商业公司运营模式报告
目前，称得上“模式”的商业地产路径大致有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长半径做加法。美国排名前几名的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营的重点转移到品牌的维护。但国内的商业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这就导致大多数的商业地产企业都承担着“开发商+运营商”的双重角色。面对现实状况，我们公司也只能选择延长产业半径的加法模式。目前万达的集团策略也是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心就在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。
2012年开始后的中国房地产领域，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多的开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上的发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提升，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中的“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着城市化和经济发展水平的不断提高，各类消费品销售额的高速增长，促使商业地产进入快速发展阶段，尤其近10年，商业地产已经进入到一个全新发展的阶段，根据中国投资咨询网的结论：2012年以来，商
业地产的发展整体依然完好，市场逐步步入理性化阶段。中国商业地产表现出高速增长的态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统下的商业物业已经很难满足新型商业对硬件和软件的需求，这意味着房地产给出了巨大的新业态市场空白，商业地产将朝着融合传统流通业与地产业特征的模式发展，也会让更多的地产企业根据这个趋势调整开发模式。从长期发展趋势来看，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产的潜在需求，房地产市场需求的巨大潜力，都预示着商业地产具有良好的发展前景。
在这样的发展前景下，市场上比较成熟的商业地产公司都是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产的专业运营。如：万达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立的云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司的专业运作，有助于商业物业价值的提升，有助于商业项目的成功复制，有助于降低地产开发商的运营风险，平衡产业结构。在此前提下，商业管理公司的成立成为**建设产业多元化发展的必然选择。
在此背景下，商业公司的运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司的运营模式做如下解析：
一、运营的本质：
1、用不动产运营城市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营的先例。结合实际情况，**中心在市场销售部
分，只对住宅底商、写字楼进行销售，购物中心部分自己持有。这能使我公司不动产运营商的角色越来越明晰。只有我们这个“大房东”做得优秀，投资“**中心”的业主受益才会多，业主除了享受到我公司所创造的丰盛生活圈，居住物业也会加速升值。
2、可获得长期稳定的现金流回报：住宅地产所产生的现金流多为一次性。但商业地产则不同，其现金流是长期且稳定的，只要这个物业存在，每年都会有现金回报，也许刚开始现金回报率低，但现金流会逐年增加。运营好的情况下租金每年会增加2%—5%，基数会越滚越大。
3、享受资产升值的双重利益：除了长期稳定、逐年增长的现金流外，商业地产还能享受资产持续升值。经营良好的商业地产会拉动消费、做热区域板块，使区域的土地价值升值。商业地产的产品升值比起住宅更为快，做得越久，商业地产的产品价值就越大。
4、不受经济周期影响：商业地产最不容易受到经济周期影响。经济低潮期，住宅产业会受到很大影响，但商业地产不同，无论什么时候，人不能不吃饭、不能不买生活用品，以商业地产为载体的餐饮、服务及零售业受到冲击会比较小。比如1997年亚洲金融风暴期间，房地产等诸多行业遭受重创，但亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。
5、为业主创造最大最稳定的创富空间：****涵盖了住宅、写字楼、影院、购物中心等业态，属于城市综合体项目。对于购房者来说，对商业物业的持有经营部分，恰恰成为整个项目中居住物业的
配套。而里面的客户就是一个个的“小股东”，整个**中心经营的越好可以带动区域的升值。住宅、写字楼的升值空间也就越来越大，业主将和**中心一起分享物业升值的“红利”。
二、运营模式
1、商业运营
商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有拿地和建设，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。地产开发是阶段性行为，而商业地产运营则是长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。后期商业地产的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。
商业物业的“自持”是商业运营的基础，商业物业的“自持”不仅符合商业地产发展趋势，更有利于整个商业部分的科学规划与业态配比。****商业管理公司的统一招商，统一经营，统一管理，而不是分散出售再返租经营或放任中小业主“自由经营”，从而避免了国内许多购物广场的败局——小而散，散而乱，乱而无序、业态低端、同
质化竞争严重等一系列问题。同时为后续的运营管理打下了良好的基础，从而为中小型商户业主提供了一个长期的创富平台，也为“**中心”的业主提供一个更好保障，沃尔玛、麦当劳等店磁聚大量人流，确保开业即旺场。
商业运营的本质就是金融，没有金融，商业运营将无法持续的实现开发和经营，而资本运作恰恰就是通向金融的最佳途径。在持有商业物业的回报率上来看，行业标准为8%。通过商业的运营之后，投资回报率会得到提升。通过商业公司的良性运营将为公司的持续发展提供如下优势：a、从专业角度来看，专业的运营有助于物业价值的提升。购物中心的培育期一般为3年，成长期为3-年，然后才进入成熟期。通过商业公司前期专业的定位、规划和统一招商，加上后期对商家经营的管理、调整、再招商和宣传有助于提升物业的价值。b、从公司发展角度来看，良好的商业运营有利于商业项目的复制。通过与商家的合作，与商家之间形成良好的互动，加上**建设自己就是开发商，商业公司就成为了商家与**建设长久合作的纽带。这就为集团商业项目的再开发奠定了坚实的成功基础。c、从财务角度来看，商业公司的运营能够提供源源不断的经营性现金流。经营性现金流是评价企业获取现金流量能力、偿还能力和支付能力的重要财务指标。持续的经营性现金流为公司的资金周转提供保障。d、从融资角度来看，成功的商业运营可实行经营性抵押贷款。经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。根据资料显示：
目前万达依据这一融资模式仅仅8个项目抵押贷款金额已高达70亿元。抵押贷款金额可用以项目日常经营及新项目的开发。e、从品牌效应来看，通过后期运营容易形成良好的品牌效应，成为集团对外的门户。成功的商业运营还将形成独有的品牌影响力，更易于公司打造**建设的品牌。f、从人力资源角度来看，商业公司的成功的运营将为集团的商业地产项目的发展输出专业的人才资源。
商业自持物业的运营将成为商业公司成立以后的主要方向。通过良好的运营可实现：物业升值化、公司发展品牌化、融资渠道多元化、人才发展专业化。成功的商业运营还将形成独有的品牌影响力，更易于公司打造**建设的品牌。
2、品牌运营
目前市场上品牌运作的模式主要有以下几种：a、品牌代理，被许多人称为利用“拿来主义”赚钱，就是厂商通过契约形式授予某个人或公司销售其产品的权利。品牌代理商主要利润来源为零售价和拿货价之间的差价。在代理商的层次上，除设立总代理外，代理商还可以根据厂商的渠道模式，下设一级代理或区域代理并同时与终端销售商合作。 b、品牌加盟，品牌加盟是品牌连锁总公司与品牌加盟店二者之间的持续契约的关系。根据契约，品牌总公司必须提供一项独特的品牌商业特权，并加上人员培训、组织结构、经营管理及商品供销的协助；而品牌加盟店也需付出相对的报偿。国内典型案例有麦当劳、上海龙峰豆花香等。3、经销是指在国际贸易中经销商按照约定条件
为国外供货商销售产品。双方订立协议或相互约定，由供货商向经销商定期、定量供应货物，经销商在本国市场上销售。经销商与供货商之间也是买卖关系，经销商必须自垫资金购买供货商的货物，自行销售，自负盈亏，自担风险。
商业公司成立之初，商业实体暂时处在筹备阶段。商业公司无现金流收入，经营品牌代理可以平衡商业公司的经营，自持品牌的增加也减少招商压力，最后品牌代理为网络商城提供了线下（实体店）的支持。再结合以上各品牌运营模式的特点，主要考虑品牌代理。其利润模式可简析如下：1、单一的产品代理盈利模式：这种盈利模式中，品牌代理商的主要利润来源都是单一的产品代理利润：来自产品销售的差价（厂家供货价与代理商批发价之间的差价，常规利润率达20%左右）、厂家的营销的政策奖励、返利等（目前市场上耐克、阿迪达斯、匡威等折扣店等主要是这个赢利点）。2、上下游延伸的盈利模式：对品牌代理商来说，整合上下游资源是必然的选择。代理环节过去赚取的利润，已经为大型代理商的发展奠定了坚实的基础、积淀了丰富的经验。这种盈利模式下，品牌代理商对上游生产环节的整合可以通过与优势厂家结盟、产品买断定制、品牌合作等方式。对下游终端环节的整合可以通过自建终端、办加盟店，通过搭建公共流通平台等方式实现。
另外，在商业公司成立之初进行品牌的运营还可以为商业公司后续的发展带来如下好处：a、通过品牌的持有或者经营，能够为公司带来以下一为各项目增加亮点，同时也为塑造**中心品牌奠定一定
的基础，从而形成****自己的品牌影响力；b、通过品牌的运营容易与各大知名地产商建立了长期友好的合作伙伴关系，从而形成战略合作；c、品牌的运营也为将来网络商城的发展形成自己的产品线；d、知名品牌的运营更可增加战略合作品牌与公司合作的信心；
e、品牌的运营也有助于缩短商业品牌缔造的时间。在项目运营中品牌的经营是商业公司的经营线。
f、通过代理主力店品牌，如：影院、餐饮、娱乐等大型知名品牌可以加大购物中心自持业态的比例，加大购物中心的控制能力。通过收购超市等业态，可将集团内部资源重新整合，推动其他子公司发展，形成独有的品牌。
综上所述，品牌运营将是商业公司成立之初的主要业务之一。品牌的运营将平衡商业公司成立之初的经营，将为商业公司的持续发展提供源源不断的现金流；通过知名品牌的成功运营，将为集团购物中心的发展提供良好的基础，更容易实现商业模式的成功复制。成功的品牌运营还将形成独有的品牌影响力，更易于公司打造**建设的品牌。
3、代理招商
代理招商，也称委托招商，是指政府或某一机构、单位为发展本地经济，在规定相应职责、权限和要求的前提下，委托受托人代理进行招商引资和开发建设的一种经济活动。这种方式在法律上是一种委托代理关系，代理机构或个人不与投资者签订任何招商引资协议，需要时由委托方出面签订，受托方是实行分成制的项目推介人员。委托方在项目推介或转移成功后，按照招商额的一定比例付给佣金。特
征是受托方只负责按照委托方要求对项目进行招商引资，类似一种“雇佣”关系。受托方一般是专业的投资中介咨询机构或个人。代理招商的报酬一般按招商项目外资实际进资额的0.1%--2.5%计付。
商业公司代理招商的主要运营业务为：商业项目的可行性研究及分析商业项目定位及业态规划、商业项目经营策略的制定、商业经营的顾问及管理等。公司运用先进的经营管理方法，对客户所委托的地产项目提供全程周到的市场调研、项目可行性研究分析、营运顾问、营销策划、销售代理、品牌招商、合作分成、经营管理等一站式“经营服务”，争取最大的市场利润值。
商业公司做代理招商能为公司的持续发展带来如下利益：a、通过专业团队的招商代理运作，可迅速提高商业公司在业界内的知名度，同时提高**建设在商业地产界的知名度；b、获得可观的佣金提成（行业模式为甲方全权负责招商代理公司人员工资，并在招商工作完成后付给招商代理公司佣金），为公司的发展提供资金保障；c、通过代理招商，可以积累了全国的品牌商家的资源（娱乐、休闲、零售、超市、KTV、酒店等主力店），为公司品牌库的建立奠定良好的基础；d、代理招商运营模式的展开还将为集团的商业地产项目的发展输出专业的人才资源。现阶段市场上商业地产的人才资源匮乏，集团要发展商业地产，组成自己的团队，培养自己的人才势在必行。
4、“**卡”（暂定名）
在国家刺激消费政策的引导下，预付卡获得了外部政策支持，而金融监管的宽松环境也为预付卡的发展营造了肥沃的土壤。随着国
家经济的发展，中国人的消费潜能也得到了释放，预付卡的出现，让消费者在消费支付方式上有了更多的选择，摆脱了单一银行借记卡的依靠。但一个尴尬的现实则是：消费者由于信息不对称的因素，难于主动接触到此类预付卡，预付卡的发行更多的是通过企业或政府机构等大客户作为载体，才能达到终端消费者手中。因为这一特点，预付卡更多的承载了企业客户作为员工福利、拉近客户距离的功能。来自权威机构的数据统计显示，2010年中国商业预付卡市场规模达到15936.5亿元。商务部2011年初对部分地区300多家商业企业的调研数据测算，中国商业预付卡销售规模为14203亿元，预付卡消费规模达到10399亿元。潜在巨大的消费能量支撑起预付卡市场进入规模发展时代。
预付卡主要在商业流通领域使用比较广泛，由企业或第三方发售并由购卡人预先支付款额，具有一定面值，在一定范围内用于购物或消费服务的使用凭证。随着预付卡行业的发展，预付卡行业形成了类比较有代表性的商业模式：传统型商业模式和联盟商户模式。传统型商业模式的特点：主要以沃尔玛、家乐福等大型商户为代表，在美容健身、教育培训、便利店、移动通信等行业有大规模应用。发卡方由**建设商业公司执行，降低了存款资金的风险；联盟商户的运作大大拓宽了预付卡的使用范围，为发卡规模奠定了厚实的基础，同时也带来更多优质的商户资源。
“**卡”的盈利模式也相对比较简单，主要通过联盟商户返点、存款利息以及健康产品销售为主要来源。其中商户返点佣金是最主要
的来源。“**卡”预付商业模式，以“**卡”为载体，通过采取向企业、政府等大客户直销团购销售模式，聚合商业流通领域大型终端资源，为消费者提供安全、便利的消费体验，从而实现企业盈利模式的创建。随着预付卡行业的发展，未来“**卡”的商业模式还可实现跨界延伸升级，比如与电子商务、旅行社等行业的合作，提升企业商业模式的持续盈利和竞争力。“**卡”通过不断的产品创新，优质的金融支付服务，完善的服务网络，安全的用卡环境，进一步巩固和提升自身品牌和行业领先优势，**建设商业公司作为预付卡发行与受理许可证的公司，丰富推动了**建设金融创新模式。
5、网络商城
未来社会的竞争不是商品的竞争，而是商业模式的竞争。商业公司的发展将以消费者为导向，建立“全产业链”保障安全质量模式，而电子商务正是一种补充。互联网毫无疑问推动了传统企业渠道的多元化，传统企业的电子商务平台现阶段只是企业现有销售渠道的一个补充，这个补充是源于中国网民数量的激增，网上购物者的激增，这个补充更看重的是网上消费这块巨大蛋糕。商业公司网络商城我们采用的是经销模式，不仅会卖自己公司代理品牌的产品，同时也经销其他优质产品，甚至包括代理国外产品。商业公司看中的就是这个大超市未来的通路价值。同时，商业公司通过打造一个虚拟的网络平台，与实体产业之间形成相互呼应之势，更有利于**集团对整个集团资源产业的整合。
商业公司网络商城作为********下属单位，具有良好的信誉背景，****网络商城有足够的实力赢得客户的信任。网络商城可为商品提供商提供广告位，收取广告费；为合作商提供网络销售平台，从合作商那里获得收入。还可通过零售服务，团购获得收入。
商业公司通过网络平台，最终将集团商业品牌资源、商家资源及自有商业项目进行整合，打造公众网络商业服务平台，形成线上线下一体化商业消费服务品牌，形成具有自身特色的商业服务模式（为各开发项目居住客户、写字楼客户、实体店客户提供购物、消费的多维度生活服务），同时为集团自有商业品牌提供更为广大的营销渠道。
6、广告经营
“不做总统，就做广告人”——美国前总统罗斯福如是说。如今，越来越多的中国人能领会这句话的含义了：广告业，实在是个有巨大吸引力、巨大挑战性、巨大经济和社会效益的行业。
商业公司广告业务板块初期将针对**建设自有商业做宣传，后期
将作为商业公司的盈利渠道之一。广告经营将成为**集团对外发展的门户。
广告经营主要盈利渠道分析：1、管理费；2、广告位发布费（外立面及合作媒体广告位）；3、场地使用费（商业内外公共场地部分）；
4、租赁和转让（有偿委托和转让中介费）；
5、活动赞助费用；
6、刊物宣传收费；
7、代理厂商公关活动策划执行收费；
8、代理设计
制作厂商刊物及DM设计收费。
三、总结
以上六大业务板块，相辅相成。商业公司主要以管理、运作公司自有商业项目为核心，整合一系列战略合作品牌商家及集团自有商业品牌，通过建设商业品牌资源库。通过网络平台，将集团商业品牌资源、商家资源及自有商业项目进行整合，打造公众网络商业服务平台，形成线上线下一体化商业消费服务品牌，形成具有自身特色的商业服务模式。通过一定时期的运作，商业公司发展的中后期，已具备强而有力的专业管理运营团队及忠实的品牌资源，此阶段的发展可结合市场情况，形成商业管理技术的（代理招商）输出，通过对其他商业项目进行技术管理，使公司成为及自营、专业顾问于一体的多元化商业管理公司。通过多元化资源平台整合运营，形成强大的商业整合及运营能力，将公司商业资源供应链及金融平台相链接，通过“大商业”消费服务平台，打造含金量较高的“**卡”（暂定名），为公司商业品牌的打造提供又一有力支持，同时也将为公司提供一个优质的资金平台。
互联网+快消品经销商运营8大模式最全解析发布日期：2015-10-15 来源：快速消费品网 核心提示：“互联网+”方兴未艾，冲击并改造着一切行业，而对传统商贸公司的影响，则体现于经营的“蛋糕”在被看不见的对手侵蚀，甚至吞食着。 快速消费品网讯：“互联网+”方兴未艾，冲击并改造着一切行业，而对传统商贸公司的影响，则体现于经营的“蛋糕”在被看不见的对手侵蚀，甚至吞食着：随处可见fmcg 行业休闲食品、饮品的特快专递;网上窜货成为新动向;众多O2O商城的上线，挤占传统经销商货源……越来越多的经销商被这看不见的竞争对手兼并挤压，生意十分难做。 除此之外，在经营层面，“互联网+”对于商贸公司的影响则较为积极，通过运用互联网思维对相关APP进行升级，则能够给业务员清晰的发展模板，提升经营效率。 说到这里，究竟何为“互联网+”呢?我这里给出一个定义：“互联网+”背后的逻辑实质，是通过信息技术改造和重塑现实社会的供需关系，为客户提供便利，同时自身获取综合收益。 “经销商互联网+”的基本模式是O2O，第一要将线下的业务搬到线上，实现线上互联互通;第二要将线下进行业务重构;第三线上与线下互动运营，最终进入云服务平台实现“智慧自发展”。因此，我为经销商“互联网+”的运营提供了八大模式。
模式一：电商 谈及电商，我们所了解的淘宝店、微信、微博等的销售都是电商模式，在南方较为盛行，北方地区较为薄弱。绝大部分经销商并不适合微博营销，因此，淘宝店、微店是电商模式的重要体现。经销商在传统渠道并不针对消费者，而是联系终端店和二批商，但是“互联网+”的应用则是压缩二批、直面终端，实则是经销商生意上的补充。 经销商开发淘宝店的优势在于：一是对产品有深度理解;二是可以培养出自己的品牌;三是可以跟厂家尾货甩卖联动;四是借助全国化运营打开市场。一般情况下，名牌的产品不适合做微信销售，因为这些产品本身就有成熟的分销系统，在线下渠道就可以做得很好，而杂牌、销售利润高的产品较为适合。 【案例】沂蒙公社。销售炒货、地瓜干等产品，今年刚刚开始上线销售，预计可突破1500万元。最高纪录通过一场线上活动，从晚上6点到早上7点，卖了18000件货，57万元，产品毛利均保持在50%以上。 模式二：自营O2O 经销商自营O2O风起云涌，有B2B、B2C两个应用方向。目前，网上商城、微信公共号、微博甚至APP都有做，但成功的人很少。 【案例】华南商贸配送中心。该公司选择市区人口密度高的地方，服务区域为6公里之内，便于人员采用摩托车配送，涵盖南安市区，并实现半小时送货上门服务承诺。公司采取终端消费者会员制，以会员为结点来推荐会员，结成网状的体系，现在会员有1万多人，按每个家庭4个人计算，其覆盖的客户人数为4万多人，发展前景良好，存在众筹与合作的无限商业潜力。 这种发展模式的优势在于走差异化的经营之道，塑造“直接服务消费者的经营模式”，即“互联网+”的B2C模式。随着会员规模化，可延展性增强，可借助微信群、APP互联
关于总公司与分公司经营管理职责与流程 -------品牌销售营运范围 1、总则 为保证集团公司全面发展和经营目标的总体实现，依据董事会决议的有关规定，总公司与分公司在经营管理过程中所行使管理职权内具有相对独立控制与共同控制的特点，品牌部门与功能部门实行双重领导职责制，请互相配合并切实执行。 本管理条例由总公司内控部授权制定，法务部审核，总经理审定，董事局执行总裁和董事长批准。 2.适用范围 适用于本公司与各分公司。 3.组织架构与职责 3.1 总公司与分公司组织架构与职责： 请见附件：“总公司与分公司组织架构图”与“总公司与分公司项目控制职责表” （一）“组织架构图” （二）“项目控制职责表---（品牌范围）” 3.2总公司总经理主要职责： 1）按董事局或股东会议通过的各项决议精神，在董事局高层领导下行使职权，全面把握实施集团公司经营的发展方向，审核控制年度销售目标和年度采购计划（OTB）、年度预算、品牌定位、销售策略等。主持控制整个营运和销售管理计划的实施与达标，审核控制各品牌专业形象及推广的策划与方向，监控各团队关键绩效指标（KPI）的完成状况。具体为： a．总公司的营运销售及配套管理：所辖部门主要包括各品牌部、创意部、店铺设计部、市场部、培训部。 b．各分公司的经营管理：监管及指导各分公司的营运管理模式和整个营运管理运作的发展方向和完成各项年度目标。 3.3分公司总经理主要职责： 1）按总公司和股东会议通过的各项决议精神在总公司总经理的直接领导下行使职权，全面负责和组织整个分公司的团队做好各项营运和管理工作。 2）负责控制与督导管辖区域的各加盟商和自营团队。 3）按总公司制定的各项年度目标，带领团队完成销售目标和市场发展计划。 4）协调分公司管辖各部门间关系，及总公司与分公司双控部门间的督导关系。 3.4 分公司总经理与总公司品牌经理职责： 1）总公司品牌经理控制职责：（在方案批准前提下执行） a．品牌定位 b．销售模式 c．监督及指导运营部的工作 d．制定品牌发展计划，维护品牌形象 e．监督和指导采购工作 f. 监督和指导品牌推广计划 g. 指导销售运营推广活动
商业地产管理运营模式 一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 二、商业地产的价值链
现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 三、租售模式 模式一：只售不租 特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。 匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 模式二：只租不售 特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就
商业项目合作模式 一、全权委托代理 1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。 3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。 4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。 5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。 6、收费说明：【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费用+主力商家引进费（用品牌使用费）+其他公关费用】）（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等定）。 7、费用等级：高 二、合作经营管理 1、名称解释：发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块（多板块）委托代理，如：前期策划、招商代理、销售代理等。 2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。 3、适宜对象：发展商虽有团队，但因人才和专业所限，将其委托专业公司代理。 4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。
5、服务效果：对约定的效果达成目标。 6、收费说明：参照合作一 7、费用等级：高 三、全程现场顾问参谋式 1、名称解释：代理公司派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。 2、服务内容：前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划，其他咨询服务。 3、适宜对象：发展商自有完整的实力团队，但项目难度较大的话，需要外援顾问团队现场驻点支持。 4、操盘主体：发展商自有团队。 5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营，保障项目运营成功。 6、收费说明：万元/起/年（视项目大小难易程度另定）+前期策划费用 7、费用等级：中 四、全程开店服务模式 1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。
商业模式分析 1、使用3W2H模型分析iPhone商业模式 How to make money 通过终端获得盈利：一方面是直接销售终端获得的利润，另一方面是通过和运营商签订协议，在终端销售帮助获得和绑定用户的基础上，所得到的运营商收入分成的收入。 基于终端提供长期的内容服务（AppStore和iTunes），包括影音娱乐、使用软件、互联网使用等多种在线服务，获得另一部分收入。 How to achieve iPhone超乎想象的产品功能设计和创新型的使用集成。 集成了iPod和智能手机的双重产品特性。 通过终端销售和基于终端的内容提供完成对用户的绑定。 Where 2G版iPhone主要覆盖的国家和地区包括美国、英国、法国、德国；3G版本在08年首先在22个国家和地区上市后，又在其他48个国家
和地区上市。 What 提供集成了iPo和智能手机两类产品功能的iPhone智能娱乐终端，并以终端同iTunes、AppStore等在线服务的集合，向客户提供了持续的固定和移动互联网内容、使用服务。 Who 基于“iPod+iTunes”的客户群体基础，完成向通信终端市场的延伸，主要目标客户依然是以追求时尚、流行，对互联网等娱乐使用有较强需求的客户群体。 2、顾客的价值创造 Phone的核心目标客户全实际上是和iPod系列产品的目标客户群 体基本重合的。iPhone在用户群体开拓方面的主要价值将Apple原有的互联网使用客户群，想移动增值使用客户群的推广和延伸。同时，也帮助Apple更好的应对音乐手机对iPod类音乐播放器的强替代作用。
一个成功的商业模式，第一步就是要制定一个有力的客户价值主张，也就是如何帮助客户完成其工作。对于苹果而言，iPhone的核心功能就是一个通讯和数码终端，它融合手机、相机、音乐播放器和掌上电脑的功能，这种多功能的组合为用户提供了超越手机或者iPod 这样单一的功能。苹果的APP Store拥有近20万个程序，这些程序也是客户价值主张的重要组成部分。除此之外，苹果在用户体验方面做得非常出色，这些都是苹果提供的客户价值主张。 3、盈利模式分析 成功的商业模式的第二步就是制定赢利模式，也就是为自己公司创造价值的详细计划。对于苹果公司而言，赢利路径主要有俩个：一个是靠卖硬件产品来获得一次性的高额利润，二是靠卖音乐和使用程序来获得重复性购买的持续利润。由于优秀的设计，以及超过10万计的音乐和使用程序的支持，无论是iPod、iPhone还是iPad，都要比同类竞争产品的利润高很多。同样，由于有上面这些硬件的支持，那些使用程序也更有价值。 iPhone销售渠道分析 iPhone的渠道包括运营商渠道和Apple自有渠道两个部分。 在销售渠道的构建上，Apple充分体现了iPhone作为移动通信终端的核心地位，将iPhone和运营商的用户获取、增值业务开发、用户忠诚度提高充分结合在一起，最终确立了以移动运营商为主，自主渠道为辅的渠道策略。 在独家代理商合作框架的约束下，无论是Apple自有渠道销售的
分公司20**年工作总结 尊敬的各位领导： 我分公司在集团公司和董事会的正确领导下，在各个职能部门的支持下，解放思想，与时俱进，不断调整战略目标，改善运行质态，围绕“全面提升经营、施工能力;切实解放理念、人才、资金、装配等发展难题;强势打造执行力文化;加速公司又好又快发展进程”的工作思路，进一步创新工作思路和工作举措，积极开展工作，并取得了一定的成绩。 20**年以来，我们分公司在集团公司的正确领导下，经过全体员工的共同努力，我分公司完成的主要经济指标: 1.分公司施工产值完成**万元，完成全年总产值**万元的**%。 2.合同销售总额完成**万元,完成全年合同销售总额**万元的**%。 3.清理拖欠:今年清理回收竣工欠款**万元。 4.上缴总承包公司管理费资金**万元，完成全年上缴公司管理费资金**万元的**%。 5.科技基金、质量安全基金、市场开发基金、员工的各种社会保险、人才管理费及工会经费都已经按照集团公司的有关规定全部上缴,不拖欠。 6.在重点工作方面 ①技术方面:完成了集团公司下的科技项目,完成了省科技示范工程的申报工作。 ②质量方面:完成了省级绿色施工示范工程的申报工作。 ③安全管理方面:完成了省安全文明标准化工地的申报工作,并且已经通过省安全文明标准化工地，后续工作正在办理之中。 ④人力资源方面:今年公司基本完成3套投标班子的工作,并且完成九大员16人的取证工作,取证的土建二级建造师2人,一级的建造师1人正在手续中,完成了2名工程师和一名助工的取证工作,并且积极参加集团公司人力资源部组织的各类培训取证工作。 ⑤竣工结算审计方面:今年的审计工作已经基本结束,部分项目已经进入审计阶段。 今年我们分公司在技术、质量、职业健康安全与环境管理体系等各项工作方面，都能够认真贯彻落实总承包集团公司的工作要求，紧紧围绕公司经营战略、方针目标,严格执行公司质量、职业健康安全与环境管理三体系要求，坚持“诚信务实精益求精”的质量方针，夯实技术质量基础工作，完善监督考核约束机制，全面实施“现场市场并重产品人品同铸”的经营方针，全力打造精品工程，为用户提供满意服务，取得了较
商业地产运营的几种模式 1.运营参与者 商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。两者关系密切，不可分割。商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。 2.运营模式 （1）订单是商业地产运营模式 意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。 （2）资产改良与重定位模式 某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。 （3）资产功能重定位模式 功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。 功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。因为这种改变能够提高房屋的租金。目前，资产重新定位模式比较成功的例子有： （1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。
关于成立商业管理公司运营与管理的思考 一、经营管理公司成立的目的 对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式，同时也是为了公司战略发展的需要，也为在目前中国新的商业地产运营形势下探索出一条新的路子打下坚实的基础。 二、商业管理公司组织架构 商业管理公司组织机构一般包括： 经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）； 管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。 各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作； 企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。 三、商业经营管理公司作用 受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XX X商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一
业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。 四、商业经营管理公司目标 以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。 五、商业经营管理公司构建模式 1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建； 2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务； 六、商业管理公司管理功能 1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。 2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。 3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。 七、商业经营管理体系 1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单
装修公司的管理运营模式 方法/步骤 一、如何检验。客户逐步质量认定制，公司实施客户逐步质量认定制，工程从材料进场到竣工验收，均请客户共同参与，每一步均需有客户认定签字，每一道工序验收前，质检员或项目经理应教会客户如何进行检验。 二、客户洽谈。客户咨询、电话咨询、客户上门咨询、设计师上门咨询。当客户拨打装修公司电话时将会听到：您好，**装饰！我是客户服务员***（或设计师***）。 客服员每日接待新客户时，要与客户填写“客户洽谈单”，并对客户就公司情况做简单介绍。客服员根据客户的需求推荐合适的设计师为客户服务。客服员定期协同设计师电话回访填写“客户洽谈单”的客户，征求客户对公司的服务意见。 三、参观再施工程。公司每周六、日为客户免费提供看房班车，参观工地，专人讲解。为客户提供方便，让客户感觉企业对他们的重视度。 四、上门量房。客户要求设计师上门量房的要求，不能被拒绝。一般的装修公司都会与客户签订《客户立项书》。然后设计师上门为客户量房。 五、预算。绘制平面图是为客户做初步预算，一般的装修公司，看房子的大小来决定出预算的时间。一般量房在100平米以下会在3天左右为客户绘制出平面图、效果图和预算书，
然后邀请客户与公司负责人见面，介绍初步设计思路及大概工程预算。 六、客户确认。客户修改、认定后，公司应会充分了解客户需求，最大限度的贴切客户的意愿设计。 七、绘制详细图纸。图纸、预算需经设计部主管审核、签字。合同签订后,两天之内会给客户出齐详细施工图。 八、签订施工合同，客户交首期款。这是装修公司管理运营模式的重点。签订合同后，一般的公司会让客服员为客户培训《客户须知》及必要的家装知识。个别有违反物业管理规定的装修项目，如果客户执意要求施工，必须签订“客户授权施工责任书”。（暖气、煤气管路及设施不能改动的）公司与客户签定订的责任书一式两份，客户、设计部各一份。 九、建立客户工程档案。公司的工程统计员将把您的档案编号，建立客户工程档案，填写工程资料明细，向相关人员发放工程管理表格。客服员会及时完善《客户管理档案》，以便为客户做好服务。 十、设计一次交底。从签订合同之时算起，两天以内进行设计一次交底，由客服员召集质检员或项目经理，在设计部与设计师进行一次交底。 十一、设计现场交底。设计一次交底次日，进行设计现场交底，客服员召集设计师、客户、项目经理，进行现场交底。质检员或项目经理对施工现场进行查看，项目经理负责向客户说
分公司运营管理方案规定 第一条本着顺应公司总体发展需求，经充分市场调研，由董事会讨论通过，对条件成熟、有良好发展空间的建筑市场以及与之相关的产业可设立分公司，分公司运营管理方案。 第二条对已成立的分公司，按承包经营责任制模式，承包人实行竞争上岗，承包周期为年，竞争承包人的资格须经董事会讨论，董事长批准。 竞争承包人须具备以下基本条件: 1、以公司整体发展为己任，顾全大局，立足长远。 2、有较长年限的生产经营经历，对所竞争的建筑市场熟悉，有较高的管理驾奴能力。 3、有相应的经济实力，保证承包金的按期、足额上缴。 第三条新成立分公司程序及要求: 1、新成立的分公司年承包金额不低于元人民币。
2、新成立的分公司年入账收入不低于元人民币。 第二节分公司管理 第四条分公司应结合本单位特点，建立健全完善的管理体系，加强制度建设，确保经营、质量、安全生产、文明施工、综合管理、财务管理、队伍管理等各项工作到位，并将分公司管理体系报公司备案。 第五条分公司人事管理实行定编、定岗、定薪。由分公司负责人结合分公司实际情况，制定分公司岗位任职资格、待遇、报酬等相关条件，报经公司总经理批准后实施。分公司使用员工一律实行竞聘上岗，但同等条件下，分公司员工应优先使用公司已在册的职工，分公司与所聘用的员工必须签订劳动合同，明确其岗位、职责、工资标准、福利待遇、保险等。 第六条分公司临时聘用人员，本着谁使用、谁负责的原则，订立协议，协议必须明确具体期、岗位、待遇等条款，临时聘用协议周期原则上不超过一年。 第七条分公司应大力加强企业思想文化建设，构建和谐、团结、
积极进取的良好氛围，想方设法引进人才、留住人才、用好人才。 第八条分公司应积极为员工创造继续培训教育的机会，以不断提高其业务素质和管理能力，规划方案《分公司运营管理方案》。 第九条单位公章及合同章、资信材料、介绍信统一到总公司办公室领用，履行登记手续。 第十条各分公司负责人对本单位的印章、资信材料的使用与保管负直接责任，由分公司负责人明确专人保管与使用，印章、资信材料的使用人必须坚持原则，要有强烈的事业心、责任感，有良好的职业道德，建立印章、资信材料的使用台账，使用情况及时向分公司负责人汇报，严禁为非法活动和违背公司经营方针的材料加盖公章、出具资信和介绍信。 第十一条分公司财务管理:各分公司应设立财务科，财务人员配备不得少于两人。 第十二条分公司的财务制度、财务行为必须依据国家法律法规进行，若出现违法违规行为，其责任由分公司负责人以及财务手续执行人共同承担，分公司负责人不得强制财务人员执行不符合财务纪律的行为。
商业公司运营模式报告 目前，称得上“模式”的商业地产路径大致有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长半径做加法。美国排名前几名的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营的重点转移到品牌的维护。但国内的商业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这就导致大多数的商业地产企业都承担着“开发商+运营商”的双重角色。面对现实状况，我们公司也只能选择延长产业半径的加法模式。目前万达的集团策略也是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心就在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。 2012年开始后的中国房地产领域，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多的开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上的发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提升，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中的“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着城市化和经济发展水平的不断提高，各类消费品销售额的高速增长，促使商业地产进入快速发展阶段，尤其近10年，商业地产已经进入到一个全新发展的阶段，根据中国投资咨询网的结论：2012年以来，商
业地产的发展整体依然完好，市场逐步步入理性化阶段。中国商业地产表现出高速增长的态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统下的商业物业已经很难满足新型商业对硬件和软件的需求，这意味着房地产给出了巨大的新业态市场空白，商业地产将朝着融合传统流通业与地产业特征的模式发展，也会让更多的地产企业根据这个趋势调整开发模式。从长期发展趋势来看，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产的潜在需求，房地产市场需求的巨大潜力，都预示着商业地产具有良好的发展前景。 在这样的发展前景下，市场上比较成熟的商业地产公司都是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产的专业运营。如：万达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立的云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司的专业运作，有助于商业物业价值的提升，有助于商业项目的成功复制，有助于降低地产开发商的运营风险，平衡产业结构。在此前提下，商业管理公司的成立成为**建设产业多元化发展的必然选择。 在此背景下，商业公司的运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司的运营模式做如下解析： 一、运营的本质： 1、用不动产运营城市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营的先例。结合实际情况，**中心在市场销售部
公司的运营管理模式[运营管理模式的利弊分析] 运营管理的对象是运营过程和运营系统。那么运营管理是模式是利是弊呢?下面跟着一起来分析运营管理模式的利弊。 降低成本、提高资金的使用率、减少损耗等。利于规模化生产的形成。有利于企业的整体扩张。 2.对管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理艺术要求较高。制度化管理、质量效率管理、满工作量管理、工时考核管理、任务承包管理、责任承包管理、工作时间管理、信仰精神管理、“突击队式”管理等各种有针对性的管理方式应运而生。管理的科学性、有效性、针对性、及时性将显得尤为重要同时，开展人性化管理，充分调动人的积极性和主动性，利用好人的趋同性和依赖性，形成良好的企业文化，树立企业精神和信仰，也会对企业可持续发展产生重要和积极的影响。(金钱不是唯一的有效手段，崇拜和信仰、信任和依赖才是最高境界) 3.根据不同的市场需求，生产调度调整反应较快，人员调整、调动相对较容易。(不需要合同，一张文书，一纸调令，甚至一个电话就可解决问题)即由需求的产生，到转化为生产过程(操作)，到产生成品(结果)的效率相对较高。
4.有利于内部形成小型的高质量的专业化的团体(组)，以及最优化的团体组合。有利于产生生产精英，即生产能手、业务骨干、标兵、劳模。这些对生产过程、生产质量、生产效率都将非常有利。这些对企业的发展，特别是高质量、规模化的持续有效发展至关重要。一个人、一个团队决定一个企业、集团的发展和命运的事例在世界范围内屡见不鲜。 5.多数成员对外界的市场变化不敏感，仅仅关心自身利益和身边环境变化。 企业应对市场变化以及在这种变化中的竞争能力往往把握在少数人手中，他们的思想、能力、工作热情和方法等往往决定着企业的命运。即关键部门对个人能力的依赖性较强，是应对能力相对集中的节点，有一定的脆弱性。权利相对集中，容易造成重大的管理和决策失误。合理有效的监督方法和机制，重大决策的科学审定等是所有现代规模化企业的重要课题。 6.个体发展空间受到一定的限制，可能导致个体的灵活性不强，竞争性不强，主动性不强，容易造成人浮于事。自主创新的动力不强，容易满足现状。责任心不强，容易造成事不关己的现象，(这些现象的形成往往与人性的固有弱点有关)。如果管理引导不利，将产生极为不利的负面影响。因而需要较强的宏观调控、指导和监督(即行政
“凡客诚品VANCL”盈利模式分析 1、凡客诚品简介 2007年10月，选择自有服装品牌网上销售的商业模式，发布VANCL凡客诚品。目前已是根植中国互联网上，遥遥领先的领军服装品牌。据最新的艾瑞调查报告，凡客诚品已跻身中国网上B2C领域收入规模前四位。其所取得的成绩，不但被视为电子商务行业的一个创新，更被传统服装业称为奇迹。凡客诚品目前已拓展涵盖至男装、女装、童装、鞋、配饰、家居六大类，随着在各品类间的不断深化，已成为网民服装购买的首选。凡客诚品快速崛起的原因，概括如下：技术领先，利用互联网整合先进的中国服装制造业；客户体验至上，以及高性价比的经营之道；品牌文化顺应互联网时尚消费的潮流；陈年及其团队多年合作默契，市场敏感度以及突出的执行力。 2、推广模式 在创办凡客诚品之前，创始人兼总裁陈年为知名电子商务网站卓越网的创始人之一，如今，陈年已经成为中国电子商务行业最资深的大佬级人物。创办凡客诚品以来，陈年也一直在修正自己对于服装行业的认识。从对服装行业的不甚了解，陈年已经成为服装行业的资深人士，借助传统服装的品牌塑造路径，打造VANCL的品牌知名度和美誉度。凡客诚品逐步从电子商务行业向服装行业的本质回归。创业以来，凡客诚品依靠良好的产品和个性化的服务，建立了企业的口碑；在让消费者对凡客诚品的产品建立信任之后，凡客诚品开始时尚品牌塑造的进程。凡客诚品首先走出电子商务企业的思维定式，回归到服装品牌的定位，按照时尚品牌的方式，塑造强势品牌。近期，凡客更是破天荒的邀请了品牌代言人，这在电子商务行业绝无仅有，王珞丹和韩寒都是互联网上或者目标群体中号召力强的明星人物，凡客此举被业界人士视为旨在关联明星品牌和凡客品牌，增加企业的品牌知名度和美誉度。 3、凡客诚品网站联盟 凡客诚品网站联盟推出，让有网络资源的人分享销售带来的利润。高点击、高佣金、高转化。凡客提出以下三种方式：网站博客合作；网店代销合作；校园代理。在“2008（第二届）中国创业投资价值榜”上，VANCL凭借其领先的商业
1、总公司对分公司、分公司对项目部的管理模式，包括业务管理、经济管理以及效绩考核方式等。 1.1管理模式 总公司对分公司采用经理负责制，即分公司经理为分公司最高管理者，独立向总部负责，分公司经理对分公司所有成员具有绝对管理权，全权负责分公司各项经营活动。 分公司对项目部采用项目经理负责制，指将分公司将工程项目承包给项目经理，项目经理与分公司签定承包协议，明确双方权利和义务的一种管理模式。1.2 业务管理 （1）分公司要在总公司的统一领导下，严格按照国家法律、法规及公司的各项管理制度开展业务。 （2）分公司承担承包期间发生的全部经营成本。 （3）分公司在承揽项目时，必须自己组织队伍，项目经理应由总公司进行资格确认和授权，如临时需要借用总公司人员，必须征得总公司同意，并按公司规定向分公司收取一定的费用。 （4）分公司在承揽业务时，招投标项目由分公司自行组织编制投标文件，并以总公司的名义参加投标，不得以分公司名义签订合同,订立合同必须盖公司的合同专用章。招投标工程如需总公司编制投标文件，总公司将收取标书编制费。 （5）总公司对分公司的工作质量考核按总公司相关规章制度执行。因出现的工程质量、安全事故，用工经济纠纷赔偿，由分公司承担。 （6）分公司对项目部的管理制度可参照执行。 1.3经济管理 （1）预算管理 总公司授权分公司管理其资产，对应的责任是通过经营资产实现利润。因此总公司在财年预算前要向分公司协调确定利润目标，以量化规范总公司对分公司权责利安排。 （2）审计控制 不论是集权控制还是分权控制都应建立对分公司的财务审计制度，形成对分公司的审计控制。对分公司的审计控制应包括会计审计和和预算审计两个方面。
浅析商业地产的运营管理模式 目录 一、商业地产的定义 二、中国商业地产的发展前景 三、商业地产的发展模式 四、当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式 一、什么是商业地产 商业地产，既是用于商业用途的房地产，是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。 商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。 广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。
由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。 二、商业地产的发展前景 目前就国内来看，在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。 从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI）：141.2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%，整体保持稳定上升态势。如下图所示： 从《经济观察报》刊登的数据分析，我国的房地产投资收益率高达30%左右，而发达国家一般在8%以下，美国是7%，日本是4%。商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性，对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。 随着国家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。
..WORD完美格式 .. 一、运营模式概念 企业运营模式是指对企业经营过程的计划、组织、实施 和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供 公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和 改进。过去，西方学者把与工厂联系在一起的有形产品的 生产称简单来说就是经营方法。 二、运营管理的对象 运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一 个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增值的过程，它是运营的第一大对象，运营必须考虑如何对这样的 生产运营活动进行规划、组织和控制。运营系统是指上述变换 过程得以实现的手段。 现代运营管理涵盖的范围越来越大。现代运营的范围已从传统的制造业企业扩大到非制造业。其研究内容也已不局限于生产 过程的计划、组织与控制，而是扩大到包括运营战略的制定、运营系统设计以及运营系统运行等多个层次的内容。把运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、生产制造、 产品配送直至售后服务看作一个完整的“价值链” ，对其进行集成管理。 另外，有两个运营名词值得注意： 一是“首席运营官(COO)”。首席运营官(COO)的职责主要是负责公司的日常营运管理，辅助 CEO的工作。一般来讲，COO负责公司职能管理组织体系的建设，并代表CEO处理企业的日常职能事务。如果公司未设有总裁职务，则 COO还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综合业务拓展， 负责建立公司整个的销售策略与政策，组织生产经营，协助CEO制定公司的业务发展计划，并对公司的经营绩效进行 考核。
二是“资本运营” 。所谓资本运营，就是对公司所拥有的一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值。 从这层意义上来说，我们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。 三、运营模块（子系统） 一个公司的运营模式可细分为：战略运营模式、战术运 营模式、公司组织运营模式、人力资源运营模式、产品运营 模式、营销运营模式等。 把运营模式细分为若干模块（子系统）以利于管理和实 效评估。 当今大多数企业的内部运营模式具有相近的特点，不论 是国资还是私企或是合资、股份企业，其趋同性说明这种结 构模式有其存在的优势，研究这种模式无疑对企业的良性发 展会有很大的帮助。 （一）主要结构 从结构上看大致可分为五个主要部分： 行政管理层面。 销售层面。 生产层面。 技术层面。 资金管理层面。 （二）基本职能 其基本职能体现为： 1、行政管理层——企业的“大脑”和“中枢”，其主要职责为： （1）企业的规划、决策、管理、监督、考核。 （2）人员聘用与任免以及相关的人事管理。 （3）公关与企业形象推广、相关社会活动。
分公司经营模式 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
分公司经营模式 1、总公司对分公司、分公司对项目部的管理模式，包括业务管理、经济管理以及效绩考核方式等。 管理模式 总公司对分公司采用经理负责制，即分公司经理为分公司最高管理者，独立向总部负责，分公司经理对分公司所有成员具有绝对管理权，全权负责分公司各项经营活动。分公司对项目部采用项目经理负责制，指将分公司将工程项目承包给项目经理，项目经理与分公司签定承包协议，明确双方权利和义务的一种管理模式。 业务管理 （1）分公司要在总公司的统一领导下，严格按照国家法律、法规及公司的各项管理制度开展业务。 （2）分公司承担承包期间发生的全部经营成本。 （3）分公司在承揽项目时，必须自己组织队伍，项目经理应由总公司进行资格确认和授权，如临时需要借用总公人员，必须征得总公司同意，并按公司规定向分公司收取一定的费用。 （4）分公司在承揽业务时，招投标项目由分公司自行组织编制投标文件，并以总公司的名义参加投标，不得以分公司名义签订合同,订立合同必须盖公司的合同专用章。招投标工程如需总公司编制投标文件，总公司将收取标书编制费。
（5）总公司对分公司的工作质量考核按总公司相关规章制度执行。因出现的工程质量、安全事故，用工经济纠纷赔偿，由分公司承担。 （6）分公司对项目部的管理制度可参照执行。 经济管理 （1）预算管理 总公司授权分公司管理其资产，对应的责任是通过经营资产实现利润。因此总公司在财年预算前要向分公司协调确定利润目标，以量化规范总公司对分公司权责利安排。 （2）审计控制 不论是集权控制还是分权控制都应建立对分公司的财务审计制度，形成对分公司的审计控制。对分公司的审计控制应包括会计审计和和预算审计两个方面。 （3）提高财务人员综合素质 一套行之有效的制度必须由具备相应业务能力和较高职业道德的人去认真实施，通过提高财务人员的综合素质，才能减少财务风险，获取更大的经济效益。 效绩考核方式 为了保证公司总体战略规划在各分子公司得到有效落实， 最终实现总体战略目标，建立公司内部管理控制体系，加强对分公司的考核激励，制定子公司经营层绩效考核制度。以及分公司对项目部的考核体系。（1）考核原则
商业地产的运营模式集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
商业地产的运营模式: 1.产权持有（适用于开发商以商业地产为长期经营的资产，资金实力雄厚；拥有优秀经营管理人才） 这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人” 形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。(其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。) 2.租售并举:（适用于盈利周期短；资金实力雄厚） 这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。(这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。) 3.产权出售:（适用于短期内要求回报，资金实力不够，人才缺乏） 实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。 三、三种模式对比 优势： 产权持有：1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险； 2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定； 3、可将物业抵押融资，等待增值。 租售并举：1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益； 2、出售部分物业使回报期缩短。 3、主力店使物业增值快。 产权出售：1、短期可有回报。 2、整体出售销售周期较长，客户少； 劣势： 产权持有：1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 租售并举：1、对主力店招商能力要求极高； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 产权出售：1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高； 2、不享有地产增值的效益。 商场促销活动形式：