2020年中国一二线城市房地产开发的投资机会研究
一、背景：
1.住宅市场利润率（毛利率、净利润率）进一步下降，倒逼房企战略转型。
2.大部分品牌房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度考虑，规模化达到一定阶段势必会向多元化迈进。
3.供需结构的变化有力地冲击了市场秩序，供需关系的颠倒让从未尝试过“颠覆”感觉的房企异常难受。传统房企的销售模式已经难以再创造更高的利益增长，倒不如借助良好的资金平台从其他行业寻回利润。
二、现象：
恒大在内蒙古、黑龙江已首期投资近70亿建设及并购22个生产基地，启动恒大粮油、恒大乳业、恒大畜牧产业。从涉及足球，建立足球俱乐部，到进入矿泉水领域，到建立恒大健康产业集团。住宅、商业、旅游、酒店、足球、音乐、矿泉水、农产品、整形医院等业务形态百出，恒大的多元化发展战略可谓“百花齐放”。
万科，目前正在计划进军家装行业; 地产也将与海尔集团在家电家装领域展开合作。万科首次对外公开承认万科有三家儿童医院正在筹建中，这3家儿童医院的资金主要从万科企业股资产取得，位于广州、上海、深圳三个地方。
万达通过其官微发布第四次转型计划，将加快文化旅游、金融产业、电子商务3个产业的发展。万达儿童娱乐有限公司在北京召开发布会，并宣布正式推出“万达宝贝王”品牌，力争成为中国最大的连锁儿童娱乐公司。
绿地地铁投资发展公司在沪揭牌成立，绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署了战略合作协议，在全国多个城市开始进行地铁投资
绿城、阳光城、宜华地产、世荣兆业、中茵股份、泰禾地产等多家房企发布进军医疗行业或与医疗企业合作的计划，掀起一波“从医”潮。
耐人寻味的是，此前其他行业的资本竞相涌入房地产业掘金，而如今房企寻求向外扩张，这种变化，无疑凸显的是市场环境的严苛——虽然目前全国多数城市已经放松了限购，但对房企的考验并未结束：成交萎缩、库存积压，房价面临下行压力。行业正经历新一轮的调整期，行业洗牌在所难免。对于房企来说，与其等待政策“救赎”，不如寻找新的盈利渠道。
房企跨越的行业数量较多，包括娱乐、体育、教育、交通、金融、零售、网络、休闲等。房地产市场的不景气，使得房企纷纷转型发展，虽然这几年有多位房企老板在公开场合声称：“房地产市场不会崩盘”，但事实上他们的公司却都
有跨界经营的市场行为。
三、企业的机会：
1.需要光环：
从投资结构变化来看，高铁、轨道交通、智慧城市、环保、众创空间、互联
网+ 等产业成为投资的重点;从消费结构变化来看，农资流通、旅游、消费电子、文化等成为未来消费升级的重点。新型城镇化将带来诸多商机，对品牌房企来讲，当然不会错过以“地产+X产业”方式进行跨界投资的机会。
例子：万达文化旅游地产（重资产转向轻资产）、华侨城A：“地产+旅游+文化”模式（短期内通过低成本土地享受高毛利，而长期可通过低成本实现优质
商业等物业的沉淀），对地方政府依然具有极大的吸引力。使其能够在与地方政府的谈判中更为主动。
华夏幸福：产业园区与地产联动模式（以区域产业园区为龙头，以“带不走”的招商能力和“种树式”产业培育为依托，打造区域经济发展新引擎。让当地政府前期零成本零投入，降低地方经济负担，而随着入园企业经营和盈利能力提高，
实现财政收入和区域GDP双提升。通过这种与政府的协同效应，满足政府政治、
经济诉求，反过来让企业获得大量优质低价土地，公司利用此优势在产业园区周边进行大规模房地产开发，占公司营业收入的一半）盈利模式
招商地产的光环:物流地产、码头地产、金融地产、文化创意地产、蛇口海
上世界城市综合体等历史业绩的包装，实现产业联动。
前海热点概念—区域土地置换、规划调整等
2.无光环，直接PK
一二级联动(或三旧），争取部分土地溢价款的返还。（62、25号文）
部分二级开发规费、税费的返还。
案例：
2015年9月，天房集团以16.95亿元买获天津西青区领世郡地块，楼面地价约合7092元/平方米。该地块挂牌起始价13.91亿元，溢价率21.85%。
该地块编号为津西青（挂）2015-01号，位于西青区大寺板块，紧邻领世郡居住区。土地用途为城镇住宅。该地块出让土地面积183621.6平米，其中居住用地179621.6平方米，幼儿园用地4000平方米，规划建筑面积超24万平米。容积率为1.0-1.3（含幼儿园建筑面积2200平方米），建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%，建筑限高35米。
性质为居住用地，容积率1.0-1.3，含2200平米幼儿园规划建筑面积。由此折算，总建筑体量不大于23.9万平方米。8月21日该地块挂牌时，以地块价值及挂牌底价来看，该地块在成交时可能会产生一定溢价。而从实际情况来看，天房集团经过62轮竞拍，最终力压万科溢价拿下领事郡地块！
截止目前，万科已经在多次土地竞拍中败北，目前万科在天津有效土地储备已经告急。
9月12日，天房就曾以22.2亿元拿下河西珠江道地块，加之此前的大沽南路、河北思源道、河北白庙以及台儿庄地块，2015年前9月已豪掷75亿拿下70万平土地！
3.兼并或收购
4.代建（与政府、大企业、金融机构等意向方合作）注意点：利润线天花板的设置（工程利润、管理费用、销售费用等）
5.参与基础设施，置换土地
“实业需要大量的前期投入和技术支持，而房地产业的运行模式则相对简单得多，所以没有一定基础和相关经验，将是房企跨界经营面临的最大困境。部分房企日益紧张的资金链更是其在跨入其他行业分一杯羹之前，所不得不提前解决的困局。在涉足新行业的同时，房企自然不会放弃老本行，那么两边都需要投资，稍不留意就会顾此失彼。”把握局势，敢作敢为也并不意味着每一个转型跨界的都能得到一块味道颇不错的“蛋糕”。
由于土地成本、开发成本、人力成本都在增加，房企的销售价格不再像以前一样实现高速增长，所以房企的利润空间在收窄。为了寻找新的盈利点，房企开始探求多元化发展。但无论房企走向何方，都需要根据自身优劣，最大化规避短板，发挥长处，才能在未来竞争中取得相对领先的优势。
房地产开发过程中的规划管 理 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产开发过程中的规划管理 房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 1、开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开 发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。2、申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的 计划任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见）、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 3、规划设计条件审批阶段。开发商需持城市及化管理部门批准的计划任 务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑 1/500，居住区1/2000，其中一份划出用地范围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。4、设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成 不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案总平面图（单位建筑1/500、居住区1/2000，其中一份划出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1/100或1/200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位，审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。 5、建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度 施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力的等的协
【论文关键词」交通政策机动化研究 〔论文摘要」国内外的经验表明，小汽车交通(个体交通)不能成为城市交通的主体。城市公共交通的发展有利于城市交通结构的合理化，并为私人小汽车的合理使用提供必要的城市空间。对中国的大城市来说，要突出强调的是面向公共交通的土地布局模式，建立科学合理的路网布局框架和等级结构，道路功能定位必须与沿线土地使用性质相协调团对汽车交通发展的基本认识 1.1正确理解汽车交通 汽车自诞生以来对人类发展，包括生产方式、生活方式、城市布局、生态环境等各方面都产生了巨大而深远的影响。一方面，汽车交通相对于其他交通方式具有许多优点相对于人力交通方式，它快速、舒适、机动化、大运量;相对于火车、轮船、飞机，它自由、灵活、经济。就小汽车而言，它在现有的各种交通方式中最能体现人性的发展需要。随着人类对自身潜能开发能力的加强，自身价值的提高，时间对人越来越重要，自由、自主对人越来越重要，私密对人越来越重要，远距离的休闲、观光、旅游对人越来越有吸引力。小汽车快捷、舒适、私密等优势都远胜过其他交通工具。我们没有理由在不损害社会整体利益和他人利益、不破坏生态环境的前提下，不让人们拥有和使用自己的小汽车。汽车的发明和发展尽管从现在看给人类社会、尤其是大城市带来了很大麻烦甚至威胁，但它更多的是作为现代工业经济的主要推动力，促进了人类的发展;更多的是作为人的代步工具，扩大了人的活动范围，开发了人的潜力，促进了人类文明进步。另一方面，私人小汽车是城市中单位乘客运行成本最高的客运交通工具，这种高成本不仅体现在使用者的成本高，还体现在其社会成本和边际成本也最高，社会资源的消耗大(能源、土地、环境等)。随着汽车拥有量的增加，城市交通供需的矛盾日益突出，交通堵塞加剧。尤其是中国许多高密度的大城市和特大城市，如果不对城市私人机动车交通出行进行有效的管理，将会造成城市交通系统的瘫痪，严重影响城市经济运行和人们日常活动。国外发展的经验也表明，小汽车交通(个体交通)不能成为城市交通的主体。 1.2正确理解+:气车化，，和‘机动化，， 汽车的增长和发展，特别是小汽车的增长和发展过程，通常被理解为“机动化”。实际上，“汽车化”不能等同于“机动化”。所谓机动化，确切地说就是用机动的方式替代人力、畜力方式完成人和物移动的过程。将小汽车的私有化、汽车拥有和使用的普及化理解为机动化，这是一种误解，至少是一种片面的理解。机动化在不同国家、地区、城市，在其发展的不同阶段都有不同的表现，这种不同主要在于占主流的机动化交通方式的不同。摩托车化、小汽车化、公共汽车化、轨道化等都是机动化的表现形式。以摩托车为主要交通方式的城市，曼谷、台北、广州是典型;以小汽车交通为主要交通方式的城市，以美国城市居多;以公共汽车交通为主要交通方式的城市，有香港、新加坡、巴西的库里蒂巴等，这些城市的公共汽车交通方式占65%左右;以轻轨或地铁交通为主要交通方式的城市，以伦敦、巴黎、东京等为典型，这些城市以高度发达的经济作支撑，城市高度密集，都具有高度发达的地铁、轻轨网络。摩托车化即摩托车的高速发展和广泛使用。这尽管不是机动化的普遍形式，但也是我国大城市应该尽量避免的。日本的摩托车化是发生在机动化到来的初期—20世纪40年代，持续时间很短(不到10年)，但对当时日本城市的冲击却是很大的、使其遭受了一段时间的城市道路交通状况恶化:交通拥挤、秩序混乱、事故高发、污染严重。随后，城市很快转向大量发展私人小汽车，加强了交通管理，同时不断修建地铁、轻轨等大运量公共交通设施，交通状况逐渐好转。20世纪70年代后，东南亚国家和地区经济先后起飞，开始了机动化进程。台北、曼谷的摩托车保有量急剧增长，摩托车的使用也不受任何限制，在十年左右的时间里迅速普及。台北的城市交通状况随之急剧恶化，陷入拥挤混乱和空气严重污染的“泥潭”，台北人称之为“黑暗交通”时代。20世纪80年代中后期，台北开始从噩梦中觉醒，开始着手整
城市规划学科的发展方向分析 令狐文艳 摘要：城市规划是一个比较广义的概念，具有综合性的特征，因为其不仅涉及到工程技术，同时涉及到政府行为，另外还与人的社会活动有直接关系。一方面，城市规划学科的研究边界还不够清晰，另一方面，目前还没有针对这门学科建立起完善的理论体系，因此关于城市规划学科的发展方向一直就存在争议。文本主要对城市规划学科进行概述，从规划实践的角度分析了这门学科的发展方向，并提出了相关建议，希望这门学科可以更好的为我国的城市化建设服务。 关键字：城市规划；学科；发展方向；分析 前言：随着社会经济的发展，我国城镇化建设取得新突破，人们对城市规划的认识也越来越深入。以往我们将城市规划作为城市建设中的一个环节，并没有将其作为一门学科来研究，随着城市化建设的进行，人们认识到了城市规划的重要作用，因此目前的研究中已经将其作为一门半独立的学科。但是由于我国在这方面的研究起步较晚，因此对这门学科的定位、作用以及发展前景等方面仍旧存在很多困惑，如何解决上述问题，明确城市规划学科的发展方向，是所有城市规划工作者需要长期思考的问题。
一．城市规划学科概述 （一）对于城市规划学科的基本认识 城市规划的研究客体是非常复杂的，既不是某一种物质，也不是某一种体系，它涉及到与城市建设相关的方方面面，因此，我们很难用一种方法或者是一种理论对其进行研究。这就造就了城市规划研究中多学科交叉的局面，具体主要包括以下几个内容：一是地理学，规划过程中需要考虑城市的地形地貌以及地质特征；二是经济学，城市规划的重要目标之一就是促进当地经济的发展，使其成为中国特色社会主义建设中的一部分；三是社会学，因为城市建设和发展的核心都是人，因此城市规划过程中要考虑到人的社会活动；四是生态学，城市规划时要遵循科学发展观，走一条可持续发展的道路，实现人与自然的和谐相处。以上这些仅仅是在大方向上的分析，就涉及到了如此多的内容，如果具体到规划内容上将更加复杂。总结来说，这门新兴学科几乎很难建立起属于自己的研究体系，脱离这些相关学科对其进行研究也是不现实的，这就需要研究者在以上这些相关学科中间做好平衡，明确研究重点，将理论与实践结合起来，这样相关研究才是有意义的[1]。 （二）城市规划学科的重要特征分析 虽然城市规划学科很难形成独立的学科体系，但是这并不代表这门学科的发展将会停滞，实践证明，过去十几
中国最新一、二、三、四、五线城市名单 一线城市（4个）： 北京上海广州深圳 新一线城市（15个）： 成都、杭州、南京、武汉、天津、西安、重庆、青岛、沈阳、长沙、大连、厦门、无锡、福州、济南 二线城市（36个）： 宁波、昆明、郑州、长春、合肥、哈尔滨、常州、烟台、南宁、温州、南昌、石家庄、太原、珠海、苏州、南通、扬州、贵阳、东莞、徐州、大庆、佛山、威海、洛阳、淮安、呼和浩特、镇江、潍坊、桂林、中山、临沂、咸阳、包头、嘉兴、惠州、泉州 三线城市（73个）： 三亚，金华，泰安，榆林，新乡，舟山，赣州，慈溪，南阳，聊城，海口，东营，淄博，漳州，保定，沧州，丹东，宜兴，绍兴，唐山，湖州，揭阳，江阴，营口，衡阳，郴州，鄂尔多斯，泰州，义乌，汕头，宜昌，大同，鞍山，湘潭，盐城，马鞍山，襄阳，长治，日照，常熟，安庆，吉林，乌鲁木齐，兰州，秦皇岛，绵阳，肇庆，西宁，滨州，台州，廊坊，邢台，株洲，绵阳，双流，平顶山，龙岩，银川，芜湖，晋江，连云港，张家港，锦州，岳阳，长沙县，济宁，邯郸，江门，昆山，柳州，九江，绍兴县，运城 四线城市（76个）： 衢州、太仓、张家口、湛江、眉山、常德、盘锦、枣庄、资阳、宜宾、赤峰、余姚、清远、蚌埠、宁德、德州、宝鸡、牡丹江、阜阳、莆田、诸暨、黄石、吉安、延安、拉萨、海宁、通辽、黄山、长乐、安阳、增城、桐乡、上虞、辽阳、遵义、韶关、泸州、南平、滁州、温岭、南充、景德镇、抚顺、乌海、荆门、阳江、曲靖、邵阳、宿迁、荆州、许昌、焦作、丹阳、丽水、延吉、延边朝鲜族自治州、茂名、梅州、渭南、葫芦岛、齐齐哈尔、娄底、滕州、上饶、富阳、内江、三明、淮南、孝感、溧阳、乐山、临汾、攀枝花、阳泉 五线城市（200个）： 玉溪、铜陵、宿州、菏泽、锡林郭勒盟、大理白族自治州、益阳、衡水、梧州、汉中、嘉善县、宜春、莱芜、达州、海门、本溪、即墨、自贡、如皋、开封、永康、咸宁、凉山彝族自治州、玉林、新余、承德、临海、淮北、六安、商丘、酒泉、宁海县、永州、库尔勒、亳州、寿光、阿克苏、周口、信阳、驻马店、宣城、潮州、通化、佳木斯、荣成、朝阳、河源、朔州、吕梁、克拉玛依、钦州、迁安、平湖、濮阳、金坛、启东、四平、三门峡、长兴县、十堰、萍乡、呼伦贝尔、平度、浏阳、靖江、神木县、海安县、东阳、德清县、如东县、遂宁、胶州、白山、胶南、怀化、黄冈、准格尔旗、福清、诸城、南昌县、巴彦淖尔、池州、新泰、漯河、红河哈尼族彝族自治州、随州、泰兴、青州、六盘水、龙口、兴化、莱州、宁乡县、招远、玉环县、肥城、绥化、铁岭、仪征、百色、恩施土家族苗族自治州、伊金霍洛旗、章丘、毕节地区、邹城、阜新、抚州、惠安县、郫县、安康、府谷县、姜堰、铜川、广安、龙海、海安、邹平县、忻州、鄂州、云浮、鸡西、东台、广元、高密、东港、雅安、楚雄彝族自治州、闵候县、三河、莱西、鹤壁、乌兰察布、鹰潭、贵港、汕尾、桓台县、辽源、兖州、济源、白城、大丰、邵通、肥西县、黔西南布依族苗族自治州、沭阳县、邳州、伊犁州、辽中县、庄河、海城、阿拉善盟、文山壮族苗族自治州、保山、白银、建湖县、张家界、武安、普洱、昌吉州、开原、永安、仙桃、文登、天水、黔东南苗族侗族自治州、安顺、商洛、庆阳、巴音郭楞、石嘴山、双鸭山、河池、大洼县、新郑、兴安盟、博罗县、沛县、铜仁地区、蓬莱、天门、潜江、新民、赣榆县、巩义、武威、吴忠、临沧、湘西土家族苗族自治州、孝义、巴中、平凉、张掖、黑河、七台河、调兵山、鹤岗、黔南布依族苗族自治州、新密。
城市规划与房地产开发的对立与统一 内容摘要：随着城镇化建设的快速推进，城市规划与房地产开发的矛盾日夜凸显，二者既对立又统一，既排斥又相互依存，如何正确处理好二者之间的矛盾，成为城市建设中亟须解决的问题。本文从城市规划、房地产开发的定义及特征说起，分析二者之间矛盾与统一的关系，促进城市规划与房地产的合理、协调、健康发展。 关键词：城市规划房地产开发对立统一 一、城市规划与房地产开发的定义及特点 （一）城市规划的定义及其特点 城市规划：指根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系，研究城市的未来发展和合理布局，综合安排城市各项工程建设，确定城市性质、规模和布局，统一规划城市土地用途，保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 城市规划的特点：他是城市发展的规划蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要构成，是城市规划、城市建设、城市运行三个管理阶段的“龙头”，是一种政府干预行为，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益，协调各方面关系，使城市建设经济合理、坏境优美，为城市生活创造良好条件。 （二）房地产开发的定义及特点 房地产开发：《城市房地产管理法》中指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。从经济学意义上讲，房地产开发指企业或个人以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，是以城市规划为基础，结合自身利益实现城市规划目标的经济活动。 房地产开发的特点：是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。主要任务是对城市进行建设, 提高城市化的建设水平,使城市能够适应人们居住和生活需求，并从中换取收益。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约，并对城市建设有很大的积极作用，是城市化进程的重要表现与必然产物。 二、城市规划与房地产的对立 （一）城市规划与房地产开发的利益出发点不同
大城市公共交通政策分析(1)
【论文关键词」交通政策机动化研究 〔论文摘要」国内外的经验表明，小汽车交通(个体交通)不能成为城市交通的主体。城市公共交通的发展有利于城市交通结构的合理化，并为私人小汽车的合理使用提供必要的城市空间。对中国的大城市来说，要突出强调的是面向公共交通的土地布局模式，建立科学合理的路网布局框架和等级结构，道路功能定位必须与沿线土地使用性质相协调 团对汽车交通发展的基本认识 1.1正确理解汽车交通 汽车自诞生以来对人类发展，包括生产方式、生活方式、城市布局、生态环境等各方面都产生了巨大而深远的影响。一方面，汽车交通相对于其他交通方式具有许多优点相对于人力交通方式，它快速、舒适、机动化、大运量;相对于火车、轮船、飞机，它自由、灵活、经济。就小汽车而言，它在现有的各种交通方式中最能体现人性的发展需要。随着人类对自身潜能开发能力的加强，自身价值的提高，时间对人越来越重要，自由、自主对人越来越重要，私密对人越来越重要，远距离的休闲、观光、旅游对人越来越有吸
引力。小汽车快捷、舒适、私密等优势都远胜过其他交通工具。我们没有理由在不损害社会整体利益和他人利益、不破坏生态环境的前提下，不让人们拥有和使用自己的小汽车。汽车的发明和发展尽管从现在看给人类社会、尤其是大城市带来了很大麻烦甚至威胁，但它更多的是作为现代工业经济的主要推动力，促进了人类的发展;更多的是作为人的代步工具，扩大了人的活动范围，开发了人的潜力，促进了人类文明进步。另一方面，私人小汽车是城市中单位乘客运行成本最高的客运交通工具，这种高成本不仅体现在使用者的成本高，还体现在其社会成本和边际成本也最高，社会资源的消耗大(能源、土地、环境等)。随着汽车拥有量的增加，城市交通供需的矛盾日益突出，交通堵塞加剧。尤其是中国许多高密度的大城市和特大城市，如果不对城市私人机动车交通出行进行有效的管理，将会造成城市交通系统的瘫痪，严重影响城市经济运行和人们日常活动。国外发展的经验也表明，小汽车交通(个体交通)不能成为城市交通的主体。 1.2正确理解+:气车化，，和‘机动化，， 汽车的增长和发展，特别是小汽车的增长和发
城市规划的发展前景与未来
城市规划的发展前景与未来 【摘要】随着城市化进程的加快，城市在发展的过程中对各方面的要求也不断增高。城市的合理规划在城市发展中起着举足轻重的作用。本文从阻碍城市发展的因素出发，简述了城市未来发展的趋势和未来城市规划的展望。 【关键词】城市规划；未来；发展 随着社会的不断进步，由工业经济转向知识经济的模式，人们的生活方式和价值观念也受到也一定的变化，城市的规划将经历前所未有的变革。城市的规划和发展于市民息息相关，在进行城市规划的时候应以城市的发展和认知为灵魂，对一个城市做出合理的规划目标。由于经济全球化带来多方面的影响，城市的规划工作也有一定的影响。城市的规划对城市空间结构的探索更全面，也追求安全、高效的工作、生活环境。 一、阻碍城市发展的因素 （一）环境因素 城市环境的好坏制约着城市活动的发展。目前，人类创造出大量的城市物质环境来满足人口增多和不同活动发展 的需求。虽然总体的进步可以，但是却带来巨大的污染和破坏。一方面是对自然环境的污染和破坏，另一方面是历史人
文资源遭受的损坏。城市环境的情况会严重制约着未来城市发展的标准。这里所说的城市环境包含文化、人文、教育等多方面的内容。 （二）科学技术 各个时期人类科学技术的发展和进步，都会对该地区城市的功能和发展结构有一定的影响。随着科学技术在现代化城市建设中的运用，为人们带来了高效、全面的生活帮助。科学技术的运用对未来城市的空间结构的影响表现的形式 如下； 1、信息化、智能化高新技术会对未来城市的空间结构有巨大的影响，也会对人们的生活和工作由一定的影响和改变。智能化高科技的建筑形式，不但给人们创造出一个舒适、高效的生活和工作的空间，也便于合理的运用各种能源和高效的安全管理。智能化在城市中的大规模使用，会在很大程度上改变土地应用的模式。 2、高新工程技术的发展，帮助人们建造更加高层安全、便捷的楼层，开发更深层次的地下领域。原来人们探讨的海上城市、空中楼阁等不再成为幻想可以成为现实。高新科技的运用也会为城市提供无污染的新能源，具有高效率、成本低的新型运输工具等，更加快捷的为人们的生活和工作所服务。这种种的因素都会在一定程度上影响未来城市的发展形态和空间结构。
中国的一线、二线、三线城市名单大全，快来看看你所在的城市在哪条线上吧？？？ 名依据 1政治地位 2经济实力 3城市规模 4区域辐射力 一线城市 一线强北京上海（一个政治文化中心，一个经济中心，无争议） 一线广州深圳（南粤双雄，实力旗鼓相当，公认一线） 准一线天津（原本属于二线强，近几年国家重视、发展极快，步入准一线）二线城市 二线强南京武汉沈阳西安成都（都属于区域中心城市） 重庆（直辖市） 杭州（经济发达、副省级） 青岛大连宁波（三个经济发达的计划单列市） 二线中济南哈尔滨长春（剩下的三个副省级城市） 厦门（计划单列市、规模小所以只能是二线中） 郑州长沙福州（经济发展较好的三个非副省级省会城市） 乌鲁木齐昆明（国家重点发展的边疆国际化城市） 兰州（西北重工业城市、兰州军区） 苏州无锡（最发达的两个非省会地级市） 二线弱南昌贵阳南宁合肥太原石家庄呼和浩特（七个实力相当的省会城市） 准二线佛山东莞（两个制造业经济强市）唐山（环渤海重工业大城市）烟台（环渤海重要港口、经济强市）泉州（闽南经济中心城市）包头（重工业大城市） 三线城市 三线强银川西宁海口洛阳南通常州徐州潍坊淄博绍兴温州台州大庆鞍山中山珠海汕头吉林柳州 三线中拉萨保定邯郸秦皇岛沧州鄂尔多斯东营威海济宁临沂德州滨州泰安湖州嘉兴金华泰州镇江盐城扬州桂林惠州湛江江门茂名株洲岳阳衡阳宝鸡宜昌襄樊开封许昌平顶山赣州九江芜湖绵阳
齐齐哈尔牡丹江抚顺 三线弱本溪丹东辽阳锦州营口承德廊坊邢台大同榆林延安天水克拉玛依喀什石河子南阳濮阳安阳焦作新乡日照聊城枣庄蚌埠淮南马鞍山连云港淮安丽水衢州荆州安庆景德镇新余湘潭常德郴州漳州清远揭阳梅州肇庆玉林北海德阳宜宾遵义大理 四线城市：剩余的所有城市
浅谈城市居住区规划设计及其发展趋势 居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、休憩和日常生活服务的社区。它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等，它不仅是传统意义上的相对独立的生活居住地段，同时还是一个社会学意义上的社区，它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣的内容。 居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织方式。规划结构有各种组织形式，有居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团、独立式组团等多种类型。基本的形式有： 1.以居住小区为规划基本单位来组织居住区 2.以居住组团为基本单位组织居住区 3.以住宅组团和居住小区为基本单位来组织居住区 居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。居住区规划布局的目的是要求将规划构思及规划因素，通过不同的规划手法和处理方式，全面、系统地组织、安排、落实到规划范围内的恰当位置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境。 （一）居住区住宅的规划布置 住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。住宅及其用地不仅量多面广，而且在体现城市面貌方面起着重要的作用。住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区（级）道路。在不同的气候区，住宅布置应考虑不同的环境因素对于住宅的影响，如日照、通风、保温、除湿、防风沙等。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。居住区按住宅层数可分为低层居住区、多层居住区、高层居住区或各种层数混合的居住区。应根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构。 （二）居住区公共服务设施的规划布置 居住区公共服务设施是为满足居民物质和文化生活方面的需要而配套建设的。所配套建设的项目多少、面积大小及空间布局等，决定着居住生活的便利程度和质量。公共服务设施应合理设置，避免烟、气味、尘及噪声对居民的干扰。 （三）居住区道路的规划布置 居住区道路是城市道路的延续，是居住空间和环境的一部分，它既是交通空
中国一二三线城市等级划分表 （中国一线城市、中国二线城市、中国三线城市） （中国第四线城市、中国第五线城市） 2014年最新中国城市等级划分表 2014年中国城市排名 一线城市（五个） 北京；上海；广州；深圳；天津. 二线城市（31个） 二线发达城市（8个）： 杭州；南京；济南；重庆；青岛；大连；宁波；厦门； 二线中等发达城市（23个）： 成都；武汉；哈尔滨；沈阳；西安；长春；长沙；福州；郑州；石家庄；苏州；佛山；东莞；无锡；烟台；太原；合肥； ◆南昌；南宁；昆明；温州；淄博；唐山（二线中等发达城市但经济水平较弱） 三线城市（61个） 乌鲁木齐；贵阳；海口；兰州；银川；西宁；呼和浩特；洛阳；邯郸；泉州；包头； 南通；大庆；徐州潍坊；常州；鄂尔多斯；绍兴；济宁；盐城；临沂；东营；扬州；台州；嘉兴；沧州；榆林；泰州；镇江；昆山；江阴；张家港；义乌；金华；保定；吉林；鞍山；泰安；宜昌；襄阳；中山；惠州；南阳；威海；德州；岳阳；聊城； 常德；漳州；滨州；茂名；淮安；江门；芜湖；湛江；廊坊；菏泽；柳州；宝鸡； 珠海；绵阳 四线城市（92个） 株洲；枣庄；许昌；通辽；湖州；新乡；咸阳；松原；连云港；安阳；周口；焦作； 赤峰；邢台；安庆；日照；遵义；三明；呼伦贝尔；长治；湘潭；德阳；南充；乐山；达州；盘锦；延安；上饶；锦州；宜春；宜宾；张家口；马鞍山；吕梁；抚顺；临汾；渭南；开封；莆田；荆州；黄冈；四平；承德；齐齐哈尔；三门峡；秦皇岛；本溪；玉林；孝感；牡丹江；荆门；宁德；运城；绥化；永州；怀化；黄石；泸州；清远；邵阳；衡水；益阳；丹东；铁岭；晋城；朔州；吉安；娄底；玉溪；辽阳；南平；濮阳；晋中；资阳；都江堰；攀枝花；衢州；内江；滁州；阜阳；十堰；大同；朝阳 六安；宿州；通化；蚌埠；韶关；丽水；自贡；阳江；毕节 五线城市 拉萨；克拉玛依；库尔勒；昌吉；哈密；伊宁；喀什；阿克苏；石河子；晋江；增城；
城市规划与房地产开发关系探究 摘要：城市规划是一个城市长期发展的蓝图，它为城市未来的发展指明了方向。在城市规划中，有一块十分重要，与人们生活密切相关的一项，就是土地使用规划。它包括：城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。而这些规划的制定，恰恰决定了一个十分重要行业的发展——这就是房地产。 房地产行业的每一步发展，都与一个城市的城市规划密切相关，房地产的开发必须要以城市规划的用地为依据，任何一项违背城市规划的房地产开发都是不允许的。城市规划对房地产开发的调控也是最直接最具体的。 关键字：城市规划房地产开发城市服务社会发展 一、城市规划与房地产开发之间的关系 1、城市规划的概念 城市规划研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。 在现有城市管理体制条件下,城市规划的编制、实施和管理,一般由规划设计院和规划管理局来完成。而它们是政府的职能部门,归根结蒂规划的权力集中在市政府。所以就其性质而言,城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。 2、房地产开发 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是
项目背景 本课题被列入了市府重点研究课题，本所通过规划局下达的任务成为该课题的第一研究单位。从1997年开题，大致可分为三个阶段。第一阶段(1997—1998), 确定了上海交通政策研究的基本框架；第二阶段(1998—1999)，针对近期进行了城市交通结构的多方案比选；第三阶段(1999—2000),完成了交通政策的实施与立法。 确定上海交通政策研究的基本框架(第一阶段) 1 ?回顾90年代上海交通的发展情况 第一，交通投资力度加大，交通规划项目提前实施。1991年，上海用于交 通建设方面的投资为8.78亿元，到1998年达到96亿多元，年均增长40.7%, 人均交通投资额度已领先于国内其它大城市。交通规划项目的提前实施，对改善 上海交通状况发挥了举足轻重的作用。 第二，交通设施迅速增长，道路容量不断提高。与90年代初相比，上海道路的各项指标都有了显著提高。全市道路长度从1991年的4817.6公里，增长到1998年的6677.9公里，增幅达40% ;道路占地面积以年均7%的速度递增，到1998年全市道路面积已经达到9763万平方米，是1991年的2.6倍。 第三，交通管理水平显著提高，带来新的车辆增长空间。交通管理水平明 显提高，对交通突发事件的反应能力、交通信息化水平以及道路施工期间的相应管理水平均有提高。另一方面，上海在道路交通管理上采取的一系列措施，如 开辟了一批机动车专用道，把一些支路改为非机动车通道，在市区某些道路上实行单向交通，并对主要交叉路口进行了多相位的渠化管理。 第四，公交设施较快增长，服务水平不断提高。地铁一号线的通车，标志着上海的公共交通向快速、立体、多层面的多元交通体系发展。地铁一号线的线路不到地面公交的0.5%，客运量却占公交总运量的5%左右，日均客运量达35万人次，显示了轨道交通的优势。作为公共交通主力军的地面公交依然保持着良好的发展势头。1998年常规公交与专线公交车辆总数已经达到了15000多辆，线路条数发展到近1000条。线路和车辆的增加，使公交车的拥挤程度明显降低。 2 ?指出当前城市交通亟需解决的三个突出问题： 第一，公交吸引力下降。 1995年第二次全市交通大调查与1986年第一次全市交通大调查的结果相比，全市居民以公交方式出行的比重从24%降到了17%。 第二，道路交通压力大。 尽管上海近几年道路容量不断扩大,
房地产开发规划与城市发展 城市房地产开发规划设计需要综合考虑城市经济、地理、环境、居民需求、心理、行为等种种因素，而随着住宅的商品化，住宅开发建设的产业化，提供住宅商品流通的场所和信息、评价住宅商品价值的市场成为我们日益需关注的新领域。 为了在比较中提出问题，我们首分析一下市场中的房地产开发规划行为与城市规划的关系。作为密切相关的两个领域，城市规划与房地产开发规划都对城市建设与发展担以重任。城市规划是一门开放性很强的综合科学，而房地产开发规划是一项综合性的社会经济活动。 由于城市规划和房地产开发规划内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程，难免有不同的侧重点，城市规划侧重于从宏观、长远、整体的角度考虑问题，更加关注社会效益和环境效益，房地产开发注重微观、近期、局部的效果，更关心开发项目或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。虽有侧重点，它们却相辅相成，相互影响，共同作用。房地产开发过程中，开发和规划设计之间是密不可分的，规划与设计并非孤立的创造工作，而是整体开发流程中的一环。
在城市房地产开发规划过程中，房地产开发规划与城市规划设计处于不同阶段，面对着住宅这一商品从生产、流通到消费过程中显露的不同方面的性质，也就是说，两者的劳动和经营对象是处于不同阶段的同一商品。房地产企业由于对开发全程负责，直接面对市场，有切身的风险和利益，因此，对市场机制和市场灵敏性有更加透彻的了解；反之，在规划设计领域，传统的以物质形体规划为主的规划指导思想暴露出明显的不足，落后于社会主义市场经济发展的步伐。这便是人们评论开发商走到了城市规划前头的原因。其实，相关行业应随市场而调整以适应市场的发展为宗旨，与住宅开发相关的各行业都在进行有效的调整。 对房地产开发公司而言，投资能否成功取决于时机、地段和建筑质量。地段的选择、总图布置与规划有关。当然，地段的选择与城市规划中的总体布局有关，经济因素、规划条件、业主的意图等等因素对规划设计都有很大的影响和限制。 因此，作为业主或开发者越来越倾向于积极创造条件，以便得出符合整体城市规划的方案，同时要考虑与整个城市的发展相结合，做到可持续发展。
广东城市公共交通发展政策研究 目录 一、城市公共交通优先发展的内涵 (2) 二、广东省城市公共交通发展的基本情况 (3) 三、广东省城市公共交通发展的主要问题 (4) 四、广东省城市公共交通发展的对策建议 (5)
一、城市公共交通优先发展的内涵 (一) 优先发展城市公共交通的重要性 1．优先发展城市公共交通是实现国家能源战略的必然要求。2020年，我国的交通能耗占能源消耗的比例将高达16.3%至17.1%，城市交通节能任务十分艰巨。据统计，每百公里的人均能耗，公共汽车是小汽车的8.4%，电车为3.4%至4%，地铁为5%。推进城市交通节能，最重要的就是优先发展城市公共交通。 2．优先发展城市公共交通是实施国家环境保护基本国策的重要内容。据研究，公共交通在高峰时每人每公里排放的一氧化碳、碳氢化合物、氮氧化物三项污染物，分别是小汽车的17.1%、6.1%、17.4%。必须优先发展公共交通，提高公共交通出行分担率，有效降低汽车尾气排放总量，改善城市生态环境。 3．优先发展城市公共交通是集约节约用地的有效措施。城市布局必须走集约型、紧凑型的发展路子，高度集中和紧凑布局的城市发展模式只有集约化的大运量交通模式才能支撑其发展。必须以公共交通为导向，合理配置土地资源，引导城市发展模式转变。 4．优先发展城市公共交通是中国特色城镇化道路的应有内涵。中国的城镇化，必须走可持续的、集约式的发展道路，不断提高综合承载能力。城市健康发展，离不开公共交通的优先发展。大力发展城市公共交通，不仅是解决城市内部交通的需要，而且也是优化城市内部布局，推进中国特色城镇化发展的本质要求。 (二)“城市公共交通优先”的定义及内涵 公共交通优先（public transport priority），是指在政策、法规、设施等方面对公共交通的优先，概括起来主要包括以下几个方面： 1.公共交通设施用地安排优先。要按照公共交通优先发展的总体目标，在城市用地配置上优先安排公共交通设施用地，并按行政划拨的方式供地。 2.公交的道路使用权优先。公共交通的道路优先使用权是指通过道路设施的建设和管理手段的改进，从空间上和时间上在城市道路系统中给予城市公共交通系统以优先通行的权力，这是提高公共交通运行速度与准点率、改善服务水平的必不可少的措施。 3.交通管制措施要体现公交优先。交通管制体现公交优先的原则，要“限私放公”，对私家车使用进行限制和约束，对公交优先提供支持和保护，这就是实施公交优先战略应有的含义。 4.公共财政支出要向公共交通优先。公共财政对公交的补贴等于对社会弱势群体、生态、资源节约的发展模式和当代甚至下一代的社会公平等方面进行补贴，政府要将公共交通的补贴和补偿纳入财政一般预算，并加大力度，为公共交通的健康有序发展提供保障。 (三) 城市公共交通的发展趋势 城市公共交通优先发展，公益属性是基础，发展是前提，优先是保障。 1. 城市公交的公益属性将更加突出。城市公共交通是解决人民群众基本出行需求的交通保障系统，是典型的社会公益事业，也是国家基本公共服务体系的重要组成部分。城市公交的公益属性定位，是树立城市公交优先发展理念的基本
1、区域规划的内容（原理四） 1）对区域发展条件评价和发展定位 准确评价区域发展条件是合理确定区域发展方向的重要基础，可以明确区域未来发展的有利条件和不利因素，扬长避短，有的放矢。评价区域的发展条件的有①硬条件：自然条件、资源条件、区位条件、社会经济发展基础等。②软条件：社会、文化、科技实力、投资环境以及生态环境等 区域发展定位的内容包括：区域发展性质与功能定位、经济、社会和生态发展的目标定位等。区域发展定位的确定不能仅就本区域的分析而“就区域论区域”，而要跳出本区域，从更大区域乃至国家、全球层面论本区域。 2）区域发展战略 区域发展战略是对区域整体发展的分析、判断而做出的重大的、具有决定全局意义的谋划，是区域规划的关键性内容。区域发展战略包括：战略方针、战略模式、战略阶段、战略重点和战略措施等。 3）经济结构与产业布局 区域经济结构包括生产结构、消费结构、就业结构等多方面的内容。我国现阶段的区域规划多侧重于产业结构研究，即研究区域内部各种产业之间的比例关系与组合方式，包括产业的部门结构和空间结构。 4）城镇化与城乡居民点体系规划 城镇化水平预测是预测规划期内区域城镇人口占总人口的比重，其中包括对区域总人口的预测、区域城镇水平的预测。 城乡居民点体系规划是社会生产力和人口在地域空间组合上的具体落实，重点建立完善的城乡居民生活和生产网络、聚集空间和资源、设施区域共享、培育重点城镇和乡村居民点，成为区域城乡社会经济发展的节点和人口集聚的核心，促进资源环境的保护及区域生产生活水准的整体提升。 区域城乡居民点体系规划包括：城镇体系规划和乡村居民点体系规划。两者在功能定位、人口空间位配置、建设标准以及设施共享等方面有着密切的联系。其中城镇体系规划要研究其演变过程和规律，分析其现状特征和存在的问题，并据此展开城镇体系规划。 城镇体系规划基本内容：①确定区域城镇发展战略和总体布局；②确定城镇体系规划等级规模结构、职能组合结构和地域分布结构以及城镇体系网络系统（三结构一网络）；③提出重点发展城镇及其近期建设的建议。 乡村居民点体系：是指县城以下的乡村居民点所构成的体系（一般不包含县城和县级政府所在地），从乡村居民点的行政等级和作用的层次来划分，一般可以分为城镇、集镇、中心村、基层村等，重点为集镇以下的居民点。 乡村居民点体系规划基本内容：①依据区域城镇化发展的目标，明确区域内的农村人口容量，确定各级乡村居民点的人口配置及空间布局；②确定各等级乡村居民点的功能定位；
城市交通发展战略的研究方法 武汉市城市综合交通规划设计研究院院长龙宁 【摘要】我国城市发展正处在快速城市化和机动化的时期，研究制定城市交通发展战略，指导城市全面、协调可持续发展具有重要意义。本文结合实践经验，提出城市交通发展战略研究的思路和方法，供同行参考。 【关键词】交通发展战略，研究方法，土地利用，交通系统 1 城市交通发展战略的研究背景 二十世纪九十年代以来，我国城市社会经济快速发展，进入快速城市化和机动化的时期，城市交通问题也日益突出，引起广泛关注。如何面对挑战，缓解城市交通矛盾，支持和引导城市发展，成为摆在城市规划工作者面前的重要课题。 1995年9月由建设部颁布的国家技术标准《城市道路交通规划设计规范》明确规定了交通规划的目标、任务、内容及相关技术标准。提出“城市道路交通规划应包括城市道路交通发展战略规划和城市道路交通综合网络规划两个组成部分”。 1995年11月建设部、财政部、中国人民银行、世界银行和亚洲开发银行在北京联合主办“中国城市交通发展战略研讨会”，共同讨论和认识中国城市交通行业所面临的综合而复杂的问题，探讨未来城市交通政策和战略的走向。会议发表了《北京宣言：中国城市交通发展战略》。 1996年周干峙院士等著《发展我国大城市交通的研究》，总结过去，面对现在，抓住现代化交通这一主题，提出了我国21世纪初叶的大城市交通发展战略、目标、规划、建设、管理等方面内容。 随后国内各大城市相继开展城市交通发展战略的研究工作。《广州城市发展战略》、《南京城市交通发展战略》、《上海城市交通发展白皮书》、《北京城市交通发展纲要》等陆续出台。武汉于2000-2003年在世界银行专家指导下完成了第一部《武汉市城市交通发展战略》，2004-2004年又通过国际招标，由阿特金斯顾问有限公司和武汉市城市综合交通规划设计研究院合作完成了第二部《武汉市城市交通发展战略》。这些战略规划都在一定程度上指导城市交通建设和管理，发挥重要作用。 2 城市交通发展战略的指导思想和意义 城市交通发展战略应贯彻“以人为本”，促进城市社会、经济全面、协调、可持续发展的指导思想，最大限度地创造安全、便捷、高效、舒适的城市综合交通系统。 城市交通发展战略的研究与制定，对于落实科学发展观，促进城市社会经济和交通事业协调发展，强化城市交通政策，保证城市总体规划目标的实现，具有重要意义。有助于正确认识现状交通问题和发展趋势，把握城市交通发展方向； 有助于协调交通发展与土地利用的关系，将各种交通模式和土地利用相结合，支持城市经济的发展，创造一个适宜工作和居住的环境；有助于协调各种交通方式的关系，明确发展政策， 25
城市规划与房地产开发的和谐发展 发表时间：2010-01-08T08:41:22.607Z 来源：《赤子》2009年第20期供稿作者：党奇 [导读] 如今的人们，打开报纸、杂志、电视网络，随处的媒体都可见到房地产产业无所不在的广告 党奇（大连神洲众益集团，辽宁大连 116000） 摘要：简述城市规划与房地产开发的行为特点以及城市规划与房地产开发的矛盾。并针对其所存在的问题进行浅显的分析。 关键词：城市规划；房地产开发；和谐发展 如今的人们，打开报纸、杂志、电视网络，随处的媒体都可见到房地产产业无所不在的广告。到处都是楼盘分析，楼价趋势预测，房屋买卖中介，不知不觉房地产开发日益成为社会的经济龙头产业。房地产业是一种城市形态的产业。是社会城市化进程的一个重要表现与必然产物。房地产业的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来的。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差等种种原因与城市规划的协调发展存在着不和谐之处。从最开始的长期的滞后到后来的短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍有一些矛盾存在。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。试图就这一问题，进行一点浅显的分析。 1 何为城市规划？何为房地产开发？ 城市规划即为：研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。城市规划的任务是根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。 2 城市规划与房地产开发的行为特点 城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。 而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。 3 城市规划与房地产开发的矛盾 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。 两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。 以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。 如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。 3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。 3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。 3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。 3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。 4 城市规划与房地产开发的统一目标 城市规划与房地产开发两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的最终目标是一致的。那么在最终目标一致的情况下，城市规划