目录
一、宏观市场环境分析 (3)
(一)永川区宏观经济环境分析 (3)
(二)产业政策对房地产市场的影响 (3)
(一）项目所在区域市场概述 (3)
(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势 (4)
(三)区域内楼盘供应量（包括潜在楼盘供应量）的分析以及竞争分析 (4)
三、项目条件与地块分析 (9)
(一)项目基本情况与用地现状评述 (9)
(二)项目周边环境与基础设施状况以及项目的外部联系、交通组织分析. 10
(三)项目开发的SWOT分析 (11)
(四)项目开发条件研究得出的结论 (12)
（五)兴龙湖国际花园 (12)
（二）长和星街 (14)
（三）永川万达广场 (15)
（四）韩国城项目 (17)
五、项目整体定位 (19)
(一)市场定位 (19)
(二)项目的功能定位 (19)
(三)形象定位 (19)
（四）目标客户定位及分析 (20)
（五）产品定位及物业发展初步建议 (24)
(一)项目SWOT分析 (24)
(二)物业发展初步建议 (25)
（三）价格定位 (26)
六、项目发展战略 (26)
(一)项目开发节奏 (26)
(二)永川区房地产开发模式现状及趋势分析 (27)
(三)项目开发节奏设定分析 (27)
（1）首期少量开发 (27)
（2）前期开发量较大（可达到一期总共的60%） (27)
(四)相关建议 (28)
(五)项目销售节奏 (28)
七、项目营销策划 (30)
一、项目的价格策略 (30)
二、项目的广告策划 (31)
活动推广 (33)
系列活动一：不同的角度青春摄影展 (33)
系列活动二：“寻找最美微笑之星”瑞博康城形象大使评选活动 (33)
系列活动三：“时尚模特T台秀暨瑞博康城形象大使”颁奖典礼 (33)
系列活动四：客户有奖购房活动 (34)
系列活动五：买房送家居 (34)
系列活动六：老客户带新客户 (34)
营销阶段划分 (34)
1、形象树立期 (34)
2、市场预热期 (35)
3、强销期 (35)
4、持销期 (35)
5、清盘期 (35)
八、经济评价 (36)
（一）项目投资估算及资金筹措计划 (36)
（二）财务评价 (37)
（三）不确定分析 (38)
(四)项目风险分析 (40)
(五)规避风险的措施 (41)
九、附件 (41)
一、宏观市场环境分析
(一)永川区宏观经济环境分析
目前，全国经济整体处于增速回落态势，在这样的背景下，永川经济仍在快车道上运行，保持了19.5%的增速，呈现出又好又快的态势，成绩来之不易，是全区上下辛勤努力的结果。有几项工作进展明显：一是招商引资形势是10年最好，到位资金突破百亿元，居于重庆前三。二是融资工作效果好，新增融资50亿元，结构上实现了多渠道融资的变化。三是城市建设重点工程推进好。四是民生十五件实事工作推进好，尤其是通过多种形式的社情民情调查，进一步了解了市民的愿望，解决了一批实际问题。总体来看，投资、消费、出口“三驾马车”齐头并进，财政收入、企业利税、城乡居民收入等三个方面的收入增长较快，安全、信访形势保持平稳状态。
(二)产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策、税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策
二、区域市场分析
(一）项目所在区域市场概述
本案位于重庆市永川区三转盘，本案是重庆市XX建设集团房地产开发有限公司在永川倾情打造的精品力作。地处永川区核心，在短时间内就能购物中心，满足各项购物需求；本案备临永川著名学府，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。由于本案所处区域经济发展较快，调查发现诸多高新企业及高新项目也在不断推进，区域面貌也将会得到进一步改善。
(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势
该地地处永川核心区域，拥有众多的配套设施，交通便利，且永川区，地处中央直辖市重庆西部，距重庆主城九区55公里，永川旅行资源丰富，拥有4A级景区国家级森林公园茶山竹海、重庆野生动物世界、茶山竹海等，是全国优秀旅游城市。永川的城市建设在全市居前列，是重庆渝西地区区域性中心城市，可以为居住带来便捷和舒适，周围拥有的乐信凤凰郡，桓大泰晤士清晨等楼盘，为周围带来了更多活力，除了很好的交通生活娱乐以外，也是很好的投资。
该地块拥有众多的配套设施，拿出自己开发特色，将可以在此地块上获得更多的效益。
(三)区域内楼盘供应量（包括潜在楼盘供应量）的分析以及竞争分析
乐信凤凰郡、恒大翡翠华庭等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市场资源有限，而供应存量偏多。周围的永川桓大泰晤清晨与本项目形成竞争，其分析如下：
6个月以来的价格趋势
一年以内的价格趋势
其总体价格趋势
楼盘对比
房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。房地产市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。本轮调控我们认为是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供应。
在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。市场主要依靠90平米以下的首次置业和140-160㎡的多次改善性需求为支撑。90平米以下户型的供应量会迅速增加，市场竞争激烈，对户型功能设计提出更高的要求，总价低、功能完善的小2房将热销（70-80㎡）。另外政策对一次性付款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一。
三、项目条件与地块分析
(一)项目基本情况与用地现状评述
项目总占地60503㎡，总建筑面积117363㎡，容积率2.5，绿地率36%，建筑密度25%，居住户数1250户，由13幢多层花园洋房、3幢18+1全景高层、1幢商业楼构成。其他占地
用于绿化，生活娱乐场所。
(二)项目周边环境与基础设施状况以及项目的外部联系、交通组织分析
(三)项目开发的SWOT分析
优势分析劣势分析
由概况可知，拥有学区，商业，娱乐的绝佳位置，地处新城中心地块周边一公里内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全；周边高校云集、企事业单位较多，潜在的客户量规模可观。
周边不乏大型优质楼盘，对本项目在规模上构成较大威胁，客户群体较为有限，。周边小环境不容乐观，项目同事小区的完整性受到一定影响。过大的车流及过快的车速，不便于人的滞留并行程人气，从而产生一定的局限性。
机会分析威胁分析
本项目所在区域地产发展磅礴，近年来招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐步加强；区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。
君临棠城、五洋.都市庭院、乐信凤凰郡、恒大翡翠城等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争；国家宏观调控政策为武汉楼市发展带来不确定因素。
(四)项目开发条件研究得出的结论
房地产项目投资策划就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据(设计计划书)的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析，研究项目任务书对设计的合理向导，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计的内容，并寻找达到这一目标的科学方法。
房地产项目投资策划是进行项目投资决策的依据，是建设活动中的一个独立环节。从这一目的出发，本项目的研究背景及现状和房地产项目投资策划理论方法进行了概述、初步了解进行投资策划策划的意义及方法。然后分别从项目背景、项目所处市场现状分析、项目规划、投资估算、项目财务分析、项目投资决策等方面利用房地产项目策划理论进行了全程系统投资策划研究。
本文的研究得到以下结论本案发展前景良好。通过对其经营投资环境和市场机会进行分析和项目区域现状进行分析得出，虽然竞争会很激烈，但是总体将保持发展良好的态势，投资该项目将会产生较好经济效益。
四、主要竞争楼盘分析
咨询的主要目的即为公司提供市场信息，从而达到更加好的决策。当然最主要的就是提供直接竞争对手的信息，我们策划部组织了一次大规模的市场调研，在此我们对永川区一带的在售以及即将销售的楼盘作一次详细的介绍。
（五)兴龙湖国际花园
1、规划模式：
27栋洋房，3栋高层，1栋商业楼
置铖御府二期——兴龙湖国际花园推出了洋房与高层相结合的房源布局，其中仅有3栋高层，矗立在洋房社区中的高层，以及27栋洋房和1栋商业。尊享洋房品质与配套服
务
据营销经理透露这次户型面积是71-91平米的三房户型，部分户型赠送一间房间。这批房源动线合理流畅，在保证空间功能设置的基础上，分区更合理，生活更添精致情趣。置铖御府是重庆置铖蓝鹏房地产开发有限公司全资打造的品质社区。项目由纯电梯洋房围合，独立特色商业街组成，以美式赖特建筑的简约明快乐而不失稳重的姿态，勾勒出永川首个都市级精品社区。置铖御府位于兴龙湖中央商务区的核心位置，昌州大道、兴龙大道、站前大道围合而成，项目北面接壤神女湖旅游服务聚集区、高速互通口，东面紧靠动漫馆、高铁站经济圈，南边兴龙湖公园近在咫尺，西面是教育生活成熟配套区，未来生活配套高而全，物业保值升值前景无限。项目周边交通极为便捷，兴龙大道、昌州大道、站前大道环绕，高速互通口不到1分钟，出行各区更为便捷；目前通达本项目的公交网络有3条，至高铁站仅需3分钟，随着2015年高铁线的竣工通车（永川站），届时从家门口到主城仅需20分钟。项目北面为规划中的“昌州古城”及神女湖旅游休闲服务区，南面毗邻兴龙湖公园。项目内更规划有500米长，40米宽的皇家景观中轴，近800平米超大游泳池，四季花园、12合院、15叠水等特色景观。独有的背山面湖的优势，打造极为出色的宜居生活，出则繁华，入享宁静。置铖御府自产品研发之初即潜心规划，本着以人为本，尊重自然，和谐生活的设计原则，合理利用坡地形态，自然肌理，充分运用当今高端住宅设计领域中的新理念，新设计手法和新技术手段，赋予每栋建筑鲜明的特色风格，潜心打造一个高档居住社区。项目规划中12合院孕含乾坤八卦，暗合天地，并有贯穿南北的景观中轴大道这批房源总共约226套。
2、产品模式：
城市住宅——金色系列：适合人生活的多元化成熟的居住模式
城郊住宅——城花系列：将城市边缘转化为主流聚集的高水准居住部落
郊区住宅——四季系列：远离喧嚣与浮华的宜人居所
高档住宅——高档系列：独占稀缺资源，具有创造力的个性居所
3、客户构成：
主要客户来源于国内正在迅速成长的中产白领阶层，而且将中产阶层更进一步划分为25—30岁首次置业的年轻白领；30—40岁的一二次置业的社会中坚；35—45岁二次或多次置业的中产精英，其中，又主要定位于社会中坚（占70%）人群，同时兼顾年轻白领和中产精英。
4、成功关键因素：
（1）区域优势：位于商业中心，有便利的公交和交通方便出行；
（2）配套优势：周边学校林立，教育资源丰富，商业配套有中百仓储和武商量贩等（3）价格优势：较低的市场价格吸引了大批其他地区的居民搬迁入住。
（4）户型设计优势：户型以二室二厅为主，从而吸引了大批中青年置业者，在一期的户型设计中，一室一厅占20%，二室一厅及二室二厅占65%，三室以上占15%。二期的户型与一期差不多。
（5）小区生态环境的优势：小区有大面积的绿色规划，绿化率达到40％，容积率仅为1.3。住区内建有两个南北公园，环境十分宽松幽雅。项目地势较高，视野开阔，同时兼备城景、山景、湖景，三景合一，是目前重庆比较好的生态型居住社区，给人一种真正的居家感觉。
5、相对本项目可借鉴点：
（1）项目布局、格调包装均有独到之处，品质感强
（2）建筑品质多种智能安防
（3）销售人员技巧以及讲解水平
（4）生态环境的布置很得当。
（二）长和星街
1、规划模式：建筑面积61562.98平米，项目分1、
2、3层商业及1、2、
3、4栋塔楼及地下商业和车库。
永川首个邻里生活中心，6万方体验式趣乐商业公园——长和星街，集22－692㎡商圈旺铺、85—110㎡全能写字楼、艺术主题酒店。长和星街位于永川区凤凰大道18号，总建筑面积61562.98平米，项目分1、2、3层商业及1、2、3、4栋塔楼及地下商业和车库组成。其中地下商业和1-3层商业面积为约27000平米。酒店和写字楼面积约20000平米。
以住宅开发商为主角，走开发和投资商相结合的道路；同时在业务格局上，突破单一的
地产开发，扩展到投资、资产管理等领域；适度增加经营性物业在总收入中所占的比例，预计未来占总收入的比重将达到20%左右，但不会专门增加经营性物业的土地储备。
2、产品模式：
高档住宅——以低密度中高端住宅为主
景观住宅——高端景观物业以及低端住宅
3、客户构成：
A.社会新锐——25岁到30岁或青年夫妻，无子女，家庭成员高学历
B.望子成龙——有0到17岁孩子，希望改善孩子居住环境和更好生活条件的家庭
C.健康养老——为了方便老人就医，或者就近照顾老人以及老人自己希望购房安度晚年的家庭
D.富贵之家——家庭收入高，是社会上的成功人士，想享受生活的家庭
E.务实之家——家庭收入相对不高，但是希望购置一份房产业安居的家庭
4、成功关键因素：
（1）交通优势：有多路公交在项目门口，可以很快到达繁华商业区。
（2）环境优势：小区位于较繁华区，离市中心近，周边配套设施很多。小区规模较大，整体档次较高。
（3）价格优势：该楼盘采取典型的低开高走的策略，早期价格很低，激起顾客的购买欲。到以后再逐步提高价格，这样可以便于资金周转，资金回笼。现楼盘采取折扣购房，有很大的吸引力。
（4）户型劣势：小区的户型以三室为主，其中户型以中大型为主占户型总数的90%左右，最小的户型为90平方米，这种户型设计很符合重庆现有的消费时尚。
（5）生活配套优势：小区坐落在转盘地区，周边配套齐全，有大型的购物中心、生活超市、学校等等设施。
5、相对本项目的可借鉴点：
①项目内环境营造和社区景观的规划
②销售代表形象良好，物科宣传，包装有品位
③出台了一系列的优惠政策，吸引顾客。
④交通环境的便利以及生活出行的便捷。
（三）永川万达广场
1、规划模式：永川万达广场集商业、洋房、高层为一体，其中13.7万方的购物中心为万达自持物业。
该项目总投资54亿元，占地414亩，预计产值80亿元，是重庆市重点建设项目。其东邻红河大道，西接星光大道，北至三星路，南至一环路，总规划建筑面积约58万㎡，规划万达购物中心、洋房、高层及商业街区等业态，集商业、洋房、高层为一体，其中13.7万方的购物中心为万达自持物业。洋房产品为6+1纯板式地中海风格电梯洋房，高层产品为新古典主义风格，分为三梯8户和两梯6户配置产品。是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型高端城市综合体。
项目位于永川新城星光大道789号；永川万达广场是万达集团在渝的第四座万达广场，同时也是万达集团深耕重庆8年升级钜作；永川万达广场集商业、洋房、高层为一体，其中13.7万方的购物中心为万达自持物业，自持面积是目前永川现有开发商自持商业的两倍以上，与万达合作全球战略商家资源达6000余家，万达独有的订单式商业模型，直接跨过永川现有传统的商业3-5年的养商期；购物中心所带来的巨大人流为十字金街带来大量的客户，也致使商铺“开业即旺铺”，”旺铺即升值“。洋房产品为6+1纯板式地中海风格电梯洋房，高层产品为新古典主义风格，分为三梯8户和两梯6户配置产品
2、产品模式：
城市住宅——适合都市白领、上班族及中产阶级居住
高档住宅——占据都市资源，拥有大量配套设施和公共物业
快速流转式住宅——强悍的交通供满足住户出行工作的需求
3、客户构成：
A.35—50岁的中年群体，一般为三口之家
B.非首次置业，会体现自我社会价值的精英人员
C.外地区迁入者，欲融入都市生活，长期居住的家庭
D.不受地域限制，看重地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力度。以投资做为财富积累的方式，赚取房屋租金，或期待房价升值后转手卖掉赚取房屋中间差价的人群
E.有便利办公需求，又不希望造成太大资金压力的家庭
4、成功关键因素：
（1）宣传优势：宣传策略得当，产品利益点构成目标受众的吸引力，即产品能给买家什么样的实用利益
（2）配套优势：街道口核心商圈，百货大楼，时尚广场触手可及，临近区政府、大学，人文气息就在眼前，建筑，环境，人以一种前所未有的和谐姿态在这里融汇贯通。
（3）功能优势：产品本身的功能利益，也可以是时尚、品位、显贵、服务内涵、区域规划能力等附加价值
5、相对本项目的可借鉴点：
①项目位于九龙坡的繁华区域，紧邻杨家坪的商业步行街，其升值潜力巨大。
②小区的交通非常方便，距离公交车站仅100米。距离下一个站也仅为200米左右。
③小区周边的生活配套设施非常齐全，有多个大型的购物城。而且教育资源尤其突出，包括重庆文理学院，水电校等，居家氛围非常浓厚。
④小区的户型以二室二厅、三室二厅为主，符合大部分消费者的购买及居住习惯。三房户型设计，南北通透，实用性强，面积紧凑
（四）韩国城项目
1、规划模式
项目总建筑面积27万㎡， 8.4万㎡大型韩国商业体验区、 7.3万㎡SOHO公寓、 3万㎡高端商务区域及酒店、 1.8万㎡甲级写字楼于一体。位于重庆永川凤凰湖公园，处于新区中心，紧邻重庆野生动物园、乐和乐都主题乐园，独占区域优势，项目利用主题化、体验性、平台型开发模式，缔造城市最具商业价值的投资引擎，成为中央时尚游乐区；韩国城汇聚韩流时尚购物、水上游乐体验、韩国主题儿童乐园、特色餐饮休闲、国际风情精品酒店、SOHO公寓、国际电子商务孵化基地、大学生创业园为一体的时尚体验综合体。五大基地钜献重庆：韩中经贸促进会西部交流基地，韩国文化艺术人协会影视拍摄基地暨明星培训基地，界环球旅游小姐国际大赛培训基地，国际电子商务孵化基地，大学生创业基地。四大功能分区：韩国时尚体验馆、湖滨休闲体验区、配套服务区、创意产业基地。
2、产品模式：
高层住宅——都市系列：设施齐全，配套高端
郊区住宅——四季系列：远离喧嚣与浮华的宜人居所
功能住宅——娱乐系列：众多高端上档次的建筑群
3、客户构成：
A.以首次置业者为主，剩下则为二次置业客户
B.许多是享受生活情趣的单身贵族
C.把购房目光投向边缘地块上，也就是捎带有地产概念的楼盘上。他们一般注重工作环境与品质，讲究商务配套设施上的便捷性、整体感。在价格认定上比较宽松，只要觉得这个楼盘便宜了就认可，进而产生实际购买行动。此类买家占项目销售比例的10%-15%左右，户型一般选择在100平米—200平米。
D.从事的工作或经营的商贸格局限制他们在这一地带买房的人群
4、成功关键因素：
（1）销售优势：有一个独特的销售主张，对目标买家而言是有实实在在利益的，即消费者通过你的表达，看见你确实能给他带来实实在在的好处
（2）环境优势：有大面积水景，绿化面积很高，达到了50%，容积率小，会使小区显得不那么拥挤
（3）房型优势：项目的房型设计符合重庆居民现有的消费习惯，跃层设计的比例正好，大户型的平层很容易得到市场的认可
（4）设计优势：板式住宅的通风、采光状况理想，是真正意义上的健康住宅，吸取国外先进建筑元素的同时融入中国民居庭院的精髓，更有林荫小道供业主休息观赏。小区的整体设计比较新颖，为合围式，有利于通风
5、相对本项目的可借鉴点：
①区位优势显著，能够降低建筑密度
②项目档次高，有利于拉升开发商和项目知名度
③注重环境营造，提升了项目自身优势
五、项目整体定位
(一)市场定位
本案在前期推广过程中，一定要建立一个明确、清晰的项目形象。本案到底是一个什么样的楼盘呢？我们作如下分析：
（1）本楼盘基本处于永川区的中心位置；
（2）建成后的小区，在道路、景观、服务上在永川区都属于一流的；
（3）户型的组成，大到180平方米，小到50平方米，有高层、错层。
根据以上分析，我们提出“城市、绿色、我的家”这一市场定位主题，可以将本案各项优越充分表达—是一种顶级的生活，是最好的，一流的。它体现了人与人、人与自然和谐的主题，只有住进去才能品味到它的价值。
(二)项目的功能定位
本项目是中高档住宅楼，其主要功能是居住。功能定位如下：
（1）营造良好的居住环境，体现居住组团的和谐美，实现人与自然的融合，达到趋近完美的居住空间；
（2）一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系；
（3）完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务
(三)形象定位
1、做好形象定位的前提
（1）充分了解发展商的开发过程及目标
通过交流充分了解发展商的开发过程及目标，留意其中的闪光点，寻求经济与文化、商业与艺术的有机结合以衍生品牌，营销全程塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌，为企业持续发展提供后劲；
（2）把握市场实态
对市场动态的精准把握，有助看清项目在市场坐标上的位置，强调市场引导，而非一味迎合市场；
（3）把握片区状况
在市场调研和谙熟本土实况以及充分解读区域消费特征的基础上，因应项目所在地区域特点
（4）对项目充分研究透彻
寻找项目的唯一性、差异性和市场高度、扬长避短，抢占制高点，树立唯一性，用足项
目优势，规避项目劣势，并以此确立项目独特的行业地位
2、房地产项目形象定位的切入点
（1）地段的特征定位
（2）产品特征或顾客利益点定位
（3）规划或产品的首创和创新点定位
（4）项目的目标客户定位
（5）文化象征定位
（6）一种生活方式定位
（7）行业或片区的引领者定位
（8）优势组合定位
现我们将根据以一种生活方式来进行形象定位：德国哲学家海德格尔说：“人，诗意地居住。”房地产项目形象不仅仅是华丽辞藻的堆砌，语句形式的诗化，更在于营造提升一种诗意的生活方式和人生境界，以拨动客户的心弦，捕捉人们心灵中某种深层的心理体验。他体现的不能仅仅是房子，它是对家的眷恋，是对位置更是对精神家园的皈依，它是人类追求的永恒主题之一。房地产形象要打动人心，打造出诗意的生活方式，更能诠释人们情感、精神、个性的寄托好张扬。
3、项目案名和推广语
瑞博康城的形象定位为“小天地里的时尚，高雅的生活”，以“日子缓缓、生活散散”的主推广语形象地勾勒出其宣扬的浪漫闲散的生活方式。
形象诠释：小空间里的大故事，让您发现生活别样的美丽。10米高的空中花园，让您在家中笑傲风景。绿色在家门，清新邻里间，让您品味高雅，享受生活！
当您带着疲惫的身心步入小区，徜徉满园的绿色，您是否感觉神清气爽？当您在闲暇时，漫步在蜿蜒的小区幽径时，听着翠鸟的轻啼，您是否感觉心情愉悦？当您的朋友羡慕您舒适、安静的生活环境时，您是否为您当初的选择感到骄傲与自豪？
4、品牌形象的树立
XX房地产开发有限公司在重庆市已经成功开发多个项目，尤其是在XX小区，合理的楼距，优美的环境，获得业主的好评。在永川区开发楼盘时，首先是开发商的实力及诚信的宣传对楼盘以后的销售起重要作用；其次，是在楼盘认购时，能给买家信心是很重要得。开发商可以承诺：如迟交楼，每天按房款的千分之一支付违约金给买受人。
（四）目标客户定位及分析
1、客户细分准则
（1）选定最有价值的细分客户，剔除非目标客户：尽管不能保证对庞大市场
的控制和拥有，但也确保客户细分市场足够大、可识别、有媒介触及点并且有利
可图，这是房地产企业乃至项目生存的基本土壤，这样的客户细分才有价值。反
之，如果细分后的市场面太狭小，目标客户群不足以支撑企业发展所必须的利
润，那么这种细分就是失败的。
（2）进行差异化的价值定位，集中于一点，为不同客户提供独特价值：不同客
户对于项目而言带来的价值不仅相同，有的客户可以连续不断地为项目创造价值
和利益如多次置业客户、老客户不断介绍新客户等，因而要对客户进行价值差异
化区隔
（3）围绕客户细分和价值定位定义精确制导的运营流程，确保产品和服务的高
命中率和高满意度：仅仅将客户进行有效细分是远远不够的，细分的目的是抓住
. 项目合作方案书 编制部门：UAV部 编制时间：2015年11月5日
. 朝阳产业必展无限市场 热门行业必然趋之若鹜 新兴专业必占一席之地 高新技术必然享用终生 高薪就业必超蓝白“二领”超前占位必握发展先机 中国航空器拥有者及驾驶员协会（AOPA） 执行秘书长柯玉宝 目录
一、项目总体方案介绍 1.项目政策依据 2.项目运营模式 二、无人机专业介绍 1.无人机国内市场方 2.就业前景分析 3.就业岗位分析 三、专业设置及就业 1.课程设置 2.就业方向 四、专业优势及分析 1.集团介绍 2.研究及训练中心 3.师资力量合作 4.社会意义 五、人才培养方案和教学计划 1.人才培养方案 2.教学计划 六、实训室建设方案及报价 1.实训室建设 2.教学用机 七、服务细则 1.我司可提供服务 2.收费标准 八、总结
中国无人机消防与救援研究中心 中国航空器拥有者及驾驶员协会（AOPA） 联合打造无人机驾驶员走进校园活动 一、项目总体方案介绍 秉承“阳光、体面、高薪”的就业理念，中国无人机消防与救援研究中心，在民航局中国航空器拥有者及驾驶员协会（以下简称AOPA）的大力支持与悉心指导下，充分整合全国优秀教育资源与就业资源，精心打造----无人机驾驶与应用特色就业项目。 中国无人机消防与救援研究中心与全国院校联合办学----“无人机驾驶与应用”特色就业专业实验班 中国无人机消防与救援研究中心，按照《民用无人驾驶航空器系统驾驶员训练机构合格审定规则（暂行）》要求，为具备投资能力和各方面条件的高职院校策划标准化“无人机驾驶与应用专业”，每年在全国优质院校中限定培养200人。 1.项目政策依据 教育政策：《国务院关于加快发展现代职业教育的决定》、《教育部关于开展现代学徒制试点工作的意见》等。 航空政策：《国务院中央军委关于深化低空空域管理改革的意见》、《民用无人机航空器系统驾驶员管理暂行规定》等。 2.项目运营模式 协会引领，校校联合，校企合作，责任共担，利益共享 二、无人机专业介绍 1.无人机国内市场方面 军用无人机广泛应用于目标探测与侦查系统、电子战系统、无
成都里程xx卡松项目策划提案
接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公 司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报 告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。 前言 天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊 的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。
目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽， 很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和 黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。 在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。 从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。 以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成 都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。 从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城南副中心” 目录 第一部分成都房地产市场浅析 第二部分华阳房地产市场调查与分析
房地产项目策划方 案分析 目录
第一部分:项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策（一）项目的SWOT矩阵分析 （二）相应营销对策 第二部分:项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分:项目分析
一、项目概况 观海台项目是由深圳中建(蛇口)发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下: 观海台项目概况一览表
二、项目优劣势分析 （一）项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示,本项目拥有自身的一些优势,具体而言,主要有以下几方面: 1、地处南山文化中心区,易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息,深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段,优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设,以及周边地区规划开发的不断完善,该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾,海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾,空气质素好,环境优美,永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模
项目周边已初具规模的知名楼盘有:蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心,在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘,本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻,北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区,道路通畅而不嘈杂,配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。 5、新古典建筑风格,半围合布局,庭院式组团,中式园林在片 区独树一帜 项目采用半围合式布局及庭院式组团,像一个巨大的四合院,营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台,体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特,规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情,陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。
东宏时代广场项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。 二、项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况 项目名称：时代广场 建设地点：铜梁区中兴东路788号 建设规模：29.11万㎡ 占地面积：100亩
容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程： 东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考
项目方案方案计划书 一、项目方案提出的背景和必要性 包括国内外现状、知识产权状况和发展趋势；技术突破对产业技术进步的重要意义和作用；项目方案可能形成的产业规模和市场前景。 二、国内外市场分析 包括国际市场状况及该产品未来增长趋势、国际市场的竞争能力、产品替代进口或出口的可能性；国内市场需求规模和产品的发展前景、在国内市场的竞争优势和市场占有率。 三、项目方案主要开发和建设内容 包括项目方案的主要科技攻关内容、项目方案目标及开发任务。 四、项目方案实施的技术方案 包括项目方案的技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和创新点；产品技术性能水平与国内外同类产品的比较；项目方案承担单位在实施本项目方案的优势。 五、项目方案实施的现有基础 包括项目方案承担单位注册地点、股权结构、资产和负债情况、员工构成、主要业务和主要产品、生产规模、主要装备和技术水平、近年来经营状况；对引进技术的消化、吸收、创新的后续开发能力；企业资质、信用和融资能力等。 六、项目方案组织机构和人员安排 包括项目方案的组织形式、产学研联盟运作机制及分工安排；项
目方案的实施地点；项目方案承担单位负责人、项目方案领军人物主要情况；项目方案开发的人员安排。 七、项目方案实施进度计划 包括项目方案阶段考核指标（含主要技术经济指标，可能取得的专利尤其是发明专利和国外专利情况）及时间节点安排；项目方案的验收指标。 八、项目方案资金需求及来源 包括项目方案新增总投资估算、资金筹措方案（含自有资金、银行贷款、科教兴市专项资金、推进部门配套资金等）、投资使用计划。 九、项目方案经济和社会效益分析 包括项目方案未来三年或五年生产成本、销售收入和利税估算；财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、财务净现值等指标的动态财务分析；社会效益分析。 十、项目方案风险分析及应对措施 包括项目方案技术、市场、资金等风险分析及应对措施。 十一、其它需要说明的事项 十二、有关-- 1、项目方案承担单位工商登记营业执照（复印件）； 2、企业资质证书、专利证书、特殊行业许可证和产品获奖证书（复印件）， 3、上年度《资产负债表》、《损益表》、《现金流量表》及审计汇报（复印件）；
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
房地产项目策划方案全集(30个doc)26
房地产业发展需要社会学理论支持 房地产业是一门新兴产业 房地产业在我国是一个只有十余年历史的新兴产业。为了满足中国经济迅速发展的需要，切实解决中国城市职工住房长期欠债太多的难题，于是，顺应中国住房制度改革的潮流，房地产业急速地膨胀起长，成为国民经济的一个新的增长点。在这个探索发展过程中，令人感到忧虑的是，房地产业的理论支持十分单薄，尤其是它的社会学背景远远不足以支撑起其日见肥硕的身躯。在国外，《住宅社会学》已有近百年历史，而在中国几乎还是一片空白，亟待填补。 房地产业具有相当的特殊性 房屋是不动产，对于家庭和个人来讲，是一件大商品。房地产业在国民经济中，具有与众不同的特点。它之所以特殊，就在于它与社会结构、社会运行、社会变迁、社会分层、社会流动、社会心理，乃至各种社会问题都有密切的关系，社会的每一个细微的变化，或多或少都会反映到房地产业中来。同时，房地产业又具有一定的稳定性（与时装、食品、家用电器、汽车等行业相比）和滞后性（因为它的生产营销周期很长）。所以，如果在经营房地产业时，没有足够的预见性，就会造成极大的失误。 在卖方市场时期，房地产商可以通过“买楼花”的方式来尽量减少或避免盲目性带来的风险；而处于买方市场时期，开发定位稍有闪失，就会出现大量的闲置楼盘，实际上这些闲置楼盘就是理论失误下的产物。例如，香港在这方面就具有十分惨痛的教训，令人不得不长记取。还有，许多地方存在着大量的空置房，如何进行消化，又将是一个棘手的问题。 房地产业与社会学关系密切 房地产业与社会学关系可以说是密不可分，我们不妨举例说明一下： 都市化是现代化的一个重要标志，我国是世界上都市化程度最低的国家之一。今后国家将着力解决都市化问题。那么，在以后的十年里究竟将有多少农民会在城市里落户，在什么样的城市里寻求住房？他们的住房需求是什么？房地产的商机在什么地方？现代人希望什么样的住宅？这一系列问题颇值得我们关注，加以思考和研究。 人口的年龄结构是社会学高度重视的问题之一。2000年中国已进入老龄化社会，中国进入老龄化社会与西方发达国家有很大的差别。中国老龄化过程具有绝对规模大、老龄化速度快、在社会发展水平尚低的情况下发生、农村老年人比重大、女性老年人多于男性、与中国的经济改革耦合等特点。这些特点，将在不同程度上对房地产业产生重要的影响，这些影响不仅表现在
房地产项目开发策划书 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产开发与经营课程设计目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议
（六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武 汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。 2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场 更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重 站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二 套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临着名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。 10年供应量预估
项目研讨会方案策划书 ——WORD文档，下载后可编辑修改—— 研讨会方案1 活动主题：集众人之经验，达众人之提高。 活动背景：金秋时节，在派斯送走一批毕业生的同时，一批风华正茂、梦想飞扬的新生选择了派斯这个美丽的舞台。为了让所有学生开启远航的风帆，能够在派斯收获成功的喜悦，我系决定举办学习交流会，为教师和学生及新生和老生之间搭建交流的平台。 活动目的：能够让新生和老生在学习方法上进行沟通，同时也让教师和学生之间有一个交流的平台，让学生找到更加适合自我的学习方法。活动目标：搭建交流平台，到达学习目的。 活动时间：待定一小时-两小时 活动地点：待定 活动邀请：所有会计学系班级的班长、团支书、学习委员，专业教师，领导(其他同学愿意参加的也能够来)。 具体安排：1、主席团：负责协调安排好全局形式。 2、学习部：负责组织和策划活动的整个流程，调节一下活动气氛。 3、纪检部：负责坚持会场秩序及安静，坚持好的氛围。 4、宣传部：负责提前做好宣传准备。 5、其他部门做好协调。 活动流程：活动前期：1、联系主持人、嘉宾，收集资料。 2、主持人与嘉宾之间进行交流沟通。
3、确定交流会时间及地点。 4、制作宣传单、ppt及一切与活动有关的准备。 5、派发宣传单，联系相关人员。 6、租借场地。 7、研究位置问题，多借一些凳子。 8、研究天气问题，专门用几张桌子放雨伞。 9、准备一箱矿泉水，二十个本子及二十支笔(当做活动奖品)。 活动中期：1、工作人员提前到场布置会场。 2、嘉宾入场。 3、主持人宣布交流会开始，介绍嘉宾。 4、学校领导致辞。 5、教师发言并介绍专业学习方法。 6、老生代表发言。 7、新生代表发言。 8、师生互动(学生向老提问、新生向老生提问)。 9、小活动(主持人向来场的所有学生提趣味问题，答对的就能够获得小礼品一份)。 10、新生代表发起宣传口号，要起必须的号召作用。 11、主持人宣布交流会结束。 活动后期：1、整理会场。 2、学习部成员写活动总结。 3新闻修改写交流会报道。
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
项目实施策划书 篇一：XX工程项目实施策划书 第 1 页共 1 页 项目概况及主要管理目标 第 2 页共 2 页 : 版本 编制 审核 批准 机电安装公司项目实施计划书第 3 页共 3 页编制 01 日期：XX年08月31日 第 4 页共 4 页 目录 一 二 三 四 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11 12 13 五 14 15 16 17 18 19 20 21 22 第 5 页共 5 页工程概况及主要管理目标191 项目组织机构审批表192 项目风险初始识别清单193 施工相关实施计划部分194 工期计划194 临建实施计划195 临时
水电实施计划196 技术实施计划197 质量实施计划199 职业健康安全实施计划201 环境管理实施计划202 管理人员配置计划204 办公设备配置计划205 物资采购实施计划206 劳务分包实施计划207 施工机械实施计划208 信息管理计划 209 商务相关实施计划部分价款风险对比表210 施工方案优化实施计划211 专业分包实施计划212 合同履约计划213 资金流量计划214 关系协调计划215 甲方指定分包管理计划216 变更、签证及索赔计划217 工程结算实施计划218 篇二：项目实施计划书 项目名称： 用户名称： 地址： 电话： 传真： 编写单位： 地址： 电话： 传真： 文件版本： 日期：项目实施计划书络综合布线系统工程 项目要求、假设及用户责任约定项目要求为了保证
按时有效地完成本项目，我们要求用户承诺和保证如下事宜：指定负有全责的项目经理，参加项目的日常活动。有关项目的日常事 务，华南资讯科技有限公司都经过项目经理进行，如该指定的项目经 理有任何变动，应以书面方式及时通知华南资讯科技有限公司。 指派适当数量的合格技术人员与华南资讯科技有限公司合作，这些工 作人员应尽力协助和配合华南资讯科技有限公司工作。 按项目进度及时、准确提供各种所需信息资料； 对本实施计划所做的任何更改均需经用户和华南资讯科技有限公司审 阅以评估所做更改在开销和时间上的影响，并且必须经用户和华南资 讯科技有限公司通过由双方共同执行的“工作更改授权书”批准后方 可生效。承诺将对华南资讯科技有限公司提交的任何工作结果，进行谨慎的质 量验证和测试，并对随后的生产实施负责。 项目管理人员、关键用户和技术人员必须及时确认在项目过程中所有
房地产项目计划书范本 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时
的报价使用。 商业计划编号： 收方签字： 发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... （公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2 项目介绍... （融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3 市场分析... （产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4 竞争分析... （竞争对手、竞争优势） 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... （公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7 财务分析... （前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）
第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... （公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... （公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用） 2.4 合作伙伴关系... （合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务） 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... （项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势） 3.3 项目规划... （建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况） 3.4 项目工程设计方案... （设计理念、产品定位、定位诠释）
一、目的 项目前期策划是项目经理部在工程项目施工之前或施工前期对其施工组织方案、管理措施、经营管理目标和方案的总体筹划，也就是对项目经营模式、项目机构及人员组织管理、施工平面布置、施工技术方案、施工进度、质量、安全、机械设备配置、施工材料组织、资金流、风险规避方案等进行策划，从而能够达到有组织、有措施的指导安排项目各项相关安全生产工作，使其新建项目在各种有保障前提下能顺利完成。 二、适用范围 本公司所承接项目 三、策划的基本原则和施工项目部组织结构 项目策划的基本原则：项目策划应以“事前策划、目标清晰，责任任务分明、 过程控制严谨、执行有力，事后总结、不断改进规范”为总体思路，遵循“以合 同条件为基础、以施工组织优化为重点和以收定支”的原则。 （1）、工程总体目标 项目部是公司的派出机构，它要代表公司全面履行与业主之间签订的工程施 工承包合同；要全面履行公司内部经营管理制度，完成公司下达的各项生产经营 考核指标。因此，项目部成立之后应结合工程施工承包合同的约定和公司经营管 理制度的要求，确定出合理的项目经营总体目标。 1、工程质量目标 1）、杜绝重大质量事故，一般质量事故控制在部颁规定内。 2）、严格按现行国家行业的法律、法规、实施管理，信守合同。 3）、建设工程一次竣工验收合格率100% 4）、工程质量用户满意率95% 2、环境健康安全目标 1）、杜绝重大人身伤亡事故，设备事故； 2）、杜绝重大责任交通事故，火灾爆炸事故； 3)、重伤事故为零； 4)、轻伤事故率5‰； 5）、加强能源、资源使用管理，减少浪费； 6）、强化教育培训，增强员工环保及职业健康安全意识； 7）、改善生产条件，预防和控制职业性危害；
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分:市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场(中高端花园洋房)市场基本情况分析 三、细分市场(中高端花园洋房)项目推广策略分析 四、细分市场(中高端花园洋房地产)广告传播策略分析 五、细分市场(中高端花园洋房地产)发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分:SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分:项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分:项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分:项目销售策略 第六部分:宣传推广计划 第一阶段:品牌推广 第二阶段:楼盘品质塑造 第三阶段:营造销售氛围 第七部分:媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织与规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分:市场分析 一、项目基本情况: “南方新城·风林高地”就是南方集团继南方花园、南方香榭里之后,在高新区开发得又一大型品质社区。项目占地400亩,总建筑面积70多万平方米,分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南,南方香榭里以北,毗邻已近实施得高(二郎高庙村)九(大坪九坑子)路城市干道。通过南面得石桥铺交通枢纽与北面得高九路城市干道,可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区,同时,石桥铺高新区城区配套,给小区得居者提供了一个环境优美、交通便利得城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市得便利与畅通之余,更能投入到上风上水得自然美景之中。项目地处高新区城市最高点,既有着山城得高地田园
项目策划书 项目名称: 策划人： 策划时间：年月曰 第一部分：项目介绍 1.项目概述 请对本项目策划书进行整体概括性陈述（要求简明扼要，重点突出 ●1、项目主题 ●2、实施对象（目标人群） ●3、实施区域 ●4、项目期限 ●5、希望解决的问题、预期达到的目标 ●6、计划的活动、预计的成果等要素 2.项目背景分析 ●请对该项目相关的背景进行简要分析。包括项目起因和必要性、实施项目的条件、以前类似项目实施经验教训及相关政策环境等。（要求简明扼要） 3．项目问题分析：（要求简明扼要） ●通过项目的实施，希望解决什么具体问题？ ●导致这些问题的关键原因是什么？ ●这些问题将会导致什么不良后果？ 4．项目目标 ●项目所希望达到的目标是什么？〈项目目标是对本项目所希望达到的目标的精确陈述，在项目目标的陈述中，应当尽量符合具体，可测量，可达到，有时限的原则。项目目标可划分为总目标和分目标，总目标是对项目整体目标较为宏观的描述，分目标则是为实现总目标而形成的一系列具有严密逻辑关系的具体目标。〕 5．项目策略及活动 ●项目将通过什么策略实现项目目标？即项目将用什么方式展开哪些活动？ 6．预期风险分析 ●项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义〕 7．项目创新性 ●创新性是项目成功与否的重要因素，也是项目是否获得资助的重要因素之一。项目申请方应当明确陈述本项目在本领域内具有哪些显著的创新性。而且这种创新性应当具有可推广、可持续的价值。 第二部分：项目实施计划 1.项目产出 ●为了实现项目目标，将在什么时候开展哪些具体的活动？ ●活动预期将会产生哪些具体可测量的产出？ :
房地产项目策划方案范文 一、策划缘起 东部旅游节日在即，全城热销海岸生活 7月22日，在XX省文化厅和XX市XX区政府主办的“首届亚洲 少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，XX的旅游旺季和置业高潮已经到来。 随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海 岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，XX需要宣传，XX需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是XX市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在 深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受 到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。 用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为XX生活 传递信息。 三、媒体互动 《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业XX，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布XX、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。 凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到 分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产 生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法 全景描绘XX生活，为置业东部展示立体画卷 1、介绍XX简史：概括山海XX，几年巨变 2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境 3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁 4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告 五、其他配合 全面互动，《××周刊》期待合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍XX规划与发展蓝图 2、组织看楼专车免费服务 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业XX的多重优势 5、其他合作另行协商 一、XX楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为XX市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述 三、项目物业的优势与不足 优势： 位置优越，交通便捷
房地产开发与经营课程设计
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议
（二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经 济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消 费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活 跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
介绍项目策划书方案 时光在不经意中流逝，一段时间的工作已经结束了，你有制定过下阶段的工作目标吗？是不是要好好写一份策划书了。相信写策划书是一个让许多人都头痛的问题，下面是项目策划书方案，仅供参考，大家一起来看看吧。 1，项目概述 基于商院开设经济管理类专业的优势，以及在校学生不能有效利用自身专业优势产生价值这一现状。本项目将从理论和实践两方面入手，配合日常的管理经营活动，为学生创造一个除了课堂以外更大的成长空间，帮助学生扩大视野，提倡学生自主创新创业，发展学生的综合能力，以提高商院学生的核心竞争力。使开放、品质、信誉、成为商院，成就西北高校典范！ 2、项目主题 本项“爱心市场”项目的主题为：绿色，爱心，奉献，成长，由我做主！同学可单个或自行组合成立营销小组，采取“注册，经营，管理”完全仿真市场的模式，以摊位为单位成立形式各异的营销小组，在规定的时间内以有形或无形的产品进行销售活动。 3、目标人群 我校全体师生及外部人群。
4、实施区域 初步建议以学校新建体育场为中心。学校提供场所及必要的基础设施（通电问题，网线等） 5、项目期限 第一期建立爱心市场并初步健全相关机制需要三学期，第二期建立市场联盟机制及监管分权的试运行，需要三年左右，第三期管理咨询服务的建立健全需要两年左右。 6、希望解决的问题，预期达到的目标 （1）每年我校毕业生在毕业时候都会处理部分用过的书籍、资料和生活用品，然而由于本地没有可以满足学生要求的自由交易市场，而自发组织的跳蚤市场又缺乏有效监管，常出现纠纷情况。故而建立本爱心市场，为广大学子提供一个有效监管的自由交易平台，同时满足有需要的学生廉价购物。引导大学生树立正确的消费观念。 （2）我校由于其地域的特殊性，导致的闭塞思想观念问题突出。加上对学生实践能力的不重视，缺乏动力，导致了整个学生群体眼高于顶的.现状不容乐观。故而本项目从“实践是检验真理的唯一标准”的角度出发，倡导学生一切从实际出发，培养学生“实读实干”的精神，从磨练中实现自我价值。
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住宅产品概念的重新诠释 住宅产品作为特殊的大宗耐用消费品，有其独特的价值和涵义。在不同的时代其意义是不一样的，譬如上个世纪80年代强调的是数量；90年代强调的是品种、设计和质量；而进入到21世纪，在新经济及全球经济一体化浪潮的冲击下，我国房地产的发展也进入了一个前所未有、充满巨变的时代，它追求的是差异化、个性化、网络化和速度化。在这个时代。强调的是住宅产品的快速更新换代，这就迫使我们必须对住宅产品作一个重新的、更加深入的认识，否则你建造产品时就不会有所创新，你的产品就会滞销，就会成为贻害未来城市的建筑垃圾。 产品是企业生产的东西，对企业而言目的是实现利润，而对顾客来说购买的是产品的使用价值。随着时代的发展，住宅的功能品质和内涵在不断地丰富，其自身的价值也在发生着相应的变化。 如何理解住宅产品的内涵和意义，不仅是一个开发理念问题，同时也是一个战略决策问题。这个问题不解决，谈创新、谈速度、谈品质就是一句空话。在新经济下，住宅就其产品形态来讲，本质上是为人们提供了一个空间，这种空间既是有形的，也是无形的；既有私有的，也有公共的；既包括物质生活的，也包括精神生活的。由于消费者需求的复杂性和多样性，以及产品的难以更改性和差异性，这就要求在设计时必须超越的开发设计模式，不仅仅是有形产品的设计，同时要把产品扩大到更为广阔的空间，实现住宅产品有形设计和无限空间交融。 单从有形空间来看，住宅包括五个层次的概念：一是地域性的概念，是在北方，还是在南方；二是区域性概念，是在闹市区，还是在城郊，是在商业区，还是在文化区；三是社区概念，如目前经常讲到的某某住宅小区，某某住宅花园等；第四个就是小区内细分的概念，某某住宅组团，某某苑；最后才是房产自身的概念，包括面积、户型、楼层、朝向及价格等。弄清这些概念，对房地产开发商来讲有利于结合地区特色来建造产品，同时也有利于产品的准确定位。对消费者来说，通过对上述概念的了解，可以根据自己的爱好、需求和承受能力来确定购买目标。 在新经济时代，对开发商来说，从市场的态势来把握住宅产品概念也是非常有必要的。 首先要从消费者的需求偏好来把握它。因为不同的发展阶段，有不同的消费阶层，人们对住宅内涵的要求有相当大的差异。在居住生存时代，人们看重的是位置、户型、交通等；在居住健康时代，人们更看重的是生态环境、物业管理、配套设施等；而在新经济时代，人们更看重的是文化、智能、服务等因素。对一般收入阶层来说，他们关注的是住宅产品的经济、实用、方便；而对中高收入阶层来说，更关注舒适、地位、休闲。住宅产品的分层消费和分身识别可以说已经成为一个不可阻挡的趋势，这一点既是开发商应该关注的，也已成为消费者所关心的问题。 其次要从竞争的格局来把握住宅产品概念。有句广告语“没有最好，只有更好”，但从目前大量成功的营销实践表明，“第一”的东西胜过“更好”的东西，北京的“现代城”就是一个很好的例证。因此，面对日益激烈的竞争，房地产开发商要善于不断地创造“第一”，把自己独特的价值和核心利益展示给消费者，让消费者去比较，去体会。如果总是跟着别人跑或者抄袭