土地增值税清算中的旧房重置成本计算实证研究
2017-12-29
一、一宗带旧房的土地转让实例
日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。
该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。
笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。
二、现行土地增值税相关政策规定
带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下：
（一）有关房产性质的税务认定
根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。
（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定
目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件：
1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政
府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
3.《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一项规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拔方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权时，为支付的地价款。
4.《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
5.《土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予
作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
三、税务处理意见
经对上述政策进行梳理，结合该业务实际，笔者提出以下税务处理意见：
（一）若该公司不能提供评估报告但能提供购房发票的，其成本扣除项目，可按购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。因该公司提供了由中介评估机构出具的该处房产评估价格，而无法提供购房发票，故按照建筑物评估价格计算扣除项目。
（二）该公司提供的房产评估价格4500万元，折算单位建筑面积4000元。根据中山市建筑安装房地产造价标准，单位建筑面积成本在一千至二千元之间，旧粮仓的建筑面积成本应该更低，这4000元的单价显然包含了土地成本，经笔者查证也核实了这一点，因此不符合土地增值税扣除项目有关规定。
（三）取得土地使用权所支付的金额不能按照房产评估的土地价值虚增扣除，只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除，如果其不能提供已支付地价款凭据，则该土地扣除成本为零，但以下第4点所列的特殊情形除外。
（四）以评估价作为土地成本的特殊情形。根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第六条规定，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。但也并非现在的评估价格，仍然是改制前资本金投入时所确定价格。
（五）该公司并未提供支付地价款凭据，且不属于上述第4点的特殊情况，但其提供了土地转功能时支付土地补出让金1000万元的财政收据。因此，土地成本项目仅可以扣除土地补出让金1000万元。
因此，该公司应缴增值税为：4500÷1.05×5%=214.29万，与此前该国有企业计算结果一致；
应缴土地增值税实际为1300.35万元，与此前国有企业自行计算的164.32万元相差1100多万元，差异巨大。
笔者认为对于大宗地块附带建筑物的交易，亟须引起全系统干部职工注意：一要正确界定转让房产的性质；二要正确分
析土地增值税适用政策，尤其是采取重置成新成本据实征收土地增值税中，其扣除项目的适用政策，需正确理解政策涵义，并结合实际分析，以防适用政策错误，导致错征少收税款。如案例中企业将房屋重置成本按照房产评估价格4500万元计算，这是混淆了旧房及建筑物评估价与房地产价值两个概念，错将房地产价值作为房屋及建筑物重置成本。一般来说，重置成本仅对房屋及建筑物而言，不含土地部分。而企业提供的评估价格4500万元，是该房地产的评估价值，包含土地价值和房屋价值，由此产生了企业计算税额与实际应征税额的巨大差异。
二手车评估方法重置成本法详解 重置成本法是指在现时条件下重新购置一辆全新状态的被评估车辆所需的全部成本（即完全重置成本。简称重置全价），减去该被评估车辆的各种陈旧贬值后的差额作为被评估车辆现时价格的一种评估方法。 （一）基本计算公式： （1）被评估车辆的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （2）被评估车辆的评估值=重置成本×成新率 重置成本是购买一辆全新的与被评估车辆相同的车辆所支付的最低金额。 重置成本有两种形式：复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本指用与被评估车辆相同的材料，制造标准、设计结构和技术条件等，以现时价格复原购置相同的全新车辆所需的全部成本。 更新重置成本指利用新型材料，新技术标准、新设计等，以现时价格购置相同或相似功能的全新车辆所支付的全部成本。 在进行重置成本计算时，应选用更新重置成本。 如果不存在更新重置成本，则再考虑用复原重置成本。
影响车辆价值量变化的因素： （1）机动车辆的实体性贬值 实体性贬值也叫有形损耗，是指机动车在存放和使用过程中，由于物理和化学原因而导致的车辆实体发生的价值损耗，即由于自然力的作用而发生的损耗。 （2）机动车辆的功能性贬值 功能性贬值是由于科学技术的发展导致的车辆贬值，即无形损耗。 （3）机动车辆的经济性贬值 经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的车辆贬值。 外部经济环境，包括宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等。 外界因素对车辆价值的影响不仅是客观存在的，而且对车辆价值影响还相当大，所以在旧机动车的评估中不可忽视。 （二）重置成本法的估价计算 1、估价模型 模型1： 被评估车辆的评估值=更新重置成本-实体性贬值-功能
汽车评估方法大全汽车价值的评估，主要的适用方法有现行市价法和重置成本法。由于现行市价法估价需要找到满足可比前提的汽车参照物、汽车参照物规格、型号、功能、新旧程度等数据，汽车参照物交易的市场条件与评估对象的预计变动等因素，因此，虽然已经存在着旧车市场和大量的旧车交易，但现行市价法的使用还是存在着一定的难度。本文讨论的是确定汽车的价值中的重置成本法，重点是关于成新率的确定。 在采用重置成本法对汽车价值进行评估时，成新率是主要指标之一。重置成本法在旧车交易、汽车货款抵押、汽车保险和汽车作为固定资产进行评估时得到了广泛应用。其成新率的确定目前采用的主要是基于使用时间的确定方法。同时，在二手车交易市场上，还产生了其他一些行业默认的成新率计算方法。除了估算汽车价值的作用之外，汽车的成新率还可以是汽车设备更新和报废的主要依据。 一、汽车评估中成新率确定的三种常用方法 汽车成新率的确定常用的有三种方法，分别是：使用年限法与行驶里程法、综合分析法和部件鉴定法。 1. 使用年限法与行驶里程法： 使用年限法采用下列公式计算：
（1）规定使用年限 根据国家历年来对汽车报废标准的规定： ① 9座（含9座）以下非营运载客汽车（包括轿车、越野型车）标准使用期为15年。标准使用期结束后要求继续使用的，不需要审批，经检验合格后可延长使用年限，在延长使用期前五年内每年定期检验2次；使用期超过20年的，从第21年起每年定期检验4次。 ②旅游载客汽车和9座以上非营运载客汽车标准使用期为10年。标准使用期结束后要求继续使用的按现行规定程序办理审批，但延长使用年限最长不超过10年。在延长使用年限内，旅游载客汽车每年定期检验4次；9座以上非营运载客汽车每年定期检验2次，使用期超过15年的，从第16年开始每年定期检验4次。 ③营运大客车的标准使用期为10年。标准使用期结束后要求继续使用的按现行规定程序办理审批，延长使用年限不得超过4年，延长使用期间每年定期检验4次。 按国家规定，标准使用期结束后的汽车不准交易。而标准使用期结束后的超期年役的车辆，其使用费用也高、事故隐患多、故障率高，故也不会给所有者带来多大收益。 （2）已使用年限 在实际评估操作中，已使用年限一般按车辆从新车在公安交通管理机关注册登记之日起至评估基准日的年数确定，在计算中，应该将
重置成本的估算一般可以采用下列方法： 1、重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。间接成本可以通过下列方法计算。 （1）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本=人工成本×成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额×100% （2）单位价格法，计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时 （3）直接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率 2、物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为： 资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数） （1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 （2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。 3、功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量×参照物重置成本 前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。 4.规模经济效益指书法。由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。计算公式为：被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产 x的产量） x 是一个经验数据，成为规模经济效益指数。 5、统计分析法 在用成本法对企业整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。 第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准化分为若干类别。 第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，估算其重置成本。 第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数。根据调整系数估算被评估资产的重置成本。（四）实体性贬值及其估算 实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法： 1.观察法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率） 2.公式计算法。资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）/总使用年限×实际已使用年限 （1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为： 资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100% （五）功能性贬值及估算 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： 1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 2、计算二者的差别，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。 3、估计被评估资产得剩余寿命。 4、以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数） 此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 （六）经济性贬值及其估计：经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。 （七）成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估价方法有以下几种： 1.观察法。 2.使用年限法。计算公式为：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100% 3.修复费用法。计算公式为：成新率=（1-修复费用/重置成本）×100% 4.折旧年限估算成新率是不正确的。 (1)折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。但不具有实际磨损意义上的个别性或特殊性。其一，折旧年限是一个平均年限，同一类型中的任何一项资产均适用；其二，它是在考虑损耗的同时，又考虑社会技术经济政策和生产力发展水平，有时甚至把它作为经济杠杆，体现对某类资产的鼓励或限制生产政策；其三，它是以同类型中各项资产运转条件均相同的假设条件为前提的。而评估中的成新率则是根据资产的具体运转状态、使用频率、工作环境等确定的，具有特殊性和个别性特征。 (2)折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。资产的维修在保证资产正常运转的同时，具有更新的性质，可以增加资产的效用和功能，资产评估更注重资产运转的实际效能。但成新率确定不是资产运转中费用增减的反映，而是运转过程中更新、修理费用发生结果在资产性能、使用期限等方面结果的体现。只有为可修复性损耗而发生的费用支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。 (3)折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础-----损耗本身具有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形损耗（实体性贬值）和无形损耗；而评估中确定成新率的损耗，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。其中，功能性贬值只是无形损耗的一种形式，而不是无形损耗的全部。经济性贬值则是资产外部原因引起的，为评估过程所特有。
1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收； 二、前期工程费： 1、地籍测绘费： 按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计） 2、总体规划设计费： 经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、地质勘察费： 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、建筑设计费： 有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米15元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、工程招标代理咨询费： 有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰； 6、质量安全监督费： 根据文件规定收取； 7、工程监理费： 有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。 8、建设综合配套费： 在北京市为元/平米； 9、人防费： 人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米1640元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右） 10、施工图审查费： 建筑面积2元/平米；
11、报建费： 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中，但因需要提前缴纳，故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用；北京市主要有以下几项： A.散装水泥专项资金：元/平米； B.新型墙体材料专项基金：8元/平米； C.电气防火检测费:元/平米(普通住宅) D.避雷装置检测费: 元/平米(普通住宅) 三、建安工程费：（均按北京概算取全费估算，费率26%左右） 1、小高层住宅（8层~13层）：1720~1820元/平米，其中： 土建1450元/平米；[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装315元/平米；[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 2、高层住宅（13层~33层）：1850~2150元/平米，其中： 土建1520元/平米[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装385元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 3、底层商业建筑(框剪结构)：3100~3500元/平米，其中： 土建2000元/平米[含结构、公共区域精装、营业部分初装] 安装1100元/平米[含电气、自动扶梯、给排水、采暖通风、中央空调、消防、智能综合布线] 4、学校等其他公用建筑（4层框架）2050~2200元/平米，其中： 土建1750元/平米[含结构、室内外简装] 安装300元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 5、会所等公用建筑(框剪)：3800~4200元/平米，其中： 土建3000元/平米[含结构、初装] 安装800元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 四、其它建安设备费： 1、电梯设备费：（电梯安装费：设备费的10%）； 电梯主要根据载重吨位、时速以及品牌和配置不同，价位差别较大，通常时速提高一档，价格提高较多；市场上通用的品牌，如西奥、富士达、广日等价位基本同，以上述品牌电梯为例： A． 800kg~1000kg，s~s，30万元/台左右； B．1000kg，2m/s，23层23站，45万元/台；
平均年成本法的基本原理，这种方法解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而 不能计算净现值或其他指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产 更新决策。 【知识点】更新项目现金流量估计及其决策方法 ――平均年成本法的应用 一、平均年成本法的基本原理 这种方法解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而不能计算净现值或其他 指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产更新决策。 下面以固定资产更新决策为例介绍其基本原理（为了与教材内容一致，暂不考虑所 得税问题）。 所谓更新决策是继续使用旧设备还是购置新设备的选择。 平均年成本法把继续使用旧设备和购置新设备看成是两个互斥方案，并且假定将 来设备再更换时可以按原来的平均年成本找到可代替的设备。 平均年成本=未来使用年限内的现金流出总现值/年金现值系数 1. 教材中介绍了三种具体的方法，只需要掌握第一种方法即可。另外，教材例题 中没有考虑所得税，如果存在所得税，还应该考虑所得税对现金流量的影响。 2. 如果新旧设备使用年限相同，则不必计算平均年成本，只需计算总成本即可。 这种方法也可称为“总成本法”。 二、平均年成本法的应用（考虑所得税影响） 「【例9-3】某公司有一台设备，购于3年前，现在考虑是否需要更新。该公司所得税率为40%其他有关资料见表5-11。假设两台设备的生产能力相同，并且未来可使用年限相同。 表9-3 单位元
表9-4 单位：元 更新设备的现金流出总现值比继续使用旧设备的现金流出总现值多3134.80元，因 此，继续使用旧设备较好。 【提示】本题中，新旧设备尚可使用年限相同，因此，比较现金流出总现值，如果尚可使用年限不同，则需要计算年均总成本，然后进行比较。 【总结】考虑所得税的固定资产更改决策现金流量确定要点 1.折旧与折旧抵税的计算
第二章资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: : 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值= R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限 时，R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= ()() ∑ ∑ = = + + + = n t t n i t t r A r R P 1 1 1 1 2. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用？ 项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用？具体费用应该用什么基数计算？ 固定资产投资估算方法 （一）静态投资部分的估算方法 1.单位生产能力估算法 计算公式为： C2=（C1/Q1）*Q2*f C1—已建类似项目的投资额； C2—拟建项目投资额； Q1—已建类似项目的生产能力； Q2—拟建项目的生产能力； F—不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。 单位生产能力估算法估算误差较大，可达±30％。此法只能是粗略地快速估算，由于误差大，应用该估算法时需要小心，应注意以下几点： （1）地方性。建设地点不同，地方性差异主要表现为：两地经济情况不同；土壤、地质、水文情况不同；气候、自然条件的差异；材料、设备的来源、运输状况不同等。 （2）配套性。一个工程项目或装置，均有许多配套装置和设施，也可能产生差异，如：公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等，这些工程随地方差异和工程规模的变化均各不相同，它们并不与主体工程的变化成线性关系。 （3）时间性。工程建设项目的兴建，不一定是在同一时间建设，时间差异或多或少存在，在这段时间内可能在技术、标准、价格等方面发生变化。 2.生产能力指数法 生产能力指数法又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法。其计算公式为：C2=C1（Q2/Q1）X*f 式中 X-生产能力指数。 其他符号含义同前。 上式表明，造价与规模（或容量）呈非线性关系，且单位造价随工程规模（或容量）的增大而减小。在正常情况下，0≤x≤1.不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，x的取值是不相同的。比如化工项目美国取x=0.6，英国取x=0.66，日本取x=0.7. 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5-2之间，则指数x的取值近似为1. 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则x的取值约在0.6-0.7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到时，x的取值约在0.8—0.9 之间。 指数法主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。 生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高，其误差可控制在±20％以内，尽管估价误差仍较大，但有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程及规模就可以；其次对于总承包工程而言，可作为估价的旁证，在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法估价。 3.系数估算法 系数估算法也称为因子估算法，它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数，以其他工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资的方法。这种方法简单易行，但是精度较低，一般用于项目建议书阶段。系数估算法的种类很多，下面介绍几种主要类型。 （1）设备系数法。以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等占设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出建设项目总投资。其计算公式如下：C=E（1+flpl+f2p2+f3p3+.。。。。。） +I 式中C-拟建项目投资额；
作业成本计算 第一节作业成本法的概念与特点 【考点1】作业成本的概念与特点 【掌握要求】重要考点。 理解传统成本计算方法的缺点，作业成本法如何克服其缺点；理解2种成本计算方法的区别；理解作业和作业动因的概念以及分类；理解作业成本法的特点。 一、作业成本法的含义 1.传统的成本计算方法的缺点 （1）将固定成本分摊给不同产品 按照这种做法，随着产量的增加，单位产品分摊的固定成本下降，即使单位变动成本不变，平均成本也会随着产量增加而下降。 在销售收入不变的情况下，增加生产量可以使部分固定成本被存货吸收，减少当期销货成本，增加当期利润，从而刺激经理人员过度生产。 变动成本法是针对这个缺点提出来的。 （2）产生误导决策的成本信息。 在传统的成本计算方法下，制造费用通常按直接人工等产量基础分配。实际上，有许多制造费用项目不是产量的函数，而与生产批次等其他变量存在因果关系。全部按产量基础分配制造费用，会产生误导决策的成本信息。 作业成本法是针对后一个缺点提出来的。 2.作业成本法 将间接成本和辅助费用更准确地分配到产品和服务的一种成本计算方法。 在计算成品成本时，首先按经营活动中发生的各项作业来归集成本，计算出作业成本；然后再按各项作业成本与成本对象（产品、服务或顾客）之间的因果关系，将作业成本分配到成本对象，最终完成成本计算过程。 二、作业成本法的核心概念（作业和成本动因） （一）作业 作业是指企业中特定组织（成本中心、部门或产品线）重复执行的任务或活动。 一项作业可能是一项非常具体的活动，如车工作业；也可能泛指一类活动，如机加工车
间的车、铣、刨、磨等所有作业可以统称为机加工作业；甚至可以将机加工作业、产品组装作业等统称为生产作业（相对于产品研发、设计、销售等作业而言）。由若干个相互关联的具体作业组成的作业集合，被称为作业中心。 执行任何一项工作都需要耗费一定的资源。资源是指作业耗费的人工、能源和实物资产（车床和厂房等）。任何一项产品的形成都要消耗一定的作业。作业是连接资源和产品的纽带，它在消耗资源的同时生产出产品。 （二）成本动因 1.成本动因含义 成本动因是指作业成本或产品成本的驱动因素。 例如，产量增加时，直接材料成本就增加，产量是直接材料成本的驱动因素，即直接材料的成本动因。再例如，检验成本随着检验次数的增加而增加，检验次数就是检验成本的驱动因素，即检验成本的成本动因。 【说明】传统成本法直接成本直接计入产品成本，间接成本采用单一标准（人工工时或机器工时等）进行分配。没有详细思考成本发生的驱动因素。 2.成本动因分类 在作业成本法中，成本动因分为资源成本动因和作业成本动因两类。 （1）资源成本动因 资源成本动因是引起作业成本增加的驱动因素。用来衡量一项作业的资源消耗量。依据资源成本动因可以将资源成本分配给各有关作业。 例如，产品质量检验工作（作业）需要有检验人员、专用的设备，并耗用一定的能源（电力）等。检验作业作为成本对象（亦称成本库），耗用的各项资源构成了检验作业的成本。其中，检验人员的工资、专用设备的折旧费等成本，一般可以直接归属于检验作业；而能源成本往往不能直接计入，需要根据设备额定功率（或根据历史资料统计的每小时平均耗电数量）和设备开动时间来分配。这里，“设备的额定功率乘以开动时间”就是能源成本的动因。设备开动导致能源成本发生，设备的功率乘以开动时间的数值（即动因数量）越大，耗用的能源越多。按“设备的额定功率乘以开动时间”这一动因作为能源成本的分配基础，可以将检验专用设备耗用的能源成本分配到检验作业当中。 （2）作业成本动因 作业成本动因是衡量一个成本对象（产品、服务或顾客）需要的作业量，是产品成本增加的驱动因素。作业成本动因计量各成本对象耗用作业的情况，并被用来作为作业成本的分配基础。 例如，每批产品完工后都需要进行质量检验，如果对任何产品的每一批次进行质量检验所发生的成本相同，则检验的“次数”就是检验作业的成本动因，它是引起产品检验成本增加的驱动因素。某一会计期间发生的检验作业总成本（包括检验人工成本、设备折旧、能源成本等）除以检验的次数，即为每次检验所发生的成本。某种产品应承担的检验作业成本，
汽车评估之重置成本法 摘要：重置成本法在旧机动车鉴定评估中是一种较为常用的方法,然而在实际应用中对于一些指标的计算尚存在认识上的偏差。为此,本文从重置成本法的基本思路出发,探讨了有关指标的内涵,并提出了原则性的计算方法,为提高重置成本 法评估结果的可靠性提供了计算依据。 关键词：重置成本旧机动车鉴定评估 应用重置成本法，一般要有四个前提条件： （一）购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途。 （二）评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。 （三）评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。 （四）评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。根据重置成本法的特点，最适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。例如：学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。 1 重置成本的估算方法 1.1重置成本的构成 更新重置成本=直接成本 + 间接成本 直接成本是指购置全新的同种车型时直接可以构成车辆成本的支出部分。 它包括现行市场购置价格，加上运输费和办理入户手续时所交纳的各种税费，如车辆购置税、车船使用税、入户上牌费、保险费等。 间接成本是指购置车辆时所花费的不能直接计入购置成本中的那部分成本。 如购置车辆发生的管理费、专项贷款发生的利息、洗车费、美容费、停车管理费等。 在实际的评估作业中，间接成本可忽略不计。
1.2重置成本的估算 直接询价 A．直接询价法：查询当地新车市场上，被评估车辆处于全新状态下的现行市场售价。 B．帐面成本调整法：对于那些无法从现行市场上寻找到重置成本的车型，如淘汰产品或是进口车辆，也可根据汽车市场的物价变动指数调整得到旧机动车的重置成本。 重置成本=帐面原始成本×（车辆鉴定估价日的物价指数/车辆购买日的物价指数） 重置成本=帐面原始成本×（1 + 车辆购买日到鉴定估价日的物价变动指数）1.3 成新率的估算方法 成新率是指被评估车辆新旧程度的比率。 旧机动车成新率是表示旧机动车的功能或使用价值占全新机动车的功能或使用价值的比率。它与有形损耗一起反映了同一车辆的两方面。 成新率和有形损耗率的关系是： 成新率=1-有形损耗率成新率的估算方法 （1）使用年限法 （2）综合分析法 （3）行驶里程法 （4）部件鉴定法 （5）整车观测法 （6）综合成新率法 2 使用年限法 成新率=（规定使用年限—已使用年限）÷规定使用年限×100% 车辆已使用年限是指从车辆登记日到评估基准日所经历的时间（进口车辆登记日为其出厂日）。 车辆规定使用年限是指《汽车报废标准》中规定的使用年限。已使用年限计量的前提条件是车辆的正常使用条件和正常使用强度。在实际评估中，运用已使用年限指标时，应特别注意车辆的实际使用情况，而不是简单的日历天数。例
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产?= 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。
关于车辆的资产评估报告书 一、摘要： 根据课程要求，对学校固定资产中的运输设备进行调查。包括宇通牌、金旅牌大型客车两辆，帕萨特牌小型轿车一辆。通过计算重置成本、成新率等数据，运用重置成本法评估车辆在评估基准日的价值。 二、资产评估机构： 评估机构名称： 评估资格类型：固定资产——运输设备 三、评估目的： 通过本次课程设计，达到熟练运用资产评估基本方法、巩固资产评估理论知识、编制简单资产评估报告的目的。 四、评估对象和评估范围:
五、价值类型： 市场价值。根据本项目资产评估特定目的，被评估资产的功能状态以及评估时的各种条件，确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 六、评估基准日： 本项目资产评估基准日是2015年6月13日，该评估基准日是实验报告需求确定的，评估过程中所采用的价格标准是评估基准日的标准，对评估结果的准确性、真实性无负面影响；形成评估结论进程中所选用的各种作价标准、依据均在该时点有效。 七、评估方法： 重置成本法。重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。 重置成本法的基本公式为：
评估价值=（（重置单价×成新率）/（1+17%））×（1+10%） 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% 重置价值=评估基准日汽车购置价格+车辆购置税+车船使用税合计 八、评估假设： (一)基本假设1、交易假设：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，根据待评估资产已经处在交易过程中。2、公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。 3、持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，着重说明资产的存续状态。 (二)一般假设：1、国家对被所处行业评估汽车的有关法律法规和政策在预期无重大变化；2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保
比较与应用三种成本核算方法 【摘要】随着企业内外环境的变化,成本核算方法也在不断地发展。文章对比了制造成本法、作业成本法和资源消耗会计三种方法在成本核算上的特点、优势、存在的问题,并通过举例进行论证、评价、分析,揭示了成本核算方法的发展趋势。 【关键词】制造成本法,作业成本法,资源消耗会计,成本核算 随着我国经济的发展和市场的成熟,竞争愈发激烈,企业要想获得和保持持久竞争优势,成本信息的有效性和相关性不可忽视。而成本核算是企业获得成本信息最重要的手段,因此,成本核算方法的选择非常重要。本文就我国目前采用的制造成本法、西方广泛采用的作业成本法,以及成本会计的新发展——资源消耗会计的理论与应用作一比较和分析。 一、制造成本法 (一)制造成本法的核算特点 制造成本法是制造企业传统的成本核算方法,该核算方法将企业一定期间的费用划分为为产品生产而 发生的生产费用和与产品生产过程无关的期间费用两部分。只有生产费用才能最终计入产品的生产成本,而期间费用计入当期损益,与当期产品成本的计算无关。 1.核算内容。制造成本法将企业的制造成本划分为三个基本制造成本项目:直接材料、直接人工和制造费用。当然,在企业有需要的时候,可以增加成本项目,例如,废品产生较多的企业,可以增加“废品损失”成本项目;燃料消耗较多的企业,可以增加“燃料”成本项目等等。制造成本法在核算时,主要是将企业的生产费用划分为料、工、费三个基本的成本项目,然后进行核算,继而计算出产品成本计算对象的成本。 2.核算方法。制造成本法的核算方法包含三种基本的成本计算方法,即品种法、分批法和分步法。这三种基本成本计算方法在成本计算对象、成本计算期以及期末生产费用的分配上各有不同。因此,不同的企业,其生产特点不同,生产工艺和生产组织的差别导致了企业在采用制造成本法进行成本核算时,选择成本计算方法的不同。 3.核算过程。成本核算过程,也称成本核算流程,即从费用的发生到产品成本的得出这一过程的核算。一般说来,制造成本法下,无论是哪一种成本计算方法,其核算过程都应该是类似的。生产费用可以分为为直接计入的生产费用和间接计入的生产费用两种。在成本项目中,如果可以辨清某项费用的发生是专属于某一个成本计算对象,那么这项费用即属于直接计入该成本计算对象的生产费用;反之,则是间接计入的生产费用,需要采用相应的分配方法分配计入产品生产成本中。计入某一成本计算对象的直接计入费用和间接计入费用之和便是该成本计算对象的成本。 (二)制造成本法成本核算的弊端 1.制造费用的核算。采用制造成本法核算成本时,制造费用的分配方法有生产工时比例分配法、机器工时比例分配法、年度计划分配率分配法等。制造费用属于企业的间接费用,按照基本生产车间来归集,并于期末分配至不同的成本计算对象。在传统的劳动密集型企业里,直接人工所占的比重较大,制造费用占的比重较小,因而用上述分配方法来分配制造费用,即便有不合理之处,但因为比重较小,通常也不会严重扭曲产品成本;
项目成本费用估算表构成明细 一、土地费用： 1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收； 二、前期工程费： 1、地籍测绘费： 按土地面积0.3元/平米左右计；（可忽略不计） 2、总体规划设计费： 经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、地质勘察费： 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、建筑设计费： 有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米15元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、工程招标代理咨询费： 有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的1.8‰~2.5‰； 6、质量安全监督费： 根据文件规定收取； 7、工程监理费： 有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的0.8%~1.2%；总造价越大，费率越低。 8、建设综合配套费： 在北京市为元/平米； 9、人防费： 人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米1640元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右） 10、施工图审查费： 建筑面积2元/平米； 11、报建费： 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中，但因需要提前缴纳，故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用；北京市主要有以下几项： 散装水泥专项资金：0.69元/平米； 新型墙体材料专项基金：8元/平米； 电气防火检测费:0.5元/平米(普通住宅) 避雷装置检测费: 1.1元/平米(普通住宅)
房屋评估中重置成本法的运用 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。 一、重置成本法的类型及含义 重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。 1．重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。因此，此法主要适用于：其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。 2．预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。该法主要适用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估；其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。 3．价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。 二、重置价值的计算 重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。 （一）建筑造价的确定
房产评估评估重置成本法 房屋评估中重置成本法的运用 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。 一、重置成本法的类型及含义 重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。 1(重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。 2(预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建
筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。该法主要适用于:其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估;其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。 3(价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。 二、重置价值的计算 重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。 (一)建筑造价的确定 建筑造价一般包括土建工程(含结构及装修)、给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明)等工程的价值。建筑造价一般通过以下方法进行计算: 1(选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制，根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价，根据被估项目和对比单方造价比较，利用调整系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算，这个方法称为:“类比法”。即 被估项目单方造价,对比单方造价×(1，调整系数)