物业管理的工程管理
一、物业管理的概念
1.物业的定义
物业,是指已建成并投入使用的建筑物、构筑物、场地、设备、设施;也包括进和消费领域的房地产,如住宅、别墅、大厦、商场、写字楼、园林等。
2.物业管理的概念
由专门管理机构、对已建成并投入使用的物业,与产权人(发展商）、使用人(业主委员会）以签订经济管理合同的方式,负责物业的人事行政、公共设施及设备的运行维护以及公众事务的服务。物业管理就是对物业公共地方、公共设施和公众事务的管理，为使用人(业主或租户）提供多层次、全方位的综合性优质服务。
二、物业管理的对象
物业管理就是围绕着“人＂这一特定对象，由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者委托,根据国家有关法规、依据合同规定要求,运用现代化管理,以经济手段对建筑物、公共配套设施、场地、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护实施统一的专业化管理,为物业使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务。
三、物业管理的核心是服务
1.使物业保值增值。
2.为用户服务,创造良好的工作和生活环境。
物业管理并非管理机构,而是第三产业，是友偿出售智力和劳务的服务性行业。
物业服务要做到:时间+空间+服务。
所时间36５天都要分分秒秒地提供服务。
所谓空间是要保证业主有一个良好的空间环境，不停电，不漏水, 绿化、清
洁
良好、生活安全。
3.为社会服务：房地产稳步提高发展速度,管理好新兴物业,是一个大的社会问
题。
4.为企业服务，求效益,物业管理公司是靠出售智力和劳务的经营型企业，其利
润是靠收取微利 管理人酬金而生存的服务行为，它的生存有赖于业主和租户有限的管理酬金，在运行机制上要做到独立自主、自负盈亏、自主经营。
工程管理的重要性
一、工程管理是物业建设的基础工作
物业的质量优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，在设计中遗留了不少问题，使物业管理处于十分被动的境地,使物业质量受到严重损害,慎重小业主和租客没完没了的投诉,使管理人员疲于应付。
二、优秀的物业管理必须具备良好的硬件和软件
物业管理的硬件就是物业设计水平和工程,有符合物业管理要求的高水平设计和优良的工程质量才能使物业价值提升。
物业管理的软件是指物业管理的水平,是通过人的管理去实现,对物业进行科学管理、提供高水平的优质服务。
三、从物业管理行业现实情况也反映出必须加强工程管理
设计者对物业管理的特点缺乏了解,片面地追求设计指针或标新立异,往往遗留不少问题，发展商在市场影响下，往往要改变工程设计和在施工中途改变物业功能,在物业投入使用时才发现,难以补救,在物业设计和工程施工中,用户二次装修的要求，在消防、供电等方面不能满足客户要求，发展商和物业管理公司必须加强工程管理。
工程管理基础知识考试试题 一、单项选择题 1、下列不属于建设工程安全生产基本方针的是（）。 A．安全第一 B. 预防为主 C. 防治结合 D. 综合治理 2、按照《建筑施工场界环境噪声排放标准》的规定，下列符合建筑施工过程中场界环境噪声排放限值的是（）。 A．昼间75dB（A）夜间55dB（A） B. 昼间70dB（A）夜间55dB（A） C. 昼间75dB（A）夜间60dB（A） D. 昼间70dB（A）夜间60dB（A） 3、《绿色施工导则》中节能措施规定，施工用电及照明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的（）。 A．10% B. 20% C. 30% D. 40% 4、根据《节约能源法》规定，下列不属于用能单位能源消费方式的是（）。 A．分类计量 B. 包费制 C. 分类统计 D. 利用状况分析 5、二次搬运费属于（）。 A．其他项目费 B. 措施项目费 C. 计日工 D. 企业管理费 6、施工企业为从事危险作业的建筑安装施工工人支付的工伤保险费属于建筑安装工程的（）。 A．人工费 B. 措施费 C.规费 D. 企业管理费
7、（）是组织设置的项目管理机构，承担项目实施的管理任务和目标实现的全面责任。 A．项目经理 B. 企业 C. 项目经理部 D. 企业法人 8、项目经理部应在（）建立，并在项目竣工验收、审计完成后按合同约定解体。开工报告应在（）进行报审，竣工报告应在（）进行报审。 A. 项目启动前；项目开工前；项目竣工验收后 B．项目启动后；项目开工后；项目竣工验收后 C．项目启动前；项目开工前；项目竣工验收前 D．项目启动后；项目开工前；项目竣工验收后 9、（）应作为项目管理的基本制度，是评价项目经理绩效的的依据。A．安全生产责任制 B. 项目绩效考核制度 C. 领导带班制度 D. 项目经理责任制 10、项目经理责任制的核心是（）。 A. 项目经理负责全面组织项目生产活动 B. 项目经理负责建立项目各种专业管理体系 C．项目经理负责对项目人员进行绩效考核 D．项目经理承担实现项目管理目标责任书确定的责任 11、项目经理（）同时承担两个或两个以上未完项目领导岗位的工作。 A. 不应 B. 不宜 C．宜 D．禁止 12、项目经理应由（）任命，并根据（）授权的围、期限和容，履行管理职责，并对项目实施全过程、全面管理。
某综合楼工程项目合同价为1750万元，该工程签订的合同为可调值合同。合同报价日期为1999年3月，合同工期为12个月，每季度结算一次。工程开工日期为l999年4月1日。施工单位1999年第四季度完成产值是710万元。工程人工费、材料费构成比例以及相关季度造价指数如下表所示： 在施工过程中，发生如下几项事件： 1.1999年4月，在基础开挖过程中，个别部位实际土质与给定地质资料不符造成施工费用增加 2.5万元，相应工序持续时间增加了4天; 2，1999年5月施工单位为了保证施工质量，扩大基础底面，开挖量增加导致费用增加3.0万元，相应工序持续时间增加了3天; 3.1999年7月份，在主体砌筑工程中，因施工图设计有误，实际工程量增加导致费用增加3.8万元，相应工序持续时间增加了2天; 4.1999年8月份，进入雨季施工，恰逢20年一遇的大雨，造成停工损失2.5万元，工期增加了4天。
以上事件中，除第4项外，其余工序均未发生在关键线路上，并对总工期无影响。针对上述事件，施工单位提出如下索赔要求： (1)增加合同工期13天; (2)增加费用11.8万元。 问题： 1.施工单位对施工过程中发生的以上事件可否索赔?为什么? 2.计算监理工程师1999年第4季度应确定的工程结算款额。 3。如果在工程保修期间发生了由施工单位原因引起的屋顶漏水、墙面剥落等问题，业主在多次催促施工单位修理而施工单位一再拖延的情况下，另请其他施工单位维修，所发生的维修费用该如何处理?标准答案：1.(共12.0分) 事件1费用索赔成立，(1.0分)工期不予延长。(1.0分)因为业主提供的地质资料与实际情况不符是承包商不可预见的。(1.0分)事件2费用索赔不成立，(1.0分)工期索赔不成立，(1.0分)(答索赔不成立也可得分)，该工作属于承包商采取的质量保证措施。(1.0分)事件3费用索赔成立，(1.0分)工期予延长，(1.0分)因为设计方案有误。(1. 0分)
目录 万科集团工程管理 管理1234战略 落地实施：精细化管理10要素 工程管控标准化动作和考评机制 质量管控 一级管控动作10项 二级管控动作16项 三级管控动作108项 进度管控 重点管控动作3项 工程施工工艺技术标准化手册 安全文明施工管理标准
进度控制手段线下管理： 线上平台管理： 示例：
一级管控节点 基于总控计划，梳理里程碑节点，制定对应关 键节点的相应计划。 项目一级进度管控节点计划【重在管控】 计划编制依据： 设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计 划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求 计划编制责任部门： 已确定的项目工程部经理或企业工程管理部、相关配合保障业务部门。 计划编制深度要求（应包括的基本内容）： 1、划分施工流向、划分施工段和施工层 2、分解施工过程、确定施工工序顺序 3、估算工程量、确定各项工序所需时间 4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化 5、分析关键线路、关键节点 6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期
二级进度管控节点【管控与落地结合】 《投资立项通知书》 、召开项目启动会、《项目主项计划》通过集团审批并上线（一级节点及一、二、三阶段计划）、项目公司成立、初步产品建议、建筑方案设计单位确定、初勘、精装方案及施工图设计单位确定、景观方案及施工图设计单位确定（含示范区）、《项目主项计划》通过集团审批并上线（整体）、招标计划确定、示范区立项、示范区建筑方案确定、样板间精装方案及软装概念方案确定、土方工程、地库结构工程、首开施工达到预售条件、砌筑工程、完成抹灰工程、外窗安装、外装工程、红线内市政工程、完成高低变配电房、完成室外景观工程、公共区域内装、机电综合调试、人防验收、质检验收、消防验收、规划验收。 节点计划编制目的： 指导施工单位施工，保障施工的前置条件，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求 计划编制时间： 施工图出图后（可不必完成施工图强审） 计划编制依据： 施工图及项目工程总控计划、一级管控节点 计划编制责任部门： 项目工程部、相关配合保障业务部门。 计划编制深度要求（应包括的基本内容）： 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序 2、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求（注：质量管控详细明确）
背景： 某钢厂改造其烧结车间，由于工期紧，刚确定施工单位的第二天，施工单位还未来得及任命项目经理和组建项目经理部，业主就要求施工单位提供项目管理规划，施工单位在不情愿的情况下提供了一份针对该项目的施工组织设计，其内容深度满足管理规划要求，但业主不接受，一定还要求施工单位提供项目管理规划。 问题： ①项目经理未任命和项目经理部还未建立，就正式发表了施工组织设计，其程序是否正确？ ②业主一定要求施工单位提供项目管理规划，其要求是否一定正确？ ③项目管理规划是指导项目管理工作的纲领性文件。请简述施工项目管理规划的规划目标及内涵。 ④试说明施工项目管理规划的控制原则。 答：①程序不正确，公司还未任命项目经理，项目经理部还未建立，施工组织设计无人审核和批准，不能发表。 ②施工组织设计可以代替施工项目管理规划，但施工组织设计的内容深度应能满足施工项目管理规划的要求；冶金建设工程中，实际上一直使用施工组织设计代替项目管理规划；施工单位可以向业主说明提供的施工组织设计的内容深度已达到项目管理规划的深度要求，不必再编制项目管理规划。 ③施工项目管理规划的规划目标及内涵有： ａ.规划目标包括项目的管理目标、质量目标、工期目标、成本目标、安全目标、文明施工及环境保护目标、条件分析及其他内容等； ｂ.内涵包括施工部署、技术组织措施、施工进度计划、施工准备工作计划和资源供应计划和其他文件等。 ④项目管理规划的控制原则为：实现最优化控制；动态控制；主动控制；全过程控制；全要素控制；建立大控制系统的观念；要对规划的实施明确项目经理部各岗位职责、对执行进行检查分析和改进，进一步进行总结。 2、背景： 华北某厂１２６０ｍ３级高炉扩容改造工程。根据招标文件要求，为了实现快速、高效、优质、低耗地完成扩容改建任务，该扩容改造，应采用高炉整体平移新技术。高炉分两段安装：第一段为移送；第二段为悬吊，高炉本体工程拟定在拼装平台上基本完成，尽量缩短停炉后施工工期，保证业主要求的工期。高炉本体平移作业采用滚动摩擦方式液压缸推送。要求“新、旧高炉中心线重合，标高与原设计标高相符，误差控制在５～８ｍ”。高炉本体移送重量约４５００ｔ。推移高度约为３６ｍ，推移距离约４２ｍ。高炉本体在液压缸推动下，分步向炉基平移。 问题： ①结合本案例谈谈项目目标的制定。 ②结合本案例谈谈项目管理的总体安排。 答：①项目的目标包括质量、安全、进度、成本等目标，施工组织设计、项目质量计划由项目经理部编制，并按 规定程序报批和实施。如质量目标：工程质量一次验收合格率１００％，单位工程优良率８５％以上，质量达到冶金建设工程优良标准。无重大质量事故，质量管理体系持续有效运行。竭尽全力做好工程服务和投产顺产保驾工作，确保用户满意。 安全目标：工亡事故为零；重伤事故为零；重大机械设备事故为零；重大交通事故为零。 现场目标：在争创优质工程的同时，强化现场文明施工的管理，树立公司良好的形象，建设文明、规范的施工现场。 ②项目管理实施项目经理责任制，项目经理对项目实施全方位的管理，负责项目施工全过程的质量、工期、安全、文明施工、确保履行合同，负责组织编制施工组织设计、项目质量计划、相应的项目管理文件。项目经理是工程项目质量、安全的第一责任人。 结合本案例项目管理的总体安排：强化项目管理，全面响应业主技术要求，严格科学管理、精心组织施工，优质、安全、高速建设高炉扩容改造工程。针对本工程的特点，结合类似工程的经验，我们对本工程的总体思路是：项目管理，科学组织；突出重点，齐头并进；有序安排，提高效率；阶段实施，步步为营；统一调度，道路畅通；质量贯标，安全可靠；发挥优势，缩短工期。
《工程项目管理》考试试题（A卷） 姓名：学号：成绩： 分）分，共30（共15题，每题2一、单项选择题）是管理的核心。1.对于一个建设工程项目来说，（ B. 施工方的项目管理A. 设计方的项目管理 D. 供货方的项目管理C. 业主方的项目管理）的组每个部门只有唯一的上级部门，指令来源是唯一的，这种组织结构是（ 2. 织结构。 B. 职能A. 线性 D. 事业部C. 矩阵工程项目策划是（）的过程。3. 设备采购管理 C. 人力资源管理 D. A．知识管理 B. 风险管理）。4．下列说法错误的是（．在设计准备阶段，通过对投资目标的风险分析、项目功能与使用要求的分析和A 确定，编制建设项目的投资规划。．在工程设计阶段，以投资规 划控制方案设计阶段和初步设计阶段的设计工作，B 编制设计概算。．在 工程设计阶段，以投资规划控制方案设计阶段和初步设计阶段的设计工作，C 编制设计预算。．在工程施工阶段，以投资规划、施工图预算和工程承 包合同价格等控制工程施D 工阶段的工作，编制资金使用计划。）。5．在施工过程中，投资控制的正确步骤是（ B. 分析、预测、检查、比较、纠偏A．预测、比较、分析、纠偏、检查 D. 比较、分析、预测、纠偏、检查C．比较、预测、分析、检查、纠偏天，5，总时差分别为3天和在单代号网络计划中，设A工作的紧后工作有B和C6.的总时差A天，则 工作C之间的间隔时间为7、之间间隔为工作A、B8天，工作A ）。为（ 天 C. 11天 D. 12天天．A9 B. 10）阶段 7.建设工程项目的总进度
目标指的是整个项目的进度目标，它是在项目（确定的。． A．设计准备阶段 B. 决策阶段 C. 设计阶段 D. 施工阶段 8.全质量控制指的是（）。 A．建设工程项目各参与主体的工程质量与工作质量的全面控制 B．建设项目诸多相关联的活动构成的具体过程的控制 C．组织内部所有人员参与到实施质量方针的系统环境控制 D．工序质量控制、分项工程质量控制、分部工程质量控制及单位工程质量控制 9．为确保施工质量，使施工顺利进行，最关键应做好（）控制。 A．单位工程质量 B. 分部工程质量 C. 分项工程质量 D. 工序质量 10、项目信息管理的目的是通过有效的项目信息（）为项目建设的增值服务。 A．存档和处理 B．处理和交流 C．传输的组织和控制 D．收集和存储 11．项目管理方在设计阶段项目管理的核心是（）。 A．监督设计单位 B．参与单位之间的沟通与协调 C．项目投资控制 D．设计进度控制 12．下列属于公开招标的采购方式是（）。 A．询价采购 B. 有限国际招标 C．国际竞争性招标和国内竞争性招标 D. 直接签订合同和自营工程
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
施工准备、施工过程的质量控制 1.施工质量控制的系统过程（1）按工程实体质量形成过程的时间阶段划分 1）施工准备控制：指在各工程对象正式施工活动开始前，对各项准备工作及影响质量的各因素进行控制，这是确保施工质量的先决条件。 2）施工过程控制：指在施工过程中对实际投入的生产要素质量及作业技术活动的实施状态和结果所进行的控制，包括作业者发挥技术能力过程的自控行为和来自有关管理者的监控行为。 3）竣工验收控制：它是指对于通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品（单位工程或整个工程项目）及有关方面（例如质量文档）的质量进行控制。 （2）按工程实体形成过程中物质形态转化的阶段划分 1）对投入的物质资源质量的控制。 2）施工过程质量控制：即在使投入的物质资源转化为工程产品的过程中，对影响产品质量的各因素、各环节及中间产品的质量进行控制。 3）对完成的工程产出品质量的控制与验收：在上述三个阶段的系统过程中，前两个阶段对于最终产品质量的形成具有决定性的作用，而所投入的物质资源的质量控制对最终产品质量又具有举足轻重的影响。所以，在质量控制的系统过程中，无论是对投入物质资源的控制，还是对施工及安装生产过程的控制，都应当对影响工程实体质量的五个重要因素方面，即对施工有关人员因素、材料（包括半成品、构配件）因素、机械设备因素（生产设备及施工设备）、施工方法（施工方案、方法及工艺）因素以及环境因素等进行全面的控制。 （3）按工程项目施工层次划分的系统控制过程 通常，任何一个大、中型工程建设项目可以划分为若干层次。例如，对于建筑工程项目按照国家标准可以划分为单位工程、分部工程、分项工程、检验批等层次；而对于诸如水利水电、港口交通等工程项目，则可划分为单项工程、单位工程、分部工程、分项工程等几个层次。各组成部分之间的关系具有一定的施工先后顺序的逻辑关系。显然，施工作业过程的质量控制是最基本的质量控制，它决定了有关检验批的质量；而检验批的质量又决定了分项工程的质量。 2.施工质量控制的工作程序 在施工阶段的全过程中，监理工程师要进行全过程、全方位的监督、检查与控制，不仅涉及最终产品的检查、验收，而且涉及施工过程的各环节及中间产品的监督、检查与验收。 在每项工程开始前，承包单位须做好施工准备工作，然后填报《工程开工/复工报审表》及附件，报送监理工程师审查。若审查合格，则由总监理工程师批复准予施工。 在施工过程中，监理工程师应督促承包单位加强内部质量管理，严格质量控制，施工作业过程均应按规定工艺和技术要求进行，在每道工序完成后，承包单位应进行自检，自检合监理工程师收到检查申请后应在合同规定《＿报验申请表》交监理工程师检验。填报格后， 的时间（合同文本17条：隐蔽工程在隐蔽或者中间验收前48小时以书面形式通知工程师验收）内到现场检验，检验合格后（24小时内）予以确认。 【案例一】 某工程项目，建设单位与施工总承包单位按《建设工程施工合同》（示范文本）签订了施工承包合同，并委托某监理公司承担施工阶段的监理任务。施工总承包单位将桩基工程分包给一家专业施工单位。
项目风险管理是指对项目风险从识别到分析乃至采取应对措施等一系列过程，它包括将积极因素所产生项目风险管理流程的影响最大化和使消极因素产生的影响最小化两方面内容。 国际工程项目风险管理案例分析 在国际工程项目中，风险管理的重点是成本、进度、质量、健康/安全/环境（HSE）和资源供应等风险。 1、成本超支和工期延误风险 对于施工项目，承包商绝对不能低估所需完成的工程量和所需投入的资源（人工、机械设备、材料等）数量，如果低估了工程量和资源数量，以及通货膨胀或变更（不管是否有业主或工程师的变更通知）的影响，成本超支就可能发生。管理成本超支风险主要存在以下几个方面： 人工、机械设备、材料的成本以及日常费用（包括维护与更换成本）；相关法律、法规规定的费用；贷款的利息额支付；应上缴的地方和国家税收；变更及索赔；通货膨胀、工资上涨以及重要进口物资的汇率波动；处理建筑垃圾和受污染土地的费用；现金流（资金的减少、如周转不灵，就会影响分包商和供应商的工作状况）；不必要的或过高的施工保函或担保；雇佣了不得力的分包商；不充分的现场调查等。 项目没有在合同规定的竣工日期钱完成（考虑协商同意或通知的工期延长）就是工期延误，该风险与施工合同条款密切相关，如果是由于承包商的失误造成的工期延误，承包商就需要支付违约赔偿金或罚金。施工阶段特别是施工前期导致工期延误的主要原因有：合同不公平，合同管理不规范、设计或图纸的错误、变更过多或图纸供应延误、施工现场用地获取延误、施工错误（特别是设计复杂的情况下）、分包商或供应商的过失、恶劣的天气、未预计到的现场地质情况或设施供应情况、施工方法或设备选择错误、争端、材料短缺、人员、机械设备或事故、规划许可或审批延误。 成功案例：某公司实施伊朗某大坝项目我国某公司在承包伊朗某大坝项目时，风险管理比较到位，成功地完成了项目并取得较好的经济和社会效益。下面对该项目从几个主要方面进行分析： ①合同管理：
【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。
工程项目管理案例分析 澳大利亚悉尼港海底隧道工程 澳大利亚悉尼港海底隧道工程是典型的BOT项目融资模式，首先理解BOT融资模式的意义：BOT项目融资(即Build—Operate—Transfer建设～经营～移交)是项目融资的诸多方式中的一种，在我国又被称作”特许权投融资方式。一般有东道国政府或地方政府通过特许权协议，将项目授予项目发起人为此专设的项目公司(Project company)，由项目公司负责基础设施(或基础产业)项目的投融资、建造、经营和维护；在规定的特许期内，项目公司拥有投资建造设施的所有权(但不是完整意义上的所有权)，允许向设施的使用者收取适当的费用，并以此回收项目投融资、建造、经营和维护的成本费用，偿还贷款；特许期满后，项目公司将设施无偿移交给东道国政府。 悉尼港海底隧道工程的项目背景 针对悉尼港湾大桥车流量逐年增多并己超过大桥设计能力的现状，澳大利亚新南维尔州政府在1979年就向社会公开发出邀请，就解决悉尼港湾的交通问题请私人企业提出建议，最初提出的建议(主要是修建悉尼港湾第二大桥)由于种种原因均未被政府所接受。1986年，澳大利亚最大的私人建设公司Gransfield和日本的大型建设公司之一Kumagai Gumi Co Ltd(熊谷组)联合向州政府提出了建设海底隧道作为悉尼港湾第二通道的建议。州政府在经全面研究后，认为这个建议是可以接受的，于是摇权这两个公司用自有资金对该项目的筹
资方式，建设和经营隧道进行全面的可行性研究。主要包括：技术可行性研究，环境影响研究，资金筹措方案。其中就资金筹措方面聘请了澳大利亚WESTPAL银行为财务咨询单位，对筹资方式进行了咨询并提出了初步方案。 该项目的可行性研究报告历时18个月投入400万澳元并在1987年被州政府批准，这两家私人公司为保证该项目的实施正式成立悉尼港隧道有限公司与州政府签订了特许权合同。该项目在经济上是可行的，最终要达到以下目标：政府的财政预算内不承担提供资金的义务，隧道收费要保持在最低水平上，政府承受的风险限制在最低限度上，政府能影响项目的设计、建设和经营，以保证项目的财政能力；长期性的解决悉尼港大桥的的交通问题，政府仅承担项目实际收入与设计收入之间的差额风险，保证项目有足够的收入归还贷款。 资金筹措方面 该项目总投资7.56亿澳元。最后确认的资金安排方案是：政府无息贷款2.23亿澳元（占29%）；这部分资金来源于隧道建设期间悉尼大桥的纯收入，澳大利亚最大的私人建筑公司GRANSFIELD与日本的大型建设公司熊谷组的共同项目贷款为4000万澳币元（各2000万，共占5%）和共同项目资本金分700万澳币元（各350万，共占1%）、；西太平洋银行和德意志银行认购债券2.66亿澳元（占35%）；Cheunug Kong Infrastructure 出资1.1亿（占15%）；DB Capital Partners 出资6600万（占9%）；Bilfinger Beeger 出资4400万
2019年国家二级造价工程师《工程造价管理基础知识》 职业资格考前练习 一、单选题 1.下列选项中，可以不进行招标的是( )。 A、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目 B、大型基础设施、公用事业等社会公共利益、公共安全的项目 C、全部或者部分使用国家资金投资或者国家融资的项目 D、建设项目的勘察、设计，采用特定专利或者专有技术的项目 >>>点击展开答案与解析 【答案】：D 【解析】： 有下列情形之一的，可以不进行招标： ①需要采用不可替代的专利或者专有技术； ②采购人依法能够自行建设、生产或者提供； ③已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供； ④需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求； ⑤国家规定的其他特殊情形。 2.建设项目招标投标是国际上广泛采用的( )择优选择工程承包商的主要交易方式。 A、业主 B、承包商 C、单位 D、个人 >>>点击展开答案与解析 【答案】：A 【解析】： 招标投标是商品经济中的一种竞争性市场交易方式，通常适用于大宗交易。它的特点是 由唯一的买主(或卖主)设定标的，招请若干个卖主(或买主)通过报价进行竞争，从中选择优 胜者与之达成交易协议，随后按协议实现标的。工程建设项目招标投标是国际上广泛采用的 建设项目业主择优选择工程承包商或材料设备供应商的主要交易方式。 3.措施项目清单编制中，下列适用于以“项”为单位计价的措施项目费是( )。 A、已完工程及设备保护费 B、超高施工增加费
C、大型机械设备进出场及安拆费 D、施工排水、降水费 >>>点击展开答案与解析 【答案】：A 【解析】： 措施项目费用的发生与使用时间、施工方法或者两个以上的工序相关，如安全文明施工费，夜间施工，非夜间施工照明，二次搬运，冬雨季施工，地上、地下设施和建筑物的临时保护设施，已完工程及设备保护等。但是有些措施项目是可以计算工程量的，如脚手架工程，混凝土模板及支架(撑) ，垂直运输、超高施工增加，大型机械设备进出场及安拆，施工排水、降水等，这类措施项目按照分部分项工程量清单的方式采用综合单价计价，更有利于措施费的确定和调整。措施项目中可以计算工程量的项目(单价措施项目)宜采用分部分项工程项目清单的方式编制，列出项 4.既是编制项目建议书、可行性研究报告等前期工作阶段投资估算的依据，也可以作为编制固定资产长远规划投资额的参考的是( )。 A、工程建设投资估算指标 B、概算指标 C、预算定额 D、概算定额 >>>点击展开答案与解析 【答案】：A 【解析】： 工程建设投资估算指标是编制项目建议书、可行性研究报告等前期工作阶段技资估算的依据，也可以作为编制固定资产长远规划投资额的参考。投资估算指标为完成项目建设的投资估算提供依据和手段，它在固定资产的形成过程中起着投资预测、投资控制、投资效益分析的作用，是合理确定项目投资的基础。 5.根据《建设工程价款结算暂行办法》，原则上预付比例不低于合同金额的( )。 A、5% B、10% C、15% D、20% >>>点击展开答案与解析 【答案】：B 【解析】： 根据《建设工程价款结算暂行办法》的规定，预付款的比例原则上不低于合同金额的10% ，不高于合同金额的30%。
国际工程管理案例分析某综合楼工程项目合同价为1750万元，该工程签订的合同为可调值合同。合同报价日期为1999年3月，合同工期为12个月，每季度结算一次。工程开工日期为1999年4月1日。施工单位1999年第四季度完成产值是710万元。工程人工费、材料费构成比例以及相关季度造价指数如下表所示： 在施工过程中，发生如下几项事件： 1.1999年4月，在基础开挖过程中，个别部位实际土质与给定地质资料不符造成施工费用增加 2.5万元，相应工序持续时间增加了 4天； 2，1999年5月施工单位为了保证施工质量，扩大基础底面，开挖量增加导致费用增加3.0万元，相应工序持续时间增加了3天；
3.1999年7月份，在主体砌筑工程中，因施工图设计有误，实际工程量增加导致费用增加3.8万元，相应工序持续时间增加了 2 天；
4.1999年8月份，进入雨季施工，恰逢20年一遇的大雨，造成停工损失2.5万元，工期增加了 4天。 以上事件中，除第4项外，其余工序均未发生在关键线路上，并对总工期无影响。针对上述事件，施工单位提出如下索赔要求：（1）增加合同工期13天； （2）增加费用11.8万元。 问题： 1.施工单位对施工过程中发生的以上事件可否索赔？为什么？ 2.计算监理工程师1999年第4季度应确定的工程结算款额。 3.如果在工程保修期间发生了由施工单位原因引起的屋顶漏水、墙面剥落等问题，业主在多次催促施工单位修理而施工单位一再拖延 的情况下，另请其他施工单位维修，所发生的维修费用该如何处理？标准答案：1.（共12.0分） 事件1费用索赔成立，（1.0分）工期不予延长。（1.0分）因为业主提供的地质资料与实际情况不符是承包商不可预见的。（1.0分）事件2费用索赔不成立，（1.0分）工期索赔不成立，（1.0分）（答索赔不成立也可得分），该工作属于承包商采取的质量保证措施。（1.0 分）
工程部安全知识培训基础 生产过程中的安全：不发生工伤事故、职业病、设备或财产损失的状况，即人不受伤害，物不受损失。 事故及伤亡事故：造成死亡、疾病、伤害和财产损失及其他损失的意外事件。伤亡事故指员工在劳动过程中发生的人身伤害和急性中毒事故。 安全管理基础概念 危害：可能造成人员伤亡、疾病、财产损失、工作环境破坏的根源或状态。危险源：危险的根源，是指可能导致人员伤亡或物质损失的事故的、潜在的不安全因素。 安全管理基础概念 安全生产：是指为了使劳动过程在符合安全要求的物质条件和工作秩序下进行，防止伤亡事故、设备事故及各种灾害的发生，保障劳动者的安全健康和生产作业过程的正常进行而采取的各种措施和从事的一切活动。 安全管理：以国家法律、法规、规定和技术标准为依据，采取各种手段，对生产经营单位的生产经营活动的安全状况，实施有效制约的一切活动。 安全管理基础概念 安全生产责任制：根据安全生产法律法规和企业生产实际，将各级领导、职能部门、工程技术人员、岗位操作人员在安全生产方面应该做的事及应负的责任加以明确规定的一种制度。 安全生产责任制的作用：
●明确了单位的主要负责人及其他负责人、各有关部门和员工在生产经 营活动中应负的责任。 ●在各部门及员工间，建立一种分工明确、运行有效、责任落实的制度， 有利于把安全工作落到实处。 ●使安全工作层层有人负责。 员工安全生产职责的主要内容 1.自觉遵守安全生产规章制度和劳动纪律，不违章作业，并随时制止他人违章作业； 2.遵守有关设备维修保养制度的规定； 3.爱护和正确使用机器设备、工具，正确佩戴防护用品； 4.关心安全生产情况，向有关领导或部门提出合理化建议； 5.发现事故隐患和不安全因素要及时向组长或有关部门汇报； 6.发生工伤事故，要及时抢救伤员、保护现场，报告领导，并协助调查工作； 7.努力学习和掌握安全知识和技能、熟练掌握本工种操作程序和安全操作规程； 8.积极参加各种安全活动，牢固树立“安全第一”思想和自我保护意识； 9.有权拒绝违章指挥和强令冒险作业，对个人安全生产负责。 正确使用和佩戴劳动防护用品 略
万科有限公司 工程管理手册
前言 根据集团设计工程部对一线公司进行“规范、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规范》、《工程技术委员会管理规范》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规范见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规范。 本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 工程部
工程管理规范目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页
2019年国家二级造价工程师《工程造价管理基础知 识》职业资格考前练习 一、单选题 1.在法律上，工程施工合同的订立应采取要约和( )两个方式。 A、履约 B、承诺 C、违约 D、要约邀请 >>>点击展开答案与解析 【答案】：B 【解析】： 此题考查合同订立程序。当事人订立合同，应当采取要约、承诺方式。 2.工程造价控制，就是在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价控制在合理的范围和核定的造价限额以内，要用投资估算价控制( )。 A、设计方案的选择和初步设计概算造价 B、初步设计概算造价和施工图设计 C、技术设计和修正概算造价 D、施工图设计和预算造价 >>>点击展开答案与解析 【答案】：A 【解析】： 所谓工程造价控制，就是在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价控制在合理的范围和核定的限额以内。具体说，要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价，用最高投标限价控制投标价等。以求合理使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益。控制造价在这里强调的是限定项目投资。 3.关于建筑安装工程费用中的规费，下列说法中正确的是( )。 A、规费是指有县级及以上有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用 B、规费包括社会保险费和住房公积金
C、投标人在投标报价时填写的规费可高于规定的标准 D、社会保险费中包括建筑安装工程费一切险的投保费用 >>>点击展开答案与解析 【答案】：B 【解析】： 规费项目清单应按照下列内容列项：社会保险费，包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费，住房公积金。出现计价规范中未列的项目，应根据省级政府或省级有关权力部门的规定列项。规费和增值税必须按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算，不得作为竞争性费用。工程保险费是指在建设期内对建筑工程、安装工程和设备等进行投保而发生的费用。工程保险费包括建筑安装工程一切险、工程质量保险、进口设备财产保险和人身意外伤害险等。 4.根据《中华人民共和国建筑法》，在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起( )个月内，向发证机关报告。 A、1 B、2 C、3 D、4 >>>点击展开答案与解析 【答案】：A 【解析】： 在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建设工程的维护管理工作。 5.下列关于工程代建制的说法中，正确的是( )。 A、工程代建制是一种针对经营性政府投资项目的建设实施组织方式 B、工程代建单位参与工程项目前期的策划决策和建成后的经营管理 C、在项目建设期间，工程代建单位存在经营性亏损或盈利 D、工程代建制由专业化的工程项目管理单位作为代建单位 >>>点击展开答案与解析 【答案】：D 【解析】： 工程代建制是一种针对非经营性政府投资项目的建设实施组织方式，专业化的工程项目管理单位作为代建单位，在工程项目建设过程中按照委托合同的约定代行建设单位职责。在项目建设期间，工程代建单位不存在经营性亏损或盈利，通过与政府投资管理机构签订代建合同，只收取代理费、咨询费。如果在项目建设期间使投资节约，可按合同约定从所节约的投资中提取一部分作为奖励。
国际工程承包项目管理案例分析 国际工程承包项目管理案例分析 云南财经大学 余泳博士 概述 （1）基本概念 国际工程承包是指一个国家的政府部门、公司、企业或项目所有人（一般称工程业主或发包人）委托国外的工程承包人负责按规定的条件承担完成某项工程任务。国际工程承包是一种综合性的国际经济合作方式，是国际技术贸易的一种方式，也是国际劳务合作的一种方式。 概述 （2）国际工程承包市场 （3）国际工程承包领域的主要企业 （4）我国国际工程承包业务的发展 教学内容 项目环境分析 项目合同管理分析 项目采购管理分析
项目管理中的授权与分包 项目进度管理分析 项目财务管理分析 项目风险管理分析 第一章项目环境分析 1、国际工程承包项目面临的环境因素 （1）自然环境 自然环境包括工程所在地区的气象、地形、地质、水文、交通等要素。 自然环境往往通过自然灾害的发生对工程建设的进度、成本、人员健康等产生较难控制的影响。自然灾害包括暴雨、洪水、泥石流、地震、高温气候、瘟疫等； 作为承包商，应当通过调查当地的历史记录了解各类自然现象发生的情况和规律，以减少因自然因素的发生给工程建设造成的损失。 此外，当前世界各国都越来越认识到环境保护的重要性。因此，项目实施对于当地自然生态环境的影响问题值得每一个承包商给予特别的关注和重视。 1、国际工程承包项目面临的环境因素 （2）市场环境 其一，各市场要素对国际工程的影响，例如当地市场的人工、材料、机械、
交通运输，税收等因素都将直接影响到工程的造价； 其二，不同市场有着不同的市场竞争机制和游戏规则，这对参与竞争的承包商投标的策略和对策产生直接影响； 其三，业主的信誉和市场的整体信誉、市场的供应能力、配套协调的机制，以及相关的经济法规政策等将影响承包商未来在当地市场的巩固及发展。 1、国际工程承包项目面临的环境因素 （3）经济环境 经济环境对于控制工程成本、降低工程造价，从而获取较好的利润至关重要。 经济环境由国内外市场经济信息和国家政府的经济政策构成。 国内的经济环境要素有：人民收入水平、资金来源、资金成本、融资条件、国家的经济优惠政策和有利于降低工程成本可利用的优惠条件等； 国外的经济环境因素有：关税、税收、不同时期的货币汇率、融资要求、贷款条件、国家的经济政策等。 1、国际工程承包项目面临的环境因素 （4）技术环境
物业工程管理必备知识 一、强电知识： 1、已知配电变压器容量、求其各电压等级侧额定电流： 口诀1： 容量除以电压值、 其商乘六除以十。 口诀2： 各电压等级电流、 容量系数相乘求。 配变低压四佰伏、 容量除以二乘三。 配变高压六千伏、 容量乘一除以十。 配变高压十千伏、 乘二乘三除以百。 配变高压三万五、 二百除容量乘三。 配变高压十一万、 容量一半除以百。 配变二十二万伏、 一半一半除以百。 2、已知配电变压器容量、求算其一、二、次侧保护熔断器熔体的电流：
A：高压侧是额定电流的1.5.一2倍（取1.75)。 B：低压侧是低压额定电流的1.2一1.3倍（取1.25) 可以简化为口诀： 配变高压熔体流、 容量除以千伏数。 具体计算可简化： 容量乘以一系数。 配变高压六千伏、 百除容量乘十六。 变高压十千伏、 除容量乘以十。 配变高压三万五、 百除容量乘以三 高压跌落熔断器： 熔体最小三安培。 3、低压侧口诀： 配变低压熔体流、 容量乘九除以五。 4、变压器负载电流和温度的限值，正常周期性负载电流(标幺值)： A、配电变压器：1.5 温度：140C? B、中型电力变压器：1.5 温度：140C? C、大型电力变压器：1.3 温度：120C?
首先得看看所使用的变压器是什么耐热等级的 变压器根据耐热等级可分为A级 E级 B级 F级 H级 最高允许温度（℃） 105 120 130 155 180 绕组温升限值（K） 60 75 80 100 125 性能参考温度（℃） 80 95 100 120 145 另外还有C级，允许的温度更高 5、柴油发电机注意事项： A、启动前检查日曲轴箱机油位、燃油箱油位、散热器水位。 B、检查柴油发电机供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。 C、检查启动用蓄电池组电压是否正常