设备设施管理方案
物业保值增值的一个重要因素在于对设施设备的运行和维护管理，“人”与“机”的有机结合才能实现真正意义上的智能化管理，因此，必须有规范操作和维护各系统设备设施的专职专业工程管理和技术人员，以确保设施运行高效、安全，有效延长物业设施及设备的使用寿命。
XX物业将基于对XX科技大厦的需求和重难点分析的基础上，配合运维数据平台的应用和XX物业总部职能部门的支持，提供合适的设施设备运维服务方案：
完善管理制度，组建技术过硬团队，保证设施设备运维；
运用可视化智能化运维数据平台，提高效率和专业度；
加强与周边项目的联动，保证设施服务的稳定；
配合总部职能部门的支持，提高设施服务质量。
设施设备管理重难点分析
XX科技大厦高度达159米，属于超高层筑，且大厦内集商业和办公于一身，消防管理难度大，日常用电负荷相对较高。由于办公人流较为集中，电梯安全问题突出。设备设施安全不仅关系经济效益与企业长远发展，更关系社会效益与可持续发展，根据分析，我们认为以下是XX科技大厦设施设备管理难点，也是设施设备管理的重点。XX物业将针对针对以下难点输出响应的设施设备管理方案。
难点一：设备设施安全
XX科技大厦在入住的前期商业及办公装修相对较为频繁，各种行为活动都涉及电力能源及设备需求，会给设备设施安全运行造成一定挑战。
难点二：电梯安全
办公楼人流量较大，电梯需求集中，除了引流，电梯运行安排和性能维护也非常关键。且电梯设备投入初期调试阶段故障率较高，给电梯安全运行带来一定风险。国内近年电梯安全事件频发，人员密集地的电梯安全需时刻警觉关注。
难点三：商业、办公设施设备保障
互联网业态，不同用电设备负荷，用电时段相对比较集中，对供电质量和保障要求较高，供配电系统的稳定性需要持续关注，以适应不同阶段的峰值变化防止过负载。
管理方案概述
设施设备服务范围
设施设备分级
通过制定分类办法对设备进行有效的分类管理，根据设施设备的不同等级，制定不同设备的巡检、维护保养、维修等方案，合理的安排人力将有限的资源（人力、财力和物力）应用于最重要的设备上，降低维修成本，提高设备管理水平。
根据设备重要程度，可分为A、B、C、D四类：
A类设备：是那些一旦故障或停机，均会导致重大安全和环境影响，以及对大厦运行和生活重大影响的设备。B类设备：一旦故障或停机，会对大厦运行、生活较大影响的设备。
C类设备：该类设备故障或停机一般不会对大厦运行、生活产生较大影响(或有冗余设计，有备用设备)。
D类设备：该类设备故障或停机不会对大厦运行、生活产生影响，可以采用事后维修，此类设备数量较大，一般把照明灯具、现场插座、端口、安防末端设备设施包含进来。
设施设备服务理念
设施设备管理指导思想
设施管理有其自身的特点，主要有六点，即：专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化。专业化：提供策略化规划、与预算管理、空间规划及管理、设施设备的维护和修护、能源管理等多方面内容，，对水、电、气、热等基础设旗以及公共服务设施的要求不同，所涉及的设施设备也不同，实行专业化服务。
精细化：以信息化技术为依托，以业务规范化为基础，以精细化流程控制为手段，运用科学的方法对项目的业务流程进行研究分析，寻找控制重点并进行有效的优化和控制，实现质量、成本、进度、服务总体最优的精细化管理目标。
集约化：致力于能源的集约利用，通过流程优化、空间规划、能源管理等服务对客户的资源能源实现集约化的经营和管理，以降低运营成本、提高收益，最终实现提高运营能力的目标。
智能化：充分利用现代技术，通过高效的传输网络，实现智能化服务与管理。。
信息化：以信息化为基础和平台，坚持与高新技术应用同步发展，大量采用信息化技术与手段，实现业务操作信息化。在降低成本提升效率的同时，信息化保证了管理与技术数据分析处理的准确，有利科学决策。
定制化：根据客户的业务流程、工作模式，以及存在的问题和需求，为客户量身定做设施管理方案，合理组织空间流程，提高物业价值，最终实现管理目标。
XX物业的工程技术人员拟按原设计与施工标准，结合XX物业管理的实践经验，融合和发挥西方发达国家物业管理的超前理念；对XX科技大厦物业、设施、设备进行维护与保养，以“精致服务”保证所有设施设备的完好率及良好的运行状态。
设施设备的运行和维护管理
物业保值增值的一个重要因素在于对设施设备的运行和维护管理，“人”与“机”的有机结合才能实现真正意义上的智能化管理，因此，必须有规范操作和维护各系统设备设施的专职专业工程管理和技术人员，以确保设施运行高效、安全、有效，延长物业设施及设备的使用寿命。
建立预警机制
物业工程管理须建立预警机制，若有火灾、停电、电梯故障关人、跑水、自然灾害等危及大厦正常运作的事件，须进行有序有效的统一组织和调度，按应急预案，采取正确、及时、有效、安全的措施，在最短的时间内，将事故影响范围和损失控制在最小程度，事后提交详细的事故调查处理。
生命周期管理在XX科技大厦的应用
设备生命周期管理有以下特征：
从被动维修到预防性维保
利用技术手段、经济手段、管理手段、组织手段对项目设施设备进行全方位的运维管理
对设备设施全生命周期的三个阶段（前期管理、运行维修、轮换报报废管理）进行全过程的分析，降低运行和维护风险
通过技术、管理来降低运维成本，提高设备综合产
生命周期管理阶段
前期管理阶段
设备的前期管理包括立项、规划、设计、建造、设备选型、购置、设备安装、系统调试，竣工验收的全部过程。
运行维修管理阶段
包括防止设备性能劣化而进行的日常维护保养，检查，监测，诊断以及修理、更新等管理，其目的是保证设备在运行过程中经常处于良好技术状态，并有效地控制维修费用和设备运行过程中的能耗费用。在设备运行和维修过程中，可综合运用各种技术和管理措施，如传统的机电、暖通技术，以及管理科学如数据分析与模型、行为科学、精益管理、系统工程、价值工程、信息技术等，通过严谨的统计分析与投资回报分析，实现对分摊到单位产品的单位综合设施运行成本的控制。在这个阶段，终极目标是控制单位产品的设施成本，对必要的硬件和管理投资基于投资回报进行科学决策。
轮换改造及报废阶段
轮换期：对于部分可修复设备，设备定期进行轮换和离线修复保养，然后继续更换服役。此期间的管理对于降低购置及维修成本，重复利用设备具有一定的意义。
报废期：设备性能劣化明显，故障频发，可靠性降低。继续使用设备面临异常停机造成的生产损失、维修成本、设备能耗等综合成本已经比正常使用的设备大大增加，这时候必须认真评估是否对设备进行更换。建立系统的报废评估流程，全面地评估设备运行的综合成本，可以帮助深层次地提高设备综合利用效率，从而提
高资产回报率。
建立设施不同阶段周期运维标准、执行考核依据，从而达到延长设施生命周期，降低设施生命周期的运行成本
关注设施设备的整个生命周期内的成本最小化，提供策略性长期规划，贯穿到物业或设施的可行性。研究、设计、建造、维修及运营管理的全过程之中；利用信息化手段，监控设施设备的运行，并根据监控数据调整维护措施，从而降低成本、提高效率。
设备生命周期管理的应用
故障诊断和预防性维护有效的方法
诊断矩阵
诊断仪器
专业工具与仪器，应用在项目进行设备维修、检测、分析、评估，确保；
维修保养标准化
服务质量标准化
工作质量标准化
方法应用
红外热像仪：利用不同温度的物体发射不同波长的红外线来探测异常。
案例：空气断路器异常，显示两个不同的断路器之间的温度差，可能是接触不良引起的异常。
案例：过载的端子接口。显示不同的温度情况，表明其中的一个端子负载过大，有潜在的安全风险。
超声分析：超声波探测阀门故障，阀门泄漏，压缩机故障，超声波等各种各样的产生超声的故障问题。
案例：水泵的波形图显示了一个超声波信号异常，可能是由于轴承磨损
振动分析：许多设备异常时振动信号会不规则的冒出。当振动幅度超过一些预定值，即可判断设备已出现一阵现象。振动信号分析可以用于定义机器位置振动的来源，以及是否需要修理或置换。通过使用振动分析设备和软件，单独的振动信号以定义了振动频率大小方式被分离和显示。一个接受过振动信号分析训练的人，随着对于机器的设计和操作的理解，可以翻译解读这些振动信息，并追踪到零组件故障的层级。
不同频率下的图分振动水平实例
失效模式分析FMEA
设备工作过程中不能到达设备运行参数的要求，对该工作过程上的故障缺陷的描述。是下游工艺的某个潜在失效模式的一个相关起因或者是上游工序的某个潜在失效模式的一个相关后果。按照部件、子系统、系统或过程特性，列出工作过程的每一个潜在的失效模式。这种失效可能发生，但不一定发生。
失效模式分析目的
认可并评价设备使用过程中的潜在失效以及失效的后果；
确定能够消除或减少潜在失效发生机会的措施；
将全部过程形成文件。FMEA是对确定设计或过程必须做哪些事情才能使顾客满意这一过程的补充
所有的FMEA都关注设计，无论是产品设计或者是过程设计。
FMEA的特点
FMEA的特点是将失效的严重性、失效发生的可能性、失效检测的可能性三个方面进行量化，通过量化，可将影响功能及品质的可能问题提前进行预防，防患于未然。
FMEA的作用
FMEA是一种统计分析工具，它可在设计、生产、交付的各阶段开始之前即进行有效控制。
哪一种缺陷可能发生。
这种缺陷会造成什么影响。
这种影响的严重性有多大。
是哪种原因导致失效。
失效发生的概率有多大。
当前的过程控制方法。
检测失效的能力。
风险优先数为多少。
有何改善方案。
失效模式分类：
过程FMEA（PFMEA－Process FMEA）。
针对设备运行中可能或已知的主要故障，可运用PFMEA作量化分析，在影响故障产生的诸因素中，哪一个部位原因影响最大？是否主要原因，运行过程异常等均可通过采用PFMEA直观地找出主要原因，进行改善以达到应用的效果。
设备维护的FMEA（EFMEA－Equipment FMEA）。
如新设备投入运行前，我们可以预先进行EFMEA分析，考虑由于设备可能造成的产品品质问题及可靠性问题等原因，采取预防措施消除不良因素。
FMEA实施步骤
绘制流程图及风险性评估。
确定各系统设备的分析水准。
明确各系统设备要求的性能、指标等。
制作系统过程方块图。
针对系统中每一设备内外部环节，列举发生的故障模式。
整理造成故障模式的原因，并选定作为故障模式改善的对象。
用特性要因图分析故障发生的可能原因。
将故障模式及原因记入FMEA表格。
以影响程度、发生频度、可侦测性、对设备的熟悉程度为判断，对缺陷模式进行等级评价，分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ等。估计不良严重性、发生概率及当前的可侦测性，计算RPN。
明确如何改善严重性、发生概率及测试性。
实施改善方案。
收集数据，实施改善并确认效果。
修定FMEA文件，根据改善效果重排RPN。
如果必要从第11步开始新的改善循环。
FMEA实施时机
当新系统、设备或工艺投入使用时。
当现有系统设备性能参数发行变化时。
当现有设备、工艺发生变更时。
完成一次纠正行动后。
FMEA记分标准-发生频率、探测度、重要等级
FMEA电气系统分析图（举例）
其他：
电机分析测试：通过监控浪涌电流的比较，电机电流信号分析来发现和预测异常和故障。
润滑与磨损颗粒分析：通过诊断与机器的润滑系统的油质状况来监控设备本身状态。
油品条件，是否根据设计定期润滑；需要进行相关的测试，以确定润滑剂的粘度，酸度等，以及其他化学分析，以量化的条件的石油添加剂，如缓蚀剂；
润滑系统的状态，是否有任何异常造成润滑油污染？通过测含水量，硅，或其他污染物(取决于系统的设计)，来评估润滑系统的完整性；
机器状态本身，通过分析在润滑剂中存在的磨损颗粒，可以评估和量化的机器的磨损程度。
项目设施运维服务方案
数据库的建立（档案管理）
XX物业接管后设施设备即进入全生命周期管理模式正式运营，重点工作之一就是对管辖范围内设施设备运行状态的密切监控、异常状态的及时分析处理以及阶段性的设施设备状态评估。
由于动力系统的的动态运转特性，设施设备的监控及状态评估也就是运行数据的监控及收集分析，因此动力系统设备运行数据库的建立显得尤为重要。物业公司接管后即可着手各动力系统数据库的建立及完善，并应该将运行数据库的搭建、延伸至设施、设备全生命周期。通过完整的，连续的设施、设备运行数据收集，可以描绘出设施、设备全生命运行曲线，预测设施设备运行状态，为设施设备的保养、维护提供可靠依据，从而实现设施设备的保值增值。
设施设备运行数据的收集是广义的数据收集，不仅仅是电流、电压、温度等参数的收集，还应包括设施设备维护保养记录、故障记录及年检大修记录，也即对于核心设施设备要建立一套完整、全面的数据收集体系。数据库的架构
数据库管理案例
前期项目的数据库建立（承接查验报告，下图为XX 自有项目查验报告例图）
体系流程建立和应用管理 EHS 职安健体系
XX 已通过UCS 职业健康安全管理体系认证资格认证，把职业健康安全管理体系与环境管理体系有机整合为EHS 管理体系，XX 在EHS 管理方面有丰富经验和成功实践，在XX 科技大厦项目的设施管理方面，XX 将协同物业相关部门重点关注以下工作： 环境因素识别及环境影响控制 房间入住前空气质量检测 定期室内空气质量监测
化学品/易燃易爆危险品管理 压力容器/特种设备管理 个人防护用品管理 员工定期体检 安全培训机制 安全事故档案
BOS体系
BOS体系目的
识别整个组织所需的过程;
文件化这些过程的顺序和相互关系;
激励员工实现质量目标;
创造环境以鼓励创新;
识别为确保有效的过程运作和控制所需的标准和方法;确保所需的过程资源的有效性;
文件化过程的监控,测量和分析的要求;
要求实施纠正措施以达到策划的结果;
促进所有产品和过程的持续改
BOS文件结构由四个层次所组成
项目设施组织管理
工程部人员组织架构及排班
根据对XX 科技大厦的设施设备运维需求的分析和理解，XX 物业对工程部人员架构和排班如下图。同时，在实际运营中，我们将借助XX 物业周边项目的协同优势，保证现场运维的质量和稳定性。
人数 人员排班 工程部岗位职责 工程经理岗位职责
负责工程管理与服务工作流程、工作标准及制度的拟订，并根据工作情况提出修改建议。 负责设备设施的管理方案和维护计划审核，并督导实施。 负责客户工程方面的投诉处理。
工程经理
1人
运行技术员
5人
电梯技术员
1人
弱电技术员
1人
综合维修工
4人
新工程的交接验收及后期整改工作。
负责对项目内的新增或改造工程提出解决方案或方案评审。
负责项目内的新增或改造工程施工监管、工程验收。
负责项目的资产管理、节能降耗、突发事件处理。
负责审核、监督外包单位，按供应商绩效考核管理办法进行定期考核。
负责团队绩效管理、部门组织分析，团队人事管理。
负责工程团队的专业技术培训。
工程文员职责
负责项目员工入职、离职、解聘、职位异动、转正等具体手续的办理。
负责所有员工的考勤、加班、休假、补贴、生日聚会名单等的统计审核工作。
负责项目上文档资料管理、建设等相关工作。
负责对部门人员编制进行核实及控制入职人数。
负责员工劳动合同的管理及相关备案工作。
负责协助工程经理、主管统筹文字，计划工作。
负责仓库物料进出统计、盘点工作。
运行技术员职责
严格执行工程主管和班长下达的各项指令，认真遵守岗位责任制和操作规程，确保本班次变配电、给排水、暖通空调等各大系统的安全、稳定、经济运行。
严格执行设备巡回检查制度，每班须按工作流程和规定时间巡检所辖设备，认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。
认真执行机房管理制度，对责任专区划分区域的清洁、出入、消防、巡视检查以及边缘问题等按时、保质、有效的进行管理责任区，负责跟进夜间施工工作。
实行设备轮换制度，掌握分析气、水、电等能源消耗情况，合理调整设备运行状态，认真做好节能降耗工作。运行值班员必须按照相关规定持有效证件上岗，新员工上岗前应进行技术培训和实践操作考核，经经理和主管批准后方可担任运行值班工作。
协助班长做好设备台账的建立和资料管理工作，共同搞好班组建设和发展。
值班员必须努力学习提高技术水平，达到“三熟三能”，即熟悉设备、系统的基本原理，熟悉操作和事故处理，熟悉本岗位的规程和制度；能正确地进行操作和分析运行状况，能及时分析故障和排除故障，能掌握一般的维修技能。
负责制冷机组的日常开、停机操作及运行中的记录、巡视检查工作；
值班员必须努力学习提高技术水平，达到“三熟三能”，即熟悉设备、系统的基本原理，熟悉操作和事故处理，熟悉本岗位的规程和制度；能正确地进行操作和分析运行状况，能及时分析故障和排除故障，能掌握一般的维修技能。
负责制冷机组的日常开、停机操作及运行中的记录、巡视检查工作；
电梯技术员职责
负责大厦电梯安全使用管理、年审规定；
负责跟进电梯保养维修工作，确保设备运行正常，对保养维修结果负责；
负责电梯机房的日常管理、卫生保洁工作；
负责电梯故障应急处理跟进、电梯困人救援工作；
负责电梯预案演习工作；
负责完成上级交办其它临时性工作。
弱电技术员职责
定期巡查大厦内所有弱电井、广播系统、停车场系统、楼宇自控、信息发布、门禁系统、一卡通、会议系统、UPS电源、监控系统、入侵系统、能源管理、消防安全设施、三网及其它弱电设备设施；
接受完成日常弱电系统维修工作指令，对未能维修的问题项做好记录及时反馈部门主管；
负责大厦内所有弱电井、广播系统、停车场系统、楼宇自控、信息发布、门禁系统、一卡通、会议系统、UPS 电源、监控系统、入侵系统、能源管理、消防安全设施及其它弱电设备设施的维修保养并保证其正常运行；
协助部门主管制定大厦所有弱电设备设施的安全操作程序和维修保养并按要求进行；
配合部门主管制定弱电设备设施的年度、月度的预防性维修保养计划，提出自己的建议并保证计划按规定的要求和规范按时完成；
掌握弱电设备设施运行情况，配合部门主管制定有关巡视巡检制度，保证弱电系统正常；
按经营需要提出更新改造设备的合理化建议并配合督导负责弱电设备设施的选型选购，协助安装调试验收使用。
配合安管部做好每月一次的例行消防设备的检测工作，发现问题及时解决并认真做好记录。
综合维修工职责
健全公司客户维修档案；
对现场出现的设施问题或工单要求，根及时受理、计划并组织进行维修；
定期组织客户回访，开展客户满意度调查；
完成部门安排的其他工作
工程部班组、例会制度
其中运行班组执行8小时三班运作，早、中、晚班，根据实际维修情况排班轮休。根据甲方需要24小时工作制，全年365天在岗制。每月度设施人员排班表送至业主方管理部门审核备案。
维修班组负责各专业系统的技术支持，执行年度维保计划，设施设备大修。运行班组负责24小时值班运行、日常维修、紧急临时维护，客户随机需求响应。一定是有计划的从事设施设备管理工作。
例会制度：
每周部门例会，每天班组例会，发布任务及管理要求，沟通信息，总结上周工作，做下周计划部署，月度例会，总结月度工作做下月工作部署，半年度例会，年初制定保养计划，年中总结执行情况及改进，年底对年度工作做总结及改进计划，输出来年工作计划。
人员培训
现代设施管理的发展对企业人才素质及专业技能的要求越来越高，企业要想在激烈的市场竞争中求生存、图发展，就必须有一支高素质、高技能的职工队伍作依托。企业要想在市场竞争中赢得较多的份额并抢占制高点，就必须基于企业长远发展战略，在提升企业员工素质和人才开发利用上下功夫，并着重从以下几个方面抓好落实：
定期开展安全培训，不断强化安全观念，提高安全防护知识，实际工作中，做到安全自护，降低运营风险；加强员工专业技能培训，不断提高专业水平，着重学习有关工程质量管理、工程施工规范，工程验收标准知识，强化职工的质量责任意识，使其自觉抓好质量管理；
加强员工岗位能力培训的基础上，注重对关键技术和管理岗位人员的专业技能培训，不断强化对他们岗位适应能力、创新能力、角色转换能力的培养和造就，提高其综合管理素质和岗位适应能力。
不定期组织学习各种安全事故案例，吸取他人的经验及教训，避免在本部门发生同类的安全事件；
管理中存在具有共性的安全隐患时，由工程主管及时组织员工召开现场分析会，制定纠正和防止再次发生质量问题的预防措施。
项目年初编制全年的培训计划，并纳入工程经理和工程主管的年度绩效考核；
依靠公司总部专业力量，定期开展适合本项目的专业技术培训；
定期组织各类应急预案的应急演练培训，提高各类突发情况的现场处理能力；
工程技术人员基础培训
整体培训计划与课件
分类培训主题培训内容培训方式培训时间
／频度
培训
地点
培训
人
参训
人员
备注
新员工培训XX物业公司、
制度介绍
公司业务介绍、日常管
理制度、服务专业礼仪
讲授2h/随时FM工作性质、
要求介绍
FM工作性质、特点、
要求、注意事项等
讲授2h/随时项目简介项目概貌、布局
讲授＋现场
介绍
4h/随时
分类培训主题培训内容培训方式培训时间
／频度
培训
地点
培训
人
参训
人员
备注
服务模块相关介绍设施系统和设备介绍
讲授＋现场
介绍
4h/随时
安全培训安全、环境知识及其相
关规定
讲授4h/随时
职业素质培训工作的责任心
与态度
责任心的培养，职业态
度的锻炼
讲授＋互动
游戏
1h/全年专业服务形象
专业礼仪、响应时间、
作业现场、作业质量
讲授1h/全年有效沟通
沟通的时效性、沟通障
碍的排除、主动沟通的
必要性、沟通技巧
讲授1h/全年关注细节
如何细分工作、如何关
注工作细节
讲授＋互动
游戏
1h/全年
管理类培训行动力与执行
力
执行力文化
讲授＋互动
游戏
1h/全年持续改善
持续改善意识的培养
和应用
讲授＋互动
游戏
1h/全年
团队建设团队凝聚力
团队互信互助、协作共
赢
互动游戏1h/全年团队如何面对
和解决问题
如何从大团队的角度
面对和解决问题
讲授＋互动
游戏
1h/全年
设施系统供配电
工艺流程、控制
原理、故障分析
及解决
高压设备讲授1h/全年
低压设备讲授1h/全年
继电保护讲授1h/全年
变压器讲授1h/全年
温度控制讲授1h/全年
断路器讲授1h/全年
发电机讲授1h/全年
UPS&EPS讲授1h/全年
变频器讲授1h/全年
电动机讲授1h/全年
暖通空调
工艺流程、控制
原理、故障分析
及解决
冷水主机讲授1h/全年
冷机群控讲授1h/全年
冷冻、冷却泵讲授1h/全年
冷却塔讲授1h/全年
蓄冷蓄冰讲授1h/全年
水处理讲授1h/全年
阀门讲授1h/全年
送排风机讲授1h/全年
末端设备讲授1h/全年给排水
工艺流程、控制
给水网、排水网讲授1h/全年
生活给水、消防给水、讲授1h/全年
分类培训主题培训内容培训方式培训时间
／频度
培训
地点
培训
人
参训
人员
备注
原理、故障分析及解决设备给水
废水、污水、雨水讲授1h/全年集水坑讲授1h/全年
消防
工艺流程、控制原理、故障分析及解决喷淋设备讲授1h/全年消防栓设备讲授1h/全年消防控制讲授1h/全年消防报警设备讲授1h/全年气体灭火设备讲授1h/全年逃生设备讲授1h/全年
安防
控制原理、故障分析及解决视频监控讲授1h/全年红外对射讲授1h/全年周界讲授1h/全年入侵讲授1h/全年
楼宇控制
工艺流程、控制原理、故障分析及解决工作站及平台讲授1h/全年控制器讲授1h/全年控制逻辑讲授1h/全年探头传感器讲授1h/全年执行器讲授1h/全年
弱电
工艺流程、控制原理、故障分析及解决综合布线讲授1h/全年电视讲授1h/全年电话讲授1h/全年网络讲授1h/全年
停车场
工艺流程、控制原理、故障分析及解决管理收费平台讲授1h/全年道闸设备讲授1h/全年车位引导设备讲授1h/全年标识指引讲授1h/全年
智能照明
控制原理、故障分析及解决工作站及平台讲授1h/全年控制器讲授1h/全年控制逻辑讲授1h/全年光源讲授1h/全年执行器讲授1h/全年
厨房
控制原理、故障分析及解决天然气讲授1h/全年运水烟罩讲授1h/全年油烟净化讲授1h/全年灶台讲授1h/全年冰箱雪柜讲授1h/全年厨房设备讲授1h/全年
能源管理工作站及平台讲授1h/全年
分类培训主题培训内容培训方式培训时间
／频度
培训
地点
培训
人
参训
人员
备注
控制原理、故障分析及解决多功能仪表讲授1h/全年参数采集讲授1h/全年数据分析讲授1h/全年
电梯升降
工艺流程、控制原理、故障分析及解决安全防护讲授1h/全年对讲讲授1h/全年呼救讲授1h/全年救援讲授1h/全年
建筑本体
工艺流程、控制原理、故障分析及解决地板（地毯、环氧、自
流平、防滑胶、大理石、
瓷砖）
讲授1h/全年
天花（石膏板、木质、
金钢龙骨、有机材）
讲授1h/全年玻璃幕墙讲授1h/全年油漆（墙面、金属）讲授1h/全年洗手间洁具讲授1h/全年
故障处理、典型案例经验交流故障处理思路、解决方
案
讲授＋互动
讨论
1h/全年
项目特定控制
程序
讲授1h/全年
事故应急处理演练跳电、停水、漏水等事
故的应急处理演练
现场实操1h/全年
EHS EHS相关常识
培训
PPE的使用、标定锁
定、电动工具使用、机
械设备的安全、消防、
环境及化学品
讲授＋现场1h/周
EHS相关作业
规定
七大作业许可证、体系
要求
讲授＋现场1h/周三个体系培训
ISO 9000, 14000，
18000
讲授
承包商管理
培训、现场监督、评估、
考核
讲授＋现场1h/半年
运行、维护热线与客服
客服定期客户意见反
馈收集、分析、改善
讲授＋互动
讨论
1h/半年异常现象的判
断
日常点检、定期保养时
如何发现异常现象
讲授1h/半年运营保障
结合运行维护实际状
况，如何应用TPM与
OEE的一些思路，改善
我们的运行维护工作
讲授1h/全年
预防意识的培
养
培养通过对系统、设备
已发生的故障汇总分
析、提出可预防性维护
方案的意识
讲授1h/全年
物业公司运维技术员的理论水平及实际操作能力直接关系到运行过程中对设施设备运行状态的监控、分析能力以及设备故障的判断、维修能力。因此针对物业公司工程技术人员的培训应该更注重培训效果，对每次的专业技术培训都应该辅之以培训考核，培训考核与员工的级别评定挂钩以此激励员工认真对待每次专业技术培训。
而设施运维中存在诸多的电气作业、焊接作业、高空作业等存在较大安全隐患的特种作业；因此除理论水平及实际操作能力之外，安全作业意识需要反复培训、重点强调。对于安全意识薄弱的员工重点教育且不排除采取一定的惩罚措施，要将安全意识深入到物业公司每位技术人员及管理人员，避免辖区内出现任何安全事故。
设施设备管理实质上是通过合理的设施设备运行、维护间接地为客户提供一种安全、稳定、舒适的办公居住环境，日常运维过程中也必然会经常收到客户的种种反馈、投诉、甚至不合理要求。怎样沟通赢得客户的谅解、时间缓解；怎样耐心地给客户合理解释；怎样了解客户的真实需求，凡此种种对于技工类出生的学生尤其是从事多年项目施工习惯于粗放操作的转型技术员必然显得力不从心。而这方面必须借助公司部门的培训对礼节礼仪、沟通技巧、服务意识正向牵引、反复强调。而对于服务态度不好、意识不到位等负面事件将反应在月度绩效考核里严肃处理。
员工绩效考核及定级考核
设施设备管理表面上主要为设施设备物的管理，但归根结底还是团队人的管理，基层员工的实际技术水平及服务能力直接关系到一个团队的服务水平及团队竞争力。因此对基层员工提供必要的培训条件之余，还需制定一套完善的绩效考核体系，营造一种良性的内部激励体制，使得基层员工与公司都得以健康、稳步发展。
员工月度考核
员工月度绩效考核主要从EHS 安全、反应速度、工作要求、客户满意度、出勤、成本控制、合理化建议七
技术员岗位考核
而因为员工的工作岗位略有不同，对其考核内容也略有不同，针对工程一线技术员将分为公共维修、公共维修班长、客户维修、客户班长、运行技术员、运行班长分别考核。
技工定级频率与时间
每半年进一次技工的定级考核，安排在每年的6月（上年度1-6月入职员工）、12月（上年度7-12月入职员工）进行考核，于每年的7月、次年1月输出结果，并实施。
因高级技工出现空编或员工表现特别优异时，可由项目提出申请，经相关权限人审批后实施。
技工定级考核标准
实操部分：由项目经理负责主导，拟定测试题、监督考评过程，专业线工程师负责监考。
理论部分：由专业线工程师负责拟定、完善笔试题库，并定期刷新，定级考核时由工程师根据标准随机抽取笔试题目进行测试，并完成输出考核评分。
工作质量及态度：考核依据《电梯/机电—维保技工月度绩效考核表》中的工作态度平均分，由部门负责每月考评，年度考核取平均值。
特别加减分：可由员工本人或用人部门负责人以书面形式提出，有具体事例或数据说明，经考核小组审核生效。
整个定级考核过程，由考核小组监督。
对于日常运行工作，项目部也可以定期组织评审颁发“每月服务之星”奖项，通过XX科技大厦员工及部门内部推荐产生，以此来加强公司员工的服务意识。
设施设备计划性维护保养
设施维护决策程序
不同的组织、不同的设施类型决定了不同的维护策略。一个完整的设施维护决策程序是由维护目标的确立，分析判断设施重要性，技术经济可行性分析，合理选择则维护策略，然后到维护方案和维护计划的标志，维护实施和效果评估等一系列步骤组成。它将纠正性维护(CM)、计划性维护（PM）、状态维护等几种维护策略集成，通过统一规划设计，不断改进和优化维护计划，组成一个协同工作、功能更强的新体系。
XX科技大厦机电设施设备主要为高低压配电、VRV空调、消防、安防、给排水、室外灯光等楼宇设施设备，因此对于新大楼的设施设备XX市XX物业管理股份有限公司将采取预测性维护（TPM）、计划性维护（PM）与纠正性维护（CM）相结合的维护方式。对于配电柜、VRV空调、消防安防等较为重要的功能设备主要采取预防性维护，而对于灯管、阀门、插座、小型风机等末端设备以及装饰五金构件主要采用纠正性维护。
设施设备保养
设施设备维护管理方案 Facilities and equipment maintenance management pla n 编订：JinTai College
设施设备维护管理方案 小泰温馨提示：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务， 一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验 教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学 习和使用，本文下载后内容可随意修改调整及打印。 确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务 的需要。 （一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分a、b、c三类如：a类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。 b类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。 c类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。 （二）、设备的运行管理 1、对a类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。
2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。 3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。 4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。 （三）、设备设施的维修保养 1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 （1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。
公用设施设备的维修措施 ?公用设备设施维修保养计划 ?公用设备、设施维修、保养的目标 ?确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。 ?公用设备、设施日常维修、保养的管理 ?工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要 为以下内容： ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日 常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养 由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均 由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养计划》制 定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。 ?设备故障的修理 ?设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。 ?设备的大修改造 ?公用设备设施维修保养 ?公共设备设施保养范围：
?供配电系统 ?给排水系统 ?公共设施系统 ?日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 ?公共设备、维修保养计划 供配电系统
给排水系统 ?房屋本体的维修管理 ?目的
建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善条件。 ? 建筑物维修管理的范围与类型 ? 管理范围 ? 类型 ? 指令和工作 执行 项目部应根据业主下发的工作指令进行并完成。工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表： （1）结构、基础； （2）屋面、外墙； （3）门窗； （4）楼层通道 （1）紧急 （1）整修 （2）一般 （2）翻修 （1）供电系统 （2）供排水系统 （3）消防系统 （4）技防系统
设备设施管理制度 CMCBZ-ZAG12 一、目的 为确保洁净生产区设施及与之配套的生产设备、净化设备及辅助设 备等符合规定的要求,特制定本管理制度。 二、适用范围 本制度适用于洁净生产区设施及与之配套的生产设备、净化设备及辅助设备的管理。 三、职责 研发中心设备主管负责生产车间设施及与之配套的生产设备、及辅助设备的管理与维修，注塑制造中心/生产制造中心负责对使用的生产 设备及区内设施进行维护和保养。 四、管理程序 1?设备主管负责编制《设备安全操作规程》，单独建立塑料软管生产区、注吹塑车间生产设备的管理台帐。 2?设备主管负责建立设备档案，含如下内容： 2.1档案目录； 2.2设备购置合同原件或复印件； 2.3与设备相关的操作手册及技术资料； 2.4设备改造，改进及大、中修记录； 2.5设备的日常维修记录。 3. 所有设备操作人员必须持上岗证，严格按照设备使用说明书和《设备安全操作规程》进行操作。 4. 设备操作人员负责设备的日常维护和保养。 5. 设备主管根据设备运行状况，在每年年初应编制《年度生产准备计划》，经部门经理审核，报公司领导批准后，实施年度月份购置计划。 6. 生产设备
需要大、中修时，设备主管编制《设备检修计划》（计划应包括检修内容、检修时间、达到的目的、预算情况等），经部门经理审核，报公司领导批准后实施。检修完成后，由设备主管会同技术工艺高级 主管、设备高级主管、工装模具高级主管及设备使用部门出具《设备检修验收报告》，说明检修效果和预算情况，经研发中心经理审核，报公司领导签署意见。 7?设备事故管理 7.1设备事故等级的划分： 7.1.1 一般事故:生产设备损失在1万-3万元的；因事故造成全公司供电、供水、供气中断1-12小时的。 7.1.2中等事故：生产设备损失在3万元以上的；因事故造成全公司供 电、供水、供气中断12-24小时的。 7.1.3重大事故：生产设备损失达10万元以上的；因事故造成全公司停产两天以上或部分生产线停产达一周以上的。 7.2设备事故性质的划分: 7.2.1责任事故:由于人为原因（操作失误，维修失误）造成事故； 7.2.2质量事故:由于设备质量（零部件质量、设备质量等）造成事故；7.2.3自然事故:由于使用年限长、磨损、老化造成事故。 7.3事故发生后，相关人员应立即切断电源并保护现场，及时上报技术研发中心经理。 7.4研发中心负责组织由使用人员、维修人员及其他相关人员参加的设备事故分析会，并进行现场调查，分析事故原因，判定事故责任。 7.5事故原因调查清楚后，研发中心设备主管将事故过程、原因及造成的损失、预防纠正措施等方面内容形成《设备事故调查表》。 7.6对于一般事故，由使用部门自行处理；对于中等以上事故，由研发中心设备负责人形成专门报告，按照直接损失的3-15%的比例对相关 责任人提出处理意见，经部门经理审核，报公司领导批示后进行处罚。
医学媒介设施设备保管和维护的管理制度 一、目的作用 为了科学的管理好病媒监测设备，是设备的维护管理工作有组织、有计划、有原则、有标准、有规程地进行，以达到设备的使用寿命长、综合效能高和适应监测工作需要的目的，特制定本制度。 二、管理职责 1、中心媒介实验室负责监测设备的归口管理和统一使用计划安排，并建立保管、保养、补充、更换相关制度。 2、管理人员要严格按照监测设备的维护、保养、使用方法，进行设备的管理。 三、设备维护基本原则 1、监测设备的维护工作应该以“预防为主”的原则，把设备故障提前排除，防止过度使用，不正常使用。并按照规定正确使用，延长设备使用寿命和检修周期，保证设备的正常运行。 2、坚持使用和维护相结合原则操作人员在设备日常维护工作中做到“三好”（管好、用好、维护好），“四会”（会使用、会保养、会检查、会排除故障）。 3、坚持合理规划科学维护的原则 设备维护工作重点，体现在提高维修工作质量，减少故障发生率、提高设备使用率。做到合理规划，科学维护使用，达到效率最大化。 四、设备维护保养使用制度
1、建立设施设备保管和维护的管理制度，设备能正常发挥作用，从而为监测工作提供有力保障。 2、建立监测设备管理台帐，应有使用、补充、更换的记录。 3、保证仪器设备性能安全可靠，应经常保持清洁，避免灰尘及棉毛纤维等物粘在仪器上，以免影响仪器的准确性。 4、使用仪器设备前先仔细阅读说明书，正确地使用仪器设备，观察环境对监测设备的使用是否有影响，按设备的使用步骤进行检测。 5、仪器设备使用后要记录工作情况、使用时间、使用人员，有无异常现象发生等，填写使用记录表。使用完毕后，整理好设备，及时保存。 6、设备存放库房内不准吸烟，保持室内整洁、卫生、干燥。 7、保证仪器设备的正常运行，维修、保养、检定情况要有记录。
办公设备设施管理规定 第一章总则 1.1 目的：为便于综合部对设备设施的管理，对微机、打印机和复印机、扫描仪的使用、维护 进行控制及管理，特制定本管理规定。 1.2适用范围：适用于公司对所有的办公设备设施、微机、打印机、复印机等设备的管理和控 制。 第二章职责 2.1综合部职责 2.1.1公司综合部负责办公设备设施、配件、耗材、工具等的《采购计划》的编制，负责公 司移动硬盘、U盘的保存、管理。 2.1.2综合部全面负责微机室设备使用的管理，监督检查微机的使用情况；负责按微机室工 作人员的采购需求，制定《采购计划》。 2.1.3负责检查各部门使用的情况，并对设备清洁卫生状况进行监督检查考核。 2.2 使用者职责 2.2.1设备设施使用者负责对自己使用的设备设施进行日常清洁卫生、保养维护。 2.1.2负责使用的计算定期进行杀毒及软件的升级工作，防治病毒感染系统损坏。 2.1.3每天下班或不使用时负责关掉电源，预防事故或火灾的发生。 第三章办公场所的管理 3. 1 办公室工作人员不准在办公室抽烟、吃零食、打闹嬉戏、聊天、不准上网聊天、玩游戏、 赌博、下载或阅览淫秽图片、书籍、影片等非工作上网等活动，一经发现视情节严重程度罚款金额可在20——200元。 3.2 各岗位负责保管所使用的设备实施及工具（笔、纸、本、书、软件等），不准乱扔乱放，闲 杂人不准进入办公室。 第四章设备使用管理规定 4.1设备设施因人为破坏时，根据事情发生的情况和严重程度，综合部及时拿出处理意见经总 经理审批后实施，并对责任人进行批评教育，要求其承担经济责任，造价赔偿。
4.2综合部将各岗位使用的计算机落实到人,对每个人使用的计算计进行编号、做好计算机的配 置详细记录存档，任何人不准随意拆卸、更换计算机的配件。 4.3各部门使用人员负责计算机、桌椅等设备、设施进行日常保养和维护，因工作需要更换计 算机配件时，需填写《出库单》或《领料单》经综合部经理审核，总经理批准后方可领用。 4.4综合部负责对所有微机进行管理,微机使用者不准随意拆卸微机设备配件，不准随意安装卸 载软件。 第五章移动硬盘和U盘的使用、保管规定 5.1 移动硬盘、U盘分别为保存公司重要文件和存储临时文件设备，由公司综合部保管，公司 人员使用移动硬盘或U盘时，须经综合部经理批准后使用，使用完毕必须及时交回综合部，不允许带出公司。 5.2综合部负责整理移动硬盘上的各类文件,并建立移动硬盘文件清单,包括所有当前文件夹， 文件夹下每层文件夹或文件的路径，为便于公司人员查找和使用。 5.3 移动硬盘除公司总经理及授权人以外，任何人不得带出公司以外的场所。 5.4 U盘作为公司临时储存文件的活动盘，不允许带出公司，如工作需要将带到公司以外的工 作场所时，须经总经理批准后方可带出公司。 5.5公司人员使用移动硬盘或U盘，应由借用人员在《文件借阅记录》中明确使用时间、用途 等信息，并由综合部经理批准后方可借用。 5.6综合部负责根据文件的重要程度和文件类型分别存放在文件夹中，便于对文件查阅和使用， 并按一定的时间间隔对硬盘进行清理和查杀病毒，将临时存档的文件删除，确保硬盘的使用空间，防止病毒入侵。 5.7各部门经理负责保管使用时的移动硬盘和U盘，对本部门人员使用移动硬盘和U盘进行监 督检查，并作为员工考核的一项内容。 第六章设备设施的采购 6.1综合部根据需求负责编制《采购计划》，报公司总经理审批后实施。 6.2总经理批准《采购计划》后，由采购员组织相关人员实施采购，采购员应根据产品的不同， 对供应商进行评价，选择质优价廉的供应商，确保供应商提供的产品占有良好的市场份额，能满足公司对产品和提供服务的要求(针对特定产品提供售后服务)。 6.3采购品由综合部负责采购的物品进行验收，验收不合格的产品，由采购员采取换货、退货 等措施处置。
福地设施设备维修保养管理方案 管理目标： 1、园区设施设备能正常运行。 2、灯罩完好无损、干净，正常调整因素除外，亮灯率保持在99%以上。 3、做到“急修不过夜，小修不过二”，确保及时率达95%以上，合格率达98%。 4、租户对工程维修的有效投诉率低于2%。 5、设备房标识齐全，巡查、保养记录齐全，机房环境干净整洁。 人员配置： 1、维修工3人，负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、维修及业主自用设备设施的有偿维修保养工作。 2、岗位设置： 1）维修工A：负责园区巡查、外委单位维修保养监管、设备设施保养兼日常维修。 2）维修工B：负责园区弱电维修保养、设备设施保养及日常维修。 3）维修工C：负责水电抄表、设备设施保养及日常维修。 3、日常工作安排： 1）维修工A：每周对园区公共设备设施巡查一次，每天上午分区域对灯具、门窗、幕墙、路面、景观水系、电气箱、管道阀门、消防水泵/排污泵、风机房及安防设备进行检查记录，下午对巡查出的问题进行处理及记录。 2）维修工B：每周三对周界报警设备进行一次检查维护，每二天对周界报警系统进行一次报警试验（保安部负责），每月对探头范围绿化进行一次修剪（绿化工负责），确保周界报警系统正常工作；其余工作日按计划对公共设备设施进行保养及处理日常维修工作。 3）维修工C：每月30日抄一次公共电表，形成公共能耗报表，及时掌握公共设备设施运行情况；其余工作日处理日常维修工作及按计划对公共设备设施进行保养。 4）每月22日，根据材料使用量填写常用材料申购单，尽量避免维修等料延误维修速度，保障维修及时率。 4、维修服务规范： 1）上门维修准备 从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。
设施设备安全管理制度 设备设施安全管理工作必须坚持“安全第一、预防为主，全员参与、综合治理”的方针；必须坚持设备与生产全过程的系统管理方式；必须坚持不断更新改造；提高安全技术水平的原则；能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保企业财产和人身安全。 1、设备设施选购 (1)必须坚持“安全高于一切”的设备设施选购原则，要求做到设备运行中，在保证自身安全的同时，确保操作工的安全。 (2)设备管理人员应根据本企业生产特点，工艺要求广泛搜集信息(包括：国际、国内本行业的生产技术水平，设备安全可靠程度。价格、售后服务等)；经过论证提出初步意见报站长批准实施。 2、设备设施使用前的管理工作 (1)制定安全操作规程； (2)制定设备维护保养责任制； (3)安装安全防护装置； (4)员工培训，内容包括设备原理、操作方法、安全注意事项、维护保养知识等，经考验合格后，方可持证上岗。
3、设备设施使用中的管理工作 (1)严格执行《设备安全管理制度》，由站长和设备管理人员共同落实； (2)设备操作工人须每天对自己所使用机器做好日常保养工作，生产过程中设备发生故障应及时给予排除； (3)为了便于操作工日常维护保养，有设备管理人员、工程技术人员共同按照技术要求，由部门经理和设备管理人员负责检查实施； (4)预检预修，是确保设备正常运转，避免发生事故的有效措施，设备管理人员根据设备状况和使用寿命，预先制定出安全检修周期和检修内容，落实专人负责实施，将设备质量保持在最好状态，确保设备从本质上的安全性。 4、设备设施维护保养制度 (1)设备运行与维护坚持“实行专人负责，共同管理”的原则，精心养护，保证设备安全，负责人调离，立即配备新人。 (2)操作人员要做好以下工作： ①自觉爱护设备，严格遵守操作规程，不得违规操作； ②管线，阀门做到不渗不漏； ③做好设备班前、班中、班后按照要求经常性的加注润滑油。防止过度磨损 ④设备要定期更换、强制保养、保持技术状况良好；
内部管理制度系列 设备设施维修保养管理制 度 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-13228设备设施维修保养管理制度 Equipment maintenance management system 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 (1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。 (2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报
经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 (3)维修主管应督导维修人员按时作业。 (4)施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。 (5)维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 (1)实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。 (2)正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场;施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 (3)保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》 5、紧急故障处理 (1)接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
公共设施设备维修养护方案 一、目的 为加强对公司公共设施设备的管理，保障业主的利益，特制订本方案。 二、适用范围 本方案适用于对公共设施设备的维修养护管理工作。 三、公共设施设备维护保养周期（见表19-6） 工程项目年限（年）区内 道路 室外 照明 沟、渠、 池、井 消防 设施 机电 设备 导视牌 给排水 管道 1 2 3 △△ 4 △ 5 △△○△ 6 △△ 7 8 ☆△ 9 ☆ 10 ☆△○☆ 11 12 △△☆ 13 △ 14 15 △△○○△ 16 ☆ 17 18 ☆△△ 19 20 ☆△△○☆ 21 △ 22 23 △ 24 △☆☆ 25 △△○△ 26 27 ☆ 28 △△△ 29
30 ☆△○○☆注：中修△大修☆更换○ 四、公共设施设备日常维修保养计划与标准（见表19-7） 表19-7 公共设施设备日常维修保养计划与标准 序号类别项目 日常维修计 划 日常维修标准日常维修实施效果 1 区内 道路 路面、人行道、缓路 径、道牙 每周检查一 次，及时维修 路面修缮质量标准；人行 道铺设修缮标准 平整、无坑洼、无积水、 无缺损 2 室外 照明 道路灯、庭院灯、高 秆灯、投光灯、其他 照明灯 每天检查一 次，及时维修 电气作业安全操作规程； 灯具施工技术标准 灯泡正常使用，灯罩完好， 清洁灯杆及灯座无破损 3 沟渠 池井 雨水口、雨水井、污 水井、化粪池、阀门 井 每周检查一 次，及时维修 井内无积物，井壁无脱 落；化粪池出口及其他分 隔池无堵塞；井盖上标示 清晰 井盖完好，无缺损，少污 积，无堵塞 4 园林 绿地 绿化、雕塑小品、花 池循环水池 每天检查一 次，发现问题 及时整改 绿化工作标准；园林工作 标准 绿化管理设施、设备齐全 完好；雕塑小品等园艺完 好；绿化完好；循环水系 统畅顺 5 机电 设备 变配电设备、给排水 设备、空调设备 每天检查一 次，发现问题 及时维修 变配电设备保养规程；给 排水设备保养规程；空调 维修保养规程 无故障停水停电，设备正 常安全运行 6 消防 设备 自动烟感报警系统， 消火栓、喷淋系统， 疏散指示 每周检查一 次，发现问题 及时维修 消防设备保养规程；消防 设计施工技术标准 消防设施正常有效，灵敏 准确报警 7 给排 水管 道 管道、阀门 每天检查一 次，发现问题 及时维修 给排水管道维修规程管道畅通，无渗透 8 公共 标志 设施 标志牌、警示牌 每周检查一 次，发现问题 及时维修 住宅区标志、警示牌制作 安装及管理规定 标志清洁美观，安放稳固， 标示清晰，无损坏 9 文娱场所每天检查一 遍，发现问题 及时维修 会所及活动中心维修工 作标准 各项设施、设备完好，正 常使用 10 地下停车场每天检查两 遍，发现问题 及时维修 路面修缮标准；停车场地 面修缮标准 道路平整、无积水、无缺 损 11 公共 智能 化系 统 摄像监控系统、电子 巡更系统、车辆管理 系统、智能控制中心 每天检查一 次，发现问题 及时维修 由工程部负责按智能化 系统维护保养标准维护 系统性能良好，正常运行， 设施完好，整洁有序，无 破损 12 其他垃圾堆放点及围栏、每周检查一无破损、脱落，外观完好确保围栏、挡土墙安全使
沈阳翟家水务有限责任公司
设备设施管理制度 第一章总则 第一条为了加强设备管理,提高生产技术装备水平和经济效益，使设备设施管理更加制度化、系统化，保障城市供水安全可靠，特制定本制度。 第二条本制度所指的设备是集团所属范围内，所有构成固定资产设备。包括: 专用设备、通用设备、其它生产设备。 第三条本制度适用范围：本集团及所属各公司。 第四条设备管理的主要任务是：对设备进行综合管理，保持设备完好、提高设备管理和维修技术现代化水平；充分发挥设备效能，取得良好的设备投资效益。采用先进的管理方法和维修技术，提高和完善企业设备的技术升级。 第二章管理机构与职责 第五条设备管理实行三级管理。集团为一级管理单位，供水发展公司、水务运营公司、自来水总公司、排水管理处及振兴环保集团为二级管理单位，水厂、营业处、中心及直属单位等为三级管理单位。第六条各设备使用单位，为设备设施管理的责任主体。设备设施基本管理制度、管理细则和操作规程由供水发展公司、水务运营公司、排水管理处、振兴环保及自来水总公司在集团指导下组织制定，并由集团审定后实施。实行逐级管理，落实到班组及个人。 第七条生产运营处的主要职责： 第一款集团设备设施（设备设施包括集团范围内的取水、排水、污
水处理等设备设施、输配电及电气设备设施、水处理工艺设备设施、泵站设备设施、生产辅助设备设施及各类车辆与机械设备等）的统筹管理与协调。 第二款制定年度设备购置、大修理计划并对完成情况进行跟踪与考核。 第三款组织审定设备设施管理规章制度、标准，并对其执行情况进行监督、考核。 第四款负责春、秋季设备检修项目及方案的审定和统筹管理与协调。第五款组织集团设备设施报废的鉴定及设备设施内调工作的协调。设备设施事故的调查与处理，提出防止类似事故发生的技术措施。第六款集团设备设施技术改造及升级工作的指导和监督。了解设备设施发展的科技动态，借鉴与推广先进的技术科研成果。 第七款对集团在装运行设备的使用、维护、保养进行监督管理。统计考核设备设施运行状况以及完好率。 第八条供水发展公司、水务运营公司、排水管理处、振兴环保、自来水总公司的主要职责 第一款负责组织本公司设备设施的日常管理与检查分析。 第二款负责组织编报并组织实施本公司年度固定资产设备及备品、配件的申请购置计划和年度设备维修和保养计划。 第三款供水发展公司对生产井的更新改造工作进行跟踪管理、技术把关。 第四款督促下属单位、部门在规定时限内处理生产设备设施故障。
设施设备维护管理方案 确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。 (一)、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分a、b、c三类如: a类:监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。 b类:排风设备，水箱(池)，灭火器材，排污泵及其它。 c类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。 (二)、设备的运行管理 1、对a类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。 2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性
能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。 3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。 4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。 (三)、设备设施的维修保养 1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 (1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的
内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 (2)日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。 (3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。 (4)设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。 (四)、设备设施维修 1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类 (1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理; (2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。
设备维护保养计划 1. 目的 保持厂基础设施、设备的良好状态, 以保证使用过程效能, 确保产品满足顾客的要求。 2. 范围 适用于本公司基础设施、设备的控制和管理。 3. 职责 3.1检验分室是设备维护保养的归口管理部门。负责厂的基础设施、设备的管理。 3.2检验分室根据厂基础设施、设备的实际情况, 负责建立管理档案, 制订《设备操作规程》, 对设施、设备实施全过程的管理。3.3检验分室负责所有的设施、设备保养及运行操作管理。 3.4维修组负责所有设施、设备的维修。 4 工作程序 设备在使用过程中, 随着运行工时的增加, 各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响, 技术性能逐渐变坏。 4.1保养作业内容 按照保养作业性质可分为: 清洁, 检查, 紧固, 润滑, 调整, 检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行, 或由本司专职检验人员负责进行。 1) 清洁、检查、补给、紧固、调整、润滑作业一般由设备
操作人员执行。 2) 电气作业由专业人员执行作业一般由设备维修执行。 3) 压力容器作业由专业人员执行。 5 保养制度 本公司的设备保养制度是以预防为主, 定运行工时进行保养的原则, 分为例行保养, 一级保养, 二级保养, 三级保养, 季节性保养。 设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化; 设备的结构; 使用的条件; 环境条件等确定。是根据零件磨损规律, 老化规律, 把程度相近的项目集中起来, 在达到正常磨损, 老化将被破坏前进行保养, 保持设备整洁, 发现和消除故障隐患, 防止设备早期损坏, 达到设备维持正常运行的目的。 5.1设备的例行保养 设备的例行保养是各级保养的基础, 直接关系到运行安全, 能源的消耗, 机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行, 其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主, 坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性, 维护整机和各总成部位的清洁, 润滑必须润滑到位, 紧固松动件等。 5.1.1 设备启动前的工作项目。 1) 清洁设备, 清除与生产无关的杂物。 2) 检查各指示仪器, 仪表, 操作按钮和手柄以及紧急停止按钮
设备和设施安全管理制度 设备设施安全管理工作必须坚持“安全第一,预防为主”的方针;必须坚持设备与生产全过程的系统管理方式;必须坚持不断更新改造;提新安全技术水平的原则;能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保公司财产和人身安全。 一.设备设施选购 1.必须坚持“安全高于一切”的设备设施选购原则,要求做到设备 运行中,在保证自身安全的同时,确保操作工的安全。 2.设备管理人员应根据本企业生产特点，工艺要求广泛搜集信息 (包括:国际、国内本行业的生产技术水平,设备安全可靠程度。 价格、售后服务等);经过论证提出初步意见报总经理批准实施。 二.设备设施使用前的管理工作 1.制定安全操作规程 2.制定设备维护保养责任制 3.安装安全防护装臵 4.员工培训,内容包括设备原理、操作方法、安全注意事项、维护 保养知识等，经考验合格后,方可持证上岗。 三.设备设施使用中的管理工作 1.严格执行<<设备安全管理制度>>,由公司主管领导和设备管理人 员共同落定。 2.设备操作工人须每天对自己所使用机器做好日常保养工作,生产 过程中设备发生故障应及时给予排除。
3.为了便于操作工日常维护保养,有设备管理人员、工程技术人员 共同按照技术要求,由部门经理和设备管理人员负责检查实施。 4.预检预修,是确保设备正常运转,避免发生事故的有效措施,设备 管理人员根据设备状况和使用寿命,预先制定出安全检修周期和检修内容,落实专人负责实施,将设备质量保持在最好状态,确保设备从本质上的安全性。 四.设备设施维护保养制度 1.设备运行与维护坚持“实行专人负责，共同管理”的原则，精心 养护,保证设备安全,负责人调离,立即配备新人。 2.操作人员要做好以下工作: 1)自觉爱护设备，严格遵守操作规程，不得违规操作 2)管线，阀门做到不渗不漏 3)做好设备班前、班中、班后按照要求经常性的加注润滑油。防 止过度磨损 4)设备要定期更换、强制保养、保持技术状况良好 5)建立设备保养卡片,做好设备的运行、维护、养护记录 6)保持设备设施清洁,场所窗明地净,环境卫生好。 五.设备设施检查制度 1.生产部设备维修人员,每两周对生产设备进行检查一次。 2.每半年由使用部门会同维修人员，根据生产需要和设备实际运转 状况，制定设备大修计划，设备大修前必须制定修理工时，停歇时间，材料消耗，清洗用油及维修费用。
基础设施维护方案 一、概述 运行维护，由维护及定检两部分容组成。维护定检不仅是在问题出现时能迅速地定位、解决问题；而更重要的是在故障产生前，能够通过例行的巡检工作及时发现故障隐患、消除故障隐患，使设备长期稳定地运行。对设备良好、有效的维护，不仅能够减少设备的故障率，并且可以延长设备的使用寿命。 维护定检的基本原则就是在例行维护定检工作中及时发现、解决问题，防患于未然。如果维护人员能在故障发生之前，在例行巡检之中，及时检测到故障的先兆，将故障解决在萌芽期，这样不但可以避免故障发生后，由于抢修的慌乱、业务中断所造成的经济损失；而且还可以避免故障严重化对整个设备所造成的损伤，从而降低板件更换等维护费用，延长设备的使用寿命。而这一切，不但要求维护人员有深厚的功底，丰富的维护经验，还要有洞察秋毫的高度敏感性。 二、总则 为基础设施的连续性和信息安全性，制定有效的运行维护策略来保证服务交付的质量，兼顾运行维护过程（及时和规）和运行维护结果（可用和安全），实现“事前防，风险前移；事中控制，快速响应；事后改进，持续评估”的持续改进原则。 2.1 可用性 采取适当措施，确保按服务协议提供长期、持续的满足需求的优质服务，保持服务对象符合SLA的可用性要求。包括： a)在服务实施时，建立相关的作业流程和响应机制，必要时按需方要求制定系统冗余和备份规，以满足需方对可用性的要求； b)进行合理的人员岗位设置和职责定义，保证专人专岗并设置人员备份； c)配备具有相应能力的人员和必要的工具，并定期进行专业培训，以提高服务可用性。人员能力具体要求； d)选择适用的运行维护技术，以保证服务的可用性； e)根据运行维护服务级别要求，必要时应建立体系架构的关键健康检查点，并配备相应的运行维护工具，以保证服务水平。运行维护工具等级； f)根据服务要求配备足够的资源，避免由于资源的缺失导致对服务的可用性带来影
乌海市荣泰民爆器材专营有限公司 设施设备维护保养方案 为确保公司库库区各类安全防护设施设备正常运行，处于良好的状态，保障人身及财产安全，特制定设备设施维护、保养方案如下： 一、设备设施分类 根据各类设备设施的功能、用途等因素对其实行分类管理。 1.监视系统设备，包括视频监视系统、报警系统和巡更系统； 2.消防设施，包括消防水池、消防水泵，灭火器； 3.防雷防静电设施，包括避雷塔、静电释放球； 4.防护土堤。 二、设备的运行管理 1.对各类设备的日常运行，都由库区警卫人员进行管理。 2.警卫人员必须熟悉所管理的设施设备的性能、特点和操作规程。 3.警卫人员按岗位职责及运行操作规程，对各类设备进行操作和检查，认真作好运行记录。 4.公司安检部根据运行管理有关制度，每月监督检查警卫人员岗位职责的履行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告并及时进行整改，公司安委会监督整改情况。
三、设备设施的维护保养 1.警卫人员负责库区设备设施的日常维护保养，设施设备的大型维护和检测检修由公司安检部负责组织实施。 2.设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养三种。 （1）日常维护保养主要是设备运行操作、巡视检查和清洁方面的工作，由当班警卫人员负责。 设施设备的巡视检查每天一次，清洁工作随时进行，要保证设施设备的清洁和正常运行。 （2）定期维护保养主要是性能状态检查和计划性能修理的内容，主要是对备用发电机、燃油消防水泵和灭火器的检查。备用发电机和燃油消防水泵每周由当班警卫人员检查发动一次；消防箱内水枪、水带、水带接口等附件及消防水池储水位每周检查一次；灭火器每月检查一次。遇有解决不了的问题外聘专业公司进行维护。 （3）设施设备的检测及年检主要是对设备进行全面的调整，由相关部门及单位进行。 （4）维护保养工作的项目由各类设施设备具体规定，主要根据规程并结合设备具体技术状况来确定。 四、设施设备维修 设施设备的维修分计划维修和故障维修两类： 1.计划维修是在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。
公共设备设施管理方案 一、目的 保证设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。 二、验收管理 1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与交收，做好接管工作。 2、接收的主要内容 （1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料； （2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。 3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。 三、设备设施分类 根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类： A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。 B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。 C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。四、设备的运行管理 1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。 2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。 3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。 4、各设备主管人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。 五、设备设施的维修保养 1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 （1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养
公共设施设备维护方案
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公用设施设备的维修措施 ?公用设备设施维修保养计划 ?公用设备、设施维修、保养的目标 ?确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。 ?公用设备、设施日常维修、保养的管理 ?工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容： ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行 管理为严格执行相应设备运行操作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任 部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护 保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》 开展工作。 ?设备故障的修理 ?设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。 ?设备的大修改造 ?公用设备设施维修保养 ?公共设备设施保养范围： ?供配电系统
?给排水系统 ?公共设施系统 ?日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支 付。 ?公共设备、维修保养计划 供配电系统 序号项目标准保养周期 1 供电情况24小时正常供电，出现故障立即排除每月 2 配电屏清洁每月 3 电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月 4 继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月 5 控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月 6 指示灯、按钮、转换 开关 清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活每月 7 继电保护动作正常可靠一年 8 空气开关分断正常、绝缘良好半年 9 避雷器动作正常、试验合格二年 10 进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年 11 配电屏对地测试接地良好一年
安全设施、设备管理制度为确保安全生产，保证安全设施、装置，各种设备能随时发挥作用，根据国家有关安全生产法律法规，结合永恒公司安全生产管理工作实际需要，特订立本制度。 第一章 安全设施管理制度 一、范围 生产中的工艺指标超限报警装置、安全联锁装置、事故停车装置、安全阀、电器设备的过载保护装置、机械运转部分的防护装置、灭火装置以及事故照明疏散设施、静电和避雷防护装置、环保设备等均属于安全装置和安全设施。 生产过程中佩带和使用的保护人体安全的器具如安全帽、防尘口罩、防毒面具、绝缘棒、绝缘手套、绝缘鞋等均属于防护器具。 二、管理分工 1．由安环部分工管理各种安全装置、设施和防护器具； 2．分工原则： 2．1凡机械、设备上的安全装置如受压容器上的安全阀、压力表等由设备管理员管理； 2．2凡属电器方面的安全保护装置如各种继电保护装置、仪器仪表均由电工负责管理；
2．3凡生产区内的火警报警装置、灭火装置和其他固定装置均由消防专管员管理。 2.4由专职安全员随时巡查，确保安全设施具有完好性能。 三、维修与检验 3．1各种安全装置要有专人负责，经常巡回检查，维护管理； 3．2 安全装置要建立档案，编入设备检修计划，定期检修； 3．3 安全装置不得随意拆除，挪用或废置不用，若确有必要申请拆除须经安全技术部门同意； 3．4 除安全装置专责维修人员外，其他人一律不得乱动。 四、防护器材的选用和保管 4．1 根据作业性质、条件，劳动强读度和防护器材性能及其防护性质，正确选用防护器材种类和型号，不得超出防护范围进行代用；4．2绝缘手套、胶靴、绝缘棒、绝缘垫台等常用的电气绝缘工具要指定专人保管； 4．3 常用电气绝缘工具按照电气安全工作规程规定定期进行耐压试验，严禁使用不合格的绝缘工具从事电气工作。 安全装置和安全设施必须进行定期维护，随时检查保证具有充分的灵敏性能。个体劳动保护用品必须妥善保管，正确使用。 第二章 特种设备安全管理制度 一、特种设备岗位安全责任制 1.主要负责人当对本单位特种设备的安全全面负责并履行如下
房屋及公共设施设备管理方案 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是小区管理的重中之重。 （一）管理内容： 1、房屋公共部位管理：根据现状，小区内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 （1）业主已领房： 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案； 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理； 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 （2）空关房（含业主托管房）： 管理处应每月通风打扫一次； 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 （3）公共用房 做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。 2、设备设施维护： （1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （2）公共卫生设施每周检查一次； （3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次； （4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案； （5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。 （二）管理措施： 1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； 2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护； 3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态； 、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代； 5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录； 6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。 仪兴物业有限公司盛源小区