建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收
工作的通知
建住房物[2000]008号
各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）：
我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型，对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作有关事项通知如下：
一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。
二、申报基本条件
1、参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60％以上，入住率或使用率达85％以上。
2、取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。
3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。
4、物业管理企业无重大责任事故。
5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。
四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于98分。
五、根据建房[1995]120号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自95年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤消原称号的意见，报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。
六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。
七、新标准颁布后，1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。
八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房[1995]120号文件要求执行。
附件：1、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
2、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表（略）
二○○○年五月二十五日附：
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
一、物业管理服务的主要内容 1.设备的保养工作 1.1.保障水、电、气空调系统的正常运转。 1.2.保障弱电系统的正常运行。 1.3.保障消防、安保设备正常有效。 1.4.保障给排水设备的正常运行。 1.5.做好有关设备和部位的维保工作。 1.6.做好有关设备、阀门和设施的日常维护保养和例行保养(周、月、 季、年保养)。 1.7.做好房屋公共区域的日常管理和养护。 1.8.做好配电室、消防系统、中央空调的值守和管理。 2.房屋、公共设施设备的维修工作 2.1.对房屋、公共设施设备维护保养，确保各写字楼酒店内的供水、 供电、供暖、消防、通信、空调、电梯、排水等设备安全正常运行。 3.卫生保洁工作 3.1.保证写字楼酒店内公共部位和周边环境的清洁卫生。对规定的地 区和部位进行日常的清扫保洁，及时清理垃圾、污水、雨水、冰雪等。
4.安全保卫工作 4.1.来人来访的通报、检验、登记等。 4.2.消防监控室、电视监控室值班。 4.3.门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安、突发事件的处理等。4.4.消防设施检查、维护、保养、火灾隐患排除。 4.5.火警处置和应急疏散的组织实施。 5.车场管理工作 5.1.负责车辆指挥和安全，对车辆的停放进行管理。 6.会议服务 6.1.所有会议室的服务、保洁工作,提供茶水、矿泉水等相关服务。7．做好用户指定的其它服务项目。 二、写字楼的物业管理费的制定标准主要参考以下几个因素: １、项目地段，周边同档次的写字楼的物业收费参考。随行就市。2、根据项目本身的硬件标准。如通信设施，机电设备的标准,电梯数量品牌,等是否达到5A。 3、客户的承受力。 4、写字楼的开发商品牌溢价与物业管理公司的品牌溢价。 5、写字楼的物业管理费与住宅有所不同，包括2４小时保安、楼道清洁、电梯营运费、水费、中央空调电费等,值得注意的是电费是指中央空调的电费,而租赁面积内的照明用电以及其他普通用电是由客户自行承担,但没有中央空调而使用分体空调大楼的所有电费通常需要客户自
物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。
5、公共环境卫生 （1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；
住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务 本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管
道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。 2.代办收订报刊杂志、特快专递等服务。 3.代订牛奶。 4.义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。 特约服务 自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围，服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修月末结算或即时支付。特约服务时，维修人员必须佩带服务处工作牌，服务结束后，请用户在维修单上签署意见并签名。
管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。
管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理； 6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合
邯郸市城市住宅小区物业管理手册 邯郸市城市住宅区物业管理办法 第一章总则第一条为加强我城市住宅区的管理,逐步实现房屋管理专业
化、服务社会化、经营市场化,保障住宅区物业的合理使用和维护,创造整洁文明、安全和方便的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条本办法适用本市城市规划区内的住宅区、住宅组团及其它物业的管理(以下统称住宅区)。 住宅区规模,为新建住宅区2万平方米以上,旧城改造区为1万平方米以上。 第三条本办法所称业主是指物业的所有权人。 第四条市房产管理部门是本市物业管理工作的行政主管部门(以下简称物业管理主管部门)。 住宅区所在地人民政府和市政、绿化、环境卫生、交能、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门应按照各自职现分工,对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。 第二章业主自治组织第五条业主管理委员会(以下科称管委会),是代表和维护本住宅区内物业来主和非业主使用人的法权益,对住宅区物业实施群众性自治管理的组织。 管委会由业主代表为主组成(不低于60％),可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员参加。管委会委员数额一般为5-15人,应由热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力和必要工作时间的人担任,能够兼职。 管委会设主任、副主任,从管委会委员中产生,并可聘请执行
秘收1-2人,负责处理管委会的日常事务。 第六条新建住宅区在交付使用后,入住率达到50％或交付使用满两年的均应及时成立管委会;原有的住宅区在实施物业管理时要成立管委会。 第七条管委会业主代珍大会选举产生,委员每届任期三年,能够连选连任。首届管委会在住宅区所在地人民政府街道办事处指导下,由建设单位或原管理单位牵头,吸收业主或非业主使用人代表及居委会人员,成立管委会筹备级,微首届业主代表大会的筹备,起草管委会章程,推荐管委会委员候选人。 管委会全体会议每季度如开一次,经管委会主任提议或有三分之一以一的委员建议,可随时召开会议。涉及本住宅物业管理的重大事项,由管委会过半数以上组成人咒实行无记名投票表决制度。管委会决定事项必须达到三分之二以上多数经过。 管委会换届工作,在住宅区街道办事处指导下,由上届管委会负责。 第八条业主代表每届任期三年,上一届业主代表大会负责下一届业主代表的产生。由每幢(单元)以户为单位选举建立3人左右的业主小组,并产生组长一人,参加住宅区业主代表大会。 业主单位可直接派代表,也可委托承租人或其它人参加,并由业主出具委托证明。 第九条住宅区业主代表大会应由管委会负责召集,每年至少召开一次,由三分之一以上业主代表提议可临时召开业主代表大
住宅小区物业管理的特点和难点 住宅小区物业管理的特点和难点 摘要 住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、 穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前 我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化 行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨 使其 成为了与我国经济协调发展 与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业 它以经营为手段 以为业主提供优质服务为宗旨 以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的 成为我国城市管理的重要组成部 分 也有其自身的特点。但是 作为新生事物的物业管理行业 在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力 管理中许多不尽人意的现象也会随处可见 暴露 出了一系列的问题和矛盾 如房屋及附属设备、设施的维修养护 物业管理区 域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务 还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉 以及房屋的使用及出租的管理等。为此 物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出 就必须率先解放思想 转变观念 用科学、 系统的管理理念创造企业个性品牌 创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度 这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。 一、住宅小区的特点 1.居住功能单一 相对封闭独立。 2.住宅小区居住的人多 人口结构复杂 形成相对独立的社区文化。
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
物业管理常规服务 一、物业管理服务内容 （一）房屋共用部位的日常维护和管理； （二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理； （三）环境卫生、绿化管理服务； （四）管理区域内交通秩序的维护； （五）管理区域内人居生活基本的水、电、暖等供给与维护； （六）管理区域内其它需要协助、协调管理事项的服务； （七）代收、代缴费用工作； （八）物业档案资料的管理。 二、物业服务时间 （一）办公室服务时间：周一至周六早8 00- 11：30；午14：00-17：30；周日休息，特殊情况可电话联系； （二）门卫安全服务时间：全天24小时服务，节假
日照常。白天实行交替值班，夜间实行坐班和巡查值班； （三）常规维修、维护时间：常规例行检查维修； 预约维修、维护；紧急情况下即时维修、维护； 三、物业服务人员 安全保卫、清洁卫生、绿化养护、水电维修、办公室及后勤均设有专职人员，员工都有相应的从业岗位证书，有相应的工作牌。 公共秩序 一、宠物饲养 （一）如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府的相关规定；饲养犬只需持有政府相关部门颁发的有效牌照，并请持牌照的原件及复印件到物业登记备案; （二）请勿让宠物在管理区域内四处游荡；携带宠物外出时，请牵引宠物或将其置于宠物笼宠物袋内; 请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击其它人或动物；请勿将宠物带进管理区域内的儿童游戏场所；您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安，请主动回避。
（三）请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。 （四）请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请即时妥善清理； （五）定期为宠物清洗及防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医； （六）请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。 二、高空抛物 （一）请勿从窗户、阳台抛出物品，以免落下伤及行人及车辆，避免您因此产生的赔偿责任和法律责任。 （二）刮风时请收回阳台上晾晒的物品，各种盆栽物品及搁置物品，切勿放置在阳台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。 （三）门窗请及时检查是否松动，及时维修，遇台风等灾害性天气预报，请注意关好门窗。 三、噪音控制 （一）夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关
《全国物业管理示范大厦标准》考评创优操作指南 一、基础管理（22分） 二、房屋管理与维修养护（9分） 三、共用设备管理（35分） 四、共用设施管理（4分） 五、保安及车辆管理（9分） 六、环境卫生管理（10分） 七、绿化管理（4分） 八、精神文明建设（3分） 九、管理效益（4分） 一、基础管理 （一）按规划要求建设。房屋及配套设施投入使用。（1分）（物业部） 1.第一句是指：参评的物业必须是符合规划法规的、合法的、规范的建筑。 需准备如下达标资料： （1）国家建设征用土地通知书 （2）建设用地批准书 （3）投资许可证 （4）施工许可证 （5）用地红线图 （6）建筑规划方案图 （7）标准层施工图 （8）地下管网施工图 （9）命名批复 （10）门牌批复 （11）建筑工程质检合格证 （12）物业规划验收合格证明 2.第二句是指： （1）写字楼使用率达60％以上； （2）停车场、商场、餐厅、娱乐健身场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。 需准备如下达标资料： ①楼宇用途批复 ②配套设施施工图 ③配套设施准许使用证明 ④永久供水、供电、供气、供热等合同 ⑤配套设施投入使用开业的照片 ⑥出租率统计表 （二）已办理接管验收手续。（1分）（工程部） 1.接管验收是指物业公司在施工验收的基础上以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 需接收如下资料：
（1）产权资料 （2）技术资料 （3）各种施工图 （4）各种质检认定书、证明书、合格证 （5）各种移交清单 （6）各技术系统的资料和图纸 （7）资料总目录 （三）由一家物业管理企业实施统一专业化管理。（1分）(物业部) 1.专业化是指：公司专业化、人员专业化、服务专业化、管理专业化。 需提供如下专业化资质证明： （1）物业管理公司简介 （2）营业执照、税务登记证、代码证书 （3）物业管理资质证书 （4）办公场地证明 （5）物业公司简介及专业人员组织架构 （6）物业管理委托合同 （7）所管物业项目简介（管理期限、管理方式等） （8）大厦物业管理公约 （9）各种外包合同 （四）建设单位在租售大厦前。与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。（1分）（人事行政部） 1.物业管理委托合同签订日：2005年7月26日 2.乙方权利义务共条 3.合同内容共计： （1）协议双方（2）项目概况（3）服务范围（4）物业管理期限（5）物业管理费用（6）付款方式（7）双方的权利和义务（8）物业管理服务标准（9）合同终止及续签（10）违约责任（11）争议的解决（12）标志所有权（13）附则4．准备资料： ①物业公司前期介入的资料简介 ②物业管理委托合同复印件 （五）在房屋销售合同签订时，购房人与物业企业签订前期物业服务协议，双方责权利明确。（1分）（物业部） 1.用以下资料代替： （1）租户接受并同意遵守租户手册、装修指南等文件的声明。 （2）租户手册中含有提供前期物业服务的条款。 （六）建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。（1分）（人事行政部） 1.已收到部分维修基金的单位（维修专用帐户委托书） 2.未收到维修基金的单位准备资料： （1）合同中业主同意按需求缴纳维修基金的条款 （2）维修基金管理制度及支付办法 （3）维修基金使用纪录 （七）房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善。（1分）（物业部）
住宅小区物业管理制度 第一章总则 第一条为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。 具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。 第三条本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。 本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。 本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。 本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。 第四条本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。 第五条本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。
公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。 第二章业主委员会 第六条住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。 一个住宅小区成立一个业主委员会。 第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。 业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。 业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。 业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。 业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。 第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管 部门登记： (一)业主委员会登记申请书； (二)业主委员会委员名单； (三)业主委员会章程。 第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：
物业公司 新 建 商 品 住 宅 小 区 交 付 标 准 及 使 用 管 理 办 法
编制日期：年月日施行日期：年月日 目录 第一章编制依据........................................................ (3) 第二章交付标准 (4) 第三章单项工程验收标准 (6) 第一部分主体结构工程验收 (6) 第二部分住宅分户质量和功能检查标准 (7) 第三部分单元（单体）公共部分 (13) 第四部分单体公共部分 (15) 第五部分公建配套工程 (15) 5-1 室外排水工程 (15) 5-2 行车道路和停车位 (15)
5-3 小区景观 (16) 5-4 绿化 (16) 5-5 水泵房 (17) 5-6 电梯 (18) 5-7 消防设备 (19) 5-8 弱电系统（有限电线、电话、网络） (20) 5-9 分质供水 .................................................................. (20) 5-10 游泳设备 (21) 5-11 弱电智能化………………………………………………. .21 5-12 小区交通标识、标牌、指示系
统 (23) 5-13 路灯 (23) 第四章检查表 (23) 第五章使用治理方法 (38) 第一章编制依据 1、《都市房地产开发经营治理条例》（1998年7月2日国务院令第248 号公布） 2、《建筑工程质量治理条例》（2000年9月25日国务院令第293号公布） 3、《商品房销售治理方法》（2001年4月4日建设部第89号公布） 4、《都市房地产权属档案治理方法》（2001年8月29日建设部第101 号公布） 5、《物业治理条例》（2003年11月24日国务院令393号公布） 6、《苏州市商品住宅交付使用治理方法》 7、《住宅工程质量分户验收治理规定》
怡军苑物业管理常用表格 目录 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本
目录 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本 56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本 70．灭火器配置统计表范本 71．消防巡查异常情况记录表范本 72．消防隐患整改月度汇总表范本 73．楼层电房设备检查表范本
住宅小区物业 规范化管理制度范本 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 1
住宅小区物业规范化管理制度范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 2
住宅小区物业管理服务二级标准 内容标准 （一）综合服务 1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。 2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。 3、设有服务中心，业主咨询、投诉在12 小时内予以答复处理。业主急修2小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修纪录，并有回访制度，满意率达80%以上。 4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。 5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。 6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达85%以上，及时改进薄弱环节。 7、物业管理企业持有有效证照，人员配置合理，有管理人员、 水、电、绿化等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。
8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务主动，热情。 9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。 10、承接项目时验收手续齐全。 11、每季度至少1 次在服务中心公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况，每半年至少1 次在服务中心公布涉及住户共同设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。 12、按有关规定或合同约定使用住房专项维修资金。（二）房屋管理及维修养护 1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。 2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。 3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招 牌、广告牌、霓虹灯按规定设置 4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的
居民住宅小区物业管理制度 第一章总则 第一条为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。 具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。 第三条本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。 本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。 本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。 本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。 第四条本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。 第五条本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，
未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。 公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。 第二章业主委员会 第六条住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。 一个住宅小区成立一个业主委员会。 第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。 业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。 业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。 业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。 业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。 第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管
住宅小区物业管理服务内容和范围 住宅小区物业管理服务内容和范围提要：本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养 源自于建筑资料 住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务
本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。
xx大厦申报全国物业管理优秀示范大厦汇报材料 尊敬的考评组各位领导、各位专家： 您们好！ xx大厦位于xx市北京路188号，紧邻xx市委、市政府，交通便利，环境宜人。大楼地下一层、地上17层，占地面积40余亩，建筑面积31000多平方米，绿化面积1.1万平方米。 xx大厦采用智能化功能设计，安装有大型约克制冷机组、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控、虚拟网络电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。可以说，xx大厦办公楼设计理念超前，动静结合，装修考究大方。 受xx大厦全体业主的委托，xx物业于2005年2月1日全面接管了xx大厦的物业管理工作。xx物业管理有限公司成立于2004年4月14日，注册资金510万，国家一级物业管理资质，是一家具有独立企业法人资格的专业化物业服务企业。目前公司具有中高级管理人员、工程技术人员86人，其中本科以上学历人员占85%，管理处经理都取得了建设部颁发的物业管理上岗证书，公司有两人获得了注册物业管理师资格，经过几年的持续发展，公司已发展成为管理规范、信誉良好、业主信赖的物业服务企业。 几年来，我们积极围绕创造国家一流业绩这个总目标，紧紧抓住创建“全国物业管理优秀示范大厦”这个关键，始终坚持以业主满意为宗旨，大力实施人才战略，品牌战略和高效战略，全面推行优质化服务、集约化经营和多元化发展，以管理促效益、以服务促发展的良性循环，形成了独具特色的服务模式。通过我们的努力，xx大厦服务工作基本达到了“全国物业管理优秀示范大厦”的标准，下面将创建工作的开展情况，向各位领导作简要汇报。 一、高点定位，科学规划，为创建工作奠定了坚实的基础 xx大厦在开发建设中，开发建设单位以坚持高点定位，科学规划，精心设计建设，使xx 大厦办公楼具备了争创“全国物业管理示范大厦”的硬件基础。 （一）地理位置优越。xx大厦地处新市区中心，南靠xx市委市政府，是xx市政治文化中心，东临xx市银河公园，周边交通便利，环境优美，既有浓郁的文化气息，又有清新、优雅的环境氛围。 （二）规划设计优良。在设计中，按照“美观、环保、庄严、实用”的原则，坚持以人为本的设计理念,着力将xx大厦打造成为xx市标志性的建筑。大厦外观与周围环境和谐共生,外观线条优美,色彩丰富鲜明,既体现了海滨城市的建筑特点,又展现了政府办公大厦的庄严，其设计处处体现了人文关怀的主体,将生态、环保和智能化有机的融为一体。 （三）配套设施齐全。xx大厦采用智能化功能设计，安装有大型约克制冷机组、三菱高速电梯、集中电视安全消防监控、虚拟网络电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统，可以说xx大厦办公楼设计理念超前，动静结合，装修考究大方,为广大业主提供了一个安全、便捷的办公环境。 二、统一思想、提高认识，为创建工作提供有力的保障 xx物业管理公司自2005年2月1日接管xx大厦的物业服务工作之初，就制定了05年创建“xx市物业管理优秀大厦”、06年创建“省级物业管理优秀大厦”、07年争创“全国物业管理示范大厦”的三步走计划，通过广泛的发动，激发公司上下以及广大业主对创建工作的热情，为创建工作的开展提供了有效的保障。 （一）加强领导，明确职责，创建工作稳步启动。我们通过召开中层干部会、全体员工大会及座谈会等多种形式，在广泛征求意见的基础上，研究制定了创建规划，成立了以公司总经理为
普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行) 一级 （一）基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。 （二）房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根 据业主大会的决定，组织维修。 3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。 (三) 共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
XXXX住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. XXXX一期项目概况 1.1 XXXX一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责