中华女子学院2016——2017学年第1学期
《会计专业英语》课程试卷
（论文类）
论文题目浅析营业税改增值税对房地产业的影响
课程代码 1050042013
课程名称会计专业英语
学号 130404077
姓名史慧丹
院系管理学院会计系
专业会计学
考试时间 2016年10月27日
考试成绩
浅析营业税改增值税对房地产业的影响
摘要
自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。房地产企业“营改增”，既是我国税制改革史上的大事，也是房地产行业发展史上大事，必将给广大房地产企业带来前所未有的挑战和发展机遇。
本文首先对当前“营改增”发展的背景及房地产业的现状做了简要概述，得出了房地产行业在经济发展中的重要性，以及税负对房地产行业的重要影响。其次对新的税收政策加以概述，使我们清楚的学习了解增值税税收政策。
最后通过学习房地产业新的税收政策，发现探究此次“营改增”对房地产业带来的机遇与挑战。
关键词：房地产业，营改增，税负，机遇，挑战
一、营业税改增值税房地产业现状
营业税改增值税（以下简称“营改增”）作为十二五期间我国财税体制改革的“重头戏”，是以结构性减税促进稳增长调结构的“关键点”。自2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案到2016年1月，李克强主持召开座谈会，决定2016年要全面推开“营改增”，为了进一步较大幅度减轻企业税负。据统计截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户。
房地产行业是此次“营改增”中备受关注的行业，因为房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。除此之外，对经济增长的贡献房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的兴旺繁荣。
增值税全面实施后，在全世界160多个实施增值税或相似税种的国家中，中国将成为增值税税基范围最广的国家。与国际通行增值税税制相比，我国增值税体系将独树一帜，在房地产业，增值税不仅将适用于B2B（企业对企业）或B2C（企业对个人）的交易，同时也将适用于C2C（个人对个人）的交易，这些处理方式在其他增值税国家均不存在先例。如果我国“营改增”进展顺利，其他国家有可能效仿中国从而扩大其增值税的应税范围。
二、房地产业“营改增”政策具体内容
（一）纳税人
1.在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
2.增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
（二）征税范围
1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：
（1）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；
（2）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），
属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。
2.不征收增值税项目
（1）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
（2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
三、“营改增”对房地产业产生的影响
（一）房地产业“营改增”的目的
“营改增”改革的目的是要整体减少企业的纳税负担，让纳税更加合理和公平。
（二）“营改增”给房地产业带来的利好
1．房地产业“营改增”有利于完善税收链条，增加税收
营业税的存在导致增值税抵扣链条中断，建筑安装成本中包含的进项税不能抵扣，造成一些房地产企业重复纳税；营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。
2．房地产企业整体税负有望下降
房地产“营改增”属于国家推行的“结构性减税”改革的一部分，行业整体税负肯定会有所下降。“营改增”之后的税率与原来的5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，单个企业实际税负是高是低很难判断，一般情况下税收成本应该是会有所降低。
3.房地产企业市场销量有望增加
之前企业缴纳营业税导致了一些房地产企业存在重复纳税的现象。税负重在一定程度上会影响消费者购房或投资的积极性。“营改增”之后，房地产企业成为增值税抵扣链条上的一个环节，建筑安装成本和期间费用中缴纳的增值税都可以抵扣，如果进项税额较大，企业税负则有望下降。对于中小房地产企业来讲，如果年应税销售额在500万
元以下，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5%下降为3%，税负直接降低40%。税负降低了，房地产企业才有可能降价，销量才会提升。从税制改革的方向上看，增值税将来要实现完全的消费型增值税，不动产的进项税届时也可以抵扣。生产和商贸等非房地产企业采购办公用房、生产厂房等取得的进项税也可以抵扣，购买和投资商业地产不仅可以保值增值，抵抗通货膨胀对财富的稀释效应，还能降低企业的增值税负担，投资的积极性将大大增强，也会带来新的市场需求。房屋价格降低和企业主投资需求增加，将会在一定程度上带来房地产市场的繁荣。
4.房地产业“营改增”有利于提高各行业竞争能力
如今市场房价并不太取决于开发成本，更重要的决定因素是供求关系。今年以来，房地产市场转向为买方市场，房地产走势持续走低下行，市场上存量房压仓整体市场供大于求，尤其是二三线城市。地产开发商面对持续走低的成交量都表现出了极大压力。这种情况下，房地产业营业税改增值税，在某种程度上可以平抑成本，并且有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，故对试点行业是利好政策。
（三）“营改增”给房地产企业带来的挑战
1. 政策过渡阶段企业可能遭遇重大损失
在“营改增”开始试点的现阶段，很多政策跟房地产企业现实操作存在着差异，真正实施起来还是有相当的困难。并且由于在“营改增”之前房地产企业缴纳的是5%的营业税，突然的变为增值税，可能会使企业蒙受很大损失。如一个房地产完工了，但销售还没结束，若在此时实行增值税，税率从5%增加到11%，由于企业基本完工了，基本上没有进项税可以抵扣。此时销售合同已经出来，价格不能更改，则企业实际上是增加税负成本，造成很大损失。
2.相关人员对税收政策不熟悉
房地产企业“营改增”之前一直缴纳营业税，税务处理完全不涉及增值税。从财务总监到财务经理，再到一般的财务人员，对增值税的相关规定了解甚少，甚至完全不了解。“营改增”之后给房地产企业带来的最大的挑战，就是从上到下不了解增值税的税收政策，无法利用增值税的税收法规指导约束平时的运营管理工作。不知道会有什么税务风险，也不知道会出什么税收问题，更不知道如何应对突发的税务问题和提前防范。在这种情况下，企业是无法做到控制企业税务风险和税收负担。有人说房地产企业的财务人员从上到下可以恶补增值税的税收知识，但恶补也需要时间，也有一个过程。政策
不熟悉的挑战是所有“营改增”企业的共同要面对的风险，任何企业都不肯能幸免，唯一不同的是，有的企业熟悉时间较快，有的较慢。
3.财务处理难度增加
根据现行的增值税税法规定，增值税的纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，两类纳税人的税务处理和征管规定是不一样的。对于增值税一般纳税人来讲，由于增值税是价外税，采购和销售都要进行价税分离，取得的进项税专用发票还需要在规定的时间内去主管税务机关认证。“营改增”初期，财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。另外由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加是十个会计科目，核算难度较原来大幅增加。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。
4.可抵扣的进项额不足，部分房地产企业税负或大幅上升
“营改增”的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国“营改增”试行和先期“营改增”行业的反馈情况来看，大多数的企业实现了税负下降，但也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣发票等原因，反而出现了税负增加的情况。
四、总结
与此前的营业税税负相比，此次变化对于企业来说既为挑战也不失为机遇。此次并非是对原体系的修补，而是新体系的建立与革新，我认为房地产企业要抓住机遇，积极的适应新的税收政策。那些亟待解决的问题，面临的挑战，会随着未来房地产业增值税税收政策的成熟而调整解决。
Suggested Solution Chapter 1 3. 4.
5. (b) net income = 9,260-7,470=1,790 (c) net income = 1,790+2,500=4,290
Chapter 2 1. a.To increase Notes Payable -CR b.To decrease Accounts Receivable-CR c.To increase Owner, Capital -CR d.To decrease Unearned Fees -DR e.To decrease Prepaid Insurance -CR f.To decrease Cash - CR g.To increase Utilities Expense -DR h.To increase Fees Earned -CR i.To increase Store Equipment -DR j.To increase Owner, Withdrawal -DR 2. a. Cash 1,800 Accounts payable ................................................... 1,800 b. Revenue ................................................................... 4,500 Accounts receivable ...................................... 4,500 c. Owner’s withdrawals ................................................ 1,500 Salaries Expense ............................................ 1,500 d. Accounts Receivable (750) Revenue (750) 3. Prepare adjusting journal entries at December 31, the end of the year. Advertising expense 600 Prepaid advertising 600 Insurance expense (2160/12*2) 360 Prepaid insurance 360
第二章交易分析与记录 1、所有者投资 借:现金 贷:所有者名下的资本 2、用现金采购物料 借:物料 贷:现金 3、用现金购置设备 借:设备 贷:现金 4、赊购物料 借:物料 贷:应付账款 5、提供服务赚取现金 借:现金 贷:咨询费收入 6、用现金支付费用 借:租金费用 贷:现金 7、以赊销方式提供服务与出租设备借:应收账款 贷:咨询费收入 租金收入 8、应收账款变现 借:现金 贷:应收账款 9、分期支付应付账款 借:应收账款 贷:现金 10、所有者提取现金 借:所有者提取的资产 贷:现金 11、预收服务费借:现金 Chapter 2 Receive investment by Owner Cash Owner, Capital Purchase Equipment for Cash Supplies Cash Purchase Equipment for Cash Equipment Cash Purchase Supplies on Credit Supplies Accounts Payable Provide Services for Cash Cash Consulting Revenue Payment of Expense in Cash Rent Expense Cash Provide Consulting and Rental Services on Credit Accounts Receivable Consulting Revenue Rental Revenue Receipt of Cash on Account Cash Accounts Receivable Partial Payment of Accounts Payable Accounts Payable Cash Withdrawal of Cash by Owner Owner, Withdrawals Cash Receipt of Cash for Future Services
第一课美国法律制度介绍 第一部分特征与特点 美国既是一个非常新的国家也是一个非常老的国家。与许多别的国家相比它是一个新的国家。同时，它还因新人口成分和新州的加入而持续更新，在此意义上，它也是新国家。但是在其它的意义上它是老国家。它是最老的“新”国家——第一个由旧大陆殖民地脱胎而出的国家。它拥有最古老的成文宪法、最古老的持续的联邦体制以及最古老的民族自治实践。 美国的年轻（性）有一个很有意思的特点就是它的历史肇始于印刷机发明之后。因此它的整个历史都得以记录下来：确实可以很有把握地说，任何其它国家都没有像美国这样全面的历史记录，因为像在意大利、法国或者英国过去的传说中湮没的那样的事件在美国都成了有文字记载的历史之一部分。而且其记录不仅全面，还非常浩繁。不仅包括这个国家自1776年以来的殖民时期的记录，还有当前五十个州以及各州和联邦（nation）之间错综复杂的关系网络的历史记录。因此，据一个非常简单的例子，美国最高法院判例汇编有大约350卷，而一些州的判例汇编也几乎有同样多的卷数：想研究美国法律史的读者要面对的是超过5000巨卷的司法案例。 我们不能说一个文件或几个文件就能揭示出一国人民或其政府的特性。但如果横跨一百多年的千百万个文件敲出始终如一的音调，我们就有理由说这就是其主调。当千百万个文件都以同样的方式去解决同样的中心问题，我们就有理由从中得出可以被称为国民特定的确定结论。 第二部分普通法和衡平法 同英国一样，美国法律制度从方法论上来说主要是一种判例法制度。许多私法领域仍然主要是由判例法构成，广泛而不断增长的制定法一直受制于有约束力的（解释制定法的）判例法。因此，判例法方法的知识以及使用判例法的技巧对于理解美国法律和法律方法是极其重要的。 从历史的角度来看，普通法就是由英国皇家法院的巡回法官的判决所得出的普通的一般法——优于地方法。采纳或执行某项诉讼请求是以存在法院令状这种特殊形式的诉为前提的，而这就使最初的普通法表现为由类似于古罗马法的“诉”所构成的体系。如果存在令状（于1227年），诉讼请求就可以被采纳或执行；没有法院令状（为前提）的诉讼请求就没有追索权，因而该诉讼请求也不存在。“牛津条例”（1285年）禁止创设除了“个案令状”之外的新令状，这种“个案令状”使该制度变得较为灵活了，而且导致了后来合同和侵权法的发展。 对于诉的形式的严格限制及由此产生的对追索权的限制导致了衡平法和衡平判例法的发展。“衡平”的一般意义就是寻求“公平”，即公平且善良地裁决，它最初是由国王，后来由作为“国王良知守护人”的大法官颁行，以便在艰难的案件中提供救济。但是到了十四世纪，衡平法和衡平判例法发展成了一个独立的法律制度和与一般的普通法法院一争高下的司法系统（衡平法院）。其规则和格言变得非常固定而且在某种程度上不像在其它法律制度中一样灵活。衡平法的特点有：以特定履行（或实际履行）的方式提供救济（与普通法提供补偿性损害赔偿金的救济方式形成对照）；强制令（为或者不为某项具体行为的临时或者最终法令）；渗透了整个法律制度并且能在许多场合下揭示现代法律概念的起源的所谓的衡平法格言的发展。不过，一般都是只有在普通法救济不充分时，才会出现衡平法救济。比如，优于普通法损害赔偿金被认为是不充分的，这是因为考虑到不动产所具有的唯一性，这些赔偿金无法补偿不动产购买人（的损失），就可能判以特定履行购买不动产。 与普通法一样，衡平法通过司法接纳或通过明确的制定法条款，成了美国法律的一部分。目前，这两个法律制度在许多美国司法管辖区中得以融合（始于1848年的纽约），因而，在这些司法管辖区以及联邦的实践中只存在一种形式的民事诉讼。只有为数很少的州还保留着单独的衡平法院。尽管如此，提及这一历史演变仍然是很重要的，因为它一方面解释了许多当代法律概念（如财产法中的所有权分割）的起源和意义，另一方面，它仍然与做出某些裁决有一定的关联，比如是否有权获得陪审团的审理（这仅发生与普通法的讼案中，在其它案件中仅由法官审理）。另外，这种区别将决定“通常的”普通法赔偿金救济是否适用或者是否可以使用“特别的”衡平法特定履行救济。 “判例法”代表了整个的法官造法体系，而且在现代还包括了普通法和衡平法先例。在不准确的和令人迷惑的用法中，“普通法”和“判例法”这两个术语通常被当作同义词来使用，在这里，“普通法”这个术语一般代表着法官制定的法，以示区别制定法。“判例法”总是代表着法官制定的法律，而“普通法”则相对来说，根据想表达的意思不同，要么代表普通法主题事项（即具体问题）上法官制定的法律，要么在更广范围内指所有法官制定的法律。 第二课法律职业 第一部分律师协会 法律职业的规范主要是各州的事务，每一各州对于执业许可都有其自己的要求。大多数州都要求三年的学业和法律学位。各州自行管理本州申请律师资格的书面考试。不过，几乎所有的州都利用“多州律师资格考试”，这是一种长达一天的多项选择测试，在这项考试之外，各州还会再增加一次主要是关于其本州法律的时长一天的论文考试。大多数申请人都可以通过第一次考试，而且许多失败者都会在下一次考试中通过。每年有四万多人通过这些考试，在经过人品调查之后，他们便可获准在相应的州执业许可。在获得许可之前或之后都不要求实习。到各联邦法院执业的许可规则互不相同，但一般来讲，那些获准在州最高法院执业的律师在办理一些无关紧要的手续之后即可获准在联邦法院执业。 律师执业范围通常仅限于一个地区，因为尽管律师可以代表当事人到其它地区办理事务，但是一个人只能在其获得许可的州内执业。人们习惯雇用本州的律师办理其它洲的事务。但是，只要一个人已经在其获得职业资格的州执业达一定时间（通常是五年），那么他移居到另外一个州时通常无需考试便可获得执业许可。 律师不仅可以从事法律事务，还允许从事任何其他公民能从事的事务。执业律师在企业客户的董事会中工作、从事商业或者积极参与公共事务都是很平常的事情。律师即使在成为法官、政府或者私人企业集团的雇员或者法律教师之后仍然是律师协会的会员，他们可以辞掉这些其它事务，回头开始私人执业。为了在工商业中担任重要的执行职务而放弃执业的律师人数相对较少。这一职业中的流动性和公共责任感的一个例证是哈兰·菲斯克的职业生涯，他曾多次成为一名纽约州律师、一名教授和哥伦比亚法学院院长、美国总检察长和美国最高法院首席大法官。 律师并不按照职责进行正式的划分。在英国对诉讼律师和非诉律师的区分并没有移植到美国，既不存在拥有特别或者专有出庭权的职业群体，也没有专门制作法律文书的职业群体。美国律师的业务范围包括出庭辩护、咨询和起草文书。另外，在被广泛地成为“法律执业”的范围之内，律师的业务范围是专有性的，不对其他人开放。在出庭辩护领域，这种规则非常清楚：任何个人都可以代表其自己出庭，但除了一些基层法院之外，只有律师可以代表他人出庭。不过，律师不得代表他人参与一些行政机关设立的具有司法性质的正式程序当中。在咨询和起草法律文书领域的界限并不是太清晰，比如在在联邦所得税领域的法律执业和会计执业之间就是如此。但是，纽约最高法院的一个裁决表明了大多数美国法院的严格标准，该裁决认为，一个获准在外国执业单位获准在纽约执业的律师不得在纽约对客户提供法律咨询，即使该意见仅限于该律师获准执业的该外国的法律。但是，一个外国律师可能获准在一个州执业，而且无需获得许可便可以以一个外国法律顾问的身份向美国律师提供法律咨询。 1
第一章会计总论 本章讨论不同的使用者对会计信息的需求，介绍不同实体对会计职业的影响、会计职业道德及职业行为准则。本章也将对公认会计准则以及一些相关概念和原则进行解释。 本章将介绍会计等式：资产＝负债＋所有者权益，并逐一定义会计等式中的每个要素，举例分析不同业务对会计等式的影响。同时，本章还将简单介绍并列示财务报表。 学习目标： 1．了解会计信息系统 2．应用公认会计准则 3．了解财务报表 4．运用会计要素 5．运用会计等式 6．理解了解会计及其环境 会计是一个信息系统 我们通常把会计描述为一个信息系统。作为一个信息系统，会计计量经济活动，将信息编制成财务报表，并将财务报表传达给决策者。会计的范围包括：确认经济事项，进行计量、记录、汇总，并把信息报告给使用者。会计所涵盖的范围要大于簿记。图表1－1是信息在会计系统内的流转图。簿记是对交易和事件的记录，只是会计的一部分。会计还包括对会计信息的分析和阐述，以帮助财务报表的外部和内部的使用者制定各项经济决策。 决策制定经济业务财务报告 图表1-1 会计信息流转 会计信息使用者主要是投资者和债权人，政府，工会和普通公众也会使用会计信息。 1.1组织形式 企业有三种组织形式： 个人独资企业是指由一个自然人投资拥有的企业组织。个人独资企业是一个会计实体，但并不是法律实体。个人独资企业的所有者对企业的债务承担无限责任，这也是个人独资企业的一个主要缺点。 合伙企业与个人独资企业的区别只是在于它有两个或两个以上的所有者。合伙企业的所有者被称为合伙人。现实商业活动中有许多不同类型的合伙企业。 公司是依据当地法律注册成立的单独实体；公司的所有者被称为股东。股东不对公司的债务负责。有限责任是公司这种组织形式的一个显著优点。公司的所有权被分为股份。股票股份可以在所有者之间转让。 1.2编报财务报表的框架 由于各个国家的法律和经济环境不同，各国有不同的会计模式。在一个国家可行的会计实务在另一个国家并不一定可行。由于各国的会计模式不同，所以我们需要制定一个互相协调的会计标准：用全球通用的会计语言来传达相关的且可靠的会计信息。 为满足上述需求，国际会计准则委员会（IASC）于1973年成立，并致力于国际公认的会计准则的制定。2001年4月1日，根据题为《关于重塑国际会计准则委员会未来的建议》的报告中的提议，国际会计准则委员会（IASC）改组为国际会计准则理事会（IASB）。 除了1989年发布的国际会计准则外，国际会计准则委员会还发布了财务报表编报的框架，并将其作为建立会计准则的概念基础。 框架主要包括以下内容： 1.财务报表的目的及基础假设; 2.财务报表的质量特征; 3.财务报表的要素; 4.资本和资本保全概念. 图表1－2概括地介绍了一些重要的会计原则。 图表1－2
ⅠAccounting Entries 1. On January 1, 2013, Dell Company buys office equipment for $600,000 with cash. 2. On January 3, 2013, Dell Company prepays $80,000 for one year’s insurance on product quality in cash. 3. On January 8, 2013, Dell Company pays $800 in cash on its account at HSBC. Thus, the liability for Accounts Payable declines. The transaction also reduces cash. 4. On January 10, 2013，Dell Company received $1, 500 from customers in payment of their accounts. Thus, cash increases and accounts receivable decreases. 5. On January22, 2013, Dell Company sold $50,000 computers to ABC company; terms: 1/10, n/30. 6. On November10, 2013, Dell Company purchased supplies on account for $1,350. 7. On November31, 2013, Dell Company paid $300 in cash for selling expenses. 8．On November31, 2013, Dell Company Purchases supplies paying $500 cash. ⅡCompute the balance of each account and then use them to prepare a trial balance. 11 Cash 21 Accounts payable 31 Mary’s Capital (1) 15，000 500 (2) (7) 3,500 5,000(3) 15,000 (1) (5) 6,000 600 (4) 400 (6) 3,500 (7) 12 Supplies on hand 13 Purchases 41 Sales Income (2)500 200(8) (3) 5,000 6,000(5) 51 Administrative Expense 52 Salaries Expense 53 Supplies Expense (4)600 (6)400 (8) 200 Mary Company Trial Balance
中华女子学院2016——2017学年第1学期 《会计专业英语》课程试卷 （论文类） 论文题目Analysis on the effect of business tax reform value added tax on real estate 课程代码 1050042013 课程名称会计专业英语 学号 130404077 姓名史慧丹 院系管理学院会计系 专业会计 考试时间 2016年10月27日 考试成绩
Since the State Council made it clear, and strive to 12th Five-Year during the comprehensive completion of the camp changed to increase reform, camp changed to increase and then move forward. Real estate enterprises "camp changed to increase", is the history of China's tax reform, but also the history of real estate development in the history of major events, will give the vast number of real estate enterprises have brought unprecedented challenges and opportunities for development. Firstly, the "camp to add" the development background and the real estate industry, it makes a brief overview of that the importance of the real estate industry in economic development, and tax on the real estate industry. Followed by an overview of the new tax policy,so that we clearly understand the V AT tax policy. Finally,through the study of the new tax policy of the real estate industry, to explore the "camp changed to increase" the real estate industry to bring opportunities and challenges. Key words:real estate, replacing business tax with value-added tax(V AT), tax burden, opportunity,challenge
1.Words and phrases CEO Chief Executive Officer首席执行官; CFO Chief Financial Officer 首席财务官; COO Chief operating officer首席运营官; CFA 特许金融分析师(Chartered Financial Analyst); CICPA 中国注册会计师协会（The Chinese Institute of Certified Public Accountants）; MBA 管理硕士Master of Business Administration; IPO(unseasoned issue)Initial Public Offerings 首次公开募股; SEC 美国证券交易委员会Securities and Exchange Commission; NYSE New York Stock Exchange 纽约证券交易所; GAAP Generally Accepted Accounting Principles 公认会计准则 EBIT earnings before interest and taxes 息税前利润; EBT earnings before tax税前收益; EPS Earnings Per Share 每股利润;
ROE Rate of Return on Equity权益报酬率; NCF net cash flow 现金净流量; NPV net present value 净现值; IRR Internal Rate of Return 内部收益率FVIFA future value interest factors of annuity年金终值系数; PVIFA present value interest factors of annuity年金现值系数; YTM Yield to Maturity 到期收益率; CAPM capital asset pricing model资本资产定价模型; WACC weighted average cost of capital加权平均资本成本; EOQ Economic Order Quantity 经济订购量; JIT system just in time 实时生产系统 2.Translation Overview of each topic 1商业公司每天都在做决策。几乎所有的商业决策有财务的含义。因此，财务对每个人都重要。我们通过对财务管理的意义和财务经理角色的讨论开始我们财务管理的学习。下面我们讨论决策的三
Unit 1 Introduction to Accounting I．Key terms Accounting 会计 Accountant 会计师 Bookkeeping 簿记 Bookkeeper 簿记员 Account 账目账户 T-account T型账户 accounts payable 应付账款 CPA (certified public accountant) 注册会计师 Economic entity 会计主体 Going concern 持续经营 Accounting period 会计分期 Monetary unit 货币计量 Accrual basis 权责发生制 Cash basis 现金收付制 Qualitative Characteristics质量特征 Reliability可靠性 Relevance 相关性 Understandability 可理解性 Comparability 可比性
Substance over form 实质重于形式 Materiality 重要性 Prudence 谨慎性 Timeliness 及时性 Elements of accounting会计要素 Assets 资产 current assets 流动资产 cash and cash equivalents 现金及现金等价物 inventory存货 receivable应收账款 non-current assets 固定资产 property （land and building）不动产, plant 厂房, equipment 设备（PPE） Liabilities 负债 current liabilities 流动负债 non-current liabilities 长期负债 advance from customers 预收款 bond债券 government bond /treasury bond 政府债券，国库券 debenture债券（由公司发行） Owners’ equity 所有者权益（Net assets） paid in capital （contributed capital）实收资本 shares /capital stock 股本 retained earnings 留存收益 reserve 储备金（capital reserve 资本公积, other reserve其他公积）Revenue 收入 sales revenue销售收入 interest revenue利息收入 rent revenue租金收入 Expense 费用 cost of sales销售成本 administrative expense管理费用 Gain 利得 Loss 损失 Profit 利润 Financial statement 财务报表 balance sheet 资产负债表
第二章 资产 第一节现金的核算 现金是本章的一个很好的切入点，因为这一资产是经营中的核心。当产品或服务被出售时，收到的是现金。当发生费用时，支出的是现金。现金包括硬币、纸币、汇款单、支票、银行存款。涉及到这些形式的现金业务都在一个总账账户上——现金账户——得以汇总、报告。正如第一章所展示的那样，洛特法律事务所所拥有的现金余额为$7,307。 §1.1现金的核算 现金的核算至关重要，因为现金是企业流动性最强、最容易被操纵的资产。现金核算的主要任务是：1. 现金控制及保护，2. 记录并处理现金业务，3. 编制银行对账单。 §1.1.1现金的管理与控制控制和保护现金的目的是：防止盗窃或诈骗所造成的损失；提供现金的所有的流入流出及余额的准确核算；保证足够的现金余额，用于每日的必需、本期经营、偿付债务；防止过量的闲置资金在手中堆积。 为了帮助管理部门达到这些目标，已有若干控制措施被制定，在此我们将介绍三种主要控制措施。 最重要的现金控制措施之一是现金的经手与现金的记录要分离，比如会计人员或簿记员记账，而出纳员则收取并支付现金。这种责任分离的目的是使盗窃或错账不易发生。没有这些保护措施，比如说，既收取现金又记账的员工可能将客户的付款揣入个人的腰包，同时又不记账。 第二项现金控制的实际措施是：要求每日所有的现金收入都存到银行的账户里。大多数现金来自于柜台销售或应收账款的收回。收取现金或支票的出纳员要列出清单，然后存入银行。这份清单以及来自于银行的存款单要送交会计人员由其记入现金收入日记账。如果所有的现金收入在收取的当日存入银行，现金的丢失或误用可降到最低限度。 第三项现金控制的实际措施是：要求所有的现金支出（除用零用金做出的支出外）要通过事先编号的支票做出，并按序号备案。任何未实际使用的支票要清楚地标记“作废”。除非支票伴随证明其使用目的的发票及支出审核，否则任何支票不能予以签字。 此外，企业雇用内部及外部审计师以保证财务报告的准确性。 §1.1.2现金的记录与核算 在记录及处理现金业务中，为了现金控制之目的，企业要设置一个总账账户——现金账户。现金账户记录手存现金，并由会计人员而非出纳员记账。其借方展示现金的收入，贷方展示现金的支出。在期末该账户是借方余额，这意味着，手存现金的实际金额。 例2.1 让我们参阅例1.1中的会计事项（4）：收取本月的法律服务费$3,500。在这种情况下，我们借记现金账户$3,500，贷记服务费收入$3,500。日记账分录（普通日记账）如下：借：现金3500 贷：服务费收入3500 当该款项过到现金分类账上的时候，其分录如下： 现金服务费收入 （4）3500 3500 （4）
第一章会计总论 学习目标： 1.了解会计信息系统 2.应用公认会计准则 3.了解财务报表 4.运用会计要素 5.运用会计等式 6.了解会计及其环境 本章讨论不同的使用者对会计信息的需求，介绍不同实体对会计职业的影响、会计职业道德及职业行为准则。本章也将对公认会计准则以及一些相关概念和原则进行解释。 本章将介绍会计等式：资产＝负债＋所有者权益，并逐一定义会计等式中的每个要素，举例分析不同业务对会计等式的影响。同时，本章还将简单介绍财务报表。 1.1会计是一个信息系统 我们通常把会计描述为一个信息系统。作为一个信息系统，会计计量经济活动，将信息编制成财务报表，并将财务报表传达给决策者。会计的范围包括：确认经济事项，进行计量、记录、汇总，并把信息报告给使用者。会计所涵盖的范围要大于簿记。图表1－1是信息在会计系统内的流转图。簿记是对交易和事件的记录，只是会计的一部分。会计还包括对会计信息的分析和阐述，以帮助财务报表的外部和内部的使用者制定各项经济决策。
使用会计信息。 1.2组织形式 企业有三种组织形式： 个人独资企业是指由一个自然人投资拥有的企业组织。个人独资企业是一个会计实体，但并不是法律实体个人独资企业的所有者对企业的债务承担无限责任，这也是个人独资企业的一个主要缺点。 合伙企业与个人独资企业的区别只在于它有两个或两个以上的所有者。合伙企业的所有者被称为合伙人。现实商业活动中有许多不同类型的合伙企业。 公司是依据当地法律注册成立的单独实体；公司的所有者被称为股东。股东不对公司的债务负责。有限责任是公司这种组织形式的一个显着优点。公司的所有权被分为股份。股份可以在所有者之间转让。 1.3编报财务报表的框架 由于各个国家的法律和经济环境不同，各国有不同的会计模式。在一个国家可行的会计实务在另一个国家并不一定可行。由于各国的会计模式不同，所以我们需要制定一个互相协调的会计标准：用全球通用的会计语言来传达相关的且可靠的会计信息。 为满足上述需求，国际会计准则委员会（IASC）于1973年成立，并致力于国际公认的会计准则的制定。2001年4月1日，根据题为《关于重塑
会计英语术语Accounting 会计 Bookkeeping记账 Relevance相关性 Objectivity客观性 Feasibility可行性 Income statement损益表 Balance sheet 资产负债表 Cash flow statement现金流量表asset资产 Liability 责任 Owners’ Equity所有者权益 Revenue收入 Expense费用 Net Income净收益 Generally accepted accounting principle 公认会计原则 Financial Accounting Standards Board 财务会计准则委员会 Cost principle成本原则Depreciation折旧 Going-concern持续经营 Money unit货币单位 Matching principle配比原则 Full-disclosure充分揭示Consistency principle一致性原则Materiality principle重要性原则Conservatism principle保守主义原则Double-entry system复式记账系统American Institute of Certified Public Accountant (AICPA) 美国注册会计师协会 CICPA注册会计师 Financial Accounting财务会计Managerial accounting管理会计 Tax accounting税务会计 Accounting equation会计等式 Ethics of accounting会计职业道德Economic Event经济事件 External transaction外部事务Internal transaction内部事务Account账户Debit借记 Credit贷记 Rules of debit and credit借贷规则Cash现金 Cash in bank银行存款 Prepaid expense待摊费用 Payable应付 Unearned revenue未实现收入Investment投资 Withdrawal撤款 Temporary account临时账户Nominal account名义账户 Real account真实帐户 Chart of account会计科目表General ledger总分类帐 Normal balance正常的平衡Journalizing日记帐 Compound journal entry复合分录General journal普通日记帐Posting过账 Accounting cycle会计循环 Trial balance试算平衡表 Closing结账 Post-closing trial balance结帐后试算表Voucher凭证 Receipt voucher收款凭证 Payment voucher付款凭证 Transfer voucher转账凭证 Debt ratio负债率 Financial leverage财务杠杆 Time period会计周期 Fiscal year财政年度 Calendar year月历年度 Natural business year自然商业年度Adjustments调整 Accrual basis权责发生制 Cash basis收付实现制 Prepaid items预付项目 Unearned items未实现项目Deferrals and accruals延期货和收益Depreciation折旧 Contra account抵销帐户
会计英语第四章
第四章商品流通企业会计 学习目标： 1．了解服务企业和商业企业 2．了解采购，销售收入和销售成本 3．编制多步式利润表 4．了解商品流通企业的结账分录和工作底稿5．编制特种日记账 6．运用信息——酸性试验比率，毛利比率 这一课将讨论商品存货的采购和销售，并解释如何完成商品流通企业的会计循环。本章首先介绍经营周期、销售收入、销售成本、毛利、定期盘存制及永续盘存制。本章将重点介绍永续盘存制。本章还将介绍如何基于购货发票编制日记账，并阐释购货退回，购货折让，购货折扣和运输成本。 4.1 服务企业和商品流通企业 ◇服务企业
服务企业通常基于服务收取佣金或服务费。用赚取的佣金或服务费扣除营业费用后得到净收入。服务企业的例子有：会计师事务所，律师事务所，自助洗衣店，出租车公司。 ◇商品流通企业 商品流通企业的主要活动是通过购买并出售商品存货获取利润。批发商和零售商是商品流通企业的代表。服务企业和商品流通企业都力图销售。不同的是对于商品流通企业来说，要销售必须要首先购买商品存货。商品流通企业除了存在服务企业所涉及的会计问题，还会因商品存货的购买和销售而存在其他会计问题。销售商品带来的收益叫销售收入，为出售而购买和准备商品存货的费用叫做销售成本。 在商品流通活动中使用的两个常见的等式是：净销售收入－销售成本=毛利 毛利－经营费用=净利润（或净损失） 商品存货是商品流通企业在正常商业过程中为出售而持有的货物。
◇定期盘存制和永续盘存制 定期盘存制只在存货（通常年末）盘点时提供存货和销售成本数据。永续盘存制持续地，不断更新存货和销售成本数据。因此，定期盘存制和永续盘存制的区别在于如何记录商品存货的采购和销售。比如定期盘存制使用一个暂时账户---采购账户记录购买商品的成本。在定期盘存制下，企业根据对存货的盘点确定销售成本和和期末存货成本，进而编制财务报表。永续盘存制企业在每次采购和商品销售时都及时更新销售成本和商品存货记录。 以前，销售量大且商品单价较低的企业多采用定期盘存制。随着科技发展，目前这些企业也多采用永续盘存制。 实际盘点也必须在一个永续的制度下完成来使实际手头商品数目与会计记录的余额相一致。 4.2 采购、销售收入和销售成本 ◇商品采购——永续盘存制 在永续盘存制下，所有的商品存货的赊购都要在购买时借记入商品存货账户中，例如：
会计英语第四章作业
Matching Questions 115. Match the following terms with the appropriate definition. 1. Temporary accounts 2. Pro forma statements 3. Closing entries 4. Work sheet 5. Accounting cycle 6. Post-closing trial balance 7. Permanent accounts 8. Operating cycle of a business 9. Income summary 10. Working papers Accounts that reflect on activities related to one or more future periods; they include all balance sheet accounts. Recurring steps performed each accounting period, starting with analyzing and recording of transactions in the journal and continuing through the post-closing trial balance (or reversing entries). Accounts that are used to record transactions and events for one accounting period only; they include revenues, expenses, and withdrawals. Analyses and other informal reports prepared by accountants when organizing the information presented in reports and financial statements. A temporary account used only in the closing process and to where the balances of revenue and expense accounts are transferred. A spreadsheet used to draft an unadjusted trial balance, adjusting entries, adjusted trial balance, and financial statements. Entries recorded at the end of each accounting period to transfer end-of-period balances in revenue, expense, and withdrawals accounts to the permanent owner's capital account. A list of permanent accounts and their balances from the ledger after all closing entries are journalized and posted. The time span from when cash is used to acquire goods and services until cash is received from the sale of those goods and services. Statements that show the effects of proposed transactions as if the transactions had already occurred.
会计英语复习范围 一、翻译（英译汉，汉译英各10个，每个1分） Accounting 会计，会计学 accountant 会计师，会计人员 governmental and institutional accounting 政府和事业单位会计 public utilities 公共事业 assurance services 鉴证服务stakeholder 利益相关者deferrals 递延项目replacement cost 重置成本matching principle 配比原则 income statement 损益表、利润表 accounting equation 会计等式或会计平衡式 retained earnings 留存收益 net income 净收益 source document 原始凭证 general ledger 总分类账 subsidiary ledger 明细分类账 trial balance 余额试算表 work sheet 工作底稿或工作底表 cash receipts 现金收入 cash payment 现金支出 prepaid expenses 预付费用unearned revenues 预收收入accrued expenses 应计费用accrued revenues 应计收入dividend 股利 economic performance 经济成果，经营成果 gross profit 销售毛利 raw material 原材料 treasury stock 库存股、库藏股 stock options 股票认购权 plant and equipment 厂场设备，固定资产 principal 本金 operating cash flows 经营活动资金流量disclosure notes 报表附注accounting policies 会计政策 savings accounts 储蓄账户owners’ equity 所有者权益 original investment 初始投资 stock split 股票分割 cost accounting 成本会计 cost centre 成本中心 job costing 订单成本计算法 contract costing 合同成本计算法activity based costing 作业成本法management accounting 管理会计standard costing 标准成本法 cost behavior 成本习性、成本形态 International Accounting Standards committee（IASC）国际会计准则委员会 transnational financial reporting 跨国企业财务会计 auditing 审计 analytical procedures 分析性程序 standard audit report 标准审计报告 unqualified opinion 无保留意见 adverse opinion 否定意见 disclaimer of opinion 拒绝表示意见 qualified opinion 保留意见 internal control 内部控制 Risk Management 风险管理 Corporate government 公司治理 Capital Budget 资本预算 GAAP（Generally Accepted Accounting Principles）一般公认会计原则 二、多选（10个，每个2分） 1. Accounting assumptions. 会计假设 ⑴Separate entity assumption.会计主体假设⑵Going concern assumption.持续经营假设⑶Accounting-period assumption.会计分期假设⑷Monetary unit assumption.货币计量假设 2. Accounting recognition and measurement principles 会计确认和计量原则 ⑴Cost principle. 历史成本原则⑵Matching principle. 配比原则⑶Conservatism. 谨慎性原则⑷Materiality.重要性原则⑸Differentiate capital and revenue.划分资本性支出和收益性支出 ⑹Substance over form. 实质重于形式 3. External users of accounting information are not directly involved in running the organization. Almost all of us are users of accounting information. They include shareholders, lenders, directors, customers, suppliers, regulators, lawyers, brokers, and the press. 会计信息外部使用者不直接参与组织与组织的经营管理，我们所有的人几乎都使用会计信息。外部会计信息使用者包括股东、债权人、董事、客户、供应商、监管部门、律师、经纪人和新闻媒体。 4. Internal users of accounting information are those directly involved in managing and operating an organization. Company managers are the primary internal users of accounting information. 会计信息的内部使用者直接参加企业的经营管理，公司的经营管理人员是会计信息的主要内部使用者。 5. The procedures performed in the accounting cycle normally include: ⑴identify transactions or events to be recorded, ⑵journalize transactions and events, ⑶posting from journal to ledger, ⑷prepare unadjusted trial balance, ⑸journalize and post adjusting journal entries, ⑹prepare adjusted trial balance, ⑺prepare financial statements,⑻journalize and post closing entries, and ⑼prepare post-closing trial