大连金石滩温泉井抵押价值评估报告
大连市刘明刚房地产估价事务所
致委托方函
大连名水温泉开发工程有限公司：
受贵公司委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司获得合法的矿产资源勘查许可证并自行开发的、位于大连金石滩旅游度假区金石广场的金石名水一号温泉井的市场价格进行评估，估价时点为二○○○年十二月五日，估价目的为抵押贷款。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响估价对象价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）贰仟玖佰万元左右。
大连市房地产估价事务所
法定代表人：刘明刚
二○○○年十二月十五日
估价师声明（同房地产估价规范）
估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件：
1、委托方合法取得矿产资源勘查许可证以及开工建设的必需的合法证件，并以所确认其未来的用途评估估价对象的价值。
2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
3、由于估价对象的价值是体现在其未来的收益上。依据最高最佳使用原则，本报告
是在估价对象的基础上，拟建一栋集餐饮、客房、疗养、健身、娱乐、洗浴为一体的综合型大酒店来进行测算分析的。
4、在估价对象收益年限中，金石滩旅游度假区仅有金石名水一号温泉井存在。
5、估价对象的使用收益年限至少在20年以上，每天出水量至少在500立方米以上。
（二）估价限制条件：
1、估价对象能否如期完工、委托方提供的基础数据与实际投产时是否有变，均对评估结果产生一定影响。
2、估价时点后，金石滩旅游度假区内的经济环境变化较大，及因过量的开采影响估价对象的使用情况，不能直接使用本评估结论。
3、本次评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
4、本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
估价结果报告
一、委托方
委托方全称：大连名水温泉开发工程有限公司
法定代表人：谭绩彰
住所：大连市沙河口区中山路522号
二、估价方
估价方全称：大连市房地产估价事务所
法定代表人：刘明刚
住所：大连市西岗区黄河街80号
估价资格等级：一级
三、估价对象
估价对象位于大连金石滩旅游度假区金石广场，为大连名水温泉开发工程有限公司开发的金石名水一号温泉井。温泉井深1510米。该井钻孔开孔孔径为Ф444.5mm，中间孔径为Ф311.0mm，中孔孔径Ф215.9mm，每天出水量至少在500立方米以上。具体指标见技术报告。
四、估价目的
为估价对象办理抵押贷款提供价值参考。
五、估价时点
经委托方确认，本报告估价时点确定为二○○○年十二月五日。
六、价值定义
根据估价目的及委托方的要求，本报告评估估价对象目前状态下的公开市场价格。
所谓公开市场价值即在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指：在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握足够的市场信息，有较充裕的
时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
七、估价依据
1、委托方与本评估机构签订的评估委托书；
2、证号2100000010120中华人民共和国矿产资源勘查许可证；
3、地质矿产部沈阳综合岩矿测试中心的“分析报告”；
4、辽宁水文地质工程地质勘查院颁发的“金石名水一号温泉井基本情况”；
5、委托方提供的相关资料；
6、评估人员现场勘察记录；
7、有关大连金石滩旅游度假区及大连市餐饮、酒店及健身、娱乐中心的相关资料；
8、估机构掌握的其它相关资料；
八、估价原则
本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：
合法原则；估价时点原则；最高最佳使用原则；替代原则等。
九、估价方法
本估价报告采用收益法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。
十、估价结果
本评估机构根据估价目的，遵循估价原则。按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场总价约为人民币（大写）贰仟玖佰万元。
十一、估价人员
中国注册房地产估价师：刘明刚
中国注册房地产估价师：赵尊党
中国注册房地产估价师：孙育勤
中国注册房地产估价师：李惠滨
中国注册房地产估价师：刘涛
房地产估价员：王洪明
十二、估价作业日期
二○○○年十二月五日至二○○○年十二月十五日。
十三、估价报告应用的有效期
估价报告应用的有效期自完成估价报告起原则上规定为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用有效期不超过半年。
估价技术报告
温泉拥有饮用、保健、康乐等方面的广泛用途，它具有的浴用、饮用、吸入等多重功效。
对多种疾病进行以温泉为主的综合治疗总有效率达94.6％，同时对保健、护肤具有一般药物、化妆品不可比拟的作用，已经被越来越多的人所认识，逐渐成为人们一种新的消费时尚。温泉不仅可以为旅游度假增添新的时尚消费，吸引更多的游客，更能够围绕温泉资源的开发利用招商引资，吸引更多的资金，促进本地经济的发展。
金石名水一号温泉井作为特殊的收益性物业，其商业价值主要体现在未来与其相配套的物业的收益上，故除对温泉井的个别因素进行分析外，还将对影响拟建成物业收益的因素，及由于温泉井带来的额外收益的因素进行分析。影响其价值的因素有：
一、个别因素分析
金石名水一号温泉井深1510米。该井钻孔开孔孔径为Ф444.5mm，中间孔径为Ф311.0mm，中孔孔径Ф215.9mm，全孔均下入钢级N80的套管，其中筛管总长度304.07m，外径为Ф177.8mm。钻孔所揭露的含水层为震旦系长岭子组、桥头组地层，主要岩性为钙质板岩、石英岩及互层。
金石名水一号温泉井具有承压性，呈自流状，日自流量16m3/d。采用200KJ20－400型深井潜水泵抽水，经过168小时7个落程的抽水试验，最大降深152米时，单井涌水量为500m3/d，井内温度为38℃，停泵5小时后，水井恢复自流状态。
金石名水一号温泉井属于非岩浆型地热，即地热梯度热资源，从水质分析结果和水量大小看，可作为医疗保健用水。水样已经过原地矿部沈阳综合岩矿测试中心和日本中央温泉研究所化验分析，温泉水化验类型为CL-Na型，矿化度为2077mg/L，PH=7.71，富含多种矿物质，详情见附件的水质检验报告表。
金石温泉具有以下功效
浴用－神经痛、关节炎、跌打损伤、不孕症；
饮用－肠胃病；
吸入－慢性支气管炎、咽喉炎。
另外，金石温泉属弱食盐泉，具有解除疲劳、松弛神经之功效，对病后康复也有着良好的医疗效果。
二、区域因素分析
大连金石滩国家旅游度假区是1992年10月经国务院批准成立，以接待海外游客为主的综合性旅游度假区，同时也是国家级风景名胜区。
金石滩位于辽东半岛南端，黄海沿岸，毗邻大连经济技术开发区，大窑湾国际深水港和大连保税区。陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里。三面环海，由东部半岛、西部半岛及两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。经过多年建设，金石滩的基础设施已基本完备，已经形成以大连金石高尔夫俱乐部为主的绿色中心，以中国国际游艇俱乐部为主的蓝色中心，以滑雪、滑草场和国际狩猎俱乐部为主的银色中心，以欧亚花卉为产品的鲜花生产、销售基地的3个中心和一个基地的格局。
大连金石滩国家旅游度假区经过八年的开发建设，区域内的基础配套设施，自然景观，以及相配套的酒店、餐饮业已经形成规模。其中规模较大的有：金石锚地宾馆、金石宫大酒
店、华龙大酒店、金山宾馆、国际会议中心、玫瑰庄园等，成为金石滩国家旅游度假区每年迎接海内外来宾的主要场所。
金石滩国家旅游度假区距市中心稍远，约有56公里，距离周水子国际机场约52公里，距离大连经济技术开发区约22公里，通过5号快速路与大连经济技术开发区相连，通过5号快速路、振兴路只需40分钟即可方便地通达大连市区。
三、市场背景分析
大连市位于辽东半岛的最南端，东临黄海，西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原，并处于环渤海经济区的圈首、京津门户和东北亚地区的中心地带，堪称东北之窗是我国重要的港口、工业、贸易和旅游城市，同时也是我国北方最具活力、最具开放色彩的城市之一。江泽民总书记于1999年3月视察大连时欣然题词：百年风雨洗礼，北方明珠生辉。
这几年，大连的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济秩序、社会秩序稳定，地方财税收入一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业一直稳步发展。
大连金石滩国家旅游度假区自1992年底建区以来，游客人数每年以20％的速度递增，1997年进区游客达110万余人。因此有关专家预测，大连的旅游客源将会出现更迅猛的增长势头，作为大连三大旅游景点之一的大连金石滩国家旅游度假区，将会成为中高消费层游客的首选地点。
四、项目优势分析
金石温泉是继大连市区周边普兰店安波温泉、瓦房店李官温泉之后，在大连市区边缘发现的又一个水质好，开采量大的温泉。金石温泉与上述的温泉相比，具有以下的优势：
1、交通方便
安波温泉与李官温泉距大连市中心约140公里，距开发区约115公里，乘车去安波大约需要2小时的车程，去李官大约需要1小时20分钟的车程。与安波温泉、李官温泉相比，金石温泉距大连市中心约有56公里，距离周水子国际机场约52公里，距离大连经济技术开发区约22公里，通过5号快速路与大连经济技术开发区相连，通过5号快速路、振兴路只需40分钟即可方便地通达大连市区。
2、消费人群成熟
温泉具有浴用、饮用、吸入等多重功效，深受人们的欢迎，据不完全统计，以温泉为主综合治疗总有效率达94.6％。全国每年都会有近千万人通过洗温泉浴来治疗各种疾病，洗温泉浴已经越来越成为人们消费的时尚。
安波温泉与李官温泉是单纯的以温泉为主的休闲地方，而金石温泉所处的金石滩国家旅游度假区是国家级的旅游区，度假区内有众多的旅游景点及休闲项目，每年均有百万以上的游客进区旅游，加上交通便利，对喜欢洗温泉浴的消费人群提供了非常便利的条件，这是李官温泉与安波温泉无法与之相比的。
五、最高最佳使用分析
估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象是明显收益性的物业，拟以估价对象为中心，建立一个集餐饮、客房、健身、疗养、娱乐为一体的综合性物业为最高最佳使用。
六、估价方法选用
根据估价对象的特点，本评估报告选用收益法。
七、估价测算过程
由于估价对象属于特殊物业，在大连市市场中没有交易案例，但该物业具有明显的收益特点，按照最高最佳使用原则，本报告采用收益法进行评估。具体技术思路为：在估价对象所在的场地，拟建一栋高档次的、综合性的大酒店，由于估价对象的存在，在同一供需圈内，该综合性大酒店将会有超过其它酒店的收益，这部分收益即是估价对象所带来的，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的纯收益进行资本化还原，评估确定其估价时点的价值。本报告中假设估价对象在未来可使用的经济收益年限内，每年可获得稳定的年纯收益，且各年的资本化率保持不变，确定计算公式为：P=a/r【1－1/（1＋r）n】
公式中： P—估价对象建成投入使用时的价格；
a--年纯收益；
r--资本化率；
n--收益年限；
测算估价对象的价格：
（一）估价对象的年纯收益a
根据估价对象的性质及特点，对该类物业进行调查分析，扣除其自身的个别因素，得出大连市该类物业的客观收入和费用标准并以此计算其纯收益。
1、年毛收入
据委托方提供，拟利用金石温泉资源建一栋规模与金石锚地宾馆、金石宫大酒店相类似的大酒店，同时在它的旁边建一座配有标准泳池的游泳馆,并于2001年9月30日竣工投入使用。通过对金石滩国家旅游度假区内规模较大的酒店，及李官温泉、安波温泉进行调查分析，目前金石滩度假区内的酒店平均上客率大约在45％，估计由于温泉的原因，拟建成物业的上客率大约在80％以上。则分项预测。由于有估价对象，大酒店建成后每年所带来的毛收入：
①客房收入：265万元
②餐厅收入：120万元
③游泳场馆收入：360万元
④其它收入：70万元
总计： 815万元
2、年经营费用
(A)营业成本：
营业成本包括各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(包括游泳场馆和馆内不可分离的设备设施)折旧等，根据大连金石滩国家旅游度假区同类酒店规模、技术经济指标估算，年营业成本约为170万元左右。
(B)营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据大连金石滩国家旅游度假区同类酒店近几年此项费用平均水平估算，年营业费用约为150万元左右。
(C)营业税及附加：
按营业收入的5.55%计算，约为45万元左右。
(D)管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算这部分年管理费用约为70元左右。
(E)财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算约为25万元左右。
(F)经营者利润：
根据调查和2000年大连市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润约为80万元左右。
年经营费用合计： 540万元
3、纯收益
纯收益＝年经营收入－年经营费用＝815万元－540万元
＝275万元
（二）资本化率（r）的确定
本报告中按相关行业基准投资收益率标准确定资本化率，即：
资本化率(r)=基准投资收益率(i)
基准投资收益率(i)=实质利率×权数+平均投资利润率×权数
通过对近几年的大连市社会和经济统计资料的分析，确定资本化率(r)为：r=6.28% （三）收益年限（n）的确定
根据有关专家及辽宁水文地质工程地质勘查院出具的“金石名水一号温泉井基本情况”，金石名水一号温泉井的开采年限至少为20年，本报告采取保守原则，确定估价对象的开采年限为20年，故确定其收益年限为20年。
通过上述分析，将纯收益、资本化率和经济收益年限代入计算公式，测算估价对象的价格为：
P=a/r[1-1/(1+r)n]
=3080万元
根据委托方的要求，评估估价对象的目前价值，故将2001年9月30日的价值折现到估价时点，本报告折现率取6.25％，则估价对象于估价时点下的价值为：
3080/（1＋6.25％）≈2900万元
八、评估结果
经评估人员现场勘查与分析测算，报告评估结果如下：
估价对象在能够进行商业性开发建设，或能够自由地进入市场交易，市场上存在足够的合作方、买方和卖方，并无特殊情况出现的条件下，在估价时点可能实现的价格总值为人民币(大写)贰仟玖佰万元左右。
估价师心得
温泉拥有饮用、保健、康乐等方面的广泛用途，具有浴用、饮用、吸入等多重功效，目前已经被越来越多的人所认识，逐渐成为人们一种新的消费时尚。经营者已经注意到利用温泉吸引消费者，赚取高额的利润。但是开采温泉是高风险的，同时作为估价人员进行温泉井评估，也是极少遇到的，从现场勘查、数据搜集，到完成估价报告，整个过程都是在挑战，同时也是在学习。
1 首先是估价方法的选择
钻探温泉井是一个高风险、高收益的项目，如果钻探不成功，前期的投资就打水漂了。但是如果成功的钻探一口好井，无论是水温、水质及保健、医疗等功效极佳的一口温泉井，将会吸引众多的消费者前来消费，经营者将会因此而有高额的利润。根据委托方提供的资料，本报告中的温泉井无论在各方面在大连地区均是最好的。成功钻探这口温泉井后，委托方准备在这口井的基础上，建一座集餐饮、客房、娱乐、桑那、游泳为一体的四星级酒店，规模与该区域最大酒店相似。依据委托方提供的资料，及我们前期的大量工作，委托方拟建项目符合最高最佳使用原则，具有明显收益的特点，故本报告选用收益法进行评估测算。成本法存在的问题是利润无法确定，钻探温泉同普通的房地产开发的利润不同，它是高风险的商业行为，风险与收益同正比，利润是取50％，还是100％，还是200％，没有一个具体可参考的标准。市场比较法根本没有可比实例，假设开发法中，不确定的因素比收益法中的还要多。因此本报告最终选用收益法进行评估测算。
2 技术思路。
根据我们调查及掌握的资料，在同一地区，相同或相似的两宗物业，有温泉项目物业的收益要明显高于没有温泉项目的物业，剔除经营者的正常利润，那么这块高出的收益即是由于温泉存在带来的，采用适当的资本化率，年限采用委托方提供权威报告中的可开采年限，计算得出温泉井的价值。
3 数据的搜集及利用
应该说本报告中，最关键的是这个环节，委托方仅提供拟建项目的规模及标准，其它资料一无所知，关键是如何利用现有及可调查的资料进行计算分析。根据我们多年的估价经验，以及掌握的大连市酒店餐饮业的情况，大连市及周边的四星级酒店的餐饮、客房、娱乐以及其它收入均占总收入的一定比例，并且所占比例均非常接近，因此我们有理由相信这应该是一个规律，我搜集了大连市及周边地区大部分的四星级酒店的经营收入情况，将其进行
了简单的算术平均，得出拟建项目的各种收入占总收入的比重。费用同样是有此规律。同样游泳馆是选自大连市的游泳馆得出的客观的收入及成本。其它的数据就比较容易取了，套入公式进行计算就可以了。
注：本报告评估时，仅考虑温泉给拟建项目带来的收益，未考虑宏观上给该地区所带来的收益。在宏观上，温泉的开发和利用不仅可以为旅游度假的消费者提供疗养、保健、休闲、娱乐的场所，而且与之相关的旅游产业（诸如：宾馆、游泳馆、桑拿浴、工艺制品、餐饮、汽车出租等等）也随之发展。从而形成旅游与休闲的完美结合的新的经济热点，促进和带动地方经济的发展。估价人员可以就宏观和微观两方面进行详细的测算分析，为具有开发温泉潜力地区的政府提供一份经济报告，为社会贡献我们的力量。
评析
1、温泉井属于特殊物业，该报告根据温泉带给酒店业的超额利润，运用收益法进行估价，方法正确，且各项收入、税费、经营者利润考虑周全。
2、估价中关键之处在于对该物业与没有温泉的同档次物业间的收益差距的判定，以及作为温泉井的资本化率如何计取。
3、拟建大型酒店的规模等情况应作些介绍。
4、对年毛收入的计算来源应介绍清楚。
5、可以探讨的是，温泉井带来的超额收益是在毛收入中（按超出一般酒店的入住率部分）就划分计算，还是在纯收益求出后再分离。可能后者更好些，因这样考虑了温泉酒店整体收入支出各因素对其客观作用的影响。
摘自《房地产估价报告精选（2002）》
关于大连金石滩的调查报告 许旦 大连大学 经济管理学院 12364014 新时代下大连金石滩的主要问题与应对策略
内容摘要：本文介绍了大连金石滩的发展背景，分析了金石滩目前发展所面临的问题与难点，并探讨了解决问题的方法或建议，即一是提高自身景区的环境保护能力，二是打造自身特有的景区特色，三是加强游客对景区满意程度，四是发展多样化的营销方法。 关键词：大连金石滩多样化营销景区特色 一、大连金石滩的背景介绍 金石滩度假区位于辽东半岛黄海之滨，距大连市中心50公里。1988年，被确定为国家级风景名胜区；1992年10月，国务院批准成立国家旅游度假区。2000年被评为全国首批国家AAAA级旅游景区，2002年通过了ISO9001和ISO14001国际质量与环境体系认证。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，这里三面环海，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，海域不淤不冻，属暖温带半湿润气候，有"东北小江南"的美誉，是中国北方理想的海滨旅游度假胜地。 金石滩绿化覆盖率46.2%，年平均空气质量指数20，黄金海岸被评定为全国15个健康型海水浴场之一，是国务院批准成立的第一批国家级旅游度假区之一。 金石滩四个旅游中心：绿色中心、蓝色中心、银色中心和彩色中心。 金石滩奇石馆是中国目前最大的藏石馆，号称“石都”，内藏珍品200多种近千件，其中的浪花石、博山文石、昆仑彩玉等均为中国之最。 绿色中心主体是金石高尔夫球场。占地面积1.75万平方公里，三面环海、一面依山。金石高尔夫球场中的36个球道巧妙的利用了海滨地形，充满了惊险和乐趣。其中7条球道被列为世界100个最佳球道之一。 蓝色中心是以国际游艇俱乐部为主的海滨游乐场。这里海域辽阔，沙滩细软，有一个可容纳50余艘游艇的琴意湖和一个叫神月湾的美丽海湾。 银色中心位于金石滩的西部半岛。这里山势起伏，植被繁茂，冬季常有白雪覆盖，银装素裹，著名的狩猎俱乐部就设在这里。 彩色中心位于金石路的北侧。由彩花大世界和金石蜡像馆组成。鲜花大世界是我国东北最大的花卉生产基地和销售集散地。金石蜡像馆被称为金石滩的“白宫”。这里的蜡像是世界著名华人蜡像师张守祥先生雕塑的，蜡像身上的汗毛和汗毛孔非常逼真，这是张先生的独创，非其他蜡像师的作品能够企及。 二、制约大连金石滩发展的主要问题
金石滩黄金海岸 金石滩黄金海岸除传统的“洗海澡”外，还有游艇、摩托艇、帆板、垂钓、趣味沙雕比赛、沙滩摩托、沙滩排球、沙滩足球等娱乐项目，堪称“海上运动的大本营”，这里也是“大连国际沙滩文化节”和“大连国际冬泳邀请赛”的主会场。海滩篝火烧烤、“乘游艇、观岸壁风光、看野生海豚”等特色项目更为海滩平添了几许神秘和浪漫。 十里黄金海岸－－中国国家海洋局评定的全国16大“健康型”浴场之一，绵延4.5公里，是中国北方最大的也是唯一的天然灯光浴场，也是金石滩的主要休闲娱乐区域。这里沙质金黄，颗粒均匀，滩软沙平，浴场水质属一类海域，优于大连市中心地区的海水浴场。1999 年8月，原国家主席江泽民到大连视察时曾亲临金石滩国宾浴场下海畅游，并为金石滩题字“大连金石滩”。 特色：国宾浴场、张拉膜、沙滩卡丁车、泳池夜景…… 2006年,度假区完成了对原有海岸的升级改造。改造后的黄金海岸让每位游客被它的浪漫气息所感染，阳光、沙滩、大海、草棚伞、帐蓬、以及上百张大小色彩各异颇具浪漫现代气息的张拉膜、25×50米标准泳道海水游泳池和2000平方米的儿童戏水池汇成了一幅魅力无穷的海滨风景图，成为旅游、度假、避暑的胜地。 东部沙滩浴场实施区域交通封闭，采用现代功能设施，采撷国际娱乐元素，重点打造一个极具艺术震撼力、视觉冲击力的梦幻般休闲精品区。西部沙滩浴场体现回归自然的风格，打造一个以接待企事业单位或旅游团队消费及向市民开放为主的轻松愉快、自然和谐的休闲区。在1200米长的沙滩上，将分设高档休闲消费区、贵宾接待及高档休闲娱乐接待区、普通消费区等功能区。 金石滩黄金海岸除传统的“洗海澡”外，还有游艇、摩托艇、帆板、垂钓、趣味沙雕比赛、沙滩摩托、沙滩排球、沙滩足球等娱乐项目，堪称“海上运动的大本营”，这里也是“大连国际沙滩文化节”和“大连国际冬泳邀请赛”的主会场。海滩篝火烧烤、“乘游艇、观岸壁风光、看野生海豚”等特色项目更为海滩平添了几许神秘和浪漫。
大连市房地产市场报告
一、城市概况 大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。 大连市现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有 4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。
二、城市规划 1、功能布局 按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。
主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。 2、城市未来发展方向 2.1主城区“西拓北进” （1）北进：甘井子区是主城区“西拓北进”的重点开发区域。甘井子区将在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。 （2）西拓：旅顺口区是主城区"西拓"的延伸区，旅顺口区将按照"现代产业、历史名城、旅游胜地"的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业将加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。 2.2城市“北进” 金州区是城市“北进”的重点区域，也是新城区的重要组成部分，将根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海、临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。尽快实现生产方式和生活方式的转变，主动与新城区发展并轨，形成有机整体。
大连金石滩景点介绍 导语：大连市金石滩是国家级风景名胜区，海域面积58平方公里，三面环海，冬暖夏凉，气候宜人，凝聚了3-9亿年地质奇观，有“神力雕塑公园”之美誉。 大连金石滩景点介绍 黄金海岸 黄金海岸海水浴场位于金石滩中部，横亘4.5公里，分为西中东三部分。西部浴场砂质较粗，设有汽车露营地;中部砂质最好，开辟为国宾浴场，设有海水游泳池;东部面积较小，设有渔港。蓝色的海水清澈见底，沙滩宽约150米，为辽南最佳海水浴场，是开展海水浴、海上和沙滩各种娱乐活动的理想场所。 金石园 金石园又被称为“金石缘公园”，位于中心大街东侧，占地13万平方米，其中2.4万平方米的石林景观形成于距今6亿年前的震旦纪晚期，长期的海进海退和潮起潮落的变化，使得岩石风华形成了千奇百怪、多姿多彩的石景，似龟似象，被人们被之为海蚀动物园。 滨海地质公园 滨海国家地质公园凭借海岸边独特的山型地貌、海滩上奇绝的礁石形态，岩层中丰富的古生物化石、流传于民间瑰美的神话传说，当仁不让的“霸占”了“天工奇迹”、、“凝固的动物世界”、“神力雕
塑公园”、“天然的地质博物馆”等众多美誉。“石猴观海”、“恐龙探海”、“大鹏展翅”、“贝多芬头像”、“刺猬觅食”、“蟹将出洞”……形态各异的自然景观自西向东一字排开，天造地设，巧夺天工。 金石蜡像馆 馆内百余尊蜡像在灯光、道具和背景的综合效果烘托下，栩栩如生。根据历史重大事件和真实情节，这里共划分“历史长河”、”风云人物“、“开国元勋”、“科学隧道”、“西安事变”、“二战风云”、“中美建交”、“香港回归”、“奥运之光”、“明星天地“、“魂断兰桥”、“万达之梦”、“女排风采”13个主题。馆内的蜡像是世界著名华人蜡像师张守祥先生雕塑的。 发现王国主题公园 发现王国主题公园就坐落在大连金石滩国家旅游度假区中的金石滩黄金海岸上，发现王国这名字很贴切，尤其是对初次来的游客，站在诺大的广场举目四望，那边的身着光鲜亮丽的卡通形象刚夺了你的眼球，这方的腾越翻转的过山车又抢了你的目光;右边的尖叫声引你前去观望的时候，左边又传来了不绝的赞叹声，一切都那么新鲜，一切都值得你去发现。 发现王国地起点是发现广场，也可以说是终点，因为公园娱乐是环形分布的，当第二次来到广场时，大概就是离别的时候了。广场上有做座美丽的街心喷泉，同样的欧洲风格，可以和散布周围的可爱的卡通形象合个影，公园的主角酷乐也在其中。不远处公园中心位置有一
浅析大连金石滩度假区的市场开发与未来发展 内容摘要：本文介绍了大连金石滩的背景，分析了金石滩旅游市场目前发展所面临的问题与难点，并探讨了解决问题的方法或建议，即一是提高自身景区的环境保护能力，二是打造自身特有的景区特色，三是加强游客对景区满意程度，四是发展多样化的营销方法。并说明了未来金石滩旅游市场开发与发展的方向。 关键词：大连金石滩市场开发发展 一、大连金石滩的背景介绍 金石滩度假区位于辽东半岛黄海之滨，距大连市中心50公里。1988年，被确定为国家级风景名胜区；1992年10月，国务院批准成立国家旅游度假区。2000年被评为全国首批国家AAAA级旅游景区，2002年通过了ISO9001和ISO14001国际质量与环境体系认证。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，这里三面环海，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，海域不淤不冻，属暖温带半湿润气候，有"东北小江南"的美誉，是中国北方理想的海滨旅游度假胜地。 二、金石滩市场开发的内部劣势 （1）配套设施还相对滞后。金石滩的酒店、商服机构太少，仅有 的几家在硬件设施和软件服务方面均与现代海滨度假旅游者康体、娱乐等个性化需求还存在较大差距，在满足游客的住、购、娱功能方面明显不足。 （2）产品类型单一，个性开发不够。在对资源的开发利用上，和其他滨海旅游区一样，过分依赖阳光、沙滩、海水等替代性较强的滨海旅游资源，差异化和特色化程度较低，本身的特色优势---奇石文化，独有的震旦纪喀斯特滨海地质景观这一旅游重要资源没有得到应有的重视和宣传。 （3）旅游的淡旺季差别明显。夏季、黄金周，度假区重要旅游景点人满为患，而进入秋末直至春初很长的一段时间内，度假区游客稀少。 （4）过分追求商业利益，无序开发。景区开发注重商业利益，过分追求经济利益，胡乱开发。 三、大连金石滩发展的应对策略 通过分析大连金石滩旅游景区市场开发出现的主要问题以及对大连金石滩的SWOT分析（表1），做出提高大连旅游业市场发展的应对策略。
大连金石滩介绍 被称为地球不能再生的“神力雕塑公园”。金石滩第一个被批准为国家级旅游度假区,尤以地质景观奇特而著称,有“天然地质博物馆”的美誉。其中的龟裂石形成于6亿年前,是目前世界上体积最大的奇石。 景点信息 地址：金石滩度假区位于辽东半岛黄海之滨，距大连市中心50公里。 门票：套票66元/人，所含景点有狩猎场5元、西部金湾高尔夫球场10元、中华武馆5元、影视艺术中心5元、金石蜡像馆20元、金石赏石馆10元、毛泽东像章陈列馆5元、金石园10元、天趣园5元、国宾浴场20元。 交通：1、市区内有旅游专线车可到达。 2、大连市内有快轨车前往金石滩国家旅游度假区（大连站--香炉礁--金家街站
--泉水站--后盐站--大连湾站--金马路站--开发区站--保税区站--双D港站--金石滩站），行程55分钟，票价8元/人，行车时间06:30-18:30，每20分钟一趟。 景点相关资料 金石滩度假区位于辽东半岛黄海之滨，距大连市中心50公里。1988年，被确定为国家级风景名胜区；1992年10月，国务院批准成立国家旅游度假区。2000 年被评为全国首批国家AAAA级旅游景区，2002年通过了ISO9001和ISO14001 国际质量与环境体系认证。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔 腹地和海水浴场组成。陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，这里三面环海，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，海域不淤不冻，属暖温带 半湿润气候，有"东北小江南"的美誉，是中国北方理想的海滨旅游度假胜地。 金石滩在娱乐、餐饮、住宿等方面已市民化,让游人备感亲切。在黄金海岸，上千个防紫外线的沙滩凉亭、帐篷、阳伞全部由金石滩管委会统一管理，是大连地区 唯一没有个体经营的海滨浴场。 金石滩绿化覆盖率46.2%，年平均空气质量指数20，黄金海岸被评定为全国 15个健康型海水浴场之一，是国务院批准成立的第一批国家级旅游度假区之一。 金石滩四个旅游中心：绿色中心、蓝色中心、银色中心和彩色中心。 金石滩奇石馆是中国目前最大的藏石馆，号称“石都”，内藏珍品200多种近千件，其中的浪花石、博山文石、昆仑彩玉等均为中国之最。 金石滩的石头比金子还要贵重，因为它是中国独一无二的，世界极其罕见的， 地球不可再生的。它是地质学家的公论。金石滩号称“奇石的园林”，大片大片粉红 色的礁石、金黄色的石头，像巨大的花朵分别被称为玫瑰园、金石园。 粉红色的礁石是7亿年前藻类植物化石堆积而成的，石碑上的“玫瑰园”三字是 我国著名的作家老舍的夫人所写。玫瑰园方圆千余平方米，由一百多块高达数丈的
大连金石滩+童牛岭一日游 产品卖点 涵盖大连旅顺精华景点，无购物纯玩团。 行程安排 ?上午08：00 导游会提前一天与您约定上车集合地点和时间。上车集合时间为08：00-09：00具体以当 时约定为准。上车集合地共有四个，具体接送顺序以当时约定为准。 集合地点如下，建议您选择如下集合酒店入住： 东部：【大连日航饭店】（中山区长江路123号商业金融中心区近人民路中山广场） 中部：【大连凯宾斯基饭店】（中山区解放路92号）和【大连香格里拉】（中山区人民路66号） 西部：【大连国航大厦】（中山路578号） 活动时间：约40分钟； ?08：40 集合乘车前往童牛岭。 行程距离：约40公里；行驶时间：约50分钟； ?09：30 前往景点：童牛岭 活动时间：约1小时； 童牛岭也称铜牛岭，是大连新市区标志性、生态型景区，位于大连市经济技术开发区内。 景区有9座岭，峰峦迂回并向东南延伸，主峰镜石峰海拔173米，南临黄海，北眺辽南第 一山——大黑山，并与大连海之韵广场隔海相望。 ?10：30 集合乘车前往金石滩风景区。 行程距离：约30公里；行驶时间：约30分钟； ?11：00前往景点：金石滩度假区 行程距离：约30公里；行驶时间：约30分钟；活动时间：约1小时30分钟； 金石滩又被称为大连的后花园，有“东北小江南”的美誉。金石滩是美丽的，其三面环海，冬暖夏凉，气候宜人，拥有沙软水清的海滩和葱郁静谧的山林。金石滩是神奇的，它被叫作“奇石的园林”，延绵30多公里的海岸线，凝聚了3－9亿年间的地质奇观。
其中诞生于6亿年前的震旦纪岩石形成了壮丽的奇石景观，被称为“凝固的动物世界”、“天然地质博物馆”，有“神力雕塑公园”之美誉。它名字的由来也是由于这些富有特色拥有数亿年时光的石头，意喻着这些石头比金子还值钱，固名“金石滩”。 游览有生命奥秘博物馆、石文化博览园(地质博物馆)、毛泽东像章陈列馆、影视艺术中心（或中华武馆演出）、金石狩猎俱乐部、高尔夫球场（免费打3杆练习球）。 ?下午12：30 午餐：为了游玩方便，午餐还请自理。您可以自己带上喜爱的食物和家人朋友来个海边野炊也可以到海边大排档品尝大连海鲜。 用餐时间：约1小时 ?13：30 前往景点：十里黄金海岸 活动时间：约1小时； 十里黄金海岸为中国国家海洋局评定的全国16大“健康型”浴场之一，是金石滩国家旅游度假区的主要休闲娱乐区域。十里黄金海岸绵延4.5公里，是中国北方最大的也是唯一的天然灯光浴场。这里沙质金黄，滩软沙平，浴场水质良好。1999年，原国家主席江泽民到大连视察时曾亲临十里黄金海岸国宾浴场下海畅游，并为之题字“大连金石滩”。 十里黄金海岸充满着浪漫气息，阳光、沙滩、大海、草棚伞、帐蓬、以及上百张大小色彩各异颇具浪漫现代气息的张拉膜、25×50米标准泳道海水游泳池和2000平方米的儿童戏水池汇成了一幅魅力无穷的海滨风景图，成为旅游、度假、避暑的胜地。 十里黄金海岸东部沙滩浴场实施区域交通封闭，重点打造经营性休闲精品区。西部沙滩浴场体现回归自然的风格，向市民开放，并接待企事业单位或旅游团队。在1200米长的沙滩上，分设有高档休闲消费区、贵宾接待及高档休闲娱乐接待区、普通消费区等功能区。 金石滩十里黄金海岸除传统的游泳和“洗海澡”外，还有游艇、摩托艇、帆板、垂钓、趣味沙雕比赛、沙滩摩托、沙滩排球、沙滩足球等娱乐项目。这里也是“大连国际沙滩文化节”和“大连国际冬泳邀请赛”的主会场。海滩篝火烧烤、“乘游艇、观岸壁风光、看野生海豚”等特色项目更为海滩平添了几许神秘和浪漫。 十里黄金海岸游览贴士 1、十里黄金海岸最佳日光浴和海水浴时间为每年的7、8、9月。其中每年7月都会举办为 期一个月的国际沙滩文化节，期间会丰富多彩的活动可以参与。
大连金石滩国家旅游度假区开发与规划 学号：201012083 姓名：陈瑞雪
1、基本概况： 大连金石滩国家旅游度假区，具有“神力雕塑公园”之称，有“绅士乐园”之誉；是我国国家级旅游度假区，1992年经中华人民共和国国务院批准建立。这里浓缩了距今6亿至3亿年间的地质奇观，形成了被称为“东方神力雕塑”的海蚀岸、海蚀洞、海蚀柱等奇观，含玫瑰园、龙宫、南秀院、鳌滩四大景区，大鹏展翅、恐龙吞海等百余处景点，气势恢弘，栩栩如生，专家们称之为“凝固了的动物世界”。大连金石滩国家旅游度假区管委会和大连金州新区管委会、大连经济技术开发区管委会等合署办公，实际由“大连金州新区管委会”统一协调管理。 大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨，毗邻大连经济技术开发区，距大连市中心50公里，仅40分钟车程。从大连市中心到金石滩的快轨3号线已经竣工了。是国际AAAAA级旅游度假区。 2、区位选择： 区域位置：大连金石国际旅游度假区项目位于大连市东北部，辽东半岛黄海之滨，大连金州开发区金石滩国家旅游度假区内,东邻城山头海滨地貌自然保护区,西侧为金石滩旅游度假区已建设区域。项目占地约9.5平方公里。 1988年，被确定为国家级风景名胜区；
1992年10月，国务院批准成立国家旅游度假区。 2000年被评为全国首批国家AAAA级旅游景区， 2002年通过了ISO9001和ISO14001国际质量与环境体系认证。 2005年被批准为滨海国家地质公园。 2007年金石滩国际汽车露营地获“国家级示范基地”牌匾。 2008年发现王国被授予“国家级文化产业示范基地”称号。 2009年金石滩获“中国最佳生态环境保护十大风景区”。 2011年1月，经国家旅游局批准，大连金石滩景区通过国家AAAAA级旅游景区验收，进入全国A级景区最高等级行列。 全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里。 总体定位： 金石滩国家旅游度假区总体定位为东北亚滨海休闲度假胜地。以环渤海湾、韩日俄为核心的近程客源市场，将满足东北亚地区巨大的滨海度假旅游需求，提升大连市的旅游产业水平，打造国际一流的旅游品牌。 作为金石滩国家旅游度假区的未来核心区域，大连金石国际旅游度假区将打造以文化休闲度假为核心，以主题影视旅游、滨海度假旅游、生态休闲旅游为重点，以国内独特的大型主题精品旅游项目为支撑的多元化旅游产品体系，实现“国际一流的旅游度假胜地”的战略目
关于地质公园的Swot分析 优势 独特的地质旅游资源：大连滨海国家地质公园位于辽东半岛最南端，大连市东南沿海地带，公园景区面积64.50平方公里，大连滨海国家地质公园是金石滩的核心景区，身为国家5A级旅游度假胜地，园中的奇石都是形成于8-6亿年震旦纪、寒武纪的地质地貌、沉积岩石和大量的古生物化石鳞次栉比，造就了金石园、玫瑰园、恐龙园、南秀园、鳌滩园等五大天然景区，近百处景点，姿态万千、栩栩如生。“石猴观海”、“恐龙探海”、“大鹏展翅”、“贝多芬头像”、“刺猬觅食”、“蟹将出洞”……形态各异的自然景观自西向东一字排开，天造地设，巧夺天工。 地理位置优越：金石滩国家旅游度假区位于大连市金州区的东部，距大连市区58公里，乘坐旅游快轨车51分钟。那为什么北方其他地方没有产生这样典型的岩溶地貌呢？专家解释说，是因为气候、岩性和古地形的不同。从辽南地区再往北气候达不到形成岩溶作用的要求，而符合气候要求的地区不一定有这样利于溶解的灰岩，也不一定存在有利于地表水渗透的比较平坦的古地形。看来形成金石园这样的岩溶地貌，条件也是非常苛刻的，金石园也是被大自然所钟爱的一个宠儿。最后，专家们肯定了金石园的价值。金石园不仅有利于全民科普活动的开展，而且具有非常大的观赏价值，好看的外表能吸引更多的普通人来参观研究。在地质科学方面，金石园也对研究大连地区第三纪时期的古地貌、古地理、海平面的变化等方面有着非常高的科学价值。 政府的政策支持：大连滨海国家地质公园于2005年9月19日，被批准为第四批国家地质公园。2008年5月1日正式对外营业。大连滨海国家地质公园主要包括金石滩、大黑山、南部海岸和旅顺口四大园区，目前对外开放经营的主要是金石滩园区的东部景区。经过四年多的规划建设和一年多的经营发展，在国内外已产生了一定的影响，取得了初步的成效。作为大连滨海国家地质公园的核心景区，金石滩园区东部景区开发的潜力仍很巨大，需求深入的开发。 劣势 1、资源利用方面。金石滩东部景区旅游资源中地质旅游资源应是主体资源，开发中也应以此类资源为主进行开发。除地质旅游资源外，还有海湾资源、海面资源、生物资源、人文资
大连金石滩房地产市场调研报告 调研人员： 调研时间：2013.1.21-2013.1.23 调研地点：大连金石滩
目录 一、区域属性 (2) 1、位置属性 (2) 2、旅游属性 (3) 3、度假属性 (3) 4、小结 (4) 二、竞品分析 (5) 1、金石滩成交TOP10项目一览 (5) 2、项目同质性分析 (6) 3、热销房型项目分析 (7) 4、客户来源分析 (8) 5、开发商获取土地方式 (9) 6、土地性质 (9) 7、小结 (9) 三、个案分析 (10) 1、远洋假日养生庄园 (10) 四、入住情况分析 (12) 五、土地价格，及相关土地政策 (14) 1、大连市金石滩土地出让公示 (14) 2、大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理办法 (16) 3、投资条件 (19)
一、区域属性 1、位置属性 大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。仅40分钟车程。从大连市中心到金石滩的快轨3号线2005年竣工。 金石滩三面环海，呈元宝状。北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧被黄海包围。金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。 金州 开发区 黄海
2、旅游属性 金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。 2011年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。实现旅游总收入近80亿元。 俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机旅游产业作为金石滩的第一产业，带来了巨大人气的同时也极大促进了其他产业的飞速发展。 3、度假属性 相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次，它强调的是在较长时间内的身心放松，而不是各个景区的走马观花。 金石滩由于其广袤山林、阳光沙滩、洁净空气以及完善的度假配套设施吸引了非常多的东北三省乃至其他各国游客常年来到金石滩 度假。此类人群大多属于中高端人士，在自己的事业领域已有成就，更注重身心的全部放松。而此时，金石滩则成为了他们度假目标的绝佳地点。 金石滩的度假属性极大促进了金石滩房地产市场的飞速发展旅
大连金石滩温泉井抵押价值评估报告 大连市刘明刚房地产估价事务所 致委托方函 大连名水温泉开发工程有限公司： 受贵公司委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司获得合法的矿产资源勘查许可证并自行开发的、位于大连金石滩旅游度假区金石广场的金石名水一号温泉井的市场价格进行评估，估价时点为二○○○年十二月五日，估价目的为抵押贷款。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响估价对象价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）贰仟玖佰万元左右。 大连市房地产估价事务所 法定代表人：刘明刚 二○○○年十二月十五日 估价师声明（同房地产估价规范） 估价的假设和限制条件 （一）估价假设条件： 1、委托方合法取得矿产资源勘查许可证以及开工建设的必需的合法证件，并以所确认其未来的用途评估估价对象的价值。 2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 3、由于估价对象的价值是体现在其未来的收益上。依据最高最佳使用原则，本报告
是在估价对象的基础上，拟建一栋集餐饮、客房、疗养、健身、娱乐、洗浴为一体的综合型大酒店来进行测算分析的。 4、在估价对象收益年限中，金石滩旅游度假区仅有金石名水一号温泉井存在。 5、估价对象的使用收益年限至少在20年以上，每天出水量至少在500立方米以上。 （二）估价限制条件： 1、估价对象能否如期完工、委托方提供的基础数据与实际投产时是否有变，均对评估结果产生一定影响。 2、估价时点后，金石滩旅游度假区内的经济环境变化较大，及因过量的开采影响估价对象的使用情况，不能直接使用本评估结论。 3、本次评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。 4、本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 估价结果报告 一、委托方 委托方全称：大连名水温泉开发工程有限公司 法定代表人：谭绩彰 住所：大连市沙河口区中山路522号 二、估价方 估价方全称：大连市房地产估价事务所 法定代表人：刘明刚 住所：大连市西岗区黄河街80号 估价资格等级：一级 三、估价对象 估价对象位于大连金石滩旅游度假区金石广场，为大连名水温泉开发工程有限公司开发的金石名水一号温泉井。温泉井深1510米。该井钻孔开孔孔径为Ф444.5mm，中间孔径为Ф311.0mm，中孔孔径Ф215.9mm，每天出水量至少在500立方米以上。具体指标见技术报告。 四、估价目的 为估价对象办理抵押贷款提供价值参考。 五、估价时点 经委托方确认，本报告估价时点确定为二○○○年十二月五日。 六、价值定义 根据估价目的及委托方的要求，本报告评估估价对象目前状态下的公开市场价格。 所谓公开市场价值即在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指：在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握足够的市场信息，有较充裕的
大连金石滩房地产市场调研报告 调研时间：2013.1.21-2013.1.23 调研地点：大连开发区金石滩
目录 一、区域属性 (1) 1、位置属性 (1) 2、旅游属性 (2) 3、度假属性 (3) 4、小结 (3) 二、竞品分析 (5) 1、金石滩成交TOP10项目一览 (5) 2、项目同质性分析 (6) 3、热销房型项目分析 (7) 4、客户来源分析 (8) 5、开发商获取土地方式 (9) 6、土地性质 (9) 7、小结 (9) 三、个案分析 (10) 1、远洋假日养生庄园 (10) 四、入住情况分析 (12) 五、土地价格，及相关土地政策 (14) 1、大连市金石滩土地出让公示 (14) 2、大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理办法 (16) 3、投资条件 (19) 一、区域属性 1、位置属性 大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。仅40分钟车程。从大连市中心到金石滩的快轨3号线2005年竣工。 金石滩三面环海，呈元宝状。北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围。金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔
腹地和海水浴场组成。全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。 2、旅游属性 金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。 2011年是金石滩被评为5A 级旅游景区的第一年，借此契机， 金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。实现旅游总收入近80亿元。 俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机旅游产业作为金 金 州 海 开发区
房地产个人年终总结 从最初的标地市调开始，我从一个东南西北都分不清的丫头，变成对太科园板块路线及设施了解的八九不离十。这是一个人不断学习的过程的成长，以下是我的总结。 房地产个人年终总结： 自今年 3 月起，三次面试到入职，我来到思源工作已经有一个月的时间了。回顾这一个月以来，从在公司领导和同事的帮助指导下，学到很多学校给不了的东西。 原以为买房子只要知道多少钱一平方，原来还要了解户型，地段，周边环境和配套，以及区域的价值包括未来的规划以及无锡房地产的走势。一个全新的领域，让我又好奇，又感兴趣。 思源完善的培训体系让我学到不少房地产的专业知识，这才是起步，还有很多东西需要在今后的每一天中一点一滴的积累。我会用心去学，像海绵一样汲取任何有价值的知识以及信息，从而为顺利开展之后的工作做准备。 公司安排我加入重庆大开发商协信阿卡迪亚项目，在项目的前期阶段，除 了标地、市调还需要拓展客户。从拿着文件夹在新安、华庄等地做调查问卷，到跑到城南路的私营企业找老总做陌生拜访，对一个初出茅庐的学生而言，的确是不小的 挑战。在客户膜拜一块，面对老总，缺乏勇气与其良好交流沟通，无法准确抓住意向客户，有些依赖吴师父的交流能力，这一点急需改进。如何突破自我，正是我需面对的问题。一方面是房地产专业知识不够完备，另一方面则是对于生活、社会的认识度有待提高。正如终试时饶总所说：作为一名置业顾问，要成功销售出房子，则是对生活中方方面面的熟知。这正是我努力的方向和动力。 在协信项目组，新员工的加入给我们队伍注入了新鲜血液。很开心看着思源协信团队壮大起来。每日和同事的朝夕相处，让我们更了解彼此，了解各个 同事的性格秉性，相处也日益融洽，每天上班都是挺开心的一件事儿，这一点不容置疑。