2006年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
(1)下列关于廉租住房的表述中，正确的是（）。
A. 廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B. 廉租住房免征房产税
C. 廉租住房的供应以实物配租为主
D. 廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
(2)《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。
A. 国家
B. 所在的村民小组
C. 农民个人
D. 农民集体
(3)下列关于征收土地的表述中，正确的是（）。
A. 土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍
B. 安置补助费只能发放给安置单位
C. 并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D. 只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金
(4)房地产开发项目自（）之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A. 土地使用权出让合同签订
B. 土地使用权出让合同约定的动工开发
C. 土地使用权出让金缴纳
D. 土地使用权证书取得
(5)《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（）并给予朴偿。
A. 征收
B. 征用
C. 征收或者征用
D. 征购
(6)依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（）之日。
A. 房地产估价师实地查勘
B. 国有土地出让合同签订
C. 拆迁公司现场动员搬迁
D. 房屋拆迁许可证颁发
(7)在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（）裁决。
A. 上级房屋拆迁管理部门
B. 人民法院
C. 县级以上人民政府
D. 同级人民政府
(8)在城市房屋拆迁补偿安置中，（）。
A. 产权不明确的房屋不予补偿
B. 已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C. 未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D. 未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿
(9)建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（）认定。
A. 房屋权属登记机关
B. 县级以上人民政府
C. 房屋拆迁管理部闷
D. 城市规划行政主管部门
(10)房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。
A. 工程竣工
B. 物业验收合格
C. 购房人实际入住
D. 开发企业向购房人交付房屋
(11)下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（）。
A. 已经办理该建筑工程用地批准手续
B. 已经确定施工企业
C. 有保证工程质量和安全的具体措施
D. 建设单位已支付工程款
(12)建设工程竣工验收，由（）负责组织实施。
A. 工程质量监督机构
B. 建设单位
C. 工程监理单位
D. 房地产开发生管部门
(13)承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（）。
A. 应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B. 可以收回房屋出租给其他人
C. 可以要求增加租金
D. 应当继续履行原租赁合同
(14)设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房厦所有权证》应由（）收执。
A. 抵押人
B. 抵押权人
C. 房屋权属登记机关
D. 公证机关
(15)下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）
A. 商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过13%
B. 按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C. 按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D. 商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
(16)下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（）。
A. 依法登记的房地产权利受国家法律保护
B. 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C. 经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D. 房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
(17)根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（）。
A. 有不少于1000万元人民币的注册资本
B. 有一定数量的周转住房
C. 是非银行性金融机构
D. 可要求借款人提供抵押反担保
(18)《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（），并处罚金。
A. 三年以下有期徒刑或者拘役
B. 五年以下有期徒刑或者拘役
C. 五年以下有期徒刑或者管制
D. 五年以上，十年以下有期徒刑
(19)根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是（）。
A. 无柱的雨篷
B. 有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C. 房屋内高度在2.20m以上的技术层
D. 与室内不相通的装饰性阳台
(20)具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（）。
A. 建设部
B. 建设部住宅与房地产业司
C. 建设部信息中心
D. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
(21)业主大会议事规则由（）制定并修改。
A. 业主大会
B. 业主委员会
C. 政府物业管理部门
D. 业主和物业管理企业若同
(22)城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。
A. 比例
B. 超额累进
C. 全额累进
D. 幅度定额
(23)纳税人建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和（）的，免征土地增值税。
A. 10%
B. 20%
C. 30%
D. 40%
(24)下列关于住房公积金的表述中，正确的是（）。
A. 每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B. 住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%
C. 职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内韵存储余额
D. 个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别；应免征个人所得税
(25)某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+Q2则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是，（）个单位。
A. 4
B. 5
C. 6
D. 7
(26)必须经承兑才能生效的金融工具是（）。
A. 本票
B. 商业汇票
C. 银行券
D. 支票
(27)某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为（）元。
A. 436562
B. 436685
C. 436000
D. 436500
(28)下列职能中，属于保险基本职能的是（）。
A. 分散危险
B. 融通资金
C. 防灾防损
D. 分配资金
(29)不属于保险合同辅助人的是（）。
A. 保险受益人
B. 保险代理人
C. 保险公估人
D. 保险经纪人
(30)表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（）。
A. 货币证券
B. 信用证券
C. 商品证券
D. 资本证券
(31)某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于（）基金。
A. 契约型
B. 公司型
C. 封闭型
D. 开放型
(32)若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是（）（公式中C表示消费，Y表示收入）。
A. 0.8
B. 0.8y
C. 1000
D. 1000+0.8y
(33)拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为（）万元。
A. 64
B. 96
C. 160
D. 224
(34)反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（）。
A. 时点指标
B. 相对指标
C. 时期指标
D. 平均指标
(35)下列属于会计恒等式的是（）。
A. 资产-费用=负债+所有者权益-收入
B. 所有者权益=资产+负债
C. 资产+费用=负债+所有者权益+收入
D. 负债=资产+所有者权益
(36)某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2，16栋
3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。
A. 7.9
B. 11.9
C. 12.1
D. 19.0
(37)地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（）。
A. 条形基础
B. 独立基础
C. 整体式筏形基础
D. 箱形基础
(38)根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（）。
A. 工程建设费用
B. 措施费
C. 规费
D. 直接工程费
(39)房产图的测绘顺序为（）。
A. 先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B. 先测绘分幅图，再测绘分丘图．最后测绘分户图
C. 先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D. 先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
(40)甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从（）时起计算。
A. 合同签订
B. 合同生效
C. 权利被侵害
D. 乙知道或者应当知道
二、多项选择题（共15题，每题2分；每题的备选答案申有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对，得2分；错选或多选，不得分；少选且选择正确，每个选项得0.5分。）
(1)租住房的租金实行政府定价，租金标准由（）构成。
A. 维修费
B. 折旧费
C. 税金
D. 投资利息
E. 管理费
(2)对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有（）。
A. 《城市房地产管理法》
B. 《土地管理法》
C. 《城市房地产开发经营管理条例》
D. 《城市商品房预售管理办法》
E. 《城市房地产转让管理规定》
(3)根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（）。
A. 矿藏、森林、草原
B. 水流、山岭、滩涂
C. 森林、山岭、荒地
D. 森林、水流、荒地
E. 草原、滩涂、荒地
(4)城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（）。
A. 必须经房屋拆迁管理部门同意
B. 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C. 实行“一裁终局制”
D. 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E. 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
(5)下列房地产中，不得设定抵押的有（）。
A. 共有房地声
B. 未解决权属争议的房屋
C. 己出租的房屋
D. 被执法机关查封的房屋
E. 经济适用住房
(6)我国房屋权属登记（）。
A. 具有公信力
B. 公告是必经程序
C. 是一项法定制度
D. 为权利动态登记
E. 可以制作颁发统一的房地产权证书
(7)根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。
A. 为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B. 建在幢内且为本幢服务的配电房
C. 为多幢综合楼服务的物业管理用房
D. 人防用的地下室
E. 用作公共休息场所的架空层
(8)由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有（）。
A. 同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B. 未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C. 以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D. 准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E. 两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
(9)国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（）。
A. 住宅小区绿地率在30%以下
B. 住宅小区建筑容积率在1.0以上
C. 单套建筑面积在120m2以下
D. 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E. 人均居住建筑面积在25m2以下
(10)下列有关各种弹性的表述中，正确的有（）。
A. 奢侈品的需求价格弹性相对较大
B. 占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小
C. 商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品
D. 商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品
E. 商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性
(11)房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（）。
A. 社会养老保险
B. 健康保险
C. 劳动工伤保险
D. 意外伤害保险
E. 失业保险
(12)下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（）。
A. 随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B. 反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C. 调查对象就是被调查和访问的具体单位
D. 调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E. 相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
(13)下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（）。
A. 建筑密度
B. 建筑控制高度
C. 建筑色彩
D. 建筑红线后退距离
E. 容积率
(14)根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（）。
A. 措施费
B. 规费
C. 利润
D. 企业管理费
E. 税金
(15)用益物权包括（）。
A. 承包经营权
B. 建设用地使用权
C. 债权
D. 典权
E. 所有权
三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用√表示正确。用×表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。）
(1)经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（）
(2)房地产抵押人不一定是债务人。（）
(3)国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。（）
(4)禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。（）
(5)在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期问，不得执行强制拆迁。（）
(6)城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内，自行装修的补偿金额。（）
(7)拆迁城市规划区内国有土地，上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。（）
(8)城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁儿签字认可。（）
(9)尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。（）
(10)根据商品房建设的需要，可以依照法律程序提前收回已出让的土地使用权，但在收回时应根据土地使用者利用土地的实际情况和土地的剩余年限给予适当赔偿。（）
(11)某单位修建建筑面积为265m2的健身房，可以不申请办理施工许可证。（）
(12)商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（）
(13)房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。（）
(14)房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（）
(15)商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。（）
(16)根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（）
(17)房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（）
(18)业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。（）
(19)业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约毁者业主临时公约。（）
(20)一个物业管理区域内只有一个产权人，也必须建立公共部位、共用设备设施维修基金。（）
(21)学校兴办的招待所用房，可免征房产税。（）
(22)土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。（）
(23)契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（）
(24)职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（）
(25)需求价格弹性系数的数值总是正值。（）
(26)债券和股票都是金融市场交易的媒介。（）
(27)选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制4种。（）
(28)保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。（）
(29)张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。（）
(30)证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。（）
(31)相对股票而言，投资基金的投资风险较小。（）
(32)房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。（）
(33)保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。（）
(34)统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。（）
(35)根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。（）
(36)会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。（）
(37)建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。（）
(38)整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。（）
(39)建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。（）
(40)当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。（）
四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对，得2分；错选或多选，不得分；少选且选择正确，每个选项得0.5分。）
(1)请根据以下内容回答{TSE}题（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建20000m2商住楼，其中营业房3000m2。甲
公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。{TS}甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（）等资料。
A. 久拆迁计划
B. 拆迁方案
C. 拆迁安置补偿资金证明
D. 公司拆迁资格证明
(2)如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（）。
A. 向原房地产估价机构书面申请复核
B. 另行委托房地产估价机构评估
C. 要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D. 申请专家委员会鉴定
(3)甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（）等证件及资料。
A. 工程施工合同
B. 土地使用权证
C. 商品房预售合同示范文本
D. 商品房预售方案
(4)甲公司在媒体上发布的广告（）。
A. 可借用其他相同类型的项目形象
B. 可以承诺为购房人办理入住户口
C. 不得涉及装修内容
D. 由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格
(5)下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（）。
A. 甲公司己在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B. 周某有权退房建设工程教育网提供
C. 周某退房，甲公司应承担违约责任
D. 周某退房应承担违约责任
(6)如周某发现《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积为87m2，商品房买卖台同对面积谋差处理未作约定。下列表述中正确的为（）。
A. 周某有权退房
B. 甲公司应赔偿周某损失
C. 如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息
D. 如周某不退房。面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某
(7)周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中不正确的为（）。
A. 属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积
B. 穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积建设工程教育网提供
C. 两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积
D. 独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
(8)甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（）。
A. 房屋他项权利登记
B. 房屋变更登记
C. 房屋转移登记
D. 房屋租赁登记备案
(9)甲领取3000m2营业房《房屋所有权证》后，应当（）。
A. 将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B. 重新办理房地产抵押登记
C. 直接领取他项权证
D. 无须再办理房屋抵押登记
(10)请根据以下内容回答{TSE}题（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。{TS}建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（）万元。
A. 1680
B. 30000
C. 30168
D. 31680
(11)甲公司与乙公司签订的合同属于（）。
A. 有偿合同
B. 无偿合同
C. 要式合同
D. 单务合同
(12)基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与（）有关。
A. 回填土的密实程度
B. 地基土的承载能力
C. 荷载
D. 埋置深度
(13)乙公司与保险公司签订的保险种类属于（）。
A. 社会保险
B. 综合危险保险
C. 定值保险
D. 不定值保险
(14)甲公司向银行申请的贷款，其种类为（）。
A. 短期贷款
B. 中期贷款
C. 自营贷款
D. 特定贷款
(15)销售均价20000元/m2为（）。
A. 众数
B. 中位数
C. 算术平均数
D. 几何平均数
答案和解析
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
(1) :B
《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定，自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。(2) :D
农民的宅基地所有权归集体所有，使用权归个人所有。(3) :C
在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。(4) :B
在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。(5) :C
2004年3月，全国人大对《宪法》进行了修改，将《宪法》第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。(6) :D
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。(7) :D
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。(8) :D
未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。(9) :D 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。(10) :D
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。(11) :D
建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。(12) :B
工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。(13) :D
房屋租赁的有关政策中，承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。(14) :A
《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。(15) :C
按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
(16) :D
房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。(17) :B
此题已过时，B项正确。但根据《物权法》第171条规定，D项也有可能正确。(18) :B 《刑法》第二百二十九条规定：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。(19) :B
房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。
(20) :D
建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级资质房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。(21) :A
此题已过时。根据新修订的《物业管理条例》，业主大会议事规则由业主共同制定并修改。
(22) :D
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。(23) :B
纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
(24) :D
每年6月30日为住房公积金结息日。单位和职工缴存比例不应低于5％，不高于12％。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。职工装修自住住房时不可提取本人住房公积金账户内的存储余额。(25) :C
(26) :B
商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。(27) :A
售价＝面值×(1-贴现率×距到期日数/365) ＝450000×（1-10%×109/365）=436562元。
(28) :A
保险的基本职能包括分散风险职能、组织经济补偿职能。保险的派生职能包括融通资金职能、防灾防损职能和分配职能。(29) :A
保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。(30) :C
商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。
(31) :D
依据基金证券能否赎回，可分为封闭型和开放型。开放型基金允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时，应持净资产价值加上经销手续费售出，赎回时则按净
资产价值减除一定比例的手续费计算。(32) :B
消费函数可表示为：C＝A+BY。这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费；BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中月恰好是边际消费倾向。(33) :C
非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5％的佣金。3200万元×5%=160万元。(34) :A
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。(35) :C
资产＝权益=债权人权益+所有者权益。资产=负债+所有者权益。所有者权益=资产一负债。费用＝收入-利润。(36) :B
(37) :C
整体式筏式基础是由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础。通过在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。这种基础面积较大，可承载能力较强，多用于大型公共建筑下面。(38) :B 措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。(39) :B
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。
(40) :D
《民法通则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。二、多项选择题（共15题，每题2分；每题的备选答案申有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对，得2分；错选或多选，不得分；少选且选择正确，每个选项得
0.5分。）
(1) :A, E
廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。(2) :A, C, D
(3) :C, E
《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
(4) :B, C, E
(5) :B, D
《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号)也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(5)依法不得抵押的其他房地产。(6) :A, C, D
公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时才进行公告。(7) :A, C, D, E 不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑
面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。(8) :A, C, D
《注册房地产估价师管理办法》第三十八条注册房地产估价师有本办法第二十六条行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《注册房地产估价师管理办法》第二十六条注册房地产估价师不得有下列行为：（一）不履行注册房地产估价师义务；（二）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（三）在执业过程中实施商业贿赂；（四）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（五）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（六）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（七）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；（八）以个人名义承揽房地产估价业务；（九）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（十）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（十一）严重损害他人利益、名誉的行为；（十二）法律、法规禁止的其他行为。(9) :B, C, D
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1．0以上；
(2)单套建筑面积在120㎡以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。(10) :A, D, E
占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较大；商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为替代品。(11) :A, C, E
目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。(12) :B, C
反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。调查对象是指根据调查目的确定的现象总体。调查对象由若干调查单位构成。调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。(13) :A, B, D, E
规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质。(2)用地面积。(3)建筑密度。(4)建筑控制高度。
(5)建筑红线后退距离。(6)容积率。(7)绿地率。(8)交通出入口方位。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。
指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。(3)其他环境要求。(14) :B, D
建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成，即间接费＝规费+企业管理费。(15) :A, B, D
此题已过时，《物权法》规定，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用√表示正确。用×表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。）
(1) :1
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。(2) :1
抵押人是指将合法的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。作为本人履行债务担保时，房地产抵押人是债务人。作为第三人履行债务担保时，房地产抵押人则不是债务人。(3) :0
《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。(4) :1
《基本农田保护条例》第十七条规定，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产估价师考试备考：五大复习方法 无论是考试还是复习都是非常的讲究方法的，那么房地产估价师考试有什么复习的方法呢？下面是小编整理的相关内容，一起看看吧! 一、明确复习目的 课上认真学习，课后踏实复习是所有考试的基础。房地产估价师考试复习经验是：着重巩固已学的知识，明确考试范围，加强记亿，并努力解决一些尚不很理解的难点，疑点。平时对很多内容知之甚解，单纯依靠复习，是不可能取得统考合格成绩的。 二、确定好复习方针 按房地产估价师考试大纲全面复习，突出重点，加强记亿。在复习过程中要结合历年考题，分析考试容易出题的重点章节，结合老师串讲内容，由点及面，逐一击破。 三、重点内容重点复习 所谓重点是指必须熟练掌握的内容，包括教材各章的基本概念、基本原理、基本方法、带有连惯性的章节的知识内容;重要的带普遍性的问题，也包括本次教材新增加的内容，实践中各种常见性错误等房地产估价师复习经验分享。 四、分类复习：方法(一) 基本概念、基本原理由教师在课堂上明确讲明，在教材上划线，并应说明其中关键，学员应加以概括，可摘录在纸上，以便集中内容
后记亿。 五、分类复习：方法(二) 基本实务和计算，由教师根据考纲，另出实务复习卷，或在习题集中指定若干实务题，逐题讲解解题公式及方法，特别要注意解题时如何运用已知资料问题，以便能举一反三。 六、总结好的记忆方法 记忆的基础是理解，理解后记忆效果最佳。科学的记忆方法非常重要，经验人士总结如下： (一)分章背记。考试时对某一命题一时记不起来，可先记这是哪一章的内容，逐步回忆。 (二)概括记忆。对概念、原理应概括后记忆，不要原文整段记背，答题时适当延伸。 (三)在每天最佳记忆时段背记。一般清晨或晚上七点～九点是记忆的最佳时刻，此时学员可背记较难内容。最佳记忆时段依照个人情况而定。 四)最佳姿式。不要边走边记，而要半躺在沙发或座椅上，使全身处于完全放松的姿势下背记。 (五)记忆顺序。对于应记忆内容平时按章顺序记背，考前1～2天重背记难记忆的内容。
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数：54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容
第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点；掌 握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则； 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容：1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。
房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
建设部、人事部关于印发《房地产 评估师职业资格制度暂行规定》 和《房地产估价师职业资格 考试实施办法》的通知 （1995年3月22日建房第147 号文发布） 各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地产管理局；各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办，国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门： 为加强对房地产市场管理，提高房地产估价人员的素质，积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度，现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们，请贯彻执行。 附件：一、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 二、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 房地产估价师执业资格制度暂行规定 第一章总则 第一条为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师(执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 第三条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。 第四条建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。
第二章考试 第五条房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。 第六条人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。 第七条建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。 第八条凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； (二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； (三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年； (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； (五)取得房地产估价相关学科博士学位的； (六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 第九条申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格考试报名申请表； (二)学历证明； (三)实践经历证明。 第十条房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师(执业资格证书)，经注册后全国范围有效。 第三章注册 第十一条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 第十二条房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 第十三条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格注册申请； (二)房地产估价师《执业资格证书》； (三)业绩证明； (四)所在单位考核合格证明。 第十四条房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。