件、表格、模板、会议纪要等），保障设计计划得到有效的贯彻执行。（3）事业部的计划部项目专员参与计划协调和督办。 1.3 设计计划的跟踪和调整 （1）设计中心对项目设计计划的执行情况进行定期跟踪和总结，项目设计部以设计工作月报、季报和年报的形式提交设计中心审核并汇总。 （2）根据整体战略和年度计划要求、市场形势、项目进展等方面的变化情况，《项目经营计划》进行必要调整后，设计计划在整体或局部上已经不适用时，项目设计部根据实际情况进行设计计划修定，设计中心审核，项目总经理审批。
保利地产（600048）业绩分析 专业：市场营销 学号： 姓名： I.企业简介
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续六年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。 公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。 公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。 多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”到每年举办的和乐中国系列活动，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。 保利地产自成立以来，循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。 II.企业业绩分析及行业分析 一.财务状况 企业近五年的主要财务数据以及2012年年度报告数据，如图
保利地产成本管理 2010年08月21日 19:41 保利地产自2006年成功IPO登陆中国证券市场后，其发展犹如脱缰之马，营业额从2006年的40亿到2007年的81亿，再到2008年的155亿，全国土地贮备达到近2500万平方米，三年完成了三级跳，迅速崛起进入到中国房地产企业前三位。保利发展如此迅猛，当然和其背靠中国保利集团有关系，但其卓越的战略能力、灵活的市场应变能力、专业的开发水平、优秀的产品品质、优秀的管理团队和健全的法人治理才是创造“三级跳”的最根本原因。保利的设计管理、工程管理、成本管理和营销管理体系是创造“三级跳”的基本保障。下面是我对保利地产成本管理体系中的特点进行的分析和研究，希望能对集团成本管理体系改善有所启发和帮助。 保利的成本管理体系中有其很鲜明的几个特点，总结如下：针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施；以国家规定的计价方式为基础，结合行业内承包商发包计价方式，在确保承包商有一定的利润率原则下确定承包计价原则；对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，选择有利于工程管理；尽量采用标准化设计图纸；不断完善制度化建设和创新。下面对以上特点逐一进行分析： 一、针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施 针对目前建筑行业基本由“私营承包商”挂靠有资质施工企业的行业特点，积极采取应对措施，主要如下： (1) 对具有一定数量设备和管理人员、业绩好、施工质量好、信誉好、配合好的“私营承包商”建立起战略合作关系，直接对这些“战略合作私营承包商”竞标和发包。 (2) 为了实现这种发包方式，保利专门成立由保利控股的建筑施工企业（广州富利建筑安装工程有限公司，以下简称富利建安），经过几年的运作，目前已升级到了施工总承包一级资质。并将具有装修施工二级资质的广州市佳利装饰工程有限公司和广州保利数码科技有限公司纳入到富利建安公司。所有建安工程均通过邀请招标方式由富利建安做总包，再对“私营承包商”分包，由中标的“私营承包商”和富利建安签订分包合同。这种做法很类似于香港承建商的分判制。 (3) 同样的，精装修工程基本由佳利装饰承接，直接对装修小“私营承包商”发包。智能化工程就由保利数码承接，再直接对小“私营承包商”发包。 采取这些应对措施后，除了有利于工程管理外，也降低了工程投资： ● 在成本管理上，将“私营承包商”挂靠费省去，按保利一年建安投资（包括精装修）约100亿，挂靠费率平均按3%计，就省下约3亿元，该费用扣除了富利建安公司运作管理费用外，应该还会有较大节余。
BIM技术在房地产开发项全生命周期的应用探索 一、BIM技术简述 随着现代移动办公的普及化以及5G网络的逐步应用，传统的纸质化房地产开发管理模式也面临转型，这个转型的关键就是BIM技术的应用。我国于2003年引入BIM技术，至今随着政策的推动和房地产行业的升级，在产业界，前期主要是设计院、施工单位、咨询单位等对BIM进行一些应用。虽然国家政策的不断推进和完善，BIM技术在房地产开发、设计、施工、运营等各个环节都已经取得一部分成果，但仍没有形成一个大一统的格局，对比国外相对成熟体系来讲，我们正处于起步阶段，有很大的发展前景，需要加大力度进行推动。 （一）BIM的内涵 BIM是Building Information Modeling(建筑信息模型)的缩写，BIM技术是Autodesk 公司在2002年率先提出，是一种将传统图纸的二维平面予以三维立体化，将建筑工程项目中相关信息进行集成的工程数据模型，是用可视的数字化方式来表达工程项目实体与功能的特性。它的应用贯穿于整个房地产开发周期，对全项目生命周期中的工程信息进行创建、管理和共享，是一种应用于设计、施工、运营管理的数字化方法，有效地将房地产开发的各个阶段进行集成管理，减少大量风险和提高房地产项目开发管理效率。 （二）常用的BIM建模软件 一是Autodesk公司的Revit建筑、结构和设备软件。常用于民用建筑。二是Bentley 建筑、结构和设备系列，Bentley产品常用于石油、化工、电力、医药等工业设计和道路、桥梁、市政、水利等基础设施领域。三是Archi CAD，属于一个面向全球市场的产品，应该可以说是最早的一个具有市场影响力的BIM核心建模软件。 二、BIM技术在房地产开发各阶段的应用 BIM技术可以应用在房地产开发过程的各个阶段，能够帮助开发企业更有效控制投入成本、提高产品质量。 （一）基于BIM技术的前期策划 房地产开发的前期阶段，主要进行项目可行性研究，需要公司内部相关部门进行合作、协调。在该阶段，各部门针对新项目论证的数据具有一定专业性，如果其中一个数据进行调整，其他部门也要需要相应的调整。传统的纸质开发阶段则需针对这种调整进行重复的工作。BIM模型技术作为一个良好的各部门信息沟通与数据关联的载体，可以避免这种重复工作的发生，为新项目的论证提供高效、准确的依据。