华夏幸福基业模式简析
一、华夏幸福基业简介
（一）基本情况
华夏幸福基业股份有限公司（以下简称" 华夏幸福基业 " ），成立于 1998 年，
于 2011 年 9 月在 A 股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持" 以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展 " 的理念，坚持既定的产业新城业务模
式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服
务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品
线，目前已形成 " 园区 +地产 " 的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园
区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区
域、无锡工业园区等。
（二）业绩情况
2014 年度销售目标为500 亿，截止2014 年上半年，实现销售额共计242.13
亿元，同比增长52.20%，截止2014 年 6 月 30 日确认营业收入实现营业收入
113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长
56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01 亿元，同比增长30.06%。
表 1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:
营业收入净利润每股净每股收净资产销售毛截至日期资产收益收益率利率营业收入同比净利润同比（元）（元）（ %）（ %）
（亿）（ %）（亿）（ %）
2013 年210.60 74.38 27.15 52.21 5.03 2.05 44.30 33.81
2012 年120.77 55.03 17.84 31.34 4.89 2.02 51.42 39.65
2011 年77.90 76.22 13.58 225.46 4.74 3.28 66.49 41.93
2010 年44.21 37.75 4.17 -70.33 1.89 0.02 37.55 22.58
2009 年 1.83 -39.29 0.07 119.23 1.88 0.05 2.78 18.11
2008 年 3.02 -1.40 -0.39 -20.62 1.82 -0.27 -13.65 16.15
2007 年 3.06 31.83 -0.32 -555.88 2.09 -0.23 -10.00 18.99
2006 年 2.32 44.47 0.07 131.71 2.33 0.05 2.10 24.81
2005 年 1.61 -10.40 -0.22 -297.82 3.50 -0.22 -5.99 21.81
2004 年 1.80 2.68 0.11 -47.95 3.93 0.11 2.86 30.26
2003 年 1.75 7.62 0.22 -1.34 3.99 0.35 17.74 33.84
2002 年 1.62 23.26 0.22 1.56 1.72 0.37 23.68 38.15
2001 年 1.32 31.98 0.22 49.64 1.36 0.00 30.48 41.49
2000 年 1.00 - 0.14 - 1.73 0.00 26.16 40.87
注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。
二、华夏幸福基业模式
（一）业务模式
1、业务结构
华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华
夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级
开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发
与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公
用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
图 1：华夏幸福基业业务架构
2、业务发展模式
（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽
东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、
快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工
业园均在京郊 50 公里范围内。
（2）前瞻性规划先行：前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合。
（3）签订协议明确进度计划与结算方式：并签订委托开发协议，该委托是排
他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达 50 年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力。
（4）分块开发：华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平
均仅开发一平方公里，每平方公里须投资 4-5 亿元左右，其中征地和拆迁占 60％，基础设施建设占 40％。
（5）同时利用低价土地进行园区配套及周边配套住宅同步开发建设。
其详细的园区开发运作模式如下图所示：
图 2：园区开发运营模式
（二）盈利模式
1、主营业务结构
华夏幸福基业营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其
中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事
业服务以及园区住宅配套开发。土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事
业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以
商品房实际交予客户作为收入确认的依据，故影响其当期收入变化因素主要是政府
结算和交房。
其产业发展服务毛利率极高， 2013 年产业发展服务占公司整体收入的 11%，毛利
率达 98%，这一定程度上确保了公司整体利润率水平，也是区别于其他产业地产
商的重要标志之一，同时也让资本市场对其未来产业地产发展寄予和期待，是华夏
幸福基业能在 2011 年房地产政策收紧背景下成功借壳上市的主要特色（多数产业
地产均是“举产业之名，行地产之实” ）。
但从表 3 看出，园区配套住宅销售在2013 年占整体收入的62%，毛利率为 27%，
支撑其规模快速增长的主要贡献来自于通过“产业园区 +地产”模式中配套住宅销
售。
2、盈利模式
表 2：华夏幸福基业盈利模式简表
业务范围内容结算金额结算方式备注
在委托区域进行道
路、供水、供电、供
一次性或分期不超
基础设施建设暖、排水设施、公共实际投资 *10%
项目等基础设施建设
过三年
管理
土地整理对委托区域内进行土
实际投资 *10%
一次性或分期不超
地整理过五年协议约定
对委托区域内工业园
新增落地投资额一次性或分期不超
产业发展服务区进行宣传、推广并
*45% 过三年
进行招商引资
对委托区域内进行物
一次性或分期不超园区综合服务业管理、公共项目经实际投资 *10% 过三年
营与维护等
地产销售配套住宅、保障房开园区有 30%的发住宅用地，公
司通过招拍挂拿地，进行大规模的宜居的商品房开发。
表三：华夏幸福基业2010 年-2013 年分行业营业收入结构情况
华夏幸福基业2010 年-2013 年营业收入分行业结构情况
2010 年2011 年2012 年2013 年分行业营业收入占比营业收入占比营业收入营业收入
（万）（％）（万）（％）（万）占比（％）
（万）
占
产业发展服务68,872.79 0.16 95,252.59 0.12 154,630.98 0.13 236,461.66 0. 基础设施建设- - 18,613.97 0.02 - - 99,013.19 0. 土地整理68,939.66 0.16 226,315.45 0.29 206,002.44 0.17 205,338.37 0. 综合服务470.65 0.00 3,232.59 0.00 3,618.20 0.00 4,367.45 0. 物业管理服务1,795.63 0.00 2,460.38 0.00 3,328.01 0.00 11,141.36 0. 园区住宅配套153,112.36 0.35 385,402.41 0.50 659,621.36 0.55 1,308,820.22 0. 城市地产开发141,225.52 0.32 41,574.10 0.05 171,339.54 0.14 233,850.61 0. 其他5,773.91 0.01 3,006.93 0.00 2,731.83 0.00 4,099.12 0. 合计440,190.52 1.00 775,858.41 1.00 1,201,272.37 1.00 2,103,091.97 1.
注：①以上数据均来自华夏幸福基业年度报告整理。
②产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业
发展服务；
③基础设施建设包括在受托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等。
④土地整理包括在委托工业园区内进行的土地拆迁及整理。
⑤园区综合服务包括在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等。
三、华夏幸福基业成功因素分析
（一）宏观环境
1、产业转移
华夏幸福基业发迹于北京地区固安工业园，以北京周边为核心开展工业园区开发与运营，
顺应了以北京为首的国际性大都市老工业区升级、转移大背景。
2、产业集聚与规模效应
华夏幸福基业深入研究产业发展趋势，着力打造相关产业链聚集平台，符合全面深化改革
和加快转变经济发展方式，逐步形成五大产业线，产业基地、产业港（制造业）、科技港
（科技型企业）、商务港（商业贸易）、孵化港（高新技术企业）。
（二）政府方面
1、地方政府着力发展经济，但专业能力、资金实力及商业资源整合能力等不足，需专业公
司与其协同发展，实现政企共赢。
2、政策的肯定及支持：河北省政府下发鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公
司制开发模式，走市场化开发的路子的相关文件，使得开发区“合法合规”采用该模式，
其最开始的三个项目均局限在河北省；通过华夏幸福基业 2011 年成功借壳上市，其盈利模式已证监会、交易所及政府相关部门的严格审核并得到资本市场认可，保障了其模式在全国范围内快速扩张。
3、降低资金投入：一级土地市场开发的前期资金由政府投入变成华夏幸福投入，在审计完
成阶段才予以结算支付，而届时政府已有了土地出让收入、产业税收收入及招商引资收入
等，其资金的运作发生根本改变，并且10%的结算溢价较低。
4、专业全面的服务团队：华夏幸福在城市规划、项目招商、基础建设、产业运营等各方面
予以了承诺及保证，尤其是招商及产业运营（例如酒店建设等）方面具有的优势，解决了
政府最棘手的问题，使园区价值最大化；
5、成功案例，提高信任度，助其全国扩张。
（三）华夏幸福基业方面
1、政府关系默契，保证其相关园区产业服务结算收入及土地政策顺利落实。
2、模式领先：公司产业新城业务模式，通过城市发展定位、城市空间规划、产业促进、城
市建设、城市运营等系列整合经营行为，有效解决产城割裂发展问题，为区域发展提供健
康有效的综合解决方案，有效实现区域综合价值提升。
3、开放的姿态，合作开放模式，多利益主体共存：坚持市场化运作、多元化投入、企业化
经营、专业化招商、标准化团体、个性化服务。
4、战略规划先行，精准定位产业机遇：建立自己的产业研究部门并定期与国际知名地产
机构合作；在工业园区开发建设前，深入研究区域从政治、经济、人口、产业、规划等，
制定出符合区域发展的战略规划，并聘请国际知名规划设计机构进行市场调研、产品定
位、规划设计，同时公司组建高水平的战略及规划设计队伍。
5、坚持产业需求导向从事园区投资开发建设。
6、强大招商引资能力
以招商龙头企业为核心，依托核心企业进行产业链招商，打造产业集群为目标，通过职业营
销、圈层营销达到招大商、招好商目标：①定期举行政策交流会，汇集企业、科研高校、研
究所等；②深入梳理与产业园区定位相关的产业链，建立企业信息库，形成产业集群；③强
大招商团队：拥有超 500 人的招商专业团队，汇集各行各业精英，招商团队渗透到项目所在
地政府（如固安片区的招商团队，其名片直接印的是固安招商局，通常企业内的招商总监，
基本上就是政府的招商局局长）；④职业营销与圈层营销为主：参加或组织展会、推介会、
产业园俱乐部。
7、资源整合能力
整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设，公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、 AECOM、 HOK等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系。
8、平台构建能力：建立华夏研究院、产业园区网、产业中国等三大产业信息平台；充分运
作园区企业平台，为园区企业提供全方位服务，充分运用入园企业资源。
9、融资优势：上市公司通过定增、发行公司债、股权质押等方式融资；建立多支产业基金，
保持国家开发银行良好关系；售后回购、应收账款转让等。
10、城市营销模式：持续打造城市魅力体系，塑造城市的精神；通过品牌、媒体、产业圈
层、政府不断宣传打造品牌。
四、启示
华夏幸福基业“园区 +地产”模式难以复制、门槛高，其核心竞争能力，如与政府的默契关
系及议价能力、资金运作及垫付能力、极强的招商能力、全产业链开发覆盖的能力、战略研
究定位等产业运营的能力；这些能力对昊昇三农来说亦很重要，但公司目前阶段尚不具备上
述任何一个核心能力，但可以借鉴。
1、研究产业规律，运用产业思维解决开发、运营中的难题，明晰模式
政治经济学强调生产三要素 - 土地、资金、劳动，而在产业地产中更需要“产业”要素。有效认知产业发展分化、融合、演进的规律和阶段是我们制定战略目标、项目规划定位及项
目招商运营策略的必备条件之一。公司原有战略称致力于大农机产业地产开发、运营，但
关注产业研究的职能缺失，我们把大农机产业定位为：农机、载货汽车、工程机械、通用
机电等相关领域，公司可重新审视并认真研究相关产业发展趋势与发展阶段（工程机械、
载货汽车持续萎缩是事实，相关上市公司业绩下滑即可看出规律），研究如何引导大农机
产业集聚，如何整合商业资源。研究产业发展规律、清晰战略发展方向和商业模式、盈利
模式不但利于团队稳定，也有利于公司长远发展。
2、整合资源，打造招商能力
商业资源、战略资源整合对从事商贸产业地产开发运营商至关重要，商业资源整合不当，
项目或将成为“建成无法销售、销售但无法运营造活”的尴尬，公司银川、宿迁项目目前
的困境除了项目选址、规划定位失误外，重要原因是当地商业资源有限，同时又无更好方
式整合区域外资源入场。
华夏幸福基业诸多核心竞争力中，我们唯一可以模仿学习的是打造属于昊昇的招商运营能
力（昊昇无强大资金、战略规划、政府关系等能力），通过搭建资源平台，以圈层营销、
职业营销、协议联盟、股权等为手段团结大农机产业全产业链的厂家、商家资源，这样才
能为公司持续发展提供保障，公司成为真正的资源整合者。
3、产业园区培育及市场造活需较长时间，需考虑招商销售策略（先招商还是销售）与现金
流平衡关系，考虑长短期利益。
工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比去年同期增幅达%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福亿元的年度销售额中，园区住宅配套为亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。
华夏幸福基业 工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额512.54亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额130.95亿元，相比去年同期增幅达20.07%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中，园区住宅配套为355.02亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是 与地方政府签 约，垄断该区域 一级开发，以垫 资的方式进行土 地整理和配套设 施的建设，并代 行政府职能招商
引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓住龙头企业围绕其招收项目，利用人为干预和促进形成一个个产业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。 （3）第三阶段：创新，嫁接新技术。 中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。怎么融入到全世界大的产业链集群呢？答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。2014年3月3日，华夏幸福基业发布公告称，在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。 2、带不走的招商能力② （1）该公司在产城规划方面非常专业，拥有自己的博士团队和研发部门，产业策划能力甚至达到国家部门级研发水平。 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。 ②每个招商人员都长期反复对区域进行扫描式招商、参加展会，名片都积累了几盒子，手中都沉淀下几百个资源。”轷震宇表示。
华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开 始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 （二）业绩情况 2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长 56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。 表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标：
二、华夏幸福基业模式 (—)业务模式 1、业务结构 华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务) 、物业管理、厂房 建设租赁等。
企业 112019年11月20日星期三 “你能想象这样一个岗位吗？上岗培训需要3个月，在岗时间不超过6个月？液晶面板企业TCL 华星光电的质检员就是这么一份奇怪的工作。这是因为每位质检员每天要检验1万片面板，长期从事这样的工作眼睛会受不了。现在，有了腾讯的边缘计算和图像识别能力，机器基本可以替代人工。”腾讯工业云总经理李向前举例说。“扎根消费互联网，拥抱产业互联网”，这是腾讯在移动互联网“下半场”的目标。腾讯云日前发布智能制造全新解决方案品牌We-Make （我们制造），其在制造端的布局终于“眉目清晰”。针对不同应用场景，腾讯将于解决方案初期推出六大产品解决方案，分别为工企互联、工企智能、工企微信、工企营销、工企孪生和工企信安。 作为一家一直被认为“专注服 务个人用户”的互联网巨头，腾讯切入制造端的“底气”是什么？答案是“共通的基础技术能力”。“我们提供‘工具箱能力’，无论是云、大数据还是人工智能等技术。”李向前表示，TCL 华星光电的故事正来自于这样的能力。“机器识别的准确率高达93%以上，远高于人工识别85%的准确率。同时，效率也大幅度提升。一名质检员一天只能看1万片面板，一台机器却可以在一天内完成6万片面板的检测。” 新技术的应用还推动了制造业企业的商业模式创新。在三一重工，利用腾讯的大数据和人工智能技术，新的“产品+服务”模式被构建起来——50万台设备连接在一起，大数据和人工智能可以从1万 个以上的维度来分析设备的使用情况。有了新技术保障，工程机械不用等到出了故障再维修，提前6.5个小时预知故障已经实现。 应该说，腾讯的核心能力始终是连接。李向前坦言：“制造业企业最关心的是利用好腾讯的连接能力。” 一方面，在企业端，企业微信成为供应链入口，制造业企业和各级经销商被连接起来，即便不依赖于底层任何终端硬件的升级和改造，直接使用小程序，也能在底层实现数据拉通。 另一方面，在市场端，企业希望能加强与消费者的联系，其关键在于两点，一是精准客服和营销，二是柔性化生产和个性化定制。李向前将后者形容为C2B2B2C （个人—企业—企业—个人）。“连接能力在个别场景下需求特别旺盛，比如我们现在正在打造的电子产品的个性化定制平台，实际上就是直接满足每位消费者对电子产品的个性化需求，将消费者需求直接传导到制造端。” 出 手智能制造，腾讯打算做什么 本报记 者陈 静 锦江国际集团日前发布消息，该集团提前实现公司“十三五”规划确定的10000家酒店、100万间客房的目标，成功布局世界120个国家和地区，在“一带一路”相关国家和地区共设有700家酒店，总规模跻身全球第二。 锦江国际是上海市国资委全资控股的综合性酒店旅游企业集团，旗下拥有酒店、旅游、客运三大核心主业和实业、金融等相关产业，控股或间接控股锦江资本、锦江酒店、锦江投资、锦江旅游4家上市公司。目前，集团三大核心主业营收占比超过90%，初步形成了以酒店为核心的旅游服务产业链。 近年来，锦江国际围绕“走出去”战略，实施“深耕国内、全球布局、跨国经营”战略，先后收购了法国卢浮酒店集团、铂涛集团、维也纳酒店集团、丽笙酒店集团，并战略投资了法国雅高酒店集团。 打造世界一流酒店集团，代表国家、代表上海参与全球合作竞争是锦江国际确立的“小目标”。为此，不久前，锦江国际专门召开“亚太战略会议”，宣布将加快对印度、泰国、越南等国家主要城市酒店布局，并加快推进全球整合。 锦江国际集团相关负责人表示，未来，集团将着力对标国际先进，把“锦江”民族品牌建成世界知名品牌，努力实现高质量发展。 锦江国际酒店规模跻身全球第二 本报记者李治国 熟悉华夏幸福基业股份有限公司的人都知道，它是中国领先的产业新城运营商。 11月3日，国内最著名的马拉松赛事“北京马拉松”再度开跑。在大众组选手中，很多人都穿着印有华夏幸福标识的红色T 恤，他们就是“幸福跑团”。这群热爱跑步的年轻人全部来自同一家公司——今年北京马拉松冠名赞助商华夏幸福。 与北京马拉松同步奔跑的是华夏 幸福的业绩。数据显示，今年前9个 月，华夏幸福实现营业收入643.18亿元，同比增长42.48%，销售总额达到1006.45亿元。在行业整体增速放缓的大背景下，牵手中国平安的华夏幸福继续保持了产业新城运营领先优势，同时力拓城市中心新业务，交出了一份亮眼的答卷。 产业新城异地复制获成功 在华夏幸福的企业哲学中，建设运营产业新城也是一场艰难而又幸福的“马拉松”。 固安产业新城是河北省固安县政府自2002年起与华夏幸福合作建设运营的开发性PPP项目，目前已取得丰硕成果。固安县委书记王海表示，依托开发性PPP模式，17年间固安经济社会实现跨越式发展，由农业大县、财政穷县发展成为河北省经济强县。事实证明，开发性PPP 模式成功解决了县域发展中难以解决的开发效率、债务、资金、规划能力和执行力等问题。 早先，华夏幸福的业务主要集中在京津冀地区。一直到最近几年，其产业新城业务才在华东、华南等地迅速发展起来。业内人士评价认为，这种以产业发展为核心的产业新城商业模式具有非常强的可复制性，发展前景看好。以2016年签约建设的河南武陟产业新城为例，3年间，武陟产业新城已经吸引了包括阿里云在内的110余家“三新一高”企业投资入驻，累计为武陟县新增财政收入超过13亿元，助力武陟县域经济社会发展排名从河南省第68位大幅提升至第11位，并成为“郑焦深度融合首位节点城市的主平台”。 异地复制为华夏幸福带来了更大的发展机遇。华夏幸福全力发展的先进产业集群在长三角这些本已拥有大量高新区、开发区的区域扎根，签约企业数量陡增，证明其产业新城商业模式受到广泛认可。 对此，专家表示，不同于传统的房地产开发，产业新城模式具有更强的稳定性与抗周期性。随着产业新城模式不断复制与迭代，未来该领域或为公司带来更多收入，将大概率成为华夏幸福 最重要的营收增长极之一。 双轮驱动新战略铺开 随着中国城镇化建设不断推进，华 夏幸福深耕17年的产业新城业务迎来了新机遇。华夏幸福产业研究院研究发现，2018年全国30个都市圈以4.5%的国土面积承载了32%的人口。过去20年间，城镇化新增人口65%流向了30个核心都市圈。“未来10年，我国新增城镇化人口约三分之二将继续向都市圈集中。”华夏幸福产业研究院院长顾强认为，未来中国城镇化将形成“都市连绵区—都市圈—区域性中心城市—其他城市化地区”多层次空间格局。 基于这一判断，华夏幸福提出了新的发展战略：坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域。除积极布局京津冀地区外，华夏幸福还密集布局包括环南京、环杭州、环合肥在内的长三角地区，同时推进环郑州、环武汉等都市圈业务。 今年前三季度，华夏幸福在京津冀地区的销售面积累计达342.54万平方米；京津冀以外地区销售面积累计达568.46万平方米，占比62.4%，较去年同期的46.1%提升了16.3个百分点。 在新领域方面，华夏幸福的商业办公及相关新业务也全面推开。至此，华夏幸福产业新城与“商办新业务”双轮驱动的新战略已全面铺开。 华夏幸福的幸福“马拉松” 本报记者王轶辰 不久前，阿里巴巴集团旗下千亿元 级营销平台聚划算宣布“厂销通”系统上线。“厂销通”是聚划算整合包括阿里云、菜鸟、蚂蚁金服等在内的阿里经济体生态资源，面向中小企业推出的一整套完整的C2M （消费者反向定制）数字化解决方案。作为阿里巴巴针对下沉市场发力的一项重大举措，“厂销通”的推出显示了阿里超越传统意义上的“卖货平台”，与商家一道创造新供给、满足消费者多元化新需求的雄心。 “对于活跃在聚划算平台上的海量工厂型卖家来说，‘厂销通’C2M 模式提供的核心服务就是降本增效。”聚划算C2M 项目负责人李健说，“厂销通”由数据赋能、金融赋能、物流赋能、科技赋能4部分组成。通过该系统，阿里淘系营销平台的运营和数据资源将全面导入制造业商家，帮助商家高效选款、设计、销售。同时，所有接入“厂销通”参与数字化改造的工厂都将获得蚂蚁金服的贷款利率优惠、菜鸟的仓储物流服务、阿里云的技术服务等，这使得“厂销通”成为强大的“一站式商家供给侧升级工具”。 从去年聚划算内部启动C2M 数字工厂项目，到如今宣布“厂销通”正式推出，1年间聚划算成功对超过2000家工厂、20个产业带进行了数字化升级，仅广东省，去年C2M 产品便抢得超过6亿笔订单，有效带动了珠三角中小制造企业转型升级。这一成绩也使得“厂销通”成为众多制造业商家的“超级合伙人”。 降成本： 解决工厂数字化痛点 在中国最大的耳机制造产业带广 东东莞石排镇，有一家较早接入阿里“厂销通”系统的产业带商家——声耀电子科技有限公司。记者在声耀电子的耳机工厂内看到，经过数字化改造后的全生产流程均实现了高度可视化、透明化。“通过‘看板’，我们能实时读取生产线上的数据，掌握生产进度和库存情况，各环节响应速度大幅提高。”声耀电子负责人郭胜告诉记者，“比如，来了新工单需要发料，以前要由专人用QQ、电话、微信沟通；现在‘看板’会实时显示新工单，不用再单独通知发料。得益于此，我们的备货期由原来的60天降为45天，工人数量也减少了30%。更厉害的是，生产中的差错能被立刻发现、立刻解决，不用等到产品上市才发现问题。过去，我一个季度要 签近50万元的材料报废单，现在已经降到了几万元”。 在珠三角地区，不少像声耀电子这样以小批量、多品种、高协同为特色的中小制造企业，都从“厂销通”中获益匪浅。如主营手机壳的深圳市星磁科技有限公司负责人王星告诉记者，自从有了“厂销通”，公司库存占用资金从230万元降到了50万元，日销1.5万件；通过菜鸟物流赋能，公司物流成本降低了20%，时间缩短了40%。 李健表示，中小企业数字化转型的一大难点是数字化成本高且收益不确定。阿里“厂销通”的重要特点之一，就是通过“全经济体”的投入切实降低企业数字化成本，实现更高效的供给。具体来说，“阿里经济体”多个体系可对“厂销通”工厂提供三方面支持。其一，阿里云对企业上云和相关服务费用给予80%的减免；其二，蚂蚁金服对接入“厂销通”系统的商家贷款利率给予七折优惠；其三，菜鸟网络为商家提供数字化解决方案，并确保以最优惠的费率提供物流服务。 “改造一条生产线大约需要10万元，经过聚划算和阿里云补贴后，商家只需花费2万元。”李健表示，“厂销通”系统对产业带商家的支持力度不设上限，未来希望助力更多淘宝、天猫上的产业带商家实现数字化升级。 创需求： 产业带商家全面突围 数字化升级在帮助企业降本增效的同时，更通过对市场风口的精准把握，催生了众多精准满足消费者需求的C2M 商品品类，创造了新的内需增量，从而引领着产业带商家全面突围。 今年6月，聚划算“天天特卖”宣布与中山小家电产业带合作，升级后的中山小家电迎来销量“大爆发”。广东安家乐电器公司的一款电火锅，在“天天特卖中山小家电专场”销售活动中一次卖掉6万台。这款电火锅何以成为“爆款”？原来，该产品原本是针对单身群体煮方便面用，安家乐在数字化改造后，拿到了阿里提供的消费者数据，发现很多人都在评论里问“这锅除了煮还能不能炒菜？”于是，公司及时响应消费者诉求，研发了一款既可煮又可煎炒的电火锅，再配上一把小锅铲，结果自然是“火”了。 声耀电子同样如此。经淘宝、天猫积累的海量数据赋能，其旗下WRZ 耳机品牌精准掌握下沉市场消费者的需求，成功开发出多个“爆款”，其中一款有线耳机累计销售600多万个，其中90%销往下沉市场。 “我们正在努力打造一个闭环，让 产品从工厂直接到达消费者手中，同时 让消费者的意见、建议直接反馈至生产端。”李健告诉记者，下沉市场的用户更关注性价比，即同质的情况下要更优惠、同价的产品质量要更好。因此，极致的性价比已经成为中小制造企业在下沉市场中突围的关键。“这也是为什么我们要与工厂合作，从功能升级、创新设计、降低原料和生产工艺成本3个方向去定制产品，最终达到极致的性价比。” 跨国管理咨询公司埃森哲2018年发表的一份报告显示，中国企业数字化转型成效显著。其中转型较快的企业营收增长率是其他企业的5.5倍，销售利润率是2.4倍。目前，聚划算已经成功对超过2000家工厂、20个产业带进行数字化升级，并向着3年改造10000家数字工厂、100个数字产业带的目标迈进。 聚划算有关负责人表示，随着聚划算和“阿里经济体”对产业带商家赋能的进一步推进，产业带中小商家将迎来快速发展。 此外，针对仓库不够用、发货速度慢、物流成本大幅上涨等难题，“厂销通”系统将通过菜鸟的加入，在产业带集中的地区建立产业带仓库，通过数字化升级、优化配送链路以及精细化专业管理等，为商家提供高性价比、稳定可控的仓储物流服务。 聚划算“厂销通”整合阿里经济体平台资源—— 制造业商家的“超级合伙人” 经济日报·中国经济网记者郑杨 本版编辑 韩叙 秦文竹 图为2019华夏幸福北京马拉松“开跑”。 本报记者 王轶辰摄 图为声耀电子员工正在工作。作为一家较早接入阿里“厂销通”系统的企业，声耀电子已成功实现了数字化升级。 本报记者 郑杨摄 不久前，在中国科技金融峰会暨亚洲基金论坛上，国内知名基金管理机构盛世投资一举斩获两项大奖。作为一家成立不到10年的投资机构，盛世投资从零起步，如今已受托管理50多只政府引导基金，投资国内200多只VC、PE 基金。 据盛世投资董事长姜明明介绍，为更好服务于国家创新驱动发展战略，盛世投资始终聚焦实体经济领域，以产业转型升级为出发点，不断创新探索产融结合新模式，重点布局战略性新兴产业领域。截至目前，盛世投资已投资了3000多个战略性新兴产业项目。 2017年，盛世投资受托管理北京中小企业发展基金。该基金按照“政策性导向、市场化运作”原则设立，重点支持科技创新、新兴服务业等首都特色产业。目前，该基金已投项目中处于初创期、早中期的企业占比超过98%，有效缓解了企业融资难、融资贵、融资慢等问题。合作子基金所投资的企业中，90%以上拥有重要专利技术或基于互联网的商业模式创新，并已催生了8家境内外上市企业、28家新三板挂牌企业以及一大批优秀技术创新型企业。 面向未来，姜明明表示，创投机构要把握大势、苦练内功、做好存量，主动服务国家创新驱动战略，服务地方产业转型升级，为实体经济发展源源不断地提供资本力量与智力支持。同时，要将社会责任融入企业日常经营与发展中，不断探索、创新模式，让金融真正回归服务实体经济的本源。 盛世投资以资本助推产业转型 本报记者祝伟
华夏幸福基业商业运营模式分析 一、企业运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。 ?资金整合： ?借壳上市（股票代码600340）
?华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。 ?地方政府资源整合 协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。 ?高新产业资源整合 华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。 ?技术资源整合 公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。
华夏幸福 工业地产片区开发模式 分析调研报告 2017年9月30日 目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3（一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析
三、结论与建议 18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额亿元，同比增长%。公司实现营业收入亿元，同比增长%；实现营业利润亿元，同比增长%；实现归属于母公司所有者的净利润亿元，同比增长%。2012年度公司加权平均净资产收益率为%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入亿，其中产业发展服务收入为亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到亿，占主营业务收入超过了三成。 2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
产业新城盈利模式分析 近日，万科牵手华夏幸福，共同开发华夏幸福环京产业新城的多个项目。该交易对于两家行业龙头企业来说都是双赢的局面，对华夏幸福来说可以加快资金回笼，改善现金流及负债水平；对万科来说，以平价获取优质环京项目，降低了成本，加大了对环京区域的布局。经此事件，产业新城再次升温，对于与传统房地产开发不同赛道的产业新城，它的盈利模式又有何区别呢？ 产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和以人为本的城市开发哲学发展起来的一类新兴城市。目前我国正处于城市化快速发展阶段，随着各地政府大力发展产业新城，房地产企业、专业运营企业、产业企业等多方主体开始逐渐参与产业新城的发展。根据不同的运营主体，产业新城盈利模式可以分为以下四种。 一、华夏幸福固安工业园“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式 2002年6月，固安县政府与华夏幸福签订一项50年的排他性特许经营协议，正式确立合作开发建设运营固安工业园区，按照管工业园区建设总体要求，工业园将采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化模式运作。华夏幸福通过“园区孵化+房地产开发“模式，发挥政企协同效应。前期华夏幸福负责园区修路、征地、建设厂房等基础设施开发，垫付相关费用，获得政府10%~15%的利息收入；同时，华夏幸福进行园区招商引资，获得新增固定资产投资额或新增财政收入的45%返还收入；此外，还有园区配套地产开发收入，一般有30%住宅用地可供分配。由于工业园区培育时间长，一般需要3-5年甚至更长的培育期才能初见效果，因此华夏幸福前期基本处于投入状态，并没有多少回报。为了保证资金的快速回笼和持续投入，实际上华夏幸福是通过锁定土地资源，开发住宅，用住宅销售获取的资金来维持工业园的投入。等工业园培育起来后，政府财政税收、土地增值等收入逐渐增加，再通过以税收补贴的形式支付服务费，这样华夏幸福就能获取相对稳定持续的收益。 这种“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式有利有弊，核心点是住宅获地和销售、工业园区成长情况。如果住宅获地和销售顺利，那么起码能回收很大一部分资金；如果再加上工业园区成长顺利，后期政府服务费支付稳定持续，那么
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 2017年9月30日
目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
华夏幸福投资分析报告
引言 在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。 一、公司分析 （一）公司介绍 表 1 华夏幸福基本信息 华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有限公司
（二）行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 （三）产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》
华夏幸福基业的招商运营模式研究 现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。 在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。 在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提
出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。 ▎以产业研一体化促动技术商业化 技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。 具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。 既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？ 但它又不能不去做。华夏幸福有点像一个农夫，一开始仅仅是靠天吃饭，时有青黄不接，但最后顺藤摸瓜向上寻溯，发现如果可以控制温度，控制基因，改良土壤，改良品种，完全可以获得更好的收成时，它的野心就开始骤然膨胀，正如它现在对于建立全球化的产业促动平台的热忱一发不可收拾一样。
关于华夏幸福商业模式研究的报告燕生总： 我部近期对华夏幸福商业模式进行了研究分析，现将华夏幸福商业模式对我司产业地产开发模式的借鉴点汇报如下： 一、以产业发展规划为先导进行产业开发 对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。 二、采取“产业托管”的产业开发模式 采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能配套、园区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。 产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将资金主要投入在“打造良好的园区形象、提升区域价值”方面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。 三、建立专业的招商团队，培育产业招商能力 建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业客户数据
库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。 四、通过综合配套提升区域价值 争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济要素向区域大量聚集。 五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵 借助项目原有景观资源，创造形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景，并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，增加产品的价值。 六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡 在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现现金流平衡，提升项目资金的使用效率。 注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。 附件：《华夏幸福商业模式分析》报告 集团战略与计划管理部 二〇一二年八月二十五日 华夏幸福商业模式分析 战略与计划管理部
四大产业园区运营模式国内经验与实践，华夏幸福、张江高科、联东集团...... 近年来，目前国内产业园区已经进入存量运营时代，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心。 把握产业园区运营之“道”，打造“1+1+1>3”(3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域)的放大效应。本文将结合国内最典型的四大园区地产运营模式经验分析，供大家一起参考！ 一华夏幸福基业
华夏幸福都是一家非常值得研究和学习，本身具有极强战略驱动属性，并且总能很好地踩准中国城市与经济发展节点的企业。不过，详细剖析华夏幸福商业模式是一个非常困难的事情。 华夏幸福2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 运营模式和盈利模式 ?运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP 模式不谋而合。
大学财经学院 华夏幸福基业股份财务分析团队名称：天明 团队成员：淼 王优美 黄鸿 中良 旭辉 指导老师：忠华 完成时间：2016年10月10号
目录 一、公司简介 二、战略分析 1.公司使命和目标 2.外部环境分析 ①政策环境 ②经济环境 ③人文环境 ④竞争对手分析 3．部条件分析 三、会计分析 1、资产负债分析 ①资产变动的分析与评价 ②资产负债垂直分析 2．资产负债垂直分析 （1）资产结构分析
（2）负债结构分析 3．利润分析 （1）利润增减变动分析 四、财务分析 （一）偿债能力分析 （二）长短期偿债能力分析 （三）盈利能力分析 （四）现金流量分析与评价 五、前景预测 华夏幸福基业股份财务分析 一、公司简介 华夏幸福基业股份(股票代码：600340)创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，是全球领先的开发区投资运营企业集团。公司核心业务包括产业园区开发经营和城镇房地产开发建设。截止2016年3月底，公司总资产超1860亿元。 华夏幸福始终坚持以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业的公民责任，致力于为企业提供各种工业，物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 公司15年发展历程中，牢牢抓住国际产业转移和大都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，独创出园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。 二、战略分析 1.公司使命和目标 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。围
五大产业园运营模式分析 一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区 域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招 商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调 对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售， 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企 业融资提供担保服务，吸引企业入园。
“华夏幸福”品牌资质分析报告 尊敬的用户： 随着经济全球化的深入发展，各市场领域的竞争已逐渐表现为品牌竞争。根据中国互联网络信息中心（CNNIC）公布的最新数据显示,中国网民规模已达8.02亿，互联网普及率57.7%。而网民规模增长的推动力正是由于互联网商业模式的不断创新以及线上线下服务融合的加速，因此，互联网时代的到来也意味着网络品牌标识的价值提升。习总书记不断强调知识产权战略的重要性，同时每年5月10日“中国品牌日”的确立也标志着品牌建设与保护已经刻不容缓。 根据您查询的“华夏幸福”品牌，及“房地产业-房产中介,房地产业-房产开发,房地产业-房产销售”行业，华夏幸福的品牌分析报告如下： 目录 一、华夏幸福品牌商标分析 1、行业注册分析 1.1 房地产业-房产中介行业注册分析 1.1.1 房地产业-房产中介行业品牌注册量 1.1.2 华夏幸福品牌在房地产业-房产中介行业的主要注册情况 1.1.3 房地产业-房产中介行业下华夏幸福同名品牌的主要竞争对手 1.2 房地产业-房产开发行业注册分析 1.2.1 房地产业-房产开发行业品牌注册量 1.2.2 华夏幸福品牌在房地产业-房产开发行业的主要注册情况 1.2.3 房地产业-房产开发行业下华夏幸福同名品牌的主要竞争对手 1.3 房地产业-房产销售行业注册分析 1.3.1 房地产业-房产销售行业品牌注册量 1.3.2 华夏幸福品牌在房地产业-房产销售行业的主要注册情况 1.3.3 房地产业-房产销售行业下华夏幸福同名品牌的主要竞争对手 2、华夏幸福品牌商标注册分析 2.1 房地产业-房产中介,房地产业-房产开发,房地产业-房产销售行业类别分析 2.2 华夏幸福品牌在房地产业-房产中介,房地产业-房产开发,房地产业-房产销售行业的保护现状 3、华夏幸福品牌字样在各行业的注册情况表