安徽合肥市房地产市场现状及前景分析论文
合肥市房地产现状及前景分析
目录
引言
一、合肥市房地产发展现状
1、房地产市场发展
2、合肥市房价一路走高
3、商品房总体上供小于求
4、合肥各区域房价现状
5、规模化开发主导市场
6、卖方市场渐变买方市场
7、五大因素推动房价上涨
8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长
二、合肥潜力购房消费者特征分析
1、购房需求更旺，购房群体更年轻。
2、不同年龄消费者购房意向分布
3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体
4、不同收入消费者购房意向分布
5、中高学历群体成为购房主力
三、总结
引言：
2012年我国房地产市场遇到了强有力的挑战，笔者通过建筑相关文献调研发现，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。
2012楼市的走向如何呢？眼下，房价下跌之声不绝于耳，无论是手握土地、手握房产、手握现金者，都无法用一个统一的说法来预测2012年。但，每个人都对楼市有一个基本的判断，哪怕没有观点也就是观点。希望本研究能够为合肥市房地产现状及前景提供参考和分析。
一、合肥市房地产发展现状
1 、房地产市场发展
2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房。
新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。
2 、合肥市房价一路走高
近年来，由于居民住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。
与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快，合肥的商品房均价又上涨了。年均增长过高售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。
3、商品房总体上供小于求
据合肥市房产局相关人士介绍，2012年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。
需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，合肥市目前的城市人口约200万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。
数字的差距意味着在近几年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。
4、合肥各区域房价现状
目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米5000－7000元之间，当然也不乏类似绿城· 桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米8000元以上高档次楼盘，均价在每平方米5000元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，房价涨幅偏高。
随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。
5、规模化开发主导市场
经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。
6、卖方市场渐变买方市场
在20011年国庆节期间举办的合肥房展会上，发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。
对于外来企业的介入，是有人欢喜有人忧：喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质的房子，忧的是旧观念的改变在不断破坏着一些开发商的“ 卖方” 梦想。但随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。
7、五大因素推动房价上涨
其一是住房需求量仍然很大。近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长很快。 2002 年以前，合肥市城区面积为 130 平方公里，人口为 137 ． 95 万。但 2002 年行政区划调整后，根据合肥市千亿元规划，到 2010 年城区面积将增加到 280 平方公里，人口将增加到 300 万。庞大的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。与此同时，市民购买力大大提高，消费观念也趋于成熟。
可以看出，房地产开发的前期费用加大，开发成本增加。拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是 2005 年的一个市场特征之一。有关土地供应的政策会越来越规范，加上 2005 年开发的土地绝大部分已是“招、挂、拍”手段取得的，地价节节攀升，由原来的几万元一亩增长到现在的几十万，甚至 100 多万元。小区的建筑成本会因此相应提高。其次，拆迁成本必然增加，建材成本价格的上涨、住宅结构的调整和品质的提高，更让开发商的成本居高不下，进一步拉动房价上涨。
此外，炒房现象也是促成房价上涨的另一个重要因素。
为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府划拨土地新建 50 万平方米“平价房”投放市场，政府对房价暴涨已经给出了一个明确的用市场手段干预的信号。随着“平价房”以及相关宏观调控政策的逐步落实，房价涨势将明显趋缓，预计全年房价走势仍然是上半年缓涨、下半年在高位盘整。如果没有特别重大意外事情发生，预计合肥明年房价整体涨幅在 10% 左右。但是多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等各建筑类别版块以及区域间涨幅会有较大差异。
其三是合肥房地产市场供求关系尚不平衡
供求结构矛盾是合肥市房地产市场发展中较为突出的一个问题，根本无法满足市民的需求。
虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺， 80 平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到 10 万平方米，与总销量存在巨大差距。房地产的投资已处于高位运行，市场供需双方的矛盾依然突出。业内人士担忧，虽然二手房的供给会解决部分中低收入家庭的需要，但不能从根本上解决问题，中低价位住宅供应仍是瓶颈。因而，政府多提供廉价房成为 2012年中低收入者的一大期待。
业内人士认为，合肥房地产市场仍然处于培育期，合肥房地产自 2002 年快速增长，相当一部分是恢复性的增长，随着人们从“住得下”往“住得好”的转变，人们对住宅的选取则将注重环境优秀、户型新颖、质量良好、服务颇佳的优秀楼盘。也就是说，品牌的竞争将是开发企业竞争的主要手段。加上开发商的背景不同、竞争能力不同， 2005 年合肥房地产市场将进一步细分，以满足不同消费层的需求。商业地产进一步扩大，旅游地产也将出现，住宅的开发层次也将明显分化。 2005 年，住宅品质创新成为合肥楼市的突破点。在合肥市，因为工业经济基础并不强大，合肥市目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位 , 而写字楼和商业地产是合肥市整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析，可以看出写字楼的发展空间仍然不大，商业地产 2005 年上升速度还将乏力。合肥的房地产仍然是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也主要是住宅类产品在作为主力先锋。 2005 年住宅产品发展结构特点是，小高层产品供应量渐渐超过多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐渐走进“大盘时代”。
其四是区域连动因素的影响。从近两年的走势看，房价上涨具有区域性特征。长三角地区是经济增长最快的地区，也是地价、房价上涨最快的地区。安徽作为泛长三角地区，在承接投资、产业对接等方面连
动效应渐显，地价、房价出现补涨现象。相对于长三角地区的高房价，合肥等省内大中城市仍然存在想象空间。
其五是产品结构高档化的影响。一方面，合肥居民自身消费结构不断改善和升级，推动合肥住宅的档次和品位不断提高，另一方面，由于利益机制的驱使，开发商投资瞄准投资需求，中高档物业快速增长的势头没有得到缓解，产品结构高档化趋势将拉动房价进一步上升。
8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长
从合肥市房地产管理局获悉，为加大房地产管理部门对房地产市场的监管力度，进一步规范房地产市场行为，维护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托管中心，并已于 2004年底在庐阳区分局开始实施资金托管试点。
据了解，自2004年以来，合肥市二手房交易市场异常火爆，上半年合肥市二手房交易额超过去年全年水平达17.76亿元，其中房改房上市交易达3457户，成交额3.2亿多元。全年累计完成交易额39亿多元，同比增长了一倍以上，约占全年商品房交易额的1/3强，但由于房地产中介机构发展迅猛（目前已达170余家）造成不少中介资质等级低、人员素质差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对当地楼市的发展产生了不良的影响。
二、合肥市场潜力购房消费者特征分析
消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。
1、购房需求更旺，购房群体更年轻。
市场需求仍有强大的增长后劲，本次调查结果显示：2005年初有７０．１２％的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较2002年上升１８．７％。而且在打算购房的人群中，２３岁－３９岁的占８５％，比2002年提高了１６．９％，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，2002年消费意向最强的群体是３０－３９岁者，占被调查总体的３７．７％，而2011年主力消费者年龄下移，为２３－２９岁，占被调查总体的比例为４７．８％。
2、不同年龄消费者购房意向分布
购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？研究分析2012住房消费市场在以下方面发生了变化：
一是低龄化群体需求上升，表明2012年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间；
二是2012年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关；
三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，2012年高层、小高层需求略有上升；
四是2012年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。
从不同年龄层住宅需求来看，2012年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。
3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体
虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但伴随着购房需求总体年龄下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在2012年增长并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入６万元以下的群体。
4、不同收入消费者购房意向分布
３０岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步阶段，他们的家庭平均月收入大部分在３０００－４０００元，而且他们在单位的职务多为普通员工，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。正如上面的分析，购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下降。尽管开发商不愿意，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥房市稳步向中低收入走齐。但由于开发成本较之前几年有了较大提高，特别是土地成本的提高，必然限制了今年房价的下调。
合肥住宅消费市场的主力目前是：以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的发展。
5、中高学历群体成为购房主力
六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系。一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平一般也越高（职位通常也高），相应购买力也越强。
高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：相对于中低学历群体而言，高学历群体的购买决策相对比较理性；从购买需求来看，由于高学历群体在掌握和理解房地产相关信息和知识方面要优于中低学历群体，所以在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一些；另外中高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言，形式更加多样化，由于这个群体具有接触网络的机会比较多的特点，所以对于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了。
三、总结
房子是刚性需求，什么时候都需要，目前合肥房价也处于相对合理的空间，合肥经济发展以及投资需求增多，还会上涨，但不会再像往年涨势太大。国家提出的廉租房将会调和下激烈的房地产市场。使房地产稳中慢涨的健康经济做努力。房地产会在近两年内平稳，有一定的涨幅，但不会太大。促进合肥市房地产的发展持稳。
成教2012届造价专业的赵振
函授学号是2010140830198 我申请的题目是01号合肥市房地产发展的现
状及前景分析
量价平稳供需平衡我市房地产市场保持总体健康的运行态势 发布时间：2009-02-10来源：合肥市房地产管理局 一、2008年房地产市场基本情况 2008年，面对宏观调控新举措和新形势，全市上下认真贯彻落实科学发展观，主动顺应、积极应对，全市房地产业依然保持总体健康的运行态势，开发投资高速增长，开发结构进一步优化，施工规模不断扩大，市场交易量继续发展。 （一）房地产开发完成投资高位运行 2008年全市房地产开发完成投资总额为563.3亿元，其中住宅投资439.55亿元，办公楼投资27.66亿元，商业房投资48.67亿元；同比分别增长46.8%、48.1%、44.7%和68.5%。房地产开发完成投资总额占全省的41.68%，位居第一。在中部六省会城市中仅低于武汉，位居第二。 （二）商品房新开工规模扩大 2008年我市商品房新开面积为1828.78万平方米，其中住宅1443.58万平方米，办公楼98.78万平方米，商业房119.23万平方米，同比分别增长13.22%、12.3%、15.72%和16.65%。商品房新开工面积占全省的25.31%，位居第一。在中部六省会城市中位居第一。 2008年度我市商品房批准预售面积为1203.32万平方米，其中商品住宅953.2万平方米，办公楼81.6万平方米，商业房96.5万平方米。截止到2008年底，全市商品房结转可售面积为995.8万平方米，其中商品住宅630.8万平方米，办公楼94.4万平方米，商业房154.9万平方米。房地产市场供应量在中部六省会城市中仅低于郑州，位居第二。 （三）商品房销售面积和销售价格平稳增长 2008年度我市商品房销售备案面积为921.9万平方米，其中商品住宅863.01万平方米（82191套），办公楼20.84万平方米，商业房33.22万平方米。市区商品房平均销售价格为4035.93元/平方米，其中住宅平均销售价格为4060.85元/平方米，同比分别增长13.75%和17.77%。 虽然08年度度的商品房销售量与07年度相比有一定幅度的下降，但是仍比06年度增长了48.92%。商品房销售量占全省的33.4%，位居第一，在中部六省会城市中也位居第一。平均销售价格在中部六省会城市中仅高于长沙，位居第五，市场发展空间较大。 （四）省会城市的集聚效应增强 按身份证号码划分，2008年度销售备案商品住宅购买对象中，按套统计，有33.9%的是合肥市（含市属三县）居民，有58.2%的是本省其他城市居民，外
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
安徽合肥市房地产分析 报告 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
目录 一、合肥市房地产发展现状 1、房地产市场迅猛发展 2、合肥市房价一路走高 3、商品房总体上供小于求 4、合肥各区域房价现状 5、规模化开发主导市场 6、卖方市场渐变买方市场 7、五大因素推动房价上涨 8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长 二、合肥潜力购房消费者特征分析 1、购房需求更旺，购房群体更年轻。
2、不同年龄消费者购房意向分布 3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体 4、不同收入消费者购房意向分布 5、中高学历群体成为购房主力 三、合肥土地市场发展 四、直面2005合肥房地产市场 1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程 6、以房地产经济为先导，促进多产业并进 7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率
8、信贷:政策调整引导理智消费 9、未来合肥楼盘的发展趋势 安徽合肥市房地产市场分析报告 随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管近些年受国家宏观调控政策的影响，但合肥市房地产业发展势头依然迅猛，特别是 2004 年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势，正逐渐成为二线城市中新的投资热点。 一、合肥市房地产发展现状 1 、房地产市场迅猛发展 据统计， 2004 年该市共完成房地产开发投资亿元，其中住宅投资额亿元，同比分别增长了％和％；施工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；新开工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；2005年1-2月在城镇以上投资额中房地产完成投资亿元，增长%。
房地产市场分析论文集(25个doc)27
水载舟亦覆舟，舟沉水亦破水 如果把企业喻为船，消费者就好比水。水，载舟亦覆舟。然而，成都油脂化工总厂的衰败与再兴亦表明；舟，沉水亦破水。 一、覆舟 这个国营中型企业，有５０多年生产肥皂的历史。该厂的“芙蓉”肥皂，在历届全国评比中，除一次排名第二外，其余均为总分第一。１９８８年，该厂肥皂产量达１４，０００吨，年利税１４０万元，还享受着数百万元财政补贴。可到了１９９０年年底，该厂肥皂产量只有９，０００吨，且有２，８００吨肥皂涨满了库房，也占用了全部资金。厂，停产了；船，沉了。 二、茫然 １９９０年，原材料价格上涨一倍左右居高不下；国家和地方给该厂的补贴又全部取消；同时，随着洗衣机大量病入居民家庭，消费者已青睐去污力强，使用方便的洗衣粉，而对肥皂却不屑一
不”。“四千”即“千山万水、千辛万苦、千方百计、千言万语”；“三不’即“不分昼夜，以调查为依据，按时获取准确信息方回厂”。电报、电话从大江南北频频传回。 1抽样调查表明：１９９０年，在我国农村，主要用肥皂而很少用洗衣粉的家庭有５，９６０万户，大多数分布在山区、丘陵地区、城市远郊等；另外，有６，０５０万户的肥皂用量略低于或等于其洗衣粉用量，大多数分布在近郊、小镇、交通发达的富裕乡村。 ２．经常使用芙蓉牌肥皂的家庭，１９８９年为３１２万户，而１９９０年只有２７１万户，其中四川1990年有１５３万户。老客户减少的主要原因是零售商的销售问题；而新客户不能增加，主要是不了解芙蓉牌肥皂，即使在四川，也只有１２％的农户熟悉芙蓉牌肥皂。３．芙蓉腺肥皂货比数家，质量上乘，价格居中，但零售商销售积统性不高，主要原因是纸箱包装不牢，运输时容易变形，顾客不买变形肥皂，致使零售商盈利微薄，销售一条芙蓉肥皂，
毕业论文 学院经济学院 班级 学号 姓名 题目 指导教师 （姓名及职称） [总评成绩：良] 合肥市滨湖新区房地产市场分析 内容摘要：当前国内房地产市场发展进入了一个新的阶段，在复杂多变的现代市场中，制定一种有效的经营战略，能够在实践中起到积极的作用和效果，文章利用实践案例分析的方式，明确了合肥市滨湖新区房地产发展现状，明确了在实际经营中存在的问题和不足，之后对相应的问题进行针对性的应对，对相应的发展战略进行明确，并且从宏观和微观层面进行实质性的应对，对滨湖新区房地产市场能够起到积极的应对作用。 关键词：合肥；滨湖新区；房地产 Analysis of the real estate market in Binhu New District of Hefei Abstract: Current domestic real estate market development entered the a new stage, an effective management strategy is formulated in the complex and changeable modern market, can play a positive role and effectiveness in practice to. In this paper, using practice case analysis, clear Hefei Binhu New District real estate development present situation, clear the problems and deficiencies existing in the actual operation, after the corresponding problems are in response to the corresponding development strategy clearly, and from the macro and micro levels were substantial coping, Binhu New Area real estate market field can play a positive role in coping. Key words: Hefei;Binhu new district; real estate
合同编号:__________ 安徽省合肥市房地产经纪合同 （官方范本） 乙方：_________________________________ 丙方：_________________________________ 20____年___月___日 注意事项（使用时请删除）： （1）签订合同必须遵循国家相关法律法规。必须坚持“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。（2）合法性：合同内容和标的物是否合法，当事人有无签订该合同的权利和资格。（3）真实性：注意合同页码、加盖骑缝章、辨别有无欺骗。（4）严密性：合同条款内容是否前后一致，双方的权利、义务、违约责任是否具体、明确、平等，文字表述是否确切无误。（5）完整性：合同所书写条款是否全面，完整，考虑是否周全。（5）可行性：双方是否具备履行合同的能力和条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险。
委托人（乙方）：_________经纪人（丙方）：_________签订地点：_______________ 根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定，经乙、丙双方协商一致，就房地产交易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条乙方委托丙方为座落在：合肥市_________区_________[路]_________[小 区]_________号附近的[住宅][商业用房][_________]提供以下服务：（下列事项供委托人选择） （一）提供订约信息； （二）充当订约介绍人； （三）协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同； （四）协助办理房地产交易手续； （五）协助办理其他手续[户口转移][水表过户][煤气过户][_________][_________]； （六）_________ 第二条委托期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。 第三条乙方拟[买受房地产][承租房屋]的基本情况： （一）拟[买受][承租]房屋建筑面积：_________m2，建成年份：_________年，层次：_________层，房屋结构：_________，土地所有权为：[国有][集体所有]，[买受房地产][承租房屋]的价格_________元/m2； （二）经交易双方确认[买受房地产][承租房屋]的价格[_________元][_________元/年]。 第四条乙、丙双方的权利义务 （一）乙方应与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状。 （二）乙方应于本合同签订后_________日内向丙方提交办理[房地产转让][房屋租赁]相关资料的复印件。 （三）乙方应配合丙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。
房地产市场分析论文集(25个doc)23
恰到好处的心理营销 北京西乐日用化工厂是北京市海淀区四季青乡化轻公司下属的一个乡办化妆品生产企业。它的前身是一个修补轮胎的手工作坊。１９８４年，该厂根据社会对日用化妆品需求不断增长的趋势，正式转产护肤霜。几年来，西乐厂坚持依靠科技，不断开发出适销对路的新产品，继１９８４年投产（当年产值达２０万）后，销售额连年翻番，到１９９０年已突破９（：）万元。这家只有２００多名职工的乡办企业，目前已开发出６个系列犯个品种的产品，每年为国家创利税上百万元，产品不仅在激烈的市场竞争中占有一席之地，而且已经在我国北部地区广为流行、走俏。 北京西乐日用化工厂之所以取得如此好的 成绩，其中一个极为重要的原因就是该厂抓住了消费者对日用化妆品的消费心理，展开了心理营销。 一、抓住顾客求新求美心理
随着化妆品消费需求的发展，消费者不再仅仅追求化妆品的美容需要，而且更加重视其护肤。保健等多种功能。西乐厂在开发过程中意识到了这一点。１９８４年，西乐厂引进了北京协和医院开发的硅霜生产技术，并把这种经过临床医疗试验证明具备护肤、治疗良效的的专用技术，用来开发新型的化妆品，当年９月通过硅霜工业化生产的技术鉴定后，很快就生产出以“斯丽康’命名的护肤霜投入市场。这种化妆品与传统护肤霜的不同之处，在于它以硅油代替了以往常用的白油或动、植物油脂。这种裢油擦抹在皮肤上，能形成一种薄膜，一方面能阻止皮肤表面因水分丧失而引起皮肤干燥的作用，另一方面又能维持皮肤细胞的正常新陈代谢。因此，斯丽康护肤霜由于使用了硅油可起到美容、增白、洁肤的作用。长期使用硅油化妆品，不但无害，而且还可使使用者的皮肤滑润、弹性好。几年来，该厂陆续推出的“斯丽康高级护肤霜”、“斯丽康增白粉贫，以及化妆用的底霜，婴儿用的“宝宝霜”等多种新产品，已经受到了经常需要化妆品的顾客以及寒冷干燥地区消费者的青睐。西乐化
YOUR LOGO 合肥市房地产经纪合同（之二） 范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
合肥市房地产经纪合同（之二）范 本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 合同编号：_________ 委托人（乙方）：_________ 经纪人（丙方）：_________ 签订地点：_________ 根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定，经乙、丙双方协商一致，就房地产交易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条乙方委托丙方为座落在：合肥市_________区 _________[路]_________[小区]_________号附近的[住宅][商业用房][_________]提供以下服务：（下列事项供委托人选择） （一）提供订约信息； （二）充当订约介绍人； （三）协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同； （四）协助办理房地产交易手续； （五）协助办理其他手续[户口转移][水表过户][煤气过户][_________][_________]；
毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)
绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市
合肥市包河区房地产中介市场调查报告（经纪机构） 本次调查针对房地产中介人员，共发放50份问卷，收回有效问卷17份，涉及17个门店。 一、样本概况 调查样本中，男性占76.47%、女性占25.53%；本地城市户籍占52.94%、外来常住人口占47.06%；1970年代及以前出生的占5.88%、1980年代出生的占64.71%、1990年代出生的占29.41%；初中及以下文化程度的占5.88%、高中或中专占23.53%、大专占70.59%；自有住房占40%、市场租赁占60%；2000年及以前参加工作的占5.88%、2001-2005年参加工作的占5.88%、2006年以后参加工作的占 41.18%，其中，2010年以后参加工作的占47.06%。 二、调查结果 1、房地产中介服务总体满意度评价 房地产中介人员对本市房地产中介服务总体满意度评价平均88.12分,处于满意程度，其中，80-89分占、90分以上占。（见表1） 在12项房地产中介服务指标中，人员专业性最重要，占82.35；（多项选择，见表2） 3、房地产中介市场存在的主要问题
目前，房地产中介市场存在的问题中，以不正当手段诱骗消费者交易或者强制交易最为严重，占58.82%（多项选择，见表3） 房地产中介机构（门店）平均从业人员为12.82人，与去年相比，从业人员增加的中介机构占68.75%，平均增加2.64人；从业人员减少的中介机构占6.25%，平均减少2人；从业人员差不多的中介机构占25%。（见表4） 房地产中介机构平均每月办理房屋转让业务20套，与去年同期相比，41.18%的中介公司每月房屋转让业务增加，平均增加11.29%；5.88%的中介公司每月房屋转让业务减少，平均下降30%；41.18%的中介公司平均每月房屋转让业务差不多。（见表5） 52.94%、20套以上的占11.76%。与去年同期相比，中介公司每月房屋租赁业务上升的占35.29%，平均上升了10.67%；每月房屋租赁业务下降的占11.76%，平均下降3.5%；差不多的占35.29%。（见表6）
合肥房地产市场调研报告 本次市场调研的目的主要是了解合肥的房地产市场的基本情况，为领导决策提供参考。我们此行拜访了合肥市国土局、规划局、土地交易中心、房管局、统计局、包河区政府、合肥市房地产协会等相关政府机构和组织，同时还实地考察了当地的知名楼盘，对合肥市的房地产市场现状做了初步了解。 一、合肥市基本概况 一）城市地理位置及环境 合肥是安徽省省会，全省政治、经济、科教、文化、交通中心，位于中国中部，长江淮河之间，南接巢湖，具有承东启西、贯通南北的重要地位。合肥气候温和，四季分明，环境优美，1992年，被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。合肥同时是全国重要的科教基地，有中国科技大学等30余所大专院校，智力资源在全国同类城市中名列前茅。 目前全市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，建成区面积130多平方公里。
二）行政划分及人口 经过区划调整，合肥现辖肥东、肥西、长丰3县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4区。目前全市总人口456.60万人，其中非农业人口160.18万人，市区人口155.87万人。 二、合肥市经济发展状况 一）近年经济发展势头较好，但地区生产总值依然较小 2003年，在遭遇非典和严重自然灾害等不利因素的冲击下，合肥市国民经济仍呈现出速度高、效益好的良好发展态势，综合实力进一步增强，城乡人民生活不断改善，科技、教育和各项社会事业全面进步，地区生产总值达到历史最高的477.8亿元，按可比价格计算，比2002年增长13.3%。其中，从2000年至2003年，合肥地区生产总值持续增长，年平均增长率超过10%，根据相关部门预测，2004年合肥地区生产总值预期增长在12.5%以上。 根据全国35个大中城市的经济指标统计，2003年合肥地区生产总值在全国35个大中城市（30个省会城市及深圳、厦门、青岛、大连、宁波）中排名第28位，生产总值增长率排
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
2010年8月合肥房地产住宅市场分析报告 1、合肥住宅市场新增供应大幅增加 7月合肥楼市成交量小幅回暖的迹象给开发企业增添了信心，8月合肥住宅新增供应继续增多，新增供应套数环比增加44.1%，新增供应面积环比增加 50.4%。新增供应的增加，刺激更多的正处在观望和徘徊中的购房者开始入市、看房和选房。接下来的金九银十是传统楼市的销售旺季，很多楼盘在前几个月内由于谨慎和观望，无一例外地一再选择延迟开盘时间，预计金九银十将是合肥楼市新增供应集中放量的一个季节，历时，广大的购房者将有会更多的“货比三家”的机会！ 2、合肥住宅成交量回暖趋势比较明显 8月份，合肥住宅成交行情回暖态势比较明显。8月合肥住宅成交套数环比上涨69.5%；成交面积环比上升65.0%。目前，合肥住宅已是连续2个月成交量出现递增的趋势。据统计，8月合肥住宅成交套数超过百套的在售楼盘累计有12个，而7月份成交套数超过百套的只有6个楼盘、6月份只有5个。合肥楼市经历了5、6、7三个月之久的低迷行情，目前筑底回升的态势比较明显，8月合肥楼市成交量大幅回升，对于开发商来说，要倍加珍惜这种经历了数月之久的回暖局面，我们认为明智的做法是抓住时机快速去化，保持、加大折扣和优惠的力度，慎缓提价。目前是抢先去化非常难得的时机。 3、合肥房价跌至6501元/㎡ 8月份，合肥住宅的成交均价6501元/㎡,环比减少306元。8月合肥住宅均价之所以出现一定幅度的下滑，很大原因上是全市范围内有些区域有大量的中低价格的楼盘成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均价。如本月销售套数排
名前两名的区域——庐阳区和瑶海区,其中，庐阳区中国铁建·国际城二期广园成交均价5480元/㎡,万豪广场成交均价5620元/㎡,再加上瑶海区的销售套数前四名楼盘平均售价都不是很高，等等，这样的楼盘在合肥各区域中不少，逆势之中，这些平价楼盘最受购房者的青睐。这些楼盘的热销在总体上可以对冲掉极少数别墅项目的对全市住宅均价的拉升影响。 4、楼市转暖活动明显增加折扣优惠力度增大 8月份，合肥楼市活动明显增加。据不完全统计，8月举行各种活动的楼盘将近百家，其中有不少是关于开盘或加推优惠和折扣的，优惠力度明显增大。8月1日中国铁建·国际城二期广园4#、5#、7#和8#楼开盘，推出大面积赠送，参与认购的客户可享受包括前期认筹5000抵12000，认购立减3000元等多重优惠。8月22日龙岗板块静安·新天地3期中央景观房开盘，该楼盘打出4488元/㎡起的广告，并承诺8月22日前更有五重大礼馈赠来宾，这其中就有开盘期间选购可享受1万抵2万/套、总房款99折，当天签约可享受1000元/套的及时签约奖等优惠措施。8月15日融侨金辉中央美域(主力户型周边配套相册价格)B6号楼开盘，打出 131㎡户型一口价5400元/㎡起，90㎡户型一口价6400元/㎡。8月14日晚在蜀山区中央美域(主力户型周边配套相册价格)的售楼处出现了合肥楼市久违的彻夜排队现象。 5、庐阳、瑶海逆势崛起中国铁建·国际城展现大盘风采 8月份，庐阳区住宅成交套数为1254套，占据全市住宅总成交量2成以上，位居全市第一。其中，中国铁建·国际城二期广园、万豪广场、富世广场功不可没。中国铁建·国际城二期广园还是本月全市销售冠军，销售套数698套，可谓
房地产市场分析论文集(25个doc)17
做好房地产营销文章促开发企业健康发展 当代建设钟治峰1999.04 搞好房地产市场分析是房地产市场营销的基础；制定房地产市场营销组合策略是房地产市场营销的核心；建立高效协调的营销组织并卓有成效地强化营销管理是房地产市场营销的保证。 一、搞好房地产市场分析是房地产市场营销的基础 第一,要进行房地产市场营销环境分析。即通过对影响房地产市场的各种经济、社会、法律、政策、技术等宏观环境、产业环境及微观环境的分析,从而把握市场趋势,进而挖掘和发现市场机会。特别要时刻把握影响房地产发展的财政税收、金融信贷、产业政策走向,超前决策和行动,掌握市场竞争的主动权。
第二,加强房地产市场供求分析。市场供求情况是企业最重要的信息,开发企业要善于总体上把握商品房市场情况、供求情况,要分析影响住房供求的因素,考虑城市化、收入变化、住房体制及住房政策、人口因素、就业水平等对住房需求的影响,以及利率、土地供应、建筑成本、税费、价格等对住房供给的影响,尤其要注意分析市场有效供给和有效需求。 第三,搞好消费者购买行为分析。通过对影响消费者购买行为因素的分析,找出影响购买行为的关键因素,为营销决策提供信息。并在此基础上进行市场细分,选择目标市场。 第四、注重对房地产市场竞争者的分析。我省房地产开发企业由８０年代中期的几十家发展到现在的１３００多家,每个企业的市场份额越来越小,竞争日趋激烈,这种竞争主要表现为同行业企业对同一市场的争夺。因此,房地产开发企业在确定自己的开发项目时,必须了解同一地区提供同类产品的档次及其开发企业的实力,发挥自己的竞争优势,避开来自竞争者的威胁。
合肥房地产市场综合分析 2.1.合肥购房者最关心区域：政务区和滨湖区 2.1.1 政务区 合肥政务区楼盘之所以备受购房者欢迎，主要得益于区域名校、商业等各项配套丰富，当然也离不开交通便利：11所名校+2条地铁线+5大商业综合体。其中政务区教育资源商业配套交通配套医疗配套齐全。 政务区未来规划：中央商务区将成合肥“陆家嘴”；根据规划，未来政务区将打造天鹅湖金融商务区，促进金融、商贸、文化等产业集聚发展。该区域地处合肥城市发展的心脏地带，行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能齐备，拥有商场、金融企业等现代服务业企业聚合统一的中心效应，主题游园、秀美湖畔、生态氧吧绿色环绕的人居优势。天鹅湖中央商务区未来作为合肥的象征性符号，未来有如上海浦东陆家嘴CBD商圈、北京西单金融街商圈、南京新街口商圈。如此优越的条件，让政务区成为不少购房者的买房首选区域 2.1.2.滨湖新区 合肥滨湖新区楼盘同样备受购房者欢迎：多所名校+3条地铁线+ 滨湖区将打造国家级新区。从教育资源上看，滨湖区与政务区不相上下。商业配套齐全，交通配套：已开通地铁1号线，在建的有地铁5号线，规划有地铁7号线。医疗配套：已投入的有合肥滨湖医院，后期将建设多个医疗资源。环境资源：因为区域面积大，滨湖区在环境资源上的优势要比政务区高出很多，有滨湖国家森林公园、塘西河沙滩公园、方兴湖公园等7座公园，同时滨湖紧邻八百里巢湖，已经成为合肥市民休闲必去之地。 滨湖区未来规划：根据合肥市印发的《合肥市五大发展行动计划》，合肥将规划建设国家级合肥滨湖新区，在这里全面落实国家重大改革发展任务，集聚优质要素资源，系统推进全面创新改革试验，构建现代产业体系，这里将成
中国房产信息集团（纳斯达克代码：CRIC ）由易居（中国）控股有限公司（纽交所代码：EJ）与新浪（纳斯达克代码：SINA）共同创建。是目前中国最大的最先进的房地产信息策划和营销服务商 2012年7月 合肥房地产报告 市场报告
目录 第一篇整体市场篇 (4) 第一章、政策资讯 (5) 一、政策法规 (5) 二、市政动态 (6) 三、市场资讯 (10) 第二篇市场分析篇 (12) 第一章、商品房市场 (12) 第二章、土地市场 (18) 第三章、商品住宅市场 (21) 第四章、商办市场 (30) 一、商业市场 (30) 二、办公市场 (34) 第六章、产品分析 (37) 第七章营销媒体 (42) 一、营销透析 (42) 二、媒体分析 (44) 三、典型项目 (47) 第三篇区域数据篇 (49) 一、蜀山区 (49)
二、包河区 (49) 三、庐阳区 (50) 四、瑶海区 (50) 五、政务区 (50) 六、高新区 (51) 七、新站区 (51) 八、经济区 (51) 九、滨湖区 (52)
中房信视点 CRIC Review 中房信视点 供应量环比下降大于求，成交量环比上升，均价略降：本月商品住宅供应量65.9万怦，环 比下降25.18% ；本月商品住宅成交量为86.01万心环比上升23.22%。供应量的下降与目前市场存量有密切关系，而成交量大多是红五月下开发商营销强度增大、以价换量所致。 成交价格略有下降： 本月商品住宅成交均价为6470元/怦，环比下降2.32%。住宅均价的下降导致整体市场成交量有所上升，但整体的波动仍在正常的规律区间内进行。且楼市调控仍在继续从紧，表象 不代表大势，未来均价仍有下降的空间。
安徽合肥市房地产市场现状及前景分析论文
合肥市房地产现状及前景分析 目录 引言 一、合肥市房地产发展现状 1、房地产市场发展 2、合肥市房价一路走高 3、商品房总体上供小于求 4、合肥各区域房价现状 5、规模化开发主导市场 6、卖方市场渐变买方市场 7、五大因素推动房价上涨 8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长 二、合肥潜力购房消费者特征分析 1、购房需求更旺，购房群体更年轻。 2、不同年龄消费者购房意向分布 3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体 4、不同收入消费者购房意向分布 5、中高学历群体成为购房主力 三、总结 引言： 2012年我国房地产市场遇到了强有力的挑战，笔者通过建筑相关文献调研发现，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。
2012楼市的走向如何呢？眼下，房价下跌之声不绝于耳，无论是手握土地、手握房产、手握现金者，都无法用一个统一的说法来预测2012年。但，每个人都对楼市有一个基本的判断，哪怕没有观点也就是观点。希望本研究能够为合肥市房地产现状及前景提供参考和分析。 一、合肥市房地产发展现状 1 、房地产市场发展 2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房。 新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。 2 、合肥市房价一路走高 近年来，由于居民住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。 与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快，合肥的商品房均价又上涨了。年均增长过高售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。 3、商品房总体上供小于求
房地产市场分析论文集(25个doc)24
我国人寿保险市场分析 人口与经济陈再华1997.05 本文就我国人口的年龄结构变化，从宏观经济和微观经济的角度，结合我国政府对人寿保险的政策以及目前我国人寿市场的状况，客观分析我国的人寿市场潜力，并提出一些有现实意义的建议。 中国是世界上人口最多的国家，但人口多并不意味着人人都能参加人寿保险，如果没有一定的经济基础，人们基本的温饱问题还未解决，就根本谈不上参加人寿保险。世界上如印度、巴西等人口众多的国家，参加人寿保险的比例并不高。同样，如果没有政府的政策和法律方面的保障，那么这个国家的人寿保险市场肯定是无序而难以发展的。 一、人口结构分析
统计显示①，我国６５岁以上老年人口占总人口数的６．２３％，而６０岁②以上的老年人口总数已达１．１亿，占全国人口总数的９．３％，与１０％的老龄型社会临界点只差一步之遥。京、津、沪、浙、川等省市已越过这个临界点，率先步入老龄型的社会。按照老年人口平均３．２％的速度增加，预计到本世纪末，我国老年人口将增至１．３２亿，占全国人口总数的１０．５％，跨入老龄型的国家行列，人口总负担系数将超过５０％，而到２０４０年，我国老年人口总数将增至３．７４亿，占全国人口总数的２４．４８％，也就意味着，那时中国每四个人中就有一个老人。人口的老龄化对于经济的持续发展和社会的稳定产生巨大的影响，未来的中国谁来养老。一方面，人口的庞大基数决定了中国将经历世界人口史上最大规模的老年人口增长，而生育率的急剧下降和死亡率的降低加快了人口老龄型到来的时间和速度。据统计占世界五分之一、亚洲二分之一的６０岁以上老人生活在中国。发达国家人口老龄型社会的到来，是与实现工业现代化同步的，我国则是人口老龄型率先于工业现代化而实现的，养老的迫切性可见一
YF-ED-J1334 可按资料类型定义编号 合肥市房地产经纪合同 （之一）实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日
合肥市房地产经纪合同（之一） 实用版 提示：该合同文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 委托人（甲方）：_________ 经纪人（丙方）：_________ 根据《中华人民共和国合同法》和《中华 人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法 规规定，经甲、丙双方协商一致，就房地产交 易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方委托丙方为座落在：合肥市 _________区_________[路][小区]_________号 _________幢_________室[住宅][商业用 房][_________]的[房地产转让][房屋租赁]提
供以下服务：（下列事项供委托人选择）（一）提供信息发布； （二）充当订约介绍人： （三）协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同： （四）协助办理房地产交易手续： （五）协助办理其他手续[户口转移][水表过户][电表过户][煤气过 户][_________][_________]； （六）_________ 第二条委托期限从_________年 _________月_________日至_________年 _________月_________日止。 第三条甲方委托[转让房地产][租赁房屋]的详细情况：
房地产市场分析论文集(25个doc)
中国买方市场分析 经济师靖学青1998.09 本文介绍了中国买方市场对消费者，竞争者等的影响以及中国买方市场的特征，最后还分析了中国买方市场形成的原因． 伴随着改革开放及近２０年的经济快速增长，新中国成立后延续了几十年的短缺经济基本结束，买方市场开始形成。到１９９７年底，中国不仅大部分消费品供过于求，而且一些投资本品甚至基础产品也供过于求，许多行业出现生产相对过剩，人们普遍感受到商品供给丰富的真实存在，这不能不可谓是一个划时代的巨大变化。买方市场的形成是中国经济发展过程中的一个里程碑，它将对２１世纪中国经济的运行和发展产生深刻影响。 一、中国买方市场的影响
买方市场是在供需关系中买方处于主动地位，成为主导方面的市场。它对作为购买商品的消费者，作为供给商品的工商企业，以及作为宏观调控的经济管理部门造成不同的影响，并引起其一系列不同的行为变化。一般地，买方市场对消费者有利。消费者在宽松的市场商品选择环境中可以货比三家，购得价廉物美的商品，并在商品价格不断下降过程中无形中提高实际收入，实现更大的消费满足。尤其是对于曾长期处于商品短缺，从粮、棉、油、肉、蛋、菜到糖、烟、酒，以及火柴等生活必需品都是按户实行票证供应 的中国人来说，买方市场的形成则赋予其更多的欣喜感受。 买方市场给广大消费者带来益处，而给生产者和经营者带来的却是压力和挑战。压力和挑战在于买方市场形成后，企业之间为争夺市场份额而必然展开的激烈竞争，竞争将导致如下几方面的变化： １、企业平均利润率下降。企业对激烈竞争作出的反应常常是产品降价，由于中国相同行业的企业一般规模小而数量多，所以市场竞争尤为