房地产市场调研的基本内容和方法
一、房地产市场调研方案设计
一般来说，市场调研课题可以按市场调研结果应用的层次进行划分，大致可以分为战略性的和操作性的两类。战略性的市场调研课题是指房地产市场调研的结果主要是为企业进行长远性、方向性的决策提供依据。通常，在这种目标指引下的市场调研是为确定企业长期的产业规划、业务规划进行的。例如，有些与房地产行业相关的行业的企业希望在未来进行房地产业，从而需要对房地产行业的整体发展态势、市场供求关系、政府相关政策进行较为深入的了解，就能否进行这一市场、何时进入这一市场、进入这一市场的风险如何、盈利前景如何等问题进行调研，确定企业的战略方向。对于已处于房地产行业的企业来说，市场调研通常与日常经营过程密切相关，是企业经营活动的组成部分，这时的市场调研往往是针对某一具体项目。概言之，操作性的市场调研课题可以细分为如下几类：（1）获取某种物业类型的市场动态、供需关系；
（2）确定特定地块开发潜力、开发方向；
（3）某一客户群体的需求特征及变迁；
（4）确定某一项目的规划设计；
（5）确定某一项目的融资策略；
（6）预测某一项目的盈利潜力；
（7）确定某一项目的租售策略；
（8）确定某一项目的竞争环境。
（一）市场调研主题的确定
房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，只有当整个调研课题清楚明白地界定出来，市场调研工作才能顺利开展，并获得企业投资决策所需要的重要信息。具体来说，在确定市场调研课题时，可从下面三个方面入手。 1.与行业内的专业人士进行讨论。由于房地产行业较为特殊，专业性较强，行业内的专业人士身处本行业的时间较长，对房地产行业的历史发展过程有连续的经验，他们能凭借自身的专业素质较为系统和全面地分析房地产市场的发展趋势，较为敏锐地发现市场机会，通过与专业人士的讨论，能更快地明确调研主题。当然，要想达到较好的讨沦效果，将问题限制在一定的范围内是必要的。这样可以避免
过于随意的“闲聊”而忽视主题，在正式讨论前，研究者要精心准备讨论提纲，事先与专业人士通气。在讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过3～5人为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。 2.分析二手（次级）资料。相对而言，一手资料或初级资料是研究者为了解决具体问题而按特定目的收集整理形成的。而二手资料或称次级资料则是指并非为解决现有的问题而收集的资料，即这些资料没有特定的指向性。二手资料的主要来源大致有：企业、行业协会和政府部门、各种盈利性的市场调研机构、各种正式出版物（专业书籍、报纸、杂志等）。二手（次级）资料的突出优点是成本低、信息面广、信息公开，缺点是信息分散、指向性不强、深度不够。通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，有利于准确把握拟调研事项的基本特征。例如，在房地产市场需求研究中人口统计资料相当重要，据此结合研究项目的特殊要求可以估算出需求潜力、潜在客户规模的大小、潜在客户的基本人口统计特征。 3.进行定性调研。研究者常常会发现，市场调研的困难在于信息来源匮乏，如在某市场区域市场不发达，拥有相关市场信息的机构进行信息封锁，房地产专业人士提供的信息不足等，在这种情况下可能仍然无法明确市场调研主题，这时往往需要进行一次较小规模的试验性的研究，一般称为定性调研，即以少量样本为基础，了解与市场调研相关的问题及各类潜在因素。（二）市场调研方案设计的基本原则
市场调研方案是具体从事市场调研工作的机构或部门的执行性计划，是指导具体调研工作的指南，同时也是控制调研工作的一种重要工具。在设计市场调研方案时，要注意遵循下列基本原则。 1.可操作性。可操作性是要求市场调研方案符合实际，忌夸大市场调研的作用，在研究目标、研究范围、研究计划、研究经费、研究人员等方面要考虑到实际执行时易于完成。这一原则主要体现在：在研究目标的确定上，尽量运用定量化的指标来描述。在研究范围的确定上，要确保与研究课题相关。在研究计划的安排上，需要考虑各种不可控因素，留出时间余量。在研究经费的核定上，要按照市场的一般水平来确定。 2.有效性。市场调研方案可以看做是从事市场调研的指示器，通过方案可以进一步明确市场调研的主要内容，同时研究方案又是研究工作的控制器，约束实际的研究工作。因而，研究方案并不是可有可无，也不单纯是形式上的需要。有时，某些研究人员为了一时
省事，随便将其他研究项目的方案照搬到另一个项目中，粗看确实节省了不少时问，可是在实际的实施过程中会发现漏洞百出，甚至有些项目根本没有办法去完成，这样的方案的有效性便大打折扣。保证研究方案有效性，必须严格审查研究方案每一部分，对方案的每一个环节都要问：可行吗？会遇到什么问题？遇到某类问题后有什么应急的措施？尤其是对研究方案的实施计划部分要进行仔细的推敲，考虑时间上如何更好地衔接，思考通过这样的计划能否完成研究任务。3.经济性。任何一项工作都要考虑其成本和收益的对比情况，市场调研也不例外，经济性也是设计市场调研方案的一个重要原则。这一原则要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。 4.指向性。从市场调研实际运作的角度来看，市场调研方案需要具备一定的控制功能和机制。而一个运作良好的控制机制首要的方面就是有较好的指向性，即发现问题以后能够迅速地找到问题之所在。5.灵活性。从本质上来看，市场调研方案是一种较为全面的计划体系，而凡是计划必然涉及到未来的一种判断和预测，从而就会产生与未来发展不一致的方面，这样研究方案就有可能不敷应用。灵活性原则就是要求在研究过程中要根据现实情况进行适时的调整，反映现实情况，更好地实现计划任务。不过，需要注意的是灵活性并不意味着可以随意更改方案。在实际的房地产市场调研中，房地产企业面对的规划条件可能变更、周边可能会有重大基础设施建设的信息、市场热点可能发生变迁、消费者的需求可能由于某种原因发生变化，如此等等。灵活性原则要求及时跟踪这些变化，将这些变化反映到研究中去。当然，在改变方案时要审慎行事，避免盲目性。（三）市场调研方案的基本构成要素
一个完整的市场调研方案通常包括研究目标、研究范围、研究方法、研究时间安排、研究经费预算、研究人员预算和研究实施计划等几项要素。 1.研究目标。研究方案中的研究目标部分实际上就是研究课题确定后的简洁表述。在此部分，可以适当交代研究的来龙去脉，说明此研究方案的局限性以及需要与委托方协商的内容，因此这部分也有前言的性质。 2.研究范围。研究范围的大小涉及到在给定的预算条件下研究可能达到的深度和广度，也决定了研究结果可提供的信息的范围。通常，在撰写研究方案时，研究范围要具体明确。能够运用定量的指标来表述的一定要定量化。 3.研究方法。为了顺利地完成市场调研任务，必须解
决的主要问题是：“在何处”、“由何人”、“以何种方法”进行调查，由此取得必要的资料。回答这些问题就要在研究方案中结合研究项目的特殊情况，分析提出拟采用的研究方法，必须注意研究方法不同所需要经费也不同，这部分内容要与经费预算结合起来。具体撰写中要说明调查的地域、调查的时间、调查的对象、被调查者的数量、调查频率（即是一次性调查还是在一段时间内跟踪调查）、调查的具体方法、样本选取的方法等。 4.研究时间安排。研究时间安排就是按市场调研过程展开，估计各阶段可能耗费的时间。实践中，各阶段所占研究时间比重大致如表所示。市场调研各阶段所占时间比重研究阶段所占时间比重（％）1.研究目标的确定 2.研究方案设计 3.研究方法确定 4.调研问卷的制作 5.试调研 6.数据收集整理7.数据分析8.市场调研报告的写作9.市场调研反馈10.合计5 10 5 10 5 40 10 10 5 100 5.研究经费预算。市场调研经费大致包括以下几项：资料费、专家访谈顾问费、专家访谈场地费、交通费、调研费、报告制作费、统计费、杂费、税费和管理费等。一般而言，比重较大的几项费用为交通费、调研费、报告制作费、统计费，依调研的性质不同而有一定的差异。目前，为保证问卷的回收量及其他调研类型被调查者的配合度，往往还要支付一定的礼品费，不过礼品的发放不能造成被调查者改变自己的态度，不能影响调研结果的可信度。
6.研究人员预算。研究人员预算是指不同类型研究人员的配比问题。房地产市场调研涉及的专业性较强，主要需要下列类型的专业人员：市场分析、财务分析、建筑专业、规划专业、房地产估价专业以及管理专业等专业人士。在实际操作中，可以根据具体的项目适当调配各类人员的配合关系。
7.研究实施计划。简单说来，市场调研的实施计划就是房地产市场调研过程的再现，只不过要根据项目具体情况确定具体的安排，基本过程仍如前文所述。
二、房地产市场定性研究方法
在房地产市场调研中，某些市场特征无法运用数量化的形式表达出来，但这些特征又对管理者进行决策有着特殊的意义，不能不对其进行分析研究。例如，购房者对住宅小区环境设计的看法就难以用定量方法表达出来，环境设计又是整个住宅小区吸引购房者光顾的重要卖点之一，房地产开发商不能不赋予其特殊的地位，要想使环境设计符合购房者的需求，就要求助于定性研究。定性研究就是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、
动机和态度等资料的研究方法。在房地产市场调研中，一般集中于以下几个方面：（1）在土地开发潜力的研究中，周边居民对本项目开发的态度、接纳程度；（2）在消费者需求的研究中，消费者对房地产开发项目某些涉及品位、文化氛围、建筑布局、服务质量等的主观感受和态度；
（3）在房地产企业引进新的产品理念、产品形式的研究中，消费者的接受程度、基本感觉；
（4）在住宅小区安排何种配套设施的研究中，消费者的倾向性、态度和感觉；（5）在办公楼租户研究中，入住租户对物业管理企业提供的相关服务的感觉、态度。定性研究的主要方法有以下几种。
（一）小组访谈法在房地产开发企业确定住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量的研究中，越来越多地采用了小组访谈法。具体实施时的名称各不相同，如称为客户恳谈会、征求意见会等，借此来了解未来的购买者的态度，修正产品开发、规划设计、营销方案。小组访谈法一般由少量（不超过10人）的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开深入的探讨。其主要目的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法及其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。实施这类研究的关键，是要使被访者在不受压抑的环境下进行充分和详尽的讨论。主要意义则在于了解被访者对某一设计、观念等的看法，了解所调研的项目与其生活的契合度，以及在感情上的融合程度。
小组访谈法的过程包括下列三个方面。
1.准备过程，即布置访谈环境、遴选被访者、选择主持人。布置访谈环境时要注意舒适、安静，能让被访者放松下来，不能过于严肃。还要注意应便于记录，能将访谈内容全面记录下来，必要时可以安排录音或录像，录音或录像设备要放置在不引人注目的地方。在遴选被访者时要极其慎重，一方面要考虑市场调研问题的特殊性，另一方面要使选择的被访者能代表待研究群体的总体特征。确定了被访者群体的主要特征后，就可以在这一范围内以随机方式来确定。另外，被访者人数一般不宜超过10人，人数太多，会使访谈变得冗长，被访者配合意愿会下降，无法获知真实的看法。如果人数太少，则会使访谈缺乏代表性，不容易得到全面的意见。选择合格的主持人是小组访谈法成功的关键环节，主持人需要具
备多种技能，尤其是人际交往和引导访谈的技能。
2.精心准备访谈指南，即围绕访谈主题，按一定的逻辑次序将各类问题组织起来，引导访谈，使之不至于偏离主题。同时，编写详尽的访谈指南可以减少不必要的时间浪费，集中被访者的注意力。访谈指南主要由三个部分组成：第一部分是解释小组访谈法及其基本规则，着重说明小组访谈法的性质，强调小组访谈只重阐述个人的观点，没有正确与否的问题。另外，为打消被访者的疑虑，要说明凡有可能涉及个人隐私的内容会予以保密。第二部分是按一定的逻辑顺序组织的提问及操作步骤，提问应尽可能全面、简明，操作步骤逻辑性强且要注意不要给被访者任何倾向性的意见。第三部分是总结及总体讨论部分，一般是对访谈中提供的各种备选方案从总的角度进行评价，排列出优劣和差异，并说明各自的理由。
3.小组访谈结束以后，要及时对访谈进行总结、分析和整理，撰写访谈正式的报告。报告的主体部分大致可以按解释研究目的、说明所访谈的主要问题、描述访谈参与者的背景、说明遴选被访者的过程、总结研究发现、提出建议的顺序来组织。
（二）深度访谈法和投射法在定性研究中小组访谈法的应用较为普遍，此外，还有两种虽不常用但也相当有效的定性研究方法，即深度访谈法和投射法。
1.深度访谈法，也称为个人访谈法，是小组访谈法的对称，其主要特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机。一对一的深度访谈可以克服小组访谈中单个人可能承受的群体压力过大，以至于其观点发生变异。深度访谈法一般由研究者根据被访者的回答情况相应调整提问方法和范围。
2.投射法。它来源于临床心理学，目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真实态度、感受和动机。具体操作中，一般是向被访者提供一个无限制的并且模糊的情景，要求其作出反应。根据被访者的反应进行判断。投射法通常包括词语联想测试法、补充句子和故事法、漫画测试法、图片归类法、绘图法、叙述故事法、第三人称法。这些方法的运用和解释需要具有相当深厚的心理学、社会学等的专业知识，在一般的市场调研中运用并不多见。
三、房地产市场现场调研方法房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖
以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研。对房地产市场动态的分析，离不开各类房地产的供给和需求以及供求之间的相互关系，分布在广大地域范围的已建成和未建成的各类房地产都是供给调研的对象，而具有各不相同的消费者或房地产用户则是需求调研的主题。具体说来，现场调研的方法有以下几种。
（一）询问法询问法是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的市场数据。通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法细分为下列类型。
1.人户询问法。它是由调研人员直接到被访对象家中进行调查的一种方式。如要了解某区域居民的购房意向，确定潜在市场的大小时，可以采用这种方法。
2.路上拦截法。它是在某些公共场所、道路上拦截消费者进行询问，这种方法在一般消费品调研中较常用，成本也较低廉，询问的成功率较高。不过，路上拦截法的拒绝率相当高，同时会造成抽样误差，使所询问对象不能代表整个群体的特征。
3.邮寄询问法。它是通过向选定的样本对象寄送问卷的方式，获得收件人对有关问题看法的信息。目前，由于电话、电子邮件和传真等的广泛使用，邮寄询问法的使用频率在逐渐下降，并且由于回答率不易控制，在其他手段可行时不宜选用。
4.经理询问法。它主要适用于对重大客户、公司型或机构型客户的调研中，如房地产开发企业如果开发办公楼，在确定市场需求时就要求助于这种类型的调研。
5.电话询问法。目前电话日益普及，电话询问法也会在市场调研中占据越来越重要的地位。通过电话询问有许多其他询问法不可比拟的优点，实施的费用较低，可以大大节约调研人员的交通费用和时间。同时，可以进行大样本的调研，以获得能反映拟调研群体总体特征的样本。
6.因特网询问法。随着网络的逐渐普及，这种方法受到市场调研人员的欢迎。从调研成本的角度来看，因特网上的询问能大大节省印刷、邮寄和数据录入、问卷制作、发放及回收等的过程和费用，甚至可以通过计算机程序在较短的时间里获得简单的研究报告。从调研过程来看，在网络上进行调研的时间也可以大大缩
短，可以由几百人、上千人同时回答一份问卷。从调研深度上来看，调研问卷可以设计得十分详尽，不用担心印刷费用而缩减问题。不过，由于对被调研者无法控制，使因特网询问法的效果大打折扣，获得的极有可能是有偏差的数据，只反映了经常上网的人群的需要。
（二）观察法和试验法观察法是不通过向被调研对象进行提问，而将人们与调研主题相关的活动记录下来的一种方法。其特点在于被调研对象并不清楚自己正在被调查，被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲，调研较为客观真实。不过，通过外部的观察很难判断被调查者的内在感受，因而观察法具有间接性的特点。同时，人们公开的行为容易观察到，而一些私下的行为则无法观察。观察法在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些，在房地产市场调研中，由于人们的购买及相关的决策需要较长时间，在短时间内（处于观察状态时）无法作出明确的决策，获得的信总，住，住较为模糊，观察的结果既反映钓信愚并不优于直接询问，因此在实践中并不多见。通常，在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用这种调研方法。试验法又称为因果关系调研法，研究人员通过改变被调查者面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响。由于试验法本身的成本较为高昂，在房地产市场上采取试验法涉及的因素会较多，试验环境不容易控制，成本会更为高企。此外，通过实验所获得的结果也不容易控制，反而不如询问法的效果好。因而在房地产市场调研实践中基本上见不到实验法的影子。
四、房地产市场调研问卷设计调研问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，可以说问卷是研究主题以问题形式的细化。问卷可以看做是一种收集原始资料的标准化的程序，每一个市场调研人员都按照相同的方式和顺序向被访者提问，在很大程度上避免了调研人员人为因素对被访者的影响。问卷也使被访者对同一主题的看法有了一个统一的评价基准。
如果以问卷设定问题的基本方式来划分，可以将问卷划分为封闭式问卷、开放式问卷和量表问答式问卷三大类。
（一）封闭式问卷封闭式问卷是要求被调查者从问卷中给定的一系列选择
项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案。封闭式问卷的主要优点就是易于记录，不容易发生错误或记录不全的情形，同时，由于封闭式问卷自身实际上已经提供了一个编码体系，使数据的录入和分析的进程能大大加快。封闭式问卷一般包括单项选择题和多项选择题。单项选择题是指被调查者只能选择其中的一个选择项作为答案，各选择项之间是相互独立和排斥的。
例如：（1）您的性别：男〔〕女〔〕（2）您的年龄是：20岁以下〔〕21～30岁〔〕31～40岁〔〕41～50岁〔〕51～60岁〔〕61岁以上〔〕（3）您的住房是自有的吗？是〔〕否〔〕（4）如果您有自住住房，请问在哪一行政区域？××区〔〕××区〔〕××区〔〕一般情况下，对于涉及被访者主观看法的程度差异，采取单项选择题的形式时要极为慎重，有可能会造成重要信息的遗漏。多项选择题是指被访者可以在给定的选择项中挑选两项甚至更多的作为答案，一般为突出优先顺序，问卷中会限定最多可以选择的数量。多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下。例如：问题：选择住宅时，您最看重哪些因素（最多可选三项）？选择项：位置〔〕交通〔〕环境〔〕户型〔〕价格〔〕物业管理〔〕其他（请注明）___________________ 多项选择题遇到的主要问题是选项没有涵盖所有可能的情况，即选项不具备完备性，由此就会得出有偏差的结果。
（二）开放式问卷开放式问卷是被调查者可以自由地运用自己的语言来说明对某一问题看法的问卷。例如：问题1：您认为本公司推出的“全装修房”在市场中有什么优势？问题2：您心目中的住宅小区智能化是什么样子？问题3：您认为在小区环境设计中应注意什么问题？问题4：如果您最近购买了住房，您是看中它的哪一点？从上述例子可以看出，开放式问卷的优点在于，调研人员不对被调查对象进行限制，研究人员可以据此获得丰富的信息。开放性问卷还可以反映出封闭性问卷遗漏的选项，在问卷试调研中有较为突出的作用，即试调研中将拟以封闭形式呈现的问题以开放形式表达出来，根据调研结果再行确定选择项。当然开放式问卷的缺点也在于其自由性，被调查者的个性特征、反应能力会大大影响调研的结果。另一个突出的缺点是，它使对调研结果的分析和处理较为困难。
（三）量表问答式问卷量表问答式问卷是指将问题的选择项以不同强度的
形式表现出来的问卷。例如，问题可以如下的形式表达：如果确知今年房价水平会大幅上涨，目前您也没有自有住房，您会（）。（1）马上购买一套住房（2）可能购买一套住房（3）不一定（4）等等看再说（5）肯定不会购买量表问答式问卷的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计分析方法得出有意义的结论来。缺点则在于被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误解。
在问卷设计实务中，上述三种类型的问卷形式往往是混杂在一起，对于一个调研主题的各个不同层面，有的比较适合用封闭式问卷的形式，有的则适合用开放的形式。
另外，在问卷设计中还要注意几个问题：
一是要切合调研方案中确定的被调查者群体的总体认知水平。要将被访者群体的这些特征作为选择问题、用语、解释性提示的限制条件，而不能依研究者本人的知识水平来确定。
二是问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约调研成本。
三是问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题。
四是问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析方法。五是问卷设计要兼顾具体调研方法操作的基本特点。仅从询问法来看，入户询问、电话询问、经理询问、因特网询问就具有不同的优点和局限性，通常电话询问和因特网询问中采取开放式问卷的效果就不如封闭式，而人户询问和经理询问中采取开放式问卷的效果就较好一些。
五、次级资料收集与数据分析除了直接来自现场的信息外，次级资料（二手资料）也是一个重要的来源。另外，所有这些直接的和间接的信息，经过一定的加工处理就能用有意义的形式表达出来，应用于决策。下面简要介绍一下次级资料收集、房地产市场调研次级资料的主要来源和一些运用较为广泛的统计技术。（一）次级资料收集及其主要来源次级资料是指已经按特定目的收集整理完毕的，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。次级资料由于其公开性，成本较低、信息面广，便于明确研究主题，发现市场机会。实践中，通常会由于研究者本身的原因使市场调研有所疏失，易犯各种错误，从而影响研究质量。通
过分析研究各类二手资料，就可以在很大程度上避免犯同类的错误。不过，在信息可得性、相关性、准确性和充分性方面，二手资料也有很大的局限性，在使用二手信息时要小心谨慎。
房地产市场调研次级资料的主要来源大致如下。
1.宏观经济和人口统计资料。宏观经济状况分析是房地产市场调研的基础，宏观经济运行的各种数据提供了市场调研的背景性基点，对分析、判断和预测各分用途房地产市场的发展趋势至关重要。人口统计资料提供了房地产市场调研所面对消费者的总体构成数据，对市场调研尤其是需求调研中消费者抽样有重要的参考价值。
2.政府相关部门的期刊、书籍。政府为了引导房地产市场，沟通信息，指导房地产开发商的开发活动，通常会整理发布一些关于市场运行、市场供求状况、价格（租金）水平及其变动的历史数据。除了在一些国家或地区经济统计年鉴中有一些综合性信息外，还定期出版一些专业性和专题性的杂志或书籍，信息较为集中、全面、客观、真实，往往会涉猎各主要的房地产细分市场，是房地产市场调研的重要参考。
3.相关学会、协会的会刊和专业报告。除了政府部门，还有一些房地产行业内企业和个人成立的各类学会和协会组织，如房地产业协会、房产经济学会、经纪人协会、住宅研究会、房地产估价师协会等。众多与本行业密切相关的杂志和专业报告是由这类组织出版的，有些协会与专业房地产市场调研机构合作编辑的相关研究分析报告也颇有参考价值。另外，一些研究机构会同相关政府部门或事业单位组织出版市场调研报告，由于这类报告依托于政府房地产登记部门，资料准确，其报告对研究人员的参考价值极大。
4.重要报刊。各类报刊是房地产市场调研的最重要信息源之一，报纸往往以及时性著称，而杂志以专题性、系统性见长。只是报刊信息相对较为凌乱，侧重点不同，而与房地产市场相关的内容也较为分散，在信息收集时会花费大量的时间。实践中一般选择订阅部分与市场调研相关度较高的报刊，平时注意整理，以备后用。
5.因特网。在房地产市场调研中，因特网对次级资料收集和整理的积极作用越来越明显，其高效率和低成本性日益受到研究人员的重视。在浩如烟海的因特
网信息中，如何找到与研究相关的内容是最重要的，通常我们可以借助于各类搜索引擎。另外，也可以运用房地产专业类网站提供的市场信息。不过，各网站的规模和影响力相差很大，信息量、更新频率、准确度和深度也参差不齐。
（二）数据分析方法通常进行的中等规模房地产市场需求调研结束后，我们会得到1000组甚至2000组以上的包括几十条信息的记录，为便于理解并得出有意义的结论，主要运用两种基本的统计方法来分析数据：一是描述性统计，二是统计推断。前者是指用于提炼、汇总数据的表格、图形和数值方法，后者则是利用从一个样本获得的数据对总体特征进行估计或假设检验的过程。 1.单项频数分布。它是按一个变量将几个不重叠组中的每一类数据的频数汇总起来，一般可以用表格法和图形法来表示，如条形图、饼形图、线形图等。有时，需要了解每一系列或类型的数据在整个数据中的比例或百分比，可以采取相对频数分布和百分数频数分布来表现。用公式来表示就是，每一组的相对频数＝每一组的频数／总频数，每一组的百分数频数等于其相对频数乘上100。2.交叉分组频数分布。单项频数分布依据一个变量来描述各组数据的基本情况，实践中有非常广泛的应用，但它对分析两个或更多变量之问是否存在相关关系、相关程度如何就无能为力了。通常，我们可以用交叉分组频数分布来描述两个变量间的关系，即运用图形或表格的形式将两个或两个以上变量来划分数据，将每一类数据的频数汇总起来，由此来显示变量之间的关系。 3.平均数、中位数和众数。在描述性统计分析中，运用表格法和图形法可以十分直观地将数据的状况反映出来。有时为了便于分析，还会用数值的形式将某些变量的特征表达出来，即确定某一统计量的平均数、中位数和众数。在对某种集中趋势描述的统计中最为常用的就是平均数或称平均值，它能衡量整个数据集合的中心位置，平均数依对每一项数据所赋予的权重的不同可以分为简单算术平均数和加权平均数，前者实际上是为每项数据赋予同样的权重，而加权平均数则依据每项数据重要性程度的不同赋予相异的权重。中位数也称为中值。如果我们将所有数据以递增顺序排列，位于中央的数据的值就是中位数。如果项数为奇数，则中位数就是位于中间的数据值，如果基数是偶数，则取中间两项的简单算术平均数为中位数。众数也是一种用得较多的表达变量集中趋势的描述统计量，它是指在数据中发生频率最高的数据值。4.标准差、方差和区域。在数据统计分析中，另一个重要问题就是变量的离散程度，即变量
值与某一中心的偏离情况，标准差、方差和区域就是对这种程度衡量的重要描述性统计量。区域也称全距，是指数据序列最大值与最小值的差，该值越大，表示数据的离散程度越大。方差是利用所有数据计算得出的衡量变量离散程度的度量。方差是根据各数据值与平均数间的差异得来的。每一个数据与平均值之间的差值称为离差，方差就是离差的平方的平均值。如果数据集合是总体，那么这时的方差为总体方差。如果抽样中抽取的是总体的一个局部即样本，这时的方差称为样本方差。当方差较大时，表示数据的离散程度也越大。标准差定义为方差的算术平方根，由上述关于总体方差和样本方差的定义，可以得出总体标准差为一，样本标准差即为s。当标准差比较大时，表明数据与平均值相比离散程度较大。5.回归分析。回归分析中最常用的是二元回归分析，在分析中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为因变量，在确定了这两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测因变量的变化。例如，在房地产销售规划中要涉及到广告支出的安排，如果研究人员能得出在其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可以对广告支出作出比较恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化。六、房地产市场调研报告通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，也为主要的调研结论和建议提供了依据，而要将这些结论和建议以合适的形式向决策者提供，就需要撰写一份市场调研报告。市场调研报告是整个市场调研活动生产过程的最终产品，其重要性自不待言。
（一）市场调研报告要素一份优秀的市场调研报告应当能够向管理层提供全面而又准确的说明，完整地呈现研究项目的研究目标、研究背景、研究设计方案、研究方法、结论和建议以及研究的局限性和应用注意事项。
1.研究目标。研究目标部分主要是将研究项目要解决的问题、热点以及管理层希望达到的目标等，以简明的语言表述出来。进一步来说，还要说明通过次级资料的分析所获得的基本观点，以及定性调研得出的基本结论。为明确并易于为管理层阅读，实际写作中一般是将研究目标以列举标题的形式表达出来。
2.研究背景。研究背景部分要交待的内容包括：委托方提出这一研究主题的原因；明确研究主题确定的基本过程，包括与委托方的讨论、与行业内的专业人士进行讨论、分析二手（次级）资料和定性调研的情况；说明指导调研的理论基础、分析手段以及涉及的基本假设条件。
3.研究设计方案。研究设计方案部分要详细描述本次研究的基本过程。一般应包括研究方案设计的主要思路、信息来源、对二手资料和原始资料收集的安排、问卷设计、抽样技术、现场调研安排、数据处理、数据统计分析的全过程。在说明时，要注意采取易于理解和阅读的形式，尽量少使用市场调研的专业术语。
4.研究方法。研究方法主要是说明最终选择的研究方法、选择的理由及操作的基本思路，其中对于选择某种具体研究方法的理由的陈述是最重要的。管理层可以根据这些陈述确定：研究者是否采用了在当前限制条件下最好的方法，能否根据这一方法得到客观的、有价值的调研结论。因此，在这部分内容的写作中要小心谨慎，理由要充分有效。
5.研究结论和建议。市场调研报告的结论部分并不单单是由调研数据统计分析得到的，在市场调研中，我们通过次级（二手）资料、定性调研和环境分析等得到了多种多样的结论，对于由多方面来源形成的可以相互印证的结论，其可信度比较高，要在研究报告中全面显现。市场调研报告中还要向管理层提供一些建议，这些建议一定要建立在市场调研的发现和结论的基础上。
6.局限性和应用注意事项。任何一项市场调研必然是在时间、预算、资料可得性、样本限制、被访者配合度等多种限制条件下进行的。研究者总是在这些限制下寻求一个合理的度，其结果是，调研结论的精确度始终是一个相对的概念，研究者和管理层不能也不应该对此寄予过高的期望。反过来说，研究者在报告中就要将这些局限性交代清楚，明确研究是在何种限制条件下进行的，结论和建议在何种假设前提下才能成立。在局限性和应用注意事项的写作中，要保持一种客观理性的态度，提出应用时的中肯意见。另一方面，也要防止过于保守，谨小慎微，片面地将局限性夸大。
（二）房地产市场调研报告的结构统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义。在撰写市场调研报告时，可以参考下面提供的基本结构式样，当然要根据具体的房地产市场调研项目进行调整。Ⅰ.扉页（1）研究报告标题（2）研究公司名称、地址、电话及网址等（3）研究完成日期Ⅱ.目录页（1）章节标题和副标题，页码（2）表格目录，标题和页码（3）图形目录，标题和页码（4）附录，标题和页码Ⅲ.摘要邵分（1）研究目标的简要陈述（2）研究方法的简要陈述
（3）主要研究发现的简要陈述（4）结论和建议的简要陈述（5）市场主要趋势的简要陈述（6）其他有关信息Ⅳ.正文部分（1）项目概况（2）研究目标（3）研究方法（4）市场调研的类型和基本方法（5）分析和主要发现（6）结论和建议（7）局限性和应用注意事项Ⅴ.附录部分（1）调研问卷（2）细节资料及来源（3）统计技术资料（4）其他相关资料
调查报告 题目对近年来房地产的形势分析 姓名张雷 所在系部工商管理系 专业班级 2012级营销5班 学号 2012230517 指导教师张毅 日期 2015 年 5月 6 日
市场调研报告提纲 前言 调研时间、调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据。 （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。 2、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 3、分析及应对 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政 二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例） 1、涪陵城区概况及经济状况
城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。 3、涪陵区土地市场投放情况 政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。 4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （３）价格有无明显拉上 （４）开盘项目的分析与判断 （５）消费需求导向如何 （６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、涪陵区房地产市场解码 １、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析
２、在售项目总结及细分 ａ、市场总体特征 ｂ、板块划分及格局状况 ｃ、建设规模分析 ｄ、建筑风格分析 ｅ、户型分析 ｆ、价格竞争分析 ｇ、消费群体分析 ｈ、购买力分析 ｉ、营销和推广的认识 ３、市场发展趋势预测 ａ、住宅 市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 ｂ、商业 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。
2018最新的关于房地产市场的调研报告根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房
地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。 总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
商业地产市场调查研究的内容 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
【最新整理，下载后即可编辑】 一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 根据县政府近期调研工作的安排,我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研,现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 （一）房地产市场发展形势分析 近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25％左右。 总体看,我县房地产需求增长速度将低于,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于水平。全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。 全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
贵阳市房地产市场调研分析报告 一、贵阳市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (3) 三、房地产市场发展基本情况 (7) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (16) 六、钢结构住宅情况 (22) 七、贵阳市房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)
一、贵阳市发展现状 贵阳位于云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、贵阳经济技术开发区，全市土地总面积8032平方公里，总人口为311.43万人。 贵阳是中国的又一春城，气候温和湿润，热量丰富，雨量充沛、四季宜人，春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里，冬无严寒，夏无酷暑。最热是七月下旬，常年平均气温是24 摄氏度。最冷是一月上旬，常年平均气温达4.6摄氏度。全年平均气温是15.3摄氏度。空气不干燥，四季无风沙。 2002年贵阳提出了建设循环经济市的战略决策。2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后，根据形势的变化、发展，对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善，确立以建设生态经济市为目标，发展循环经济为途径，森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为贵阳市可持续发展的定位。 2005年至2010年，贵阳市将全面启动生态经济市建设，逐步把贵阳建成国家级园林城市，力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模范城市，初步建成一定
房地产市场调研策划书 班级：14营销一班 组长：唐春 指导教师：王丽娜 学院：财经学院
房地产市场调研方案 一、调研背景 房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着南昌市三年城市规划政策建设战略的实施，南昌市更是成为了众多房地产开发商看中的一块宝地，为了能够更快的了解南昌市的房地产市场并且为尽快实现成为南昌市一流的房地产策划公司的愿景，我们计划要针对南昌市的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费大众群体进行调查访问。 三点主要调研背景： 1：南昌市房源传统的淡季即将过去，旺季即将到来。 2：房地产大亨刚进军南昌不久，立足未稳，需要对南昌市的房地产市场有一个宏观上的准确把握。 3：南昌现房供求关系。 二、调研目的 1：对房地产市场进行研究调查与预测，把握未来房地产市场方向。 2：以大众群体为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和购买需求，以便适应其市场发展。
3：为前景拟订经营策略提供其依据。 （2）：房地产市场调研的重要性 1：市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； 2：是销售稳定和提高的基础； 3：是了解竞争对手优、劣势的有力方法； 4：是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、周围环境、经济发展、生活环境质量等）2．公司组成（开发商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（开发占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商品房等） 5．面积与户型（面积与各户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括购物、医疗、教育、金融、环境等；区内包括休闲聚会场所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告宣传推广方式） 9．销售情况（商品房销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研范围及对象
房地产调研报告 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。20__年，全国房地产开发投资7XX.X亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从19XX年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。20__年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，20XX年全县房地产投资2.0XXX亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。20__年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20__年底已发展成有XXX家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业XXX家；国有企业仅有1家，民营企业XXX家。20__年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20__年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20__年完成房地产开发投资额7XXX 万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20__年完成房地产开发投资额20XXX万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，20__年为3.32,20__猛增至13.25，20__年再创新高达为24.71，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
摘要 一、调研背景 二、调研目的 三、调研内容 四、调研范围及对象 五、调研方法及步骤 六、调研人员及任务安排 七、调研时间及流程安排 八、调研费用 九、调研报告提交 十、附录 1.海南安家地产楼盘调研表 2.sanyan市房地产市场消费者调查问卷 一、调研背景 房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着海南国际旅游岛建设战略的实施，sanyan更是成为了众多房地产开发商的必争之地，为了能够更快的了解sanyan的房地产市场并且为尽快实现成为海南一流的房地产公司的愿景，我们计划要针对sanyan的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费者进行调查访问。以下两点是主要调研背景： 1.sanyan房市传统的淡季即将过去，旺季即将到来 2.公司进军海南不久，立足未稳，需要对sanyan的房地产市场有一个宏观上的准确把握。 二、调研目的 1.在sanyan传统旺季来临前，对整个sanyan市房地产市场信息包括（价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理，为公司的2010年下半年的发展战略，营销计划提供决策依据 2.为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动 3.以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应
市场发展的需求 4.提高公司的名誉度 5.通过深入广泛的实践活动提高个人的综合素质，从而使自己更好更快的和公司一起实现成长 三、调研内容 1.竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 2.消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求 四、调研范围及对象 1.调研范围：sanyan市 2.调研对象：sanyan市知名楼盘、sanyan市广大市民和外地游客 五、调研方法及步骤 1.调研方法 ⑴楼盘调研 ①实地调研 a.现场观察法 b.访问法。 ②空间调研 a.电话调查 b.网络调查 ⑵消费者调研 随机抽样调查法 2.调研步骤 ⑴确定调查内容 ⑵确定目的 ⑶确定范围 ⑷确定对象 ⑸确定调查计划 ⑹调查实施流程 ①收集相关的信息资料， ②设计调查问卷 a.根据调查目的，列出调查所需收集的信息 b.按照所需收集的信息确定每个要提问的问题及其类型 c.按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）安排询问问题的次序 d.试调查：选择一些被访者作调查问卷的初步测试，然后召开座谈会或个别谈话征求意见 e.按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查问卷 ⑺现场实地调查
县房地产市场调研报告 导语：随着城市化的推进，城镇住房制度改革的不断深入，乡 县住宅市场不断发展。下面是搜集的关于乡县房地产市场的调研报告，欢迎大家阅读了解。 新乡县房地产市场调研报告 一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇 1.1 新乡县小冀镇概况 新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处，地处豫北平原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带，镇区青年路、青龙路直通107国道，距郑州机场60公里，区位优势明显。 全镇总面积37.3平方公里，辖27个行政区，人口5.2万，其 中农业人口3.3万，非农业人口1.9万，镇区建成面积8平方公里，常住人口3.14万人，占全镇人口的60%。 1.2 历史沿革 小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡县的经济、文化、教育中心。 小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇，各项事业 特别是城镇建设得到了长足的发展。 1990年，小冀镇被河南省 * 命名为“中州名镇”;1995年被 * 列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名
为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家，河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;2000年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。 xx年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”，xx年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,xx年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。 1.3 经济概况 小冀镇是“中州名镇”，经贸发达，一直是辐射周边县的商品集散重地。 乡镇工业企业达72家，生产门类齐全，形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达200余种，曾连续3年被省委、* 评为“发展乡镇企业先进单位”。 常住镇区的高科技人员39名，其中享受 * 特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名，明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。 该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进 * “一步炼铅法”新技术，属世界领先水平，可 * 解决炼铅带来的污染问题。 以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
房地产市场调研分析总结报告范文(1) 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积万㎡，完
成销售面积万㎡，空置面积万㎡，空置率为%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积万㎡，销售万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX 年--XX年全市累计完成经济适用房万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成万㎡,同比下降%;XX年完成45万㎡，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万㎡，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本
万载县房地产市场调研报告 ◆地理位置 万载县地处赣中西北边陲，锦江上游，峰顶山以北，东邻上高县、宜丰县，南接袁州区，西连湖南省的浏阳市，北毗铜鼓县。县境东西长61公里，南北宽52公里，总面积1719.63平方公里，其中城区面积10.6平方千米。 ◆行政区划 现辖黄茅、株潭、潭埠、双桥、三兴、罗城、高村、高城、白良9个镇和鹅峰、马步、赤兴、白水、仙源、岭东、茭湖7个乡及康乐街道，181个行政村，19个居委会，335个村民小组。
◆人口 据公安年报统计，2014年年末全县总人口为557974人，其中，农业人口459128人，非农业人口98846人；年平均人口为548711人；年末总户数155537户，其中乡村户116996户。 现有汉族和壮族、满族、瑶族、回族、苗族、蒙古族、藏族、维吾尔族、彝族、侗族、土家族、哈尼族、畲族等13个少数民族。 ◆经济 2014年，万载县实现生产总值(GDP)1039046万元，按
可比价格计算，比上年增长10.2％，其中：第一产业增加值135864万元，第二产业增加值639812万元，第三产业增加值263370万元，按可比价格计算，分别比上年增长4.6%、11.7%、9.7%。年人均GDP达到18936元。 全县在岗职工年平均工资37089元，比上年增长3.75%，城镇居民人均可支配收入为20364元，比上年增加2124元，增长11.64％，农村居民人均可支配收入8395元（调查队数），比上年增加1144元，增长15.78％，农村居民人均生活费支出9133元，农村居民家庭恩格尔系数为41.37%。 2014年万载县实现财政总收入为200036万元，比上年增长17.51％，其中公共财政预算收入121886万元，增长18.16％。万载县有9乡镇（街道）财政收入超过五千万元，其中财政收入超亿元的乡镇达5个（康乐街办、黄茅镇、株潭镇、鹅峰乡、潭埠镇）。公共财政预算支出245983万元，增长10.9%。 ◆交通 万载交通便利。县城距江西省南昌170公里，距湖南省黄花飞机场168公里，距“浙赣线”的宜春39公里，距“昌金”高速26公里。320国道和“湘赣”、“芳万”两条省道穿境而过。 ◆产业 万载物产丰饶，是著名的花爆之乡和百合产地，花爆、夏布、表芯纸和百合、辣椒、三黄鸡为万载历史上三大特产和三大名产，花爆企业在全县已发展到500多家，出口创汇