什么叫建筑重置成本？
建筑重置成本就是在当前的人工费用、材料费用条件下，将某建筑物重新在此时此刻进行建造的成本进行计算折现。这是一种常见的房屋建筑物估价方法。
汇通网7月15日讯——重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、
间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。
①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。 A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。 B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。采用定基物价指数计算重置成本的公式为：重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）采用环比物价指数计算重置成本的公式为：设备重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）其中Pnn-1代表n年对n－1年的环比物价指数。 C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。
国土部发出通知：房屋拆迁按建筑重置成本补偿
国土部近日发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地；房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，并全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。
随着我国城镇化建设的加快，“拆迁”、“征地”也成了社会生活中的热点词汇，拆迁乱象背后的利益纠结及由此引发的一系列问题，成了转型时期的社会之痛。该通知正是基于这样的背景而出台，并成了继2004年《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之后，国土资源部针对征地管理出台的目前为止最为全面的一个文件。
不难看出，该通知旨在提高征地补偿水平，维护被拆迁者的正当权益。通知有两大亮点值得关注：一是首次明确了征地房屋拆迁的补偿安置标准问题。现实生活中，之所以时有拆迁悲剧上演，民众不惜用生命来捍卫自己的房子，往往是因为补偿标准过低。
在很多地方，土地业主获得的补偿款，按照当地的物价水平，只能维持三年左右的基本生活，失地者往往会沦为新的贫困群体。这种情况下，强行拆迁无疑会引发其绝望的抵抗。二是全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价，也就是实施征地补偿同地同价。拆迁之所以引发大量争议和纠纷，往往就在于补偿的随意性较大，相邻地块的征地补偿会因用途不同而相差很大。从某种程度上可以说，同地同价类似于同命同价，一碗水端平的做法，不仅有助于减少纠纷，也有助于减少“随意”背后的利益输送。
当然，作为一份指导意见，该通知欲发挥应有效力，还有待进一步完善有关细则，对某些标准进行更清晰的界定。通知规定，征地中的拆迁房屋不再作为附着物补偿，而是按建筑重置成本补偿，被拆迁者所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。问题是，如何理解、界定“合理居住水平”？这里面的重置成本该如何计算？同样的面积之下，每一栋房屋的结构、年限、建筑成本等都不尽相同，如何补偿才能体现出公平？
同地同价是一种进步，但是，它在杜绝某些人面对拆迁补偿漫天要价的同时，如何防止权力部门或开发商打着公益旗号来强行压低价格，使之变成了同地同低价？现实中，即使是同样面积的相邻土地也因朝向等不同存在价值上的差异，同价是否需要对这种因素加以考量？此外，事实上，多地已开始尝试“同地同价”，但因行政区划不同，处于边界的相邻地块补偿还是有不小差距，如何避免这种新的“同地不同价”？更重要的是，如何制止这样一种怪象出现——同样的一块地，政府从百姓手中征收时以亩为计价单位，但是当它进入市场进行招拍挂时，其价格又往往以平方米为计价单位，这中间的巨大差价无异于变相掠夺。
很多时候，我们缺少的不是相关法律法规，而是对法律法规坚决有力地执行。在巨大的利益面前，在权力与被拆迁者的博弈实力悬殊的现实面前，如何防止国土部的通知被“架空”，如何建立更严密的监管机制与更严厉的刚性惩罚机制，防止其在操作层面走样变形，值得深切思考。从这个角度说，实现拆迁公平，国土部的这一纸通知只是迈出了第一步。
二手车评估方法重置成本法详解 重置成本法是指在现时条件下重新购置一辆全新状态的被评估车辆所需的全部成本（即完全重置成本。简称重置全价），减去该被评估车辆的各种陈旧贬值后的差额作为被评估车辆现时价格的一种评估方法。 （一）基本计算公式： （1）被评估车辆的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （2）被评估车辆的评估值=重置成本×成新率 重置成本是购买一辆全新的与被评估车辆相同的车辆所支付的最低金额。 重置成本有两种形式：复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本指用与被评估车辆相同的材料，制造标准、设计结构和技术条件等，以现时价格复原购置相同的全新车辆所需的全部成本。 更新重置成本指利用新型材料，新技术标准、新设计等，以现时价格购置相同或相似功能的全新车辆所支付的全部成本。 在进行重置成本计算时，应选用更新重置成本。 如果不存在更新重置成本，则再考虑用复原重置成本。
影响车辆价值量变化的因素： （1）机动车辆的实体性贬值 实体性贬值也叫有形损耗，是指机动车在存放和使用过程中，由于物理和化学原因而导致的车辆实体发生的价值损耗，即由于自然力的作用而发生的损耗。 （2）机动车辆的功能性贬值 功能性贬值是由于科学技术的发展导致的车辆贬值，即无形损耗。 （3）机动车辆的经济性贬值 经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的车辆贬值。 外部经济环境，包括宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等。 外界因素对车辆价值的影响不仅是客观存在的，而且对车辆价值影响还相当大，所以在旧机动车的评估中不可忽视。 （二）重置成本法的估价计算 1、估价模型 模型1： 被评估车辆的评估值=更新重置成本-实体性贬值-功能
重置成本的估算一般可以采用下列方法： 1、重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。间接成本可以通过下列方法计算。 （1）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本=人工成本×成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额×100% （2）单位价格法，计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时 （3）直接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率 2、物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为： 资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数） （1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 （2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。 3、功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量×参照物重置成本 前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。 4.规模经济效益指书法。由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。计算公式为：被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产 x的产量） x 是一个经验数据，成为规模经济效益指数。 5、统计分析法 在用成本法对企业整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。 第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准化分为若干类别。 第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，估算其重置成本。 第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数。根据调整系数估算被评估资产的重置成本。（四）实体性贬值及其估算 实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法： 1.观察法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率） 2.公式计算法。资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）/总使用年限×实际已使用年限 （1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为： 资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100% （五）功能性贬值及估算 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： 1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 2、计算二者的差别，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。 3、估计被评估资产得剩余寿命。 4、以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数） 此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 （六）经济性贬值及其估计：经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。 （七）成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估价方法有以下几种： 1.观察法。 2.使用年限法。计算公式为：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100% 3.修复费用法。计算公式为：成新率=（1-修复费用/重置成本）×100% 4.折旧年限估算成新率是不正确的。 (1)折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。但不具有实际磨损意义上的个别性或特殊性。其一，折旧年限是一个平均年限，同一类型中的任何一项资产均适用；其二，它是在考虑损耗的同时，又考虑社会技术经济政策和生产力发展水平，有时甚至把它作为经济杠杆，体现对某类资产的鼓励或限制生产政策；其三，它是以同类型中各项资产运转条件均相同的假设条件为前提的。而评估中的成新率则是根据资产的具体运转状态、使用频率、工作环境等确定的，具有特殊性和个别性特征。 (2)折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。资产的维修在保证资产正常运转的同时，具有更新的性质，可以增加资产的效用和功能，资产评估更注重资产运转的实际效能。但成新率确定不是资产运转中费用增减的反映，而是运转过程中更新、修理费用发生结果在资产性能、使用期限等方面结果的体现。只有为可修复性损耗而发生的费用支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。 (3)折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础-----损耗本身具有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形损耗（实体性贬值）和无形损耗；而评估中确定成新率的损耗，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。其中，功能性贬值只是无形损耗的一种形式，而不是无形损耗的全部。经济性贬值则是资产外部原因引起的，为评估过程所特有。
房产评估评估重置成本法 房屋评估中重置成本法的运用 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。 一、重置成本法的类型及含义 重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。 1(重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。 2(预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建
筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是 合理的为假设前提的。所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取 代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行 标准计算的间接成本即可。此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预 决算资料。该法主要适用于:其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估;其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。 3(价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建 筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指 数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此 法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成 本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。 二、重置价值的计算 重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金 成本四部分组成。 (一)建筑造价的确定 建筑造价一般包括土建工程(含结构及装修)、给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明)等工程的价值。建筑造价一般通过以下方法进行计算: 1(选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制，根据案例参照市 场现行同类造价确定对比单方造价，根据被估项目和对比单方造价比较，利用调整 系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算，这个方法称为:“类比法”。即 被估项目单方造价,对比单方造价×(1，调整系数)
土地增值税清算中的旧房重置成本 宗带旧房的土地转让实例 中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议， 将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商 住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘 请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500 万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为 300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。 该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新 度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转 让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣 除项目=1000+27.97+10+4500 X 60%=373万元7 应缴纳土 地增值税164.32万元。 笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。 、现行土地增值税相关政策规定 带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用
政策规定。笔者归纳如下： 一）有关房产性质的税务认定 根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。 二）有关土地增值税扣除项目的政策规定 目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件： 1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政
房屋评估中重置成本法的运用 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。 一、重置成本法的类型及含义 重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。 1．重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。因此，此法主要适用于：其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。 2．预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。该法主要适用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估；其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。 3．价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。 二、重置价值的计算 重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。 （一）建筑造价的确定
什么叫建筑重置成本？ 建筑重置成本就是在当前的人工费用、材料费用条件下，将某建筑物重新在此时此刻进行建造的成本进行计算折现。这是一种常见的房屋建筑物估价方法。 汇通网7月15日讯——重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、 间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。 ①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。 A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。 B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。采用定基物价指数计算重置成本的公式为：重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）采用环比物价指数计算重置成本的公式为：设备重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）其中Pnn-1代表n年对n－1年的环比物价指数。 C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。 国土部发出通知：房屋拆迁按建筑重置成本补偿 国土部近日发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地；房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，并全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。 随着我国城镇化建设的加快，“拆迁”、“征地”也成了社会生活中的热点词汇，拆迁乱象背后的利益纠结及由此引发的一系列问题，成了转型时期的社会之痛。该通知正是基于这样的背景而出台，并成了继2004年《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之后，国土资源部针对征地管理出台的目前为止最为全面的一个文件。 不难看出，该通知旨在提高征地补偿水平，维护被拆迁者的正当权益。通知有两大亮点值得关注：一是首次明确了征地房屋拆迁的补偿安置标准问题。现实生活中，之所以时有拆迁悲剧上演，民众不惜用生命来捍卫自己的房子，往往是因为补偿标准过低。
一、成本法评估房屋建筑物 （一）房屋建筑物评估说明 1. 评估范围 位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中： 2. 厂房概况 其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形； 厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形； 厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形； 厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形； 厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形； 厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形 该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。 2.2 计算过程 根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价
格标准表确定。 房屋结构等级评定及重置价格标准表 勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；
重置成本法 重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。 一、公式 重置成本法的基本公式为： 评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 评估价值=重置全价×成新率 设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此有 评估价值=重置成本×（1-综合贬值率）(1-2) 评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。所以，上述公式可写成 评估价值=重置成本×成新率（1-3） ①实体性贬值。设备的实体性贬值是指资产在存放或使用过程中，由于使用磨损和自然力的作用，造成实体损耗而引起的贬值。实体性贬值的估算，一般由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对设备的主要部位进行技术鉴定并综合分析其使用、维护、修理、改造等情况，并考虑物质寿命等因素，将评估对象与全新状态相比较，考虑由于使用磨损和自然损耗时设备的功能、使用效率的影响程度，判断设备的成新率，从而估算实体性贬值。 ②功能性贬值。由于无形损耗而引起价值的损失称为功能性贬值。估算功能性贬值时，主要根据设备的效用、生产能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。 ③经济性贬值。由于外部环境变化造成的设备贬值称为经济性贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员根据具体情况加以分析确定。还有其他一些因素如：竞争增加、通货膨胀、原材料供应变化、利率提高和国家经济政策的影响等等。当设备使用基本正常时一般不计算经济性贬值。
转让旧房及建筑物如何确定扣除项目？如何计算增值额？ 1、转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响。（国税函发〔1995〕110号） 2、、关于转让旧房如何确定扣除项目的金额 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。（财税字〔1995〕48号） 3、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。计算扣除项目时“每年”按购房
发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（财税〔2006〕21号）（国税函〔2010〕220号）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。（财税〔2006〕21号）
第四章机器设备重置成本的估算 第一节：机器设备评估的特点 一、机器设备及其分类 （一）机器设备的特点 1、主要劳动手段，属于固定资产 评估时注意:功能的适用性和可能的风险性 2、动产类资产 评估值的高低与所处地域不具有直接关系 3、有形资产 评估时要考虑附着于机器设备中的无形资产 4、更新换代比较快、经济性贬值 （二）评估时应注意的问题 1、机器设备与土地房屋及构筑物的关系 （1）机器设备评估时要考虑其对土地房屋及构筑物的影响 （2）评估具有独立功能的物业时，应附属配套设备列入评估范围内 （3）除大型设备的基础要单独作为构筑物评估外，机器设备的基础可含在其价值中2、机器设备与无形资产的关系 （1）对单台设备或通用性较强的无形资产应单独评估 （2）成套设备、机组和负载的检测设备中含有的无形资产与设备一同评估 3、机器设备与流动资产的关系 构成机器设备价值的原材料、配件及技术培训费与机器设备一同评估 （三）机器设备的分类 1、按（GB/T14885-94）标准分类 （1）通用设备（2）专用设备 （3）交通运输设备（4）电气设备 （5）电子及通信设备（6）仪器仪表 2、按会计制度规定（使用特性）分类 （1）生产经营用机器设备 （2）非生产经营用机器设备 （3）租出机器设备 （4）未使用机器设备 （5）不需用机器设备 （6）融资租入机器设备 3、按机器设备的组合程度分类 （1）单台设备（独立设备） （2）机组 （3）成套设备（包括生产线） 4、按机器设备的来源分类 （1）自制设备 （2）外购设备（国内购置、国外购置） 二、机器设备评估的特点 1、一般不具有独立的获利能力：市场法、成本法 2、对整体性的机器设备的评估，整体价值不是单台设备价值的简单加总
房屋拆迁按建筑重置成本补偿
国土部：房屋拆迁按建筑重置成本补偿 2010-07-14 08:28 浏览次数：42 源自：字体：大中小 国土资源部网站13日公布《关于进一步做好征地管理工作的通知》(以下简称《通知》)，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。 《通知》要求推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。制定征地统一年产值标准和区片综合地价是完善征地补偿机制、实现同地同价的重要举措，也是提高征地补偿标准、维护农民权益的必然要求，各类建设征收农村集体土地都必须严格执行。 对于新上建设项目，在用地预审时就要严格把关，确保项目按照公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费用，足额列入概算。建设用地位于同一年产值或区
片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。 《通知》指出，为防止拖欠征地补偿款，确保补偿费用及时足额到位，各地应探索和完善征地补偿款预存制度。在市县组织用地报批时，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款；对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地，由当地政府预存征地补偿款。用地经依法批准后，根据批准情况对预存的征地补偿款及时核算，多退少补。 征地批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付补偿安置费用；应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。 住房拆迁要进行合理补偿安置。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按
资产评估主要方法之重置成本法 资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。 重置成本法的基本公式为: 评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 评估价值=重置全价×成新率 设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此有 评估价值=重置成本×(1-综合贬值率) (1-2) 评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。所以，上述公式可写成 评估价值=重置成本×成新率(1-3) ①实体性贬值。设备的实体性贬值是指资产在存放或使用过程中，由于使用磨损和自然力的作用，造成实体损耗而引起的贬值。实体性贬值的估算，一般由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对设备的主要部位进行技术鉴定并综合分析其使用、维护、修理、改造等情况，并考虑物质寿命等因素，将评估对象与全新状态相比较，考虑由于使用磨损和自然损耗时设备的功能、使用效率的影响程度，判断设备的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式 设备实体性贬值=重置成本×(1-成新率) (1-4) 或 式中残值―指被评估资产在清理报废时收回的现金净额; 预计使用年限―综合考虑经济和物质寿命，即设备的有效使用的寿命。
②功能性贬值。由于无形损耗而引起价值的损失称为功能性贬值。估算功能性贬值时，主要根据设备的效用、生产能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。 通常功能性贬值的估算步骤。 i.被评估设备的年运营成本与功能相同、但性能更好的新设备的年运营成本比较。 ii.计算两者设备的运营成本差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。 iii.估计被评估设备的剩余寿命。 iv.以适当的折现率将评估设备在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估设备功能性损耗(贬值)。其计算公式为 被评估设备功能性贬值=Σ(被评估设备年净超额运营成本×折现系数) ③经济性贬值。由于外部环境变化造成的设备贬值称为经济性贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员根据具体情况加以分析确定。还有其他一些因素如:竞争增加、通货膨胀、原材料供应变化、利率提高和国家经济政策的影响等等。当设备使用基本正常时一般不计算经济性贬值。 根据式(1-3)，这里主要讨论如何确定重置成本及成新率。 评估程序 第一步，被评估资产一经确定即应根据该资产实体特征等基本情况，用现时(评估基准日)市价估算其重置全价。 第二步，确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限。 第三步，应用年限折旧法或其他方法估算资产的有形损耗和功能性损耗。
房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的
总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。 （2）前期及其他费用计算表
(五)典型案例 案例：主车间(房屋建筑物清查评估明细表4-6-1序号1) 1.概况 主车间于1997年12月建成投入使用，建筑结构为钢混结构，建筑面积7,363.15平方米；檐口高约12.5m，跨度分别为30m、18m.、12m，柱距6m；外墙1.5m以下贴面砖，1.5m以上为彩钢板；地面防滑涂料，部分为花岗岩；铝合金窗，铁门。 至评估基准日，该建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、门窗、上下水、电力设施等维护较好。 2.重置全价的确定 (1)建安综合造价 该建筑物于1997年建成并投入使用，建筑物工程造价计算是依据有关建筑工程资料和竣工结算资料及评估人员现场对建筑物的勘查估算，结合浙江省建筑工程取费标准进行计算，计算结果如下。 ①土建工程造价 土建工程造价包括主体、室内外及其他配套工程等，计算结果如下表所示： 土建工程造价计算表 金额单位：人民币元
②安装工程造价 安装工程包括水电、消防安装工程等，计算结果如下表所示： 金额单位：人民币元 ③建筑安装工程造价 建筑安装工程造价=土建工程造价＋安装工程造价 =12,788,028.36 +1,190,128.62 =13,978,156.98(元) (2)工程前期及其他费用 前期费用及其他费用计算表
工程前期及其他费用=13,978,156.98×7.73%+ 7,363.15×13.5 =1,179,983.95 (元) (3)资金成本 该工程全部建成需要合理建设期为一年，贷款利率5.31%，资金按建设期均匀投入考虑。 资金成本=(13,978,156.98+1,179,983.95)×5.31%×0.5 =402,448.64 (元) (4)重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 =13,978,156.98+1,179,983.95+402,448.64 =15,560,600.00 (元)取整 重置单价=15,560,600.00÷7,363.15 =2,113.00元/平方米(取整) 3.成新率的确定 该房屋建筑物建成于1997年，钢混结构，距评估基准日已使用12.76年，房屋主体结构完好，基础无沉降现象，地面整体面层较牢固、无空鼓、起砂、裂缝，屋顶不渗漏、防水、隔热、保温层良好，
二手车评估方法重置成 本法详解 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
二手车评估方法重置成本法详解 重置成本法是指在现时条件下重新购置一辆全新状态的被评估车辆所需的全部成本（即完全重置成本。简称重置全价），减去该被评估车辆的各种陈旧贬值后的差额作为被评估车辆现时价格的一种评估方法。 （一）基本计算公式： （1）被评估车辆的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （2）被评估车辆的评估值=重置成本×成新率 重置成本是购买一辆全新的与被评估车辆相同的车辆所支付的最低金额。 重置成本有两种形式：复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本指用与被评估车辆相同的材料，制造标准、设计结构和技术条件等，以现时价格复原购置相同的全新车辆所需的全部成本。 更新重置成本指利用新型材料，新技术标准、新设计等，以现时价格购置相同或相似功能的全新车辆所支付的全部成本。 在进行重置成本计算时，应选用更新重置成本。 如果不存在更新重置成本，则再考虑用复原重置成本。
影响车辆价值量变化的因素： （1）机动车辆的实体性贬值 实体性贬值也叫有形损耗，是指机动车在存放和使用过程中，由于物理和化学原因而导致的车辆实体发生的价值损耗，即由于自然力的作用而发生的损耗。 （2）机动车辆的功能性贬值 功能性贬值是由于科学技术的发展导致的车辆贬值，即无形损耗。 （3）机动车辆的经济性贬值 经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的车辆贬值。 外部经济环境，包括宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等。 外界因素对车辆价值的影响不仅是客观存在的，而且对车辆价值影响还相当大，所以在旧机动车的评估中不可忽视。 （二）重置成本法的估价计算 1、估价模型 模型1： 被评估车辆的评估值=更新重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 模型2：被评估车辆的评估值=更新重置成本×成新率
成本法的基础内容及重置成本的估算 第三节成本法 知识点： 一、成本法的概念 二、成本法的应用前提 三、成本法的基本步骤和基本参数 四、成本法各个参数的估算方法 五、成本法的适用范围与局限 一、成本法的概念 成本法，是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。 成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。 在条件允许的情形下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。 如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值。 用公式表述为： 评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗，因技术进步而产生的功能性损耗，因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗。因此，成本法除计算按照全新状态重新购建的全部支出及必要合理的利润外，对于损耗造成的价值损失也是一并计算的。 资产的损耗不同于会计规定的折旧。 资产评估中的损耗，是根据重置成本对资产的实际价值损耗的计量，反映资产价值的现实损失额。
会计上的折旧是依照会计核算要求和会计准则来反映的原始成本分摊，是根据历史成本对资产的原始价值损耗的计量，不一定能够准确反映资产价值变化的现实状况。 二、成本法的应用前提 （一）采用成本法评估资产的前提条件是： 1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。 成本法从再取得资产的角度反映资产价值，只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。 2.被评估资产必须是可再生、可复制的资产。否则无法计算重置成本，或者，资产的价值无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。 3.应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。 （二）成本法评估注意事项： 一是形成资产价值的耗费是必需的。 耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必需的，而且应体现社会或行业平均水平，而不应是某项资产的个别成本耗费。 二是最佳使用和快速变现情形。 最佳使用是指市场参与者实现一项资产的价值最大化时该资产的用途。如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下，有多种使用方式的选择，通常要求采用能使其价值最大化的用途。 快速变现假设通常被用于由法院或者债权人等强制要求的情形。在这种情形下，资产变现的时间有限，因此，与正常的市场状况相比，快速变现前提下的资产价值通常较低。 在实务中，对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产价值乘以折扣比重，得到被评估资产的价值。
工程成本估算 1、总用地面积：3332平方米 2、总建筑面积：14978平方米 3、地下人防面积：1000平方米 4、商铺建筑面积：2018平方米 5、容积率：4.5 6、建筑密度：26.8% 7、绿地率：40% 根据该地域面临地界实际情况，可用地为约3.1市亩，建筑占地1.49市亩 按城市规划要求，方案在市场为一字形，建筑总高18层，地下人防一层，商业铺面二层，住宅15层，框架剪力墙结构，具体成本估算如下： 根据《房地产估价规范》的规定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则之要求，本次评估的估价对象的开发成本构成项目包括土地开发成本、管理费、不可预期费、投资利息、销售费用、开发利润等部分，通过造价预算估算出重置成本或重建价格。 1、建筑物开发成本 开发成本是指进行基础设施建设、房屋建设所必须的直接费用。主要包括建筑安装工程费，专业费用，基础设施配套费，配套工程费用等。 1）建筑安装工程费根据《甘肃省建筑工程预算定额》（2004年）；《甘肃省建筑工程预算定额甘肃省地区基价》（2004年）；《甘肃省建设工程费用定额及文件汇编》等文件规定，通过与类似于估价对象的建造类型、建筑结构和装修标准的项目进行比较，确定估价对象建筑安装工程费为:钢混结构1600元/m2。 2）专业费用
指开发建设前期的工程地质勘探费、初步设计、设计费用以及开发过程中发生的工程监理等费用，专业费用按建筑安装工程费的5%计。则 专业费用=建筑安装工程费×5%＝1600×5%＝80元/m2 3）基础设施配套费 包括建筑外墙2m以外、开发小区红线内道路、供水、供电、供气、排水、排洪、照明、环卫、绿化等工程建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 根据项目的建设规模和宗地形状以及周边的市政基础设施情况，项目的基础设施建设费用按80元/m2计。 4）配套工程费 配套工程费是指小区内的道路、绿化、景观等，此项目费用按80元/m2计。 开发成本合计：1600+80+80+80＝1840元/m2 开发总成本：1840元/m2×14978 m2=2756万元 2、管理费用 管理费用是为管理和组织开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等。 管理费用根据项目管理和组织难度取上述费用之和的3%，则： 管理费用=（1840元/m2×14978 m2）×3%＝74万元 3、不可预见费用 是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。该项费用约占开发完成后总价值的2%。 不可预见费=2%*V 4、销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。该项费用约占开发完成后总价值的3%。