房地产风险控制管理列表 徐锐
锋
. 房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制 邬辉林律师 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款 合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银 行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发 商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。 另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存 在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封 对开发商的影响。 房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行 签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对 社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房 款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成， 购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外， 还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的 10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。
房地产企业财务风险防范与控制分析 房地产企业属于典型的收益高、风险大的行业。高负债率、流动资金缺乏等诸多财务问题，导致房地产企业的财务风险不断增加。针对房地产企业的具体财务风险表现及其原因进行具体的剖析，提出房地产企业财务风险的防范措施及风险控制的建议。 标签：房地产企业；财务风险；风险控制 doi：10.19311/https://www.doczj.com/doc/654449019.html,ki.1672.3198.2016.28.050 1 财务风险定义 财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。 财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。 财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。 2 房地产企业财务风险的具体表现 2.1 资金源层面的财务风险 2.1.1 债务风险 在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。
房地产开发项目风险管理 一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策；迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调；迎来了一系列规范建设行为，提升行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素持续增多，存有于项目整个开发过程的风险，使中小房地产企业更是处于“极为艰难”的处境。所以，增强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。 二、房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异水准，实际上就是实际结果与计划结果的变动水准，这种变化水准越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，因为风险与利益的对称关系特性，实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位（决策）风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。能够说，项目的市场定位确定（决策）以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，也就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难补充的风险，也是项目开发过程中最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），属项目建设的决策性失误风险，其结果是不可管理风险。
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。 另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。 房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手
续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为： （一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的一般保证或连带责任保证。 （五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为规避银行的贷款回收风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须将房屋在贷款期间投
TDY房地产公司财务风险控制研究 摘要：通过分析财务报表和统计相关数据来评价判断企业潜在的财务风险，有 的放矢地提出改进措施，使相应的理论体系得以完善，使企业在最短时间内构建 起行之有效的财务风险管理体系，对整个行业的发展起到有力助推作用。 关键词;财务风险风险评价风险控制 一、背景 随着国内经济的下行加剧加之外需的不振，许多行业处于“去产能，去库存” 状态，房地产行业作为经济的“稳定器”，在拉动经济增长、提高就业率、改善居 民生活质量等方面都发挥出极其重要的作用。人们对住房的需求极大地刺激了房 地产行业的发展，再加上该行业具有较高的利润回报，吸引了很多企业投资房地 产行业。房地产行业属于资金密集型产业，具有资金投入量大，融资范围广，资 金回收慢的特点，尽管可以获得较高的收益，但也承担着很大的财务风险。房地 产面临着市场分化的严峻现实与去库存的巨大压力，对于一线城市的调控仍然没 有放松的迹象，同时对于个别房价涨幅过大的二线城市，进一步出台调控政策的 可能性很大，致使这些市场再次面临不确定性。TDY一家中型房地产公司，其业 务范围涉及居民住宅、商业地产、物业服务等，以现阶段公司的财务风险管理为 切入点展开研究，识别出风险根源并分析造成风险的根本原因，根据企业的现实 风险状况提出科学有效的风险防控策略，为 TDY 公司改善财务风险管理，避免财 务风险的出现提供理论依据和方法指导，促进企业健康良性发展。 二、TDY 公司财务风险管理问题分析 （1）管理层财务风险管理意识薄弱 在职能设置上，仅仅只有公司本部的管理人员有着财务风险管控的意识，并 且有着与之相对应的日常工作安排和管控措施，各个子公司在对公司的日常财务 管理中没有具体的职位和工作设置，各个子公司的管理人员对于财务风险管理工 作容易忽视，在TDY公司目前的所有项目总经理中，有超过一半的人员是通过基 层销售人员晋升上来的，因为没有相关的财务类工作经验，所以这也是许多子公 司项目经理没有财务风险管理意识的源头，又将与此相关的各类工作都挤压给TDY 公司本部的财务中心，这样的管理方式对于公司的整体长远发展是极其不利的，因此，应该对各个子公司都要强化风险管理意识，将财务风险管理融入到日 常的工作中来。然后，正是因为对财务风险管理的忽视，所以 TDY 公司缺乏自觉 执行的动力，无法调动各个部门执行和维护财务风险管理制度的主动性，只有在 公司已经发生财务风险预兆时，公司被动执行财务风险管理制度，但是此时，企 业已经没有足够的时间来解决已经发生的财务风险。 （2）缺乏有效的财务风险管理机制 TDY 公司目前在财务风险管理方面，缺乏有效的机制，目前还只是简单的对 财务数据进行分析。然而，财务管理是企业管理的核心，财务风险管理又是企业 财务管理中必不可少的内容，建立健全完善的财务风险管理机制是当代企业制度 的客观要求。财务风险管理机制是指在财务风险管理中形成的相关要素，其相互 联系、相互制约的功能体系，是企业进行科学有效的财务风险管理的基础。建立 健全有效的财务风险管理机制有助于企业持续稳定地发展，既可以把握发展机遇，还可以接受挑战。正是因为 TDY公司缺乏有效的财务风险管理机制，所以使得TDY 公司财务风险管理制度执行不力，难以落到实处。只有提高了 TDY 公司管理 人员和财务人员的财务风险意识以及识别财务风险的能力，对财务风险时时保持
典当业的主要风险点及风险控制 典当业风险与典当业务活动的开展是相伴而生的，即只要从事典当业务，就有发生典当风险的可能，民品典当、房产典当、股票典当已经成为典当业主要的典当业务，掌握这三种业务的性质，以及它们各自的主要风险点是防控风险的前提。防范典当行经营业务中的风险，是从源头上控制典当风险，为典当行的稳健、持续运营创造首要条件。 （一）民品典当的风险及控制 民品典当业务服务普通居民，具有广泛的群众基础，典当行民品典当业务的成败，关系着整个典当行的形象和信誉。以金饰品为主的民品典当业务一直是典当业的主导品种，对典当行门市业务的发展至关重要，尤其对于民品典当为主的典当行。民品典当业务是典当行的正统和根本，防范民品典当风险是典当行稳健发展的首要任务。 1、民品典当业务的主要风险点 鉴定风险。开展民品典当业务，辨别当物的真伪，鉴定是关键。当前民品种类繁多，更新换代较快、造假技术和诈骗技术也是愈发高明。这对典当行鉴定人员也提出了更高的要求，需要非常丰富的专业知识。典当行经常发生不法分子拿着假金饰品，假名牌手表，伪劣数码产品等到典当行以假乱真、鱼目混珠进行骗当，甚至还有不法分子伪造证件，利用典当行善意不知情进行销赃，使典当行无辜遭受牵连。典当行的民品典当业务通常是二手物品，受市场影响，价格波动较大。数码产品、手表、电器此类当物产品更新换代快，一经二手，贬值严重。典当行工作人员需要熟悉市场行情，否则就可能给典当行造成损失。 2、民品典当的风险控制 提高工作人员鉴定、评估的能力，需要加强民品鉴定专业人才的引进与培养，对业务人员要定期进行培训，必须经过严格的岗前培训才能上岗。收当时务必认真检验当品，严格按民品典当具体流程进行，高度负责、认真把关、加强防范。典当行要对每笔金额不等的民品典当业务设置不同的审批制度，例如：在5000 元以下的业务可以由单个柜台人员决定，5000 到50000 元之间，要由柜面经理审批、验收50000元以上则要经过总经理的审核批准才能予以放款。 提高典当行的工作设备水平，购买先进的测金分析仪、验钻笔、开表工具等鉴定设备，这样在减少风险的同时，也提高了工作效率。对于绝当物品，典当行要与二手市场、商场百货公司建立良好的合作关系，时刻了解市场行情，也可以在典当行营业部设立销售柜台，充分发挥典当的销售功能，这样可以及时回笼资金，增加资金的流动性，避免资金占用，当物贬值的风险。 （二）房地产典当的风险及控制
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控房地产有限公司项目开发的整个流程大体上包括以下10个阶段。 一、公司提出开发设想 在市场经济体制条件下，开发设想是公司最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。 二、可行性研究 公司提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使公司不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，这就需要公司上下对此项工作重视起来。 三、申请项目用地 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地也是主要方式。公司在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 该阶段的风险点在于签订的土地出让合同内的土地价格和实际不符甚至远高于土地应有价格，造成该现象的主要原因是个别主办人员私下与土地出让方商定提高了土地价格。其防控措施是多人多部门参与到土地价格的调研中来，参考周边地价，科学合理的确定土地价格，防止弄虚作假。 四、项目设计 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。公司在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、
谈谈固定总价合同的风险 以一次包死的总价委托，且价格不因环境的变化和工程量增减而变化的工程承发包合同，我们称这为固定总价合同。在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种合同形式，因为工程中双方结算方式较为简单，比较省事。合同的执行中，承包商的索赔机会较少。但这种合同承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。因此，承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。 首先，签订固定总价合同必须考虑：工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须认真复核；工程设计较细，图纸完整、详细、清楚；工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理；工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便；工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细的现场调查、复核工作量、分析招标文件、拟定计划；合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。 其次，签订固定总价合同必须根据不同的情况考虑它的几种计价形式：招标文件中有工作量表。业主为了方便承包商投标，给出工程量表，但业主对工程量表中的数量不承担责任，承包商也必须复核。承包商报出每一个分项工程的固定总价，它们之和即为整个工程的价格；招标文件中没有给出工程量清单，承包商制定。工程量表仅仅作为付款文件，而不属于合同规定的工程资料，不作为承包商完成工程或设计的全部内容；合同价款总额由每一个分项工程的包干价款（固定总价）构成。承包商必须自己根据工程信息计算工程量。如果承包商分项工程量有漏项或计算不正确，则被认为包括在整个合同总价中。 第三，由于国际通用的工程量计算规则适用于业主提供全部设计文件的单价合同（我国的工程量计算规则也有这个问题），采用这种合同类型时要注意应对工程量计算规则作出详细说明、修改或用专门的计量方法。（1）承包商的工程责任范围扩大，通用规则的划分难以包容。例如由承包商承担大量的设计，在投标时承包商无法计算工程量，工程量清单的编制应考虑到这些的情况。（2）通常合同采用阶段付款。如果工程分项在工程量表中已经被定义，只有在该工程分项完成后承包商才能得到相应付款，则工程量表的划分应与工程的施工阶段相对应，必须与施工进度一致，否则会带来付款的困难。同时工程量划分应注意承包商的现金流量，如设立搭设临时工程、材料采购、设计等分项，这样可以及早付款。第四，固定总价合同和单价合同有时在形式上很相似。固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终按总价结算。通常只有设计变更，或符合合同规定的调价条件（例如法律变化），才允许调整合同价格。固定总价合同在招标投标中就与单价合同的处理有区别。对于固定总价合同，承包商要承担两个方面的风险： 一是价格风险。包括：报价计算错误；漏报项目。 二是工作量风险：包括：工作量计算的错误。对固定总价合同，业主有时也给工作量清单，有时仅给图纸、规范让承包商算标。承包商必须对工作量作认真复核和计算。如果工作量有错误，由承包商负责；由于工程范围不确定或预算时工程项目未列全造成的损失。对固定总价合同，如果业主用初步设计文件招标，让承包商计算工作量报价，或尽管施工图设计已经完成，但做标期太短，承包无法详
浅谈房地产项目的风险管 理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
现代经济信息 房地产信托业务的风险控制要点 冯 印 西南财经大学 摘要：信托公司做为金融机构的第二大分支，在投向、交易结构等方面的灵活性，近几年来声名鹊起。但由于资金成本等原因使得信托公司交易对手明显弱于银行的交易对手，对于信托公司来说，风险控制就显得特别重要。本文从实务中总结出信托业务的实质风险控制要点，提出未来风险控制可能的发展方向。 关键词：信托公司；风险控制；要点；发展方向 中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00332-01 在目前国内金融分业经营环境下，信托投资公司横跨货币、资本和产业市场，以跨行业、跨区域，以及交易结构的灵活设置，类似私募的性质见长，由于房地产是资金高度密集型行业，投资回报较高，信托公司基本涵盖了房地产业务资本金服务的所有关键环节，与银行的间接融资形成了良性的互补。同时，随着国家对房地产行业宏观调控的持续，房地产企业银行等融资渠道受到越来越严格的限制，导致房地产公司日益与信托公司合作日益密切，然房地产信托业务的风险也随着宏观调控的持续加剧，因而房地产信托的风险控制近年来广泛受到重视，本文拟从以下五个方面总结出在初期审查时应关注的风险要点。 一、区域选择 一般而言，信托公司在区域选择方面的偏好是，经济发达，司法环境较优。无论是较为高端的商业地产、别墅，还是普通的住宅，只有经济发达，普通大众兜里有钱，才有购买力，有能力有愿望才会产生实际需求。而司法环境的需求，主要是基于后期如需资产处置考虑，如若司法环境恶劣，则直接意味着信托公司回收资金的成本提高。另外，由于信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点，对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。如曾在该地区展业，且合作良好，信托公司在当地有较强的影响力，对当地的人情风俗，如是否存在严重的民间借贷、赌博风气盛行等、经济支撑产业，如为单一的资源型，则随着资源价格的波动导致当地经济剧烈波动等均有较多的了解，则便于进行筛选，在某些区域做出禁止展业、谨慎选择等建议。 二、交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。由于信托公司本身的融资成本及经营成本限制，很难在这些优质融资主体上有所斩获。总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。因而在交易对手的选择上，更需审慎。一般了解交易对手一般从全国排名、如房地产企业全国百强；实际控制人发家史，如白手起家、民间借贷、富二代等；现有或过往的融资渠道，如是否多样，融资的金额、期限和品种，可以印证交易对手的实力；财务状况，可关注净资产、资产负债率、现金流量，应收应付等指标；项目情况及交易对手其他项目，商业or住宅、位置、客户定位、业态户型设计、经营团队等。 三、还款来源 还款来源是指交易对手的现金流，通常分为，项目自身的现金流、公司整体的正常的经营现金流，其他筹资、变卖等产生的现金流。一般来说，还款来源是最着重考虑的风险控制因素。通过项目或者交易对手其他项目产生的正常的可持续的经营现金流，往往是主要的健康的还款来源。信托公司一般会要求交易对手提供近3年审计的公司年报及近期的季报，从资产负债表中可以看出该交易对手的规模、实力，而现金流量表可看出公司的“造血”功能是否强大，是否长期依靠筹资等“输血”才能得以生存。 四、担保措施 (一)不动产抵押 不动产抵押常常是很多项目核心担保措施。但由于评估价格往往注水，虽然信托公司一般将抵押率控制在四至五折之间，看似非常保险，但是信托公司可以锁定抵押物本身，却不能锁定抵押物的价格和市场变化。如果出现区域性风险，房地产项目的抵押率再低处置也非常困难。抵押品的评估必须结合房地产行业和区域经济发展态势综合判断，一些地雷城市还是应当慎重触碰。 (二)动产抵质押 由于动产本身的可移动性和易损耗性，决定了它不是最理想的抵押物。动产抵质押的缺陷在于：一是可移动性，难以控制；二是除车辆等特殊动产外，企业机器设备、原材料、库存货物等抵押物的变现能力可能会比较差，而且折旧很快。三是融资方采取欺诈手段用同一批资产重复抵押的情况确有实例；四是除了适宜于设定浮动抵押的动产外，一般的动产质押以转移占有为生效要件，质押生效的同时，质物的保管风险也由质权人承担。 (三)权利质押 担保法规定的各种权利质押，信托公司在近几年的实际操作中几乎都有涉及。上市公司股票变现能力最强，比较受欢迎，但在股市行情很差的时候，如果不对融资方的补足义务再设定其他兜底保障措施，也存在较大风险。此外，未上市公司股权、应收账款、收费权价值难以评估，变现能力差，法院通过司法拍卖程序实现困难。 (四)保证 房地产信托中常见的是法定代表人的连带保证。但是连带保证无法锁定财产，个人财产很容易转移，而且个人债务也难以核实清楚，其实质担保能力难以确定。 五、交易结构 信托与房地产合作的方式常见是贷款模式，收益权模式、股权模式。贷款模式结构较为清晰，但由于受风险资本的约束，导致贷款的规模受限，因而产生了一些收益权模式规避监管，但采取收益权投资附加回购方式，虽然可以规避合规方面的要求，但是在法律层面的不确定性较大。股权模式，一般是以增资等方式进入，需要信托公司派驻人员对财务、工程进度、印信予以监管。一般股权模式往往要求交易对手股东进行回购，签订相关的回购或对赌条约。 总的来说，虽然房地产调控不断持续，但信托公司短期内由于成本等各方面考虑，暂时不可能放弃房地产市场这块蛋糕。但是由于审查往往是时点上的控制，而房地产风险却伴随整个信托发行，本息回收全过程，而由于信托公司从业人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，风险全流程控制的能力还较弱。应当说业务开拓必然伴随着风险容忍度的提高，风险管理渗透全流程，并越来越注重后期管理，路漫漫其修远兮，吾辈必上下求索！ 作者简介：冯 印(1985-)，女，重庆市人，经济学学士，单位：西南财经大学金融学院，研究方向：风险管理方向。 332
今天和大家一起探讨房地产企业建设工程施工合同履行过程中的法律风险管理有关问题,各位在施工方面都是专家,我们相互学习相互交流.我从律师的角度,结合多年的司法实践,谈一谈我的体会. 房地产工程施工合同法律风险有很多种,其中主要有工程内容、工程量变更、签证、索赔、工程转包、分包、工期、工程质量、黑白合同、工程价款以及工程结算等方面的法律风险.作为房地产开发企业,在签订施工合同前,处于主动地位,签订合同后,受制于人的情况比较多见.如何控制施工合同履行过程中的法律风险是房地产开发过程中一项重要课题. 我们接触的很多房地产公司,在建筑施工合同履行过程管理方面存在如下问题： 1、没有建立完善的风险管理体系,没有完善的管理制度,或者有制度没有真正落实; 2、不重视合同交底; 3、施工过程中不重视索赔与反索赔; 4、没有做到“文书化往来”或者法律文书不严谨,产生纠纷. 5、资料、证据意识不强,不注意平时收集,用的时候处于被动. 关于第一个问题.风险管理体系是一个系统工程,是企业经营管理中重要组成部分,相当于人体免疫系统.法律风险管理是其中的一部分,贯穿于整个企业管理中.风险管理体系实际上是有一系列管理制度组成,针对法律风险进行识别、评估、处理的制度体系,它的重点在
制度设计要完善,制度执行不打折扣.这个问题讲起来很复杂,今天就不讲了,我们重点关注合同履行过程中几个重点问题. 第一、合同交底 通常,双方在进场后都会有“技术交底”,企业内部一般也会进行技术交底,但很少有制度化的“合同交底”. 1、交底的作用： 工程师及有关人员了解合同内容、增强合同意识;了解自己的权利义务界限,工作程序;提前发现合同问题和潜在的风险,重点关注和采取措施. 2、交底应达到的核心理想目标 有关人员对合同中的风险条款了然于胸,能够主动从法律证据的角度思考、理解合同的履行.例如,对付款条件要能够认识到：什么时候该付款,满足什么条件,对方要有什么证据才可以付款.对方提出签证,在什么时间提,需要什么证据,我们应该采取什么行动,用什么方式.对方违约,工程质量或者工期违约,我们应该采取什么方式,在什么时间内向对方提出,以什么形式提出,需要对方怎么做等等. 3、合同交底的方式 1)有关人员(涉及到财务、程控、工程等部门)人手一份合同,或电子合同; 2)签订合同后,组织对有关人员进行培训,有专业人员进行讲解; 3)有关人员结合自身岗位要求,制定工作要点和工作文件模板.经
房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验，风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础，以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段，以审计、法律和监察为辅助手段，以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航，确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险，并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中，让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下，风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况，关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响，定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻：制度是企业的骨骼，信息是企业的血液，业务部门是企业的肌肉，管理部门是企业的内脏，管理层是企业的头脑，风险管理是企业的神经。
广义来讲，风险管理与企业管理息息相关，可能涉及每一项具体活动，企业的每个部门都是风险管理部门，每位员工都是风险管理工作者。狭义地说，风险管理部门是企业单独设置的监督部门，根据企业规模和管理者能力，风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务，也可以管理其中部分工作，如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务，风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险，也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息，进行综合、系统分析，定期或不定期编制风险报告，指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系，应该包括以下内容： —《组织管理手册》：它是公司组织管理的基本文件，主要用于说明公司各部门职责、部门结构，它体现公司管控设计方案框架，包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》：它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系，加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事
Management 经管空间 https://www.doczj.com/doc/654449019.html, 2012年12月 041 我国房地产企业财务风险控制研究 辽宁大学商学院 陈佳琦 摘 要：房地产业对我国经济发展、社会稳定起着非常重要的作用。同时，它也是一个高风险行业。目前，我国房地产企业正处于市场供需和政府政策双重压力之下。如何有效地控制房地产企业的财务风险，以使该行业高效持续稳定地发展成为亟需解决的关键问题。本文从房地产企业的发展现状和趋势出发，针对我国房地产企业财务风险的表现形式及成因进行分析，根据分析结果提出了具有针对性的风险防范措施。目的是提高企业的风险管理水平，将风险可能给企业带来的损失降到最低。关键词：房地产企业 财务风险 分析 控制研究中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)12(b)-041-02近年来，随着我国经济发展水平的不断提高，房地产业逐渐兴起并得到了快速发展，成为国民经济命脉的支柱产业，对推动我国经济发展和维护社会稳定具有非常重要的现实意义。但是，在目前国际经济反复变动和金融政策不断变更的国际大环境下，我国房地产企业面临着竞争更加激烈的市场环境。同时，房产价格的过度上涨，普遍存在的风险防范意识淡薄以及预测和控制财务风险水平低等一系列问题，加剧了我国房地产企业所面临的各种财务风险。因此，如何增强企业应对财务风险恶化的能力，已经成为我国房地产业保持长期稳定健康发展迫切需要解决的问题。 1 我国房地产业财务风险的表现形式 财务风险是指企业在经营管理过程中，由于自身及外部环境 等各种不确定因素的影响导致企业经济利益受到损失的可能性。财务风险贯穿于企业经营活动的全过程，是企业一切经营风险的综合表现。由于房地产行业的整个经营活动都需要巨额资金来运作，资金从投入到获利要经历较为漫长的过程，再加上复杂的市场因素，使许多企业在运营中面临高风险。我国房地产业财务风险主要表现为以下几种形式。1.1 财务指标异常 评价与分析财务指标是判断企业财务状况水平，考核企业经营业绩的一个重要手段。当企业财务状况良好时，我们可以通过每股收益、营业利润、资产负债比等财务指标来说明企业财务状况正常、面临风险较小；而当企业财务状况出现异常即将面临破产局面时，营业利润、资产负债比等指标也会随之出现异常，此时，我们就可以通过异常的财务指标来判断企业所面临的是何种风险，如何进行控制以有效降低风险带来的损失。1.2 无法按期偿还债务 按照事先约定的日期、数额及其他条件偿还债务，是企业正常经营的必要环节，是资金正常周转的基础。大多数情况下房地产企业财务处于高负债水平，如果用负债所投资的项目不能如期产生预期收益，那么该企业就必将面临无法偿付到期债务的风险，从而使企业面临资金链条紧绷甚至断裂的危险。1.3 筹资困难 企业无法按期偿还债务，信誉程度就会受到影响，重新筹资的成本会增加，重新筹资的渠道也会受到很多条件的限制，使企业陷入筹资难的局面。当企业筹资发生困难，内部会出现严重的资金缺口，风险进一步增大，筹资更加困难，从而陷入恶性循环中。1.4 资金周转不灵 因无法按期偿还债务、筹集不到资金，房地产企业流入和流出 资金比例严重失调，出现资金周转不灵的局面。主要原因可能来自于企业的资金调度和安排出现问题，也可能来自于突发的环境变化等宏观因素，这些原因可能导致资金链断裂而无法清偿到期债务，诱发严重的财务危机。 2 我国房地产企业财务风险产生的原因 由于中国目前特殊的经济特点和社会环境，大量的投资资金流入到房地产行业，使该行业具有较高的投资回报率，这种暴利的投资局面使该市场的泡沫化越来越严重，长期如此，房地产市场即将进入可怕的恶性循环。除此之外，我国房地产行业发展历程较短，发展起点较低，负债在企业资产中占比普遍高于70%，有的甚至超过90%，房地产企业财务风险的形成原因来自于企业自身及外部环境两个方面。 2.1 房地产企业财务风险产生的内部原因 2.1.1 资本结构不合理 房产业属于典型的资金密集型行业，在开发与经营过程中需要数额巨大的资金运作。另外，资金占用周期较长、房屋销售与售后服务存在的各种不确定因素加剧了企业面临财务风险的可能性。我国多数房地产企业的资金实力较弱，进行开发时投入的资金绝大部分来源于银行贷款，还有一部分来源于未来业主的预付款和工程建设欠款，企业自有资金只占一小部分。如此高的债务资本导致了企业资产负债率偏高。如果企业利润下降，投资者收益和市场价值就会减少，企业就很有可能发生财务风险。 2.1.2 企业自身的风险管理水平较低 我国房地产业的发展时间较短，由于起步之初明显的利好政策倾向，风险管理一直没有被企业管理层重视，房地产企业对于什么是财务风险、如何规避和防范风险毫无认识。随着我国房地产市场的不断升温，一些规模较小、管理混乱、风险防范意识淡薄的企业将在国家一系列调控政策的打击下纷纷破产倒闭。由此可见，风险管理水平较低是引发企业财务风险的重要原因。 2.1.3 企业经营状况不稳定 风险的产生和发展是长期累积的过程，是企业在经营管理和控制中存在的各种漏洞和不足。如果一个企业的整体生产经营活动始终都保持良好的运行状态，那么这个企业发生财务风险的机率会比较小；如果企业经营状况不稳定或者管理体系中存在一些漏洞，那么企业必定经常处于重大的财务风险中。2.2 房地产企业财务风险产生的外部原因 2.2.1 宏观经济环境的影响 房地产行业在很大程度上影响着我国宏观经济的发展，同时
房地产项目得常见风险及风险管理 房地产开发项目得房地产风险管理分析 风险就是在特定得客观条件下，在特定得期间内，那些可能发生得结果之间得差异程度，实际上就就是实际结果与计划结果得变动程度，这种变化程度越大，所谓得风险就越大。房地产开发项目得风险，实际上就是开发商实施开发过程中固有得风险，在现在得经济大环境中，房地产风险管理主要表现在以下几个方面： 1、项目得定位风险房地产开发项目得市场定位包括项目得产品定位、建筑产品得质量定位、建设环境得品质定位，都就是根据市场调查、项目得经济技术分析、项目可行性研究报告做出得，就是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作得依据。可以说，项目得市场定位确定以后，基本上就敲定了项目得建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目得销售前景，一旦市场定位不准确，项目得指导思想出现失误，就是后期无法或者就是非常困难弥补得风险，也就是项目开发过程中，最大得风险，属项目建设得决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也就是不可管理风险。 2、项目得投资支持能力风险《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位得认识模糊或者自相矛盾；或者就是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者就是对企业资金筹措（自有资金）与融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重得失误；或者没有吃透国家与地方政府得行业政策，对大得房地产风险管理经济环境把握得不准；或者就是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致得项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成得风险（可控制风险与决策风险）。 3、项目得质量风险包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致得质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别就是强制性标准得要求，又通过“关系”关照通过造成得“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成得质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位与关键过程得跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别就是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响得问题，处理不及时，没有做到“事前”控制得“永久性缺陷”或者给售出交房后造成得质量“隐患”（实际上就就是“质量通病”造成得纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成得“实物质量”问题等，因“质量”问题造成得纠纷冲突形成得风险（可控制风险）。 4、项目得合约履行能力风险在房地产风险管理项目运作与建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目得一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及得方方面面又比较多，如果在关键得过程出现控制失误，那将给项目造成相当大得麻烦。比如，在目前土地供应体制与贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金就是企业试图突出“瓶颈”制约得普遍方法，有时候在“饥不择食”得景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、项目建设得“创新”风险当前得房地产风险管理经济大环境，使项目建设得土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源得条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益就是非常有必要得。这种情形下，为了服务目得，追求项目与周边项目得“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求得“创新”，也就是极具风险得，更何况正常地创新本身就就是有风险得。 6、项目得“政府”风险“政府”风险多发生在政策得不连续性、突变性与漏洞得存在，对于企业来说，主要发生在违规操作得投机性过程、对政策不理解得盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共与国建筑法》、《中华人民共与国