2011年房地产估价师《房地产基本制度与政策》考试大纲第一章房地产业
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产业概述
一、房地产业的基本概念
二、房地产业的作用
三、房地产业的细分
四、房地产业的历史沿革
第二节住房制度概述
一、城镇住房制度改革
(一)城镇住房制度改革的探索和试点阶段
(二)城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段
(三)城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
二、现行城镇住房政策
第三节土地制度概述
一、土地所有制
(一)国有土地
(二)集体土地
二、土地管理的基本制度
(一)国家实行土地登记制度
(二)国家实行土地有偿有限期使用制度
(三)国家实行土地用途管制制度
(四)国家实行耕地保护制度
三、城镇土地使用制度改革
四、现行城镇土地使用制度的基本框架
第四节房地产法制建设
一、我国房地产法律体系
二、房地产相关法律
三、房地产行政法规
四、房地产部门规章
考试要求
1.熟悉房地产业的基本概念;
2.熟悉房地产业的作用;
3.熟悉房地产业的细分;
4.了解房地产业的历史沿革;
5.了解城镇住房制度改革;
6.熟悉现行城镇住房制度的基本框架;
7.掌握土地所有制;
8.掌握土地管理的基本制度;
9.了解城镇土地使用制度改革;
10.熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架;
11.掌握我国房地产法律体系;
12.掌握房地产相关法律;
13.掌握房地产行政法规;
14.掌握房地产部门规章。
第二章建设用地制度与政策
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对我国集体土地征收、建设用地使用权出让、建设用地使用权划拨和闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节集体土地征收
一、征收集体土地的特点
二、征收集体土地应遵守的原则
(一)珍惜耕地，合理利用土地的原则
(二)保证国家建设用地原则
(三)妥善安置被征地单位和农民的原则
(四)有偿使用土地的原则
(五)依法征地的原则
三、征收、征用集体土地的政策规定
(一)征收土地的范围
(二)征收土地批准权限的规定
(三)申请征地不得化整为零
(四)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
(五)临时用地必须办理报批手续
(六)联营使用集体土地政策
(七)征收土地公告
(八)合理使用征地补偿相关费用
(九)特殊征地按特殊政策办理
四、征收集体土地补偿的范围和标准
(一)土地补偿费
(二)安置补助费
(三)地上附着物和青苗补偿费等
(四)临时用地补偿
(五)合理使用土地补偿费、安置补助费五、征收集体土地的工作程序
(一)申请用地
(二)受理申请并审查有关文件
(三)审批用地
(四)征地实施
(五)签发用地证书
(六)征地批准后的实施管理
(七)建立征收土地档案
第二节建设用地使用权出让
一、建设用地使用权出让的概念
二、建设用地使用权出让计划、方式和年限
(一)出让计划的拟定和批准权限
(二)建设用地使用权出让方式
1.招标出让方式
2.拍卖出让方式
3.挂牌出让方式
4.协议出让方式
(三)建设用地使用权的出让年限
(四)建设用地使用权的收回
(五)建设用地使用权终止
1.建设用地使用权因土地灭失而终止
2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止
三、建设用地使用权出让合同及其管理
(一)合同的主要内容
1.合同
2.合同附件
(二)合同的履行
(三)合同的解除
第三节建设用地使用权划拨
一、建设用地使用权划拨的含义
二、建设用地使用权划拨的范围
三、建设用地使用权划拨的管理
第四节闲置土地的处理
一、闲置土地的认定
二、闲置土地的处置方式
三、征收土地闲置费
四、无偿收回土地使用权
考试要求
1.了解征收集体土地的特点;
2.了解征收集体土地应遵守的原则;
3.掌握征收、征用集体土地的政策规定;
4.掌握征收集体土地补偿的范围和标准;
5.了解征收集体土地的工作程序;
6.掌握建设用地使用权出让的概念;
7.掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限;
8.熟悉建设用地使用权的收回和终止;
9.了解建设用地使用权出让合同及其管理;
10.掌握建设用地使用权划拨的含义;
11.掌握建设用地使用权划拨的范围;
12.掌握建设用地使用权划拨的管理;
13.掌握闲置土地的认定;
14.熟悉闲置土地的处置方式;
15.熟悉征收土地闲置费;
16.熟悉无偿收回土地使用权。
第三章国有土地上房屋征收
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对国有土地上房屋征收管理、征收补偿、估价等政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房屋征收概述
一、房屋征收的概念
二、房屋征收的限制条件
三、房屋征收的前提条件
(一)公共利益的界定
(二)公共利益的特点
四、征收与征用的异同
第二节国有土地上房屋征收与补偿
一、国有土地上房屋征收的管理体制
二、国有土地上房屋征收的程序
(一)拟定征收补偿方案
(二)组织有关部门论证
(三)征求公众意见
(四)房屋征收决定
(五)与房屋征收相关的几项工作
三、国有土地上房屋征收的补偿
(一)房屋征收补偿的内容
(二)房屋征收补偿的方式
(三)被征收房屋价值的评估
(四)订立补偿协议或作出补偿决定
(五)公布补偿情况和审计结果
四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任
(一)市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任
(二)暴力野蛮搬迁的法律责任
(三)非法阻碍依法征收与补偿的法律责任
(四)涉及征收补偿费用的法律责任
(五)出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任
第三节国有土地上房屋征收评估
一、房屋征收中的评估工作
二、房屋征收评估机构选定及委托
三、房屋征收评估原则和要求
(一)房屋征收评估原则
(二)房屋征收评估基本事项
(三)实地查勘、评估方法和技术协调
(四)评估结果和报告送达
四、房屋征收评估异议处理和争议调处
(一)房屋征收评估异议处理
(二)房屋征收评估争议调处
(三)评估专家委员会及其工作机制
五、房屋征收评估收费
六、对违规房地产估价机构和人员的处罚
考试要求
1.掌握房屋征收的概念;
2.掌握房屋征收的限制条件;
3.熟悉房屋征收的前提条件;
4.熟悉征收与征用的异同;
5.了解国有土地上房屋征收的管理体制;
6.熟悉国有土地上房屋征收的程序;
7.掌握国有土地上房屋征收的补偿内容、方式;
8.熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任;
9.掌握房屋征收评估机构选定及委托;
10.掌握房屋征收评估原则和要求;
11.掌握房屋征收评估异议处理和争议调处;
12.掌握房屋征收评估收费;
13.掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚。
第四章房地产开发经营管理制度与政策
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产开发企业的管理
一、房地产开发企业的概念、特征及分类
二、房地产开发企业的设立条件
三、房地产开发企业资质等级
四、房地产开发企业设立的程序
五、房地产开发企业资质管理
(一)管理机构
(二)实行分级审批
第二节房地产开发项目管理
一、确定房地产开发项目的原则
二、房地产开发项目建设用地使用权的取得
(一)建设用地使用权的取得方式
(二)建设条件书面意见的内容
三、房地产开发项目实行资本金制度
(一)项目资本金的概念
(二)项目资本金的出资方式
(三)房地产开发项目资本金
四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则
五、房地产开发项目质量责任制度
(一)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任
(二)对质量不合格的房地产项目的处理方式
六、项目手册制度
第三节房地产经营管理
一、房地产开发项目转让
(一)转让条件
1.以出让方式取得的土地使用权
2.以划拨方式取得的土地使用权
(二)转让程序
二、商品房交付使用
(一)履约按期交房，协助办理权属登记
(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
三、房地产广告
(一)房地产广告应当遵守的原则及要求
(二)禁止发布房地产广告的几种情形
(三)发布房地产广告应当提供的文件
(四)房地产广告的内容
(五)房地产广告的要求
考试要求
1.了解房地产开发企业的概念、特征及分类;
2.了解房地产开发企业的设立条件;
3.了解房地产开发企业资质等级;
4.了解房地产开发企业设立的程序;
5.了解房地产开发企业资质管理;
6.熟悉确定房地产开发项目的原则;
7.掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得;
8.熟悉房地产开发项目资本金制度;
9.熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则;
10.熟悉房地产开发项目质量责任制度;
11.熟悉项目手册制度;
12.掌握房地产开发项目转让;
13.熟悉商品房交付使用;
14.了解房地产广告。
第五章规划设计与工程建设管理制度与政策
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对城乡规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节城乡规划管理制度与政策
一、城乡规划的基本概念
二、城镇体系规划
三、城市规划管理
(一)城市规划管理的基本概念
(二)城市规划的基本内容
(三)城市规划的编制与审批
(四)城市规划修改
(五)城市规划的实施
1.建设项目选址意见书
2.建设用地规划许可证
3.建设工程规划许可证
(六)临时性建设规划管理
(七)城市规划实施的监督检查
1.监管体制
2.法律责任
四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理
(一)城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定
1.紫线划定
2.绿线划定
3.蓝线划定
4.黄线划定
(二)城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理
1.紫线管理
2.绿线管理
3.蓝线管理
4.黄线管理
(三)城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督
1.紫线监督
2.绿线监督
3.蓝线、黄线监督
第二节勘察设计
一、勘察设计单位的资质管理
二、勘察设计的发包与承包
(一)勘察设计业务的委托
(二)勘察设计业务的承接
三、勘察设计的监督管理
四、注册建筑师制度
五、注册结构工程师制度
六、注册建造师制度
第三节招投标与建设监理
一、工程建设的招标投标管理
(一)工程建设招标投标的范围
(二)工程建设招标投标的原则
(三)对建设工程招标的管理
1.公开招标和邀请招标
2.工程建设项目招标代理机构
3.建设工程的招标文件
(四)对建设工程投标的管理
(五)对开标、评标和中标的管理
二、建设监理制度
(一)建设监理制度简介
(二)建设监理委托合同的形式与内容
(三)工程建设监理的主要工作任务和内容
(四)建设工程的监理
1.建设工程监理范围
2.建设工程监理单位的质量责任和义务
(五)建设监理程序与管理
1.建设监理程序
2.监理企业资质审查与管理
3.监理工程师的考试、注册与管理
4.涉外监理的管理规定
第四节建设工程施工与质量管理
一、项目报建制度
二、施工许可制度
(一)建筑工程施工许可管理的原则
(二)申领建筑工程施工许可证的条件
(三)建筑工程施工许可证的管理
三、建设工程质量管理
(一)建设工程质量管理的原则
(二)建设单位的质量责任和义务
(三)施工单位的质量责任和义务
(四)建设工程质量监督管理制度
1.建设工程质量监督管理机构
2.建设工程质量监督管理的实施
四、建设工程的竣工验收管理制度
(一)建设工程竣工验收的监督管理机构
(二)建设工程竣工验收的条件
(三)工程竣工验收备案
五、建设工程质量保修办法
(一)房屋建筑工程质量保修期限
(二)房屋建筑工程质量保修责任
六、建筑施工企业的资质管理
考试要求
1.熟悉城乡规划的含义;
2.熟悉城市规划的编制与审批;
3.熟悉城市规划修改
4.掌握城市规划的实施;
5.了解勘察设计单位的资质管理;
6.了解勘察设计的发包与承包;
7.了解建设工程勘察设计的监督管理;
8.了解注册建筑师制度;
9.了解注册结构工程师制度;
10.了解注册建造师制度;
11.熟悉工程建设的招标投标管理;
12.熟悉建设监理制度;
13.熟悉项目报建制度;
14.掌握施工许可制度;
15.熟悉建设工程质量管理;
16.熟悉建设工程质量保修办法;
17.熟悉建设工程的竣工验收管理制度;
18.了解建筑施工企业的资质管理。
第六章房地产交易管理制度与政策
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理基本内容、房地产转让、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产交易管理概述
一、房地产交易管理的概念和原则
二、房地产交易的基本制度
(一)房地产价格申报制度
(二)房地产价格评估制度
(三)房地产价格评估人员资格认证制度
三、房地产交易管理机构及其职责
第二节房地产转让管理
一、房地产转让概述
(一)房地产转让的概念
(二)房地产转让的分类
二、房地产转让的条件
三、房地产转让的程序
四、房地产转让合同
五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让
六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让
七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定
第三节商品房销售管理
一、商品房预售
1.商品房预售的概念
2.商品房预售的条件
3.商品房预售许可
4.商品房预售合同登记备案
二、商品房现售
三、商品房销售代理
四、商品房销售中禁止的行为
五、商品房买卖合同
第四节房屋租赁管理
一、房屋租赁的概念类
二、商品房屋租赁的条件
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
三、商品房屋租赁合同
(一)商品房屋租赁合同的概念
(二)商品房屋租赁合同主要内容
(三)商品房屋租赁保护
四、商品房屋租赁登记备案
(一)商品房屋租赁备案材料
1.房屋租赁合同;
2.房屋租赁当事人身份证明;
3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明;
4.直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。
(二)商品房屋租赁备案办理
(三)商品房屋租赁登记备案证明
(四)商品房屋租赁登记备案系统
五、商品房屋转租
第五节房地产抵押管理
一、房地产抵押的概念
二、房地产抵押的条件
三、房地产抵押的一般规定
四、房地产抵押合同
五、房地产抵押估价
六、房地产抵押登记
(一)房地产抵押登记部门
(二)房地产抵押登记要件
七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记
八、最高额抵押权
九、房地产抵押的效力
十、房地产抵押权的实现
考试要求
1.熟悉房地产交易管理的概念和原则;
2.掌握房地产交易的基本制度;
3.了解房地产交易管理机构及其职责;
4.掌握房地产转让的概念和分类;
5.掌握房地产转让的条件;
6.掌握房地产转让的程序;
7.熟悉房地产转让合同;
8.掌握以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;
9.掌握以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;
10.熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;
11.熟悉商品房预售的概念;
12.掌握商品房预售的条件;
13.掌握商品房预售许可;
14.掌握商品房预售合同登记备案;
15. 掌握商品房现售;
16.熟悉商品房销售代理;
17.熟悉商品房销售中禁止的行为;
18.掌握商品房买卖合同;
19.熟悉房屋租赁的概念;
20.熟悉商品房屋租赁的条件;
21.熟悉商品房屋租赁合同;
22.熟悉房屋租赁登记备案;
23.熟悉商品房屋转租;
24.掌握房地产抵押的概念;
25.掌握房地产作为抵押物的条件;
26.掌握房地产抵押的一般规定;
27.掌握房地产抵押合同;
28.掌握房地产抵押估价;
29.掌握房地产抵押登记;
30.熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记;
31.掌握最高额抵押权;
32.掌握房地产抵押的效力;
33.掌握房地产抵押权的实现。
第七章房地产权属登记制度与政策
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记管理、《物权法》确定的不动产登记制度内容、房地产权属登记制度、房屋权属登记信息查询、房地产权属档案管理和房地产面积测算制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产登记概述
一、房地产登记的概念
二、房地产登记制度的类型
(一)契据登记制
(二)产权登记制
1.权利登记制
2.托伦斯登记制
三、房地产登记的目的和意义
(一)保护房地产权利人的合法权益
(二)保证交易安全，减少交易成本
(三)为房地产管理奠定基础
(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据
四、房地产登记的任务
(一)做好登记簿记载工作
(二)做好房地产登记信息化工作
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产估价师考试备考：五大复习方法 无论是考试还是复习都是非常的讲究方法的，那么房地产估价师考试有什么复习的方法呢？下面是小编整理的相关内容，一起看看吧! 一、明确复习目的 课上认真学习，课后踏实复习是所有考试的基础。房地产估价师考试复习经验是：着重巩固已学的知识，明确考试范围，加强记亿，并努力解决一些尚不很理解的难点，疑点。平时对很多内容知之甚解，单纯依靠复习，是不可能取得统考合格成绩的。 二、确定好复习方针 按房地产估价师考试大纲全面复习，突出重点，加强记亿。在复习过程中要结合历年考题，分析考试容易出题的重点章节，结合老师串讲内容，由点及面，逐一击破。 三、重点内容重点复习 所谓重点是指必须熟练掌握的内容，包括教材各章的基本概念、基本原理、基本方法、带有连惯性的章节的知识内容;重要的带普遍性的问题，也包括本次教材新增加的内容，实践中各种常见性错误等房地产估价师复习经验分享。 四、分类复习：方法(一) 基本概念、基本原理由教师在课堂上明确讲明，在教材上划线，并应说明其中关键，学员应加以概括，可摘录在纸上，以便集中内容
后记亿。 五、分类复习：方法(二) 基本实务和计算，由教师根据考纲，另出实务复习卷，或在习题集中指定若干实务题，逐题讲解解题公式及方法，特别要注意解题时如何运用已知资料问题，以便能举一反三。 六、总结好的记忆方法 记忆的基础是理解，理解后记忆效果最佳。科学的记忆方法非常重要，经验人士总结如下： (一)分章背记。考试时对某一命题一时记不起来，可先记这是哪一章的内容，逐步回忆。 (二)概括记忆。对概念、原理应概括后记忆，不要原文整段记背，答题时适当延伸。 (三)在每天最佳记忆时段背记。一般清晨或晚上七点～九点是记忆的最佳时刻，此时学员可背记较难内容。最佳记忆时段依照个人情况而定。 四)最佳姿式。不要边走边记，而要半躺在沙发或座椅上，使全身处于完全放松的姿势下背记。 (五)记忆顺序。对于应记忆内容平时按章顺序记背，考前1～2天重背记难记忆的内容。
2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1 一、单项选择题 1．《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从( C )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2．下列用地中，不宜划拨供给的是( C )。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3．土地使用权出让合同由( D )与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( D )申请续期。 A．15 日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( C )。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换
6．拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( B )。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿 7．某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8．转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9．《中华人民共和国城市规划ā啡范ǖ某鞘泄婊侵? D )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城市市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10．某县是历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报( D )审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( C )。 A．以一次为限，不超过三个月
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 （1—30） 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明： 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理： 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺
35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房： 面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数：54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容
第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点；掌 握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则； 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容：1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则
房地产估价师考试《基本制度与政策》模拟预测题八 1.物业管理业不属于房地产中介服务业。（） 2.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（） 3.国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（） 4.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（） 5.拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（） 6.商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（） 7.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（） 8.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（） 9.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（） 10.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（） 11.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（） 12.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（） 13.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（） 14.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不—致的，以不动产权属证书为准。（） 15.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）
房地产估价师
【教育联展网 - 房地产评估师考试指南】： 第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。 ▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和
限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类：1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产***市场（为房屋再次交易市场）； 7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。 ▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。 ▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之间的竞争； ③买方与买方之间的竞争。 ▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。 ▲房地产市场：①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权； ②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。 ▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
2016年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析（一）单项选择题（共40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。 A.房地产开发企业 B.房地产估价机构 C.物业服务企业 D.建筑施工企业 【答案】D 【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。 2.依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。 A.公共 B.社会 C.集体 D.政府 【答案】A 【解析】本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材 P21。 3.下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用的是（）。 A.城市绿地 B.汽车加油站 D.街心公园 D.地税局机关 【答案】B 【解忻】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第 9 号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材 P34。 4.国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。 A.房屋证收部门 B.房地产估价机构 C.房屋征收主体 D.房屋征收实施单位 【答案】A 【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转
房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence
2020年房地产估价师《制度与政策》试题3 一、单项选择题 1、经济适用住房的开发建设应通过( )的方式确定开发建设单位。 A．由有购经济适用住房的资格者投票选择 B．公证处随机摇号 C．政府在实力强、信誉好的企业中指定 D．招投标 2．对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6 3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是( )。 A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请 B．经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地 C．不计算土地补偿和各种补助费 D．农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件 4．《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，( )。” A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是( )。 A．农用地 B．工业用地 C．建没用地 D．乡镇企业用地
6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是( )之日。 A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B．房屋拆迁许可证颁发 C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D．房屋拆迁实施 7、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由( )认定。 A．拆迁人 B．拆迁主管部门 C．房地产权属登记部门 D．规划行政主管部门 8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（)日内给予答复。 A．5 B．7 C．10 D．15 9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是( )。 A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼 B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。 A、原出让方 B、转让人 C、规划行政主管部门 D、原出让方和市、县规划行政主管部门 11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的保修期限
房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价 （一）旅馆房地产及其特点 1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 （1）产权式酒店 产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。（更多资料请关注房地产估价师官方微信：fangguzb） （2）酒店式公寓 酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。2010年教材删除，如位于广州珠江新城（广州的CBD）的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右. （3）分时度假 分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段（可以是20年、30年、40年或更长的时间）每年的使用权（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。 （4）经济型酒店 经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施，例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床
建设部、人事部关于印发《房地产 评估师职业资格制度暂行规定》 和《房地产估价师职业资格 考试实施办法》的通知 （1995年3月22日建房第147 号文发布） 各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地产管理局；各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办，国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门： 为加强对房地产市场管理，提高房地产估价人员的素质，积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度，现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们，请贯彻执行。 附件：一、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 二、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 房地产估价师执业资格制度暂行规定 第一章总则 第一条为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师(执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 第三条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。 第四条建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。
第二章考试 第五条房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。 第六条人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。 第七条建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。 第八条凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； (二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； (三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年； (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； (五)取得房地产估价相关学科博士学位的； (六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 第九条申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格考试报名申请表； (二)学历证明； (三)实践经历证明。 第十条房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师(执业资格证书)，经注册后全国范围有效。 第三章注册 第十一条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 第十二条房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 第十三条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格注册申请； (二)房地产估价师《执业资格证书》； (三)业绩证明； (四)所在单位考核合格证明。 第十四条房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。