物业服务行业向外经营发展分析
物业服务行业向外经营发展分析
物业服务行业从全国各地区的发展水平和知名物业服务品牌的现状看来，总体上我国物业服务虽然还处于两极分化的状况，所谓的两极分化就是经济发达和经济落后的地方，但也就同时证明我国的物业服务行业有着巨大的发展潜力，即使是这样，以深圳为代表的华南地区和以上海为代表的华东地区，已经步入了市场化、专业化和规模化发展的轨道，其目标是寻求更大的发展空间，无论在经营、人才储备还是在发展模式都能够表现我国物业服务的优越之处。
然而至今我国加入了WTO已经有一段时间，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业服务企业集团将成为物业服务行业的主体。这时正是我国物业服务最发达的时候，那就意味着我国物业服务让其他国家认识的最佳时机。
一、向外经营发展问题的提出
我国的物业服务经过20多年的发展，目前已经进入了快速发展的新时期，全国物业服务企业近3万家，从业人员200余万人，物业管理面积逾20亿平方米。这一新兴行业巨大的社会效益、经济效益和环境效益日趋显着。九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济发展第十个五年计划纲要》中，明确提出了规范发展物业服务业，指明了物业服务的发展方向。我国加入世贸组织，为物业服务提供了新的发展机遇。物业服务区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，成为21世纪我国物业服务发展的趋势。
规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业服务的发展方向；市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业服务项目的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业服务企业集团将成为物业服务行业的主体；法制化运作，将推进物业服务行业走上规范化发展的轨道；科技化变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。
从以上情况可以看出，物业服务的发展空间和潜力巨大。物业服务行业实施向外经营是行业发展的大势所趋，是物业服务企业实行规模化经营、市场化运作、集团化发展的必然要求。
二、向外经营发展的优势分析
1、向外经营发展有利于集中企业的优势，提高物业服务服务的整体水平
我国的物业服务已经进入了快速发展时期，随着物业服务市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点突出表现为管理水平与服务质量。实施向外经营要求企业必须首先提高管理水平，改进服务质量，这必然要求企业成为能够代表行业发展方向的骨干企业，在走向向外经营的过程中，使企业的管理水平和服务质量实现优势互补。
2、向外经营发展有利于改变物业服务企业经营规模小，经济效益差的局面，实现规模效益
目前，由于不少物业服务企业普遍存在管理规小，规模效益差的问题，使之不得不依靠主管部门或开发企业来维持生存。而走区域化、市场化、集团化发展的道路，不仅企业规模大，而且人才、资金集中，技术力量雄厚，往往可以通过其整体实力，在市场上获得更多的份额，进而改变单独物业服务企业仅管少数物业项目的状况，实现规模效益。
3、向外经营发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环
实行向外经营发展，企业可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业服务服务的同时，企业可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司等经济实体，壮大企业的经济实力，弥补物业服务服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。
总的说来，向外经营发展有助于企业走集团化发展道路，发挥企业的群体优势，优化产业结构，克服目前物业服务企业经营规模小，经济效益差，发展后劲不足的问题，实现规模经济，提高整体经济效益，增强企业市场竞争力，提高物业服务服务水平，促进物业服务行业的发展。
三、向外经营发展须注意的几个问题
1、规模效益与经验曲线问题
规模效益一般是指一个企业在超出盈亏平衡点后，其生产规模越大越经济，效益也越好，规模经济绝对不能等同于简单扩大再生产，即规模扩大以后利润总额按算术级数等比递增。规模经济的根本原因在于:由于企业原有资源的共享，随着规模的扩大，产量的提高，分摊到每个产品上的固定成本相对减少，导致总体成本下降，从而取得经济效益。因此，对于物业服务企业来说，扩大管理面积能否取得更好的经济效益，关键应该看投入产出率与资源共享度。它同时提醒我们:规模效益是资源的充分共享而决非人员、机构等简单增加。
那么什么是经验曲线呢?经验曲线是指当某一产品的累计生产量增加时，产品的单位成本趋于下降。经验曲线的根本原因在于劳动效率的提高，工艺的改进和产品的改善，亦即由于企业在管理上取得了明显的效果，促使产品单位成本下降。如果管理不善，不能有效地激励员工并保持合理的定员，成本还有可能回升。因此，经验曲线告诉我们一个简单而深刻的道理:管理出效益。这是每一个向外经营的物业服务企业必须注意的问题。
2、地域文化差异问题
时下，实行向外经营管理的物业服务企业日益增多。然而，物业服务的对象是房地产这一不动产，沟通的对象是具有不同文化差异或背景的人，每个城市、每个地区及那里的人们，都有自己不同的地域风格和文化，因此，必须要充分重视这种地域文化差异现象。
物业服务的地域文化差异分为三个方面:一是自然条件的差异，二是经济发展水平的差异，三是文化的差异。这三方面对物业服务的影响不尽相同。自然环境的差异会由于科技的发展而逐步缩小；而经济规律的重复性也能让人对未来的发展有一定的预见；但文化差异就不同了，文化是一个城市存在的方式，一种价值观念。形象地说，社区就好象是城市的一个个细胞，应被整个城市的气氛所笼罩。因此，人文生态与自然生态同等重要。人文生态包括人与自然的关系、人与人的关系及人与文化的关系，这些关系在处理上必须结合当地实际。比如绿地私有化可以很好地解决人于自然的关系，不同特点的社区文化可以解决人与人的关系、人与文化的关系等。作为向外经营发展的物业服务企业，要想使其管理模式实现真正意义上的成功移植，就必须对当地的文化充分了解，注重人文生态的研究。
同时，对于当地市场的经济基础、政府支持程度、业主物业服务消费意识等问题，也必须做到心中有数。也就是说，向外经营发展，应首先建立在对目标市场的全面客观分析、准确定位、正确把握的基础之上。
3、本地化与特色化问题
虽然规模化的过程是本地化的过程，但作为外地物业服务企业来说，坚持标准、保持品牌特色仍然至关重要。因为正是由于你的品牌、你的管理标准，才取得了宝贵的市场份额。优秀企业的共同特点是在经营实践中形成了统一的品牌、统一的经营发展方向和理念，它是企业在生产经营过程中形成的共同价值观、目标、文化、个性的统一体，它是强化企业凝聚力的重要手段之一，更是企业传播形象形成良好口碑的重要载体。如果你丢掉了它，降低了管理标准，那你就形同本地企业一样失去了你的优势。如果你在同化中退化，那么，在如今双向选择的市场竞争中，你就将被淘汰出局，要不就是本地企业超过你、取代你，要不就是被另一家外地企业所取代。因此，作为向外经营的物业服务企业，应始终牢记的一条宗旨即是:没有特色不开店。
总言之意，通过市场化、专业化、规模化经营，是万达集团的物业服务公司发展开创的先河，也是万达集团向国际化迈进的先决条件，在未来成为国际上知名品牌跨出了坚实重要的一步。
而我的见解，我觉得，我国物业服务行业已经经历了20多年的风雨，已经是成熟阶段，此时正是把国内最好最先进的物业服务公司推向国际的好时机。
而物业服务要在国际上推展业务，与人民群众生活、生产和工作密切相关的行业，要使这一行业得到健康、快速发展，就必须沿着既定的目标去探索，去努力、去实践，去发展。并且带来更多新的机遇和挑战，即使去到哪里，物业服务公司都是对物业的管理，对人民的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境，发挥物业的最大经济效益和使用价值，为人民群众创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境，满足人民物质和精神生活的需要，实现专业化、社会化、现代化水平的物业服务服务。
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中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
关于物业管理服务行业前行的几点思考 物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。 随着我国新劳动合同法、物权法的颁布、实施，相关物业服务人力成本有了较大幅度的提高。与此同时，伴随人民币的不断升值，物业服务各种材料成本亦上涨迅速，给本属微利、劳动密集型，但专业化程度要求很高的物业管理行业的良性发展带来了非常大的压力！ 物业管理作为一个国民经济体系中不可或缺的且关系到国计民生的重要行业，其生存和发展都真切希望能得到社会的理解与支持。那么，结合当前严峻的形势，物业管理行业应该如何重新认识自己并合理定位？如何谋求自身发展的新出路？陷入困境后又该如何进行自我调整？ 以下结合北京华泰龙安物业公司相关实际问题浅析： 第一，如何提升物业管理服务费： 首先，物业管理公司挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务能为自己省不少心，感觉像雇用了专业的“管家”一样，多掏钱也觉得值。 然后，就是物业管理公司要花大力气在硬件设施、社区绿化、人文环境、清洁卫生方面加以改善和提升，为业主创造一个文明、有序、整洁、安全、优美、舒适的环境，使业主都有归属感、安全感、舒适感。2012年华泰龙安物业公司投入人力、财力、物力集中对下属的东恒时代一期、东恒时代二期进行园区绿化、消防、管理等的全面改造，9月中旬顺利通过北京市物业管理示范（四星级）住宅小区称号。我们不求利润最大化，但求业主满意，把该花的钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上，相信用我们的真诚服务，是一定能够得到业主满意和支持的。 第二，怎样在物业服务经营过程中开源节流： 1、健全管理制度，建立行之有效的奖惩制度，奖励节约，惩罚铺张浪费，尤其对水、电、电话费等方面加以控制；
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
２０１８年物业服务行业深度研究报告
内容目录 1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (4) 1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (4) 1.2. 行业营收超6000亿，行业集中度提升 (5) 2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 (6) 2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (6) 2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (7) 2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (9) 3. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (10) 3.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (10) 3.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (11) 3.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (11) 3.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小 (13) 3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 (14) 4. 投资建议 (14) 4.1. 建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积 充足 (15) 4.2. 建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (17) 4.3. 推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长 点 (19) 图表目录 图1：物业管理公司市值（亿人民币） (4) 图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较 (4) 图3：全国物业管理行业总面积 (5) 图4：物业管理行业增速超第三产业 (5) 图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值 (5) 图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况 (5) 图7：国有建设土地出让面积（万公顷） (6) 图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降 (6) 图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降 (6) 图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数） (6) 图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务 (7) 图12：2017年物业业态面积占比情况 (8) 图13：不同业务服务费情况（元/平方米/月） (8) 图14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） (8) 图15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值 (9) 图16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月） (9) 图17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升 (9)
物业管理行业深度分析报告
目录 一、行业概况：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展 (8) （一）历史概况：我国物业起步于80年代，94年开始迈向法制化轨道，03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史：我国物业诞生于80年代、起步于深圳，94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变：03年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善 (8) （二）三大分类：包干制为主酬金制为辅，基础服务与增值服务并存，住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式：包干制收取固定费用，酬金制收取固定比率费用，目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型：物业服务包含基础服务和增值服务，增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态：住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%，业态呈多元化发展 (11) （三）经营层面：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展，物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升，行业集中度快速提升，规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成，管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) （四）财务层面：17年百强企业平均营收7.4亿元，毛利率22.3%、净利率7.7%，人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元，同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%，分别+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中，人员费用占比55.8%，较16年+2.5pct，仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴：城镇化率处不同阶段，体量远高于海外，物业稳定业绩穿越周期，获资本市场高估值 (19) （一）总量差异：城镇化率处不同阶段，新房销量和新开工远高于美日，市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率：城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期，且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) （二）海外物管公司：营收稳定且持续增长，稳定业绩穿越周期，享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长，稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高，随规模扩张或有所下行，稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升，稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间：估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) （一）空间之一：估算2030年行业总量空间达318亿平，对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一：通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二：通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) （二）空间之二：行业渗透率仍有空间，且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)
浅谈物业服务行业的发 展方向 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
中国物业服务的发展经历了从无到有、从小到大的渐变历程，但随着《物权法》、《物业管理条例》以及《劳动合同法》的施行，给整个物业服务行业带来了政策风险、自然风险和用人风险等一系列风险，对行业生存和发展提出了前所未有的挑战。物业服务企业正面临着不进则退的尴尬境地。如何在困境中求得生存发展，是摆在每一位物业服务企业经营者面前不能回避的课题。物业服务企业在加强专业化建设，经营思路领先，在横向联合、广结同盟，创造模式品牌等方面，如何探索出一条发展之路。现结合工作实际，试图进行一些现状分析，探索物业服务的未来发展方向。 延伸业务范围，开展创新服务。从现实情况来看，物业服务行业始终属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，这一特点无法改变。但是，通过不断创新服务内容和延伸业务范围，物业服务行业会出现自己新的经济增长点。延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业服务企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业服务行业上线可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品，具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研。物业服务公司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获取佣金，增加收入。下线物业服务企业可以创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创意和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，增强互信，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。 应对政策调整，联合抵御风险。近几年，各地劳动者最低工资线及社会保障标准反复上调，物价节节攀高均难以遏制，而等级收费不可能随风飘动而一再滞后限制了物管价格根据市场调节的权利。物业服务产
物业服务行业发展趋势思考 物业服务行业发展趋势思考作者：佚名 时间：2008-5-24 浏览量： 物业服务行业发展趋势思考 物业管理作为服务业的重要组成部分，广州从1981年在全国成立第一家物业管理公司，历经二十余年的发展，行业已初具规模。目前，在广州从事物业管理的公司已有1100多家，从业人员6万多人，物业管理面积亿平方米。 《物权法》出台后，行业内部立即掀起了学习热潮，面对《物权法》的相关规定，物业管理沿袭了20多年的惯性思维与做法将可能被部分或彻底打破，物管行业将面临制度、模式、利益格局等等一系列的变化与变革。物业管理行业如何在《物权法》出台后顺应物业管理未来发展大势，共建和谐社会，是摆在我们行业面前的一个现实而迫切的问题，需要行业全体业主和企业共同的思考。 一、《物权法》颁布实施对物业管理行业变革的思考
物业管理应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以业主公约（或业主章程）为基础而形成的共同协商、自我管理不动产的行为。 早在2003年国务院《物业管理条例》颁布实施时，国家建设部主要领导就明确要求“政府机关要转变职能，…既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权，…要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为，应交给市场解决的。一旦有民事纠纷，应鼓励依照司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”可见，《物业管理条例》在其立法过程中已经贯彻了共同协商、自我管理的理念。 《物权法》体现了民法的“私法自治”的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业管理模式。《物权法》第八十一、八十二条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者
2018年物业管理行业分析报告 在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。 物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/月以上，中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。 成本：智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。 增值服务：进入2.0时代，共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加多元化。 国际视野：日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司，2017年传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%，远超同期日本GDP增速。除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。 估值及投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。我们建议关注：1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商，如彩生活等。 一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑 我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务，2015年《社区O2O：万亿市场空间，得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二：构建生态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间，提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回顾，整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断，我们社区O2O深度系列的第4篇，也是围绕物业管理行业
推荐 中国物业服务的发展经历了从无到有、从小到大的渐变历程，但随着《物权法》、《物业管理条例》以及《劳动合同法》的施行，给整个物业服务行业带来了政策风险、自然风险和用人风险等一系列风险，对行业生存和发展提出了前所未有的挑战。物业服务企业正面临着不进则退的尴尬境地。如何在困境中求得生存发展，是摆在每一位物业服务企业经营者面前不能回避的课题。物业服务企业在加强专业化建设，经营思路领先，在横向联合、广结同盟，创造模式品牌等方面，如何探索出一条发展之路。现结合工作实际，试图进行一些现状分析，探索物业服务的未来发展方向。 延伸业务范围，开展创新服务。从现实情况来看，物业服务行业始终属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，这一特点无法改变。但是，通过不断创新服务内容和延伸业务范围，物业服务行业会出现自己新的经济增长点。延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业服务企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业服务行业上线可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品，具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研。物业服务公
司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获取佣金，增加收入。下线物业服务企业可以创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创意和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，增强互信，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。 应对政策调整，联合抵御风险。近几年，各地劳动者最低工资线及社会保障标准反复上调，物价节节攀高均难以遏制，而等级收费不可能随风飘动而一再滞后限制了物管价格根据市场调 节的权利。物业服务产品的非市场化价格，违背了质价相符、等
2019年物业管理行业 分析报告 2019年2月
目录 一、行业管理 (5) 1、行业主管部门及监督体制 (5) 2、行业主要法律、法规及产业政策 (5) （1）《物业管理条例》的颁布和更新 (8) （2）《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》 (9) （3）《关于放开部分服务价格意见的通知》 (9) （4）《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》及《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》 (9) （5）《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发促进消费结构升级的指导意见》 (10) （6）《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 (10) （7）关于印发《城乡社区服务体系建设规划（2016-2020年）》的通知 (11) 二、行业发展现状及趋势 (12) 1、物业管理行业起源 (12) 2、国际物业管理行业发展概况 (13) 3、我国物业管理行业发展现状 (14) （1）我国物业管理企业市场化程度加快 (15) （2）物业行业的价值和作用日益显现 (16) （3）行业规模持续增长，未来成长空间广阔 (17) ①房地产开发行业的市场规模 (17) ②物业管理行业的市场规模 (18) （4）市场格局由高度分散逐渐向优质企业集中，行业集中度快速提升 (18) （5）科技的应用日益普及、商业模式持续创新 (19) （6）资本的作用得到重视，推动行业整体转型升级 (20) 三、行业竞争格局、市场供需和利润水平变动情况 (21)
1、行业竞争格局 (21) （1）向一二线城市聚集 (21) （2）经营规模和经营能力的提升 (22) （3）行业市场化程度加快，涌现出一批细分领域的物业企业 (22) 2、行业竞争的发展方向 (23) （1）成本竞争 (23) （2）抢滩智能互联网平台 (24) （3）优化人力资源结构 (24) 3、利润水平 (25) 四、行业主要企业及市场份额 (26) 1、绿城物业服务集团有限公司 (26) 2、南都物业服务股份有限公司 (26) 3、中奥到家集团有限公司 (27) 4、山东明德物业管理集团有限公司 (27) 5、中航物业管理有限公司 (27) 6、珠海市丹田物业管理股份有限公司 (28) 五、影响行业发展的主要因素 (28) 1、有利因素 (28) （1）政策支持 (28) （2）市场规模高速增长 (28) （3）市场竞争机制的引入 (29) （4）移动互联网技术的发展催生多元业务 (29) （5）国内资本市场环境的逐步改善 (30) 2、不利因素 (30) （1）行业竞争格局分散，企业并购速度加快 (30)
国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景提要：物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点 更多资料 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。 物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显着，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。 一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用 （一）促进国民经济的增长 党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房
消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。 （二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平 国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。 （三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾 物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部2002年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军
物业管理行业现状分析 一、基本情况 通过检查，检查组认为，物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展，使人们的居住环境迅速小区化，房地产和物业服务得以迅猛发展，物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止，全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县（市），物业管理项目合计237个，其中：居民住宅小区184个，从业人员2397人，管理的建筑面积974.64万平方米（其中住宅900.01万平方米），成立业主大会39个，新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局，初步建立起市场化经营的物业服务体系。 （一）开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来，州及大多数县（市）政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训，指导企业开展形式多样的物业政策宣传，扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主，让业主了解物业企业服务项目及经营理念，了解业主的权利和义务，为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。 （二）依法进行指导和监管。州、县（市）建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会，选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责，做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核，完成县（市）房地产管理处初审，县（市）建设局复审，州建设局终审的三级审核申报批准制度，严把物管企业市场准入关，进行诚信经营评价，强化前期物业服务管理，形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷，保障业主和物管企业的权益。 （三）规范企业收费行为。州、县（市）发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度，收费实行政府指导价，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定，为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3－0.5元/平方米/月收费，涨幅最高向上浮20%，下浮不限，部分小区实行市场价（别墅类）。蒙自收费0.3－0.5元/平方米/月；
2018年物业服务行业 分析报告 2018年11月
目录 一、物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (5) 1、物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (5) 2、行业营收超6000亿，行业集中度提升 (7) 二、行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 8 1、房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (8) （1）过去20-30年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展 (8) （2）进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮 (9) （3）加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局 (10) 2、政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (11) （1）物业服务覆盖率提升有巨大空间 (11) （2）物业服务介入多种业态 (11) （3）物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用 (12) （4）物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市 (13) 3、摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (14) 三、行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (16) 1、物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (16) 2、物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (18) （1）在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (18) ①物业行业的收缴率保持在高位 (19) ②头部公司频频并购，物业行业上演“大鱼吃小鱼” (20) （2）单个管理项目越大，单位成本越小 (21) 3、头部企业品牌溢价效应发挥作用 (22) （1）物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强 (22)
物业公司创新服务思路 物业公司创新服务思路 物业公司从创立以来,有西岭、馨苑两个小区正常运行。现康桥名郡、春天里 两个小区一、二期已经交付,业主目前正在装修阶段,陆续开始入住。 从整个物业管理行业而言,物业管理是典型的劳动密集型行业,属微利型行业。同时企业经营的刚性成本(人工、保险、能耗等)不断上涨,导致物业服务企业在经济上往往捉襟见肘。 鉴于以上情况,物业公司需在做好基础服务的同时大力拓展收入来源,扩大收入。创收的思路有一下几个方面, 一、与日常各类专营公司合作。 物业公司拟和废品回收、开锁公司、搬家公司、家政服务、疏通下水道等公司洽谈,开展合作。这些公司经物业许可进入小区开展业务。在缴纳管理费的同时,服务于业主,遵守物业各项管理制度。为业主提供了便利,也为物业公司拓展了创收项目,也为各个专业公司拓展了稳定的业户群体,形成共赢的局面。 二、为业主提供有偿服务。 物业公司利用人员便利,开展物业人员入户有偿服务。正常的物业管理只负责 公共区域内的设施设备的养护、维修工作。业主入住后,家里也会出现水、电维修等方面的需求。物业公司可根据能够维修的各个项目,制定出合理的价格标准。待业主有需求时,维修人员上门入户服务,然后收取费用。为业主提供了便利,也扩大了物业的收费来源。 三、出租广告位、车位、车库、储藏室、空闲房屋等。
交房后,会出现部分空闲的广告位,电梯轿厢内等,、未出售的车位、车库、储藏室等。物业公司可以将这些出租,收取费用。空闲房屋则需要简单装修后,亦可出租,业主交房后未入住的房屋可带为转租。 四、在小区门岗处设立便民伞架,充气筒等,在下雨,业主非机动车出现故障及时提供便利的服务。 五、与自来水公司,电业局、供暖公司等专营单位联系工作,通过代收代缴的方式,省去专营公司跑腿的程序,同时收取专营公司一定的委托服务费用。 通过以上这些工作,在便利业主的同时,也扩大了物业公司收入,是物业公司发展壮大的有效途径。 淄博金城荣基物业管理有限公司 2015-08-05
2014年物业管理服务行业分析报告 2014年11月
目录 一、主要监管体系 (3) 二、行业发展现状 (3) 1、物业管理规模不断拓展 (3) 2、物业管理企业数量较快增长 (5) 3、从业队伍加速扩大 (6) 三、推动物业管理业发展的有利因素 (8) 1、城市化的推进，以及房地产业的深化发展，对发展物业管理市场来说前 景广阔 (8) 2、行业运行环境比较成熟 (8) 3、物业服务的专业化程度加强，对行业长期发展来说是有利的 (9) 四、物业管理业发展面临的不利因素 (10) 1、企业经营缺激励，服务行为不规范 (10) 2、市场机制不健全，公平竞争难保障 (10) 3、多元服务经营差，收入渠道太单一 (11) 五、行业风险 (11) 1、物业管理的项目风险 (11) 2、收费管理中的风险 (12) 3、专业人员短缺、人才流失风险 (12) 六、行业主要企业情况 (13) 1、综合实力TOP10企业 (13) 2、管理规模TOP10企业 (13) 3、年净利润TOP10企业 (13)
一、主要监管体系 法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和相关法律；最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》。 行政法规层面上，有《物业管理条例》。 行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。 截至2012 年12 月31 日，全国31 个省、自治区、直辖市，有20 个颁布了条例、4 个颁布了管理办法或规定。27 个省会城市，有16 个颁布了条例，4 个制定了办法，3 个制定了规定。 总体看，物业管理法规体系基本建立。 二、行业发展现状 1、物业管理规模不断拓展 根据中国物业管理协会的统计，至2012 年底，我国物业管理面
物业服务行业十大效应 木桶效应 在现代管理学上有一个著名的木桶理论”，是指用一个沿口不齐的木桶来装水，它能盛下的水的容量多少，不取决于木桶上那块最长的木板，而是在于木桶上最短的那块木板，所以也称短板效应”。 启示：考核一个物业项目的服务管理水平如何，不仅要看重物业的硬性指标，而且还要重视物业管理的软实力，使硬件设备和管理手段这两块木板一样长，只有两手抓，多项齐发展，才能装得下业主日益增长的各项服务需求这桶水。 霍桑效应 美国芝加哥郊外的霍桑工厂是一个制造电话交换机的工厂，具有比较完善的娱乐设施、医疗和养老金等制度，但工人们仍愤愤不平，生产状况也很不理想。为探求原因，1924年11月，美国国家研究委员会 组织了一个由心理学家等多方面专家参加的研究小组，在该工厂开展了以生产效率与工作物质条件之间的相互关系为课题的一系列试验研究。这一研究课题的中心是谈话试验”，专家们用两年多的时间，找工人 谈话两万余次，并规定在谈话过程中，要耐心倾听工人对厂方的各种意见和不满并做详细记录；对工人的不满意见不准反驳和训斥。这一谈话试验”收到了意想不到的效果，霍桑工厂的产量大幅度提高。这是由于工人长期以来对工厂的各种管理制度和方法有诸多不满，无处发泄，谈话试验”使他们的不满都发泄岀 来，从而感到心情舒畅，干劲倍增。社会心理学家们将这种奇妙的现象称之为霍桑效应”。 启示：一家物业公司服务上千户业主，众口难调，在服务过程中并不能做到让所有业主100%地满意 。所以，对于业主未能满足意愿的情绪，切莫压抑。笔者的一位同事在打电话催缴物业费时，询问业主长时间没有交费的理由。业主说，他对物业服务有意见。同事追问对物业服务有哪些意见，业主只说我都 懒得跟你们说”就把电话给挂掉了。同事随后到该业主家登门拜访，业主终于说岀了对物业公司的服务和管理感到不满的地方。之后管理处积极响应，该业主提岀的问题都得到了满意的解决。所以，业主如果对物业服务存在什么不满的地方，物业公司一定要及时想方设法让业主将意见和建议反馈出来，有不满的情绪能够通过方便的渠道毫无保留地发泄岀来，这样物业服务工作反而好做得多。 拆屋效应 鲁迅先生曾于1927年在《无声的中国》一文中写道：中国人的性情是总喜欢调和、折中的，譬如你 说，这屋子太暗，须在这里开一个窗，大家一定是不允许的。但如果你主张拆掉屋顶，他们就来调和，愿意开窗了。” 启示：有人说物管这行很辛苦，也有人埋怨物管中客服工作难做，因为工作中有一项职责是调解邻里之间的纠纷，扮演调和人的角色。因为调和的对象都是业主，不能有丝毫的厚此薄彼，不能有所偏向。处理这样类似的问题不仅需要有耐心而且还要掌握好分寸和处理方法。举一个简单的例子，楼上业主家里跑水了，渗到楼下业主家里，楼下业主要求楼上业主赔
我国物业管理行业发展现状及其对策 物业管理在我国是一个新兴的服务行业,经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但在物业管理实践中产生了诸多问题和矛盾,本人这次调查是对目前我国物业管理的现状及存在的主要问题进行了分析研究,并提出了相应的发展对策。 调查内容包括我国物业管理行业发展现状和所存在的问题及发展趋势，调查目的是根据现状及问题进行分析研究，提出相应的发展对策，以便加深对本专业的了解，以及在以后的实习中能过更好的解决问题。 一、物业管理现状 近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市和经济不发达的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理同发达家的物业管理相比较,仍存在一些问题。 1、没有准确把握物业自身定位,服务意识亟待提高 物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的自身定位,使得物业管理的服务特征被淡化。首先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低,影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少物业服务企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。 2、规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后 我国现有物业服务企业两万多家,其中大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物
物业管理服务业发展概况及未来趋势分析 一、行业发展现状 物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理行业在国内属于新型快速发展行业，早期的物业管理服务以房地产开 发为依托，只是单纯提供房地产的后续服务。如今物业管理行业已经形成公司 化动作，品牌化管理，介入地产开发行业销售、售后服务等多个主要环节，成 为房产消费的重要组成部分。随着我国改革开放国策的实施，物业管理由香港 地区引入，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，在对扩 大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用。 虽然近年来物业管理行业取得了很大的进步，但是在市场化运作方面还存在水 平不高的情形，这主要是因为以房地产开发为依托的物业管理服务还大量存在，同时在定价方面存在很强的政策性规定。2014 年 12 月，国家发展和改革委员 会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求放开非保障性住房物业服 务和住宅小区停车服务价格。该通知为物业管理行业市场化运作清除了政策上 的障碍。
但是物业服务差异化难度较大，物业服务企业之间的竞争主要体现为价格竞争。很大一部分物业企业缺乏必要的服务意识，基于降低成本的考虑，公司雇佣人 才方面缺乏必要的高素质人才，因此导致人员素质良莠不齐。加之人员流动性强，企业也不愿意花成本去让员工参加培训，也懈怠于对员工职业道德素质的 强化，以致于整体管理水平较差，服务质量受人诟病，这增加了物业管理行业 市场化的难度。 二、行业发展趋势 相关报告：北京普华有策信息咨询有限公司《物业管理服务业深度分析及市场 前景预测研究报告》 1、中高端物业服务需求增加，物业服务趋于多元化