物业公司管理手册
第一章保安管理制度
第一节保安队员仪容仪表要求
为了加强保安管理，保证队员具有良好的形象和精神风貌，制定如下要求：
一、按规定颜色和式样着装
1、根据不同季节统一穿着制式服装，扎武装带，戴大沿帽，服装要干净、整齐，纽扣要扣好，不得敞开外衣，卷裤腿、衣袖，武装带要扎紧。
2、制服外衣袖、衣领、衬衣领口处，不得显露个人物品，如纪念章、笔、手机、锁匙扣、衣袋内不装过大过厚的物品。
3、非当班时，除因公外，不准穿着或携带制服离开辖区。
二、行为举止要规范
1、上岗前要整理仪容，上岗时举止应文明大方，姿态端正。
2、不得披衣、敞怀、挽袖、卷裢腿、歪戴帽、穿拖鞋或赤脚。
3、头发要整洁，不留长发、大光头，蓄发不得露于帽檐下，发长不得超过1.5厘米。
4、精神振作、姿态良好、抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪、前倾后仰，不得伸懒腰，不背手、插腰或将手插入衣袋，不准在值勤时吃零食、抽烟。
5、不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不随地吐痰、乱扔杂物。
6、不得将任何物品夹于腋下；不得敲桌椅或玩弄其他物品，不得当
从整理个人衣物。
7、讲究说话艺术，学会文明服务用语，接待来访热情大方。
第二节保安工作实施细则
一、严格遵守公司各项规章制度；服从领导管理与安排。
二、值勤期间严禁瞌睡、酗酒、抽烟、吃零食；不准嬉笑、打闹、看书报、聊天；禁止做其他与工作无关的事情。
三、衣容严整，文明值勤，礼貌待人。遇到领导要敬礼，以示尊敬；回答别人的问话时，要起立。
四、严禁小摊小贩、收购废品者或推销人员等一切无关人员进入；外出的自行车或摩托车对于陌生人或行迹可疑者（包括外来人员）要主动上前询问，如有必要并让其出示有效证件做好登记。
五、对于外来车辆要问清楚其来意并做好发放车牌与登记工作。凡是外出车辆经查证后没有相对应的车牌的，一律不予放行；报告给管理处后，经核实确实是其本人的再给予放行。
六、对于搬家或外出携带贵重物品或大件物品者，如不能确定其身份要问清楚并核实做好登记。
七、值勤人员要严查细问、敢说敢问；注意观察可疑的人或事，一旦发现情况立即上报。
八、夜间巡逻时，应该有重点性、针对性，对于要害部位要细查、严查、多查。
九、做好交接班登记工作，交接班时要清点好物品是否完好无损；物品如有损坏或丢失及时上报，对于人为的破坏追究其责任人并按原价
赔偿。
十、严格请销假制度。对于无故旷工或无故不参加会议者，管理处将根据有关规定进行处理。
十一、希望有关人员能够遵守以上规定，对于违反者：情节较轻并为初犯者，给予警告处分；情节较为严重、影响比较恶劣或屡犯不改者，给予处罚或予以除名。
第三节保安管理制度
1、遵守国家法律法规及公司内各项规章制度。
2、服从管理，听从指挥，廉洁奉公，洁身自好，敢于同不法分子作斗争。
3、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。
4、仪容整洁，文明执勤，礼貌待人。
5、值勤期间禁止酗酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑、打闹；不准会客、看书报；不准做其它与工作无关的事。
6、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。
7、不准擅自带外人进单位留宿，有特殊情况必须经单位主管部门领导批准。
8、爱护执勤用品及设施，不得丢失、损坏，转借或随意携带外出。
9、严格执行请销假制度。
10、完成上级领导交付的其他任务。
第四节保安操作规程
一、工作时间安排：
1、值班岗保安实行8小时值班制。
二、小区巡逻：
1、巡逻周期按照公司规定进行，每次将辖区内所有楼层及小区外围巡查一遍。
2、巡逻规律：不制定规定路线，但不留“死角”、“偏角”。
三、检查各岗位执勤情况：
日常巡视检查执勤情况有各班班长或队长负责。
1、要严格执行交接班制度，交接班时，交接双方要检查各岗位，交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定，交接物品是否完好无损，是否有待办事项等，发现问题，及时纠正，并做好登记。
2、队长或班长检查巡视每班岗不少于两次，确保各岗位无事故发生。
3、巡视时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，并责其改正，做好纪录并上报。
4、本班值勤中遇到疑难问题时，队长或班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决的不要擅自做主，要及时上报。
四、重大事件的处理：
（一）重大灾害处理：
1、发生火灾时：保持头脑清醒、冷静、不慌忙，尤其是当班负责人要有秩序的组织人员疏散并向119报警。报警时要说明地点、单位、电话、火灾性质并及时上报，同时组织现场人员进行抢救性工作：一是
断电、断气，转移易爆易燃物品；二是按科学方法处理，如：消防电不能断，电路发生火灾不能用水灭火等；三是指定专人引导消防车进入；四时防不法分子乘机破坏。
2、发生重大交通事故时：一要向交通局通报，二要保持好现场并派专人看护现场，三要控制当事人，四要指挥疏导交通。
（二）遇到违法犯罪、偷盗抢动的处理：
1、保持镇静、斗智斗勇，能制服立即制服，敌强我弱时想办法稳住并立即通知友邻哨位或取的小区群众取得的支援，设法制服罪犯。
2、犯罪分子逃跑或追不上时，掌握罪证，人证，物证齐全，时间地点清楚，记住人数，相貌特征，衣着，除采取充分人力，快捷的交通工具追逐以外，并及时报告公安部门协助其破案。
3、对于作案留有迹象的要保护好现场，并派专人看管以免现场被破坏，给案件侦破带来难度。
4、如有受伤群众，要及时将受伤者包扎，抢救，对围观群众知情者要录取旁证，并记清姓名，单位，联系方法。
5、业主、住户发生刑事案件，应首先物业公司上报并向公安部门报告并保护好现场。
6、事发后，除上述外，寻问业主，住户是否保险损失的物品及价值，必要时出示证明，以便保险公司赔偿。
（三）聚众闹事、斗殴、打架：
1、劝阻业主，离开现场缓解冲突。
2、防坏人乘机进入，报复或偷盗财物。
3、说服围观群众离开，确保目标安全。
4、分析动向，认清闹事人。
5、监视可疑人物。
6、如果是外来人员进入小区内闹事、斗殴，劝阻无效时，如必要可拨打110报告公安部门。
监督考核制度:
为了提高保安队伍的综合素质，树立良好的形象，务必落实考核制度，通过考核从中找差距，找缺点以便使管理部门能够及时做好调整改进，并制订相关措施。
1、首先，对在岗保安进行定期教育学习，不断加强军事化训练。
2、强化保安员的服务意识，提高服务质量。
3、加强各项规章制度的落实。
4、物业公司每月定期对保安员进行抽查或组织考试。
5、对于成绩优秀者结合平时工作表现进行一定奖励，成绩较差者采取一定处罚措施，并责其写出整改措施，连续三次不达标者解除劳务合同。
突发事件应急措施:
为进一步完善小区管理制度，保障小区安全，及时快速的处理各种突发事件或面临的紧急情况，并结合本小区实际情况，特规定如下：一、设立应急分队长一名由保安队长兼任，应急分队队员由在岗保安担任。
二、应急分队队员要随时提高警惕，注意并发现小区内的可疑人、物
或事以及其它异常情况。
三、应急分队队员除负责一般的值勤外，还必须熟练掌握其它专业技能，如擒拿格斗，消防器材的使用方法等，并不断培养临危不惧，遇事冷静，英勇果断的良好品质与意识。
四、应急分队队员要听从调遣指挥与安排；应在每一时间内赶到突发事件现场，在应急分队队长的指导下对事件进行处理。
五、应急分队队员在处理各类突发事件时，要严格遵守物业管理处的各项规章制度，不得擅自处理，自作主张，随时要向有关负责人请示报告。
突发事件的分类与所采取的相应措施：
A：当遇有抢劫或人命案时
1、当遇有抢劫时，保安员应主动上前帮助被害人制服歹徒。
2、如果歹徒持有凶器，保安员不要盲目与歹徒搏斗，要讲究技巧与策略，必要时可采取正当防卫，但防卫不可过度。
3、制服歹徒时应交付公安机关处理或直接扭送至公安机关。
4、歹徒如未被制服而逃跑，应当记清楚其相貌特征及身高等，并报告给公安机关，必要时协助公安机关破案。
1、当在小区内发现人命案时，保安员不要惊慌，必须保持冷静。
2、首先要逐级上报，由公司领导直接报告给公安机关，必要时亦可由保安员拨打“110”报警电话，报告公安机关。
3、要注意保护好现场，应急分队队长应排专人看护现场，保安员无权勘探现场。
4、公安人员到达现场后，案件发现人应协助公安机关侦破案件。B：遇有打架斗殴时：
1、在小区内发现打架斗殴现象时，保安员应上前阻止并劝解。
2、阻止劝解无效的情况下，应上报给应急分队队长。
3、保安员不要参与到其中，应保持坚定，公平的立场。
4、如有外人进入小区内寻衅闹事，保安员应阻止其进入，阻止无效的情况下，报告给应急分队队长，由其报告给公安机关，应避免与其发生正面冲突。
C：当遇有火灾时：
1、发生火灾报警时，保安员应快速赶赴火灾现场。
2、弄清着火物质，根据不同着火物质采取相对应的灭火措施。
3、如火势较小时，可由保安员用灭火器或消防栓进行扑救，但需要注意的是如果火灾由电路引起造成，不要用水进行扑救，应先切断电源再进行灭火工作。
4、如火势较大并呈蔓延趋势，应及时上报同时拨打“119”报案，报案时应说明地址、单位、报案人、管理处电话及着火物质，并组织疏散住户，如有电梯，应劝阻住户切勿搭乘电梯，以确保安全。
5、灭火工作结束后，保护好现场，做好保卫工作，积极配合公安机关追查火灾原因.
第五节对讲机使用规定
一、对讲机是保安员执行任务的工具和武器，属于公司的公共财产，每个保安员都有责任和义务保管好，以防损坏和丢失。
二、对讲机只供保安员值勤时使用，严禁用做其他用途。
三、在对讲机中一定要使用文明用语，严禁在对讲机使用中出现不文明行为；对方呼叫时，接听要迅速。
四、对讲机严禁转借他人，严禁个人携带外出；如确有需要，须报主管领导批准。
五、对讲机使用应严格按规定程序正确操作，严禁私自乱拆、调频等，违者将按有关规定处理。
六、交接班时，应做好对讲机交接工作，以免出现问题时相互推脱责任。
七、对讲机不用时，应由领班收回，统一交付保卫处保管充电。
八、保安员应严格遵守以上使用规定。如有违者致使对讲机损坏或丢失，后果由当事人负责。
第二章保洁员工管理制度
第一节保洁员服务职责标准
一、牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨，努力为业主创造优美的环境。卫生清洁实行全天保洁制度；清洁工具实行承包制。保洁时间：早上7:00前进行路面主干道清扫，收集垃圾；上午8:00清扫庭院楼道，清运垃圾，擦拭果皮箱；下午1:30收集垃圾，路面庭院巡视清扫；工作时间实行考勤登记。
二、楼梯间责任到人，必须完成如下工作：保持楼梯间地面清洁干净。如有明显污迹，水迹或其它污渍，要进行清洗，拖净。楼梯扶手擦拭干净，栏杆上无蜘蛛网，玻璃窗及窗台要保持窗明台净；天花板，墙
壁要保持清洁无蜘蛛网；信箱、奶箱等附属设施要保持干净（包括各单元入口处大门。）
三、对于院区清洁要作到：保持道路卫生，草皮，花池内无杂草及垃圾。如发现上述地方有垃圾、杂物要随时清除保持。垃圾桶不要让其过满溢出，要随时清理，并定期对垃圾桶进行擦洗，保持其外部清洁。
四、卫生保洁服务标准：
（一）楼道每天清扫一次，扶手每三天擦拭一次，玻璃每季擦拭一次。楼道内无卫生死角。
（二）公共场所和道路每天清扫两次，全天保洁，目视范围内无散落垃圾。
（三）垃圾每天清运一次，垃圾箱（筒）外表每周清洁二次，无强烈异味，无垃圾外溢。
（四）及时清扫积水和积雪。及时组织清理乱堆放的物品及房屋外墙的乱贴乱画。
（五）定期进行消毒，积极做好灭鼠除害工作。
（六）共用设施设备每周清洁一次，无蛛网浮尘。
（七）卫生和清扫达到“四净”：路面净、楼道净、绿地庭院净、卫生设施净。
（八）楼前、楼后、庭院、楼道、角落、路面、绿地、窨井内外做到“八无”：无污水、无积水、无杂物、无杂草、无树叶、无垃圾、无漏扫漏收、无焚烧垃圾树叶
五、每次使用完保洁工具后应清洗干净，统一存放于指定地点，以防
丢失。易损工具以旧换新。
六、对随意破坏卫生或损坏公物的行为应礼貌劝阻；对小区内来访人员，如有可疑情况，及时与保安员联系。
第二节保洁工具器材的爱护与保养
一、要爱护物业公司所配发的各种工具器材，不得故意损坏或转借他人。
二、在使用期间要严格遵循器材的使用规定。
三、经常性对工具器材进行保养，一旦发现损坏或故障问题，及时上报物业公司。
四、如发现工具器材被人为损坏，追究责任人责任并按原价赔偿。
五、精心使用清扫工具，爱护卫生设备，保持工具器材完好率100%。易损工具以旧换新。
注：外出保洁工具器材使用完后，由物业管理处统一存放，再次使用时，由保洁领班领取。
第三章小区绿化及设施管理规定
第一节绿化管理规定
一、小区内园林绿化，建筑小品由管理处负责养护管理。
二、严禁乱砍乱伐攀折花木、践踏草坪、乱摘花果、破坏绿化保护设施；不准在树上、绿篱上拉绳晾晒衣物、吊扎铁丝；不准跨越和横穿花园。
三、不准在绿化带范围内堆放任何物品；不准向花草树木倾倒污水和有害物质；不准挖沙、取土、焚烧物品、燃放鞭炮烟花等。
四、不准在庭院绿化地擅自种植树木；不准擅自移植、修剪绿化花木；不准侵占绿地或将绿地改作它用。
五、不准在花木、建筑小品上乱涂、刻画或张贴广告字画。
六、绿化用水不得擅自改为它用。
七、凡人为造成花木绿地及树木损坏的，管理处有权责令其赔偿损失，并根据园林绿化有关规定处以罚款。
第二节绿化管理人员岗位职责
一、牢固树立“住户至上，服务第一”的宗旨。努力为用户创造优美环境。
二、依据小区有关规定，对小区的绿化工作实施全面管理，及时制止损坏绿地、花草的行为。
三、掌握小区绿化地面积和布局，花草树木的品种和数量。
四、熟悉花草树木的名称，种植季节，生长特性，培养培植管理的方法。
五、对花草树木要定期培土、施肥、除杂草和病虫害并要修枝剪叶、补苗、淋水。
六、保持好绿化场地的整洁，做到无杂物、不缺水、不死苗、花木茂盛。
七、要认真学习业务技术知识，提高管理水平。
第三节公共设施管理规定
一、自觉爱护公共设施，发现问题及时向管理处反映，以便及时修复，确保公共设施的正常使用。
二、凡需在小区内接引各类管线、挖掘道路的，应事先到管理处登记，并经有关部门批准后方能施工。
三、严禁在道路上及人行道搅拌沙浆、堆放建筑装修材料。
四、不得把杂物丢入管道，以免造成管道堵塞。
五、不要践踏绿地，并尽量避免挪动或踩踏各种管道检查井盖。
六、严禁擅自开启一切公共设施的井盖、电箱门、水表井总闸，如因装修及维修等需打开的，应事先征地管理处同意，由管理处派人开关闸门或井盖。
七、任何人不准随意使用、拆动小区内消防系统的所有设施、设备。
八、违反本规定者，管理处有权依法责令修复，要求赔偿损失、罚款或依法追究法律责任。
第四节小区设施管理人员岗位职责
一、做好市政设施的管理工作，做到每件设施都要登记到册，做好记录，保存备查。
二、做好爱护市政设施的宣传工作，保证市政设施的完好率，使小区居民人人知道小区的市政设施是全体居民的共同财产，努力提高居民的公德意识。
三、对市政设施实行日检查制度，对检查中发现的问题及时修复，保证其使用功能，避免影响居民生活，对不能及时修复的，要做好解释工作，并向主管部门领导报告。
四、做好市政设施的养护工作，做好定期检查，定期维修，定期养护。
五、尽职尽责，对破坏和违章施工的坚决制止，并及时汇报上级处理。
第五节安全用水、用电、用气管理规定
一、小区内供水、供电、供气系统在自来水公司、供电局、煤气公司指导下，由管理处统一管理。
二、小区水电和煤气均经科学设计、精心安装，切不可随意更改。如确需改装的需书面报告管理处并请专业人员进行施工，费用由住户自理。
三、各住户均可设立独立水表、电表、和煤气表，有关费用以抄表数计费收取，请按月及时缴交费用。住户不得有意破坏计量仪表，禁止偷水、偷电、偷气。
四、任何人不得私自打开消防栓盖取水；未经管理处批准，小区内主供水阀门及梯位供水阀不得私自关闭。
五、下水管道严禁倒剩饭或其它废物，如造成堵塞，管理处可派人疏通维修；住户室内疏通费用由住户全部承担，公共管理维修费用由使用本管道的住户共同承担。
六、未经管理处准许不可私自增大负荷或架设电气线路，不可拆卸原有电气线路设备。
七、若遇临时断电，请将有关电气的开关断掉，以免突然送电时电流量过大烧坏设备。
八、使用煤气的单位和个人发现煤气泄露、中毒、失火、爆炸等，必须立即报擎并向管理处报告，同时就有机取紧急措施。发现漏气、堵管等邦联时，不得自行修理或明火试漏。
第四章消防管理
物业的安全问题始终是每个物业管理人的无法回避的课题，物业的安全从其性质可分为治安安全与消防安全两大类，随着现代居住物业规模的日趋完善、设施设备的日趋高档、现代化的保安系统也走进了各类居住物业，也就是说治安安全在很大范围内可以通过技防措施得以解决了。现代物业的规模越大、配套设施设备功能越齐全也就意味着消防安全渐渐摆上了每个物业管理人的案头了，消防安全平时不发生则已、一旦爆发后果不堪设想，它所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，甚至危及整个建筑的安全，所涉及到的范围之广、影响之大可想而知。
当然，事情的发生都是有其规律可循的，火灾也是一样。“防消结合、预防为主”是我们消防工作一贯的工作方针，就是要消灭每一个消防隐患、每一起初期火灾，只有把它消灭在萌芽状态，才能使我们的物业乃至我们的家园远离火灾，并将其造成的损失降到最低限度，这些都得依靠我们物业管理人全面细致的巡查制度与周密使用的防灾救灾应急方案来保障了。
一、高层居住物业火警应急处理程序
1、报警
1.1当消防监控中心监控设备发出火警信号时，值班人员应立即通知保安巡逻人员到现场确认，一旦火灾被确认后，应要求巡逻人员尽量详尽地了解火灾性质及燃烧物质等情况，并立即启动相应区域楼层的灭火系统设备投入工作；
1.2消防监控中心值班人员迅速拨通“119”火警电话，报告消防中心，讲明火灾单位地点、电话号码、着火楼层、燃烧物质等情况，并做好火警过程记录；
1.3消防监控中心应及时指派专人到交通路口引导消防援救车辆及消防人员进入到火灾现场扑救火灾；
1.4消防监控中心立即通知变配电室关闭相应楼层总电源；
1.5消防监控中心立即通知关闭大厦通风系统（有中央空调系统的）
2、协调
2.1火警发生时，发现人应迅速报告分管领导，管理处主管应立即召集相关人员组成临时灭火指挥部；
2.2
临时灭火指挥部成立后，应紧急、快速地拿出灭火作战行动措施，并迅速召集各专业设备负责人组织、安排业务骨干操作物业各类的设备正常运行。此时所有员工应听从指挥，坚守各自工作岗位；
2.3管理处主管迅速组织、调动在场的保安人员、义务消防员、广大员工到火灾现场扑救火灾；
2.4当消防武警接管消防监控中心指挥作战时，物业管理人员应积极配合，共同做好统一指排的协调工作；
2.5物业工程人员应保护好电梯及其它主要设备，以确保其正常运行。
3、疏散
3.1监控值班人员与临时灭火指挥部应及时将相应着火楼层消防广播开启，通知非工作人员迅速散离火灾现场，按安全出口通道、消防通道疏散到安全地方或避难层；并及时派出疏散引导人员进入火灾现场组织疏散，及时报告现场情况，确保无人员滞留现场；
3.2临时灭火指挥部指挥保安员、义务消防员、管理处员工将着火地点的主要财物搬运、疏散到安全地方，并做好安全防盗工作。
4、灭火
4.1火源初起时，应迅速地用灭火剂按操作方法将初火扑灭；
4.2火势凶猛时，扑救人员应带好防毒面具、穿好消防服，听从指挥，按火灾扑救预案进行扑救；
4.3如着火点的上方的消防喷淋头还未动作时，应立即击碎红玻璃堵塞头，使其喷水灭火；
4.4击碎着火楼层任一手动报警玻璃，起动本楼层排烟阀系统工作；
4.5需用消火栓灭火时，将消火栓箱打开或击碎玻璃，拉出消防水带，接上带卡，拿稳水枪喷头后，方可打开阀门，射水灭火，同时用小木锤击碎红色玻璃罩，远程启动消防加压泵加压，以确保水柱压力；
4.6一般灭火方法是：根据现场情况(1)先重点，后一般；(2)先灭大，后灭小；(3)先隔断，后集中的方式进行扑救。
5、清理
火灾扑灭后，物业管理处应组织人员保护好现场，协助消防监督
机构查明火灾原因，核实或清查火灾损失情况。
6、注意事项
6.1保安人员接到火灾报警时，应严守各自岗位待命；
6.2值班人员应做好安全防范工作，以防坏人混水摸鱼、趁火打劫；消防监控中心值班人员将电梯迫降至基站后停用，消防电梯进入消防待命状态；
6.3所有员工应听从指挥，无条件服从领导及主管调配，按照分工，各司其责，勇往直前，扑救抢险；
6.4现场若困有业主，应本着“先人员，后财产”的原则抢救；若室内无人、无钥匙开门的情况下，则由管理处领导决定是否破门进入房间扑救，事后由管理处负责向业主做解释工作；
6.5疏散人员时应走消防通道，严禁使用电梯；
6.6扑救完毕后，管理处安排人员协助有关部门查明原因、查明损失并做好安置工作；
6.7管理处主管消防工作的人员做好事故详细记录，并写出书面报告报上级主管部门。
二、高层建筑火灾的逃生方法
在火灾中，被困人员应有良好的心理素质，保持镇静，不要惊慌，不盲目地行动，从而选择正确的逃生方法。必须注意的是，火灾现场的温度是十分惊人的，而且烟雾会挡住你的视线。当我们在电影和电视里看到火的场面时，一切都非常清晰，那是在火场上的浓烟以外拍摄的。当处于火灾现场时，能见度非常低，甚至在你长期居住的房间
里也搞不清楚窗户和门的位置，在这种情况下，更需要保持镇静，不能惊慌，利用一切可以利用的有利条件，选择正确的逃生方法下面列举几种常见的逃生方法：
有些救生器材的具体使用方法后面还要作详细的介绍，这里就只顺便提一下。
1、尽量利用建筑物内的设施
逃生利用建筑物内已有的设施进行逃生，是争取逃生时间，提高逃生率的重要办法。
（1）利用消防电梯进行疏散逃生，但着火时普通电梯千万不能乘坐；
（2）利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行逃生；
（3）利用建筑物的阳台、通廊、避难层、室内设置的缓降器、救生袋、安全绳等进行逃生；
（4）利用观光楼梯避难逃生；
（5）利用墙边落水管进行逃生；
（6）利用房间床单等物连接起来进行逃生。
2、不同部位、不同条件下人员的逃生方法
（1）当某一楼层某一部位起火，且火势已经开始发展时，应注意听广播通知，广播会告诉着火的搂层，以及安全疏散的路线、方法等。不要一听有火警就惊慌失措盲目行动。
（2）当房间内起火，且门已被火封锁，室内人员不能顺利疏散时，可另寻其它通道。如通过阳台或走廊转移到相邻未起火的房
间，再利用这个房间通道疏散。
（3）如果是晚上听到报警，首先应该用手背去接触房门，试一试房门是否已变热，如果是热的，门不能打开，否则烟和火就会冲进卧室；如果房门不热，火势可能还不大，通过正常的途径逃离房间是可能的。离开房间以后，一定要随手关好身后的门，以防火势蔓延。如在搂梯间或过道上遇到浓烟时要马上停下来，千万不要试图从烟火里冲出，也不要躲藏到顶楼或壁橱等地方，应选择别人易发现的地方，向消防队员求救。
（4）当某一防火区着火，如楼房中的某一单元着火，楼层的大火已将楼梯问封住，致使着火层以上楼层的人员无法从楼梯间向下疏散时，被困人员可先疏散到屋顶，再从相邻未着火的楼梯间往地面疏散。
（5）当着火层的走廊、搂梯被烟火封锁时，被困人员要尽量靠近当街窗口或阳台等容易被入看到的地方，向救援人员发出求救信号，如呼唤，向楼下抛掷一些小物品，用手电筒往下照等，以便让救援人员及时发现，采取救援措施。
（6）在充满烟雾的房间和走廊内时，由于烟和热气上升的道理，在离地板近的地方，烟雾相对少一点，呼吸可少吸些烟。逃离时最好弯腰使头部尽量接近地板，必要时应匍匐前进。
（7）如果处于楼层较低（三层以下）的被困位置，当人势危及生命又无其它方法可自救时，可将室内席梦思，被子等软物抛到楼底，人从窗口跳至软物上逃生。
一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的髙压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手 套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“时表示接通，为错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“时表示接通道，为错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“向”， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
XXX企业有限公司 质量手册 本质量手册副本编号： 本质量手册持有人职位： 受控状态： 编制：XXX审核：批准： 目录
手册颁布令 质量是企业生存和发展之本,为了提高公司的质量管理水平,树立良好的企业形象，本公司依据GB/T19001—2008 idt ISO9001:2008[质量管理体系——要求]，并结合本公司的实际情况编制了此[质量手册]，现予以批准颁布实施。 本[质量手册]阐明了公司的质量方针，适用于本公司的产品实现全过程的质量管理工作，是指导公司建立并实施质量管理体系的纲领和行动准则，同时也是公司开展质量活动，实现质量方针和质量目标的纲领性文件。公司全体员工必须认真贯彻，并严格遵照执行。 董事总经理： 日期：年月日 任命书 为了贯彻执行GB/T19001—2008 idt ISO9001:2008《质量管理体系要求》，确保本公司的质量管理体系有效运行，本公司由先生出任管理者代表，另两位助理管理者代表（DMR）—小姐（负责香港区域DMR）及（负责大陆区域DMR）将协助管理者代表开展以下工作：
1、确保本公司按照GB/T19001—2008 idt ISO9001:2008标准建立、实施并保持质量管理 体系的有效运行，确保产品实现过程得到有效识别、管理和控制； 2、定期向最高管理者报告本公司质量管理体系的运行情况和业绩，包括对改进的需求； 3、提高并加强公司全体员工对满足顾客和相关方要求的认识和理解； 4、负责与本公司质量管理体系有关的外部认证事宜。 董事总经理： 日期：年月日 手册发放名单
质量手册修改页 第0章概述0.1公司简介
物业管理品质督导体系的建立与执行 众所周知，物业管理企业为顾客提供的产品主要是服务，且服务产品区别于传统意义上有形产品的最主要特性是：产品的生产过程即产品的实现和交付过程。因此，要确保服务质量满足要求，控制服务过程的质量是关键。如何有效监控物业管理服务提供的一系列过程，确保最终的服务质量能满足顾客、相关法律法规及合同等的要求，并达成顾客满意，这在实际操作中，是大部分物业管理企业都面临的难题。本人结合七年物业管理企业的品质管理工作实践，物业管理企业要达成上述目标，全面掌控物业管理服务的各项过程质量，必须建立一套行之有效的立体化、多维度 品质督导体系并有效运行。 一、物业管理企业品质督导体系的建立首先应重点关注过程方法的应用 通过利用资源和实施管理，将输入化为输出的一组活动，可以视为一个过程。系统地识别并管理所采用的过程及过程的相互作用，称之为“过程方法”。过程方法的优点是由于基于每个过程考虑其具体的要求，所以资源的投入、管理的方式和要求、测量方式和改进活动都能相互有机地结合并做出恰当的考虑与安排，从而可以有效地使用资源，降低成本。而系统地识别和管理物业服务活动中所应用的过程，特别是识别过程之间的相互作用，可以掌握与物业管理服务实现有关的全部过程，特别是服务中的关键过程，清楚这些服务实现过程之间的内在关系及相互接口，并通过建立品质督导体系来控制过程的质量，提高过程的效率，才可高效地提供令顾客满意的服务。应用过程方法，物业管理企业应采取下列活动： （一）为了使企业提供的物业管理服务质量满足顾客、相关法律法规及合同等的要求，高效地运用过程方法，需系统地识别与物业管理服务有关的所有过程 物业管理服务过程决定服务的质量。为了确保顾客提供的物业服务质量满足顾客、
版本号：A 页码：1/2 1．目的 加强安全管理员及安全设备的管理，提高安全管理员的素质，确保安全设备的正常使用。 2．范围 适用于公司各管理处。 3．方法和过程控制 3.1 安全管理员换岗制度 3.1.1 巡逻岗和值班室都要设置相应的表格，应详尽记录当班情况，交班时把注意事项、器 械物品以及工具的相关情况记录交代给接班人并签名认可。 3.1.2 接班人无论何种原因未能准时到岗或未办理交接班手续时，当班人员不得下班离岗。 3.1.3 接班人员应该提前10分钟到岗接班，交接以下事项： a．工作区域内各类人员工作状况； b．工作区域内各类设备检查情况； c．当天特别注意，及安排处理事情的进度情况。 3.1.4接班人员必须处理或安排好交班人员未处理的事情。 3.1.5及时完成领导交办的临时任务。 3.1.6表格记录不得撕毁，乱画或写些与工作无关的内容，不得随便给外人察看，用完后由 班长交还给管理处存档。 3.2安全管理员警用器械的管理 3.2.1 上班时必须随时佩带整齐，并随时处于警备状态。 3.2.2 未经允许，不得把警用器材借于非安全管理部门的人员使用，如确有需要，须报主管 领导批准。 3.2.3未经允许，不得将警用器械带出指定的使用范围以外。 3.2.4不得将警用器材用于非法活动。 3.2.5必须妥善保管、养护警用器材，使其随时保持最佳状态。 3.2.6必须做好交接班的检查验收手续，并做好交接记录。
版本号：A 页码：2/2 3.2.7若在接受检查时，所发现的一切损坏，若无合理原因，皆视为使用人的责任。 3.2.8对讲机的管理 a．持机人必须按照公司规定的频率使用，不得擅自更改频率。 b．持机人不得将公司使用频率擅自告诉他人。 c．除使用音量调节及静噪旋钮外，其它一律不得拧动。 d．不得用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题。 e．对讲机应避免雨淋或摔落。 3.2.9 警棍的管理 a．警棍是治安工作中，当出现被保卫对象生命、财产或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具，应准确判断紧急情况程度，绝对不可随意使用，必须严 格控制在正当防卫范围内。 b．不得用于其它用途如恐吓、玩耍、猎用等。 c．不准借于他人或代保管。 3.3安全管理员业务学习和军训 3.3.1安全管理员要具有强烈的安全服务意识，严格执行安全责任制，时刻注意做好治安消 防工作。 3.3.2安全管理员必须忠诚、积极、好学上进，乐于奉献，不怕苦，具有高度正义感，热爱 本职工作。 编制：审核：批准： 日期：日期：日期：
物业管理企业质量手册及程序 目录 质量手册修订页 (1) 目录 (2) 手册颁布令 (4) 管理者代表任命书 (5) 第一章质量管理体系围 (6) 第一节公司简介 (6) 第二节质量管理体系说明 (7) 第三节组织架构图 (8) 第四节过程与ISO9001：2000条款对照表 (9) 第五节专用语及引用标准 (11) 第六节文件和资料控制程序 (12) 第七节质量记录控制程序 (15) 第二章管理职责 (17) 第一节管理承诺、以业主住户为关注焦点 (17) 第二节质量方针、目标管理 (19) 第三节质量管理体系策划 (23) 第四节部沟通 (25) 第五节职能分配表 (26) 第六节职责与权限 (27) 第七节管理评审控制程序 (30) 第三章资源管理...................................................................... . (33) 第一节总则 (33) 第二节人力资源控制程序 (34) 第三节基础设施和工作环境控制程序............................................ (37) 第四章产品实现 (41)
第一节产品实现的策划 (41) 第二节与顾客有关过程的控制程序 (44) 第三节采购 (49) 第四节服务提供控制程序 (55) 第五节业主和住户财产控制程序 (60) 第六节楼宇入住及装修控制程序 (65) 第七节物业租赁服务控制程序 (68) 第八节社区文化活动控制程序 (71) 第九节清洁服务控制程序 (73) 第十节保安服务控制程序 (75) 第十一节值班控制程序 (77) 第十二节紧急情况处理程序 (78) 第十三节物业管理、服务费用收缴控制程序 (81) 第十四节监视和测量装置的控制 (83) 第五章测量、分析和改进 (85) 第一节总则 (85) 第二节业主感受的获取和利用 (86) 第三节部质量审核 (88) 第四节过程和服务的监视与测量 (92) 第五节不合格控制程序 (95) 第六节数据分析控制程序 (98) 第七节改进控制程序 (101) 手册颁布令 为建立、保持及改善本公司的质量保证体系，促进质量管理的规化、国际化、标准化，提高企业管理水平，增进公司效益，现依据业主及其它相关方的要求建立质量方针、质量目标并按ISO9001∶2000《质量管理体系----要求》编制完成了本公司《质量手册》第一版，现予以颁布实施。 本手册是本公司质量管理体系的法规性文件，它重点描述了：
物业品质管理办法为强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。物业公司依据公司各部门工作条例对全体员工进行服务质量考核。 一、目的 强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。 二、适用范围 适用于物业公司所有部门服务质量的考核。 三、职责 1、品质部依据物业公司规章制度对物业公司全体员工进行服务质量考核。 2、品质部经理/主管依据物业公司规章制度对各部门负责人进行考核。 3、各部门负责人依据物业公司规章制度工作考核标准对部门员工进行考核。 4、品质部经理/ 主管负责申诉处理。 四、基本内容 1、处理流程 （1）、品质部不定期对各部门进行服务质量检查、督导。 （2）、各部门根据工作需要随时对员工进行服务质量考核。 （3）、检查当中发现违规情况及时纠正,并签发爱家物业服务质量检查考核表
（4）、各部门负责人每月28日前汇总违规处理情况及处罚情况,交品质部。 （5）、品质部每月1-3日汇总上月员工处罚情况报送公司部与工资挂钩。 （6）、品质部对爱家物业服务质量检查考核表进行分析,从中找出问题根源所在,制定纠正预防措施。 2、处罚 （1）、违规责任人每被扣罚款,由财务部从员工下月工资中扣除。（2）、违规责任人每月累计扣3次及以上,除进行处罚以外,另对其做出警告、行政罚款、行政记过等行政处分。 （3）、若员工违规相关直属上司负有管理责任并经查实,其直属上司负有连带责任, 按70/30原则进行处理,即责任人处罚70%,直属上司处罚30%。（4）、一个月内同一问题发生三次(含三次)以上,追究其直属上司连带责任。 3、申诉 （1）、若相关检查考核人员采取不正当的手段对员工进行打击报复, 受罚人员可向总经理提出申诉。 （2）、若部门负责人做出不公正处理,可向管理处负责人提出申诉。（3）、若管理处负责人做出不公正处理,可向品质部经理/主管提出申诉. 注：员工考核内容主要包括仪容仪表、工作环境、工作态度、工作技能； 项目/部门考核包括整体工作状态、工作环境、工作技能、工作完成情况
设 备 设 施 工 作 手 册 （试行） 《设备设施工作手册》目录 编号标题 WI-S-01 闭路监控系统保养规程WI-S-02 变压器保养规程 WI-S-03 道闸系统保养规程 WI-S-04 电瓶车保养规程 WI-S-05 阀门保养规程 WI-S-06 防盗监控系统保养规程WI-S-07 防火卷帘门保养规程
WI-S-08 风机系统保养规程 WI-S-09 用水、供水系统保养规程 WI-S-10 管道煤气系统保养规程 WI-S-11 中央空调系统保养规程 WI-S-12 室外照明系统保养规程 WI-S-13 蔬散出口指示灯保养规程 WI-S-14 水泵保养规程 WI-S-15 消防拴保养规程 WI-S-16 有线电视线路保养规程 WI-S-17 防避雷系统保养规程 WI-S-18 控制柜保养规程 WI-S-19 低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31 设备分类代码 WI-S-32 设购置流程 WI-S-33 设备改造流程 WI-S-34 设备重大故障维修流程 WI-S-35 设备（机具）外委维修规定 WI-S-36 变压器室管理规定 WI-S-37 配电房（室）管理规定 WI-S-38 空调机房管理规定 WI-S-39 公共设施巡查制度 WI-S-40 设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51 闭路监控系统操作规程
WI-S-52 低压配电柜配电操作规程 WI-S-53 电梯安全操作规程 WI-S-54 控制柜作业指导书 WI-S-55 瓶组站操作规程 WI-S-56 气化炉操作规程 WI-S-57 气化站作业指导书 WI-S-58 中央空调系统操作规程 WI-S-59 电梯困人救援规程 WI-S-60 电梯层门钥匙使用安全守则 WI-S-61 电梯机房管理规定 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-01 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：闭路监控系统保养规程页码：1/1 1.目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。 2.适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。 3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。 4.工作内容： 室外摄像系统: 4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温 扇清理一次，镜头焦距校调一次。
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
（管理制度)商贸有限公司质量管理 制度
质量管理制度
质量管理制度目录 质量方针目标 (001) 质量方针 (002) 企业各部门、组织和人员的职责权限制度 (003) 首营品种资质审核的管理制度 (004) 购进及验收管理制度 (005) 保管养护管理制度 (006) 出库复核管理制度 (007) 效期管理制度 (008) 不合格品管理制度 (009)
技术培训、安装维修售后管理制度 (010) 质量跟踪和投诉处理的管理制度 (011) 质量事故和不良事件方案管理制度 (012) 职工培训管理制度 (013) 文件、资料、记录的管理制度 (014) 内部审核制度 (015) 医疗器械召回制度 (016) 质量方针目标 质量方针：以“质量第壹”为基本原则，建立和完善质量管理体系，为逐步建立的客户提供壹流服务。
质量目标：依法运营，100%从合法企业购进医疗器械率； 100%入库质量验收； 科学储存，加强养护； 100%将医疗器械销售给合法企业； 100%保障售后服务。 质量方针 1.为明确本企业运营管理的总体质量宗旨和目标，根据《医疗器械监督管理条例》、《医疗器械运营企业许可证管理办法》等关联法律法规综合本企业运营实际制定本方针。
2.质量方针，是指由企业最高管理者制度且发布的质量宗旨和方向，是实施和改进组织质量管理体系的推动力。 3.企业质量方针由总经理根据企业内外环境条件、运营发展目标等信息制定，且以文件形式正式发布。 4.于质量管理组织的指导督促下，各部门将企业总体质量目标进行分解为本部门具体的工作目标，且制定出质量目标的实施方法。 5.质量方针目标的管理程序分为策划、执行、检查和改进四个阶段： ⑴质量方针目标的策划： ①质量领导小组根据外部环境要求，结合本企业工作实际，于每年 定期召开企业质量方针目标研讨会，制定下年度质量工作方针目标。 ②质量管理组织对各部门制定的质量分解目标进行审核，经质量负 责人审批后下达各部门实施。 ③质量管理组负责制定质量方针目标的考核办法。 ⑵质量方针目标的执行： ①企业应明确规定实施质量方针目标的时间要求，执行责任人、督 促考核人。 ②季度末，各部门将目标的执行情况上报质量管理组，对实施过程 中存于的困难和问题采取有效的措施，确保各项目标的实现。 ⑶质量方针目标的检查： ①质量管理组负责企业质量方针目标实施情况的日常检查、督促。 ②每年，质量管理组组织关联人员对各项质量目标的实施效果、进
物业公司物业管理质量手册 章节号、标题与标准条款对照号 0.0质量手册颁布令、管理者代表任命书 0.1 目录 0.2质量手册说明 4.2.2 0.3质量手册更改控制 1.0公司概况 2.0公司组织机构图 3.0质量管理体系过程职能分配表 4.0质量管理体系 4.1 ，4.2 4.1文件控制程序 4.2.3 4.2质量记录控制程序 4.2.4 5.0管理职责 5.1，5.2 5.1质量方针 5.3 5.2管理策划控制程序 5.4 5.3职责、权限和沟通 5.5 5.4管理评审控制程序 5.6 6.0资源管理 6.1 6.1人力资源控制程序 6.2 6.2基础设施和工作环境控制程序 6.3，6.4 7.0服务实现 7 7.1服务实现的策划程序 7.1 7.2与顾客有关的过程控制程序 7.2 7.3设计和开发控制程序 7.3 7.4采购控制程序 7.4 7.5服务提供控制程序 7.5
7.5.1业主和住户财产控制程序 章节号、标题与标准条款对照号 7.5.2楼宇入住及装修控制程序 7.5.3物业租赁服务控制程序 7.5.4社区文化活动控制程序 7.5.5保洁服务控制程序 7.5.6绿化服务控制程序 7.5.7保安服务控制程序 7.5.8紧急情况控制程序 7.5.9物业管理、服务费用收缴控制程序 7.6监视和测量装置的控制程序7.6 8.0测量、分析和改进8.1 8.1顾客满意度测量程序8.2.1 8.2内部审核程序8.2.2 8.3过程和服务的监视和测量程序8.2.3，8.2.4 8.4不合格服务/品控制程序8.3 8.5数据分析控制程序8.4 8.6改进控制程序8.5 1 手册内容 本手册系依据GB／T19001--2000《质量管理体系要求》和本公司的实际相结合编制而成，它包括了： (1)公司质量管理体系的范围，包括GB／T19001--2000标准的全部要求； (2)质量管理标准和公司质量管理体系要求的所有程序文件； (3)对质量管理体系所包括的过程顺序和相互作用的表述。 2 术语和定义 本手册采用GB／T19000 --2000《质量管理体系基础和术语》的术语和定义。 3 本手册为公司的受控文件，由总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜均由办公室统一负责，未经管理者代表批准，任何人不得将手册提
. . . . XX贸易 编号: 版次： 分发号： 受控状态： 编制： 批准： XXXX 年X 月XX 日发布XXXX 年X 月XX 日实施.. .. ..
第01 章目录
第02 章手册批准页 《质量手册》是XXXXX贸易质量体系的纲领性文件，也是XXXXXX贸易各项质量工作的基本准则，希望公司全体员工在推动各项质量管理工作中，严格按照质量体系文件要求的容执行，不断满足顾客需要，达成公司既定的经营目标。 《质量手册》现发行为ISO9001：2000 标准的A 版，从生效之日起在公司颁发执行。随着科技的不断发展以及顾客需求的变化，公司将对本手册进行修改和完善，以推动公司的持续发展。 总经理： 日期:
第03 章修改页
第04 章质量方针和目标 为了确定本公司预期要达到的结果和帮助本公司利用所拥有的资源达到这些结果，经研究决定特制定适合于本公司实际情况的质量方针和目标，现颁布如下，希望全公司员工遵照执行，贯彻于质量管理体系的所有过程中。 公司质量方针： 质量为本，服务顾客; 资源畅通、追求卓越. 本公司一直致力于提供优质的产品，同时也为广大客户提供售前售后服务，为此承诺做到以下两点： 1. 质量为本，服务顾客 a) 公司提倡为用户提供真诚、公平、便捷、优质的服务； b) 加强服务意识，提高办公效率，注重顾客需求,使顾客真正感受到我公司 的 真诚服务； c) 严格按照国际 ISO9001：2000 标准运作，规服务和管理的每个环节，保 障我们的服务质量满足顾客需求。 2. 资源畅通、追求卓越 a) 公司会根据顾客、市场和法律法规的需求不断进行改进，以提供更好的产品 和 服务； b) 不断完善质量管理体系，使达到持续改进的目的。
物业公司品质管理手册 广州利海物业管理有限公司 二零零七年六月 编制: 审核: 批准: 目录 1(品质督导部部门职能………………………………………………………………………… 3 2(品质督导部岗位职责………………………………………………………………………… 4 2(1品质督导部经理岗位职责2(2品质督导部主管岗位职责 3(品质管理文件 3(1品质督导流程.......................................................................................... 6 3(2测量分析和改进....................................................................................... 7 3(3顾客满意度测评程序................................................................................. 14 3(4员工满意度测评办法................................................................................. 16 3(5内部审核程序.......................................................................................... 17 3(6不合格服务控制程序................................................................................. 26 3(7纠正措施程序.......................................................................................... 29 3(8预防措施程序.......................................................................................... 33 3(9统计分析作业指导书................................................................................. 36 3(10管理评审程序..........................................................................................39 4(修订记录页 (44) 2
物业品质管理内容及方法 星移斗转，经过20多年的发展，物业已在人们心中占有一席之地。物业管理作为房地产开发的延续及售后服务，逐渐形成了一个不可代替的新兴行业。人们对物业管理服务品质的认识也在逐步不断的提高，物业管理企业对自身所提供的产品——“服务”也在不断寻求向“上”的支撑平台。这其中，加强物业管理企业的品质管理就是一个重要的方法和手段。 谁都知道，物业管理企业的产品就是服务，是对物的管理达到对人的服务要求。品质管理是物业管理企业中全员、全过程的体现。做为物业品质管理监督部门，首先要清楚其物业品质的内涵与品质管理的一些方法： 一、物业管理的服务品质内容： 物业管理的品质内容按品质管理的模式，初步可分为三种即技术型品质、功能型品质和信息型品质，因为这三方面的品质，构成了品质内容上的要点。略述一下。 （一）、何为技术品质 根据物业管理是房地产开发后续服务的特点，技术品质可分为： （1）物业的智能化程度 物业的智能化水平属于硬件系统，物业管理企业本身不具备更新改造，它主要通过开发商先期的规划建设。根据我们的管理经验，随着各类物业功能的不同，智能化要求也不尽相同，但总体上可分为安全防范、消防监控智能化、网络传递化和设备设施管理智能化。 （2）物业管理的技术水平 这方面内容主要是在物业管理企业的先进管理模式、专业知识、专业技能水平高低上。 （3）物业管理的规范化程度： 这方面反映了物业管理企业的综合能力。目前，国内的许多物业管理企业纷纷通过ISO9000、ISO14000和OHSAS18000等质量体系认证，就是要向业界及业主们表明企业的运作是规范的。然而，这只是规范运作的前提，关键是物业管理企业是否有真正推动这些体系运作的能力，也就是说，要看物业管理企业是否
设备设施管理手册 第一章设备设施通用管理制度 一、设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台帐》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）转业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行24小时值班制度；为经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活五破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。 二、设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。 2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时及时排除，重大问题及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。 三、设备设施值班管理 1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。
目录
本公司依据GB/T 19001—2000 idt ISO 9001：2000《质量管理体系要求》编制了质量手册，现予以批准颁布实施。 本质量手册覆盖钢管销售及相关技术服务活动，是公司质量管理体系的法规性文件，是指导本公司建立并实施质量管理体系的纲领和行动准则，本公司全体员工必须遵照执行。 公司总经理： 2008年8月28 日
质量方针： 以优良的产品赢得市场 以优质的服务满足顾客 立足不断进取和持续改进 质量目标： 1）产品检验率=100% （计算方法：检验产品数除以采购产品数乘以100%） 2）顾客满意率≥95% （计算方法：调查实得分除以调查应得分乘以100%） 部门质量目标： ?综合管理部： 1）产品检验率=100% （计算方法：检验产品数除以采购产品数乘以100%） 2）培训计划完成率=100% （计算方法：培训计划完成数除以培训计划数乘以100%） ?业务部： 1）顾客满意率≥95% （计算方法：调查实得分除以调查应得分乘以100%） 2）顾客沟通每季度一次 公司总经理： 2008年8月28 日
2.1 质量手册的覆盖范围 上海宝藏贸易有限公司的钢管销售及相关技术服务活动为质量管理体系的范围。 2.2 质量手册的删减 本公司提供的贸易服务不涉及7.3设计和开发、7.5.4顾客财产和7.6监视和测量装置，对以上三个条款进行删减。删减不影响提供满足顾客要求和适用法律法规要求的销售服务的能力及责任的要求。 2.3 制定和实施质量手册的目的 2.3.1 证实本公司有能力稳定地提供满足顾客和适用法律法规要求的销售服务。 2.3.2 向顾客提供质量保证以及向第三方认证机构表明本公司具备提供优质和完善服务的能力。 2.4 引用标准 2.4.1 GB/T 19001—2000 idt ISO 9001：2000《质量管理体系要求》。 2.4.2 GB/T 19000—2005 idt ISO 9000：2005《质量管理体系基础和术语》。 2.5 术语和定义 2.5.1 本质量手册有关质量方面的术语，依据GB/T 19000—2000 idt ISO 9000：2000标准给出的术语和定义。 a、供方：提供产品的组织或个人 本公司定义为：在服务过程中为本公司提供产品的一方。 b、组织：职责权限和相互关系得到有序安排的一组人员及设施 本公司定义为：本公司。 c、顾客：接受产品的组织或个人 本公司定义为：接受本公司销售产品的企业。 2.5.2 本质量手册的术语： a、顾客：接受本公司销售产品的企业 b、产品：钢管和销售服务
国贸物业酒店管理有限公司物业管理质量手册
目录 1.0序言 2.0客户服务部员工岗位职责 3.0客户服务部管理制度 3.1 物业验收制度 3.2 入伙装修制度 3.3 投诉处理制度 3.4 拜访业/租户制度 3.5 业/租户迁出制度 3.6 清洁管理制度 3.7 绿化管理制度 3.8 形象策划 3.9总台服务 3.10业/租户档案管理制度 3.11防火管理制度 3.12物业管理保险制度 3.13有偿服务收费管理制度 3.14物业管理的法规依据 3.15业/租户报修制度 3.16业/租户投诉制度 3.17社区文化活动管理制度 3.18公共场地使用管理制度 3.19突发性事件或异常情况处理程序 3.20安全管理制度 4.0 客户服务部表格 1.0 序言 为保证业/租户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，我们每位管理员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，必须做到：
1.服务态度，文明礼貌； 2.服务行为，合理规范； 3.服务效率，及时快捷； 4.服务效果，完好满意。 客户服务部负责业/租户之管理和公共地方的管理工作，在业/租户事物方面，首要任务是推动业/租户的教育，使他们进驻物业后明白要遵守公共规则、爱护公物、维 护业主合法权益、及促进业/租户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦 有必要解释有关之设备及供应之能量，予业/租户认识。此外，亦要让业/租 户明了水电费分摊计算方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法、空调设备 及其供应时间，加时空调费及业主提供之基本设施。另外，亦要解释有关签 署租用合同后，需要办理之手续（如交付合同押金、装修手续）及退租程序 等。编制成业/租户手册提供予业/租户参考，继而解释装修守则内之规定， 管理部亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护，使管理能发 挥其应有之功能。 客户服务部员工岗位职责描述 2.1 物业经理 1）收取及审阅大厦之管理楼宇巡视报告及每天之投诉记录，并处理跟进； 2）编制及安排各级管理员工轮值表，并报行政人事部； 3）定期对大厦清洁、绿化进行监察协调； 4）监管大厦管理员之运作及安排； 5）遇有紧急事故，协助处理善后工作； 6）制定大厦设备使用方法及守则； 7）每月召集所辖管理员之工作会议； 8）督导各管理助理； 9）接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告； 10）协助追收管理费之工作； 11）检查大厦管理日志，跟进所列问题； 12）跟进处理突发事件； 2.2 物业助理 1）收取及审阅大厦之管理巡楼报告及每天之投诉记录；
物业公司及品质部职能 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
一、物业公司区域管理中心职能 (一)全面负责区域内服务中心各项服务指标、经营指标的落实 1、落实安防、环境保洁、机电设备、客服等服务指标； 2、落实物业管理费、停车费、水费等经济指标； （二）结合实际情况制订合理组织架构，资源共享 1、制订辖下各物业服务中心组织架构，并报公司批准； 2、负责辖下各物业服务中心人员编制及岗位的申报； 3、负责辖下各物业服务中心人员的调配、安排的审核； （三）全面协调公司内部各部门工作，配合公司的各项工作计划的执行 1、负责与公司各部门相互沟通，协调处理小区事务； 2、落实公司的工作计划； 3配合品质部对辖下各物业服务中心实施绩效考核； （四）协调相关政府职能部门关系 1、协调供水、供电、有线电视、街道办事处、派出所等单位的关系； 2、与政府职能部门沟通，处理与小区日常管理有关的事务； （五）负责对区域内各服务中心主任考核监督 1、带领辖下各物业服务中心主任开展工作； 2、对辖下各物业服务中心主任工作成效进行考核； 3、指导辖下各物业服务中心月绩效考核工作的开展； （六）完成集团公司下达的其他任务 二、品质部职能 （一）从安全管理、客服管理、工程管理方面对各服务中心进行业务指导与技术支持 1、对各服务中心的安防管理工作进行指导； 2、对各小区工程问题及开发配套完善工作给予支持； 3、对各服务中心客服工作进行指导； （二）负责物业前期介入、物业招投标、管理费测算、前期接管方面工作
1、参与各个项目物业规划、设备选型等方面配合建议； 2、参与物业管理招投标工作； 3、业主收楼前将项目移交给各物业服务中心； （三）通过收集业主投诉及意见、现场检查督导找出各服务中心存在的差距，提出整改要求，并落实责任人，及完成时间 1、接收业主的投诉及意见； 2、组织对各小区物业管理工作情况的检查； 3、跟踪与落实各小区相关责任人进行按要求整改； （四）收集、建立各物业工程资料、客户资料、楼盘资料等物业管理所需要的资料 （五）统一对各物业设施、设备建档管理，并签订设备、设施维修保养合同 1、掌握物业设施、设备有关情况，并进行建档管理； 2、签订维修保养合同，对设施设备进行养护； 3、定期组织对设备、设施运行情况的检查； （六）各业务线条员工岗前培训，配合公司定期组织业务培训 1、组织对电工、安防人员进行岗前培训； 2、配合公司定期组织专业培训，提高员工业务技能； （七）每月定期组织公司品质检查，严格贯彻公司品质检查制度，做到公平、公正 1、制订月度检查考核计划； 2、按照品质检查制度，组织对各小区物业管理质量进行绩效考核； 3、汇总各服务中心品质检查得分，编写和丰物业服务质量月报； 4、列出各服务中心得分，报人事行政部存档并作做为员工绩效考核依据；（八）协助集团营销中心加强售楼处安防、保洁及接待、形象方面工作（九）开展社区文化建设 1、负责社区文化活动的策划、报批工作； 2、负责组织实施社区文化活动。
物业公司设备管理手册 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
编号标题页码版号/状态 WI/G01-001 工程部组织机构图 1 C/0 WI/G01-002 工程部职责 2 C/0 WI/G01-003 工程部经理职责 1 C/0 WI/G01-004 工程部副经理职责 1 C/0 WI/G01-005 工程部专业工程师职责 3 C/0 WI/G01-006 工程部资料员职责 1 C/0 WI/G01-007 小区机电主管职责 1 C/0 WI/G01-008 设备保修期管理办法 1 C/0 WI/G01-009 水电过户审批制度 2 C/0 WI/G01-010 配电房管理制度 1 C/0 WI/G01-011 发电机房管理制度 1 C/0 WI/G01-012 水泵房管理制度 1 C/0 WI/G01-013 空调制冷设备房管理制度 1 C/0 WI/G01-014 中控室/消防中心管理制度 1 C/0 WI/G01-015 计量器具定期检定制度 1 C/0 WI/G01-016 计量器具的检定方法 4 C/0 WI/G01-017 电气维修规定 1 C/0 WI/G01-018 大厦临时用电管理规定 1 C/0 WI/G01-019 用水、供水管理规定 1 C/0 WI/G01-020 供方选择评定规定 2 C/0 WI/G01-021 工程质量的验收规定 1 C/0 WI/G01-022 设备管理规程 14 C/0 WI/G01-023 设备维修保养管理流程 1 C/0 WI/G01-024 公共设备大的故障维修程序 1 C/0
质量手册 版本号： A / 0 分发号： 生效日期：二00八年十一月二十日 编制：王恒庆____ 日期：__2008-8-8____ 审核：______________ 日期：_______________ 批准：______________ 日期：_______________ 本文件隶属公司资产，未经许可不得私自影印 0.1 质量手册目录
0.2 质量手册说明 本《质量手册》是依据GB/T19001－2000idtISO9001：2000质量管理体系标准的要求，结合本公司情况而制定。它对公司质量体系进行了具体描述，是全体员工开展各种质量活动的统一标准和行动准则，是纲领性文件。 《质量手册》分为受控版和非受控版，受控版为公司部使用，手册封面加盖“受
控”印章，属公司，未经管理者代表批准不得对外发放、借阅或复印（当第三方认证审核和有关法律、规定要求提供时除外），手册持有者要妥善保管，不得丢失；非受控版《质量手册》，经董事长批准，可以向公司以外的机构或用户发放， 当手册修改时，将不再对其进行跟踪控制。 《质量手册》由公司综合部负责管理，确定发放围和对象，确保手册均处于受控状态。手册需要修改、补充时，由综合部统一组织进行，经管理者代表审核，公司董事长批准，并按规定作好记录。对作废的手册，综合部应收回并保留更改前的原件存档，并予以标识作废，以免误用。 在执行过程中手册的解释权归属管理者代表。 0.3 发布令 为了不断满足市场需求和业主（住户）的要求，适应市场的竞争，不断提高公司的质量服务水平，依据GB/T19001－2000idtISO9001：2000《质量管理体系—要求》标准，制定了《质量手册》。本《质量手册》是公司质量管理体系运行的依据，是公司的质量活动必须遵循的法规性、纲领性文件，是开展各种质量活动的统一标准和行动准则，全体员工必须遵照执行，同时体现了我公司对业户的承诺。为了使公司的质量体系持续、有效地实施，现批准发布，从2008年9月20日开始执行。 因此，要求全体员工充分理解、正确按照《质量手册》的要求落实质量责任，开展质量管理活动，满足合同要求及业户期望，达到业户满意。