西南财经大学Southwestern University of Finance and Economics 课程产品设计 论文题目：华夏幸福融资服务产品设计 课程名称：金融衍生工具 学生姓名：王雨晴 学号：219025100088 所在学院：金融学院 年级/专业：2019金融专硕 2019年12
华夏幸福融资服务产品设计 一、华夏幸福的基本分析 （一）华夏幸福业务分析 华夏幸福创立于1998年，在2002年转型以后主要负责综合性园区的开发、建设与运营。为借助资本市场的力量实现规模发展，2007年华夏幸福基业股份有限公司成立，并且在2011年成功上市。华夏幸福的商业模式包括开发模式和盈利模式。开发阶段，主要是与政府合作进行地产开发和园区建设。盈利模式上，华夏幸福涉及的面很广，不仅仅局限于开发用地，还包括基础设施建设、物业管理、综合服务和产业发展服务。不同于其他房地产企业仅专注于房地产开发，华夏幸福持续对产业新城进行升级，因地制宜为入驻地打造产业集群，拥有强大的招商平台。华夏幸福拥有全球最大的产业发展团队，覆盖从创新孵化、投资咨询、楼宇招租到产业集群招商的全业务链，在这个建设过程中，一方面发展了城市的产业，有助于华夏幸福的地产业务后续发展；另一方面，华夏幸福通过扶持产业的发展，可以获得产业壮大后带来的投资回报。 （二）所在行业分析 2019年12月16日，国家统计局发布商品住宅销售数据。数据表明一线城市房价环比增长趋势明显，二三线些许下降，房价走势总体平稳。长三角、粤港澳地区的住宅需求支撑度高，中部地区略显疲软。华夏幸福以京津冀区域为主，在珠三角、长三角、中原城市处于不断提升的状态。因而此次房地产行业的放缓对华夏幸福的高效经营影响不大，而且华夏幸福作为产业新城运营商，不断开发着新的商业模式，力求实现“规模+效益”的高质量发展。 （三）公司财务分析 房地产本质是现金流企业，风险的控制其实就是现金流控制。产业新城模式投入大、回报周期长。华夏幸福通过与地方政府签订PPP协议，获取整个区域的开发和运营权，进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、产业园和产业港，以及城市配套的建设。这样的模式工程量大，需要较长周期才能正常经营获利。这种模式在开发环节需大量投入资金，而资金都是要华夏幸福垫付的，这就直接导致华夏幸福的资金链是需要源源不断被补充的。 通过对华夏幸福的财务指标分析，可以看出华夏的总资产一直处在不断扩张的状态，相应地应收账款也是比较快速地上涨，但是存货的量比较平稳。这说明华夏幸福在商品住宅开发和销售上一直是处于经营良好的状态，但是在尾款的收取上存在资金的滞后问题，这主要是因为华夏幸福的合作方一般是政府机构，资金的收取上会存在一定的滞后，但是不会出现违约的情况。在融资方面，华夏幸福对融资的需求还是处于比较高的水平，资产的规模扩张毕竟离不开资金的大规
华夏幸福 投资分析报告 引言 在A 股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14 倍，市盈率为16.20 ，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K 线为小阳线。 、公司分析 一）公司介绍
华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有 限公司
二）行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51 在127家房地产企业中位于第四位，2016 年总收5068581.70 万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016 年净利润为649.157.91 万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 三）产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建 设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利 颇丰》
华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开 始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 （二）业绩情况 2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长 56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。 表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标：
二、华夏幸福基业模式 (—)业务模式 1、业务结构 华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务) 、物业管理、厂房 建设租赁等。
华夏幸福2018年财务状况报告 一、资产构成 1、资产构成基本情况 华夏幸福2018年资产总额为40,971,183.41万元，其中流动资产为36,796,037.22万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的69.17%、12.85%和9.36%。非流动资产为 4,175,146.19万元，主要分布在在建工程和长期投资，分别占企业非流动资产的30.33%、17.11%。 资产构成表 2、流动资产构成特点 企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的69.17%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。
流动资产构成表 3、资产的增减变化 2018年总资产为40,971,183.41万元，与2017年的37,586,471.39万元相比有所增长，增长9.01%。 4、资产的增减变化原因 以下项目的变动使资产总额增加：存货增加2,472,829.43万元，应收账款增加1,552,734.43万元，在建工程增加839,647.32万元，其他应收款
增加246,384.12万元，固定资产增加223,112.57万元，其他非流动资产增加215,152.98万元，预付款项增加158,034.6万元，长期待摊费用增加97,049.05万元，递延所得税资产增加87,763.54万元，其他流动资产增加46,340.12万元，无形资产增加15,005.29万元，共计增加5,954,053.46万元；以下项目的变动使资产总额减少：商誉减少3,964.04万元，应收利息减少24,120.44万元，长期投资减少36,463.5万元，一年内到期的非流动资产减少422,483.34万元，货币资金减少2,082,310.12万元，共计减少 2,569,341.44万元。增加项与减少项相抵，使资产总额增长3,384,712.02万元。 主要资产项目变动情况表 二、负债及权益构成 1、负债及权益构成基本情况 华夏幸福2018年负债总额为35,499,590.12万元，资本金为300,325.17万元，所有者权益为5,471,593.28万元，资产负债率为86.65%。在负债总额中，流动负债为24,259,483.1万元，占负债和权益总额的59.21%；短期借款为418,191.1万元，非流动负债为11,240,107.02万元，金融性负债占资金来源总额的28.45%。
华夏幸福投资分析报告
引言 在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。 一、公司分析 （一）公司介绍 表 1 华夏幸福基本信息 华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有限公司
（二）行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 （三）产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》
华夏幸福2019年一季度财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 华夏幸福2019年一季度资产总额为43,294,997.55万元，其中流动资产为38,963,871.49万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的67.79%、12.19%和9.88%。非流动资产为4,331,126.07万元，主要分布在在建工程和长期投资，分别占企业非流动资产的29.06%、15.31%。 资产构成表 项目名称 2019年一季度2018年一季度2017年一季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产43,294,997. 55 100.00 37,586,471. 39 100.00 28,035,704. 41 100.00 流动资产38,963,871. 49 90.00 34,763,191. 87 92.49 25,521,924. 41 91.03 长期投资662,881.53 1.53 750,794.3 2.00 320,326.66 1.14 固定资产499,137.6 1.15 284,216.65 0.76 266,819.12 0.95 其他3,169,106.9 4 7.32 1,788,268.5 7 4.76 1,926,634.2 1 6.87
2.流动资产构成特点 企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的67.79%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。 流动资产构成表 项目名称 2019年一季度 2018年一季度 2017年一季度 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 流动资产 38,963,871. 49 100.00 34,763,191. 87 100.00 25,521,924. 41 100.00 存货 26,415,212. 44 67.79 23,826,661.66 68.54 16,214,447.04 63.53 应收账款 3,847,898 9.88 2,431,828.7 7.00 1,324,694.84 5.19 其他应收款 0 0.00 1,159,759.3 3.34 1,138,875.17 4.46 交易性金融资产 0 0.00 0 0.00 0 0.00 应收票据 0 0.00 0.00 0.00 货币资金 4,748,072.6 3 12.19 4,800,317.7 13.81 4,870,545.68 19.08 其他 3,952,688.4 1 10.14 2,544,624.51 7.32 1,973,361.68 7.73
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
华夏幸福 工业地产片区开发模式 分析调研报告 2017年9月30日 目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3（一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析
三、结论与建议 18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。 2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福：高增长背后的人才逻辑 2014年09月22日 华夏幸福“幸福+”工程之酷跑俱乐部。 华夏幸福获得由北京大学光华管理学院评选的“2014年度最佳雇主”奖。 中新网9月22日电 52.2%的销售增速，30.06%的净利润增长、122.32%的产业发展服务收入增幅……在刚刚过去的8月，华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH)发布的2014年半年度报告，用一系列上扬的数据，向业界展示了其抗周期发展的实力。 “宏观经济下行压力增大，房地产行业进入调整波动阶段的2014年上半年，华夏幸福依然交出一份令投资者满意的答卷。”有分析师认为，这证明随着中国新型城镇化的快速发展和投融资体制的深化改革，市场化产城运营主体将会得到越来越多的市场空间和发展机会。
然而，更多人想知道的是，在逆市增长的业绩数字背后，支撑华夏幸福快速持续发展的深层次逻辑究竟是什么？ 在不少业内人士看来，华夏幸福的高速成长，得益于其产业新城的核心业务模式。的确，在过去十余年的实践中，华夏幸福不断创新、探索，形成了独特的产业新城业务模式，并成为支撑公司业绩持续快速增长的内核。 有别于其他新城建设开发商建几个项目就走，华夏幸福的产业新城模式，是协助地方政府从最开始的城市定位、空间规划、产业规划，一直延伸到城市的基础设施建设、土地整理、公共设施建设、产业发展服务及城市运营等方面，实现生产空间、生活空间、生态空间的有机结合，为区域经济发展和产业转型升级提供持续动力。 在产业新城的规划、开发和运营过程中，华夏幸福强调“以人为本”的理念，从产业新城人民需求出发，注重使人们的经济收入、生态环境、便捷生活、文化教育、健康医疗、休闲娱乐等方面的水平得到全面提升，最终打造产、城、人融合的幸福城市。 对华夏幸福自己而言，支撑其在一个区域深耕数年的，正是已溶入血脉的“幸福城市”理想，以至于华夏幸福一直将“打造产业新城，建设幸福城市，使所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福”视为企业的使命所在。 在“幸福城市”理想的感召之下，不断将产业新城模式创新和完善的精英人才，成为华夏幸福发展过程中的根本动力和宝贵财富。而华夏幸福也将“以人为本”的理念，贯彻至人才在企业中成长发展的各个阶段。 为未来付薪 由于近几年来业务发展犹如乘上高速列车，为确保组织张力满足发展需要，华夏幸福根据战略超前配置组织及人员，并在薪酬上强调“为未来付薪”，让员工超前享受自身的价值。 以至于在行业内，提起华夏幸福，很多人的第一反应是“高薪”。华夏幸福高薪猎才的消息，也一直在坊间流传。 实际上，除了在薪酬上强调“为未来付薪”，华夏幸福还为每一位员工缴纳包括商业补充险在内的八险一金、制定利益绑定的激励机制、提供“以人为本、幸福无忧”的福利体系…… 在诱人的薪酬福利背后，“选才”成为对华夏幸福而言最重要的事。 对于心目中理想的人才，华夏幸福是如此描述的：“我们需要有‘理想’、并以‘卓越’要求自己的创业者与开拓者，以梦想为光，以力行铺路，相信自己能照亮一个城市或区域”。具体来说，华夏幸福从“知识、能力、经验、动机”四个维度识人，用“追求卓越、激情领导、清晰思考、正直坦诚、资源整合、客户增值”的核心素质模型选人。 为选到心怀理想、照亮“幸福城市”的精英人才，华夏幸福几乎全员总动员。据统计，华夏幸福的高管有20%或以上的时间用于为公司甄选人才，新员工70%以上经由副总经理以上级别管理者面试通过。华夏幸福还鼓励并认可来自内部员工的举荐，每年新晋员工中，超过1/3是由内部员工推荐而来。 一切辛苦都没有白费。截至目前，华夏幸福已建立起专业的团队及高效的组织体系：现有员工超10000名，平均年龄32岁，硕士及以上学历800余人，高管团队有多位来自世界500强企业。 华夏幸福的“幸福城市”愿景有了变为现实的深厚根基。 成长的奇迹
华夏幸福2020年三季度财务分析综合报告 一、实现利润分析 2020年三季度利润总额为232,941.67万元，与2019年三季度的202,159.51万元相比有较大增长，增长15.23%。利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在营业收入大幅度下降的情况下，营业利润却有所增长，企业所执行的降低成本费用开支的各项政策是正确的，但也要注意营业收入大幅度下降带来的不利影响。 二、成本费用分析 2020年三季度营业成本为1,282,307.62万元，与2019年三季度的1,847,617.72万元相比有较大幅度下降，下降30.6%。2020年三季度销售费用为38,423.52万元，与2019年三季度的29,541.68万元相比有较大增长，增长30.07%。从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年三季度尽管企业销售费用有较大幅度增长，但营业收入却出现了较大幅度的下降，企业市场销售活动开展得很不理想，应当采取果断措施，调整产品结构、销售战略或销售队伍。2020年三季度管理费用为94,304.74万元，与2019年三季度的163,078.37万元相比有较大幅度下降，下降42.17%。2020年三季度管理费用占营业收入的比例为4.87%，与2019年三季度的6.37%相比有所降低，降低1.5个百分点。经营业务的盈利水平提高，说明企业管理费用支出控制较好，管理费用支出水平的下降促进了经济效益的提高。2020年三季度财务费用为135,793.4万元，与2019年三季度的21,789.89万元相比成倍增长，增长5.23倍。 三、资产结构分析 2020年三季度存货占营业收入的比例明显下降。应收账款出现过快增长。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长的同时收入却在下降，资产的盈利能力明显下降，与2019年三季度相比，资产结构偏差。 四、偿债能力分析 内部资料，妥善保管第1 页共4 页
大学财经学院 华夏幸福基业股份财务分析团队名称：天明 团队成员：淼 王优美 黄鸿 中良 旭辉 指导老师：忠华 完成时间：2016年10月10号
目录 一、公司简介 二、战略分析 1.公司使命和目标 2.外部环境分析 ①政策环境 ②经济环境 ③人文环境 ④竞争对手分析 3．部条件分析 三、会计分析 1、资产负债分析 ①资产变动的分析与评价 ②资产负债垂直分析 2．资产负债垂直分析 （1）资产结构分析
（2）负债结构分析 3．利润分析 （1）利润增减变动分析 四、财务分析 （一）偿债能力分析 （二）长短期偿债能力分析 （三）盈利能力分析 （四）现金流量分析与评价 五、前景预测 华夏幸福基业股份财务分析 一、公司简介 华夏幸福基业股份(股票代码：600340)创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，是全球领先的开发区投资运营企业集团。公司核心业务包括产业园区开发经营和城镇房地产开发建设。截止2016年3月底，公司总资产超1860亿元。 华夏幸福始终坚持以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业的公民责任，致力于为企业提供各种工业，物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 公司15年发展历程中，牢牢抓住国际产业转移和大都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，独创出园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。 二、战略分析 1.公司使命和目标 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。围
华夏幸福[600340]2019年度财务分析报告 目录 一．公司简介 (3) 二．公司财务分析 (3) 2.1 公司资产结构分析 (3) 2.1.1 资产构成基本情况 (3) 2.1.2 流动资产构成情况 (4) 2.1.3 非流动资产构成情况 (6) 2.2 负债及所有者权益结构分析 (7) 2.2.1 负债及所有者权益基本构成情况 (7) 2.2.2 流动负债基本构成情况 (8) 2.2.3 非流动负债基本构成情况 (10) 2.2.4 所有者权益基本构成情况 (11) 2.3利润分析 (12) 2.3.1 净利润分析 (12) 2.3.2 营业利润分析 (13) 2.3.3 利润总额分析 (13) 2.3.4 成本费用分析 (14) 2.4 现金流量分析 (15) 2.4.1 经营活动、投资活动及筹资活动现金流分析 (15) 2.4.2 现金流入结构分析 (16) 2.4.3 现金流出结构分析 (21) 2.5 偿债能力分析 (25) 2.5.1 短期偿债能力 (25) 2.5.2 综合偿债能力 (26) 2.6 营运能力分析 (27) 2.6.1 存货周转率 (27)
2.6.2 应收账款周转率 (27) 2.6.3 总资产周转率 (28) 2.7盈利能力分析 (29) 2.7.1 销售毛利率 (29) 2.7.2 销售净利率 (30) 2.7.3 ROE（净资产收益率） (31) 2.7.4 ROA（总资产报酬率） (32) 2.8成长性分析 (33) 2.8.1 资产扩张率 (33) 2.8.2 营业总收入同比增长率 (34) 2.8.3 净利润同比增长率 (35) 2.8.4 营业利润同比增长率 (36) 2.8.5 净资产同比增长率 (37)
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
华夏幸福工业地产片区开发模式 分析调研报告 2017年9月30日 目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议 18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额亿元，同比增长%。公司实现营业收入亿元，同比增长%；实现营业利润亿元，同比增长%；实现归属于母公司所有者的净利润亿元，同比增长%。2012年度公司加权平均净资产收益率为%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入亿，其中产业发展服务收入为亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到亿，占主营业务收入超过了三成。
关于华夏幸福商业模式研究的报告 燕生总： 我部近期对华夏幸福商业模式进行了研究分析，现将华夏幸福商业模式对我司产业地产开发模式的借鉴点汇报如下： 一、以产业发展规划为先导进行产业开发 对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。 二、采取“产业托管”的产业开发模式 采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能配套、园区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。 产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将资金主要投入在“打
造良好的园区形象、提升区域价值”方面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。 三、建立专业的招商团队，培育产业招商能力 建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业客户数据库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。 四、通过综合配套提升区域价值 争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济要素向区域大量聚集。 五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵 借助项目原有景观资源，创造形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景，并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，增加产品的价值。 六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡 在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现现金流平衡，提升项目资金的使用效率。注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。 附件：《华夏幸福商业模式分析》报告
产业新城（集团）公司流程管理办法 编号： HXCX-G-ZL-B15-01 修订记录
产业新城（集团）公司流程管理办法 第一章总则 第一条目的 为了规范产业新城集团（以下简称“集团”）流程管理工作，建立健全集团流程管理体系，持续提升集团管理水平，特制定本管理办法。 第二条适用范围 本管理办法适用于集团各类业务审批流程模板的编制、发布以及修订、废止，集团各级下属单位可参照本管理办法制定本单位级别对应的流程管理制度。 第三条流程定义 流程：是指一个或一系列连续有规律的活动，这些活动以确定的方式发生或执行，导致特定结果的实现。 审批流程模板是以集团授权为依据，对某类流程的关键审批节点进行描述的文件，明确审核/审批人员、审核/审批依据、审核/审批时间等。 第二章流程分级及管理原则 第四条流程分级 公司流程分为三级，即：一级流程、二级流程和三级流程。 一级流程是指依据授权，大区/平台/集团职能提报需股份公司总部审批的流程。 二级流程是指依据授权，大区/平台/集团职能提报需集团总裁/副总裁/职能中心负责人审批的流程。 三级流程是指依据授权，在大区/平台范围内即可批准的流程。 第五条流程分级管控机制 (一)涉及股份公司总部审批的一级流程由集团、大区各相关职能协助总部建立和维护（除跨集团、总部直管部分）。 (二)二级流程：如果由大区/平台提报，则由集团职能指导大区/平台根据实际需求自行建立和维护；由集团提报的流程，则由集团各职能统一建立和维护。 (三)三级流程：大区/平台根据实际需求自行建立和维护。 第六条流程主责部门
(一) 根据各业务管理部门的职责，确定各项流程管理的主责单位。 (二) 负责按计划、规范编制流程模板；审核下属单位与所分管流程相关的文件。 (三) 流程上线前，检查线上流程和流程模板的一致性。 (四) 检查流程执行，保证其编制流程正常运行。 第七条流程标准化原则 (一) 以集团、大区、标杆平台、一般平台标准组织架构为基准，集团负责人、集团副总裁、大区负责人、平台负责人、职能中心负责人、职能部门负责人等设置为各流程节点(针对新成立的大区、平台，如组织不健全，则需指定代理人或暂时设置为空)，同一大区/平台相同角色只允许设置一个审核人，如果该负责人某些流程需交由其他人审核，可自行在OA中对流程授权，不在流程模板中设分支。 (二) 针对能够由集团统一的流程，除标杆平台及大区内部有授权的业务外，同一流程所有大区的审核节点一致，所有直属平台的审核节点一致。 第三章流程规范、权限、发布、变更 第八条流程节点命名规范 (一) 审核/审批：层级（公司、集团、大区、平台）+职能中心/职能部门名称+职位（负责人/副总裁/高级副总裁/总裁/董事长）+动作（审核/审批），例：大区负责人审批，平台综合管理部负责人审核，公司总裁审批。最后一个节点为审批。 (二) 1.告知+层级（公司、集团、大区、平台）+职能中心/职能部门名称 2.告知相关人员（层级（公司、集团、大区、平台）+职能中心/职能部门名称+职位（负责人/副总裁/高级副总裁/总裁/董事长））。 (三) 会审：层级（公司、集团、大区、平台）+会审小组名+会审，例：集团招标领导小组会审，集团职能会审。 (四) 其他：财务票据审核、合同归档、分管平台成本负责人审核、分管平台财务负责人审核、分管平台招标采购负责人审核、分管平台法务负责人审核、分管平台行政负责人审核、分管平台招聘负责人审核、分管平台培训负责人审核、分管平台企业发展负责人审核、分管大区法务负责人审核、层级（公司、集团、大区、平台）+职能中心负责人审核、层级（公司、集团、大区、平台）+职能部门负责人
华夏幸福2018年财务分析综合报告 内部资料，妥善保管 第 1 页 共 3 页 华夏幸福2018年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2018年实现利润为1,743,070.18万元，与2017年的1,279,908.03万元相比有较大增长，增长36.19%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，但这主要是应收账款的贡献，应当关注应收账款的质量。 二、成本费用分析 2018年营业成本为4,891,884.18万元，与2017年的3,105,180.3万元相比有较大增长，增长57.54%。2018年销售费用为188,211.51万元，与2017年的196,292.93万元相比有所下降，下降4.12%。2018年在销售费用下降的情况下营业收入却获得了较大幅度的增长，企业采取了非常成功的销售战略，营销效率显著提高。2018年管理费用为804,485.05万元，与2017年的748,750.26万元相比有较大增长，增长7.44%。2018年管理费用占营业收入的比例为9.6%，与2017年的12.56%相比有较大幅度的降低，降低2.96个百分点。管理费用支出得到了有效控制，营业利润明显上升，管理费用支出的效率显著提高。2018年财务费用为96,255.48万元，与2017年的98,002.61万元相比有所下降，下降1.78%。 三、资产结构分析 2018年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。与2017年相比，2018年存货占营业收入的比例明显下降。应收账款出现过快增长。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。因此与2017年相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，华夏幸福2018年是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 五、盈利能力分析
华夏幸福基业股份有限公司 组织管理手册 (版本：2009-A/0) 发布日期：二○○九年六月 总裁签署：
目录 第一章、手册说明 (2) 第二章、组织设计基本思路 (3) 一、组织设计的基本原则 (3) 1、反映企业战略的原则 (3) 2、体现行业特点的原则 (4) 3、优化业务流程的原则 (4) 4、促进组织绩效的原则 (4) 5、提高运作效率的原则 (4) 二、管控模式的选择 (5) 1、管控模式的定义 (5) 2、管控模式的类型 (5) 3、华夏幸福基业对业务单元管控模式的选择 (5) 第三章、组织架构及职能说明 (6) 一、公司组织结构图 (6) 二、经营管理委员会组成与职能 (6) 三、集团总部部门职能说明 (7) 0．通用职能 (7) 1．董事会办公室 (10) 2．风险管控中心 (12) 3．总裁办公室 (15) 4. 战略运营中心 (16) 5．资本运作中心 (21) 6．融资管理中心 (22) 7．财务管理中心 (23) 8．人力资源中心 (25)
第一章、手册说明 一：手册说明： 本手册用以说明华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福基业”或“集团总部”）的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，共包括三个部分： 1.手册编制说明：本部分就本手册的主要内容框架、手册中涉及的主要关键词说明 等作出有关描述，是阅读和使用本手册的基础内容。 2.组织设计的基本思路：本部分阐明了华夏幸福基业股份有限公司现阶段组织设计 的基本思想，包括组织结构设计的基本原则、华夏幸福基业对业务单元管控模式 选择的说明等。 3.组织架构及职能说明：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了集团总部 的部门设置及其使命目标和主要的职责。 二：手册调整与修改 1.本手册是华夏幸福基业组织管理的基本文件，是结合华夏幸福基业发展战略，基 于现状并适当超前进行的组织规划，是组织结构建设的依据和保障。 2.公司人力资源中心应根据发展战略规划和环境变化的要求，每年组织对公司组织 结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整 修订方案。组织结构确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。 3.当华夏幸福基业的战略、组织结构、部门设置、岗位设置和权责设计或业务流程 发生变化时，应及时修订本手册。
华夏幸福2020年上半年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2020年上半年利润总额为957,043.72万元，与2019年上半年的 1,201,998.67万元相比有较大幅度下降，下降20.38%。利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在营业收入下降的同时利润大幅度下降，经营业务开展得很不理想。 二、成本费用分析 2020年上半年营业成本为1,983,399.9万元，与2019年上半年的 1,985,759.75万元相比变化不大，变化幅度为0.12%。2020年上半年销售费用为61,641.75万元，与2019年上半年的87,503.27万元相比有较大幅度下降，下降29.55%。从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年上半年在销售费用大幅度下降的同时营业收入也有所下降，企业控制销售费用支出的政策并没有取得预期成效。2020年上半年管理费用为 256,943.7万元，与2019年上半年的283,095.24万元相比有较大幅度下降，下降9.24%。2020年上半年管理费用占营业收入的比例为6.88%，与2019年上半年的7.31%相比变化不大。但企业经营业务的盈利水平出现较大幅度下降，应当关注其他成本费用增长情况。2020年上半年财务费用为231,979.2万元，与2019年上半年的69,848.8万元相比成倍增长，增长2.32倍。 三、资产结构分析 2020年上半年存货占营业收入的比例明显下降。应收账款出现过快增长。其他应收款增长过快。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长的同时收入却在下降，资产的盈利能力明显下降，与2019年上半年相比，资产结构偏差。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，华夏幸福2020年上半年经营活动的正常开展，在一内部资料，妥善保管第1 页共4 页
华夏幸福2019年财务分析综合报告华夏幸福2019年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年实现利润为2,225,671.05万元，与2018年的1,743,070.18万元相比有较大增长，增长27.69%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，但这主要是应收账款的贡献，应当关注应收账款的质量。 二、成本费用分析 2019年营业成本为5,925,264.68万元，与2018年的4,891,884.18万元相比有较大增长，增长21.12%。2019年销售费用为189,326.55万元，与2018年的188,211.51万元相比变化不大，变化幅度为0.59%。2019年在销售费用基本不变的情况下营业收入有较大幅度的增长，企业市场销售形势良好。2019年管理费用为804,493.73万元，与2018年的804,485.05万元相比变化不大，变化幅度为0%。2019年管理费用占营业收入的比例为7.65%，与2018年的9.6%相比有所降低，降低1.95个百分点。营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。2019年财务费用为278,166.62万元，与2018年的96,255.48万元相比成倍增长，增长1.89倍。 三、资产结构分析 2019年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。与2018年相比，2019年存货占营业收入的比例明显下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。因此与2018年相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，华夏幸福2019年是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 五、盈利能力分析 华夏幸福2019年的营业利润率为21.43%，总资产报酬率为5.77%，净内部资料，妥善保管第1 页共3 页
华夏幸福2019年上半年决策水平报告 一、实现利润分析 2019年上半年实现利润为1,201,998.67万元，与2018年上半年的943,680.12万元相比有较大增长，增长27.37%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。2019年上半年营业利润为 1,208,914.64万元，与2018年上半年的949,723.18万元相比有较大增长，增长27.29%。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，但这主要是应收账款的贡献，应当关注应收账款的质量。 二、成本费用分析 2019年上半年华夏幸福成本费用总额为2,636,236.29万元，其中：营业成本为1,985,759.75万元，占成本总额的75.33%；销售费用为87,503.27万元，占成本总额的3.32%；管理费用为283,095.24万元，占成本总额的10.74%；财务费用为69,848.8万元，占成本总额的2.65%；营业税金及附加为211,837.01万元，占成本总额的8.04%。2019年上半年销售费用为87,503.27万元，与2018年上半年的74,091.22万元相比有较大增长，增长18.1%。2019年上半年销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。2019年上半年管理费用为283,095.24万元，与2018年上半年的341,603.77万元相比有较大幅度下降，下降17.13%。2019年上半年管理费用占营业收入的比例为7.31%，与2018年上半年的9.77%相比有较大幅度的降低，降低2.46个百分点。管理费用支出得到了有效控制，营业利润明显上升，管理费用支出的效率显著提高。 三、资产结构分析 华夏幸福2019年上半年资产总额为45,706,748.68万元，其中流动资产为41,453,811.91万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的66.78%、13.31%和9.61%。非流动资产为4,252,936.77万元，主要分布在在建工程和长期投资，分别占企业非流动