摘要
近年来,我国房地产市场持续高速发展,作为国家支柱性产业之一,对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是,由于我国房地产市场发展相对不成熟,房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。总体来说，房屋价格呈上升趋势，上升幅度高于上年。房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、通货膨胀因素、政策因素、投机因素、心理因素等原因引起的。过快上涨的房价使普通百姓无力承受,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。同时房地产价格过快上涨会带来居民购房负担重，抑制了其他消费，贫富差距加大，降低社会生产和资源配置率，影响城乡统筹发展等影响，降低了城市综合竞争力，容易引发金融风险，这些都不利于中国经济良性、持续的发展。本文分析房地产价格上涨的原因,剖析其危害，并在此基础上探讨相应的对策。
关键词：房地产；房价；通货膨胀；供求不平衡；住房金融体系；保障性住房
目录
1.价格上涨的原因 (1)
1.1 供求不平衡 (1)
1.2 通货膨胀因素 (2)
1.3 政策因素 (2)
1.4 投机因素 (2)
1.5 城镇居民人均可支配收入的影响 (3)
1.6心理因素 (3)
1.6.1 购房者的心理因素 (3)
1.6.2 社会的舆论误导 (4)
2.价格上涨的危害 (4)
2.1居民购房负担重，抑制了其他消费 (4)
2.2贫富差距加大 (4)
2.3降低社会生产和资源配置率 (5)
2.4影响城乡统筹发展 (5)
2.5降低了城市综合竞争力 (5)
2.6容易引发金融风险 (6)
3.缓解价格上涨的对策 (6)
3.1抑制不合理住房需求 (6)
3.2逐步完善住房金融体系 (6)
3.3控制住房抵押贷款风险 (6)
3.4改善供应结构 (7)
3.5加强住房需求管理，培育多种形式的住房租赁市场供给主体 (7)
3.6加强银行监管，防范房地产金融风险 (7)
3.7加强保障性住房建设 (8)
1.价格上涨的原因
1.1供求不平衡
房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需 2- 3 年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。
从供给方面来看：1.土地资源的稀缺性和不可再生性。农业是国民经济的基础。我国有１３亿人口，必须保证足够的耕地来解决全国人民的吃饭问题。各个城市可用于建房的土地极其有限的。譬如说北京五坏以内的土地更显得有限和珍贵；2.卖地收入是各级政府财政收入的主要来源之一。现在各地土地使用权的出售多半是通过拍卖实现的。其间体现了当地政府和房地产开发商之间的博弈、体现了各个开发商之间的博弈。土地价格在逐年上涨；3.房建材料、人员成本、售房成本等都随着全国的通货膨胀在逐年上涨。
从需求方面看：1.外国游资的进入。自我国实行人民币汇率改革以来，人民币相对美元、欧元大幅升值，国际游资大量进入中国，购买人民币资产，典型的就是购买房地产用于投资。况且中国的房地产价格与欧美国家之间还有很大的差距；2.银行存款的转入。随着中国经济的发展，居民在银行的储蓄存款逐年增加。但银行不断下调存款利率。在通货膨胀年代，通过购买房产在一定程度上是可以规避风险的。加之近年来通货膨胀加剧，居民把存款转入了楼市和股市，加大了对房地产的需求；3.股市资金的转入。前两年，许多股民从火爆的股市中挣了大笔资金，但目前股市比较低迷，股民把挣来的钱转而投向了房地产；4.各种钞房团的介入。近年来，出现了温州炒房团、香港炒房团和山西炒房团，他们的参与，在一定程度上加剧了房地产价格的上涨。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从 2009 年以来，市场持续旺销，需求量不断
加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。
1.2 通货膨胀因素
根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。
蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业以超过 20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。
1.3 政策因素
适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然引起房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。
1.4 投机因素
在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成
交量同步上升的根本原因。从 2008 年 11 月开到 2009 年 6 月，国家投放了 8 万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。
在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。
1.5 城镇居民人均可支配收入的影响
城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。
城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。
1.6 心理因素
1.6.1 购房者的心理因素
现代市场营销的口号是“消费者是上帝”,’’消费者至上”。房地产企业营销成功与否,关键还在于它是否满足了购房者的需要。这就要求房地产商首先要对消费者的购买行为进行分析。房地产作为一种高价消费品,销售过程复杂,买卖双方承担风险较大,所以购房者在购房时,往往出现如下心理特征:1.求稳心理。对于大多数购房者而言,购实住房是人生中的一件大事,其价格昂贵,手续繁杂,造成购房者决策时认真思考、小心从事、多方比较。购房者通常要收集各相关信息,对可选择的房产的品牌反复评估,形成对各品牌的态度,最后才慎重作出选择；2.选价心理。买房时、购房者对商品房价格极为敏感,在成交前对房价总要多方比较,与开发商讨价还价。房价往往是决定购买者跳首要因素,但当购房者对除价格外的其他因素都基本满意时,适当的象征性优惠,常使购房者尽快作出购
买的决定；3.从众心理。由于社会风气、时代潮流、消费时尚等社会因素的影响,购房者通常会产生迎合某种流行风格或群体的从众心理。4.预期心理。消费者在进行现实购买时,不仅注意眼前的商品,还会对未来市场进行粗略的估计。当购房者发现自己所钟爱的房产所剩不多,便会十分着急,加速购买;当发现别人也在踊跃购买同一楼盘时,则其购房决定过程会大大缩短。5.反复心理购房者对购买的房屋是吹毛求疵的,在与他人交流后,总能了解房产的一些不足,从而产生后悔感。这就要求在销售过程中尽量缩短顾客的决策过程,从顾客缴纳预购定金到缴纳房款签署正式合同的时间不宜太长,以免夜长梦多,出现反复。
1.6.2 社会的舆论误导
就目前情景来看，国内的房地产市场是一个强势房地产开发商、弱势民众这样一个大格局下的市场。在这样的格局中，房地产开发商不仅掌握了庞大的经济资源，而且其集团群体人数少，沟通成本小，这样他们就很容易结成一个十分强大的利益群体，并利用他们所掌握的经济资源来掠夺整个社会大多数人的利益，甚至在一定程度上操纵社会的舆论、影响相关制度规则的制定。这些房地产商总是希望其暴利经营能够得以持续，希望能够把社会财富全部席卷于自身。因此，他们就借助于自身在经济、资源、信息上的优势，施展浑身解数，试图通过误导民众和舆论，来维护自身不合理的暴利。
2.价格上涨的危害
2.1居民购房负担重，抑制了其他消费
房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，减少在其他方面的消费，过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的其他消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。
2.2贫富差距加大
房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括
银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了 80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。
2.3降低社会生产和资源配置率
房地产价格的快速上涨，房地产行业的利润率上扬，吸引其他行业的资金向房地产业转移，导致社会经济结构的失衡。将其他行业的资金吸引到房地产市场，一方面，使其他领域资金趋紧；另一方面，造成与房地产及其相关产业的过度繁荣。资金的过度流入，进一步推动了房地产价格的上升，导致房地产泡沫的膨胀。当房地产价格出现大幅下跌时，房地产行业的收益率下降，资金流出该行业，出现萧条。房地产价格的过度波动带来资源大幅流进和流出该行业，容易造成社会资源的闲置和浪费，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。
2.4影响城乡统筹发展
房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。
今年以来居住类价格累计上涨6%，增加了居民心理和支付能力的压力，导致部分居民（尤其是低收入居民）感到生活压力较大。在以建设和谐社会为主题的今天，房价上涨使越来越多人离自己的住房梦越来越远。在更大程度上影响城乡统筹发展的步伐。
2.5降低了城市综合竞争力
经济繁荣吸引了投资，提高了城市土地的价格、引起房价上涨，这当然是正面的现象。但是，当企业进入城市安营扎寨后，其未来的发展就要仰仗高质量、年轻的劳动力。无论是高科技企业还是劳动密集型企业，都依赖那些年轻的劳动力（包括刚走出校门的大学生）。然而，正是这些刚刚“出道儿”的年轻劳动力，经济能力有限，无法支付高房租，房价过高，就会把他们挤走。这些人一走，已经在城市投资的企业就招不到合适的人才，或者为招到人才只能抬高价格 最终
可能使这些企业丧失竞争力。一个城市的综合竞争力取决于该城市的经济实力、基础设施、科技水平、市民素质，同时也与商务成本、居住费用密切相关。房地产过热，房价的持续过度上涨，大大抬高了城市商务成本，就会降低城市的综合竞争力。
2.6容易引发金融风险
房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大风险。一方面，80%左右的土地购置和房地产开发资金，都直接或间接地来自银行贷款，据中国央行2010年公布的数据称：2009年房地产开发贷款、个人住房贷款增速明显加快，全年房地产贷款超2亿，个人住房贷款超过了75%。过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨，已经引发房地产行业的泡沫。房地产行业泡沫破裂时，大量的贷款变成坏账，银行可能遭遇流动性危机，这样房地产行业的危机由此波动金融业，使局部危机可能演变成全局性的经融危机和经济危机，对整个国民经济产生恶劣影响。
3.缓解降格上涨的对策
3.1抑制不合理住房需求
抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。
3.2逐步完善住房金融体系
步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。
3.3控制住房抵押贷款风险
房地产价格上涨从本质上来说属于现代经济社会运行周期下的持续扩张阶段。在此状态作用之下，企业部门利润会呈现出较为显著的上升趋势，从而导致经营规模持续扩大，由此激发雇员人数或是雇员薪资的提升。对于社会大众而言，此种经济态势毫无疑问的带动着消费水平的提升。换句话来说，房地上涨阶段个人住房抵押贷款中借款人的整体收入水平上涨趋势明显。对于这一形势下的购房者房地产投资行为而言，其预期收益存在着无法实现的可能性，现实风险水平在下降的同时导致潜在违约风险加大，最终不利于整个房地产市场经济的健康发展。与此同时，受到房价上涨带动的整个地产市场投资交易活动行为比较活跃，此种状态下，即便个人住房抵押贷款借款人存在违约行为，其抵押物需要交由银行处置，该抵押物也并不会受到市场成交量的萎缩而无法售出。换句话来说，潜在违约风险的加大带动着潜在抵押物风险的提升。
3.4改善供应结构
大力调整和改善住房供应结构，缓解市场供求矛盾。政府应调整房地产开发投资结构，适度控制别墅和高档住宅等项目的开发建没；增加普通商品住房和经济适用房等建设用地的投放量，以尽快提高中低价位住房在市场供应中的比重。通过税收和金融策，引导和鼓励开发商多建造中低价位的普通商品房，健全和完善经济适用房、廉租房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，以保障城镇中低收入家庭的住房需求。同时抓紧清理已经批出的闲置土地，打击囤积土地行为，促进存量土地的合理利用。
3.5加强住房需求管理，培育多种形式的住房租赁市场供给主体
一是要区别对待各类住房需求，对住房需求进行差异化管理。运用多种手段，打击投机需求。二要培育多种形式的住房租赁市场供给主体，通过财税政策鼓励住房租赁业务发展，多渠道扩大租赁市场房源，提高租房者的议价能力。要鼓励企业通过“开发＋租赁＋销售”的方式参与住房租赁业务，鼓励现有房地产经纪公司和中介公司开展利用其信息优势集中经营租房业务，提供专业化、集约化住房租赁服务。要实施以减税和降低空置率为导向的住房租赁业务税收政策，为企业开展住房租赁业务提供激励，同时增加住房持有成本，鼓励人们把手中的闲置
房屋用于出租。在推进总量供给的同时，要更加注重结构调整，使高、中、低档住宅供应保持合理的比例，完善租赁房屋供给结构。
3.6加强银行监管，防范房地产金融风险
促进房地产金融的多元化，为增加住房的有效供给和需求，政府应采取多种措施拓宽房地产开发的融资渠道，改变房地产开发企业融资过度依赖银行信贷的局面。严格规范房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例。同时，加大对个人消费信贷的管理。推出多样化的个人住房抵押贷款方式以满足不同层次收入家庭的住房需求。对购买多套住房的消费者在贷款上予以限制，防范房地产金融风险。
3.7加强保障性住房建设
中国房地产市场供给层面的垄断特性是高房价形成的根源所在,而需求层面的投机只不过是一部分有商业头脑的人提前一步看到了这一垄断性继而得出房价必然上涨的结论。所以要解决当前房地产市场的问题,主要的不是通过信贷政策、税收政策去打击投机,而是要从供给层面着手,加大保障性住房的供给,打破当前房地产市场的垄断,这才是治本的方法。
2010年几次调控的重点无论是限贷还是限购或是房产税改革,似乎目的只有一个,就是抑制房地产市场的投机现象。但通过抑制投机来调控房价始终是治标不治本的,要治本只有改变前面所说的房地产市场的垄断性。要改变这一垄断性措施也很简单,那就是增加保障性住房的供给,改变中国房地产市场当前单一的供应体系。从发达国家房地产市场的发展历程来看,大多存在商品房和保障房两个市场。商品房针对高收入阶层,而对于绝大多数的中低收入者,应该由政府来提供保障性住房。
商品房的房价根本不需要过多地运用行政手段去调控,因为中国房地产市场的垄断特性决定了中国的商品房价格通过抑制投机的一系列措施根本是调控不下去的。而且退一步说,即使政府能让房价降下来,按房价降50%算,对于绝大多数的中低收入群体来说商品房还是买不起的,因为当前房价实在是太高了,并且房价大幅下降的结果是中国的经济很有可能会重蹈当年日本的覆辙。同时,调低商品房的价格还会造成很多普通居民的资产损失,这其中可能还有很大一部分是刚借钱买房的普通百姓。
政府的当务之急是为那些买不起房的中低收入者做主,建保障性住房。如果政府在保障性住房领域充分发挥了作用,使得人人有房住,房价自然也就不再是重要的民生问题,政府自然不用过多地运用行政手段干预房地产市场。同时保障性住房建好了,相信商品房市场也会回归理性,因为保障性住房的建设会减少商品房市场的很大一部分需求,需求少了价格下降也就顺理成章了。更重要的是,如果形成了商品房价格下降的预期,政府一直在严加调控的投机现象也会得到解决。
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某房地产公司定价策略 刘磊 一、公司项目简介 我公司项目位于某市最繁华的城中板块，紧邻河流景观，独揽一线美景，南临城区主干路，西临图书馆、博物馆，北靠各大小区及学校、菜市场等，坐享城市超前一流配套，周边购物一应俱全，标准5分钟生活圈。 项目占地2万多平方米，地下一层，地上24层，地下1层为辅助、设备用房，及6000M2地下停车库。1—4层为酒店的主体公共空间部分，内设游泳池、KTV、咖啡厅、中西餐厅、多功能大宴会厅、商务中心、桑拿，美容健身等多项娱乐服务设施，具有“自用”和“投资”两大功效，兼具酒店式公寓居住和办公两种功能。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。 二、项目定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的
事情。 我市目前尚无纯粹的办公类物业，聚集企业办公场所基本集中在主城区商业圈内，以商住混合的多层和沿街商铺为主，均为早期开发，结构、配套、环境都无法满足办公需求，因此实际我市当地没有真正意义上的写字楼，市场潜力巨大。 从我市现总体市场来看，各房企都普遍打“亲民价格”牌，各项目虽然均得到了一定量的客户登记，但客户质量不高，个别楼盘通过前期蓄客和优惠释放取得一定的成交量，但均以优惠价格作文章，总体反映出市场行情的低迷。 通过大量市场调研，目前我公司采用的是顾客感受定价与市价比较相结合的方式。 （一）顾客感受定价法 这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。购房者在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B
4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A
8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制
郑州市住房价格分析 【摘要】近年来，郑州市房地产业取得了较快发展，这一方面改善了城市居民的居住条件，另一方面房地产市场的过快发展也带来了一系列问题，尤其是房地产价格的过度上涨给郑州市城市发展、经济运行乃至和谐社会的建立埋下了隐患。本文把郑州房价问题摆到了全国房地产的大市场里去研究，分析了目前郑州市房地产价格的影响因素及其将来的价格走势，并为个人和企业进行房地产投资提出了一些合理化的建议。 【关键词】房地产价格影响因素走势预测投资建议 一、房地产价格的影响因素分析 近两年以来，从中央出台调控政策的速度和着力点可以看出，快速上涨的已经引起了中央的重视。但是政策对抑制房地产价格只会起到短期作用，效果难以持久。因为事实已经证明，在现在的房地产市场结构和博弈机制下，经济手段力度难以把握，力度大了容易出现“上海感冒，全国吃药”的情况，力度小了，对部分地区难以产生调控影响。 一切商品价格都是由“本、费、税、利”四要素构成，影响房地产价格的也是这四大因素。 1、影响“本、费”上升的因素 商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。 （1）征用土地费，与日俱增。由于土地的垄断和有效供给，国家将土地分配方式从十年前的协议出让和划拨，变成了现在的公开投标竞卖，在众多开发商的激烈竞争下，土地中标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。2009年，郑州国土资源局曾拍卖两块土地：第一块67.1亩，起始价为1.074亿元，经过36轮竞价，最后以2.234亿成交，比标底高出108%，每亩均价334万元；第二块17.86亩，起始价1790万元，最终以3290万元成交，比底价高出84%，每亩均价184.21万元。 （2）拆迁安置费强劲上涨。造成房价过高的重要因素之一，是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直接影响该项成本，熟地与生地费用相差5
论当前房价上涨的成因与对策
【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 【论文关键词】高房价；成因；对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根
房地产项目策划复习题 1.房地产项目策划的涵义 是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调查和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 2.房地产项目策划基本程序有哪几个阶段及每个阶段的主要内容有哪些? （1）项目用地的获取与选址（获取土地使用权） （2）房地产市场调查（问卷调查了解消费者心理，寻找目标客户） （3）房地产项目投资策划（投资环境分析，确定项目投资方向，投资组合及确定项目的总体资金运作方案） （4）房地产项目定位（项目市场定位，产品定位，概念设计） （5）房地产项目规划设计（项目整体规划方案设计，确定建筑风格和楼盘特色，住宅设计，公共建筑规划设计，景观设计） （6）房地产项目营销策划（定价策略，营销前准备工作，制订营销计划并对实施过程进行控制和管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传，推广活动的策划） （7）房地产经营策划（物业管理，物业设施管理，物业资产管理和房地产组合投资管理） 3.市场调查分为几个阶段,每一阶段程序具体步骤. 1.准备阶段 (1)提出问题，明确目标 (2)初步情况分析和非正式调查 (3)拟订调查计划书，制订调查方案和工作计划 2.实施阶段 (1)建立调查组织 (2)收集二手资料 (3)收集一手资料 3.分析和总结阶段 (1)数据的分析与解释 (2)编写调查报告 (3)总结反馈 4.系统抽样,分层抽样,随机抽样,PPS抽样的区别与适用情况. ◇系统抽样：等距抽样、机械抽样或间隔抽样，它是把总体的元素进行编号排序，再计算出某种间隔，然后按这一固定的间隔抽取元素来组成样本的方法。优点：样本在总体中分布比较均匀，具有较高代表性，抽样误差小于简单随机抽样，而且比较简单易行，只要抽取了第一个样本，整个样本就都确定了。缺点：调查总体单位不能太多，而且要有完整的登记册，否则就难以进行。使用这种方法要注意避免抽样间隔与调查对象的周期性节奏相重合。 ◇分层抽样：又称类型抽样，就是先将总体各单位按一定标准分成若干类型（或层次）；然后，根据各类型（或层次）所包含的抽样单位数与总体单位数的比例，确定从各类型中抽取样本单位的数量；最后，按照简单随机抽样或等距随机抽样方法从各类型（或层次）中抽取样本。
浅析房地产价格上涨 近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平
不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。 目前，房地产市场欣欣向荣，房产价格居高不下，且有愈演愈列的趋势。在此背景下，开发商资金链相对充裕，市场利润空间巨大，房地产商已经发育为利益程度最高的主体；同时随着中国城市化进程继续，个人对住房消费性和投资性需求旺盛，这表现在成交量不断攀升；鉴于此，政府调控也连连不断，从“国八条”，“国六条”的出台，以及土地，税收，和金融和其他政策的频频变动，到最近“国四条”，都显示出政府对房地产市场的宏观调控力度。 剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。 房价上涨原因的剖析： （一）供需不平衡。 房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主
导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。 基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道
某地产项目价格定位策略 价格定位定价原则定价说明整盘均价价格参照以公司开发成本和利润目标为底线紧密关注预备执行前后的政策动向同时参考外区域类似项目和本区域内主要竞争项目价格走势市场原则 2009年秦皇岛房地产市场是扑朔迷离震荡巩固的一年产品价格要结合整体气候同时考虑回款速度早期产品入市使销售能有一定的价格优势价格定位定价原则销控手段由于本项目立项的特殊性为了降低政策风险无法进行人为的销控需要通过对不同品质产品的差异化定价进行销控定价方式利用加权法参考市场可比项目以及本项目二三期对比预判本项目当前可实现均价依据2009年度市场整体市场起伏预判本项目最终可实现均价静态动态价格定位定价原则定价说明定价方式利用市场比较法采用加权的方式参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价样本选择在水一方盛达鑫苑广顺现代城玉龙湾价格定位静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名 称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套 10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较说明1k是权重系数表示加权因素在项目分析中的重要程度权重系数之和为100 2得分满分为5分每1分为一个等级5分为优1分为差 3加权
房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
房地产价格组成一、土地费用： 土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂） 二、建安成本： 1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）； 2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）； 3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）； 4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。） 相关税费： 三、税费 影响房地产价格的因素 一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求 二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格； 2、建安成本； 3、税费 三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 1、消费者（业主、准业主）预期房价； 2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖） 四、供需状况 五、自身条件；
1、位置； 2、地质； 3、地形地势； 4、土地面积； 5、土地形状； 6、日照； 7、通风、风向、风力； 8、气温、湿度、降水量； 9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等 六、环境因素； 1、声觉环境； 2、大气环境； 3、水文环境； 4、视觉环境； 5、卫生环境 七、人口因素 1、人口数量； 2、人口素质； 3、家庭规模 八、经济因素 1、经济发展； 2、物价； 3、居民收入 九、社会因素 1、政治安定状况； 2、社会治安程度； 3、房地产投机； 4、城市化 十、行政因素 1、土地制度； 2、住房制度； 3、房地产价格政策； 4、特殊政策； 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率； 7、覆盖率； 8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制 十一、心理因素： 1、购买或出售心态； 2、欣赏趣味（个人偏好）； 3、时尚风气； 4、接近名家住宅心理； 5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； 6、讲究风水； 7、价值观的变化。
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
述： 的产品，按用途划分主要有住宅、合适。售价格上涨幅度大幅提高 １９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高 文／刘琳
１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房 销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指 数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商 品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。２００４年存量住宅销 售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高 于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。 （三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉 动商品房销售价格快速上涨的主要成因 ２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅 销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨 的主要成因。２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１， 涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为 １０７，涨幅同比增加４．７个百分点。１９９９年以来商品住宅 的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为 平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。 普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年 涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。高档住 宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４ 年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加 了６个百分点（见表２）。 （四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅 土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年 左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点， ２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。 ２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表 ３）。２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销 售价格指数（见图２）。 住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指 数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地 交易价格上涨最快。２００２年以来普通住宅用地的交易价格 涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地 交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而 商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个 百分点（见表３）。 （五）房屋租赁价格保持平稳态势 理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需 求。１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年 和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房 屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指 数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。 从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋 势不同。１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现 波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年 住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。 非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４ 年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁 价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年 开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表 ４） 。
房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)
房地产价格影响因素及对应政策研究 影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。 一、影响房地产价格上涨的主要因素 (一)成本因素 1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆
迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。 2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。 3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。 (二)需求及供给因素 房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。 1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。 2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。
供求关系对房地产价格的影响分析 摘要 随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和EViews运行软件，通过从中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。 关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议
The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis；Policy recommendations.
2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发
房地产价格现状及趋势探究 1、引言 房地产行业作为中国经济的支柱产业，它的一举一动都影响着国民经济的进展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅指出的那样：近几年来房地产业已经成为一个社会注重度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。而这几年，房价问题越来越受到人们的注重。所以，认清当今的房价现状，对我国相关政策法规的制定、企业进展规划以及一般家庭的置业理财等都大有裨益。 2、当前房地产价格现状 众所周知,近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅度上涨,主要表现在以下几个方面：（1）商品房销售平均价格涨幅较大（2）新房价格普遍上涨（3）二手房市场表现活跃态势租赁市场相对平稳。 3、中国房产价格攀升的成因 我们认为中国房产价格攀升的原因主要有：地价攀升是房价涨幅过大的直接原因，房价的波动上扬与金融政策相关，国内银行贷款和其他资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。 3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有紧密联系的,二者既相互影响,又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量,而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必定上涨,而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步上涨。总来说之，地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。 3.2、房价的波动上扬与金融政策相关。中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构有如下特征：一是自筹资金;二是预算内资金以及债券筹资。
3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资 金来源于国内银行贷款，而消费者购买住房的资金绝大多数也是来自 于银行。银行在面临激烈竞争的时候，通常以扩大市场份额作为主要 目标，将利润最大化放在次要位置,所以银行的住房贷款利率普遍偏低。国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的。从当前状况来看，银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力 度过大的水平,过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过 开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。另一方面因为金融机构的短视行为，贷款大量涌入房地产业。投资者 和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。 3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年来，国家制定了一系列抑制房价上涨的政策，但是地方政府出于自身 利益不很主动去落实国家的政策，使得政策收效始终不太明显。这种 政策没有得到很好的落实主要因为房地产经济给地方GDP带来了高增长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准，也是地方 经济进展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接 受益，这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济进展水平。 地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存有，使中央调控政策 的执行力被削弱了。所以，地方政府利益的存有是房价居高不下的重 要原因。 4、未来几年房价进展趋势预测 对于未来几年房价我们能够推断出下列的趋势，主要有中国房地产景 气与否很大水准上取决于政府的态度，此次房价下跌正逢国际金融危机，作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国家 经济进展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚 性需求呈上升趋势，房地产消费市场依旧潜力巨大。 4.1中国房地产景气与否很大水准上取决于政府的态度。因为我国政 治经济体制的特点，中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济