潍坊市房地产市场分析
目录
第一章潍坊
一、地理位置
二、行政区划及面积
三、城市经济
四、城市规划
第二章城市规划与投资环境
一、潍坊城市结构与发展方向
二、潍坊市宏观环境分析
三、潍坊市城市发展远景规划
四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境
五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位
第三章潍坊房地产市场分析
一、潍坊市房地产发展
二、潍坊市房地产市场状况
三、二手房交易分析
四、2004-2007年前三季潍坊在售楼盘销售情况走势分析
五、项目所在地块调查情况
结束语
潍坊市房地产市场分析
第一章潍坊
一、地理位置
1、综述
潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。
地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市2 006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。
气候温暖，四季分明。潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量7 00毫米以上。
2、基础设施完善
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。
3、经济实力居山东省第四位
按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。
小结：潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。
二、行政区划及面积
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。
小结：潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。
三、城市经济
1、地区生产总值
全市经济健康协调快速发展，经济结构进一步调整。初步核算，2007年潍坊市生产总值(GDP)完成2056.02亿元，按可比价格比上年增长15.8%；其中第一产业增加值237.54亿元，增长2.7%；第二产业增加值1194.67亿元，增长16.5%，其中工业增加值1100.25亿元，增长17.7%；第三产业增加值623.81亿元，增长19. 6%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0. 3、9.8和5.7个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到23349元（按年末汇率折算为3196美元），比上年增长15.0％。产业结构调整取得新进展，一、二、三产业的比例关系由上年的12.31：58.15：29.54调整为11.55：58.11：30.34。
2、财政收入
地方财政收入突破百亿元大关。2007年，全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%，市本级及15个县市区（市属开发区）全部实现了财政收支平衡，全市已连续21年实现财政收支平衡。
3、居民收入
1）潍坊市人均GDP及增长情况
2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），2006年人均GDP 达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%,2007年全市完成人均GDP达到23357元，按可比价格计算，比上年增长15 %。
2）潍坊市人均可支配收入情况
城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收入118 46元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%,2007年城区居民人均可支配收入达到13716.23元，再创历史新高，比上年增加1870元，增幅高达15.8%，创下近五年来的最高增幅。2008年1-5月城镇居民收入保持两位数增长，全市城镇居民人均可支配收入为6667.7元，同比增长15.1%，居民消费性支出4373.3元，同比下降2.5%。
小结：潍坊市连续21年实现财政收支平衡，财政收入逐年以15%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。
四、城市规划
1、城市性质
具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力
机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。
2、城市布局及区域职能
1）潍坊市整体布局
中心城区总体布局——“一心、一环、一轴、一廊”。
“一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区；
“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；
“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。
“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
2）潍坊市中心城区职能各异
中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。
“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。
“中心组团”将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、商务会展中心。
“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。
“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。
3）区域内城市配套完善程度
潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。高新区配套设施起步较晚，目前还未形成宜居的配套体系,但随着行政单位的迁入,以及潍坊城市发展重心东移，未来高新区的发展将会呈现出更完善，更系统，更先进，高标准，高起点，高速度的一种方向。
本章粗线条的考察了潍坊市地理、财政收支、城市规划等基本信息，可以得出以下结论：
1、潍坊的地理位置和地域特征，决定了其作为承接沿海与内地的重要交通枢纽地位，具备房地产开发后劲。
2、潍坊快速的城市化进程，以及居民收入的稳步提高，使其对房地产开发需求的增长具有决定性意义。
3、中心城区空间有限性与城市发展提速不相协调的矛盾进一步突出，加快中心城区向外拓展的客观要求和政府城市规划指向具有一致性，并已形成向城市四隅快速延伸之势，其中西向以发展城市物流、无污染工业为主，北向以发展海洋化工为主业，城市东向、南向在巩固高新区已有高科技产业成果的基础上，大力完善市政配套，发展园林型居住区。
4、值得注意的是，坊子区北向、寒亭区西向与中心城区对接速度加快，一定程度上促进了“东南组团”房地产开发的发展速率、连片效应和消费客群的支撑力。
第二章城市规划与投资环境
一、潍坊城市结构与发展方向
（一）经济发展现状特征
1、经济实现持续增长
从1980年代开始，潍坊市国民经济一直保持了持续而稳定的增长。
2、增长速度不断加快
从90年代中后期，潍坊市工业经济出现相对滑坡，从而导致一度国民经济增长速度回落，1999年仅为5%左右，近年来经济增长速度快速回升。
3、投资成为经济增长的主要动力
潍坊的经济增长已开始进入投资推动阶段，产业结构将进一步向重化工业转型，需要加强基础设施建设，对融资也提出更高的要求。
4、工业成为经济主要支柱
近年来，通过大力实施外向带动战略，加快调整产业结构，潍坊形成了一定的产业基础优势，二产、三产逐渐成为城市经济的主导。而从发展的趋势看，进入2 000年后第一、第三产业所占比重逐年下降，2004年三产比例由2003年的15.5：50.5：34.0调整为14.5：54.8：30.7；2006年三产比例关系由2005年年的13.69：
56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54,2007年产业结构调整取得新进展，一、
二、三产业的比例关系由上年的12.31：58.15：29.54调整为11.55：58.11：30.3 4。
（二）发展思路与目标
1、重视经济效益和资源环境关系的协调，走新型工业化道路，实现速度和质量的统一。
2、蔬菜种植是潍坊农业的特色，但农业产业链尚未形成；工业行业内部结构除机械制造业较强外，附加值大都不高；三产现代服务业比重很低，金融保险业、教育文艺及广播电影电视业、房地产业已有一定规模，但目前发展仍不能满足和支撑潍坊将来的快速发展。调整产业结构及内部行业结构是今后一个时期发展的方向。
3、工业发展主要在开发区内进行，优先发展国家级高新区、经济开发区及海化高新区。市区四区发展占地少、污染少的行业为主。大力发展“两基地、两中心、一枢纽”城市总体战略定位。
二、潍坊市宏观环境分析
进入2007年以来，全市经济继续保持平稳快速发展态势，规模以上工业增势平稳，固定资产投资规模继续扩大，消费品市场保持活跃，外贸出口较快增长,财政金融运行正常，居民收入快速增长。
1、工业生产效益同步提高。工业生产增长较快。截止2007年底，全市规模以上工业企业达到4312家，比上年增加141家；实现增加值1021.7亿元，同比增长2 1.0%。全市工业产品销售率98.4%，比上年提高0.52个百分点。2007年，全市规模以上工业完成主营业务收入4340.6亿元，增长28.5％；实现利润239.4亿元，增长37.8％，实现利税371.8亿元，增长33.7％；实交税金149.1亿元，增长31. 8％。规模以上工业亏损面2.88%，提高0.81个百分点，亏损企业亏损额3.1亿元，增长197.7%。产成品存货190.1亿元，增长27.9%，应收帐款净额219.2亿元，增长19.0%，两项资金占流动资产平均余额的35.5 %。
2、投资结构更趋优化，房地产开发快速增长。2007年，全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，比上年增长24.8%。其中规模以上投资完成1178.2亿元，增长25.1%；规模以下投资完成30.2亿元，增长11.0%。规模以上投资施工项目418 3个，其中总投资过1000万元的项目2583个。在规模以上投资中，一产投资完成17.7亿元，增长49.5%；二产投资完成822.9亿元，增长25.0%；三产投资完成33 7.5亿元，增长40.8%。城镇投资完成902.5亿元，增长26.2%；农村投资完成275. 7亿元，增长21.6%。
房地产开发投资较快增长。2007年，全市共完成房地产开发投资156.6
亿元，比上年增长59.1%，其中住宅投资118.3亿元，增长84.4%。全年商品房销售额104.8亿元，比上年增长42.6%。
3、消费品市场活跃。随着居民收入的增加和消费环境的改善，居民消费支出逐步增大，社会消费品零售总额快速增长。全市实现社会消费品零售总额674.3亿
元，居全省第四位，增长17.5%，增速同比提高1.2个百分点。按地区分，市的零售额为393.7亿元, 增长17.5%；县的39.1亿元, 增长24.8%；县以下的241.3
亿元, 增长16.6 %。分行业看，零售业份额最大。零售行业实现零售额443.3亿元，占消费品零售总额的65.7%，增长15.6%，其中个体经营户完成249.1亿元，占消费品零售总额的36.9%，增长10.6%。其余依次为批发业、餐饮业和住宿业，分别增长24.4%、19.1%和24.6%。按经济成分分，非公有经济零售额份额最大。非公有经济零售额591.5亿元，占消费品零售总额的87.7%，增长17.2%。其中私有经济完成零售额584.8亿元，占消费品零售总额的86.7%，增长17.2%，个体经济完成零售额358.5亿元，占私有经济零售额的61.3%，增长14.5%。
4、财税收入平稳增长。2007年，全市财政总收入224.4亿元,增长26.3%。其中地方财政收入完成110.6亿元，居全省第四位，增长24.9%，增速同比回落1.5个百分点，居全省第九位，高于全省平均水平1.4个百分点。全市国地两税收入207. 2亿元，增长27.8%，占二、三产业增加值比重11.4%，同比提高0.7个百分点；其中国税收入133.3亿元，居全省第五位，增长27.4%，增速居全省第八位，高于全省平均水平7.4个百分点；地税收入73.9亿元，居全省第五位，增长28.6%，增速居全省第六位，高于全省平均水平1个百分点。
5、金融运行呈良好发展态势。2007年，全市金融机构存、贷款总量大幅增加，经营效益明显提高，支持了全市经济又好又快发展。年末全市金融机构人民币各项存款余额1637.4亿元，比年初增加211.9亿元，增长14.9%，人民币存款增量居全省第3位。储蓄存款余额1038.7亿元，比年初增加125.7亿元，同比多增17. 3亿元。各项贷款余额达1227.0亿元，较年初增加195.3亿元，增长18.9%，同比多增11.9亿元，人民币贷款增量居全省第2位。货币持续回笼，全年现金收支相抵，净回笼55.1亿元。金融机构经营效益大幅增加，实现盈利合计22.7亿元，同比增盈9.7亿元。
6、交通运输业较快发展。2007年，全市交通基础设施建设共完成投资46.2亿元，其中公路建设完成投资42.2亿元；场站、港口、机场、地方铁路建设等完成投资4亿元。
2007年，全市完成邮政业务总量5.2亿元，增长9.3%。邮政储蓄平均余额129.0亿元，比上年增长4.9%。全市电信企业实现电信业务总量59.3亿元，比上年增长16.5%。移动电话用户发展到453.9万户，比上年增长35.6 %，固定电话用户2 58.1万户，减少2.9%。
7、物价呈现快速上涨态势。2007年1-12月份，全市居民消费价格总指数(CPI)
上涨3.8%。从八大类分项看，除衣着、交通和通讯类以及娱乐教育文化用品及服务价格略有下降外，其他项目均有不同程度上涨。食品类价格涨幅最高，上涨1 0.8%，其中粮食类上涨7.2%，鲜菜类上涨16.4%；居住类价格上涨2.7%，家庭设备用品及维修服务上涨1.7%。生产领域价格涨幅较大。1-12月份，原材料燃料动力购进价格上涨5.79%，涨幅同比提高3.82个百分点；工业品出厂价格上涨4.64%，同比提高3.56个百分点。房地产价格保持平稳增长。1-12月份，全市商品房屋销售价格上涨5.8%；土地交易价格上涨2.5%；房屋租赁和物业管理价格上涨1.7%。
8、2007年，全市在岗职工平均工资为18998元，增长21.8%。城镇居民人均可支配收入13716.2元，增长15.8%；城镇居民人均消费性支出10799.5元，增长22. 5%。其中食品类支出增长15.1%，衣着类支出增长47.3%，交通和通信支出增长3 2.6%、教育文化娱乐服务增长12.4。交通和通信及教育文化娱乐服务已成为拉动居民消费升级的巨大动力。到12月底，百户城镇居民家庭拥有汽车已达13辆，移动电话213部。2007年，全市农民人均纯收入6278元，增长14%。全年农民人均收入8246.9元，增长17.3%。其中农民人均家庭经营收入5391.3元，增长17.4%，占期内现金总收入的65.4%；工资性收入2576.4元，增长11.2%，占期内现金总收入的31.2%。农民人均现金支出6638.2元，增长13.8%。其中农民人均生活消费支出4121.9元，增长15.6%，占期内现金支出的62.1%。在生活消费支出中，居住支出增长33.6%，医疗保健支出增长12.6%，食品消费支出增长12.8%。
9、对外经贸、招商引资与旅游
进出口继续保持较快增长。据海关统计，2007年全市进出口总额65.1亿美元，比上年增长25.4%。全年共签订利用外资项目172个，合同利用外资额8.1亿美元，实际利用外资6.2亿美元。
招商引资工作成效突出。全市共到位市外境内资金610亿元，同比增长18%。实际认定到位资金过5000万元投资项目445个，到位资金466.6亿元，同比增长22%。
旅游业进一步发展。2007年，全市共接待境外游客7.4万人次，创汇收入3606. 9万美元，分别增长72.3%和179.0%。接待国内游客1413.6万人次，旅游收入95. 9亿元，分别增长36.2%和54.9%。
三、潍坊市城市发展远景规划
据《潍坊市城市总体规划（2005—2020）》我们可知：
1、城市化与中心城市人口规模
2007年据公安部门统计，全市年末总人口859.1万人，其中非农业人口371.7万人。据1％人口抽样调查，全市年末常住人口883.61万人。截至2008年6月30日,潍坊市人口已达人。到2010年，全市城市化水平将达到50％，中心市区人口规模达到130万人，用地规模153平方公里，目标是建成功能完善、布局合理、环境优美的高品位现代化城市。到2020年,全市城市化水平达到58%,中心市区人口规模达到175万人，用地规模203平方公里。
2、发展潍坊城市经济提升综合竞争力
近期（从目前到2010年）全市GDP年均增速达到13%，到2010年GDP总量达到24 00亿元，全市三产比例为10：60：30；中心城市GDP年均增速实现16%，到2010年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。
远期全市GDP年均增速为9%，到2020年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32；中心城市GDP到远期年均增速为11%，到2020年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。
3、生态环境建设与保护
以创建“国家环保模范城市”和生态市建设为手段，推进城市可持续发展、增强城市竞争力。通过对潍坊五大体系的建设（即循环经济历年为驱动的经济体系、可持续利用的资源保障体系、健康持续的生态支持体系、与自然和谐的人居环境体系、体现社会文明安定的人文体系），到2020年，将其建设成为人与自然和谐共生，实现经济、社会、环境的全面、协调、可持续发展的现代化生态市。
4、潍坊城市用地
根据《潍坊市土地利用总体规划（1997—2010）》，1997年—2003年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7. 14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。
5、城市绿地系统规划
中期人均公园绿地面积达到12平方米/人，绿化率达到40%，绿地率35%，森林覆盖绿达到28%；远期人均公园绿地面积14平方米/人，绿化覆盖率达到45%，绿地率40%，森林覆盖率达到33%。完善生态绿地系统的结构布局，恢复城市生物多样性，减少城市绿岛效应，失单提高绿地建设指标，促进城市向社会和谐、经济高效、生态良好循环的发展
6、城市建设投融资与城市发展
增加城市建设投资的资金来源，建立起稳定的资金供应渠道，提高城市建设投资运营的效率。
7、现代物流发展规划
以高速公路和胶济铁路为依托，以区域物流为重点，充分发挥公路、铁路、水运、航空运输和潍坊作为交通枢纽城市的综合优势，采用先进的物流管理技术和装备，建立起多层次、符合市场经济规律、融入整个山东半岛物流体系的物流基地、物流中心和配送中心，构筑“三大”物流平台，将潍坊建设成为环渤海湾南部重要的物流枢纽和鲁中物流中心城市。
8、城中村改造
城中村改造实施量化资产，确权到人，实现居民按出资额分红；就地安置，明确产权；开发性安置；妥善解决村民的养老保障问题。
四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境
1、固定资产投资结构
2007年，全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，比上年增长24.8%。其中规模以上投资完成1178.2亿元，增长25.1%；规模以下投资完成30.2亿元，增长11.0%。规模以上投资施工项目4183个，其中总投资过1000万元的项目258 3个。在规模以上投资中，一产投资完成17.7亿元，增长49.5%；二产投资完成8 22.9亿元，增长25.0%；三产投资完成337.5亿元，增长40.8%。城镇投资完成90 2.5亿元，增长26.2%；农村投资完成275.7亿元，增长21.6%。投资需求稳定增长。2008年1-5月，全市全社会固定资产投资405.4亿元，增长26.8%，增幅比上年同期提高3.8个百分点。其中规模以上投资392.5亿元，增长27.3%，增速居全省第三位，规模以下投资12.9亿元，增长21.7%。规模以上投资结构趋于改善。
2、房地产投资状况
商品房开发和销售继续保持量增价升、房价稳中有升的良好态势。据统计，2006年，市区完成施工面积412万平方米、竣工面积170万平方米、销售面积97. 08万平方米，分别同比增长47.14%、45.29%和33.35%；2007年，完成施工面积65 0万平方米、竣工面积247万平方米、销售面积117.28万平方米，分别同比增长
57.77%、45%和20.8%；2008年1－2月份，完成商品房销售23.14万平方米，增长8 8.6%。在宏观调控政策作用下，城区商品房综合平均价格稳中有升。
2007年城区商品房（含营业用房，以下同）销售均价增至3100多元/平方米，但增幅逐步回落。2008年1－2月份，价格与去年基本持平。调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价3225元/平方米，同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。
目前，潍坊市区的房地产市场已经成为了买方市场，市区房地产投资的增幅为44.6%，比去年同期略有下降。
据了解，国家从2005年开始逐步加大宏观调控政策，继续实行从紧的金融政策和货币政策，多次调整银行准备金率和数次加息、开征新的房地产税种、提高税费比例等，加大了对房地产市场的调控，成为楼市投资增幅回落的一个主要原因。另外，潍坊市近几年一直采取鼓励房地产业发展的政策，房地产供给量实现了快速的增长，市区的房地产市场已经成为了买方市场，企业为了有效规避金融风险，减少了投入，这成为投资增幅下降的另一个原因。
据潍坊市房管局信息科的工作人员介绍，随着市场主体整合效应的进一步显现，潍坊市房地产投资增幅会有进一步的回落，但回落的幅度不会很大。随着建筑材料价格的逐步平稳和地震影响的减弱，房地产开发企业的投资信心指数和购房人的购房信心指数都会有明显增强，会拉动房地产投资的增长。
小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资在以40%以上的速率增长，虽然国家对房地产调控力度的加大，造成了今年潍坊房地产投资增幅的下降，但总体来说潍坊房地产市场还是健康的。
五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位
潍坊市产业结构以工业，特别是重工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重
要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造将推动房地产市场发展。
潍坊的城市性质定位和发展方向为“以高新技术产业为主导，工业、商贸、旅游全面发展的现代化国际风筝城”。
第三章潍坊房地产市场分析
一、潍坊市房地产发展
1、房地产市场起步较晚
潍坊市的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的单位集资建房，产品没有特色。近几年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质有所提升。目前，潍坊市房地产市场处于快速启动阶段，但由于起点较低，相对全省同类型城市房价不高。
2、市场管理不规范
房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理，政府操作的成分比较大。旧城改造缺乏整体规划，消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。潍坊作为中等规模的发展中城市，在房地产市场的运作中，不规范因素很多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展。
3、产品单一，设计理念较为保守
近三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，虽然有个别项目引进一些先进的设计理念，但没有形成规模，因此难以引导市场消费。
4、楼盘无整体策划概念
就供给市场来看，目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终，往往只是抄袭沿海的一些做法，但又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不伦不类的感觉。
5、楼盘营销手法较为落后
在对潍坊商品房市场的调查中，我们发现，潍坊大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，或者说没有楼盘市场营销的概念。
二、潍坊市房地产市场状况
1、土地价格情况
据潍坊市土地储备中心提供资料显示，2005年、2006年国有土地招拍挂分别为17 30亩、1510亩，根据从土地管理局的现场走访调查，了解到2007-2008年，全市土地储备量约1万亩，将根据市场情况陆续在2-3年内推出，土地储备主要集中在高新区。大规模土地建设将以北海路以东、市政府的东南方为主，该区域200 7年全年预计将推出商住用地5000亩。截止2007年10月份潍坊土地投放量为26 35.23亩。
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
XX市场研究报告.doc * 谨呈：深圳市######有限公司 2002深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问（深圳）有限公司
深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。
概况： 区位： 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部。是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，皖江城市带成员城市。南与芜湖市、芜湖县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，距南京市中心45公里，距上海不到300公里，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。 文明： 马鞍山市是中部地区唯一的全国文明城市，同时拥有国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境范例奖、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖、国家科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国绿化模范城市、国家环境保护模范城市、中国投资环境百佳城市、中国综合实力百强城市等荣誉，“九山环一湖，翠螺出大江”，水陆空交通便捷，环境优美，气候宜人。 经济： 改革开放以来特别是进入新世纪以来，马鞍山经济社会快速发展，综合经济实力不断增强，国内生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等主要经济指标总量位居全省前列，各项主要经济指标人均值连续多年保持全省第一，达到或接近长三角中等城市发展水平。在2009年底国家统计局发布的中国城市综合实力百强城市中，马鞍山位列第71位，在中国社科院发布的《2009年中国城市竞争力蓝皮书》中，马鞍山生活质量竞争力名列全国第9位。 2009年，全市生产总值（GDP）665.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1％。人均GDP达 49906 元，位列全国第31，全省第一。 初步核算，马鞍山2010年上半年实现GDP375亿元，按可比价格计算，比09年同期增长14%以上。 行政区划： 全市土地总面积1686平方公里，其中市区规划面积715平方公里，截止2009年12月，建成区面积75平方公里，城市化率66%。境内辖3区1县：金家庄区、花山区、雨山区和当涂县。
潍坊房地产市场态势分析及对策建议 在全国房地产市场企稳回升、房地产进入深度调整期的态势下，潍坊房地产呈现出房地产存量土地比重较高、房价相对较低、需求不足等结构性矛盾，并据此提出相关对策建议。 标签：潍坊；房地产市场；态势分析；对策建议 房地产去库存及转型发展是当前国家经济工作的重点任务之一，也是区域经济发展到现阶段必然要面对的重大课题。 1、全国基本面分析：整体市场企稳回升，城市间呈分化趋势，三四线城市去库存压力大，房地产进入深度调整期 2013年、2014年中央经济工作会未提及房地产，2015年罕见地提及325个字，表明国家对房地产开始了新一轮重大关注。中国社会科学院发布的《中国住房发展报告》指出，2015年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创2000年以来新低，几乎落入负增长贡献轨道。过十余年高速增长后，中国房地产业在201 3年城镇家庭住宅超过1.05套后，达到饱和点。2016年2月份，国家发布了关于调整房地产交易契税和营业税的优惠政策；山东省房产契税新政实施：3月份金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。一系列刺激性政策的實施，进一步诱发了北上广深等一线城市房价暴涨。当前全国房地产形势呈现三大特点：一是自201 5年8月份以来，销售增长率由负转正，目前仍有不断拉升趋势；二是一二线与三四线城市间分化日趋严重，一线及部分二线城市房价维持高位；三是目前我国整体房地产库存较大，仍有7.19亿平方米，以三四线城市为主。 2、潍坊现状：房地产业作为支柱产业。存在风险隐患，供给、需求存在结构性矛盾 2.1同全国大多数城市一样，潍坊房地产业仍是支柱性产业，虽已步入调整期，但仍存在一定风险隐患 一是土地出让收入占财政收入比重较高。2012-2015年，潍坊土地出让收入由256.9亿元下到123.9亿元，但财政收入反而稳步上升，说明财政收入对房地产的依赖度正在逐渐降低。截止2015年11月，全市土地出让收入仍然占到财政收入的27.8%，其中市区更是达到35.11%，仍高于全国6.5个百分点。二是房地产投资占GDP比重较高。潍坊房地产投资自1997年的5.36亿元，以年均30多个百分点的速度迅猛增长，到2013年的602.1亿元，16年间翻了一百多倍，同时其占GDP的比重也由0.75%跃升到13.62%，2013年达到巅峰后开始下降，截止2015年12月已反弹至12.6%。1991年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重不超过9%，2007年美国次贷危机爆发时该比例達到的局部峰值也仅为6.2%。三是房地产资金压力较大。当前我市相当一部分实力较弱的开发企业，融
谨呈：深圳市######有限公司 #####市场调研报告 世联地产顾问（深圳）有限公司 2002年4月28日
深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长 2.3%，房地产
投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来
的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。 产品销售与企业盈利 房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
08年上半年广州一手住宅市场分析 回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。 一、供应量明显增加，需求量大幅减少 2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。 但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。 从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。
从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。 二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量 通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格 在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年６月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,0０５元/平方米,跌幅为21％。
当涂县房地产市场调查报告 一、当涂概况 当涂县位于安徽东部，长江下游南岸，地处长三角经济圈与皖江城市带交汇处，介于南京、马鞍山和芜湖城市群之间，是安徽省重要的沿江沿边县、东向发展的桥头堡，是国家主体功能区规划、长江经济带、国家级皖江承接产业转移示范区、皖南文化旅游示范区规划的重点建设区域。全县总面积1002平方公里，总人口47.3万人，辖9镇2乡3个省级开发园区（当涂经济开发区、青山河高新园区、现代农业示范区）和马鞍山承接产业转移示范园区。 （一）历史文化 当涂有2200多年置县史，秦代设为丹阳县，隋开皇9年（公元589年）定名当涂。县城历史上曾为宋代太平州、明清太平府、清代长江水师、安徽学政署所在地。当涂是历代文人墨客揽胜抒怀的绝佳之地。自秦代以来，当涂曾吸引中国文学史上600多位诗人，在这里留下了1000多首脍炙人口的诗文。南朝大诗人谢朓称之“山水都”；诗仙李白七次游历当涂，写就《望天门山》等56首千古绝唱，晚年定居当涂，终老长眠青山。北宋著名词人李之仪，写下了“我住长江头，君住长江尾；日日思君不见君，共饮长江水”这首传唱千年的经典诗词。南朝周兴嗣世居当涂，并著蒙学经典《千字文》。当涂还享有“民歌之海”的美誉，当涂民歌入选国家首批非物质文化遗产保护名录。 （二）交通区位
当涂居中靠东、承东启西、区位优越，是中部与东部的结合点。长江黄金水道、沪皖赣铁路、205国道、314省道、沿江高速公路穿境而过，县城40公里半径范围内有2座机场、80公里半径范围内有9座长江大桥，水、陆、空交通运输十分快捷。2013 年马鞍山长江大桥建成通车，2015年宁安城际高铁通车并在当涂设立站点，当涂作为枢纽城市、节点城市、交汇城市的综合交通区位优势更加明显。 （三）生态环境 当涂“一山四水五分田”，境内青山绿水，风景宜人，水网密布，水系发达，属典型的江南“鱼米之乡”，是全国粮棉生产大县、全国河蟹生产强县、安徽省水产大县，被誉为“中国生态养蟹第一县”。“石臼湖”牌大闸蟹金脚红毛，古代为皇室贡品，被誉为中华“三只蟹”，列入国家地理标志产品保护。近年来，当涂县积极响应“美丽中国”建设号召，在安徽省率先启动了美好乡村建设，大力实施“三线三边”环境综合整治，深入开展五星级“生态文明家庭”创建活动，促进环境整治向农户延伸、向全域推进，城乡面貌得到明显改观。被评为安徽省美好乡村建设先进县、安徽省生态县。 （四）产业基础 当涂县坚持工业主导，大力实施工业倍增行动计划，工业基本形成了以机械制造、冶金压延、能源化工三大传统产业为支撑，以装备制造、生物医药、电子信息三大新兴产业为主导的工业发展体系，构建了以省级当涂经济开发区为龙头，以青山河高新园区、4个中心镇工业集中区为支撑的工业经济发展平台。农业基本形成了优质水产品经济板块、优质畜禽经济板块、优质粮油经济板块、优质蔬菜经济板块和高效林业经济板块等
山东省房地产行业发展状况调查
一、山东省房地产宏观分析调查 （一）山东省房地产市场环境概况 1、人口概况 2、经济发展概况 3、居民生活水平 4、城市规划 （二）山东省房地产消费市场特征 1、购房者人口结构特征 2、房地产市场消费需求总体状况 3、住宅需求特征 4、消费群体特征与购房行为分析 （三）房地产行业政策分析 1、土地市场政策 2、物业管理政策 3、房屋拆迁政策 4、住房保障政策 5、住宅产业化政策 6、税务政策 7、银行政策 8、城市规划政策 9、其他政策 （四）山东省房地产行业竞争态势调查 1、全省主要房地产企业基本情况调查 2、各企业优劣势分析 二、山东省房地产发展现状分析 山东省房地产开发投资于1998年开始驶入快车道，到2002年达到395亿元，比2001年增长32.8%。1995年到2002年，全省房地产业增加值平均每年
增长10.9%，占国内生产总值的比重由1995年的3.2%提高到4.0%，对国民经济发展的贡献率达到6.1%。 （一）山东房地产业总体景气、运行稳健、态势上升 到2003年底，山东省房地产企业竣工房屋面积2456.81万平方米，同比增长12.3%。虽商品房销售价格同比增长了7.8%，但销售形势较好，空置房面积少于上年同期。据测算，去年12月该省鲁房景气指数值为107.31点，比上年同期上升0.51点，房地产业在景气的空间内健康运行。该省商品房销售形势较好，空置面积一直小于上年同期。到去年12月底，空置商品房总量达529.85万平方米，比上年降低5.5%；从商品房空置率看，2003年空置率为8.3%，比上年降低了2.4个百分点。 山东省统计局的专项调查显示，目前全省商品房售价仍以中低价位为主，每平方米4000元以上的约占5%；3000至4000元／平方米的约占5.4%；2000至3000元／平方米的约占15.2%；1000至2000元／平方米的约占54.6%；1000元以下的为19.8%。省统计局投资处负责人潘光臣对记者说，山东省去年房地产投资在全国排名第六，施工面积也排第六，而价格只列第12位，这说明山东房地产价格处于全国的中等水平。 据山东省统计局最新公布的数据显示，今年一季度，山东省商品房平均售价为1764.3元，比去年同期的1902元下降7.2%。其中青岛房价最高，平均每平方米2639.6元；省会济南次之，平均每平方米2190.3元。房价最低的是菏泽市，平均房价每平方米只有500元。其他沿海城市，威海为1470.1元，烟台为1389.3元，潍坊为1423.3元。从统计数字可以看出，由于区位的差别和经济发展的不平衡，山东东西部地区的房价差有进一步拉大的趋势。 （二）在快速发展的同时，在某些地区也伴随着一些“泡沫繁荣”。 从2002年起，"开发过热"("泡沫论")成了引发中国房地产界广泛议论和严重争议的话题。据山东省统计局统计，山东省商品房空置率为10．7％，这个数字已经进入国际通用标准的警戒区间(10％-15％)内。据济南市统计局统计，济南市
1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用 答： 房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定 答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范 答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？ ？ 答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。 《深圳市房地产市场监管办法》问答课件 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
马鞍山市房地产市场调研报告一、城市概括 万人。 花山区面积123平方千米，人口25万。 金家庄区面积48平方千米，人口12万 当涂县面积1385平方千米，人口68万 雨山区面积130平方千米，人口24万。
3、历史文化悠久,建市55年，市容市貌整洁优美。 全国文明城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国绿化模范城市 国家环境保护模范城市、长三角城市经济协调会成员城市中国人居环境范例奖、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖 4、城市区位；马鞍山市位于长江下游南岸、安徽东部，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。以钢铁、专用汽车、高档纸板、新工艺炭黑、电子材料、生物医药、纺织服装、绿色食品等为主导。 近年来，对外开放步伐不断加快，已有法国圣戈班集团、英国BOC、日本丸红株式会社、台湾中橡集团、青岛啤酒集团、香港中华煤气、北京首创、珠海格力、浙江海外海、南通瑞慈、蒙牛、雨润等国内外知名大企业落户马鞍山
5、交通状况；高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到南京禄口机场不 到40分钟车程，交通便捷，区域位置优越。距芜湖30公里、南京40公里距上海300公里、杭州270公里北与南京市江宁区毗连，临江近海，最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江新洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。马鞍山港是长江十大港口之一，国家一类口岸，对外全面开放，两岸直航，可停靠外国级船舶及万吨级船舶。 6、城市规划；城市发展主调定位为“东扩南进”，南向发展为项目带来了良好的发展前景和升值预期。推进城市“东扩、南进、北接、西延”马鞍山北部已经与江宁接壤，西侧为马钢工业区，南侧当涂作为马鞍山的副城，因此城市向东、南方向发展。 。 7、城市发展方向； 规划以加快融入长三角为目标，以向东发展为契机，实现跨越式发展，充分发挥安徽“东大门”的区位优势和产业基础，力争把马鞍山市建设成为全省无缝对接长三角的第一区，经济持续发展的先导区，与长三角发展的先进制
2019年07月潍坊市场监测报告
目录 土地市场 整体市场 宅地市场 商办市场 排行榜 热门地块 下月预告 房产市场 市场供应 市场成交 市场库存 排行榜 重点项目
土地市场
2019年1-8月，潍坊市以住宅用地成交为主，占比49.2%，比去年同期下降0.4个百分点。其次，工业用地成交占比40.4%。 2014201520162017201819:1-8其他用地 0.920.56 1.220.90.59 1.52工业用地 17.9325.9617.8924.7525.2940.36商办用地 51.9424.8321.6826.8220.478.9住宅用地 29.2 48.65 59.247.52 53.65 49.22 0%10%20%30% 40%50%60%70%80%90%100%潍坊市土地成交结构走势（按规划建面）
2018年07月-2019年07月，潍坊市共推出土地规划建面7006.1万㎡，成交5571.9万㎡，成交楼面均价1027元/㎡。2019年7月，共推出土地规划建面447.5万㎡，成交384.4万㎡，同比增长21.48%，成交楼面均价1417元/㎡，同比增长23.3%。 18-07 18-08 18-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07推出规划建面 469.9690.1478.6696.11090.2699.2471228.8304.3677.4356.5396.3447.5成交规划建面 316.5428.9528.1378.2656.1987288164.8170.1463.3556.8249.5384.4成交楼面价 1149 861 1011 1204 1151 1263 804 1194 957 602 691 799 1417 200 400600800100012001400 16000 20040060080010001200潍坊市土地供求价走势 万㎡ 元/㎡
2018年深圳市房地产市场调研分析报告 北京欧立信研究中心
目录 第一章深圳市房地产市场环境分析 (7) 第一节深圳市房地产地域环境分析 (7) 一、地理位置 (7) 二、自然环境 (7) 三、生态气候 (7) 四、资源优势 (8) 第二节深圳市房地产宏观经济环境分析 (11) 一、深圳市GDP增长情况 (11) 二、深圳市固定资产投资 (12) 三、深圳市居民收支情况 (15) 四、深圳市产业结构分析 (17) 第三节深圳市房地产市场政策环境分析 (17) 一、深圳市房地产政策发展史 (17) 二、深圳市房地产重要政策分析 (23) 第四节深圳市房地产行业社会环境分析 (26) 一、人口数量分析 (26) 二、消费市场分析 (27) 三、工业和建筑业 (27) 四、居民生活和社会保障 (29) 第二章深圳市存量住房分析 (32) 第一节深圳市住房存量分析 (32) 一、深圳市住房存量现状 (32) 二、各类住房存量估算 (33) 1、商品住宅 (33) 2、保障房 (34) 3、工业区配套宿舍 (34) 4、小产权房 (35) 5、总结 (37) 第二节可上市流通住房存量分析 (38) 一、可上市流通住房存量现状 (38) 二、各类可上市流通住房存量估算 (39) 1、保障房 (40) 2、单位及个人自建住房 (40) 3、总结 (41) 第三节深圳人均住房建筑面积分析 (42) 第四节深圳市存量住房结构分析 (43) 第五节深圳市存量住房房龄分析 (45) 第三章深圳市房地产行业数据监测 (48) 第一节深圳市房地产市场运行情况 (48) 一、房地产开发投资情况 (48) 二、商品房施工面积情况 (48)
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
巢湖市房地产市场研究报告1.巢湖市总体状况分析 巢湖市概况 巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，地跨东经 117°00′～118°29′、北纬30°56′～32° 02′，南滨长江，怀抱巢湖，巢湖区位优越，交通便捷。周边与合肥、六安、安庆、滁州、南京等市接壤，隔江与马鞍山、芜湖、铜陵三市相望。地势由北而南渐低，地貌类型复杂多样，全市山丘、岗台、圩畈三者之比为：：，其中河湖水域平方公里。巢湖市地处皖江开发开放的中心地带，是安徽“金三角”的腹地。淮南铁路、合九铁路、合裕、合浦、合铜、军二等高等级公路及合安、合巢芜、合宁高速公路穿境而过；芜湖公铁两用长江大桥、铜陵长江大桥大大缩短了巢湖至江、浙、沪等沿海省市的时间；合肥机场、南京机场、芜湖外贸码头更是巢湖便捷的空中、水上外联通道；境内长江岸线长182公里，系皖江的“黄金地段”，巢湖、西河、裕溪河等水运航道四通八达，水陆交通快捷。环抱五大淡水湖之一的巢湖。现辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区。全市总面积9423平方公里，2004年末总人口454万。 ·环境 2003年全市完成生产总值亿元，按可比价计算，比上年增长％，其中，第一产业增加值亿元，增长％；第二产业增加值亿元，增长％；第三产业增加值亿元，增长％。按户籍人口计算，人均生产总值为5553元，比上年增加650元。巢湖市着力打造建材、医药、食品、
机械、纺织、轻工等六大支柱产业，2004年全部工业增加值亿元，比上年增长 %。全部国有及年销售收入500 万元以上非国有工业完成增加值亿元，增长%，其中，国有工业增长%，股份制工业增长%，农村工业增长%。?从轻重工业看，轻工业增长 %，重工业增长%，我市有皖维高新、巢东水泥、丰源药业、华星华工等4家上市企业，产品销售收入超亿元的企业达35家，规模以上工业企业增加到361户。工业产品销售率为%，比上年提高个百分点。 ·通讯 2005年，全市交通运输、仓储及邮政业实现增加值亿元，增长%。全市地方公路货物运输量2054万吨，比上年增长%?，货物周转量200145万吨公里，比上年增长%；旅客运输量5373万人，下降 %，旅客周转量294830万人公里，下降%。 全年完成邮电业务总量亿元，比上年增长%.年末城镇电话用户万户，农村电话用户51万户，分别增长%和 %；年末移动电话用户万户，增长%，计算机互联网用户快速发展，年末已达到万户。 巢湖市河流主要属于巢湖--裕溪河水系，流入巢湖的主要有柘皋河、白山河、兆河、杭埠河、火同炀河等，呈向心状分布；其余如裕溪河、滁河、姥下河、石跋河等直接接入长江，呈平行分布。 全市多年平均水资源总量为亿m3，其中地表水资源量为亿m3，地下水资源量为亿m3（重复计算量亿m3）。全市人均占有水资源量为962 m3，约为全国人均占有量的三分之一，低于全省人均占有量（1100 m3）的%；亩均水资源量为763 m3，也低于全省亩均水资源量（1050 m3）的%。由于特殊的地理位置，巢湖市过境水量丰富，其主要来源
潍坊市房地产市场分析 目录 第一章潍坊概述 一、地理位置 二、行政区划及面积 三、城市经济 四、城市规划 第二章城市规划与投资环境 一、潍坊城市结构与发展方向 二、潍坊市宏观环境分析 三、潍坊市城市发展远景规划 四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境 五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位 第三章潍坊房地产市场分析 一、潍坊市房地产发展概述 二、潍坊市房地产市场状况 三、二手房交易分析 四、2004-2007年前三季潍坊在售楼盘销售情况走势分析
五、项目所在地块调查情况 结束语 潍坊市房地产市场分析 第一章潍坊概述 一、地理位置 1、综述 潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯 市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。 地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率 4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市2 006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。 气候温暖，四季分明。潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量7 00毫米以上。 2、基础设施完善 潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重 大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。
房地产买卖合同 甲方（转让方）： 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码： 姓名：身份证号码： 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于____________________________________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】□【自用】土地使用权面积为平方米，土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其中□【套内】□【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于年月日向惠州市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____________________________。第二条买卖房地产价格、付款方式 甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（人民币） 元整。 乙方于年月日前支付第一期房款（人民币） 元整。
乙方于年月日前支付第二期房款（人民币） 元整。 最后一期款（人民币）元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：□【现金】□【支票】□【汇款】□【】。第三条登记过户手续办理 本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到惠州市房产交易登记所办理过记手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。 第四条房地产交接 双方同意于年月日由四方将该房地产交付给乙方使用。 第五条权利保证约定 甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第六条违约责任 甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（人民币）元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（人民币）元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七条税务承担 办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 第八条合同争议的解决方法 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的按下述第：_____种方式解决：