济宁市物业管理状况分析物业管理是随着住房制度改革和房地产市场的迅速发展而诞生的一个新兴行业，它对改善居民的生活环境、维护社区稳定、促进经济增长、提高城市整体管理水平发挥着重要的作用。从全国宏观来看，物业服务行业作为新兴的服务行业进入中国30年的的时间，从沿海城市传入内陆，发展迅猛，发展空间大，需求多，但是也凸显出了问题和矛盾。虽然我市的物业管理起步较晚，但是发展迅速，企业资产规模不断扩大，物业管理人员队伍更加强壮，物业管理覆盖面积逐年增加，这一新兴行业的兴起，提供了为数众多的就业岗位。根据山东省的整体规划，济宁市作为经济重点发展城市，与全国的其他城市一样，城市发展速度快，外来居住人口增加，势必进行经济房产建设，济宁现在每年都有大量的房地产项目竣工，或者正在规划设计之中，这些项目建成后都会需要物业服务公司进行物业服务，这就为物业服务提供了发展空间。济宁的物业服务公司一般提供的服务包括清洁、绿化、保安、市政工程、会议服务，餐饮服务、前台接待、工程维修（水、电、暖）、设施设备日常的养护管理等服
务，近年由于《物权法》、《山东物业管理条例》的颁布，加上政府部门对物业行业的重视以及支持，物业服务在济宁市的发展趋于正规化。济宁市物业管理的基本现状：一、目前，济宁物业服务公司的模式有：1、私营企业：个人成立的物业管理服务公司。一般资质为3级，但是存在规模小，服务单一，人力匮乏，管理模式不科学、发展后劲不足的缺点。例如：
银都小区宏达物业，菱花小区等。2、开发商自己建立的物业服务企业，特点是对物业情况熟悉，资金雄厚，但是建管一家，依赖性强，问题暴露明显，如房屋质量问题，这些物业公司中有的是只承包自己本公司的物业，有的则是内外兼包，这些物业公司有济宁九巨龙物业服务公司，济宁大地物业服务公司，济宁鲁兴物业服务公司，济宁艾家物业，济宁华园物业等。3、专业化、新型的、符合现在济宁市队伍要求和需求的企业，这些企业的特点是制度较完善、正规，有一定的人力资源、经验、资金，成为济宁市场上物业服务行业的新生主力，有一定的竞争力，但这些企业数量不多，没有核心凝聚力，主要通过投标渠道为物业服务来源，如：济宁香江物业服务有限公司，济宁田申物业服务有限公司，济宁彩通物业服务
有限公司等。4、外地进驻济宁的物业服务公司，这些公司具有一定的实力，可以扩展外地的物业服务项目，专业技术较纯熟，且具有很强专业针对性，比如济南明德物业服务的济宁医学院，北京普净物业服务公司服务的济宁附属医院等。二、物业服务公司概况 1.济宁物业服务公司的服务内容一般有保洁、保安、绿化、工程维修、会议招待、前台接待、市政工程、餐饮服务、园林绿化等。 2.按照物业公司资质的划分：济宁市注册的物业公司就有363家，合格的为319家，其中一级资质一家，二级资质8家，其中济宁市区内二级资质3家，其余为三级资质，可以看出济宁的物业管理服务公司以三级资质为主，序号资质名称主要项目服务内容备注 1 一级济宁九巨龙物业管理有龙城、水景花园、碧水保洁、保安、工属于开发商
限公司云天程济宁鲁兴物业管理有限保洁、保安、工 2 二级洸河花园、鲁兴花园属于开发商公司程通信大厦、济宁妇幼保保洁、保安，工济宁彩通物业管理有限程、前台接待、3 健院、中国联通济宁分公司会议服务公司、科苑小区济宁市华园物业服务有银河大厦、运河城商业 4 保洁属于开发商限责任公司摩尔三级 5 济宁圣泽物业服务公司市政道路保洁、资质济宁田申物业服务有限置城国际，置城中央公保洁、保安、工 6 公司园程济宁市第二人民医院、济宁大正物业服
务有限保洁、保安、工 7 伊顿液压有限公司、中公司程、电梯服务国农业银行济宁艾家物业管理有限保洁、保安，工 8 冠亚星城属于开发商公司程邹城监狱办公楼、山东济宁坤峰物业管理有限保洁、保安，工9 鲁抗辰欣药业有限公司公司程办公楼及厂区济宁兴唐物业管理有限兴唐金茂大厦、兴唐囯保洁、保安，工 10 属于开发商公司翠城程
保洁、保安，工济宁诚信物业管理有限市委宿舍、中国移动总11 程、前台接待、公司公司会议服务 3.按照物业类型划分：（1）、写字楼、商场：特别是政府及一些高档的写字楼，济宁香江物业管理有限公司凭借香港大厦的管理优势，将部分酒店的金钥匙服务注入物业管理，使其在济宁写字楼市场占据重要份额。（2）、住宅：住宅建成以后，主要由开发商下属的物业公司管理。如九巨龙、金城、鸿顺等。（3）、医院、工厂：一般通过公开招标、邀请招标等，产生物业服务公司，但是也有可能几家物业公司分区合作。其中也可有关系运作。三、物业管理费济宁的住宅物业管理费主要为0.2—1.4元/㎡之间，多层在0.2-0.5元/㎡2之间，小高层0.7-1.4元/㎡（含电梯）。商业在0.8-3.6元/m之间，济宁市优质的写字楼价格在1.4元/㎡左右，比如置城国际中心，甲级写字楼比如兴唐金茂大厦物业费用达到3.6元/㎡。物业管理费用
的构成： 1.管理服务人员的工资，社会保险和按规定提供的福利费的等， 2.物业共用部位，公用设施设备的日常运行，维护费用， 3.物业管理区域清洁卫生费用， 4.绿化养护费用，
5.秩序维护费用，
6.办公费用，
7.物业管理企业固定资产折旧，
8.物业共用部位，共用设施设别及公众责任保险费用，
9.税费、利润，10.经业主同意的其他费用，开发商与物业管理公司合作方式： 1.由开发商出资物业管理费用，物业公司进行物业服务；开发商投资的物业建成后，有的开发商会请自己下属的物业公司进行物业服务，有的开发商会与物业公司进行接洽，外聘物业公司进行物业服务，对于开发商建成的物业内有拆迁户的或者为达到尽快销售的目的，有的开发商会与业主签订协议，3-5年内承担物业费用，3-5年后业主自行承担，另一种现象是开发商在前期引进物业服务公司，业主入住率达到50%或者达到成立业主委员会的条件后，可与物业服务公司接洽，自行确定物业公司，后期业主确定物业公司后，业主与物业公司签订合同，开发商脱离关系，有的开发商建成的物业进行自用的，自请物业公司进行物业服务，费用由物业公司提出，双方确定物业费用，费用根据实际情况按平方或者人员计算。 2.由业主出
具物业费用，物业公司进行物业服务；物业建成后，业主自行成立业主大会，选定物业服务公司进行物业服务，物业服务费用按照平方或者人员计算。物业管理公司收取物业服务费用由2种方法： 1.包干制，给取物业公司一定的物业费用，费用包含所有物业服务费用以及物业
公司利润，物业公司自主盈亏， 2.佣金制，给取物业公司额定的费用作为服务费，其余物业费用全部用于物业服务项目，结余或者不足均由业主承担。济宁物业公司物业服务费用的计算与收取一般按第一种结算。四、行业的薪酬根据济宁经济的消费水平和人民的收入情况，以及济宁部分业主对物业管理认识不够，致使物业服务人员的工资水平处于中低水平，高层管理干部：2500-3500元；中层干部：月薪1800-2500元；物业管理员及文员：1000-1500元；会议服务及前台接待人员：1000-1500元，工程人员：1800元；保安员：1200元；清洁员：800元。五、济宁市物业服务发展中存在的问题1、物业服务费用收缴难，居民对物业服务认识不够原因：目前济宁市民的消费意识有待提高，物业费应作为现代城市人纳入自身消费体系的一个不可或却的重要消费环节，而这一观念的养成，仍然有待时日。
在物业服务中，尤其在住宅物业服务中，物业费用收缴率低，这其中有物业公司服务不到位外，业主不及时缴纳物业服务费，或者恶意不缴纳服务费也是原因之一，这种现象持续发生就会造成恶性循环，物业服务费用收缴不及时，造成物业公司负荷运行，成本增加，久而久之，物业公司无力承担就会造成物业服务质量
下降，而作为业主，物业服务质量下降，享受不到相应的服务就会不支付或少支付物业服务费，且对物业服务公司不满，造成物业公司和业主关系不和谐。解决方法：改变人们的观念不是一蹴而就的，提高人们物业管理的认知度一方面加大宣传，有政府参与的正确引导，改变人们偏激的看法，另一方便物业公司本身也要树立品牌化的物业服务，为业主提供良好的物业服务质量，树立正确的服务意识，和业主做良好的沟通，想业主之所想，急业主之所需，树立良好的信誉及口碑。2、物业服务人员质量参差不齐，缺少核心竞争力原因：优质的服务是增强物业服务企业的实力和市场竞争力的基础，因物业服务为服务行业，行业薪水较其他行业低，物业公司很难吸收到高素质人才，没有办法保证服务质量，高素质人才要进入物业服务公司必须从基层做起，要做好的物业管理
者，就要有一线的服务经验，现在的高素质人才很难接受这个落差，一般不会从事这个行业，人才流失严重，这样就造成核心竞争力的下降，物业公司就要降低门槛吸收人员，保洁、保安等职位有些是下岗工人，她们缺少服务的意识和相应的知识，服务质量上不去，因此造成社会上有些业主认为物业就是低技术的行业，其日常工作就是打扫卫生，简单维修，看门而已的错误认识。解决办法：物业服务公司广纳人才，提高物业服务从业人员薪水待遇，提高物业从业人员门槛，在招聘人才时，要如实的介绍公司情况，选准合适企业需要的人，对于一线的工作人员，补充知识，定期开展培训，认真开展敬业、爱业教育，引导他们忠于职守，物业服务公司也要努力创造良好的工作环境、成才环境，从整体提高物业服务质量水平。3、物业服务内容单一，缺少完整的市场机制及管理
原因：物业服务传入后，缺少相应的人才，物业服务规模上不去，内容单一，高端物业服务缺乏，市场不成熟，社会认知度不高，政府缺少相应的扶持与管理，济宁市场上的物业服务公司各自为战，缺少系统的交流，无法进入良性竞争的局面。解决方法：学习先进的物业服务经验和模式，各物业公司之间可以
以行业交流的方式互相学习，吸取优势和经验，引进高端物业和人才。 4、物业管理公司资产规模较小，发展后劲不足，企业经营困难。原因：前面也已经介绍到济宁市的一部分物业服务公司为私营小企业，物业等级为三级资质，承包的物业一般为小型物业，盈利少，成本高，物业费用难以快速回收，资金链过长，导致亏损。解决办法：扩大承包物业服务面积，提高物业服务质量，缩短物业费用收缴时间，但真正从根本上解决这个问题，是一个漫长的过程，要尽快使企业市场化，正规化。5、物业管理公司资质等级偏低，优秀品牌企业较少。原因：我市物业管理公司有300多家，但达到一级资质以上的仅有1家，二级资质的8家，同其它先进城市的高科技含量相比较，劳动密集型依然是我市物业管理企业的特点。例如深圳北京等地的物业管理企业，具备高学历的人员并不少见，而在我市，从事物业管理依然是层次和素质低下的代名词；另外，物业管理在市场中的地位也有着明显的差别。例如对深圳等一些城市而言，物业已经成为公司的主要发展支柱，大名鼎鼎的万科地产就是从物业公司慢慢地发展起来的，在我市还说是很难比拟的。解决办法：我市物业公司发展自身企业的同时还要学习其他地区的先进技
术，提高我市物业服务公司的含金量，使服务不仅停留于表面文章，找到物业服务发展的根本，提高竞争力，打出自己的品牌才是重中之重。从此可以看出，济宁的物业管理企业没有形成成熟的管理机制及市场化运行，在管理中问题矛盾明显，有的物业公司没有进入良性运营，在资金短缺的情况下，物业服务下降，造成了业主和开发商的双重损失，和先进国家及国际化物业服务有很大的差距。六、济宁物业服务的发展潜力物业服务是具有长期发展潜力的行业，对于二、三线城市更是如此，因此济宁市的物业服务发展还是很有发展性的，目前随着人们对物业认识度的提高，政府对此也越来越重视济宁的物业发展，济宁市物业服务正在向专业化、产业化、规模化、品牌化发展的方向转变。物业公司要寻求大的突破，一定要有大的管理规模。只有达到一定的规模，物业服务公司才会有盈利，有了足够的资金支持，保证了物业服务质量，达到公司信誉与收益的双赢。房地产开发业的健康发展，为我市物业管理业提供了广阔的发展空间。物业管理业是随着房地产开发业的发展而发展的。济宁市很多地块都在进行规划建设，城市化建设进程加快，房地产开发业迅猛发展，济宁市的居住环境发生了巨大变化，物业建成后，将产生
大量的物业需求，尤其现在物业服务在济宁市场中已打下基础，这对济宁市的物业发展是一个很好的契机，对物业服务的成熟有很大的推动作用，政府在此时加以引导，对济宁物业有利好的发展。济宁物业服务行业模式单一，济宁物业对高端的物业服务有很大需求，现在在济宁已出现很多高端的住宅、酒店，有的物业价格已达到1万元/㎡，一方面这种高档物业需要高档的物业服务，我们可以借鉴外来物业公司的优点与长处，
结合实际情况，进行相对应的物业服务，一方面目前济宁市场的高端物业服务鲜有，高端物业服务在济宁会有很大的发挥潜力和市场，这对济宁物业服务市场也是一个改革性的变化，高端物业进入济宁市场后会被快速吸收，容易被济宁市场接受，可以引进先进的服务技术，比如管家式服务，保姆式服务，这些都能够快速的形成企业的品牌效应。在这个信息化的时代，行业的发展也离不开信息化，物业公司信息化有利于提高工作效率，提供准确及时的信息，避免重复工作，在电脑管理系统中，不仅有物业服务公司的资料，还有物业的各种图纸、管线，以及业主的相关资料，比如房号，楼层都能及时查询，为做好物业服务工作提供有效的信息支撑，物业公司可以及时的掌握
信息，了解项目运营情况，做出相关决策。终上所述，济宁的物业服务离成熟的市场还有还有很长一段路要走，人们认知度的不断提高及政府的不断重视，使得济宁的物业服务企业还是有很好的发展空间，有发展有机遇，物业管理对于促进城市经济发展，加强社区管理，美化社会环境，创造文明城市，提高城市居民生活质量起着重要作用，从而通过优质的物业服务实现济宁物业的保值增值。
中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
中小企业质量成本管理的现状与分析 【摘要】在市场竞争激烈的环境下，如何保证工程质量又可以有效控制成本，成为企业立足之本。目前，我国中小企业在质量成本管理方面还存在很多问题。文章通过对中小企业质量成本管理现状进行阐述，对其原因进行分析，提出了加强企业质量成本管理的措施，中小企业只有加强质量成本管理才能在市场竞争中立于不败之地。 【关键词】质量成本管理现状分析加强措施 1 前言 工程质量是企业的生命，更是企业立足于市场竞争的关键，如何保证企业产品质量则成为企业的重大课题。随着建筑行业竞争日益激烈，材料价格波动，以及其他种种不确定因素的影响，都使施工企业的工程项目运作处于非常严峻的环境之中，我国中小企业在质量成本管理方面还存在跟多问题。 2 质量成本的含义和内容 质量成本最早是美国的质量管理专家费根堡姆 （A.V.Feigunbaum）提出的。他指出，质量成本是企业为了保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及因未达到质量标准，不能满足用户和消费需要而产生的一切损失。上述二
者之和即为企业的质量成本。他一般分为四大类：1）预防成本；2）鉴定成本；3）内部故障成本；4）外部故障成本。其中预防成本和鉴定成本统称为质量管理成本，内部故障成本和外部故障成本统称为质量故障成本。 3 当前中小企业质量成本管理现状和分析 3.1 质量成本管理现状 由于中小企业自身的特点和发展的不平衡，在质量成本管理方面还处于初级阶段。在企业内部，质量成本意识落后。管理阶层和员工没有重视质量成本的管理，质量成本普遍较高，质量成本构成不合理。一是忽视产品的质量，只求产量。二是不惜工本，片面追求“高质量”.不讲效益，脱离实际需要。 3.2 原因分析 1）企业管理阶层经济观念淡薄，质量成本意识不强。企业只管产量，对产品质量要求不严，没有充分认识到质量、成本、效益三者之间相辅相成的关系。 2）中小企业职工素质低.没有现代质量管理的观念和知识。在企业的生产过程中，每个职工都要通过不同的方式参与质量管理活动。但是，由于中小企业在这些方面支付的费用有限.使得职工的技术水平与企业的管理能力处于较低水平，这在很大程度上加大了总体质量成本。 3）中小企业的技术落后，没有现代化的生产装备。原
公安队伍管理现状问题调查分析 公安队伍管理现状问题调查分析 【内容摘要】本文利用公安网上民意调查数据，客观分析当前公安队伍管理中存在的问题及公安民警思想动态，探讨几个公安管理问题，并提出政策建议。【关键字】公安管理调查分析前言公安机关担负着维护社会稳定的重大职责，公安队伍的管理水平，决定了队伍的凝聚力与战斗力，直接影响着公安机关保一方平安职责的落实。对公安队伍的管理现状进行实事求是的调查，掌握分析广大公安民警的思想动态，将有助于我们发现问题，调整队伍管理方针，做好队伍的政治思想工作。为了实现公安队伍的长远管理目标，我们必须以高度的责任心，对存在问题不掩盖、不回避、不护短，客观剖析当前公安队伍管理中存在的各种弊病。为了获得民警思想动态的第一手资料，我借助公安内部网络，在公安网上开展了一次队伍管理现状及民警心态的民意调查，并对调查结果进行统计分析。希望各级公安领导能够实事求是，对队伍管理现状进行重新定位和深刻反思，制定合理的队伍管理政策，促进公安队伍整体工作开展，确保公安队伍更好地履行工作职责，保一方平安。综合分析在当前社会治安形势错综复杂的情况下，公安机关为维护社会稳定付出了大量辛勤的劳动，得到政府和社会的充分肯定。以下问题的讨论，笔者侧重于对存在问题或不同看法的讨
论分析。一、当前社会现状及治安形势的客观评价马克思主义认为，国家、部队、警察都是专政工具，是阶级矛盾不可调和的产物。警察是调和、平息社会矛盾的工具，警察所承当责任的大小，与社会矛盾的发展变化息息相关。当前公安队伍所承担的工作任务，正与我国当前社会矛盾紧密相关。我们必须从分析当前社会现状和社会矛盾出发，分析社会治安形势的现状及发展趋势。首先，决定社会治安形势的主要因素是由社会矛盾，即社会中存在的不平等、失业、贫富分化、腐败、种族问题、黑恶势力等因素决定的。公安机关对社会治安的管理，只能对治安起着一定的控制缓解作用，只治标，不治本。单凭公安机关无法化解社会根本矛盾，也无法平息矛盾激化带来的社会治安恶化。从国际上看，俄罗斯、阿根廷、哥伦比亚、印度尼西亚、卢旺达等国家由于社会矛盾积聚、激化，远远超出警察机构的控制能力，社会治安的急剧恶化是十分必然的。当前中国基本的国情，经济保持较高速度增长，综合国力不断增强，人民生活逐步改善。但是，经济发展并不能自动保证社会治安的稳定。相反，伴随着中国经济的发展，存在矛盾和危机日益突出：贫富分化、腐败、地区差距、失业、下岗、农民贫困、邪教组织等问题特别突出。广大农民处于低收入阶层，农村劳动力人口过剩，大量农民进入城市找工作。城市的就业问题因为近年国企下岗、经济转轨等原因而日趋严峻。“中国城镇的实际失业率已达到7的警戒线”。劳动和社会保障部劳动科学研究所副所长莫荣指出，过了这道线，社会就承受不了，老百姓会不满，社会不稳定因素就会增加，严重的会引发一系列反社会行为。此外，境内
充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手
段，变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心，打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”，借力信息科技，变革原有管理模式。 同时，万科物业不断探索，开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入，降低成本，走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩，应充分运用互联网大数据平台，积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，立足于未来，进一步转型升级，加强创新服务。 （一）充分利用互联网技术，创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源，变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统，比如在楼宇对讲、车辆管理，车位管理，安全监控，互联网服务平台等方面，将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接，将现场地作业情况、客户地声音直接传达，实现信息地即时记录与传达，带来易化地运营管理方法，使物业管理项目更便捷，更高效，通过设备技术管理来减少人力安排，降低成本。 （二）走出去，开发多元模式物业增值服务体系。
目录 摘要： (1) 关键词： (1) Absrtact:. (2) 前言 (3) 一、物业和物业管理的概念 (3) 1、物业的概念 (3) 2、物业管理的概念 (3) 二、我国物业管理的现状及存在的问题。 (3) 1、物业管理立法滞后，理论体系不够健全 (4) 2、物业管理行业发展不健全 (4) 3、我国物业管理从业人员专业化程度低 (4) 4、物业管理的服务内容不明确 (4) 三、我国物业管理的发展策略 (5) 1、完善物业管理的法律体系 (5) 2、物业管理企业的专业化、规模化发展 (5) 3、物业管理人才的培养 (5) 4、完善物业管理服务内容 (6) 参考文献 (7)
试谈我国物业管理的现状与发展趋势 摘要：在发展历程分析的基础上,我国物业管理的现状和形势,分析和预测中国物业管理行业的发展趋势方面的社会的受欢迎程度的提高,逐步改善的地位,大型规模经营,法律体系和标准化管理,品牌和专业建设。相信在21世纪,物业管理行业的发展将会更加健康,标准化的和稳定的,物业管理企业的规模将会扩大,管理更加标准化,服务更专业,自我质量不断提高,企业文化和品牌形象的影响力也将增加。结合国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策。建议应尽快建立统一的法律法规，加强监督，提高人员素质，并对今后物业管理的发展趋势进行展望，以指导实践。 关键词：物业管理；管理现状；发展趋势
The current situation and development trend of property management in China Absrtact: based on the analysis of development history, the present situation and situation of property management in China are analyzed and forecasted, and the status of social popularity in the development trend of property management industry in China is improved step by step. Large-scale management, legal system and standardized management, brand and professional construction. I believe in 21th century, the property management industry will be more healthy, standardized and stable. The scale of the property management enterprise will be expanded, the management will be more standardized, the service will be more professional, the self-quality will be improved constantly, the influence of the enterprise culture and brand image will also increase. The object is analyzed.There are many problems in management, discusses the effective countermeasures to promote the development of China's property management. Suggestions should be established as soon as possible a unified laws and regulations, strengthen supervision, improve the quality of personnel, and the trend of property management are discussed, in order to guide the practice. Keywords: property management; management status; development trend
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
建筑工程质量管理现状分析 摘要随着我国经济的快速发展，人们生活水平的逐渐提高，建筑工程质量问题 逐渐引起人们的高度重视。如何确保工程质量，保证企业获得良好的收益，成为 建筑企业面临的主要问题。为了保证工程质量，就必须加强工程质量管理，保证 建筑工程合格验收。受到多种因素的影响，建筑工程质量管理仍存在一些问题， 影响着建筑工程的质量。本文从建筑工程质量管理的意义入手，分析了建筑工程 质量管理现状，并提出了几点合理化建议。 关键词：建筑工程；质量管理；现状 引言 在城市化建设不断加快的背景下，建筑工程企业逐渐增多，企业之间竞争逐 渐增大。在新时期如何在竞争中脱颖而出，获得良好的经济效益，就需要加强建 筑工程质量管理，提高建筑工程质量。近些年来随着建筑工程的增多，建筑工程 质量问题时常出现，造成建筑安全事故时有发生，严重威胁了人们的生命安全。 因此，相关部门必须做好建筑工程质量管理工作，提高建筑工程的安全性，保证 建筑企业的收益，提高企业的综合实力。 1建筑工程质量管理的现实意义 加强建筑工程质量管理，是为了提高建筑工程施工的安全性。近几年，建筑 安全事故时有发生，例如著名的上海楼房坍塌事故就是由于地基出现问题，现场 施工不当造成工程质量出现问题。影响建筑工程质量的因素很多，具体如图1所示，因此，企业必须意识到建筑工程质量管理的重要性。对于很多的建筑项目来说，工程质量的好坏是关系国计民生的大事情，因而必须要对这些工程项目进行 质量管理，从整项工程的开始部分进行参与，一直到工程的结束，都不可以轻视 工程的质量问题，并且还要努力做好工程质量管理工作，严格对工程项目各阶段 的施工结果进行验收把关。 图1工程质量影响因素分析 2建筑工程质量管理的现状 2.1设计质量问题 建筑工程设计环节是保障建筑工程质量的基础，只有严格、科学的设计才能保证设计方 案的合理性。在建筑工程设计中，勘察不准确、工程地质资料不足、计算简图不准确、设计 构造不当、结构计算出现错误等，或过多地考虑建筑的外观造型、结构形式，忽视地区环境 差异、施工条件限制、抗震构造、整改难度等因素，而编制的施工组织设计质量较差，问题 处理的方案不当或质量不高，都会使得后期工程施工过程中发生不少的工程质量事故。在设 计时没有聘请专业的设计师进行设计，或是设计时没有设计经验，也会造成设计容易出现问题，造成工程出现安全隐患。 2.2建筑材料的问题 建筑工程包含的技术较多，施工量较大，涉及到的建筑材料也较多。因此，一旦建筑材 料出现问题，就会造成建筑工程质量出现问题。对于一些材料没有仔细检查，就使其进入施 工现场。劣质材料的性能较差，达不到原有的设计要求，进而影响建筑的质量，造成其耐用 性降低，寿命缩短。一些建筑企业为了追求眼前利益，或是购买材料人员为了个人利益，购 买不合格的建筑材料，就会造成建筑工程出现安全隐患，造成建筑工程发生倾斜或坍塌现象，威胁施工人员安全。材料的优劣、来源、功能等是保障建筑工程质量的重要基础，因此，必 须重视这一问题。 2.3质量监督力度不够 目前一些建筑企业在项目实施过程中缺少有效的质量监督管理，施工过程中的质量管理
案例分析 沃尔玛公司是一家美国的世界性连锁企业，以营业额计算为全球最大的公司，其控股人为沃尔顿家族。总部位于美国阿肯色州的本顿维尔。沃尔玛主要涉足零售业，是世界上雇员最多的企业，连续三年在美国《财富》杂志全球500强企业中居首 沃尔玛的团队建设之道： 美国沃尔玛公司总裁萨姆沃尔顿曾说过：“如果你必须将沃尔玛管理体制浓缩成一种思想，那可能就是沟通。因为它是我们成功的真正关键之一。” 沟通就是为了达成共识，而实现沟通的前提就是让所有员工一起面对现实。沃尔玛决心要做的，就是通过信息共享、责任分担实现良好的沟通交流。 沃尔玛公司总部设在美国阿肯色州本顿维尔市，公司的行政管理人员每周花费大部分时间飞往各地的商店，通报公司所有业务情况，让所有员工共同掌握沃尔玛公司的业务指标。在任何一个沃尔玛商店里，都定时公布该店的利润、进货、销售和减价的情况，并且不只是向经理及其助理们公布，也向每个员工、计时工和兼职雇员公布各种信息，鼓励他们争取更好的成绩。管理界有许多关于团队建设的理念和方法，但都过于抽象或复杂，搞得“团队建设”神秘兮兮的，其实“团队建设”不过是管理工作中的一项而已，并没有多少与众不同的地方，都存在“务实”和“务虚”的成分，所谓“务实”就是物质层面的东西，即表明团队建设始终要从工作出发，以工作结尾；所谓“务虚”就是精神层面的事情，即团队建设工作要搞好团队内人际关系，要始终关注人在工作过程中的感受，想方设法提高他们的工作满意度。有一个不好的倾向是其一是许多人认为团队建设就是和稀泥，只要大伙高高兴兴就是了，这是大错特错，如果只会做人不会做事，团队必定乌烟瘴气。 沃尔玛特别重视管理者在团队建设中核心作用，一个好的领导能够将一支羸弱的队伍变成士气高昂、富有战斗精神的团队，而一个不好的领导足够摧毁一支威武之师。权变管理理论认为领导力由“领导、环境、下属”互动决定，领导给予什么样的领导方式取决于下属综合素质和具体工作环境。在沃尔玛我们有两种领导方式可供实施，即“指南针式”和“地图式”领导方式。针对那些新入门、技能较差、综合能力较低的员工，领导者要施以“地图式”领导方式，要手把手的教会他们技能、非常详细地告诉他们工作目标和要求、经常给予工作支持，否则他们永远到达不了“目的地”；而对于那些能力、经验、动力都较高的员工则只须施以“指南针式”领导方式，告诉他们你的期望，给予恰当的鼓励，他们就会象狮子一样冲向阵地。 沃尔玛特别擅长员工士气的塑造，只要我们的员工有较好的表现，那怕仅仅是一个天才的思想，管理者都会立刻作出积极的反馈，然后“公开的大声的”表扬我们的同事，并号召全体同仁效仿。管理层的这种“以小见大”的认可会极大的鼓舞我们的同事追求卓越，并成为他们长期的工作动力。相反有时我们的同事犯了错误，我们管理层则会小心的呵护员工“已经受伤”的心灵，尽量避免在公众场合批评他，而是把他叫到没人的角落，帮他分析失误的原因，帮他找到改进工作的方法，减轻他的心理负担，当然最后该处罚还得处罚。以上做法在沃尔玛我们称之为“大声表扬、小声批评”。在沃尔玛我们较少物质奖励，我曾经得过促销比赛第一名，但只奖励了一个10元左右的笔记本，实在无足轻重。可是我们的总经理却用10分钟时间“狠狠地”表扬了我的工作精神和方法，并给我发了一个奖状，然后又和我合影，最后还让我给大伙讲几句，这中“招待”让人很受用。沃尔玛认为“物质激励”很容易把员工引导至“唯利是图”的不轨之路，结果就破坏了团队的正气，而精神奖励更会使团队积极向上！沃尔玛就是这样“小处着手，大处着眼”，不断的积累员工对企业的满意度。 士气有正有负，如同月有阴晴。如果员工有怨气得不到发泄，也会导致团队气氛紧张，沃尔玛为此专门设置一些“向上”沟通的渠道。我们有个“门户开放”政策，大致的意思是员工如果觉得不满意可以向直接上级的任意上级沟通，比如通过总裁信箱、总裁热线、人事总监热线、区域总监热线，当然员工也可以直接走进任何更高管理层的办公室，向他诉说自己的“糟糕的心情”，而不用担心会受到报复或打击。另外沃尔玛还有比如“草根会议”和“人事面谈”等由人力资源部门组织的管理层不在现场的保密的沟通方式，来了解员工对企业、管理层的看法。当然这些越级沟通方式并不
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
物业管理行业现状分析 一、基本情况 通过检查，检查组认为，物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展，使人们的居住环境迅速小区化，房地产和物业服务得以迅猛发展，物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止，全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县（市），物业管理项目合计237个，其中：居民住宅小区184个，从业人员2397人，管理的建筑面积974.64万平方米（其中住宅900.01万平方米），成立业主大会39个，新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局，初步建立起市场化经营的物业服务体系。 （一）开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来，州及大多数县（市）政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训，指导企业开展形式多样的物业政策宣传，扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主，让业主了解物业企业服务项目及经营理念，了解业主的权利和义务，为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。 （二）依法进行指导和监管。州、县（市）建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会，选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责，做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核，完成县（市）房地产管理处初审，县（市）建设局复审，州建设局终审的三级审核申报批准制度，严把物管企业市场准入关，进行诚信经营评价，强化前期物业服务管理，形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷，保障业主和物管企业的权益。 （三）规范企业收费行为。州、县（市）发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度，收费实行政府指导价，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定，为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3－0.5元/平方米/月收费，涨幅最高向上浮20%，下浮不限，部分小区实行市场价（别墅类）。蒙自收费0.3－0.5元/平方米/月；
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。
二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进，行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。
③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为872人，其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间，约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生，有25%的人员从社会招聘，这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，
探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文 摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。 （三）物业管理收费难且不规范。 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主
关于物业管理公司企业文化现状分析 和企业文化建设及完善的探讨物业管理行业有八字箴言叫做“物的管理、人的服务”，但最终的落脚点还是在服务上。服务本身是一种无形的产品，它的质量的管理和鉴定似乎很难有量化的标准。很多物业管理公司制定了规化的服务标准体系，比如说，铃响三声接，要用规的礼貌语言，这对于每一个员工来说并不难做到。但是对交谈的容，对业主提出问题的解答是否适宜，是否令业主满意都无从控制。这就需要在标准化规要求之外，更多的需要在平时对员工个人素养的培养和训练。有人说，成为一名好的物业管理人，就是要学会如何和人打交道。也就是说物业管理的工作其实就是不断地和业主、使用人等各种对象进行沟通。那么，在这个沟通的过程中，企业的形象是通过这些员工的言行举止、分析解决问题的能力、对突发事件的反应传递给了每一个受众，使他们在潜移默化中获得对企业的形象认知，并且会很多程度上决定他们对这个物业企业的接受程度。所以每一个员工都是企业的形象大使，而这个观念完全需要企业文化对员工进行引导和熏，单纯的制度规的约束是不能达到的。 企业文化能对企业整体和企业成员的价值及行为取向起引导作用。具体表现在两个方面：一是对企业成员个体的思想和行为起导向作用；二是对企业整体的价值取向和经营管理起导向作用。这是因为一个企业的企业文化一旦形成，它就建立起了自身系统的价值和规标准，如
果企业成员在价值和行为的取向与企业文化的系统标准产生悖逆现象，企业文化会进行纠正并将其引导到企业的价值观和规标准上来。 在这之前我们先来仔细分析建设物业管理公司企业文化的难点 以及所面临的问题，我们可以从以下几个角度来总结归纳： 1、物业管理行业自身的特殊性导致了在企业文化建设的困难。企业文化的建设要求在企业精神、价值观、品质观、企业目标等方面实现企业的统一性，这就和物业管理本身具有的复杂多样性产生了矛盾。 首先，物业管理的项目由住宅小区、写字楼、工业区、医院、学校、旅游景点等不同类型，有本地的有外埠的，有高档物业也有普通物业。每一类型的项目要求不尽一致，管理的对象各有不同，地点分散四处，并且都必须考虑和本物业周边文化环境的协调。 其次，由于管理容多样，使公司的员工在专业、层次、年龄、学历和个人素养上有着很大的差异。这决定了员工对企业文化的理解和接受程度不尽相同。 与此同时，物业管理公司的职能部门偏多。随着管理面积的扩大，很多物业公司又不断设立管理处。一部分公司根据行业发展态势又增设了诸如客户服务中心、专业中心等部门。这些部门之间比较容易出现职能重复、权责不清的情况，这对于各部门间的关系协调配合和对企业文化的共同认知带来了影响。 2、与社会环境、社区文化的密切联系造成了企业文化建设必须更多地考虑与社区文化的协调又要保持独立。
产品质量管理现状调查表 基本情况
第一部分单位概况 1. 单位所属行业： 公司主导产品： 2.质量管理机构与体系 名称： □单独机构□合署办公 □是否有质量检验机构 (名称： ) 现有质量管理制度：(名称： ) 现运行的质量管理体系： 3.从事质量工作人员基本情 从业人员总数：人。 从事质量工作人员总数：人，其中：质量管理人员：人，专职检验人员：人，计量管理人员：人，标准化管理人员：人（一人多职时只计1次）其他涉及质量管理人员人。 共有质量工程师（国家发证）人，计量工程师人，标准化工程师人。有ISO9000管理体系内审员人，外审员人；有六西格玛管理绿带人，蓝带人，黑带人；有QC小组活动国家级诊断师人，市级诊断师人；有人参加过《卓越绩效评价准则》国家标准相关学习或培训。 注：从事质量工作人员总数 =质量管理人员数+专职检验人员数+计量管理人员数+标准化管理人员数 4.外部认知情况： ⑴近三年获得质量奖励的情况： □全国质量奖□地方质量（管理）奖 □质量技术奖□其他(请说明： ) ⑵持有驰名商标的情况：□有□没有 商标名称： ⑶持有名牌产品的情况：□国家级□省部级□地市级□没有 名牌产品： ⑷已获得的认证有（可多选）： □ISO9001 □ISO14001 □OHSAS18001 □Q HSE □TS16949 □HACCP/ISO22000 □QS □安全质量标准化
□GMP □其他（请说明：）
第二部分质量管理情况 A1．领导关注和参与质量工作的方式为（多选）： 1.全权委托给质量部门 2.没有固定的方式，有质量问题的报告随时协调处理 3.定期听取质量部门关于质量工作的全面汇报，有问题决策处理 4.建立沟通协调制度，及时评价质量绩效，发现机会，决策并督促改进 5.建立质量激励制度，鼓励员工参与改进创新活动，领导抓质量取得了显著的成效 A2．实施质量持续改进的主要驱动因素有（多选）： 1.顾客投诉 2.国家、地方监督抽查结果，外部认证审核 3.对质量方针、目标的实施和完成情况进行统计分析 4.标杆企业的绩效和经验 5.相关的绩效考核指标 6.企业的愿景和战略目标 A3．近三年在质量管理方面经费投入相对较多的几项为（最多选3项）： 1.员工质量管理知识及质量技能培训 2.质量改进及创新项目 3.检验及质量监测设备 4.识别顾客需求 5.解决顾客抱怨及投诉 6.质量奖励 7.质量信息系统 A4.质量责任制度的状况及执行情况（单选）： 1.没有建立质量责任制度 2.明确了质量部门的责任，要求质量部门对质量问题负全责 3.在质量部门和生产部门建立质量责任制度，并严格执行 4.建立覆盖全公司的质量责任制度，并严格执行 5.在4的基础上，公司从总经理到每位员工都明确了质量责任 A5.质量管理职能设置情况（单选）： 1.没有专门的质量管理职能 2.有职能，隶属于其他部门（如企管部、生产部等）
2019年物业管理行业 分析报告 2019年10月
目录 一、春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成 (4) 1、非业主增值服务：开发商导向，受母公司影响较大 (5) 2、社区增值服务：改善社区环境，聚焦业主生活品质 (11) 二、中外典型物管企业增值服务发展探索 (15) 1、北美和日本物管企业的增值服务探索之路 (16) （1）FirstSerivce：北美龙头住宅物业管理公司 (16) （2）Nihon Housing：日本领先的公寓物业管理公司 (19) 2、中国物管企业的增值服务探索之路 (22) （1）绿城服务：中国物管企业增值服务先行者 (24) （2）雅生活服务：从单一增值服务走向多元化、全方位 (29) 三、战略视角与资本视角下的物管增值服务 (30) 1、增值服务对于物管企业的意义：弱化地产周期影响，拓展新增长点 (30) 2、合理的增值服务对于估值有提振作用 (31) 四、看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业 (32) 五、主要风险 (33) 1、房地产长期低迷 (33) 2、人力成本上升 (33) 3、多元化发展失败 (33)
本报告将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标，并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程，借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。 围绕开发商和业主，国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围绕开发商进行，针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务，盈利模式比较确定。从主流物管企业来看，不同企业间毛利率差异较大，波动区间在20%~50%，中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期，独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利，毛利率区间在20%~90%，中枢在65%左右。 海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度低于国内。北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。 增值服务将为物管企业带来长期增长动力，并且提升在二级市场