深圳市产业经济发展分析报告
一、区域概况【罗家胜负责】
（一）地理区位和交通
1、概况
深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，处于广东省沿海，南邻香港的新界、北接东莞、东部和惠州隔着大亚湾、西部和珠海澳门隔着珠江口。是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。
深圳与香港山水相连。在短短的30年里，深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代化国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。深圳是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳的城市综合竞争力位列内地城市第一。至今。深圳已经建设成为中国高新技术产业基地和区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心及旅游胜地，将成为现代化的国际性城市。
深圳经济发展很快，除了改革开放后被设为经济特区的政策原因外，其位置条件也是重要因素。
如今，经过30多年的发展，深圳在中国改革开放的进程中所起的作用愈加重要：窗户
改革开放的“试验田”
排头兵
https://www.doczj.com/doc/5119293171.html,/programs/view/_Oh4H6m8W-M/——专家观点
2、政策优势
深圳经济特区是我国对外开放最早的深圳特区。深圳具有特区和开放区的区域倾斜政策, 是我国大陆对外开放程度最高, 市场经济休制相对最发育的城市, 与国际市场的联系也最为密切。因优惠政策及良好的城市环境吸引, 深圳聚集了全国各地来的相当数量的人才群体。深圳属移民城市, 居民的素质较高, 观念开放, 对外来文化的吸纳能力较强, 城市国际化的软环境条件在我国大陆名列前茅。
政策优势的变化
随着我国改革开放力度的加大, 全方位开放及区域优惠政策趋同化将使深圳的政策优势在今后的发展中削弱。整个年代, 我国改革开放的区域倾斜政策集中于华南区域重点是珠江三角洲区域进人年代及至今, 我国改革开放的重心、已转移到以上海浦东为龙头的长江三角洲区域末来中国经济改革开放的重心将由南部沿海地区向东部沿海和相邻内陆地区转移, 环渤海地区及黄河流域地区有可能成为下一轮改革的热点。
（二）区域内部概况
1、人口规模及特征
数据显示，截至2010年5月18日，深圳市累计登记的流动人口为1200.55万人，加上现有的246万常住人口，深圳目前总人数为1446.55万，其中流动人口占到了总人口的82%。深圳的原住居民主要是客家人，占原住居民的70%。改革开放之后，大量的移民涌入深圳，深圳的移民来自全国各地，所以普通话成为最通用的语言，而客家话、潮州话、白话是主要本地语。深圳是客家人的主要聚居地，目前，深圳原住和长住着客家人达450万，是深圳市最主要的人群。
2、地理特征
全市总面积2020平方公里。土地总面积1952.84平方公里，深圳经济特区面积为327.5平方公里。但从2010年7月1日起特区扩大到全市。
深圳以平原和台地地形为主，约占总面积的78％。北面和东北面多为山地和丘陵，重峦迭翠，有丰富的森林资源。东部和西部沿海地带有丰富的海产资源。另有少量台地分布于各区。
3、所辖市区、县（或是乡镇、街办、居委会、行政村）分布特征及相互关系
1979年建立的“深圳经济特区”就是所谓深圳的“关内”，“关外”就是属于深圳市管辖而不属于深圳经济特区的区域，所以也称“特区内”、“特区外”。“关内”包括罗湖区、福田区、南山区、盐田区，“关外”包括宝安区、龙岗区。有地方立法权的深圳市人大通过的所有涉及深圳经济特区的地方性立法都只适用于“关内”，因此最大的区别在法理意义上，很多地方性法律法规关内外是执行不同标准的。也因为如此，关内外发展还是有一定差距的，从城市的建成区面貌、市政管理、繁华程度、消费水平、收入水平、房地产价格、治安状况等方面来看，关内都明显好于、高于关外。另外，由于关内基本完成产业转移，劳动密集型企业多在关外，而关内集中发展高科技产业和商业贸易。
深圳市共设6个市辖行政区。其中，深圳经济特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外2个区，即宝安区、龙岗区。6个区共辖51个街道、622个社区。
2007年5月31日，深圳市委、深圳市人民政府宣布：成立光明新区，管辖公明、光明两个街道。
2009年6月30日，坪山新区正式挂牌，这是深圳新设立的第二个功能区。
二、资源及区域发展考察【梁源泉负责】
（一）自然资源禀赋
1、土地资源
深圳市土地总面积为1953平方公里，其中，经济特区面积为395.81平方公里。近年来显示出用地紧张状况，但是不构成最主要的威胁，因为就在今年的“五一”期间,湖北省10多个县市区在深圳推介1.6954万亩土地，准备交深圳使用。而且提高土地的利用效率是解决问题的关键，城市政府必须要预见性的、有国际视野地去管理自己的土地资源。从某种意义上来讲，深圳可以启用空间拓展战略来破解土地困局，这包括陆域空间、地下空间、异地空间和虚拟空间拓展。
2、水资源
深圳市虽然雨量充沛，但由于没有客水的自然补充，也就是无大江大河过境，人均水资源拥有量大大低于全国和全省的人均水平。上世纪90年代初深圳曾出现过全市性“水荒”，使生产、生活和市政用水全面告急。在供水最为紧张的时候，所有单位的用水指标均减少30%，并对用水大户实行每周抄表制度，超过规定指标即实行停水措施。进入21世纪，由于受环境条件的限制，深圳继续增加境内水资源的开发利用总量难度极大，若无新的市外水源补充，将会出现新的供水危机。
深圳市在过去的20多年里，由于经济的快速发展，对环境保护的政策和措施没有及时跟上，对环境造成了一定程度的污染，区内部分河流水质超标，已不能正常使用，对水资源可利用量带来了一定影响；同时随着社会的发展，居民生活用水及生产用水逐渐增加，水资源供需矛盾开始显现，出现了局部或暂时性的缺水局面，这些现象预示深圳市的水资源承载能力有超载的趋势。所以深圳正在进行水资源承载能力的现状及发展情况的调查，并采取有力措施提高水资源的承载能力，避免因水资源短缺而影响地区经济的可持续发展。
3、气候资源
深圳市全境属珠江三角洲，地势东南高西北低。深圳属亚热带海洋性气候，风清宜人，降水丰富。常年平均气温22.4℃，最高气温为38.7℃，最低气温为0.2℃。无霜期为355天，每年4～9月为雨季，平均年降雨量1933.3毫米，常年主导风向为东南偏东风，日照时间长。日照2120.5小时，太阳年辐射量5225年兆焦耳/平方米。适合常年开展旅游。
4、矿产资源
矿产资源的现状及优势
深圳市的矿产资源种类不多，目前已发现的矿床、矿点、矿化点68处（不包括砂、石、土），其中金属矿产26处，非金属矿产及其它矿产42处（包括矿泉水24处、地下热水3处）。深圳市矿产资源的特点是：矿产种类不多，储量不大，除了石料、地下热水和矿泉水外，大多无工业开采价值。优势矿种为石料和矿泉水。
5、旅游资源
深圳属亚热带海洋气候，具有浓郁的现代滨海城市特色，常年阳光普照、繁花似锦。近年来，深圳先后被中国政府和国际有关机构评为"国际花园城市"、"优秀旅游城市"、"国家园林城市"，"环境保护全球500佳" 。建市仅20多年，深圳由一个边陲小镇发展成为一座经济繁荣、法制健全、环境优美、文明和谐的现代化城市。深圳是个移民城市，中西文化在这里融汇交流，从而形成了独具特色的文化氛围。
其中比较著名的旅游地有：
深圳世界之窗：
深圳世界之窗是由香港中旅集团和华侨城集团共同投资建设的大型文化旅游景区，1994年6月18日开园。世界之窗坐落于深圳湾畔，占地48万平方米,景区按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。作为以弘扬世界文化精华为主题的大型文化旅游景区。世界之窗荟萃了世界几千年人类文明的精华，有历史遗迹、名胜、自然风光、世界奇观、民居、雕塑等130多个景点，其中包括园林艺术、民俗风情、民间歌舞、大型演出以及高科技参与性娱乐项目等。世界之窗以其丰富的文化内涵，雍容恢宏的规划设计，精美绝伦的景观项目、不同凡响的艺术演出，动感刺激的娱乐项目，为中外游客再现了一个美妙精彩的世界。
深圳欢乐谷：
深圳欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，首批国家AAAAA级旅游景区，占地面积35万平方米，总投资17亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园。1998年开业以来，深圳欢乐谷经过一期、二期、三期的滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园
一次次惊心动魄的欢乐历程，一个个亦真亦幻的欢乐世界。深圳欢乐谷--中国最具魅力的都市娱乐中心，一个“动感、时尚、欢乐、梦幻”的繁华都市开心地将让你永志难忘！
绣中华民俗村：
锦绣中华微缩景区占地 30 万平方米，是中国五千年历史文化和九百六十万平方公里锦绣河山的荟萃和缩影，也是目前世界上面积最大的实景微缩景区， 82 个景点均按中国版图位置分布，比例大部分按 1:15 复制，错落于景区内的五万多个栩栩如生的陶艺小人和动物，生动地再现了中国多民族国家风格迥异的建筑、生活习俗和风土人情；该景区以“花的世界，绿的世界，美的世界”为目标，将中国传统盆景工艺与现代园林艺术完美地结合起来，堪称中国园林艺术的典范。
深圳小梅沙海洋世界：
深圳海洋世界首期投资3.6亿元，占地约20万平方米，座落在深圳东部黄金海岸线上享有“东方夏威夷”美誉的小梅沙海滨旅游区，距市区28公里，以“九馆两园一岛、“十六套水中特色节目为展示主体，同时包括海洋广场、海底隧道、触摸池、海龟池、钓虾池、情侣廊和内湖等景观，是目前国内规模最大、展馆最多、海底特色表演节目最丰富、娱乐参与性最强的海洋文化主题公园。
深圳仙湖植物园：
深圳仙湖植物园位于深圳市东北郊，东倚深圳第一高峰梧桐山，西临深圳水库。占地588公顷，始建于一九八三年。是一个以科研、科普、旅游为一体的著名植物园与风景区。
植物园共保存植物6200多种，建有苏铁保存中心、木兰园、珍稀树木园、棕榈园、竹区、荫生植物区、等十几个植物专类园。全园分为天上人间景区、湖区、等六大景区。建有别有洞天、两宜亭、等十几处园林景点，并建有独具特色的古生物博物馆。
6、人才资源
今年有近七成企业加薪，但是招聘整体仍然供不应求，人才大市场现场用人单位招人压力进一步增大，人力资源市场急需新鲜的人才供给力量作为补充。但深圳人才大市场第一季度人才供需指数报告显示，金融（保险、证券、银行）行业出现人才需求量负增长，减少幅度达到36.6%。
为了吸引海外高级人才，深圳市启动了“孔雀计划”。
海外高层次人才在深圳，可以享受最高150万元的奖励补贴，引进海外高层次人才的团队，可获最高8000万元的专项资助。深圳在引进高层次人才方面再出“重拳”，引进海外高
层次人才“孔雀计划”“1+ 5”政策出台，弥补海外人才引进政策空白。
未来五年深圳将引进千名海外人才。“孔雀计划”主要对象是以推动高新技术、金融、物流、文化等支柱产业发展，培育新能源、互联网、生物、新材料等战略性新兴产业为重点，聚集一大批具备较高专业素养和丰富海外工作经验、掌握先进科学技术、熟悉国际市场运作的海外高层次创新创业人才，引进一批对深圳产业发展有重大影响、能带来重大经济效益和社会效益的核心团队。
根据这一计划，从2011年开始，深圳将在未来5年重点引进并支持50个以上海外高层次人才团队和1000名以上海外高层次人才来深创业创新，吸引带动1万名以上各类海外人才来深工作，力争把深圳经济特区建设成为亚太地区创业创新活动活跃、海外高层次人才向往汇聚的国际人才“宜聚”城市。
（二）经济发展概况
地区生产总值总量数据、年增长率以及人均GDP的时间序列数据如图
与同一层级城市的横向比较如下
１．国内一级城市的地区ＧＤＰ比较。
２．主要一线城市的ＧＤＰ比较
３．国内一线城市的人均ＧＤＰ比较
４．国内主要一线城市的人均ＧＤＰ比较
三、区域产业结构演变
（一）三次产业结构变化特征及趋势【吴良彬负责】1、三次产业增加值现状及其增速变化
1.1 2010年深圳市三次产业增加值现状
如图1.1所示，截止到2010年底，深圳市全市生产总值9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年(下同)增长12.0%。其中，第一次产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二次产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三次产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。三次产业比重为0.1：47.5：52.4。其中，第三产业在三次产业中比重最大，为其最核心的支柱产业；第一产业逐渐成下降趋势，且降幅较大，这与深圳市目前的产业政策密切相关；第二产业稳步发展，产业增加值不断增加。
1.2 2010年深圳三次产业增加值较之前的增速变化
份Year年本市生产
总值年均
增长率
第一
产业年均
增长率
第二
产业年均
增长率
第三产业年均增长
率
“六五”期间
（1981-1985）
50.3 13.8 86.9 49.2
“七五”期间
（1986-1990）
22.4 8.7 33.1 16.2
“八五”期间
（1991-1995）
30.9 -0.4 33.4 29.6
“九五”期间
（1996-2000）
15.9 2.9 16.5 15.4
“十五”期间
（2001-2005）
16.3 -8.6 19 13.6
“十一五”时期
2006
15.00
%
-24.4
0%
16.80
%
13.10%
2007
14.70
%
-17.3
0%
14.50
%
15.00%
2008 12.10-13.11.9012.50%
% 40% %
2009
10.70
%
-18.6
0%
9.30
%
12.50%
以1979年为基期年平均增长速度(%)
Annu
al
Average
Growth
Rate from
1979(%)
25.8 0.2 33.6 24.9
图1.2
如图1.2所示，对比以往深圳市发展增速的各项数据显示，深圳市三次产业中，第二、三产业增加值一直处于不断增长的状态，由于产业经济总量的不断扩大，总体上说，增速处于不断下降的状态；相比于2009年，由于经济危机中实体的复苏，深圳市2010年第二产业增加值出现了大幅度的回升，第三产业增速稍微放缓。而第一产业在深圳市发展过程中总体处于大幅下降的趋势，截止到2010年底，深圳市第一产业对地区GDP贡献率仅占0.1%，微乎其微。
2.深圳市改革开放以来的产业结构变化
本市生产总值三次产业构成COMPOSITION OF GROSS DOMESTIC PRODUCT BY THREE INDUSTRIES（1979—2009）
单
位：% （%）
987
1
100 6.6 41.3 31.6 9.7 52.1 988
1
100 5.9 43.7 34.6 9.1 50.4 989
1
100 4.1 44.8 37.6 7.2 51.1 990
1
100 3.4 47.6 39.3 8.3 49 991
1
100 3.3 48 37.1 10.9 48.7 992
1
100 2.4 53.4 39.9 13.5 44.2 993
1
100 2.1 52.9 42.1 10.8 45 994
1
100 1.5 50.1 40 10.1 48.4 995
1
100 1.4 48.3 39.9 8.4 50.3 996
1
100 1.1 47.6 40 7.6 51.3 997
1
100 1 48.4 41.1 7.3 50.6 998
1
100 0.8 49.9 43.2 6.7 49.3 999
2
100 0.7 49.7 44 5.7 49.6 000
2
100 0.7 49.5 44.5 5 49.8 001
2
100 0.6 49.3 45 4.3 50.1 002
2
100 0.4 50.7 46.6 4.1 48.9 003
2
100 0.3 51.6 48.1 3.5 48.1 004
2
100 0.2 53.4 50.4 3 46.4 005
2
100 0.1 52.6 49.8 2.8 47.3 006
2
100 0.1 50.2 47.6 2.6 49.7 007
2
100 0.1 49.6 47.1 2.5 50.3 008
如图2所示，深圳市第一产业在国民经济中的比重总体上一直处于下降的趋势，所以在研究深圳市自改革开放以来产业结构变化时，可以先抛开第一产业，着重研究深圳市的第二、三产业。
由图可知，深圳市产业结构主要出现了四次巨变，第一次是1992-1993年期间，深圳市的第二产业增加值首次超过了第三产业，成为对深圳国民经济贡献最高的行业，其中第二产业中的工业对其贡献最大；第二次是1995年到1996年，第三产业再度超越第二产业，成为深圳市的支柱产业；之后的几年，从1999-2002年，第二三产业之间产业增加值在经济总量中的比率互有增长，但相差不大，深圳市此时正处于产业结构变革的关键时期；第三次变革是2003年持续到2007年，由于加入了世贸组织和深圳产业政策的变化，第二产业大幅发展，逐渐大幅超越第三产业，于2006年达到峰值超越第三产业6.3个百分点；第四次变革是2008年，深圳市第三产业增加值开始超越第二产业，并由于金融危机的冲击，和深圳市产业政策的确定，以第三产业发展为支柱产业，使第三产业得到快速发展，并将优势一直保持，差距不断拉大。
3.深圳市的就业结构状况
份Year 年
以从业人员为100Employment=100
第一产业
PrimaryIndustry
第二产业
SecondaryIndustry
第三产业
TertiaryIndustry
19
79
19
80
19
85
19
90
6.1 69.8 24.1
19
95
1.5 66.0 3
2.5
19
96
1.3 64.6 34.1
19
97
1.3 61.6 37.1
19
98
1.2 59.8 39.1
19
99
1.0 58.0 41.0
20
00
0.8 57.0 42.2
20
0.7 55.7 43.6
01
20
0.8 55.8 43.5
02
20
0.8 57.0 42.2
03
20
0.5 57.6 41.9
04
20
0.5 57.7 41.8
05
20
0.3 57.4 42.3
06
20
0.1 54.1 45.8
07
20
0.1 54.1 45.8
08
20
0.1 53.9 46.0
09
图3.1
图3.2
由上图显示，深圳市的总就业人数逐年增加，2008年以后呈现速度加快的趋势。其中，第一产业的就业人数比重只有0.1%，接近于0；第二产业的就业人数比重在三大产业中比重最大，而且就业人数不断增大，增速起伏较大，2008年后呈现较大涨幅，对08年后总就业
人数增幅变大的贡献最大，但是第二产业就业人数在总就业人数的比重不断萎缩；第三产业就业人数稳步增多，在总就业中的比重也是稳步增加。
4.深圳市当前所处的工业化发展阶段
4.1 关于工业化阶段划分的理论介绍
工业化是一个长期、渐进的过程, 是一个不断由低级阶段向高级阶段迭进的过程，是一个国家或地区经济发展过程的重要阶段,但国际上目前对其判断标准也同工业化的定义一样 ,没有一定公认的标准。就目前来看,对工业化发展阶段判断标准研究的主要代表人物有霍夫曼、钱纳里、库兹涅茨、罗斯托等人和我国的一些研究者。
4.11 H·钱纳里、 S·鲁宾逊、 M·塞尔奎因等人的人均GDP指标的三阶段理论
钱纳里等人把经济增长理解为经济结构的全面转变,并借助多国模型提出了标准模式,即根据人均 GDP( 按 1982年美元计算) 水平,将不发达经济到成熟的工业经济整个变化过程分为三个阶段六个时期, 第一阶段是初级产品生产阶段; 第二阶段是工业化阶段, 其中2、 3、 4 分别为工业化阶段的初期、中期和后期;第三阶段为发达经济阶段( 见表 3)。
4.12 西蒙·库兹涅茨等人的产业结构比重理论
根据西蒙·库兹涅茨等人的研究成果,工业化往往是产业结构变动最迅速的时期,其演进阶段也通过产业结构的变动过程表现出来。
在工业化初期和中期阶段,产业结构变化的核心是农业和工业之间二元结构的转化。在工业化起点, 第一产业比重较高,第二产业比重较低。随着工业化的推进, 第一产业比重持续下降,第二产业和第三产业比重都相应有所提高,且第二产业比重上升幅度大于第三产业, 第一产业在产业结构中的优势地位被第二产业所取代。当第一产业增加值占 GDP 比重降低到 20%以下,第二产业比重上升到高于第三产业时, 工业化进入中期阶段;当第一产业比重再降到 10%左右时, 第二产业比重快速上升到最高水平,工业化进入后期阶段, 此后第二产业的比重转为相对稳定或有所下降。工业在国民经济中的比重将经历一个由上升到下降的“∩”型变化。
4.13 配第-克拉克定理
C. G.克拉克根据威廉·配第的观点, 依据若干国家一定时期劳动力在三次产业之间转移的统计资料，得出以下结论:
随着人均收入水平的提高, 劳动力首先由第一产业向第二产业转移; 当人均收入水平进一步提高时,劳动力便由第二产业向第三产业转移( 见表 3)。这就是配第·克拉克定理。该定理通过工业化过程中劳动力由生产率低的部门向生产率高的部门的转移, 反映了经济增长方式的转变过程,表明就业结构是一个国家或地区经济发展阶段的重要标志。
4.14 按城市化水平指标判别工业化阶段
钱纳里认为, 随着经济发展和人们收入的增加, 不仅产业结构会升级,而且会带动城市化水平的提升。这说明工业化与城市化是相互促进、相互补充的, 工业化会带动城市化的发展, 而城市化的聚集效应也会促进工业化的进步。
并且钱纳里等经济学家认为，城市化大致与工业化有以下的关系（如图）。人均 GDP 在1000 美元（1964 年）以上，对应的城市化水平应为 60.1-65.8%，一般认为工业化国家的城市化水平应在 60%以上。
4.15 霍夫曼系数
又称霍夫曼比例。指一国工业化进展中，消费品部门与资本品部门的净产值之比。霍夫曼，1931年德国经济学家霍夫曼在《工业化的阶段和类型》中提出。霍夫曼通过分析制造业中消费资料工业生产与资本资料工业生产的比例关系，得出了霍夫曼比例：
消费资料工业的净产值
霍夫曼比例= ----------------------------
资本资料工业的净产值
根据霍夫曼比例值的不同，工业化进程可分四个阶段：
霍夫曼比例第一阶段是指消费资料工业发展迅速，在制造业中占有统治地位；资本资料工业则不发达，在制造业中所占比重较小，其净产值平均为资本品工业净产值的5倍。
霍夫曼比例第二阶段是指资本资料工业发展较快，消费资料工业虽也有发展，但速度减缓，而资本资料工业的规模仍远不及消费资料工业的规模，但前者的产值仍是2.5倍于后者的净产值。霍夫曼比例第三阶段是指消费资料工业与资本资料工业在规模上大致相当。霍夫曼比例第四阶段是指资本资料工业在制造业中的比重超过消费资料工业并继续上升。整个工业化过程，就是资本资料工业在制造业中所占比重不断上升的过程，后者的净产值将大于前者。随着工业品的升级，其比率是逐步下降的。
四个阶段的霍夫曼系数分别为5（±1），2.5（±1），1(±0.5)，1以下。在工业化前期，通过设定霍夫曼比例或霍夫曼系数，对各国工业化过程中消费品和资本品工业（即重工业）的相对地位变化作了统计分析。得到的结论是，各国工业化无论开始于何时，一般具有相同的趋势，即随着一国工业化的进展，消费品部门与资本品部门的净产值之比是逐渐趋于下降，霍夫曼比例呈现出不断下降的趋势，消费资料主要是轻纺工业部门生产的，资本资料主要是重化工部门生产的，因而，霍夫曼对工业结构的研究实际上是在分析工业结构的“重工业化”趋势。实际情况表明，霍夫曼关于工业化过程中工业结构演变规律的理论在工业化前期是基本符合现实的。
霍夫曼系数在经济学界影响很大，但它也是有相当局限性的，主要表现在：
该定理只适用于演进型工业化过程 ,即该定理只适用于自由经济的工业过程。这主要是因为霍夫曼研究的是资本主义的工业化过程。
霍氏定理只适用于工业化初级阶段。
综上所述，尽管霍夫曼系数是一种国际上常用的衡量工业化阶段的手段,但由于其局限性，故而采用崔夫曼系数作为划分阶段的单一指标是不合理的。在多指标综合评价体系中,我们采用轻一一重工业产值比重这一指标代替它。
4.2 根据不同指标构建综合评价模型评价深圳市工业化发展阶段
由于目前国际上对区域工业化阶段评价难以形成统一的理论，又加上我国特殊的国情，所以本文认为单一的评价指标难以对深圳市的工业化阶段形成科学的认识，所以必须构建包含多个指标、从不同角度考虑的多指标的综合评价模型。本文就试图通过多指标综合评价模型来为大家阐述深圳市当前所处的工业化阶段。
4.21 从人均GOP来看
钱纳里当初的三阶段理论中的人均收入主要是根据1964年的美元价格水平来划分的，所以以换算成1980年的美元价格是：如图
而选取的以下几年深圳市的人均GDP为：
而最近几年深圳市人均GDP又有了不同程度的增加，如图：
故从图中可知，从人均收入水平与产出角度来理解, 将表 1 与表 2 相对比可知, 深圳市的经济发展已进入工业化后期的成熟阶段,即发达经济的高级阶段。不过, 由于深圳市刚刚踏入此阶段,目前尚处在该阶段较低的水平上, 与那些早已完成了工业化发展的发达国家和地区的实力水平相比, 还存在很大的差距。此外, 由于深圳市劳动力人口中有相当一部分是外来人口,在统计所得的 GDP 数字中, 用于计算的人均的人口数额是否会有统计不到使得人口数偏小, 从而导致人均数增大则值得关注。
4.22 从产业结构比重来看
第一，从三次产业产值比重来看；
目前，深圳市产业结构比重大致如下：（如图）
而将上图中的数据与西蒙·库兹涅茨等人的产业结构比重理论进行对比，可以得出，深圳市自2000年之后第二产业就一直超过第一产业，成为深圳国民经济的支柱产业；自2000年之后，深圳市的第一产业就一直低于1%，远远低于比例中的10%的临界水平；并且第二产业爬到顶峰之后比重有所下降，第三产业比重上升，比重最大，第二产业发展呈现出了一个“∩”变化。所以据此，可以推断，目前深圳市处于工业化后期，甚至已经达到了发达经济阶段的前期阶段。
第二，根据农业产值占 GDP 的比重进行判别；
衡量一国的工业化进程,国际上常用的结构性指标是:农业产值占 GDP 比重下降到
15%以下则表明工业化已相当发达，并已达到我国十六大提出的新型工业化标准。
但自2000年以来，农业所属的第一产业一直降至于2007年GDP的0.1%以下，远远低于15%，所以，由此也可以判断深圳市的工业化已相当发达，处于工业化后期。
第三，根据第三产业产值占 GDP 的比重进行判别；
深圳市第三产业比重目前仅次于北京和广州，居全国第三位。这一指标表明深圳市第三产业发展较快，由于产业结构高级化的趋势是 GDP 中第一产业所占比重逐渐向第二产业转移，再进一步向第三产业转移的过程。较高的工业化的支撑才能使第三产业持续稳定快速发展，根据这一指标表明深圳市工业化发展程度很高。
深圳市第三产业比重与国内其他城市比较
4.23 根据三次产业劳动力比重划分
深圳市自2000年到2009年以来，单位从业人数不断增多，第一产业从业人员比重已经降至0.18%，远远低于17%，第二、三产业人员比重不断增多，第二、三产业比重也大大超过工业化第五阶段的临界值，所以据此可以判断深圳市目前处于工业化后期阶段。
并且根据赛尔奎因和钱纳里对于劳动力结构模式进行判断：
深圳市2001人均GDP就已超过5000美元，而它的第一、二、三产业的比重分别为093%、54.06%、45.01%，远远高于临界值，所以以此也可以推断深圳市处于工业化的后期成熟阶段。
4.24 按城市化水平划分
深圳市城市化水平很高，如图所示。在2001年底，深圳市城市化水平就达到了80%，与上图中城市化与工业化关系图想对比，可推知，深圳市已达到工业化后期水平。
4.25 按轻重工业比重划分：
如图所示，自2006年以来，深圳市的重工业在工业中的比重都达到了70%以上，远远高于50%，故深圳市应处于工业化后期阶段。
重工业比重
轻工业比重
75.80% 24.20%
75.20% 24.80%
72.70% 27.30%
75.20% 24.80%
所以，综上所述，深圳市目前应处于工业化的后期成熟阶段，且处于工业化后期向发达经济阶段过渡的阶段。
深圳市房地产行业管理规定 （征求意见稿） 《深圳市房地产行业管理规定（征求意见稿）》共7章，86条。 第一章总则 (1) 第二章房地产开发经营 (4) 第一节房地产开发企业 (4) 第二节房地产开发 (5) 第三节房地产经营 (7) 第三章房地产经纪 (10) 第一节经纪人员和机构 (10) 第二节经纪行为 (12) 第四章房地产估价 (17) 第一节估价人员和机构 (17) 第二节估价行为 (19) 第五章房地产行业组织 (23) 第六章法律责任 (25) 第七章附则 (28)
深圳市房地产行业管理规定 （征求意见稿） 第一章总则 第一条（制定目的和依据） 为了加强深圳市（以下简称本市）房地产行业管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本规定。 第二条（适用范围） 在本市行政区域内从事房地产开发经营、经纪和估价活动，实施房地产行业管理，适用本规定。 第三条（释义） 本规定所称房地产，是指土地和土地上的建筑物、构筑物。 本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在依法取得建设用地使用权的国有土地上进行房屋及配套设施建设，并转让房地产开发项目或者销售、租赁商品房的行为。 本规定所称房地产经纪，是指房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成房地产交易，向委托人提供代理或者居间等专业服务并收取报酬的行为。
本规定所称房地产估价，是指房地产估价人员和房地产估价机构根据委托，对房地产在估价时点的合理价格进行估算和判定并收取报酬的行为。 第四条（基本原则） 从事房地产开发经营、经纪和估价活动，应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律、法规保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。 第五条（主管部门和行业组织） 市政府房地产管理部门是房地产行业的主管部门，依法对房地产行业进行指导、检查、监督和管理。 房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规和组织章程，对房地产行业进行自律性管理。 第六条（信息系统） 主管部门应当建立完善房地产信息系统，公示相关信息，加强行业管理。 主管部门规定房地产开发经营、经纪和估价活动中应当使用示范文本的各类合同书、申请表、报告等，有关企业和个人应当通过信息系统建立或者下载使用示范文本。 房地产信息系统的使用者应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。数字认证的具体办法，由主管部门另行制定。 第七条（监管措施）
深圳市燃气集团股份有限公司（以下简称“深圳燃气”）是一家以城市燃气经营为主的大型专业公司，创立于1982年，1995年底由深圳市液化石油气管理公司与深圳市煤气公司合并重组为国有独资企业——深圳市燃气集团有限公司，主营业务为燃气批发、管道和瓶装燃气供应、燃气输配管网的投资和建设，是深圳市燃气供应的主导企业。深圳燃气股票于2009年成功在上海证券交易所挂牌上市，主要股东为深圳市国资局（持股比例52.6%）、香港中华煤气有限公司（持股比例26.8%）和新希望集团有限公司（持股比例8.9%）。 深圳燃气一直积极探索国有企业和公用事业型企业的改革发展之路，从控股深圳华安液化石油气有限公司跻身全国500强企业、实现全市管道气统一经营、改制成立中外合资股份公司实现产权主体多元化、取得深圳市管道燃气30年特许经营权，到走出深圳、成功控股14个异地城市燃气项目、整体完成深圳市天然气转换、公司整体上市，深圳燃气走出了一条不平凡的持续稳定发展道路，不仅为深圳的经济腾飞作出了积极贡献，也为全国燃气企业的发展闯出了一条新路。深圳燃气三十年的励精图治、开拓进取，赢得了广大客户的信任和社会各界的鼎力支持，实现了良好的经济效益、社会效益和环境效益，公司从单一的燃气供应商发展为全国一流的城市燃气运营商，目前正致力于打造全国一流的城市清洁能源运营商。 一领导 1.企业文化引领公司发展方向和行动准则 深圳燃气历任高层领导都十分重视企业文化，将企业文化作为系统工程来建设。在公司30年的发展历程中，深圳燃气的愿景、价值观、使命始终与公司发展、社会发展同步。1982年公司成立，我们定位为城市燃气供应商，满足市民基本燃气需求。2001年控股全国最大的液化石油气进口企业--华安公司，公司实现液化石油气批发零售一体化经营，公司定位转为城市燃气运营商。2004年公司投资建设深圳市天然气利用工程，引进更为清洁、环保、经济的天然气，实施深圳地区天然气转换。2009年，公司成功实现首次公开发行股票并在上海证券交易所上市。 2010年，公司制订了《深圳市燃气集团股份有限公司企业文化建设三年规划》，通过传承、融合、创新和发展，系统地开展企业文化的建设。经过认真思考和酝酿，深圳燃气确立了新时期的企业文化核心理念体系： 公司使命：成就绿色品质生活 公司愿景：最专业的城市清洁能源运营商 核心价值观：弘道养正，臻于至善
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
XX市场研究报告.doc * 谨呈：深圳市######有限公司 2002深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问（深圳）有限公司
深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。
谨呈：深圳市######有限公司 #####市场调研报告 世联地产顾问（深圳）有限公司 2002年4月28日
深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长 2.3%，房地产
投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来
的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。 产品销售与企业盈利 房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。
关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （一）城市更新的必然性 1．土地资源稀缺 据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。 3．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 4．历史遗留问题多 1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
深圳安防产业发展现状分析报告 深圳经济特区是我国最早从事安防产品生产和技术研发的城市，从上世纪80年代初发展到现在已经初具规模。历经了从“三来一补”、模仿制造到自主创新的发展过程，技术也从过去的模拟到数字化、网络化、智能化方向发展。据统计，目前深圳安防企业4300余家，年产值605亿元人民币，而且这个数字还在按照每年25%的速度递增，深圳已成为全球最大的安防产品生产基地。根据深圳市规划打造六大主导产业：以电子信息化产业为主的高新技术产业，电子类装备制造业，传统产业信息化改造综合服务业，金融业，物流业和文化产业。深圳安防行业面临着更多更好的发展机遇：以深圳信息产业、通信产业的优势，把安防电子产业的发展推向一个新的高峰，从而把深圳打造成为全球知名的“安防之都”。 一、深圳安防产业发展现状和特点 1、基本情况 深圳安防产业从上世纪80年代初发展到现在已经初具规模。据深圳市安全防范行业协会统计，至2009年12月止，深圳市安防企业数量近4300家，其中生产企业1480家，工程服务企业1560家，经销企业1270余家，其中有38家属于中国安防百强企业,5个品牌被评为“中国名牌”，年销售额超过一亿元的企业有53家。有二个安防产品交易专业市场，每年举办一次全球规模最大的安防产品技术博览会。2009年全市安防产业年总产值约605亿元人民币，约占全市GDP7%左右,占中国安防行业产值近五成。从业人员达到20万人，其中技术型人才5万多人。形成了安防电子、安防软件、安防实体防护、安防报警服务、安防系统集成和安防产品芯片研发及城市应急预警系统开发等上中下游比较完整产业链。已经成为全国最大的安防产品集散地，是全球最重要的安防产品生产基地，全国60%以上的安防产品通过深圳出口到世界各地。深圳安防行业的快速发展从一个侧面反映了特区改革开放30年所取得的伟大成就。
关于深圳经济特区发展成果的分析 深圳经济特区是中国改革开放浪潮的排头兵。在十一届三中全会之后，1980年8月，全国人大常委会第十五次会议通过《广东省经济特区条例》，这标志着深圳、珠海和厦门等经济特区的正式诞生。 深圳经济特区位于深圳市南部，东起大鹏湾，西至珠江口，北靠梧桐山，南邻香港，以深圳河为界，总面积327.5平方公里，实际可开发面积110平方公里。特区前身为原宝安县的县城，1978年全县工业总产值仅有6000万元。是什么使昔日的贫瘠之地转变成今朝生产总值过万亿的经济热土？我们可以从不同时期的发展经验和成果中管中窥豹。 一、特区初创和奠基时期(1978-1985) 这一时期主要是局部改革、单项突破，以开放促改革。这些改革冲破了传统计划经济体制的束缚，为特区对外开放和建设扫除了一定障碍。具体我们可以看到一是开始城市基础硬件建设和软件建设。1979年率先建设蛇口工业区，1980年开始大规模城市基础设施建设，开发罗湖和上步城区，建设蛇口、赤湾、东角头、妈湾等港口；开发建设一批工业区，引进一批外资和先进技术，工业开始起步；建设深圳大学、图书馆等八大文化设施，文化事业开始起步；制定城市建设和经济社会发展总体规划，改善特区管理体制，制订有关配套法规。二是以基本建设管理体制和价格体制改革为突破口，在全国率先在工资制度劳动用工制度、价格体制、企业体制、劳动保险制度、以及政府机构等方面进行改革。三是在对外开放方面，创办蛇口工业区，先后开放沙头角、文锦渡、蛇口码头、梅沙、沙头角、赤湾、大亚湾等口岸；同时开放金融业，引进了一批境外银行。四是提出“时间就是金钱，效率就是生命”等理念，创造三天建成一层楼的“深圳速度”。 二、改革开放全面推进时期(1986-1992) 从1986年开始，深圳特区进入一个发展外向型工业经济和全面推进市场取向经济改革的新阶段。在对外开放方面，一是利用外资兴建赤湾港、蛇口港、东角头码头、蛇口油库、市话工程、华侨城、大亚湾核电站和广深高速等一批基础设施。二是利用境外资本和技术积极发展“三资”企业。三是积极开展同内地跨地区、跨行业、多层次、多形式的横向联合，建立一大批内联企业，弥补资金、技术、人才的不足。四是与中国科学院合作，创建科技工业园，开始发展高新技术产业。五是创建沙头角、福田两个保税工业区，促进外向经济发展。六是组建一批外贸骨干企业，积极发展转口贸易和远洋贸易。通过一系列开放措施，迅速形成以工业为主、工贸结合的外向型经济。1987年，出口贸易大于进口贸易，扭转逆差局面。1988年，出口总额居全国大中城市第二。1992年开始，进出口贸易总额一直居全国大中城市第一。第二，全面推进市场取向的经济体制改革。为加快特区发展和外资引进，特区改革从局部改革转向全面改革，从单项改革转向系统改革。具体来说，一是率先进行国有企业股份制改革，创新国有资产管理体制，实现企业承包制、股份制，推行产权转让和破产等。二是改革金融体制，建立多层次、开放型的金融市场。包括又引进一批外资银行，创办招商、深发展等区域性股份制银行；成立全国第一家外汇调节中心；建立有色金属期货市场；公开发行股票，建立证券交易所。三是突破国有土地传统管理体制，首次进行土地公开拍卖。四是改革住房制度，逐步实现住房商品化。五是深化劳动工资制度
深圳燃气2019年财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 深圳燃气2019年资产总额为2,321,575.47万元，其中流动资产为509,632.98万元，主要分布在货币资金、应收账款、存货等环节，分别占企业流动资产合计的58.32%、13.15%和9.15%。非流动资产为 1,811,942.48万元，主要分布在固定资产和在建工程，分别占企业非流动资产的64.45%、9.2%。 资产构成表 项目名称 2019年2018年2017年 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产2,321,575.4 7 100.00 1,971,241.9 1 100.00 1,878,146.3 4 100.00 流动资产509,632.98 21.95 458,777.97 23.27 461,920.87 24.59 长期投资31,331.7 1.35 54,809.27 2.78 55,126.02 2.94 固定资产1,167,724.4 6 50.30 878,672.51 44.57 786,383.03 41.87 其他612,886.32 26.40 578,982.16 29.37 574,716.43 30.60 2.流动资产构成特点
企业持有的货币性资产数额较大，约占流动资产的67.31%，表明企业的支付能力和应变能力较强。但应当关注货币性资产的投向。 流动资产构成表 项目名称 2019年2018年2017年 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 流动资产509,632.98 100.00 458,777.97 100.00 461,920.87 100.00 存货46,609.91 9.15 51,871.38 11.31 45,812.82 9.92 应收账款66,995.93 13.15 43,851.85 9.56 38,818.32 8.40 其他应收款18,969.65 3.72 16,776.58 3.66 15,057.65 3.26 交易性金融资产41,729.03 8.19 0 0.00 0 0.00 应收票据4,083.92 0.80 3,769.81 0.82 3,380.29 0.73 货币资金297,198.8 58.32 302,057.87 65.84 271,167.12 58.70 其他34,045.75 6.68 40,450.49 8.82 87,684.66 18.98 3.资产的增减变化 2019年总资产为2,321,575.47万元，与2018年的1,971,241.91万元相比有较大增长，增长17.77%。
1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用 答： 房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定 答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范 答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？ ？ 答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。 《深圳市房地产市场监管办法》问答课件 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（ % ）
3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步贡献率（ % ） （二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征
3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果 10）销售状况 11）客户群分类特征 12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较
深圳市（全市）用电基本情况3年数据分析报告2019版
前言 本报告主要收集权威机构数据如中国国家统计局，行业年报等，通过整理及清洗，从数据出发解读深圳市用电基本情况现状及趋势。 深圳市用电基本情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需要注明出处。 深圳市用电基本情况数据分析报告深度解读深圳市用电基本情况核心指标从全社会用电量，工业用电量，城镇居民生活用电量等不同角度分析并对深圳市用电基本情况现状及发展态势梳理，相信能为你全面、客观的呈现深圳市用电基本情况价值信息，帮助需求者提供重要决策参考及借鉴。
目录 第一节深圳市用电基本情况现状 (1) 第二节深圳市全社会用电量指标分析（均指全市） (3) 一、深圳市全社会用电量现状统计 (3) 二、全国全社会用电量现状统计 (3) 三、深圳市全社会用电量占全国全社会用电量比重统计 (3) 四、深圳市全社会用电量（2016-2018）统计分析 (4) 五、深圳市全社会用电量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国全社会用电量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国全社会用电量（2017-2018）变动分析 (5) 八、深圳市全社会用电量同全国全社会用电量（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节深圳市工业用电量指标分析（均指全市） (7) 一、深圳市工业用电量现状统计 (7) 二、全国工业用电量现状统计分析 (7) 三、深圳市工业用电量占全国工业用电量比重统计分析 (7) 四、深圳市工业用电量（2016-2018）统计分析 (8) 五、深圳市工业用电量（2017-2018）变动分析 (8) 六、全国工业用电量（2016-2018）统计分析 (9)
武汉与深圳经济发展比较 1979年国务院成立深圳市，1981年升格为副省级，1988年批准为计划单列。深圳作为一个新兴城市，1988年多数经济指标不足武汉的一半，在全国19个副省级及以上城市中排18位左右。经过近30年的建设和发展，2009年深圳的生产总值在19城市中排4位，武汉排9位。 一、武汉与深圳主要指标比较 2009年，武汉多数指标落后深圳。 武汉土地面积8494.41平方公里，大于深圳的1952.84平方公里，但建成区面积475平方公里，小于深圳的788平方公里。 武汉常住人口910万人，比深圳的891.23万人多18.77万人。武汉的户籍人口835.55万人，深圳241.45万人，是深圳的3.5倍。武汉的流动人口74.45万人，深圳652.78万人，只有深圳的九分之一。 武汉地区生产总值4620.18亿元，深圳8201.23亿元，不足深圳的五分之三。1980年，武汉地区生产总值53.44亿元，深圳仅2.70亿元。1990年，武汉176.83亿元，深圳171.67亿元，多深圳5.16亿元。2000年，武汉1206.84亿元，深圳2187.45亿元，少深圳980.61亿元。 武汉规模以上工业总产值5032.18亿元，深圳15484.08亿元，不足深圳的三分之一。1980年，武汉101亿元，深圳仅1.06亿元。1992年，深圳超过武汉，武汉396.74亿元，深圳434.70亿元，多武汉37.96亿元。 武汉第三产业增加值2328.98亿元，深圳4363.12亿元，为深圳的二分之一多。第三产业比重50.4%，深圳为53.2%，低深圳2.8个百分点。 武汉全社会固定资产投资3001.10亿元，深圳1709.15亿元，多深圳1291.95亿元，这是近几年武汉加大投资力度的结果。1984年以后，深圳的固定资产投资一直高于武汉。到2006年武汉固定资产投资才超过深圳，当年武汉1325.29亿元，深圳1272.26亿元，多深圳53.03亿元。 武汉社会消费品零售总额2164.09亿元，深圳2598.68亿元，少深圳434.59亿元。2005年深圳社会消费品零售总额首超武汉，当年武汉1128.64亿元，深圳1437.67亿元，多武汉309.03亿元。
2018年深圳市房地产市场调研分析报告 北京欧立信研究中心
目录 第一章深圳市房地产市场环境分析 (7) 第一节深圳市房地产地域环境分析 (7) 一、地理位置 (7) 二、自然环境 (7) 三、生态气候 (7) 四、资源优势 (8) 第二节深圳市房地产宏观经济环境分析 (11) 一、深圳市GDP增长情况 (11) 二、深圳市固定资产投资 (12) 三、深圳市居民收支情况 (15) 四、深圳市产业结构分析 (17) 第三节深圳市房地产市场政策环境分析 (17) 一、深圳市房地产政策发展史 (17) 二、深圳市房地产重要政策分析 (23) 第四节深圳市房地产行业社会环境分析 (26) 一、人口数量分析 (26) 二、消费市场分析 (27) 三、工业和建筑业 (27) 四、居民生活和社会保障 (29) 第二章深圳市存量住房分析 (32) 第一节深圳市住房存量分析 (32) 一、深圳市住房存量现状 (32) 二、各类住房存量估算 (33) 1、商品住宅 (33) 2、保障房 (34) 3、工业区配套宿舍 (34) 4、小产权房 (35) 5、总结 (37) 第二节可上市流通住房存量分析 (38) 一、可上市流通住房存量现状 (38) 二、各类可上市流通住房存量估算 (39) 1、保障房 (40) 2、单位及个人自建住房 (40) 3、总结 (41) 第三节深圳人均住房建筑面积分析 (42) 第四节深圳市存量住房结构分析 (43) 第五节深圳市存量住房房龄分析 (45) 第三章深圳市房地产行业数据监测 (48) 第一节深圳市房地产市场运行情况 (48) 一、房地产开发投资情况 (48) 二、商品房施工面积情况 (48)
2019年深圳房地产市场解读 2020.1
●宏观经济背景分析 ●政策环境分析●土地市场表现 ●商品住宅市场表现●商业市场表现●办公市场表现●2020年市场预判 目录 Content
1Part2019年经济增长下滑，政策发力下压力仍存；整体投资面临下行压力，宏观经济背景分析 国内消费增速持续走低；全球制造业环境持续恶化，受贸易摩擦影响我国 外贸态势疲软；深圳经济稳定增长，产业结构优化调整；新房销售面积增 速小幅提升，去库存效果显著，行业阵营分化格局持续
【宏观经济】经济增长下滑，政策发力下压力仍存 ◆2019年前三季度，我国GDP 增速为6.2%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。前三季度，由于新产业新业态新商业模式发展迅速，服务业主导作用进一步增强，累计同比贡献率为60.6%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率总体保持平稳，经济结构优化进程变缓。 ◆由于国内持续实施经济转型发展战略，未来经济运行态势亦难在短时间内出现大幅转变，2020年仍然面临经济下行压力。 5.00 6.00 7.00 8.00 9.0010.0011.00 12.002010-03 2010-10 2011-05 2011-12 2012-07 2013-02 2013-09 2014-04 2014-11 2015-06 2016-01 2016-08 2017-03 2017-10 2018-05 2018-12 2019-07 2010以来中国GDP 同比增速变化趋势（%） GDP:不变价:累计同比 0.00 20.0040.0060.0080.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.002010-03 2010-09 2011-03 2011-09 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 2019-03 2019-09 2010年以来三大产业GDP 累计同比贡献率变化趋势 （%） GDP 累计同比贡献率:第一产业GDP 累计同比贡献率:第二产业 GDP 累计同比贡献率:第三产业
深圳产业情况分析报告(终稿)
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深圳产业情况分析 一、深圳经济概况 2010年，全市生产总值9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12.0%。其中，第一次产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二次产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三次产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。三次产业比重为0.1：47.5：52.4。全社会固定资产投资1944.70亿元，增长13.8%。其中，基本建设投资1226.29亿元，增长17.5%。全市消费品零售总额3000.76亿元，增长17.2%。全市地方财政一般预算收入1106.82亿元，增长25.7%；地方财政一般预算支出1265.27亿元，增长26.4%。 二、发展战略和总体规划 （一）产业概述 2010年，深圳市第二、第三产业产值占到全市生产总值的99%，经济结构不断优化升级，其中第三产业增加值占全市GDP 的53.4%，与2005年相比，增加了5个百分点，初步形成了第二、第三产业协调推动深圳经济发展的良好态势。高新技术产业、现代金融业、现代物流业和文化产业四大支柱产业支撑力明显增强，占GDP比重超过60%。战略性新兴产业呈快速发展态势，在全国率先编制出台生物、互联网、新能源三大战略性新兴产业振兴发展规划和产业政策。 （二）发展战略 在我国加快经济转变发展方式，扩大内需为长期战略和基本立足点的大背景下，在珠江三角洲地区改革发展规划的大环境下，
深圳经济特区发展 【背景链接】 2010年9月6日，国家主席、中央军委主席胡锦涛在深圳经济特区建立３０周年庆祝大会上强调，在全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的进程中，经济特区不仅应该继续办下去，而且应该办得更好。中央将一如既往支持经济特区大胆探索、先行先试、发挥作用。经济特区要适应国内外形势新变化、按照国家发展新要求、顺应人民新期待，面向现代化、面向世界、面向未来，继续解放思想，坚持改革开放，努力当好推动科学发展、促进社会和谐的排头兵，在改革开放和社会主义现代化建设中取得新进展、实现新突破、迈上新台阶。 2010年8月23日，中国政府网公布了国务院关于《深圳市城市总体规划(2010—2020)》的批复。深圳市规划和国土资源委员会表示未来十年城市性质定位将表示，深圳由华南地区中心城市转为全国经济中心城市,并将成为继北京、上海之后,第三个国际化城市。 【标准表述】 我们要胜利实现既定战略目标，必须坚定不移坚持中国特色社会主义道路，坚定不移坚持中国特色社会主义理论体系，勇于变革、勇于创新，永不僵化、永不停滞，不为任何风险所惧，不被任何干扰所惑，继续奋勇推进改革开放和社会主义现代化建设的伟大事业。 ———胡锦涛 [意义] 兴办经济特区是党和国家为推进我国改革开放和社会主义现代化作出的一项重大决策，是中国共产党人和中国人民在探索中国特色社会主义道路上进行的一个伟大创举。１９７８年，党的十一届三中全会作出把党和国家工作中心转移到经济建设上来、实行改革开放的历史性决策。在邓小平同志亲自关怀下，党中央、国务院决定兴办深圳、珠海、汕头、厦门经济特区，随后又兴办海南经济特区，实行特殊政策和灵活措施，发挥它们对全国改革开放和社会主义现代化建设的重要窗口和示范带动作用。 [重要性] 发展经济特区是建设中国特色社会主义的重要组成部分，要把发展经济特区贯穿于社会主义现代化建设的全过程。在新的历史条件下，经济特区的地位和作用不能削弱，更不能消失。 [措施] 在改革方面先行先试，是中央赋予深圳等经济特区光荣而神圣的使命，这一使命不仅远没有结束，而且要求更高、任务更重、责任更大。深圳等经济特区要进一步把改革创新作为立身之本，全面推进综合配套改革，努力在重点领域和关键环节率先取得经验，为全国重大体制改革取得实质性进展探索经验。 第一，继续加快转变经济发展方式，努力为推动科学发展探索新路。加快转变经济发展方式是关系我国经济社会发展全局的重大战略任务，经济特区要带头加快转变经济发展方式，坚决打好这场硬仗。要坚持自主创新、重点跨越、支撑发展、引领未来的方针，加快构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，提升核心技术自主创新能力，推动经济发展从要素驱动向创新驱动转变。要加快经济结构战略性调整，扩大消费特别是居民消费，抢占战略性新兴产业制高点，发展先进制造业和高端服务业，构建现代产业体系。要加大统筹城乡发展力度，把新农村建设与城镇化结合起来，发挥城市对农村的辐射带动作用，发展现代农业，多渠道增加农民收入。要坚定不移实施人才强国战略，建设宏大的创新
燃气会议纪要 篇一：燃气工程会议纪要 107#住宅楼项目会议纪要 篇二：某市燃气工程质量会议纪要 某市燃气工程质量会议纪要 20XX年深圳市燃气工程质量会议纪要 深圳市燃气行业协会、燃气工程委员会20XX年燃气工程质量会议于11月4日下午14:00在东莞市东城区迎宾路索菲特东莞峰景高尔夫酒店召开，深圳市燃气行业协会张敏常务副会长参加会议，并邀请深圳市住房和建设局燃气处张放、宋振(:燃气会议纪要)宏副处长、深圳市燃气集团陈秋雄副总裁，会议由李诗文秘书长主持。现将会议内容纪要如下： 一、深圳市燃气行业协会常务副会长张敏传达市住建局深建市场[20XX]196号《关于燃气工程项目负责人和项目总监任职有关问题的复函》的文件精神，对20XX年协会开展管道工培训作工作小结。 二、深圳市燃气工程监理有限公司总工文军作题为《再接再厉，促进燃气工程施工质量稳步上升》的报告。回顾了市燃气工程监理公司20XX年开展的各项工作，并指出了存在的问题及相应的整改方案；对因施工质量原因引起的燃气泄漏事故原因进行了统计及分析，希望各燃气施工企业施工更加规范，提高工程质量；最后对燃气工程总量
做了前期的市场预测，并提出了20XX年的工作计划。 三、深圳市质检总站燃气科科长刘宏桂作题为《创新工程监管模式，增强质量责任意识》的报告。从取得的成绩、存在的问题、下一步的监督思路等大方面对燃气工程监管工作进行了归纳、总结、分析，希望通过质监总站的工作，努力达到增强各责任主体的质量意识和提高工程质量的目的。 四、深圳市建安集团燃气工程公司技术负责人宋筱萍代表施工单位对燃气施工中存在的质量问题进行了探讨，并结合燃气工程施工的实际经验，从施工角度对燃气工程施工中容易出现的质量问题和通病进行了简要的阐述和分析，希望以此能为燃气工程质量的提高起到积极作用。 五、深圳市燃气集团安技部副总陈运文对深圳市中低压燃气管道工程的新技术、新设备作了介绍。为满足目前对燃气管道工程建设要求的日益提高，推广应用新技术、新设备就成了解决问题的最好办法，陈副总对居民用户远抄表系统、工商用户远传抄表系统、居民用安全型调压器、居民用安全型考克及薄壁不锈钢管等新技术、新设备的实用性及先进性作了详细的介绍，与各燃气工程企业分享了先进技术与前沿信息。 六、深圳市燃气工程监理有限公司沈清波介绍薄壁不锈钢钢管在工程中的应用。因新的《城镇燃气技术规范》要求燃气管道的设计使用年限不应小于30年，而原有管件无法满足这一要求，薄壁不锈钢管则在使用年限上具有优势，沈工结合沙塘布综合楼燃气工程的实际施工